Afgelopen week schreef ik over een gesprek krijgen we al te vaak uit huurders - die ons vertelt ze niet kunnen betalen van de huur, en vraagt om een soort pauze.

Zoals altijd in landlording, is het zinvol om een aantal richtinggevende regels in de plaats om te gaan bellen. Je hebt nooit willen proberen te denken van een deal ter plaatse, omdat je je veel meer kans maken op een slecht besluit dat zou kunnen gaan kosten u duizenden.

De moeilijkste keuze is niet altijd de beste

Tegelijkertijd is het eerste antwoord dat gaat om veel verhuurders' geest is vaak verkeerd. Dat is natuurlijk "No Deal" - als je niet kunt betalen iedere cent die het gevolg is, wanneer het te wijten, met inbegrip van deze maand, you're out. In deze economie, velen van ons hebben moeite om onze eigenschappen gevuld. Als we starten elke huurder die loopt in tijdelijke financiële problemen, zullen we waarschijnlijk verliezen geld. Het kan drie maanden of langer in de vacature.

Ik stel voor dat je gelezen vorige week de post voor een aantal algemene regels die zal uw besluitvorming. Voor elke specifieke situatie, de evaluatie van de individuele huurder de mogelijkheid tot terugbetaling van de deal snel.

Stel jezelf deze vier vragen alvorens te besluiten wat te doen.

1. Wat zijn mijn kansen op het krijgen van een goede nieuwe huurder er binnen een maand?

   De winter is altijd een verschrikkelijke tijd voor het vinden van nieuwe huurders in New Hampshire, waar ik woon, want niemand wil te verplaatsen wanneer het koud en miserabel. Uw regio kan verschillen, maar je moet weten hoe de huurmarkt lijkt. Als je een hete markt, met de vooruitzichten kloppen uw deur op zoek naar huur, u kunt opstarten, zelfs een goede huurder voor een slechte maand.

   Vergeet niet dat de commerciële ruimten vaak langer op te vullen dan wooneenheden. Je kan zelfs jezelf vinden de onderhandelingen over een permanent lagere huurprijs voor een commerciële eenheid, iets wat ik nooit zou doen voor een woonwijk huurder.

2. Moet ik vertrouw deze huurder in het algemeen?

   Ik heb geschreven voordat over hoe u moet niet volledig vertrouwen iedereen, inclusief mij. Maar vertrouwen is iets wat je zult meer van toepassing voor sommige mensen, minder dan anderen. Het algemeen als de huurder is in de unit voor een lange tijd, en heeft altijd een goede betaler, je kunt hem vertrouwen, zeker meer. Zo niet, dan vertrouw hem minder.

   In het bijzonder, zou ik nooit gesneden een speciale deal met een huurder die al in mijn eenheid voor minder dan zes maanden. Er is een uitstekende kans dat een dergelijke huurder echt nooit kunnen veroorloven het appartement.

3. Heeft deze huurder inzicht in de ernst van de situatie?

   Antwoord dit nadat u heb je in-persoon ontmoeting met de niet-betalende huurder. Deze vergadering is een goed moment om de huurder voor een andere manier zou hij in staat zijn om de huur. Opties omvatten de verkoop van enkele persoonlijke eigendommen, om een korte termijn lening van iemand anders dan u, gelet op een kamergenoot (check hier en hier voor enkele gedachten over waardoor huisgenoten), of om de overheid steun.

   Worstelen huurders zelden doel, om de overheid steun, aangezien dat niet echt kosten ze niets. Hier en in de meeste andere noordelijke landen, is er vaak regering verwarming bijstand beschikbaar. Section 8 is niet zo waarschijnlijk een optie voor een huurder die al in uw appartement.

   Aan de andere kant, huurders kan bezwaar maken tegen de verkoop van persoonlijke eigendommen, het verkrijgen van een lening of rekening in een kamergenoot. Maar het niet kunnen veroorloven huisvesting is een ernstige situatie! De huurder is als verplicht te betalen voor uw product als voor ieder ander, en als hij niet bereid om moeilijke keuzes, hij is niet echt serieus over willen verblijven in de eenheid.

   Tot slot, niet vergeten dat al deze maatregelen nemen de tijd. Dus als uw huurder stemt ermee in om een van deze andere geld-verhoging technieken, het is alleen redelijk te geven hem een paar weken om dat te realiseren. "Vind een kamergenoot en betaal me volledig morgen" is gewoon niet praktisch.

4. De huurder is de financiële problemen echt tijdelijk?

   De huurder kan hebben gehad enkele ongewone uitgaven zoals auto reparaties of medische rekeningen die hem een beetje kort. Als die kosten waren niet in de duizenden dollars, kan hij waarschijnlijk betalen ze snel uit en de terugkeer hem een goede reputatie.

   In mijn ervaring, echter, huurders vaak idioot zelf. Ze denken dat hun financiële problemen van tijdelijke aard zal zijn, wanneer dat niet het geval. Uiteraard biedt een layoff of ernstige vermindering van de beloning is een meer permanente probleem. Andere huurders zijn nog net betalen toen keer goed zijn, en de geringste verandering brengt hen onder.

