Wanneer mensen besluiten tot de aanschaf van een appartement gebouw is gemeenschappelijk voor hen te maken een paar gemakkelijk vermijdbare fouten. De meest voorkomende fout die ik zie nieuwe investeerders maken is niet wat ik graag verwijzen naar de "investeerder gereedschap kist".

Bijvoorbeeld, als je wilt bouwen een huis u zou moeten een paar dingen om te beginnen. Je zou eerst een blauwdruk voor het huis opgesteld door een architect. Ten tweede, zou u moeten beschikken over de juiste instrumenten om daadwerkelijk het gebouw, Je moet de nagels, hamers, zagen en boren om te werken aan de grondstoffen. Gelukkig, het investeren in flatgebouwen vereist geen fysieke instrumenten of vaardigheden. Maar investeren in appartementencomplex heeft vereisen dezelfde soort mentale planning en in dit geval je "gereedschap kist" is eigenlijk een "tool borst" van kennis.

Om een succesvol Appartement Investor, moet u beschikken over een plan!

De beste manier om deze essentiële educatieve hulpmiddelen is te lezen veel boeken en tijdschriften over het onderwerp. De eerste en meest belangrijke instrument dat een belegger kan hebben is de mogelijkheid voor het bepalen van de waarde van de investering appartement gebouw. Er is geen manier dat een belegger kan er zeker van zijn dat hij of zij zal het kopen van een koe of een contant geld put zonder de nodige vermogen voor het analyseren van de waarde van een gebouw. Er is een eindeloze reeks van beschikbare gegevens over de schuld dekking verhoudingen, cap en vastgoed evaluatie. Naar mijn mening het eerst commercieel vastgoed belegger moet werken met een eenvoudige geestelijke "gereedschap" of vermoeden en dat is om te bepalen wat het gebouw is de moeite waard om hem of haar te negeren en bijna alles anders. Wat dit betekent is dat de belegger moet vrijwel negeren wat de prijzen van andere soortgelijke eigenschappen hebben onlangs verkocht voor in het gebied. In plaats van de investeerder moet komen op de prijs die zal hem of haar te kopen, het vastgoed en de winst en cash flow die zal maken het een goede investering.

Om het achterhalen welke prijs je moet betalen voor een appartementencomplex, in de veronderstelling dat bijvoorbeeld dat je wilt realiseren een zekere terugkeer, of Cap Beoordeel op uw investering jaarlijks, gewoon gebruik maken van de volgende formule:

Netto Inkomsten
__________________ = Prijs U kunt betalen om een bepaald maximumpercentage
Hoofdlettergebruik Rate

Photo Credit: jthetzel

Welkom op onze blog!
Welkom bij de Real Estate verzending uit BiggerPockets.com. Onze blog brengt deskundigen op diverse terreinen van onroerend goed met als doel om onze lezers geïnformeerd en op snelheid. Of je nu een vastgoed professional (leninggever, Realtor, bankier, etc), investeerder (verhuurder, flipper, groothandel, enz.), of gewoon een consument, huurder of huiseigenaar die geïnteresseerd zijn in de wereld van onroerend goed, deze blog is de plaats voor u om mee te doen!

U kunt zich abonneren op onze RSS-feed, krijgen blog updates via e-mail, onze gratis mailing lijst, of de beste van allemaal, onze sociale netwerk, samen met 25.000 anderen die geïnteresseerd zijn in onroerend goed onderwijs, dealmaking, netwerking en marketing.

Labels: appartement gebouw natuurlijk appartementencomplex onderwijs, appartementencomplex investeringen, appartementencomplex nieuws, koop appartement, koop appartementen

Zijn al een tijdje geleden dat we nog een van onze Meet the Investor interviews. . . Ik hoop dat we krijgen om deze meer regelmatig! Met dat in gedachten, hebben we een groot onderhoud voor u met vastgoed belegger Rich Weese!

Kennismaken met Real Estate Investor Rich Weese

Hoe lang ben je al te investeren in vastgoed?

Ik ben er zeker van dat er niet te veel leden van BP ouder dan mij! Ik ben betrokken geweest bij een partij en gezien alle facetten van onroerend goed; recessies, inflatie spiralen en de ups en down van onroerend goed in veel verschillende gebieden van het land.

