Hier is de derde en laatste aflevering van "Vragen aan Vraag uw eigendom Manager." Ik ben het verstrekken van antwoorden op enkele van de vragen. Echter, in sommige gevallen is er geen sprake is van een "recht" antwoord. Eigenlijk was dit geïllustreerd door de laatste aflevering, die drie weken geleden. Ik had geopperd dat het beter is voor de beheerders van onroerend goed te hebben sommige van hun eigen huid in het spel, zo te zeggen, door het bezit van hun eigen huurwoningen in het gebied. Josh Dorkin, de stichter van BiggerPockets, oneens.

Mijn onderliggende punt: Veel eigendom managers niet echt inzicht in de business, en ga in de verhuur beheer omdat ze denken dat het eenvoudig zal zijn. Managers die zelf hun eigen eigenschappen hebben vaker een hint over property management.

Josh's onderliggende punt: Property managers die een eigen huur meer kans om te zorgen voor hun eigen eigenschappen eerste en overweeg je een concurrent, met name als het gaat om het vinden van huurders. Bijvoorbeeld, ze heb een vrij twee-slaapkamer eenheid en heb je een vrij twee-slaapkamer eenheid. Wanneer een prospect komt bij het zoeken naar een twee-slaapkamer, de managers zullen aandringen hun eenheid eerst.

Wie heeft gelijk? We zijn op de onderliggende punten. Dus wilt u uw woning manager van zijn eigen huren? Dat, mijn vrienden, is een beslissing gesprek. Maar dit - als je niet de vraag, zul je nooit weten. Je zal niet echt in staat om een geïnformeerd besluit te nemen.

De beste tijd om te vragen deze vragen is, uiteraard, voordat u het huren van een management-bedrijf. Maar als je al gebruik van een beheermaatschappij, en weten niet de antwoorden, dan kunt u altijd teruggaan en vragen. Naast te weten wat er met uw eigendom manager, wordt u eraan te herinneren dat u een betrokken klant. Dat zou ze minder waarschijnlijk te beknibbelen met uw eigenschappen.

De eerste en tweede deel van deze serie zijn hier en hier.

Op naar de Makelaar Manager vragen (en soms, antwoorden)

• Vraag: Wat zijn volgens u de meest veelbelovende steden en delen van de ruimte voor investeringen?
• Vraag: Waar ziet u huurt heen? Wat is de ontwikkeling van de huurprijzen in de afgelopen paar jaar?
• Vraag: Welke steden en delen van het gebied hebben de beste gouvernementele klimaat?
• Vraag: Welke steden en delen van het gebied hebben de beste zakelijke klimaat?
• Vraag: Welke soorten mensen voelen zich aangetrokken tot dit gebied? Die?
• Vraag: Wat voor nieuwe inventaris komt op de markt?
• Vraag: Wat gebeurt er met de commerciële ontwikkeling in het gebied?
• Vraag: Welke steden hebben de beste scholen?

Antwoord: Deze zijn "niet een juiste antwoord" vragen. Maar dat betekent niet dat de antwoorden niet zal onthullen! Overweeg alle verschillende manieren kunnen worden gebruikt.

• De antwoorden moeten weloverwogen en gedetailleerd. Serieus, heb je echt wilt een onroerend goed manager die niet weet waar zijn de warmste delen van de stad?
• De antwoorden kunnen zeer nuttig zijn bij het helpen u beslissen waar te investeren. Dit is vooral handig als je geen inwoner van het gebied.
• Als u nog wat onderzoek komende tijd, heb je je eigen ideeën die u kunt vergelijken met de antwoorden die je krijgt uit de aspirant-eigendom manager. Je zou kunnen horen wat hij zegt en denken "dat is volledig verkeerd." Of hij kan u overtuigen, en nu heb je iets nieuws geleerd.

Welkom op onze blog!
Welkom bij de Real Estate verzending uit BiggerPockets.com. Onze blog brengt deskundigen op diverse terreinen van onroerend goed met als doel om onze lezers geïnformeerd en op snelheid. Of je nu een vastgoed professional (leninggever, Realtor, bankier, etc), investeerder (verhuurder, flipper, groothandel, enz.), of gewoon een consument, huurder of huiseigenaar die geïnteresseerd zijn in de wereld van onroerend goed, deze blog is de plaats voor u om mee te doen!