   Houd er rekening mee dat als u een huurder die zich niet kan veroorloven het apparaat, ben je niet doen hem een gunst te houden door hem in. Als u niet meteen actie ondernemen, de huurder zal gewoon vanwege meer - en meer.

Welkom op onze blog!
Welkom bij de Real Estate verzending uit BiggerPockets.com. Onze blog brengt deskundigen op diverse terreinen van onroerend goed met als doel om onze lezers geïnformeerd en op snelheid. Of je nu een vastgoed professional (leninggever, Realtor, bankier, etc), investeerder (verhuurder, flipper, groothandel, enz.), of gewoon een consument, huurder of huiseigenaar die geïnteresseerd zijn in de wereld van onroerend goed, deze blog is de plaats voor u om mee te doen!

U kunt zich abonneren op onze RSS-feed, krijgen blog updates via e-mail, onze gratis mailing lijst, of de beste van allemaal, onze sociale netwerk, samen met 25.000 anderen die geïnteresseerd zijn in onroerend goed onderwijs, dealmaking, netwerking en marketing.

Labels: Economie, verhuurder, Landlord Tenant, vastgoed, huurder

Een paar weken geleden, kranten in mijn deel van de wereld waren zoemend met het nieuws van een lokale verhuurder die zogezegd werden aangevallen door zijn bijl hanteren-huurder.

De verhuurder, Edward Berthiaume, bezette een eenheid van zijn meergezins thuis, en de huurder, William Skarbinski, bezette de andere. Op 1 uur op 7 januari, Skarbinski bezocht Berthiaume, zegt hij wilde praten over een huur betalen plan (hij was enorm achter op zijn huur). Maar toen kreeg hij in Berthiaume de eenheid, die hij naar verluidt aangevallen Berthiaume plaats. En dit was niet een kleine aanval (als een aanval met een gearceerde kunnen worden). Skarbinski's worden belast met de eerste graad aanval. Wanneer je leest het koelen details, zie je hoe slecht dit zou kunnen hebben gekregen.

Huurder aanslagen niet vaak gebeuren, maar ze gebeuren. Nog een huisbaas in Franklin, NH werd vermoord door zijn huurder in 2006, en een huisbaas Georgië werd vermoord door zijn huurder in augustus 2008.

Alle drie van deze incidenten hebben iets gemeen, namelijk dat de verhuurders hun huurders wist goed. Twee woonde in hetzelfde gebouw als de huurders en de derde eigenaar van een supermarkt in het zelfde gebouw als zijn huurder.

Uw veiligheid moet uw Prioriteit als Landlord

Maar ook ons verhuurders die niet wonen of werken nabij onze huurders kunnen in gevaar brengen. Ik was bang door een huurder die grillig en gewelddadig in zijn gedrag, en die bedreigde me. Might die persoon (lange sinds uitzetting, dank God) hebben aangevallen me plaats? Je weddenschap die hij zou kunnen hebben, en als hij had, ik zou zijn geweest bij een ernstig nadeel.

De waarheid is dat de meesten van ons zullen de underdog in een gewelddadige confrontatie, simpelweg omdat we niet verwachten. Dit werd heel duidelijk uitgelegd aan mij een paar jaar terug door de voorzitter van mijn lokale verhuurder vereniging, een voormalige politieagent. Mensen die niet de gewelddadige nooit verwachten geweld, zodat we niet snel aan. En wanneer we beseffen wat er gaande is, kan het te laat.

In feite is de reactie van Berthiaume is vrij veel par voor de cursus. Het was nooit bij hem dat hij zou worden aangevallen met een bijl. Hij deed helemaal niets te afweren de eerste klap, en tegen de tijd dat zijn hersenen verwerkt wat er gebeurde ( "Deze man probeert me te vermoorden!"), de bijl was het graven in zijn nek.

Hier de sleutels van uw veiligheid

Drie van de sleutels voor ons zelf-bescherming zijn arrest, bewustwording, en afstand. Arrest middelen proberen te vermijden situaties die kunnen maken van een aanval meer kans. Het betekent dat dingen als nooit aanvaarden van huur in persoon, nooit aanvaarden van huur in contanten, en geen reclame uw huisadres naar huurders. Het betekent ook het ontwikkelen van inzicht in wanneer de huurders kan worden onregelmatige of eng.

Een probleem dat we hebben is dat we doorgaans niet kunnen uitzetten mensen gebaseerd op een gut feeling ( "hij freaks me out.") In het beste geval zullen we moeten wachten op concrete bewijzen kunnen we documenten en aanwezig in de rechtbank. Het andere probleem is dat we niet weten welke huurders zijn de gek zijn totdat het te laat is. Heck, als we hadden geen idee dat ze gek waren, zouden we nooit hebben verhuurd aan hen.