Ik ben begonnen in onroerend goed door ongeval in 1972. Ik was in mijn 3e jaar van school en werd verzocht om drop out en proberen de verkoop van onroerend goed voor een vriend. Hij was een Broker en werd consequent proberen te verkopen mijn vrouw en ik iets. We hadden geen geld en ik werkte voor Alpha Beta Markten in hun keuken schoonmaken ovens en kaas transportbanden van 3 tot middernacht, en naar school tijdens de dag.

Vertel ons over uw eerste transactie

Mijn vriend was zeer persistent en bewaard eigenschappen vinden om mijn vrouw en I. Mijn vriend probeerde te verkopen ons huis, maar we leven in een apt voor $ 110 per maand. Elk huis is uit ons assortiment. Uiteindelijk vond hij een duplex dat was $ 24.900 en elke zijde heeft 2 slaapkamers en 1 bad. Hij vertelde ons van een programma genaamd FHA 221-D-2, dat alleen vereist circa 3% in totaal en de afsluiting van de kosten. Onze betaling zal $ 215 per maand en hij zei dat de voorkant werd gehuurd voor $ 140. We kunnen wonen in de andere eenheid, met een garage en betaalt alleen het verschil van $ 75 per maand. Dat klonk heel goed, behalve wij niet over de 3%. De makelaar heeft me een deal. Als ik eens naar het werk voor hem voor 1 jaar, hij geeft me de verkoop provisie van ongeveer $ 750. Dat zou behoorlijk veel betalen voor onze aanbetaling, dus ik overeengekomen en opgenomen in Lumbleau vastgoed school in Santa Ana, CA. Ik had mijn verkoper's' licentie in 28 dagen van start tot finish. We kochten en verhuisde in de duplex, onze eerste deal op 330-334 Walnut, in La Habra, CA.

Hoe ben je begonnen met investeren?

Niet alleen ben ik in onroerend goed door een ongeluk, maar ik werd een belegger per ongeluk op mijn eerste afspraak, dit duplex. Ik begon de verkoop van huizen, en vond het vreselijk. Werken meestal met de vrouw van het echtpaar, met haar huis, ik snel gerealiseerd was dit niet wat ik wilde.

Over deze zelfde tijd, mijn vrouw en ik hadden gesaneerd de werf op onze duplex, sommige klimop verwijderd en geïnstalleerd een houten schutting langs de voorkant. Een dag een collega gestopt door en vroeg of ik wil verkopen! Ik denk dat we de eigenaar was 3 maanden. Ik zei dat ik niet denk het wel en legde ik gewoon gekocht. Hij vroeg hoeveel heb ik betalen? Ik vertelde hem de prijs en hij vroeg of ik wil verkopen voor een 5K winst op $ 29.900? De 5K was een enorm bedrag voor iemand die het verdienen van $ 1,35 per uur. Ik vertelde hem ja, niet realiserend Ik was echt aan het onderwijs. Hij was echt een investeerder. Hij bood het volgende;

1. Een huis met ongeveer $ 1000 van het eigen vermogen dat hij had gekocht van dezelfde 221-D2 lening programma.
2. Een opmerking voor $ 1000 met een rente van $ 83.33 ma en ballon in 2 jaar.
3. Een oudere ondersteboven badkuip stijl Porsche auto (60ish?).
4. $ 1500 cash.

Ik heb wielen, contant geld in mijn zak, een echte huis, en $ 83 per maand om te helpen met huis betaling subsidie! We hebben de afspraak en werd per ongeluk betrokken bij RE wisselen en had geleerd van een echte belegger. Dit werd mijn eerste investering evenals mijn eerste deal, eerste uitwisseling en eerste verkoop.

Wat trok u aan om een vastgoed belegger?

Ik vond het aanbod van deze persoon op de duplex spannend en ik wilde iets te zetten en ik heb die betrokken zijn op zoek naar andere eigenschappen.

