Hoe hoog is?

Het antwoord kan zo simpel zijn als een trap. Het kan ook zo grotesk als 300%. Sinds ik ben het over onroerend goed, ik zal u de trap soort van antwoord en concentreren op de 300% zijde.

Tenzij u woont in een grot in Zimbabwe, weet je de vastgoedmarkt heeft een directionele beurt - omlaag. In sommige gebieden, als de artikelen die ik lees juist zijn, zoals Detroit en Cleveland, kunt u letterlijk afgeschermd eigenschappen kopen voor minder dan 10 ¢ op de dollar. Dat ziet er uit als een deurklink van een deal met het blote oog.

Echter, als je de nummers, het is eigenlijk een hel van een slechte kopen. Om te begrijpen waarom ik zeg wat ik zeggen laten we eens kijken naar de wiskunde van de winsten en verliezen. Door de manier, kunt u exacte aantallen door het doen van een Internet-zoek dat exacte woordcombinatie. Mijn nummers in dit bericht worden naar beneden afgerond op het dichtstbijzijnde gehele getal.

Wiskunde is een Twee Way Street
Ik zal gebruik maken van $ 1000 als voorbeeld nummer. Making geloven uw eigendom waard was $ 1000 twee jaar geleden en is nu een waarde van slechts $ 620 betekent dat u hebt een aanhoudende daling van 38% in waarde. Als je hebt gezien 38% vóór die komt omdat iemand schreef een artikel waarin staat dat 38% is de gemiddelde daling van de waarde van vastgoed in de VS

Ik zeg who cares wat de gemiddelde waarde is, want ik woon niet in een gemiddelde waarde gebied. Ik woon in een van de hoogste marktafschermend staten in de Unie. Jij ook kunnen leven in een gebied waar de Foreclosures nog lopen torenhoge. Dus 38% betekent erg weinig.

Dat is waarom ik zeg 38% is gewoon een ander nummer. Maar dat is going down a side track. Als u op zoek bent naar uw woning te stijgen terug naar de $ 1000 waarde te herstellen van het verlies, door welke procent moet het gaan?

61%.

Wow, dat is bijna het dubbele van wat hij ging naar beneden. Yep, maar dat is niet zo slecht als het ging om een waarde van $ 250 betekent dat ervaren een 75% daling. Voor het herstel van de waarde van $ 1000, het zou moeten stijgen in waarde met 300%. Voor mij is dat een groter wow.

Als het percentage afname toeneemt, neemt ook de stijging van de waarde percentage. Met andere woorden, als je een woning koopt, dat is gedaald met 90% zoals in de steden die ik hierboven heb genoemd, is uw tarief van de stijging zou dicht bij 450%. Vergeet niet, dit is een afgerond getal dus uw onderzoek.

Gelegenheid Is In The Eye Of The Beholder

Dus wat doen deze getallen eigenlijk? Afhankelijk van welke kant van de nummers die u op, deze kunnen worden ramp of kans. Laten we zeggen dat u een woning gekocht voor $ 250 en het ging tot $ 1000 in een acceptabele tijd. Je hebt net een fantastisch rendement op voorwaarde dat u verkocht met zeer weinig kosten.

Als u eigenaar was van de $ 1000 eigendom en gleed naar $ 250, maar deed niets, je bent gewoon zittend op een actief dat is gedaald in waarde. Geen probleem als u niet van plan te verkopen en zich kan veroorloven om door te gaan tot betaling van de hypotheek. No big deal ook als u behoefte aan een groot verlies voor fiscale doeleinden en heeft besloten te verkopen. Dat daadwerkelijk kan worden een kans. Aan de andere kant, als je moet verkopen, die u zojuist hebt ondervonden ramp.

Toen ik een effectenmakelaar, ik herinner me mensen met behulp van de verkopen met verlies strategie. Zij zouden verkopen voorraden die gleed in waarde, zodat ze kunnen het verlies te compenseren winsten en hun belastingen. Ik ben het volledig realiseren, kan dit echter beperkt toepassing. Het is echter nog steeds een optie.

Het doel van dit bericht is om de twee kanten van de wiskunde, in algemene termen, dat uit deze markt. De cijfers zijn illustratief en alleen bedoeld om te springen start het denken en de wijze waarop u kijken op uw investering (s). Immers, het is je geld in gevaar en moet u zo veel mogelijk feiten om een geïnformeerd besluit te nemen.

Photo Credit: timonoko

Welkom op onze blog!
Welkom bij de Real Estate verzending uit BiggerPockets.com. Onze blog brengt deskundigen op diverse terreinen van onroerend goed met als doel om onze lezers geïnformeerd en op snelheid. Of je nu een vastgoed professional (leninggever, Realtor, bankier, etc), investeerder (verhuurder, flipper, groothandel, enz.), of gewoon een consument, huurder of huiseigenaar die geïnteresseerd zijn in de wereld van onroerend goed, deze blog is de plaats voor u om mee te doen!

U kunt zich abonneren op onze RSS-feed, krijgen blog updates via e-mail, onze gratis mailing lijst, of de beste van allemaal, onze sociale netwerk, samen met 25.000 anderen die geïnteresseerd zijn in onroerend goed onderwijs, dealmaking, netwerking en marketing.

Labels: home waarden, waarden huis, eigendom analyse, vastgoed, vastgoed waarde

Laten we aannemen dat u heeft ingediend met twee uitstekende investering eigenschappen te kopen. Beide kunnen worden gekocht tegen een grote korting en aandeel vergelijkbaar risicoprofiel, hoewel eigendom A is aanzienlijk duurder dan eigendom B.

Je hebt uren analyseren dit niet mogen baten.

U heeft uitgebreid onderzoek gedaan in de markt. Weet je wat de huurprijzen zijn en hebben geverifieerd kosten. Na grondig onderzoek, heeft u verwachte toekomstige huurprijzen, vacatures, uitgaven, renovaties, en vóór en na belastingen kasstroom, inclusief de overlevingspensioenpercentage 10 jaar vanaf nu.

Je hebt uitgevoerd sensitiviteitsanalyse en weten hoe beide eigenschappen "toekomstige waarden kunnen veranderen onder verschillende fiscale behandelingen, de ramingen van de kosten, effectieve inkomen, en de veranderingen in de herkomst waarden. Beide eigenschappen worden beïnvloed door deze veranderingen in soortgelijke manieren.

U hebt draaien simulatie analyse om te onderzoeken wat de waarde van de goederen kan worden onder verschillende economische omstandigheden. Potentieel voor economische groei en stabiliteit zijn vergelijkbaar in beide markten. Beide eigenschappen kwaliteit zeer goed.

Wat te doen?

Je zou weten wat het interne rendement is, hoewel er bepaalde zaken met inbegrip van de wiskundige eigenaardigheden waarbij meerdere antwoorden en een nieuwe investering probleem. U kunt ook proberen een gewijzigde versie van de IRR.

Vanwege deze problemen, je hebt besloten te analyseren de huidige waarde en de netto contante waarde van beide panden plaats. Het probleem is, omdat de initiële kosten van de investeringen voor onroerend goed A is veel groter dan B, je bent niet zeker dat het beter waarde. De NCW is significant hoger voor een project, maar zo zijn de initiële kosten.

De winstgevendheid Index, onze Heiland

Dit is waar de winstgevendheid Index in het spel komt. Dit is de verhouding tussen de actuele waarde van de verwachte inkomsten en de kosten van de initiële investering (PV / kosten). De winstgevendheid index geeft u een duidelijke rangorde van investeringen in bepaalde situaties . In dit scenario, eigendom A wint, aangezien zij de hogere NCW en PI.

Echter, als je gewoon een kijkje nemen bij het NPV en de PI, dan moet je niet met de manier waarop u zou investeren de resterende kapitaal. U kunt niet genoeg voor de aankoop van een eigendom en zullen moeten investeren in iets anders.

Dit zal het totale risico en verwacht rendement van uw totale financiële portefeuille. Helaas, investeringen steeds meer ingewikkeld als het begrip van hoe de verschillende activa werken in samenhang toeneemt.

Photo Credit: pnwra

Labels: de netto contante waarde, onroerend goed, eigendom analyse, taxatie van onroerend goed, vastgoed, realestate

ADJUST VOOR VERKOOP TUSSEN RELATIVES / vrienden

Familieleden vaak huizen verkopen aan familieleden tegen prijzen van andere dan de marktwaarde, afhankelijk van de relatieve financiële draagkracht van de koper en de verkoper. Het is vaak moeilijk vast te stellen motivaties zonder interviews. Bijvoorbeeld ouders kunnen verkopen tegen lagere prijzen te helpen kinderen kopen eigendom, of kinderen mogen hechten meer belang (sentimentele waarde) op eigendom en betaalt hoger is dan de marktwaarde voor hen. Vaak eigendom zal worden verkocht aan de familie voor fiscale overwegingen en estate planning.

ADJUST VOOR ANDERE FINANCIËLE DOELSTELLINGEN

Ontwikkelaars die geloven dat de waarde kan worden verhoogd door plottage als gevolg van groter nut van een grotere site kan betalen meer dan de marktwaarde voor percelen die nodig zijn in een site assemblage. Een verkoper kan worden onder financiële dwang en vereisen onmiddellijk kapitaal, wat zal leiden tot een snelle verkoop tegen een lagere dan de marktwaarde.

ADJUST VOOR FISCALE OVERWEGINGEN

Er zijn gevallen waarin de verkoop plaatsvindt, dat is op gepaste afstand bewaren, maar nog steeds vereist aanpassingen voor de voorwaarden van de verkoop te wijten aan een gebrek van de blootstelling op de open markt, ongebruikelijke fiscale overwegingen, en eminente domein. Met een nieuw bestuur in het Witte Huis, fiscaal beleid zal waarschijnlijk verschuiven. Veranderingen in de vermogenswinstbelasting, inkomstenbelasting, en zelfs posities in de security markt zal vaak invloed investeerders tot een herverdeling van de activa bij de beoordeling van hun financiële situatie van een totale portefeuille context. Investigation, of aanpassingen kunnen worden aangebracht, ondersteund door de markt het bewijs moeten worden geleverd. Soms comparables moeten worden gegooid, of die alleen worden gebruikt als secundaire steun gegevens.

Photo Credit: woodleywonderworks

Labels: CMA, Vergelijkende marktanalyse, eigendom analyse, taxatie van onroerend goed

Due diligence is een term die gebruikt wordt voor een aantal concepten waarbij hetzij de uitvoering van een onderzoek van een bedrijf of persoon, of het verrichten van een handeling met een bepaalde standaard van de zorg. Het kan een wettelijke verplichting, maar de termijn zal vaker van toepassing op vrijwillige onderzoeken. Een voorbeeld van een due diligence in diverse industrieën is het proces waarbij een potentiële koper beoordeelt een onderneming of haar activa voor acquisitie. - Van Wikipedia

Het is belangrijk om niet alleen weten wat due diligence is, maar hoe alledaagse investeerders maken het werken in hun voordeel bij het kopen van een huis. Proper huiswerk kan niet alleen enkele elimineren van het risico bij de aankoop, maar het kan ook leiden tot een beter rendement op uw investering in vastgoed. Een artikel is niet genoeg te geven van de verschillende vormen van een due diligence kunnen uitvoeren op een onroerend goed transactie. Wel, hier zijn vijf eenvoudige maar belangrijke stappen te nemen bij het kopen van een huurcontract of investeringen eigendom:

1. Neighborhood - Zodra u een onroerend goed, ga je zoeken naar een kaart van het gebied en trekken een 5 mijl straal cirkel rond het huis. Kijken naar de cirkel voor parken, scholen, snelwegen, en voorzieningen. Ook rijden in de straten van de wijken op zoek naar aanwijzingen over de vraag of dit gebied is op de weg omhoog of omlaag op het gebied van conditie en criminaliteit. Uw huur is een troef die u wilt stellen, zodat met een goed idee van de omgeving kan helpen een goede beslissing.
2. Criminaliteit - Meest hoofdstedelijke politie afdelingen ofwel websites of informatie kunnen geven over een bepaald gebied. Hoge criminaliteit gebieden zijn niet alleen moeilijk in te huren om uw ideale huurder, maar zijn bijna onmogelijk te verkopen tegen een premie.
3. Internet - gebruikmakend van de websites zoals Zillow, Google Maps en de staat en lokale websites kan u inzicht in de eigendom van een aantal perspectieven. Zillow kan aantonen geschatte waarden, een recent onroerend goed verkocht en een ruimte kaart. Google Maps kan je een satelliet bekijken, die zorgt voor een nauwe blik van de buurt. Identifying snelweg toegang, parken, golfbanen en scholen zijn alle toekomstige marketing elementen gebruikt te verkopen uw investering.
4. Taxatie & Inspectie - De waarde en de conditie van uw potentiële eigendom is van cruciaal belang voor de toekomstige waardering. Beleggers moeten hun structuur aankoop contracten om juiste waardering en inspectie van het pand. Nadat de rapporten zijn zorgvuldig gedaan, wandeling door elk rapport met iemand die begrijpt ze beter dan jij. Zelfs doorgewinterde beleggers moet iemand ze vertrouwen grondig wandeling door elk rapport. Onthoud verschillende regio's en buurten vereisen lokale expertise.
5. Marktanalyse van huurmarkt - Zelfs indien de cash flow is niet uw reden om te beleggen, beleggers moeten analyseren of ze gaan te kunnen kasstroom eigendom. Ik heb een aantal repareren en flip-projecten mislukken als gevolg van veranderingen op de markt en de beleggers niet kon uitvoeren van de negatieve cashflow op lange termijn. Vergeet niet, een positieve cashflow kan overleven alle marktdeelnemers cycli. De meeste kredietverstrekkers zowel interne Familie Vergelijkbare Huur Schedule (Fannie Mae Vorm 1007) en het bedrijfsresultaat Verklaring (Fannie Mae Vorm 216) bij de financiering van een woning met conventionele financiering. Realtor je moet kunnen om een analyse van de huur-markt te brengen met de regionale MLS. Ook kijken naar Craigslist en lokale kranten advertenties.

Er is geen manier om sugarcoat due diligence, het is hard werken. Maar het is ook een manier om je kennis en een deskundige op het gebied van de woning die u wilt kopen.

Tags: beoordeling, criminaliteit, de inspectie, de investeringen in vastgoedbeleggingen, analyse, vastgoed, vastgoed investeren

Bepaling van de waarde van een appartementencomplex investeringen is een van de grootste problemen dat veel nieuwe commerciële vastgoedinvesteerders gezicht.

De meeste mensen die investeren in appartementen hebben enige ervaring te investeren in andere vormen van vastgoed, typisch tehuizen of duplexappartementen en triplexes. Het probleem dat nieuwe investeerders worden geconfronteerd is het feit dat flatgebouwen worden gewaardeerd door de verschillende methoden dan residentieel onroerend goed. In feite is het meestal vrij gemakkelijk te vinden van de reële waarde van residentieel vastgoed met behulp van een vergelijkende verkoop aanpak. De vergelijkende aanpak verkoop gewoon gebruik maakt van de huidige verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in een bepaald gebied en bepaalt de waarde gebaseerd op een gemiddelde verkoopprijs van vergelijkbare eigenschappen. Dit moet heel eenvoudig.

Echter, commercieel vastgoed beleggers en taxateurs gebruiken verschillende methoden voor de beoordeling voor het bepalen van de reële marktwaarde van een flat gebouw. Deze nieuwe methoden moeten niet afschrikken de nieuwe investeerder, want zodra ze begreep ze werkelijk zal helpen enorm om het beste appartement gebouw voor overname.

De eerste onbekende termijn dat er een nieuw appartementengebouw koper zal komen is de kapitalisatie-tarief of GLB-tarief voor de korte.
Zoals de nieuwe investeerder is op zoek naar een appartement gebouw zijn Realtor zal hem de GLB-tarief van het onroerend goed. Het GLB is een maatregel van de inkomsten wordt gevormd door een appartement gedeeld door de kosten van het gebouw. Bijvoorbeeld: als een appartement gebouw is gekocht voor de prijs van € 1.000.000,00 en de geproduceerde goederen een jaarlijks netto bedrijfsresultaat van $ 100,000.00 het GLB tarief van het onroerend goed is 10%. (Netto bedrijfsopbrengsten is bruto huur minus de kosten.)

 
  Netto Inkomsten: $ 100,000.00 
  Aankoopprijs: $ 1.000.000,00 

  GLB-tarief = 10% 
 

Een belegger kan ook gebruik maken van de GLB-tarief voor het bepalen van de maximale prijs die hij kan betalen voor een woning, wanneer hij weet wat de netto bedrijfsopbrengsten is.

Bijvoorbeeld, als de investeerder op zoek is naar een appartement gebouw dat ziet een netto bedrijfsresultaat van $ 150.000,00 en hij wil dat er een maximumpercentage van 11% kan hij bepalen van de maximale koopprijs als volgt:

 
  Netto Inkomsten: $ 150.000,00 
  GLB Prijs: 11% 

  Maximale koopprijs: $ 1,363.636.00 

Deze eenvoudige formule om de kapitalisatie tarief (GLB) van een appartement gebouw is echter beperkt. De eenvoudige GLB-tarief gaat ervan uit dat de investeerder zal de aankoop van de goederen voor geld en geen rekening wordt gehouden met de financiële voorwaarden die zal gevolgen hebben voor de belegger " en rendement van het gebouw. Met andere woorden, de eenvoudige GLB is goed nummer te gebruiken bij het vergelijken van flatgebouwen als potentiële investeringen, maar een beetje meer onderzoek nodig om precies te bepalen wat de werkelijke rendement zal worden op een bijzonder gebouw bij het gebruik van de financiering voor de aankoop van het onroerend goed.

Het doel voor de individuele belegger om te bepalen wat de woning waard is om hem of haar. Met andere woorden, de belegger dient uitsluitend te worden betrokken met het uitbetalen van een prijs voor het onroerend goed dat hem toelaat om zijn beoogde rendement. De beste manier die ik heb gevonden voor het bepalen van de beleggingswaarde van een appartementencomplex is het gebruik van de "Band of Equity Investment Methode". De "Band of Equity Investment Methode" voor het bepalen van de waarde zal u de maximale prijs die u kunt betalen voor uw appartement en toch beseffen het rendement dat u zoekt. Het grootste voordeel van deze waardering formule is dat het rekening houdt met de voorwaarden van de financiering dat de investeerder wordt gebruikt voor de aankoop van het onroerend goed. Gelukkig is deze methode niet zo ingewikkeld, en het slechts de bedoeling dat je weet wat de financiële informatie over de eigendom en de voorwaarden van de financiering die u gebruikt.

Hier is hoe de "Band of Equity Investment Methode" is dacht:

  Hypotheek: lening aan Waarde van Hypothecair X Mortgage Constant = ______ 

  Eigendom: aanbetaling op eigendom (in percentage) 
                                   X Gewenst rendement =_______ 

  Hypotheek: 80% (.80) X 7,99% (.0799) = 0,06 
     + 
  Vermogen: 20% (.20) X 11% (.11) = 0,02 

  Cap Prijs: 0,08 = 8,0% 

Met deze nieuwe "afgeleid" GLB-tarief kunt u nu bepalen uw maximale koopprijs voor een appartementengebouw en ervoor zorgen dat u de realisatie van een ten minste 11% rendement op uw investering. Bijvoorbeeld, je bent op zoek op 14 unit appartementengebouw met uw makelaar en hij vertelt je dat het netto bedrijfsresultaat is € 150.000,00. U weet dat uw bank u een lening van 30 jaar tegen een rente van 7,99%. U weet dat u moet ten minste een 11% rendement op uw investering. U simpelweg verdelen $ 150.000,00 door uw afgeleid GLB tarief van 8% en je krijgt de prijs van € 1.875.000,00. Je weet dat je kunt kopen van het gebouw met een 20% aanbetaling en een 30 jaar lopende lening op 7,99% en nog realiseren een nettorendement van 11% op uw investering.

Labels: appartement builting, appartement te investeren, maximumpercentage, Commercial Real Estate, afgeleid GLB-tarief, verhuurder, eigendom analyse

Ik had een gesprek met iemand die absoluut niets te maken met investeren. Het gesprek ging over een ander bedrijf, maar hij was te praten over hoe moeilijk het was om samen te werken met mensen die altijd proberen te bezuinigen. Mensen denken vaak dat zij weten beter dan de deskundigen doen, of dat ze kunnen bouwen aan een betere muizeval door hun manier om dingen te doen. In plaats van met behulp van methoden die werden berecht en waar ze altijd proberen te "truc de deal". Aan het eind van het nooit gewerkt, maar alleen maar om dingen moeilijker.

Ik dacht aan wat hij zei en hoe ze toegepast op vastgoed. Onroerend goed investeren is heel veel nummers een spel. We gaan met situaties en mensen en de daarmee samenhangende problemen, maar in het einde, het gaat om de nummers. Een woning heeft een eigen vermogen of niet, hij heeft een positieve cash flow of niet. Maakt niet uit hoe je het manipuleren van de nummers, op het einde van de dag uw bankrekening zal u vertellen de waarheid. Zoals ze zeggen, een deal ofwel "potloden out" of niet.

Nummers Don't Lie

Terwijl zelfs veteraan beleggers kunnen soms ten prooi vallen aan, is het meestal de beginnende belegger die idioot zelf in de waan dat hij een deal met behulp van de getallen onjuist. Hij kan een eigendom dat hij houdt van spelletjes spelen en te overtuigen zichzelf dat hij een winnaar. Hij kan dit doen door onderschatting van de kosten voor de verwerving van de investering zelf, of door onderschatting van de hoeveelheid werk dat het huis moet. Het kan ook gebeuren door een al te optimistisch over de prijs die kan worden bereikt wanneer flipping, of hoe lang duurt het om een verkoop.

Misschien wel de grootste gevallen van zelf-misleiding met huurwoningen. Verkopers en agenten zowel zijn snel te beweren dat een woning levert een positieve cashflow en de beginnende kopers maar al te graag geloven.

Het is zo gemakkelijk te verzinnen de nummers op huurwoningen dat het absoluut noodzakelijk is om graven zo diep mogelijk te controleren of hun nauwkeurigheid. Een leegstand van 5% wordt doorgaans gebruikt, maar is dat nodig? Een factor van 5% betekent dat een eenheid die zal worden gebruikt voor 30 dagen eenmaal om de 20 maanden, zijn de huurders blijven zo lang? Hoe gemakkelijk is het om de eenheid gereinigd en huurwoningen in slechts 30 dagen? Misschien een 10% vacature factor of zelfs nog hoger zou zijn een betere inzet. Een ander nummer dat wordt vaak over het onderhoud is, kan je eigenlijk verwachten dat er geen onderhoud nodig zal zijn? Property management wordt vaak genegeerd, omdat de investeerder is van plan voor het beheer van het onroerend goed ook. Betekent dit dat de kosten moeten worden genegeerd? Wat als een manager nodig is op de weg? Moet een belegger echt werk gratis bij het beheer van zijn eigen eigenschappen zonder betaald? Dat is wat het op tot negeren als u de vergoeding. Wat met de boekhouding, juridische en andere administratieve kosten? Deze kosten zijn echte, zelfs als u ervoor kiest om te negeren.

Onervaren beleggers de neiging om de nummers aan hen tegen de nominale waarde. Ze zullen ook kijken naar makelaars voor advies. Als de agent is een vastgoed investeerder als goed en heeft echt het beste belang van de investeerder op hart dat kan prima. De meeste makelaars in onroerend goed in eigendom hebben nooit een vastgoedbeleggingen en alleen weten wat ze hebben geleerd. Vergeet niet dat een agent krijgt alleen betaald indien hij maakt een verkoop. Voor een woning te hebben positieve kasstroom moet betrekking hebben op alle van de kosten niet alleen de hypotheek.

Wat het op neer komt is eerlijkheid. Niet de eerlijkheid van de verkoper of de agent of de taxateur of thuis inspecteur of anderen die betrokken zijn bij de deal. Het gaat allemaal om de belegger met zichzelf eerlijk. Probeer niet om de aantallen werk omdat je te popelen om te doen een deal of omdat u zich gefrustreerd door het niet kunnen vinden van iets dat werkt. Als u nog overtuig uzelf te doen een slechte deal betaalt u de prijs in het einde. Hoewel u "kan niet truc de deal", kunt u truc jezelf.

"Trust, maar controleren." - Ronald Reagan

Tags: cash-flow, eigendom analyse, vastgoed beleggen, real-estate-deals