Dat brengt ons bij bewustzijn, die we willen toepassen op de meeste situaties waarbij huurders. Uiteraard met een aantal huurders, kunnen we onze hoede omlaag. Een paar jaar terug een van mijn eenheden werd gehuurd door twee vrouwelijke basisschool leerkrachten. Ik kan niet neem een van hen mij aanvalt om welke reden dan ook - het ergste wat ze zouden doen was schrijven een sterk geformuleerde brief.

Met andere huurders, echter, veel meer voorzichtigheid is vereist. Pas op voor gerezen stemmen, het bewijs dat hij zijn verhulling objecten, plotselinge bewegingen aan u, en dergelijke. Dit is vooral het geval wanneer u al in een gewezen situatie met de huurder omdat van sommige geschil of klacht.

De derde sleutel is de afstand, die in een gewelddadige confrontatie is gelijk aan de tijd. You've got natuurlijk een veel betere kans om een bijl of mes aanval als je 10 meter afstand van uw aanvaller dan wanneer u zich binnen zijn armen bereiken. Hopelijk heb je tijd voor het verwerken van de gebeurtenissen en defensieve actie, voordat hij te dichtbij komt. Zelfs als je tegenstander heeft een wapen, hoe verder weg je bent, hoe beter uw kansen.

Er zijn andere voorzorgsmaatregelen die u kunt nemen als je redenen hebben om te vermoeden dat een huurder zal worden agressief of bedreigend. Uiteraard als je kunt voorkomen dat een face-to-face confrontatie, doen. Als je niet kan, misschien kunt u doen een of meer vrienden als backup. Gewoon de site van je vrienden kan een huurder twee keer nadenken over het veroorzaken van problemen.

Ten slotte leert de vaardigheden die je nodig hebt om escalatie van woede en agressie, als uw huurder wil voeren. Enkele van de dingen die je kunt doen zijn:

• Luister respect voor de huurder.
• Probeer te laten zien wat empathie - "Ik begrijp waarom je boos bent."
• Houd je lichaam taal niet-agressief. Keeping afstand is nuttig hier. Don't mager vooruit en niet punt.
• Laat geen woede geef je stem.
• Niet onderbreken of te corrigeren.
• Reframe de huurder punt - "Ik begrijp waar je vandaan komt. U wilt ..."
• Terug, indien de stelling begint steeds intens.

Geen van deze technieken moet u verliest een argument geven of niets. Er kunnen echter een punt waar je nodig hebt om uw toon dramatisch, zodat het zeer duidelijk dat u in controle. U ziet voorbeelden van deze hele tijd op tv-series als "Flikken" en "Dog The Bounty Hunter." Die jongens zijn beleefd, respectvol en feestjes - tot een punt.

Toen hun doelgroep begint krijg echt gek, ze veranderen van tactiek, waarbij in de firmest manier mogelijk is. Natuurlijk, "Dog" en de politie zijn ook geschoold in de hand-tot-hand gevecht, en de politie zijn gewapend, dus ze hebben de middelen u niet.

Photo Credit: Picture Perfect Pose

Tags: huisbaas, verhuurder veiligheid, huur-eigendom, huurder, de veiligheid, de huurder

Hier is de derde en laatste aflevering van "Vragen aan Vraag uw eigendom Manager." Ik ben het verstrekken van antwoorden op enkele van de vragen. Echter, in sommige gevallen is er geen sprake is van een "recht" antwoord. Eigenlijk was dit geïllustreerd door de laatste aflevering, die drie weken geleden. Ik had geopperd dat het beter is voor de beheerders van onroerend goed te hebben sommige van hun eigen huid in het spel, zo te zeggen, door het bezit van hun eigen huurwoningen in het gebied. Josh Dorkin, de stichter van BiggerPockets, oneens.

Mijn onderliggende punt: Veel eigendom managers niet echt inzicht in de business, en ga in de verhuur beheer omdat ze denken dat het eenvoudig zal zijn. Managers die zelf hun eigen eigenschappen hebben vaker een hint over property management.

Josh's onderliggende punt: Property managers die een eigen huur meer kans om te zorgen voor hun eigen eigenschappen eerste en overweeg je een concurrent, met name als het gaat om het vinden van huurders. Bijvoorbeeld, ze heb een vrij twee-slaapkamer eenheid en heb je een vrij twee-slaapkamer eenheid. Wanneer een prospect komt bij het zoeken naar een twee-slaapkamer, de managers zullen aandringen hun eenheid eerst.

Wie heeft gelijk? We zijn op de onderliggende punten. Dus wilt u uw woning manager van zijn eigen huren? Dat, mijn vrienden, is een beslissing gesprek. Maar dit - als je niet de vraag, zul je nooit weten. Je zal niet echt in staat om een geïnformeerd besluit te nemen.

De beste tijd om te vragen deze vragen is, uiteraard, voordat u het huren van een management-bedrijf. Maar als je al gebruik van een beheermaatschappij, en weten niet de antwoorden, dan kunt u altijd teruggaan en vragen. Naast te weten wat er met uw eigendom manager, wordt u eraan te herinneren dat u een betrokken klant. Dat zou ze minder waarschijnlijk te beknibbelen met uw eigenschappen.