U kunt zich abonneren op onze RSS-feed, krijgen blog updates via e-mail, onze gratis mailing lijst, of de beste van allemaal, onze sociale netwerk, samen met 25.000 anderen die geïnteresseerd zijn in onroerend goed onderwijs, dealmaking, netwerking en marketing.

Tags: vinden eigendom manager, interviewen managers, verhuurder, property management, property manager, huurder, de huurder

Toen ik de eerste groep van vragen die u zou moeten vragen een prospectieve eigendom manager, een commenter gesteld: wat zijn de juiste antwoorden? Hij had een punt en ik ben gaan om enkele van de antwoorden op de vragen van vorige week eerste voordat ik je sloeg met een paar meer questions.I denk ook aan het opstellen van deze in een e-boek dat hopelijk Josh zal hier op BiggerPockets.

Een antwoord zou kunnen zijn juist gebaseerd op verschillende criteria.Some vragen zijn slechts een juiste antwoord. Het voorbeeld heb ik vorige week was van uitzetting procedures. Alle jurisdicties hebben strikte regels over hoe huurders kunnen worden evicted.If prospectieve eigendom managers zijn niet de volgende regels, ze doen het verkeerd, en je moet niet huur hen - periode .

Andere vragen hebben een breed scala van "correctheid." Een paar van de afgelopen week vragen betroffen ervaring. Moet u zeker vermijden dat een manager vastgoed de eerste klant. Maar is een uur met tien jaar ervaring altijd beter dan een met vijf jaar? Ik denk het niet.

Dan zijn er ook nog de vragen waar het juiste antwoord is afhankelijk van uw eigen voorkeuren, die anders kan zijn dan de mijne. En dan zijn er degenen waar de antwoorden zullen gewoon je denk - misschien wel de PM heeft inzichten kan je echt gebruiken.

Bent u van plan om haar woord te geloven?

In ieder geval, het netto-effect van al deze vragen en antwoorden worden absoluut positief. U heeft zeer goede informatie op basis waarvan uw verhuur beslissing, dan moet je een diep inzicht in hoe uw onderneming actief beheer, en de managers weet bent u een ernstige persoon met hoge verwachtingen voor hun prestaties.

A Few Van Laatste Week

Vragen: Hoeveel vacatures heb je nu? Uit hoeveel totaal eenheden onder beheer? Wat is de gemiddelde tijd die het duurt om een vacature?

Antwoord: Allereerst natuurlijk de PM moet weten this.If hij heeft te gaan opzoeken, die een slechte sign.As voor het exacte percentage uiteraard het beste zou zijn om dit vergelijken met het percentage vacatures voor alle eenheden in de area.Since kun je niet doen, dan moet je gaan met je darmen. Heb je heel weinig "Te Huur" tekenen op je drive-in? Zijn er krant verhalen bemoaning de weinige verhuur beschikbaar? Als de PM heeft veel vacatures in deze zaak, hij doet slecht.

De tweede vraag is een goed te onthouden later. Laten we zeggen dat de PM vertelt u zijn gemiddelde lengte vacature is twee weken. Een paar maanden later, hij verontschuldigt zich omdat hij gewoon niet kunnen vinden van een huurder voor uw eenheid die is vrijgekomen voor twee months.Could de huurmarkt volledig dronken tussen maart en juli?

Vraag: Welk percentage van de huurders moet u uitzetten?

Antwoord: Hopelijk is het percentage is zeer laag. Maar als hij een onrealistisch lage antwoord (1%, geen), follow-up met dit:

Vraag: Wat percentage van uw huurders regelmatig betalen huur laat?

Waarom is dat een goede follow-up? Want als hij echt niet evicting iedereen, het is waarschijnlijk, want hij laat zijn huurders wegkomen met moord.

Vraag: Hoe denkt u de markt van uw appartement?