Deze collega werd mijn eerste goeroe. Ik had echt mijn niche gevonden! Ik hield van de handel of het doen deals. Het was een veel leuker dan alleen blijkt woningen. Ik begon de aanschaf van andere investeringen. Mijn vrouw en ik hadden een afspraak. We willen het leven van haar inkomen, ongeveer $ 500 per maand en investeren alles wat ik heb gemaakt terug in onroerend goed. Ik probeerde te overtuigen anderen hetzelfde te doen, maar ze zag me als een jonge jongen met geen ervaring. Ik ging naar buiten en deed het voor mezelf. Mijn makelaar gestart vraagt me de vragen en nog was het nemen van gedeelten van mijn commissie! Ik heb besloten om mijn Brokers licentie en het openen van een kantoor. Ik ontmoette iemand bij Real Estate school dat ik ervan overtuigd te werken voor mij en ook huurde een broer in de wet. De 3 van ons een kantoor geopend in een dik gebied van Placentia, Ca. en noemde het "Mike Weese Investments". Het was een perfect moment in een perfecte omgeving! We begonnen met het maken van veel geld, vooral op deals we gevonden, gekocht onszelf en verdiende commissies. Ik kocht een gloednieuwe rode Cadillac en de mensen begonnen met de aankondiging was ik vordert. Ik woonde in hetzelfde gebied van Ca mijn hele leven, kwam uit de lagere klasse inkomen en mensen zag het verschil. Dit was 1974.

Wat zou je droom gaan worden? Heeft u een "droom deal 'nog?

In 1974 ging ik op jacht naar het nieuwe kantoor locatie. Ik dacht heel groot op het moment. Dit was mijn eerste echt eng investeringen. Ik vond een gloednieuw vrijgekomen 30.000 vierkante voet kantorencomplex en besloot ik wil proberen te kopen. Het was $ 1475000 en de verkoper was de ontwikkelaar en hij wilde 10% omlaag. Hij had een converteerbare lening met Metropolitan Life Ins. Het zou converteren van de bouw van permanente wanneer 80% vol. Hij had het opgenomen voor een 3% commissie en overeengekomen om me te betalen $ 40K. Nu heb ik alleen nodig ongeveer $ 100K. Ik had gekocht 17 oudere eenheden in Whittier, CA en vroeg hem of ik zou kunnen leiden tot een nota voor $ 60K. Hij zei oke, maar wilde het als een 2e voor $ 40K en een 3e voor $ 20K. Het gaf hem de flexibiliteit als hij nodig had om te verkopen een of lenen tegen een. Nu, ik was tot $ 47.500 nodig. Ik overtuigd van mijn ouders en mijn vrouw de ouders voor elke in $ 20K. Ik ben nog steeds nodig is $ 7500. De eerste persoon die ik had ingehuurd om samen met mij in mijn onroerend goed, mijn vriend afgesproken om dit te doen. Heb ik het aanbod en het was aanvaard. Onze betaling is $ 14.909 per maand. I'd onderhandeld over een deal waar de aannemer zou het beheer van het gebouw, verhuren en betaal me een 8% in contanten op cash return voor een jaar. Aan het eind van een jaar, het was mijn probleem als het niet was verhuurd.

We hebben het gebouw "Weese Financial Plaza" en ons nieuwe kantoor inch Nu ik echt goed keek en de mensen begonnen te komen met me, zowel verkopers en investeerders. Dit waren mensen die ik had gesproken met vroeger, dat nu geïnteresseerd waren in wat ik te zeggen had. Ik begon het organiseren van seminars in ons gebouw en het gewoon deed. Mensen werden schriftelijk controles en mijn verkopers begonnen vogel dogging eigenschappen in veel westerse landen. Ik begon te doen vastgoed syndicatie (fantasienaam voor vennootschappen). We deden veel CO, dus ik kreeg een makelaar van de licentie en een kantoor heeft geopend en huurde een stel vogel honden. We kochten 156 eenheden in Denver evenals enkele kleinere, alsmede 202 en 161 in Colorado Springs. We hebben ook veel gekocht bij AZ, TX, CA en op OK. Binnen een korte tijd, was ik moe, maar ook uit financieel.

Oh, btw, in minder dan een jaar, de "Weese Boekhouder Plaza" gebouw was 95% vol, en gooide uit een mooie cashflow. Ik gaf mijn vader de taak van Mgr ter plaatse, en hij vond het geweldig. Een groot escrow bedrijf, Preferred Escrow, verhuisde in mijn gebouw en vroeg of ik wil verkopen een aandeel van. Elf maanden na aankoop, ik verkocht voor $ 2,2 Mil! Ik nam een grote opmerking, die ik splitsen met partners, gehouden 30% van het gebouw eigendom en verdiende een $ 70K provisie. Dit was mijn eerste "Dream" Deal ".

Wat was uw moeilijkste deal?