De eerste en tweede deel van deze serie zijn hier en hier.

Op naar de Makelaar Manager vragen (en soms, antwoorden)

• Vraag: Wat zijn volgens u de meest veelbelovende steden en delen van de ruimte voor investeringen?
• Vraag: Waar ziet u huurt heen? Wat is de ontwikkeling van de huurprijzen in de afgelopen paar jaar?
• Vraag: Welke steden en delen van het gebied hebben de beste gouvernementele klimaat?
• Vraag: Welke steden en delen van het gebied hebben de beste zakelijke klimaat?
• Vraag: Welke soorten mensen voelen zich aangetrokken tot dit gebied? Die?
• Vraag: Wat voor nieuwe inventaris komt op de markt?
• Vraag: Wat gebeurt er met de commerciële ontwikkeling in het gebied?
• Vraag: Welke steden hebben de beste scholen?

Antwoord: Deze zijn "niet een juiste antwoord" vragen. Maar dat betekent niet dat de antwoorden niet zal onthullen! Overweeg alle verschillende manieren kunnen worden gebruikt.

• De antwoorden moeten weloverwogen en gedetailleerd. Serieus, heb je echt wilt een onroerend goed manager die niet weet waar zijn de warmste delen van de stad?
• De antwoorden kunnen zeer nuttig zijn bij het helpen u beslissen waar te investeren. Dit is vooral handig als je geen inwoner van het gebied.
• Als u nog wat onderzoek komende tijd, heb je je eigen ideeën die u kunt vergelijken met de antwoorden die je krijgt uit de aspirant-eigendom manager. Je zou kunnen horen wat hij zegt en denken "dat is volledig verkeerd." Of hij kan u overtuigen, en nu heb je iets nieuws geleerd.

Tags: vinden eigendom manager, interviewen managers, verhuurder, property management, property manager, huurder, de huurder

Zijn al een tijdje geleden dat we nog een van onze Meet the Investor interviews. . . Ik hoop dat we krijgen om deze meer regelmatig! Met dat in gedachten, hebben we een groot onderhoud voor u met vastgoed belegger Rich Weese!

Kennismaken met Real Estate Investor Rich Weese

Hoe lang ben je al te investeren in vastgoed?

Ik ben er zeker van dat er niet te veel leden van BP ouder dan mij! Ik ben betrokken geweest bij een partij en gezien alle facetten van onroerend goed; recessies, inflatie spiralen en de ups en down van onroerend goed in veel verschillende gebieden van het land.

Ik ben begonnen in onroerend goed door ongeval in 1972. Ik was in mijn 3e jaar van school en werd verzocht om drop out en proberen de verkoop van onroerend goed voor een vriend. Hij was een Broker en werd consequent proberen te verkopen mijn vrouw en ik iets. We hadden geen geld en ik werkte voor Alpha Beta Markten in hun keuken schoonmaken ovens en kaas transportbanden van 3 tot middernacht, en naar school tijdens de dag.

Vertel ons over uw eerste transactie

Mijn vriend was zeer persistent en bewaard eigenschappen vinden om mijn vrouw en mijn vriend I. probeerde te verkopen ons huis, maar we leven in een apt voor $ 110 per maand. Elk huis is uit ons assortiment. Uiteindelijk vond hij een duplex dat was $ 24.900 en elke zijde heeft 2 slaapkamers en 1 bad. Hij vertelde ons van een programma genaamd FHA 221-D-2, dat alleen vereist circa 3% in totaal en de afsluiting van de kosten. Onze betaling zal $ 215 per maand en hij zei dat de voorkant werd gehuurd voor $ 140. We kunnen wonen in de andere eenheid, met een garage en betaalt alleen het verschil van $ 75 per maand. Dat klonk heel goed, behalve wij niet over de 3%. De makelaar heeft me een deal. Als ik eens naar het werk voor hem voor 1 jaar, hij geeft me de verkoop provisie van ongeveer $ 750. Dat zou behoorlijk veel betalen voor onze aanbetaling, dus ik overeengekomen en opgenomen in Lumbleau vastgoed school in Santa Ana, CA. Ik had mijn verkoper's' licentie in 28 dagen van start tot finish. We kochten en verhuisde in de duplex, onze eerste deal op 330-334 Walnut, in La Habra, CA.

Hoe ben je begonnen met investeren?

Niet alleen ben ik in onroerend goed door een ongeluk, maar ik werd een belegger per ongeluk op mijn eerste afspraak, dit duplex. Ik begon de verkoop van huizen, en vond het vreselijk. Werken meestal met de vrouw van het echtpaar, met haar huis, ik snel gerealiseerd was dit niet wat ik wilde.