Antwoord: Hij moet in staat om een heleboel manieren, waaronder op zijn website, op Craigslist, over vliegers, met tekenen, en in de krant, en misschien zelfs door sommige andere methoden. En hij moet kunnen praten intelligent over elke methode.

Vraag: Heeft u speciale stimuleringsmaatregelen voor huurders?

Antwoord: Er is geen hard-en-snel regel hier. Als keer goed zijn, je moet het niet nodig speciale stimulansen. Als slechte tijden zijn, moeten zij worden considered.What soort prikkels doet hij? Ik geef de voorkeur aan deze niet laten misleiden huurders zelf over de kosten van de eenheid. Eerste maanden vrij vaak heeft dat effect.

Vraag: Hoe ziet u het scherm vooruitzichten?

Antwoord: "grondig" zou een goed uitgangspunt point.But hij moet kunnen worden specific.Also erkennen dat u en hij kan zijn om flexibeler met bepaalde huren.

Genoeg met de oude Vragen

Hier komen enkele nieuwe vragen, en ik zal antwoorden zo goed!

Vraag: Hoe krijg ik rapporten? Kan ik ze uit de computer zelf?

Antwoord: De meeste PMs verslagen of driemaandelijkse monthly.I eerlijk denk niet kwartaalbasis is goed genoeg. U moet ze meer often.And aantal PM's zijn nu te bieden hun klanten on-line toegang tot reports.Obviously dit is een enorm voordeel, omdat je "real time" informatie.

Vraag: Wat betekenen de verslagen eruit?

Antwoord: Uw uur moet kunnen laten zien en uitleggen. U moet een uitgebreide en duidelijke verslagen, met name over financiën.

Vraag: Hoe uw website eruit?

Antwoord: Een goed uur website moet tonen beschikbare eenheden, gemakkelijk te begrijpen en te navigeren, en manieren voor huurders en anderen contact opnemen met de manager.

Vraag: Heeft u persoonlijk investeren in onroerend goed in dit gebied?

Antwoord: Het antwoord moet ja, voor de eigenaar van het bedrijf, zo niet zijn werknemers. Maar ...

Vraag: Als u de vacatures in uw persoonlijk eigendom eenheden alsmede die u beheert voor anderen, hoe ga je bepalen welke eenheden aan te tonen?

Antwoord: De antwoord moet worden dat de eigenaar heeft geen vertekening - hij geeft de meest geschikte eenheden voor elke aspirant-huurder. Maar ik ben verbaasd over berichten dat sommige PMs heel openlijk tonen hun eigendom eenheden eerste, en hun beheerde eenheden seconde. Waarom zou je ooit opgemaakt met dat?

Tags: huisbaas, property management, property manager, huur-eigendom, huurder

Hier zijn twee Fallacies die vaak staking nieuw vastgoed beleggers.    De eerste bugs me alleen een beetje - de tweede een bugs me veel.  

De eerste misvatting is het een peddled door late-night infomercial sterren.   Het is het idee dat het echt niet zo moeilijk te vinden, een oud huis kopen voor veel minder dan de moeite waard zonder geld omlaag, en verkopen het voor big bucks.    Het is waar dat sommige van dit soort deals doen gebeuren, maar ze zijn zeer zeldzaam.   Als u uw onroerend goed carrière denken you're going to get 50 aanbiedingen zoals deze op de weg naar dat nieuwe Bentley, ben je eigenlijk op een fast track voor teleurstelling.   (En als je echt gedaan hebben 50 aanbiedingen zoals deze - en documentatie, en niet het bedrag van $ 1 miljoen mensen om het te zien - call me!)

De tweede misvatting is veel meer hits verraderlijke en mensen die veel te slim om voor de gek houden door de eerste.   Ik noem het de Elke hond heeft zijn Dag misvatting.   Dit betekent dat elke woning die u koopt, hoe grote verliezer zal uiteindelijk geld voor de eigenaar.   Dit standpunt wordt benadrukt door twee andere standpunten, die beide ook onjuist:

1. Alle onroerend goed in waarde stijgt in de tijd.
2. Wanneer u eigen verhuur onroerend goed, uw huur omhoog gaan in de tijd, terwijl de kosten gelijk blijven.