Mijn zwaarste deal is gebeurd in 1975, en ik zou nooit kunnen duplicaat het opnieuw. Het was een 26 legged uitwisseling inclusief eigenschappen uit 4 verschillende landen en vele eigenaren en partnerschappen. Het kostte me meer dan 3 maanden, dag en nacht om het voltooid, maar was een geweldige prestatie. Opnieuw was er een auto mee! Een van de beleggers niet genoeg contant geld voor de financiering van zijn totale overname deel. Hij bezat een 1965 Jaguar XKE converteerbare en bood ze te compenseren zijn contant geld tekort. Ik vond de auto, als onderdeel van mijn commissie. De auto, promesses en contanten ontvangen voor de commissie in totaal in de zeer hoge 6 cijfers.

Ik was genomineerd voor Real Estate Exchangor van het jaar voor de staat van CA voor, maar niet winnen.

Hoeveel gaat heb je gedaan in je carrière?

Persoonlijk, mijn vrouw en ik heb persoonlijk in handen van meer dan 1000 enkele familie woningen. Ik ben eigenaar of partner in duizenden appartementen en verschillende kantoorgebouwen. Ik zou niet weten van het totale aantal deals heb ik betrokken geweest bij inch Op het hoogtepunt van mijn carrière had ik 206 beleggers vóór pensionering en sommige werden in zoveel als 6 partnerschappen. Ik kocht bijna de Von Richthofen Castle in Denver om in te wonen en houdt seminars 30 jaar geleden, maar mijn bod kwam in 2de. Het was echt iets.

Heeft u uw vastgoed licentie?

Ik was een licentie Broker in Californië en Colorado in de vroege jaren 70 voor 7 jaar. Ik besloot ik was gelukkiger zonder toezicht verkoop mensen en laat mijn licenties vervallen. Er zijn duidelijke voordelen voor de in licentie wordt gegeven van een commissie oogpunt. Er zijn ook andere voordelen van niet in licentie wordt gegeven, in mijn opinie.

Wat is uw focus (vakgebied)?

Ik denk niet dat ik nog een gebied van deskundigheid. Ik heb nogal veel gebeurt het allemaal. Courtage, geen geld starters, property management, Foreclosures, klusjesman bedrijf, gebouwd 44 aangepaste woningen in St. George, UT, geplukt 3 snelgroeiende gebieden op de juiste tijd (so. CA, UT, Casa Grande AZ) en voel ik ben in mijn 4de en 5de momenteel, op het zuiden TX en MS. Ik was een originele goeroe voor tv, en hebben gesproken seminar zowel bedrijven als kamer van de handel, Rotary Clubs, enz. in CA, Mirage Hotel and Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix & Tucson, AZ en Rio Grande Valley, TX. Ik heb ook zelf een boek van mijn vroege vastgoed ervaringen genaamd "Van Janitor tot multimiljonair". Ik heb nog nooit aangeboden voor verkoop, maar hebben vrij gegeven aan diegenen die gevraagd. Ik heb nog steeds kopen en ontwikkelen van onroerend goed voor bijna 40 jaar en hebben een langere termijn dan veel korte termijn beleggers of beginners.

Wat zoek je in een investering?

Ik kijk voor goede investeringen die ten goede zal komen over de lange termijn. Ik ben meestal kopen en houden voor de lange termijn. Ik ben het kopen en houden sommige Foreclosures en verkopen sommige om over het geld. Ik ben niet een die is onvermurwbaar op cashflow. Ik denk dat dat een gebied dat is negatieven te veel echte beleggers. Geen fiscale voordelen per se, meestal oudere dik eigenschappen met weinig hoop voor waardering en niet veroorloven veel afschrijvingen. Ik stel voor de meeste nieuwe investeerders proberen te kopen pauze zelfs eigenschappen, en net als Monopoly, zoveel kopen als je kunt. Houd ze, herfinancieren en koopt meer. Houd uw belangrijkste taak voor het inkomen einde en bouwen stichting van eigenschappen eerste. Kasstroom zal komen als de huren verhogen, maar niet opofferen groei optie op de wens van de cash flow te beginnen.

Er zijn te veel goeroes daar preken kasstroom en "Vervang uw baan met onroerend goed inkomen." Ik ben het tegenovergestelde van. Kasstroom net gebeurt, in de tijd, maar niet de moeite waard te offeren verwerving van aanvullende eigenschappen door te zetten meer omlaag te krijgen kasstroom.