Over deze zelfde tijd, mijn vrouw en ik hadden gesaneerd de werf op onze duplex, sommige klimop verwijderd en geïnstalleerd een houten schutting langs de voorkant. Een dag een collega gestopt door en vroeg of ik wil verkopen! Ik denk dat we de eigenaar was 3 maanden. Ik zei dat ik niet denk het wel en legde ik gewoon gekocht. Hij vroeg hoeveel heb ik betalen? Ik vertelde hem de prijs en hij vroeg of ik wil verkopen voor een 5K winst op $ 29.900? De 5K was een enorm bedrag voor iemand die het verdienen van $ 1,35 per uur. Ik vertelde hem ja, niet realiserend Ik was echt aan het onderwijs. Hij was echt een investeerder. Hij bood het volgende;

1. Een huis met ongeveer $ 1000 van het eigen vermogen dat hij had gekocht van dezelfde 221-D2 lening programma.
2. Een opmerking voor $ 1000 met een rente van $ 83.33 ma en ballon in 2 jaar.
3. Een oudere ondersteboven badkuip stijl Porsche auto (60ish?).
4. $ 1500 cash.

Ik heb wielen, contant geld in mijn zak, een echte huis, en $ 83 per maand om te helpen met huis betaling subsidie! We hebben de afspraak en werd per ongeluk betrokken bij RE wisselen en had geleerd van een echte belegger. Dit werd mijn eerste investering evenals mijn eerste deal, eerste uitwisseling en eerste verkoop.

Wat trok u aan om een vastgoed belegger?

Ik vond het aanbod van deze persoon op de duplex spannend en ik wilde iets te zetten en ik heb die betrokken zijn op zoek naar andere eigenschappen.

Deze collega werd mijn eerste goeroe. Ik had echt mijn niche gevonden! Ik hield van de handel of het doen deals. Het was een veel leuker dan alleen blijkt woningen. Ik begon de aanschaf van andere investeringen. Mijn vrouw en ik hadden een afspraak. We willen het leven van haar inkomen, ongeveer $ 500 per maand en investeren alles wat ik heb gemaakt terug in onroerend goed. Ik probeerde te overtuigen anderen hetzelfde te doen, maar ze zag me als een jonge jongen met geen ervaring. Ik ging naar buiten en deed het voor mezelf. Mijn makelaar gestart vraagt me de vragen en nog was het nemen van gedeelten van mijn commissie! Ik heb besloten om mijn Brokers licentie en het openen van een kantoor. Ik ontmoette iemand bij Real Estate school dat ik ervan overtuigd te werken voor mij en ook huurde een broer in de wet. De 3 van ons een kantoor geopend in een dik gebied van Placentia, Ca. en noemde het "Mike Weese Investments". Het was een perfect moment in een perfecte omgeving! We begonnen met het maken van veel geld, vooral op deals we gevonden, gekocht onszelf en verdiende commissies. Ik kocht een gloednieuwe rode Cadillac en de mensen begonnen met de aankondiging was ik vordert. Ik woonde in hetzelfde gebied van Ca mijn hele leven, kwam uit de lagere klasse inkomen en mensen zag het verschil. Dit was 1974.

Wat zou je droom gaan worden? Heeft u een "droom deal 'nog?

In 1974 ging ik op jacht naar het nieuwe kantoor locatie. Ik dacht heel groot op het moment. Dit was mijn eerste echt eng investeringen. Ik vond een gloednieuw vrijgekomen 30.000 vierkante voet kantorencomplex en besloot ik wil proberen om het kopen. Het was $ 1475000 en de verkoper was de ontwikkelaar en hij wilde 10% omlaag. Hij had een converteerbare lening met Metropolitan Life Ins. Het zou converteren van de bouw van permanente wanneer 80% vol. Hij had het opgenomen voor een 3% commissie en overeengekomen om me te betalen $ 40K. Nu heb ik alleen nodig ongeveer $ 100K. Ik had gekocht 17 oudere eenheden in Whittier, CA en vroeg hem of ik kon maken van een nota voor $ 60K. Hij zei oke, maar wilde het als een 2e voor $ 40K en een 3e voor $ 20K. Het gaf hem de flexibiliteit als hij nodig had om te verkopen een of lenen tegen een. Nu, ik was tot $ 47.500 nodig. Ik overtuigd van mijn ouders en mijn vrouw de ouders voor elke in $ 20K. Ik ben nog steeds nodig is $ 7500. De eerste persoon die ik had ingehuurd om samen met mij in mijn onroerend goed, mijn vriend afgesproken om dit te doen. Heb ik het aanbod en het was aanvaard. Onze betaling is $ 14.909 per maand. I'd onderhandeld over een deal waar de aannemer zou het beheer van het gebouw, verhuren en betaal me een 8% in contanten op cash return voor een jaar. Aan het eind van een jaar, het was mijn probleem als het niet was verhuurd.