Wij kennen in onze harten dat deze veronderstelling onjuist is, maar nog steeds voor dat de projecties tonen.

Het is zeker waar dat de meeste onroerend goed in waarde stijgt in de tijd.   Maar dat is niet echt overal.   Ik geef u twee voorbeelden: Detroit, Michigan, en Buffalo, New York.   Nu in Buffalo, er zijn bijna 800 huizen te koop voor € 50.000 of minder.   45 van die welke zijn opgenomen voor minder dan $ 10.000.  

  Waarom denk je dat Buffalo kunnen deze geweldige aanbiedingen?   Het is omdat Buffalo is een van Amerika's snelst krimpende steden in de afgelopen 50 jaar.   De bevolking is minder dan de helft van wat het was op Buffalo's piek in 1950.   Dit, in combinatie met de reden voor de achteruitgang (er zijn geen banen te vinden zijn), heeft geleid tot een enorme daling van de onroerend goed waarden over decennia.   Bijna iedereen die hun geld in Buffalo over die tijd verloren veel van.   By the way, dit betekent ook Buffalo huurprijzen daalde de afgelopen decennia, dus die Buffalo investeerders verloren geld elk jaar op hun weg naar de uiteindelijk verkoop met verlies.

Detroit is op een soortgelijke manier, met 6900 woningen te koop voor € 50.000 of minder; 3200 voor minder dan $ 10.000, en een bevolking van minder dan de helft van wat het was in 1950.   Detroit's motto, vertaald uit het Latijn, is "Wij hopen op betere dingen; Het stijgen van de as."   Ik hoop dat ze gelijk hebben!

Deze buitengewone krot kan van jou zijn voor $ 100 in Detroit.   Maak een aanbieding!

Gelukkig zijn er maar weinig echte rampen zoals Detroit en Buffalo rond de Verenigde Staten, maar er zijn veel steden waar de prijzen zijn gestegen maar een beetje, gestagneerd of zelfs gedaald voordat het onroerend goed en hypothecaire crasht.   Ook elders, maar je zou verliezen geld in de tijd als gevolg van de "kosten nooit up"-hypothese.

  Stel dat u een woning koopt voor € 100.000, met huurprijzen van € 1100 per maand.   Uw kosten zijn als volgt:

         Maandelijkse hypothecaire betaling: $ 480

         Verzekering: $ 75

         Belastingen: $ 200

         Toelage voor onderhoud: $ 100 (0,1% van de aankoopprijs)

         Bijslag voor vacatures: $ 55 (5% van de huur - uitgegaan van een 5% leegstand)

         Utilities: $ 100

         Juridische, boekhoudkundige, kilometers en dus over: $ 50

Uiteraard zijn deze getallen gaan lopen sterk uiteen voor de verschillende eigenschappen.   Het is vermeldenswaard echter dat armere gemeenschappen hebben meestal relatief hoog eigendom belastingtarieven.   Ze hebben te zorgen voor dezelfde diensten als de rijke steden, maar met kleinere fiscale grondslagen.

Voor dit voorbeeld, maar uw maandelijkse kosten zijn $ 1060, wat betekent dat je winst te maken!   Felicitaties!   Het is een zeer kleine winst, maar moet veel meer een paar jaar vanaf nu, want volgens de tweede hypothese, uw huur gaan stijgen en uw kosten blijven hetzelfde.   Vijf jaar van nu, je huur zal meer als $ 1300, wat betekent dat u het maken van $ 240 per maand in positieve cash flow, dat is uitstekend.   En natuurlijk, je bent het opbouwen van eigen vermogen.

Zoveel nieuwe investeerders voor deze daling.   De waarheid is dat elk van deze kosten zal gaan, behalve voor de hypotheek betaling (uitgaande van een lening met vaste rente).   Als ze gaan met meer dan ongeveer 9% per jaar, uw maandelijkse winst zal afnemen, zelfs met de inflatie in de huurprijzen.   En dat kan zeker gebeuren.   In het bijzonder, onroerendgoedbelasting, nutsbedrijven (meestal warmte en water / riolering, de twee nutsbedrijven meestal gedekt door verhuurders), en verzekeringsmaatschappijen hebben allemaal gestegen met 10% of meer in vele gemeenschappen in de afgelopen vijf jaar.