Er zijn 4 belangrijkste voordelen te bezitten onroerend goed:
1. Waardering
2. Afschrijvingen leidt tot fiscale voordelen
3. Hoofdsom betalen omlaag
4. Kasstroom

Grafieken zal voortdurend laten zien dat # 1 en # 2 zijn de sleutels tot het creëren van "rijkdom" in onroerend goed, en veel van afstand de laatste 2 in de korte of lange termijn.

Wat zijn enkele van de grootste fouten die je hebt gedaan of gezien gemaakt?

Voor mij, mijn grootste fout was met pensioen op de leeftijd van 29. Ik had miljoenen en werd lui op te blijven investeren en diervoeders het mechanisme van onroerend goed. Ik had moeten agressiever in te wisselen en het verwerven van meer onroerend goed in plaats van de levensomstandigheden op het verleden. Van leeftijd 29 tot 58, ik was eigenlijk met pensioen en getogen mijn 6 kinderen.

Op 58 jarige leeftijd heb ik de fout en begon opnieuw te investeren. In de afgelopen 15 maanden, ik heb gekocht 59 woningen, verkocht 13 van hen en blijven kopen meer elke maand.

Welk advies zou je geven aan een beginnende belegger?

Mijn advies aan een beginnende belegger zou variëren, afhankelijk van de leeftijd van de belegger, inkomen, risicotolerantie, doelen uit investeringsactiviteiten (cashflow, fiscale voordelen, pensioen, enz.), echtgenote van de 'houding, zou al in mijn advies. Ik ben conservatief van aard, al heb ik veel "risico's" bij de jongere. Ik dring er bij voorzichtigheid aan nieuwe investeerders en ik vraag alle cijfers ingericht investeerder door een verkoper! Bepaal hun motieven, eventueel voor hun advies aan je. Studie die zijn echt succesvol. Geen een seminar junkie! En het meest belangrijke, hebben altijd een exit-strategie voor uw beleggingen en het plan voor een regenachtige dag. Het zal regenen!

Welk advies zou je geven beleggers, gezien de huidige economische situatie en de kredietverlening milieu?

• Ten eerste: Double check en triple check alle baten en lasten over een onderwerp eigendom aan u voor te leggen. De meeste zijn overdreven en onjuist.
• Ten tweede: niet dragen van bindmiddelen of tunnel visie. Er zijn veel opties beschikbaar zijn in de onroerend goed spel.
• Ten derde: Onthouden is er meer geld in de markten zowel in onroerend goed en aandelenmarkt. Hoewel de meeste zijn trekken hun hoofd terug in hun schelp, de smart zijn en kijken!
• Vierde: Niemand zal ooit nemen als goede verzorging van je geld als je wil.

Er zullen altijd uitdagingen en veranderingen in de vastgoedmarkt en de financiering markt. Wees flexibel en bereid om wanneer dat nodig is. Creative financiering zal naast de succesvolle uit de niet-geslaagd. Leer nieuwe strategieën en leg ze in actie. Ga er niet van uit "Het kan niet gebeuren"! Integendeel. Stel dat "Het kan gebeuren" en dan vinden de manier om het te doen.

Is er iets anders dat u wilt delen met de rest van ons?

Ik hoop te kunnen delen de passie heb ik voor onroerend goed en anderen te overtuigen van de geweldige dingen zullen voor u doen. Nergens anders vind je een gelegenheid waar iemand (bank) lening zal u geld te kopen iets en iemand anders (huurder), zal de betalingen voor je. Uiteindelijk zul je zelf iets gratis en duidelijk en het zal de moeite waard X bedrag van de dollar. Ik weet niet wat X zal worden, maar het zal meer zijn dan wat u betaald en een 1000% rendement op het geïnvesteerde geld werkelijk te wijten aan de kracht van het hefboomeffect.

BiggerPockets voert onze Kennismaken met de Investor Interviews per e-mail. We kunnen niet controleren of de informatie binnen en print deze gesprekken te stimuleren denken en een gezonde discussie.