We hebben het gebouw "Weese Financial Plaza" en ons nieuwe kantoor inch Nu ik echt goed keek en de mensen begonnen te komen met me, zowel verkopers en investeerders. Dit waren mensen die ik had gesproken met vroeger, dat nu geïnteresseerd waren in wat ik te zeggen had. Ik begon het organiseren van seminars in ons gebouw en het gewoon deed. Mensen werden schriftelijk controles en mijn verkopers begonnen vogel dogging eigenschappen in veel westerse landen. Ik begon te doen vastgoed syndicatie (fantasienaam voor vennootschappen). We deden veel CO, dus ik kreeg een makelaar van de licentie en een kantoor heeft geopend en huurde een stel vogel honden. We kochten 156 eenheden in Denver evenals enkele kleinere, alsmede 202 en 161 in Colorado Springs. We hebben ook veel gekocht bij AZ, TX, CA en op OK. Binnen een korte tijd, was ik moe, maar ook uit financieel.

Oh, btw, in minder dan een jaar, de "Weese Boekhouder Plaza" gebouw was 95% vol, en gooide uit een mooie cashflow. Ik gaf mijn vader de taak van Mgr ter plaatse, en hij vond het geweldig. Een groot escrow bedrijf, Preferred Escrow, verhuisde in mijn gebouw en vroeg of ik wil verkopen een aandeel van. Elf maanden na aankoop, ik verkocht voor $ 2,2 Mil! Ik nam een grote opmerking, die ik splitsen met partners, gehouden 30% van het gebouw eigendom en verdiende een $ 70K provisie. Dit was mijn eerste "Dream" Deal ".

Wat was uw moeilijkste deal?

Mijn zwaarste deal is gebeurd in 1975, en ik zou nooit kunnen duplicaat het opnieuw. Het was een 26 legged uitwisseling inclusief eigenschappen uit 4 verschillende landen en vele eigenaren en partnerschappen. Het kostte me meer dan 3 maanden, dag en nacht om het voltooid, maar was een geweldige prestatie. Opnieuw was er een auto mee! Een van de beleggers niet genoeg contant geld voor de financiering van zijn totale overname deel. Hij bezat een 1965 Jaguar XKE converteerbare en bood ze te compenseren zijn contant geld tekort. Ik heb de auto als onderdeel van mijn commissie. De auto, promesses en contanten ontvangen voor de commissie in totaal in de zeer hoge 6 cijfers.

Ik was genomineerd voor Real Estate Exchangor van het jaar voor de staat van CA voor, maar niet winnen.

Hoeveel gaat heb je gedaan in je carrière?

Persoonlijk, mijn vrouw en ik heb persoonlijk in handen van meer dan 1000 enkele familie woningen. Ik ben eigenaar of partner in duizenden appartementen en verschillende kantoorgebouwen. Ik zou niet weten van het totale aantal deals heb ik betrokken geweest bij inch Op het hoogtepunt van mijn carrière had ik 206 beleggers vóór pensionering en sommige werden in zoveel als 6 partnerschappen. Ik kocht bijna de Von Richthofen Castle in Denver om in te wonen en houdt seminars 30 jaar geleden, maar mijn bod kwam in 2de. Het was echt iets.

Heeft u uw vastgoed licentie?

Ik was een licentie Broker in Californië en Colorado in de vroege jaren 70 voor 7 jaar. Ik besloot ik was gelukkiger zonder toezicht verkoop mensen en laat mijn licenties vervallen. Er zijn duidelijke voordelen voor de in licentie wordt gegeven van een commissie oogpunt. Er zijn ook andere voordelen van niet in licentie wordt gegeven, in mijn opinie.

Wat is uw focus (vakgebied)?

Ik denk niet dat ik nog een gebied van deskundigheid. Ik heb nogal veel gebeurt het allemaal. Courtage, geen geld starters, property management, Foreclosures, klusjesman bedrijf, gebouwd 44 aangepaste woningen in St. George, UT, geplukt 3 snelgroeiende gebieden op de juiste tijd (so. CA, UT, Casa Grande AZ) en voel ik ben in mijn 4de en 5de momenteel, op het zuiden TX en MS. Ik was een originele goeroe voor tv, en hebben gesproken seminar zowel bedrijven als kamer van de handel, Rotary Clubs, enz. in CA, Mirage Hotel and Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix & Tucson, AZ en Rio Grande Valley, TX. Ik heb ook zelf een boek van mijn vroege vastgoed ervaringen genaamd "Van Janitor tot multimiljonair". Ik heb nog nooit aangeboden voor verkoop, maar hebben vrij gegeven aan diegenen die gevraagd. Ik heb nog steeds kopen en ontwikkelen van onroerend goed voor bijna 40 jaar en hebben een langere termijn dan veel korte termijn beleggers of beginners.

Wat zoek je in een investering?

Ik kijk voor goede investeringen die ten goede zal komen over de lange termijn. Ik ben meestal kopen en houden voor de lange termijn. Ik ben het kopen en houden sommige Foreclosures en verkopen sommige om over het geld. Ik ben niet een die is onvermurwbaar op cashflow. Ik denk dat dat een gebied dat is negatieven te veel echte beleggers. Geen fiscale voordelen per se, meestal oudere dik eigenschappen met weinig hoop voor waardering en niet veroorloven veel afschrijvingen. Ik stel voor de meeste nieuwe investeerders proberen te kopen pauze zelfs eigenschappen, en net als Monopoly, zoveel kopen als je kunt. Houd ze, herfinancieren en koopt meer. Houd uw belangrijkste taak voor het inkomen einde en bouwen stichting van eigenschappen eerste. Kasstroom zal komen als de huren verhogen, maar niet opofferen groei optie op de wens van de cash flow te beginnen.