De snuifje wordt nog groter in gemeenschappen ervaren huur stagnatie of deflatie.   Als uw huurprijzen gelijk blijven en de kosten omhoog gaan, zelfs een beetje, uw winst zal vervagen en verdwijnen.

Dat het eigen vermogen dat de groei zou gaan slaan spek?   Dat zal niet gebeuren, ofwel.   Als uw maandelijkse kasstroom blijft gelijk of daalt gedurende een periode van vijf jaar, zal uw woning goed is voor ongeveer hetzelfde, of zelfs iets minder, aan het eind van die tijd.   Ja, je hebt toegevoegd een beetje van het eigen vermogen door middel van de belangrijkste gedeelte van uw hypotheek betaald, maar niet genoeg om een groot verschil.

Niets van dit alles is bedoeld om u uit vastgoed beleggen.   Vele duizenden mensen hebben ook al heel goed met hun eigendom investeringen - ja, zelfs in Detroit en Buffalo.   Zij vermeden verliezen door een zeer, zeer voorzichtig over waar ze gekocht.   Ze keek voor steden en staten die zijn groeiende, met name in de werkgelegenheid, een belangrijke indicator voor huisvesting groei.   Zij vermeden steden met een geschiedenis van hoge onroerendgoedbelasting toeneemt.   Ze keek voor huizen in buurten waar mensen willen wonen.   En ze zocht eigenschappen waar ze zou kunnen verminderen door het nemen van verantwoorde uitgaven stappen naar lagere onderhouds-, utiliteits-en verzekeringskosten.

Ten slotte heeft zij ervoor dat ze kunnen verkopen op hun termen door ervoor te zorgen dat zij voldoende cash om noodsituaties en het dagelijkse leven.

Labels: eigen vermogen, de huisvesting, de inflatie, de huisbaas, huur-eigendom, stagflatie, de huurder

Deze mooie dames wilt delen, een nieuw appartement ->

Dit is anders dan de situatie beschreef ik in mijn laatste blogbericht. Dat onder een bestaande huurder willen toevoegen van een kamergenoot te delen in de huur. En, natuurlijk, zult u situaties wanneer een bestaande huurder wil toevoegen een kamergenoot voor romantische of familiale redenen. Zowel van die uiteraard op de verschillende kwesties.

Echter, kamergenoot situaties uit het begin van een lease aanwezig volop uitdagingen van hun eigen land. U kunt voorkomen dat een aantal van hen door het stellen van duidelijke regels en met een passende wettelijke regeling. Je zal ook beter doen met bepaalde vormen van huisgenoten dan anderen. Merk op dat ik het niet over trouwen huurders die natuurlijk (tenzij ze zijn gescheiden) wordt het delen van het appartement.

Maar in het algemeen, de beste huisgenoten zullen degenen die hebben geleefd samen voor. Deze mensen kennen elkaar al heel goed, en niet dreigt te ontdekken vervelende dingen over elkaar die een van de roomies verhuizen vroeg.

Ik denk niet dat je moet uitgeven allen tijde op alle uitvinden hoe het kamergenoten gaan delen het appartement. Bijvoorbeeld, je niet echt schelen wie gebruikt die slaapkamer of hoe ze uit te lange afstand kosten. Er zijn uitstekende Roommate overeenkomsten, gerangschikt strikt tussen de huisgenoten, die ze kunnen vinden op het internet.

De eenvoudigste configuratie zou eigenlijk om een volledig aparte huurovereenkomst, met afzonderlijke betalingen voor elk van de huisgenoten. In dit geval bent u dat iedere huisgenoot als een afzonderlijke huurder.

Een probleem met dit is dat de huurders mei verdienen zeer verschillende inkomens, zodat men zich kan veroorloven alle of de helft van het appartement, en de andere niet. Eerlijk gezegd, maar deze verschillen maken voor zeer tijdelijke huisgenoten. Tenzij ze in een romantische of familiale relatie, toen een kamergenoot, hangt af van de andere voor steun, van de regeling bijna nooit duurt.