Labels: flipping, verhuurder, aan de investeerder, vastgoed belegger, rijk weese

Een van de belangrijke aspecten van een appartement gebouw eigenaar is het vermogen van de eigenaar heeft om de waarde in een verscheidenheid van de verschillende manieren. Al deze methoden voor het vergroten van de waarde niet van toepassing op elk appartement gebouw, echter, durf ik te stellen dat er niet een appartementencomplex in een staat in dit land die niet ten minste een van deze methoden om meer waarde zeer gemakkelijk. Als u deze mogelijkheid voor andere investeringen, zoals aandelen of obligaties kunt u echt beginnen te beseffen waarom zoveel fortuinen zijn opgebouwd door te investeren in multi-family eigenschappen.

Gedwongen Waardering - Gedwongen waardering is een herstel op zakelijk onroerend goed dat "krachten" van de waarde van het onroerend goed te waarderen.

Cosmetische Reparaties:

Het maken van cosmetische reparaties maakt het eigendom aantrekkelijker te maken voor potentiële huurders, maar ook om de huidige huurders gelukkiger. Reparaties die kan een dramatisch effect op het uiterlijk bevatten schilderen buitenmuren, schilderen binnenmuren, herstel van het landschap rondom de gebouwen en de vervanging van de leeftijd, vuile en versleten apparatuur.

Fokken Huur:

Dit lijkt een voor de hand liggende manier om de waarde van een appartementencomplex, maar het is echt verbazingwekkend hoeveel huur gebouwen zijn te huur in rekening brengen dat is 10% tot 20% onder de marktrente. Veel kleinere appartement gebouw eigenaren beheren het onroerend goed zelf en dus ook makkelijker om de huurprijzen onder de marktprijs te behouden huurders. Deze theorie is gebrekkig in de praktijk, omdat zij niet in aanmerking nemen, dat tegenwoordig vooral, veel mensen zullen verhuizen van een appartement voor redenen die niets te maken met de huur. Bijvoorbeeld, veel mensen verhuizen voor een betere werkgelegenheid in een andere stad.

Vervanging Utility Uitrusting:

Als een appartementencomplex eigenaar betaalt de rekening voor elektrische verlichting gemeenschappelijke ruimte hij of zij kan u een hoop geld elke maand door simpelweg vervangen van de verlichting armaturen met energiezuinige lampen.

Labels: appartement gebouw investeringen, appartementencomplex waarde, koop appartement gebouw

We hebben een prachtig interview voor iedereen vandaag! Christian Malesic is een relatief nieuw lid aan BiggerPockets, maar in die korte tijd, heeft nogal wat van zichzelf te helpen anderen uit! Zijn kennis, enthousiasme en energie is boeiend, en ik dacht dat we zouden moeten meer te weten over de man. Christian richt zich voornamelijk op een buy en hold strategie van investeren in de Centraal Pennsylvania gebied.

Kennismaken met Real Estate Investor Christian Malesic

Hoe lang ben je al te investeren in vastgoed?
Ronde 1 ging van 1994 tot 2002. Ronde 2 begon in 2006 en wint dynamiek van alledag.

Tijdens de studie Elektrotechniek aan de Lehigh University in Bethlehem, PA, ik was een Air Force cadet met dromen om een carrière officier en een leider onder de mensen. Ik muntte uit als kadet en was beter dan de gemiddelde student, vooral in digitale systemen en computer hardware & software, die mij tot een zeer wenselijk Luchtmacht actief. Deels te wijten aan, maar vooral te wijten aan onze gelijkgestemde aanpak van het leven en de leiding van de Commandant van Cadetten kostte me onder zijn vleugels. Ik leerde veel onder zijn voogdij, de meest geschikte aan deze discussie is (ik parafraseren hier):

Aankoop van een huis op elke standplaats. Wonen. Huur bij oom beweegt u langs. Uw huurders betalen van de hypotheek.

Ik ben het helemaal gepland inzake de tenuitvoerlegging van deze rijkdom strategie op mijn eerste opdracht voor het Minot AFB, ND in 1992. Er was weinig tot niets te koop, geen nieuwe bouw, huur en was extreem laag. Ik huurde een leuk 1 slaapkamer huis met een fatsoenlijk werf en een garage voor twee auto's rond de $ 350 per maand. Ik studeerde en begon de planning voor de volgende opdracht.

Koop ik mijn eerste single familie woning in 1994, drie slaapkamers met twee bad huis op een _ acre in een suburbane omgeving in Palm Bay, FL.