Er zijn te veel goeroes daar preken kasstroom en "Vervang uw baan met onroerend goed inkomen." Ik ben het tegenovergestelde van. Kasstroom net gebeurt, in de tijd, maar niet de moeite waard te offeren verwerving van aanvullende eigenschappen door te zetten meer omlaag te krijgen kasstroom.

Er zijn 4 belangrijkste voordelen te bezitten onroerend goed:
1. Waardering
2. Afschrijvingen leidt tot fiscale voordelen
3. Hoofdsom betalen omlaag
4. Kasstroom

Grafieken zal voortdurend laten zien dat # 1 en # 2 zijn de sleutels tot het creëren van "rijkdom" in onroerend goed, en veel van afstand de laatste 2 in de korte of lange termijn.

Wat zijn enkele van de grootste fouten die je hebt gedaan of gezien gemaakt?

Voor mij, mijn grootste fout was met pensioen op de leeftijd van 29. Ik had miljoenen en werd lui op te blijven investeren en diervoeders het mechanisme van onroerend goed. Ik had moeten agressiever in te wisselen en het verwerven van meer onroerend goed in plaats van de levensomstandigheden op het verleden. Van leeftijd 29 tot 58, ik was eigenlijk met pensioen en getogen mijn 6 kinderen.

Op 58 jarige leeftijd heb ik de fout en begon opnieuw te investeren. In de afgelopen 15 maanden, ik heb gekocht 59 woningen, verkocht 13 van hen en blijven kopen meer elke maand.

Welk advies zou je geven aan een beginnende belegger?

Mijn advies aan een beginnende belegger zou variëren, afhankelijk van de leeftijd van de belegger, inkomen, risicotolerantie, doelen uit investeringsactiviteiten (cashflow, fiscale voordelen, pensioen, enz.), echtgenote van de 'houding, zou al in mijn advies. Ik ben conservatief van aard, al heb ik veel "risico's" bij de jongere. I’d urge caution to new investors and I would question all figures furnished to investor by a seller! Determine their motives, if any for their advice to you. Study those that have been really successful. Don’t become a seminar junkie! And most important, always have an exit strategy for your investments and plan for a rainy day. It will rain!!

What advice would you give investors, given the current economic situation and lending environment?

• First: Double check and triple check all the income and expenses on a subject property given to you for consideration. Most are overstated and inaccurate.
• Second: Don’t wear binders or have tunnel vision. There are many options available in the real estate game.
• Third: Remember there is more money made in down markets in both real estate and stock market. While most are pulling their head back in their shell, the smart ones are out and looking around!
• Fourth: No one will ever take as good care of your money as you will.

There will always be challenges and changes to the real estate and financing market. Be flexible and ready to change when necessary. Creative financing will set apart the successful from the non-successful. Learn new strategies and put them into action. Don’t assume “It Can’t Be Done”! Quite the opposite. Assume “It Can Be Done” and then find the way to do it.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?

I’d hope to be able to share the passion I have for real estate and convince others of the amazing things it will do for you. Nowhere else can you find an opportunity where someone (bank) will loan you money to buy something and someone else (tenant) will make the payments for you. Eventually, you’ll own something free and clear and it will be worth X amount of dollars. I don’t know what X will be, but it will be more than what you paid and a 1000% return on actual money invested due to the power of leverage.

BiggerPockets conducts our Meet the Investor Interviews by email. We cannot verify information contained within and print these interviews to stimulate thought and healthy discussion.

Tags: flipping , landlord , meet the investor , real estate investor , rich weese

When I put up the first group of questions you should ask a prospective property manager, one commenter asked: what are the correct answers?He had a point and so I’m going to review some of the answers to last week’s questions first before I hit you with a few more questions.I am also thinking of compiling these into an e-book that hopefully Josh will put up here at BiggerPockets.

An answer might be correct based on several different criteria.Some questions have only one right answer. The example I gave last week was of eviction procedures. All jurisdictions have strict rules about how tenants can be evicted.If prospective property managers aren’t following those rules, they’re doing it wrong, and you shouldn’t hire them - period.

Other questions have a wide range of “correctness.” A couple of last week’s questions concerned experience. You should certainly avoid being any property manager’s first client. But is a PM with ten years’ experience always better than one with five years’? I don’t think so.

Then there are those questions where the right answer depends on your own preferences, which might be different than mine. And then there are the ones where the answers will just make you think - perhaps the PM has insights you can really use.

Are you going to take her word for it?

In any case, the net effect of all these questions and answers will be absolutely positive. You’ll have very good information on which to base your hiring decision, you’ll have a deep understanding of how your management company operates, and the managers will know you are a serious person with high expectations for their performance.