Een ander probleem is dat als een van de huurders verhuist, wordt de resterende huurder of huurders nog geldig leasing. Stel u hebt twee afzonderlijke huurcontracten, elke oproep voor $ 450 per maand. Een van de kamergenoot / huurders verhuist uit. Nu u krijgt $ 450 per maand, totaal, voor een toestel dat moet brengen in de $ 900. En u waarschijnlijk niet kunnen doen.

Een betere inzet, ik denk is dat een lease-overeenkomst is ondertekend door alle partijen, met een huur betalen zij gezamenlijk en individueel aansprakelijk voor. Dit betekent dat als je drie mensen in een eenheid met een huurcontract voor $ 900 per maand, is het aan hen om te komen met de $ 900.

Met behulp van de een-lease-regeling, de overige huisgenoten of kamergenoot nog verschuldigd bent u de volledige huur. Realistisch in die situatie, bent u waarschijnlijk gaan om de overige huurders de kans om te zoeken naar een nieuwe kamergenoot. Echter, dit is niet iets te benadrukken voordat er iemand tekent een huurcontract! U wilt de nieuwe huurders aan te nemen zij een financieel belang hebben bij het verkrijgen van langs - dat de manier waarop zij omgaan met de inzet meer serieus. En natuurlijk mag u wilt uitzetten overige huisgenoten als een van de oorspronkelijke twee of drie pauzes de lease - het kan een kans om nieuwe, betere, of beter betalende huurders.

Als u nog de resterende huurder op zoek naar een nieuwe huisgenoot, hebt u twee opties. Een daarvan is om een nieuwe lease vervangt de oude, maar met de nieuwe benamingen. De stijl van de oude regeling, en een nieuwe maken, alleen als de huurders niet te danken aan de huurkosten voor de huidige of vorige maanden onder de oude huurovereenkomst.

Labels: appartement, vinden kamergenoot, huisvesting, huur, huurder, kamergenoot, kamergenoten, huurder

Hoe ga je om dit zo dat a) u nog enige controle over de nieuwe huurder, b) U bent financieel beschermd, en c) hoeft u niet veel extra problemen?

U heeft vier opties. De eerste is het gewoon de extra huurder zonder schriftelijke overeenkomst. Uiteraard is dit een grote fout. De tweede is het creëren van een nieuwe lease dat voegt de tweede huurder (zodat beide ondertekenen hetzelfde document). Ik ben het niet aanbevelen omdat het voegt wel een hoop complicaties - die verantwoordelijk is voor welke schade, zijn beide even verantwoordelijk voor de huur, enzovoort.

De derde is om de kamergenoot op een volledig aparte huurovereenkomst en een nieuwe maken voor de oorspronkelijke huurder - kosteneenheden elke (bijna altijd) de helft van de totale huurprijs vereist. Nu heb je twee volledig gescheiden huurders in een eenheid. Het gevaar met deze aanpak is dat als een huurder bails, de eerste is nog een huurder in goede staat, maar u bent pas krijgt de helft van de huur die u nodig hebt van uw eenheid.

Hier vierde benadering die ik denk dat is eigenlijk het beste. Waarom niet de huidige huurder een afzonderlijke regeling met de nieuwe huisgenoot? Dit is niet een sub-lease, maar het is vergelijkbaar. De nieuwe kamergenoot heeft om uw regels (zoals alle gasten verblijven in het appartement). De juridische constructie is in wezen een overeenkomst tussen drie partijen, de nieuwe huurder, de oorspronkelijke huurder en jezelf. Belangrijkste punten:

1. De nieuwe huurder verschuldigde huur en de borg aan de bestaande huurder, jij niet
2. De initiële looptijd van de regeling moet eindigen op of vóór de initiële looptijd van uw lease-overeenkomst met de oorspronkelijke huurder
3. De regeling is van nul en gener waarde en de nieuwe huurder geen recht heeft op het appartement als de oorspronkelijke huurder verhuist uit voor welke reden
4. De nieuwe huurder moet volgen alle "behavioral" regels die u in de oorspronkelijke regeling.
5. De nieuwe huurder moet doorgeven welke achtergrondcontroles u op de eerste huurder.

Er is een juridisch probleem met een regeling als deze. Sinds de nieuwe huurder dankt huur aan de oorspronkelijke huurder, en niets voor u, voor elke overeenkomst tussen u en deze nieuwe huurder mag niet bindend. Algemeen opdrachten vereisen aandacht aan zijn geldig en er is geen aandacht in uw overeenkomst met de nieuwe huurder. Daarom is het zinvoller om twee afzonderlijke regelingen. De eerste is tussen u en de huidige huurder, en bepaalt zijn verplichtingen ter zake van de mogelijkheid om in een kamergenoot. Hij heeft op de naleving van bepaalde regels (dezelfde regels je afdwingen voor hem). Hij kan niet ondertekenen een overeenkomst met de kamergenoot, tenzij je het hebben goedgekeurd (in werkelijkheid, zal u het ontwerp). Hij kan niet mee in een specifieke kamergenoot zonder uw goedkeuring.

Na een dergelijke regeling met de bestaande huurder, kunt u nu laten we hem en de nieuwe kamergenoot hun eigen regeling, eerder beoordeeld door jou. Het voordeel van dit systeem? Je krijgt de huur die u verschuldigd zijn, zonder verantwoordelijkheid voor een tweede huurder, en de oorspronkelijke huurder krijgt om zijn plaats in. Het is een win-winsituatie.

Uiteraard moet u controleren of uw lokale wetten om ervoor te zorgen dat deze regeling is legaal.

De nieuwe kamergenoot verplichtingen zijn volledig aan de oorspronkelijke huurder. Dus als de nieuwe man schroeven up, het is aan de oorspronkelijke huurder het te repareren. Hij heeft een verplichting om je te doen. Bijvoorbeeld, stel de nieuwe kamergenoot niet betaalt de huur verschuldigd aan de oorspronkelijke huurder. Het is aan de oorspronkelijke huurder uitzetten hem.

Het krijgt meer pijnlijk als de oorspronkelijke huurder niet voldoet aan zijn verplichtingen. Stel dat de huur van het appartement is $ 800. De nieuwe kamergenoot getrouw betaalt zijn aandeel - zeg $ 400 - en de oorspronkelijke huurder dooft en blaast het allemaal op het spoor. Nu is de nieuwe huurder is in de problemen, omdat hij niet over een regeling met u, en de oorspronkelijke huurder gaat om uitzetting. Dat zal leiden tot een uitzetting van de nieuwe kamergenoot volgens uw arrangement.

Dat stinkt voor de kamergenoot, maar het is niet uw probleem. Het is aan de oorspronkelijke huurder en de kamergenoot uit te werken.

Ik ben zo benieuwd om te lezen eventuele opmerkingen en suggesties over dit idee. Mijn volgende blog post heeft betrekking op situaties waarin huisgenoten willen nemen van een appartement samen.

Tags: huisbaas, leasing, kamergenoot, huurder

Als je in de markt voor de aankoop van een huur, te weten de verwachte huurprijs moet deel uitmaken van uw "due diligence". Het volgende zal u helpen met het vinden van de gemiddelde woning huurprijs in uw omgeving.

1. Lees uw lokale kranten. Zoals u lezen via de gerubriceerde toevoegt, zorg ervoor dat u vergelijkt appelen met appelen. Huizen met zwembaden en 4 slaapkamers is niet hetzelfde als een slaapkamer studio.
2. Raadpleeg uw Realtor. Hopelijk uw onroerend goed team heeft kennis van het huren en kunnen gebruik maken van de MLS te helpen beperken de huurprijs bereik. Wees er zeker van en vraag naar documentatie van hun vergelijkbaar. Gebruik uw adviseurs te helpen verzamelen informatie en geven u feedback Ga niet met een beroep op hen om uw beslissingen.
3. Ga online. Meeste stedelijke gebieden hebben nu online advertenties zoals Craigslist. Dit, samen met andere sites kan je veel informatie. Ga google ...
4. Ga rondrijden. Zoals ik rijden naar en van werk dat ik er een aantal verhuureenheden tekenen. Als u een locatie of gebied gericht, of je kocht een verhuur, klop de straat. U kunt veel leren gewoon door te bellen naar uw concurrentie.

Vergeet niet dat de huurprijzen verzameld is een belangrijk onderdeel van de kasstroom.

Labels: de bepaling van de huurprijzen, verhuurder, markt huren, huur, huurder

This post is really for snow-belt landlords.  Here in New Hampshire, snow season can start as early as November and continue into May.  Unless you are renting SFRs, or have some other arrangement where the tenant is responsible for outdoor care, it is up to you to take care of the snow and ice on driveways and parking lots.

It helps to look at snow removal through the tenant’s eyes.  This is one of the areas where they absolutely depend on you.  After all, suppose there’sa big storm and you don’t take care of the snow.  Now the tenants can’t get out of the lot, which means they can’t get to work… or to their appointments.  Depending on the timing of the snow and their schedules, your bad snow removal efforts might mean they can’t get into the property .

Could you also invite tenant lawsuits through a bad snow removal effort?  After some brief research on the Internet, it looks to me like you would win a lawsuit - which doesn’t mean you would avoid the huge hassle.  In any case, the biggest reason to provide effective snow removal is that it’s the right thing to do.

So how are you going to do it?  You basically have three options, each with advantages or disadvantages.

Option 1 - Do it Yourself

The number one advantage of doing your own snow removal is that you will do it.  The number one disadvantage is that, well, you have to do it.  Because they are your properties and your tenants, you can (presumably) be counted on to get the job done.  However, that also means you will be getting up early, driving through heavy weather, and arranging your personal schedule around the lives of your tenants.

You will obviously need a plow truck and a plow.  You must also learn how to do the job.  Plowing is not as simple as it looks!  I recommend the website www.snowplowing-contractors.com and the associated book.  The proprietor, Chuck Smith, is an encyclopedia of snowplowing.  He knows it the way Bill Belichick knows football.

Obviously diy snow removal makes a lot more sense if you already have a truck and plow, if your properties are close together, if you live close to them, or if you already do some contracting that might extend to plowing for a fee.

Option 2 - Hire a Contractor

This is what most of us will do.  It’s by far the simplest solution.  Unfortunately, you may have to go through a couple of contractors before you find someone who will do the job to your (and the tenants’) satisfaction.  You can eliminate some of this pain by choosing carefully, making your expectations clear, and following up.

You should never, ever hire a snow removal contractor more than one town away.  This is because snow conditions can vary greatly over just a couple of miles.  They can look out their window and see an inch on the ground, while six inches have fallen on your property.  Start your search by asking other local landlords (ask at your landlords’ association meeting).

A good snow removal contractor will do the job the way you want it.  You will want to determine how early he should make his first visit if there is overnight snow, and how often he should come by if there is continuing daytime snow.  Check with the tenants to make sure they don’t have to leave extra early.

Your primary responsibility to the snowplower, and to any other good contractor, is to pay him. Good contractors are worth their weight in gold.  They certainly deserve prompt payment.

Option 3 - Hire a Tenant

Don’t do it!  I never recommend hiring tenants for any purpose other than doing work inside their own units, and even then very rarely.  But if you really want to hire a tenant (don’t do it!), follow these rules and you’ll be slightly less disappointed.

1) The tenant must provide his own equipment.
2) The snowplow agreement should be separate from the lease (you should be able to cancel one without cancelling the other).

3) The tenant must have been a tenant in good standing for at least a year.

The Tenants’ Responsibility

Each tenant is responsible for clearing sidewalks, doorways, steps and porches by his unit.  Tenants are also responsible for moving their cars if they don’t want to be plowed in.  Make sure your tenants know that they may get plowed in from time to time if they don’t move their cars; that the snowplower will not make special return trips to plow an area that was blocked by cars; and that the snowplower and you are not responsible for damage to anything left in the parking lot other than a car.

Good luck with your efforts and we’ll see you after digging out next spring!

Tags: landlord , lawsuit , snow removal , tenant