Ik bleef dit goed voor bijna 10 jaar als mijn leven veranderd. Ik besloot dat bijna 6 jaar in dienst van mijn land was meer dan mijn 'plicht' en bevorderd mezelf 'civiele' om te beginnen mijn eigen bouwonderneming terug thuis in Harrisburg, PA.

Wat trok u aan om een vastgoed belegger?
Mijn vader - een duidelijke en eenvoudige - was mijn inspiratie en beide ouders zijn nog steeds mijn grootste fans. Papa bracht talloze uren REI bijwonen van seminars, lezen, en vooral praten over het investeren. Hij had grootse plannen die hij zou lay-out voor me in de wee uren van de nacht, wanneer de rest van de wereld was in slaap. Hij heeft nooit trok de trigger. Nog, hij is een groot succes, vooral als je het meten stick is het onderwijs dat hij gaf aan zijn zoons.

Ben je een fulltime of parttime belegger?
Door het boek Ik ben een part time investeerder. Tijdens dit schrijven we 28 verhuur-eenheden in 14 panden.

Hoe ben je begonnen met investeren?
Ronde 2 (zie vorige ronde voor 1). Mijn broer en ik onze eigen elektrische aanbestedende firma samen en werken zeer nauw alledag. We hadden onderzocht en besproken voor het jaar dat een REI bedrijf zou de perfecte aanvulling op onze elektrische bedrijf.

Wat is er meer, omdat we onze eigen bazen, we konden doen wat het beheer van de REI bedrijf nodig wanneer we voelden verplaatst. Zo heeft de REI onderneming zou niet noodzakelijkerwijs service alleen in de avonduren of in het weekend, maar wanneer we zouden kunnen werken in de dagelijkse sleur. Nu dat is een realiteit, ik doe het gewoon zoals gepland. Hoewel de twee ondernemingen zijn afzonderlijke, mijn work flow gedurende de dag door beide, in en uit, bijna zonder differentiatie.

Vertel ons over uw eerste Deal. . .
Ronde 2. We hadden jarenlang voorbereiding ... eigenlijk ons hele leven aan de voet van lieve oude vader. Ik had geleerd vorige lessen. We besloten om serieus. We lined up financiering, gepland onze strategie voor rehab of vervormen, begon goed met de bouw levering verkopers, en ging kijken. Dan is het gebeurd ...

Benjamin Franklin: "hoe harder ik werk, krijg ik het geluk."

We kochten een stad eigendom. De deal: de helft van een baksteen, drie verhaal duplex voor $ 25.000. Een oude man had woonde er al jaren en zijn volmacht werd nu hem naar begeleid wonen. Het was niet misbruikt, maar niet was gehandhaafd voor decennia zijn. Het benodigde werk. De eigenaar (POA) konden we beginnen met het verwijderen van de man is weggegooid dingen voor de afwikkeling. We wisten dat dit was riskant als de deal uit kan vallen door en wij zouden 'verliezen' van de arbeid we deden. Maar het draaien uit.

Een buurman van twee deuren down benaderd ons drie dagen voordat onze schikking (we hebben geen eigenaar van de eigendom nog) te vragen als we eigenaar van het onroerend goed. Aarzelend hebben wij geantwoord dat we kopen en houden beleggers en gepland op de vaststelling van het op en het huren van het uit. Hij wilde weten of we zouden overwegen verkoop as is, zo snel mogelijk stoppen met werken, en laat zijn vriend zie de plaats over en uur. Hij noemde een prijs van rond de $ 50k (vergeten we hadden betaald, of zijn te betalen in drie dagen $ 25k plus afsluiting kosten). Lang verhaal kort, we letterlijk ging vanaf de uiterste tabel van zijn huis drie dagen later een contract te ondertekenen (uiteraard konden we niet een contract ondertekenen voordat we zelfs eigenaar van het onroerend goed). Wij gewist $ 18.500 op die eerste deal en heeft slechts een paar uur van schone-out arbeidsloon.

We hebben geluk ... of hard (afhankelijk van wanneer je de waarneming van buitenaf of waren ons werken de lange uren verwijderd van onze gezinnen in de avonduren en weekends voor weken op einde om ons voorbereid op deze nieuwe onderneming.)

Wat is uw aandacht?
Kopen en Houden woningen. Wij verhuren schone, bijgewerkt, leuke appartementen op de bovenste lagere klasse of lagere middenklasse mensen. Wij horen vaak perspectief huurders zeggen dat de onze zijn de mooiste appartementen zij hebben gezien in al de tijd dat ze op zoek zijn. Wij willen dat. Wij zijn het opbouwen van een reputatie en zijn begonnen met het merk zelf.

Heeft u liever de residentiële side of commerciële kant van beleggen? Waarom?
Residentieel. Onze ervaring met commerciële beperkt. Wij gekocht een kantoorgebouw voor onze elektrische firma met enorme groeimogelijkheden op een hectare langs een drukke straat in een grote groei gebied. Andere dan die we hebben niets anders gedaan dan lopen van minder dan wenselijk commerciële mogelijkheden, maar we blijven tot herziening ervan.

Wat zoek je in een investering?
Zoals Kopen en Hold beleggers, we denken op lange termijn. Cash Flow is koning, maar ... We zijn soms bereid op te offeren cashflow voor een "toevoegen aan inventaris eigendom" (een die kasstromen neutrale of kleine positieve) indien zij in de juiste vorm op de juiste geografische gebied.

Hoeveel gaat heb je gedaan in je carrière?
Met ingang van 21 maart 08 - Afgesloten aanbiedingen in de firmanaam alleen: 17 koopt en verkoopt 3. Het toevoegen van mijn Ronde 1 eigendom en onze persoonlijke huizen, springt het licht tot 21 koopt en verkoopt 5. Ik ben nog steeds een newbie, dat is de reden waarom ik ben diep vereerd te worden gekozen voor deze Meet the Investor interview.

Heeft u uw vastgoed licentie?
Ik niet. Mijn vrouw doet. Ze werd een agent aan het begin van 2007 en dient meestal een klant - mij. Dit was / is onze strategie. Ik heb geschreven over dit in een BiggerPockets draad getiteld "Don't Vertrouw op gemachtigden, Become One" in de Algemene Real Estate Investing forum op 12 maart 08. Check it out.

Welk advies zou je geven aan een beginnende belegger?
JUST DO IT! Het letterlijk nam decennia voor de Malesic clan stapt uit onze collectieve konten en wegwezen daar. Niet doen wat we gedaan hebben, doen wat ik zeg. Ik leerde meer in het eerste jaar van daadwerkelijk een REI dan ik geleerd van alle boeken, tapes, forums, vergaderingen en gesprekken met de vader. Begin klein. Koop geen 12 of 7 of zelfs 2. Ontvang een en werk door. Leren. Maak uw fouten. Kom hier voor advies. Herstellen. Dan, mijn vriend, dan bent u klaar om zelf de wereld.

Wat was uw moeilijkste deal?
In glas-is-half-lege-denken: elke deal is hard. Ik weet dat klinkt als een end-rond, maar ik bedoel niet als zodanig. Elke afspraak is alle informatie over het beheersen van de tijd-tabellen. Elke deal is ongeveer iedereen herinneren aan hun werk doen. Elke afspraak is over capitonnering tussenrekening data zodat wanneer ze missen het niet puinhoop van de deal. We hebben gekregen goed in.

Er is iets dat ik voor ogen houden om de deal op het laatste nippertje toen we maken het allemaal gebeuren. Zodra de deal is gedaan, de deal is gedaan. "We kunnen nooit zien dat deze mensen weer zodra we dicht," zeg ik tegen ons team. Ik probeer niet te ooit laten krijgen voor mij. Ik blijf een glimlach met mijn kin gehouden hoog, blijf professioneel, roll-up van mijn mouwen en aan de slag. Dus, ik denk dat je zou kunnen denken glas is half vol in dat elke deal gedaan is een goede deal.

Wat zou je droom gaan worden?
Een deal die verder gaat soepel. Ik teken het contract aan het begin en het papierwerk op het einde (slotkoers). Iedereen doet zijn werk en krijgt betaald. Gedaan Deal. Winnen voor ons. Win voor de koper / verkoper. Win voor het geheel van de mensen helpt ons om de transactie. Win - Win - Win. Dat is het bedrijfsleven, Amerikaanse stijl (alle winnaars, geen verliezers).

Heeft u ideeën over de huidige stand van de onroerend goed markt of de economie?
Het lijkt zeker alsof de perfecte aankoop storm wordt geleid onze manier. Verkopers en flippers opgepast! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.