A Few From Last Week

Questions: How many vacancies do you have right now? Out of how many total units under management? What is the average length of time it takes to fill a vacancy?

Answers: First, obviously the PM ought to know this.If he has to go look it up that’sa bad sign.As for the exact percentage, obviously the best thing would be to compare this with the vacancy rate for all units in the area.Since you can’t do that, you’ll have to go with your gut. Did you see very few “For Rent” signs on your drive-around? Are there newspaper stories bemoaning the few rentals available?If the PM has a lot of vacancies in this case, he’s doing badly.

The second question is a good one to remember later. Let’s say the PM tells you his average vacancy length is two weeks. A few months later, he apologizes because he just can’t find a tenant for your unit that has been vacant for two months.Could the rental market have completely tanked between March and July?

Question: What percentage of tenants do you have to evict?

Answer: Hopefully the percentage is very low. But if he gives an unrealistically low answer (1%, none), follow up with this:

Question: What percentage of your tenants regularly pay rent late?

Why is that a good followup? Because if he’s really not evicting anyone, it’s probably because he lets his tenants get away with murder.

Question: How do you market your apartments?

Answer: He should be able to list a lot of ways, including on his web site, on Craigslist, on fliers, with signs, and in the newspaper, and maybe even through some other methods. And he should be able to talk intelligently about each method.

Question: Do you recommend special incentives for tenants?

Answer: There is no hard-and-fast rule here. If times are good, you shouldn’t need special incentives. If times are bad, they should be considered.What kind of incentives does he like? I prefer those don’t let tenants deceive themselves about the cost of the unit. First-month-free often has that effect.

Question: How do you screen prospects?

Answer: “Thoroughly” would be a good starting point.But he should be able to be specific.Also recognize that you and he may have to be more flexible with certain rentals.

Enough With The Old Questions

Here come some new questions, and I’ll provide answers as well!

Question: How do I get reports? Can I get them off the computer myself?

Answer: Most PMs provide reports quarterly or monthly.I honestly don’t think quarterly is good enough. You need them more often.And, some PMs are now offering their clients on-line access to reports.Obviously this is a huge benefit because you get “real-time” information.

Question: What do the reports look like?

Answer: Your PM ought to be able to show you reports and explain them. You need extensive and clear reports, especially concerning finances.

Question: How does your web site look?

Answer: A good PM website ought to show available units, be easy to understand and navigate, and have ways for tenants and others to contact the manager.

Question: Do you personally invest in real estate in this area?

Answer: The answer should be yes, for the owner of the company if not his employees. However…

Question: If you have vacancies in your personally owned units as well as those you manage for others, how do you decide which units to show?

Answer: The answer needs to be that the owner does not show bias – he shows the most appropriate units to each prospective tenant. But I am astounded by reports that some PMs quite openly show their owned units first, and their managed units second. Why would you ever put up with that?

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property , tenant

This started out as “Some Questions to Ask Your Property Manager.”   But if you’ve already hired a property management company, you’re a bit late – you want to ask these questions before you make the hiring decision.    You may even want to ask them before you settle on a property purchase.

In some cases, you’ll hire management companies because you just don’t have the time or inclination to handle the hassles that come with rental real estate.   In other cases, you’ll have to hire a manager because you live too far from your properties to handle day-to-day management yourself.   The good news is that if you can find a qualified manager in a community where you want to buy property, it really doesn’t matter where that property is (as long as – I believe – in the country where you live).    The bad news is that there really aren’ta ton of qualified property managers out there.

Are there any good managers?

Indeed, when I started buying rental properties, I thought that qualified property managers were so rare as to make my day-to-day management a must.    Unfortunately, property management is one of those fields that doesn’t seem that difficult (much like real estate investing in general) to the novice or outsider.   This means that lots of unqualified people move into the field.   Of course, unqualified real estate investors don’t cause too many serious problems for the rest of us.   Unqualified property managers are another story – they are playing with our money.

I changed my opinion after talking to many property managers who bought my real estate management software.    Many of these folks were committed to providing quality service for their tenants and their owners.   I won’t name the others!

So what should you look for in a property manager?   First, you want somebody with experience and judgment – and judgment only comes from experience in this field.    Second, you want somebody who will be as careful with your money as you will.   Third, you want somebody who will keep you informed.

Here are the questions! (Part One)

I’ve got a lot of questions for you to ask - too many to fit in a single blog post.  So this will have to be in two parts.  The second part will come in my next post.

• How long have you been a property manager?
• How long have you been a manager in this area?
• How many vacancies do you have right now?   Out of how many total units under management?
• What is the average length of time it takes to fill a vacancy?
• What does your lease look like?   (You need to see a copy of this, along with any other forms and documents the manager uses with tenants.)
• What is your late rent policy?
• What percentage of tenants do you have to evict?
• How does the eviction process work here?
• What are your management fees?
• What do you charge for recruiting new tenants?
• Do you charge for monitoring and maintaining vacant units?
• What are my guarantees?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich