Giftig Auto, The Map of Misery og Tilvalg ARM Hell
Forfatter: Joshua Dorkin • URL: http://www.biggerpockets.com/3 september 2006 •
Jeg hater å være rett iblant. BusinessWeek's cover story denne uken handler om Giftig kreditt, det diskuterer problemer med Alternativ ARM lån. Som jeg har å si for et par år nå, for mange som har sugd inn av forutsetningen for fremragende priser for å hjelpe dem å kjøpe bolig de slett ikke hadde råd.
Nå, plutselig, alle snakker om det. Hvor var de publikasjoner og politikerne tilbake når dette hele startet? Opptatt, antar jeg. Markedet har toppet etter år med irrasjonell begeistring, og som du kan lese fra enten Business Week artikkelen, eller fra en av de mange boliger boble blogger ting ikke ser bra ut.
Mange av alternativet ARMS tatt ut i 2004 og 2005 er tilbakestilling til mye høyere betaling kampoppsett - ofte til astonishment av folk som trodde de lave avdrag ble løst i minst fem år. Og fordi hjemme har prisene jevnet av låntakere kan ikke regne med økende egenkapital til kausjon dem. Dessuten, bratte straffer hindre dem fra refinansiering. De mest flittige hjem kjøpere spurte nok spørsmål til at alternativet ARMS kan nervøs med risiko. Men andre, fanget opp i eiendomsmegling mani, oversett eller ikke klarte å sette pris på risiko.
Kan ta en titt på hvordan risikabelt ting (klikk på kartet for større versjon):
Florida, Arizona og Washington staten har en gjennomsnittlig 10-15% av nye og refinansierte boliglån i form av våpen - Nevada gjennomsnitt 20-25% - California gjennomsnitt 25-30%. Mer astoundingly "gjennom Mars 31 i år, minst 51% av alle boliglån i West Virginia. . . var alternativet armene. "
Verre enda, "Opp til 80% av alle alternativ ARM låntakere gjør bare Minimumsbetalingen hver måned, ifølge Fitch Ratings. Resten av pengene blir lagt til saldoen på boliglån, en situasjon som er kjent som negativ amortisering. Og når balanserer vokse til et bestemt beløp, utlånene automatisk ved langt høyere utbetalinger. De fleste av disse låntakerne ikke betaler ned sine lån; de underpaying dem. "
Hva betyr dette? Det betyr at det er en massiv prosentandel av den amerikanske befolkningen som sannsynligvis vender foreclosure ganske snart. Det betyr at mange hardt arbeide folk har satt seg i en fryktelig posisjon fordi utlån industri er ikke helt regulert. Det betyr at vi er, uten tvil, i ferd med en krise av utrolige proporsjoner.
Kall meg hva du vil, men de siste 3 1 / 2 årene jeg har vært advarsel min familie og venner at dette ville skje. Noen få lyttet og låst i 30 år faste lån. . . noen rett og slett ikke hadde råd til å kjøpe eiendom (vi i SoCal etter alle). . . noen heeded mitt råd (svært få). . . og noen er nå, som mange andre, i alvorlige vanskeligheter.
Jeg lurer på hvordan de nye konkurs reformer som vil påvirke det forestående situasjon.
Vi er i ferd med å finne ut!
Velkommen til vår blogg!
Velkommen til Real Estate sendegrensesnitt fra BiggerPockets.com. Vår blogg samler eksperter på ulike felt av fast eiendom med det målet å holde våre lesere informert og opptil hastighet. Enten du er en eiendomsmegler profesjonelle (utlåner, Realtor, banker, osv.), investor (utleier, Flipper, grossist, etc.), eller ganske enkelt en forbruker, renter eller hus interessert i verden av fast eiendom, denne bloggen er stedet for deg til å engasjere seg!
Du kan abonnere på vår RSS feed, få bloggen oppdateringer via e-post med vårt gratis adresseliste, eller best av alt, bli med i vårt sosiale nettverk sammen med 25.000 andre som er interessert i fast eiendom utdanning, dealmaking, nettverksbygging og markedsføring.
Joshua,
Jeg appeciated innlegget på Business Week's Giftig B. Her synspunkt du kanskje ikke har hørt før.
Jeg jobber i investeringer side av vår bransje, og har brukt ARM's siden det startet, rundt tidlig 90-tallet. Jeg har ikke hatt en lånet enten recast eller ansikt foreclosure og jeg har en ganske solid volum på virksomheten i tre stater.
Testen for artikkelen er scenariet er et dårlig marked. I San Diego var vi rammet hardest i landet med S & L krise fordi samtidig vi tapte 2-3 av våre største arbeidsgivere til nabokommunene stater. Det var et mareritt. Prisene falt 10-20% stilling priser steg fra nesten ingenting til 10-20%, mens leier falt omtrent samme beløp.
Hvis du var i en arm, er dette bare ment din kontantstrøm forvandlet til en pause selv. Men hvis du var i en fast rente situasjon du nesten helt sikkert var nå i en negativ kontantstrøm stat. Ikke morsomt.
Her rask eksempel viser en av mine kundens opplevelse. De hadde kjøpt et par fourplexes med 10% ned, med ARM's. De hadde en beskjeden månedlig kontantstrøm. Om samme tid i fourplex over gaten ble kjøpt med 20%, og en 30 år fast rente lån. Hva skjedde når den treffer viften?
Mine karer gikk fra $ 400 positive til en pause selv. Fyren over gaten gikk fra knapt bryte selv å miste den samme $ 400 i måneden. Mine foreldre holdt på til ting righted seg sent i'95, refinansierte, og smilte til sitt nye lavere utbetalinger. Deretter utveksles i 1999 inn i flere avdelinger gjør det samme, bare denne gangen de eide fem egenskaper.
Fyren over gaten? Han ble så motet han endte opp med å selge sine enheter i løpet av våren'96 og var heldig å få sin opprinnelige pengene tilbake. Han ingen tvil lyttet til media om 'onde' neg-am lån og betalte prisen.
Joshua, ARM er bare et verktøy, og som alle verktøyene de er ment å gjøre bestemte oppgaver. Dersom området viser historisk for minst det siste kvartalet tallet at det i gjennomsnitt 3% årlig takknemlighet, ARM's er ok. Hvis derimot, er du i Øst Toilet Seat Oklahoma, kan det meget muligens ende opp som du har advart venner. Mine klienter har gjort en ton bruker dem i vekstmarkeder. Det er et verktøy. Du trenger ikke bruke en hammer for å male en vegg.
Hei Jeff. Jeg setter pris på tilbakemeldinger. Jeg vil fortelle mine venner i Øst Toilet Seat Oklahoma vet å se ut!
Jeg trives frequenting bloggen, og ønsket å være sikker på å dele dette med deg. Jeg er en uavhengig Mortgage Broker med mitt eget selskap Kilde Financial LLC, og jeg skrev et lengre svar på søndag Denver Post ledende artikkelen fra 17. september 2006 under tittelen "No Money Down: A høyrisikoatferd Gamble" [www.denverpost .com/ci_4347686]. Dette er sammen med samme linjer som ligner frykter agenda stykke aptly tittelen "Nightmare kreditt" som Business Week også nylig publisert.
Jeg syntes Denver Post artikkel skal riddled med misrepresentations, ensidig accountings og farlig Feilinformasjon, alle støtter en tradisjonalistisk tilnærming til boliglån som har satt to tredeler av alle familier i hjemmet eierskap, men ennå har ført til en situasjon hvor Gjennomsnittlig femti år gamle amerikanske verdt negative $ 7000, bare 5% av amerikanerne tilbake til år 65 i finansielle verdighet, og 9 av 10 amerikanere dør i gjeld.
I referanse til min 2000 ord svar, Denver Post Business redaktør Stephen Keating indikert at "jeg vil ta deg tid til å lese det og fordøye dine observasjoner, og diskutere den med resten av rapportering / redigere team her." Artikkel forfatter og Denver Post Business Writer Greg Grifffin skrev "Dette er en godt begrunnet og godt støttet argument. Jeg ikke enig med alt du har sagt, men du har klart å få meg tenking. "Dessverre sjekke dagens (september 24) søndag Denver Post-og http://www.denverpost.com mitt svar forble upubliserte ...
Et svar på "No Money Down: A høyrisikoatferd Gamble" - The Sunday Denver Post, 17. september 2006 føre saken [www.denverpost.com/ci_4347686]
Som uavhengig Mortgage Broker som eier mitt eget selskap, Source Financial LLC, i tillegg til å være tilknyttet et større boliglån selskapet som håndterer behandlingen og service av mine lån, Lion Financial Corporation, leser jeg føre artikkelen "No Money Down: A høyrisikoatferd Gamble "med stor interesse. Vite at en masse folk langs Front Range slå til Denver Post som en objektiv kilde til informasjon, ble jeg sjokkert og dismayed av mye av den informasjonen og konklusjoner som ble lagt fram på et emne som allerede påkaller en kamp eller flytider respons blant mange hjem eiere.
100% finansiering lån har vært et fantastisk verktøy som har sterkt bidratt til at 5% økning i løpet av de siste tjue årene i andelen av boliger brukes av eieren. Men det er ikke mangel på egenkapital som er å sette disse låntakerne i fare, er det en mangel på en fleksibel ressurs base for å håndtere endringene som har økt risiko for disse folks defaulting. Generelt, mennesker som bruker 100% finansiering for hjem kjøp vanligvis mangler i likvider, beredskap midlene, og samlet wiggle rom til å håndtere økonomisk motgang.
Selvfølgelig långivere vanligvis har retningslinjer vedrørende flytende aktivum reserver som må innehas av låner for å kvalifisere for et lån, men ofte de bare nok til å dekke to til fire måneder av boliglån betalinger. Når folk gjør ansiktet katastrofer rettmessig nevnt i Denver Post, "jobben tap, medisinske problemer og skilsmisse," disse reservene kan ofte raskt forsvinne.
Men å ha egenkapital i eget når møtt med slike situasjoner ikke "gi huseiere alternativer når de står overfor økonomiske problemer, fordi det er nettopp når folk står overfor slike dilemmaer at de er ganske ofte ikke mulighet til å kvalifisere for refinansiering, slik at tidspunkt de er for høy risiko for en låntaker for långivere å arbeide med. Som Mortgage Broker jeg dypt forstyrret av dette faktum, men dessverre er det en realitet at vi alle må vende når håndtere banker og långivere.
Og sannsynligvis det mest misforstått aspekt av homeownership er at egenkapitalen er Null PERCENT RETURN investering. Likevel er to tredjedeler av amerikanerne holder de fleste av deres formue i hjemmet egenkapitalen, som er en ikke-likvide eiendeler som gir dem absolutt null retur. Mange forvirre verdsettelse, som er økning i hjemmet verdi på grunn av markedstrender med å få noen form for avkastning på egenkapitalen, men det er en vanlig misforståelse. Derfor er det så viktig for huseiere å skille sine egenkapital fra sine hjem via refinansiering, og sette disse "utkasseres" midler til investering biler som har en faktisk avkastning. Dermed huseiere øke sine samlede likviditet, forbedre sin kapasitet til å møte kriser, redusere risiko, øke renten, forbedre sine skattefradrag, og spre investeringen portefølje.
I stedet for å bruke deres likvide aktiva base (sparepenger) for å fullføre sine kjelleren og sende penger til sine foreldre, for eksempel i tilfelle Jose Garcia og Maria Vanderhorst, låntakere med 100% finansiering må utøve større økonomisk disiplin. Og legger penger ned og få til et 30-års faste ikke ville ha bedret sin situasjon, som deretter sine ned betaling ville være bundet som egenkapital, som er en ikke-likvide aktiva, penger som bare kan nås gjennom refinansiering eller ved å selge deres hjem.
100% finanacing lån er ikke farlig, hva som er farlig er låntakere ikke har en flytende ressurs base å håndtere livets contingencies. Dessverre er det disse type låntakere som tenderer mot 100% finansiering, som det virkelig er deres eneste mulighet for hjem eierskap. Og knytte opp sin formue i straightjacket kjent som egenkapital er ikke en del av løsningen, er det en del av problemet. En utrolig måte å få tilgang til egenkapital med sikte på større økonomiske flexbility og alle andre varer som er nevnt ovenfor, eller "innløse ut egenkapitalen som en goes," er Tilvalg-ARM lån, som fikk ganske misguided slamming i Denver Post artikkelen.
Den betalingsalternativet Loan gir låner fire forskjellige betalingsmåter hver måned: de kan foreta en interesse Bare 30 år avskrevet, eller 15 år avskrevet betaling basert på fullstendig indeksert rente, eller de kan gjøre Minimumsbetalingen at er basert på et svært lavt "start rate" (vanligvis mellom 1% og 4%), som innebærer deferring interesse (aka negativ amortisering) eller legge forskjellen mellom de Interés Bare betaling og Minimumsbetalingen til rektor av lånet. Nå mens det meste långivere tilbyr betalingsalternativet Lån med en justerbar fullstendig indeksert rente, en som begynner å justere så tidlig som den første måneden, noen långivere tilbyr betalingsalternativet Lån med fast rente for de første fem årene.
Den betalingsalternativet Loan har vist seg å være en favoritt for Real Estate Investors og Real Estate Agents, fordi den frigjør ekstra kontantstrøm på månedlig basis for mye større investeringsmuligheter. Vite at egenkapitalen er null prosent avkastning investeringen er noen kraftige informasjon til å ha.
Den annecdote om Louis og India Harts conflated fast "start rate" med justerbar "fullstendig indeksert rate", slik at leserne ble igjen med et inntrykk av at Harts' renten gikk fra 2.6% til 8.1%. Starten, som avgjør hvor mye Minimumsbetalingen blir, er ikke en "teaser rate" at "raskt skyter opp". Noen lånegivere gjør gradvis øke Minimumsbetalingen selv (ikke sin bestemme start rate) årlig, vanligvis somwhere i området 7.5% per år, for å beholde de låner fra deferring for mye interesse. Men starten priser er alltid ellers en fast hastighet. Det er fullstendig indeksert rente, som de Interés Bare 30 år avskrevet, eller 15 år avskrevet betalinger basert, som er justerbar, er dette tilfellet. Og dette er i tråd med tallene sitert i artikkelen: Minimumsbetaling på $ 919 i Harts gjør vil være en kombinasjon av $ 721 (2,6% starte rate på $ 180.000 lån) og $ 198 for escrowed Property Skatter og Hazard Forsikring, som er omtrent hva de ville være for et slikt hjem.
I Harts' tilfelle, de skal ha god tid til refinance før sine lån begynner å recast når rektor treff 115% (som vil være $ 207.000 i deres situasjon), ettersom de vil være godt under det totale når tre år forskuddsbetalingsavgift straffsparkkonkurranse perioden opp. Så svaret på Louis' "Jeg vet ikke hvordan vi skal gjøre det, er at når disse tre årene er oppe, vil de refinance og komme seg inn i et lån som de føler seg mer komfortable med og utdannelse om . Selv gitt sin situasjon, hvis riktig forstått betalingsalternativet Loan virkelig sitt beste alternativet.
Spørsmålet mitt er hvordan kan belåne produktene seg skylden for foreclosures? I beste artikkelen peker mot en sammenheng, men viser causation sikkert krever mer enn offhanded referanser til hva noen Unnamed eksperter uttalt neste bølge av defaults "mai" kommer fra. Utover uforutsigbare katastrofale hendelser liker jobben tap og overveldende medisinske regninger, foreclosures oppstå fordi låntakere får i lån at de ikke forstår, og ofte er de ikke vet at de ikke forstår finansberegning produktet. Det er ansvaret til Mortgage Broker å forklare alle detaljene av alle boliglån til den som låner. Men det er også ansvaret til låntaker å være sikker på at de forstår vilkårene i lånet før signering av på den ved lukking. Kjøretøy og våpen både drepe i området 35.000 amerikanere hvert år, men det er menneskets misbruk på grunn av mangel på utdanning, uvitenhet eller enkle negligance som skaper denne virkeligheten, akkurat som i boliglån scenario.
Hver annen finansberegning produkt tjener sin hensikt, og hva som fungerer for en låntaker ikke vil fungere på et annet gitt informasjon om sin situasjon. Til å merke enkelte kategorier av lån som "høy risiko spiller" eller forlate "ikke rom for slips" ignorerer de millioner av familier som er i slike lån og finner ut at de svært mye arbeid for dem. Det er også en bjørnetjeneste til forbrukerne å villede dem med slike ensidige fremstillinger.
Den sanne ironi av bly brikke i den 17 september søndag Denver Post er at konklusjonen at "Option-ARMS ... kunne drivstoff en bølge i foreclosures de nærmeste årene er det motsatte av hva vi finner faktisk skjer i boliglån industrien som betalingsalternativet Lån har vist seg å ha den laveste foreclosure rate av alle boliglån produkt som er på markedet. World Savings er en bank som er spesialisert på dette produktet, som de refererer til som Pick-A-Betal Loan, som mer enn 90% av lånene de utstyre låntakere med er av Tilvalg-ARM utvalg. Som utlåner de har mindre enn 1% prosent foreclosure rate! Men World Savings, sammen med den uavhengige Mortage Brokers liker meg selv at de jobber med, ta på seg ansvaret for å utdanne de låntakere som hvordan man skal og smart administrere denne utrolig kraftig finansberegning produktet.
Mye boliglån meglere Jeg vet ikke berøres betalingsalternativet lån, men jeg tror det er hovedsakelig fordi de er ikke alle som er interessert i å utdanne forbrukeren. Hvorfor ikke bare kaste dem inn i en 30-års fast APR finansberegning? Alle ganske mye vet hvordan det fungerer. Men det er også hvordan bankene gjør av de mest penger ut av låntakere! The "liste med høyere risiko, alternative boliglån" artikkelen refererer til er ikke bare ikke nødvendigvis høyere risiko (betalingsalternativet Lånet har lavest risiko, som omtalt over), men også gi låner muligheten til å øke månedlig kontantstrøm ved å redusere sine månedlige boliglån betalinger med så mye som 40%. På denne måten har de myndighet til å "bli banken" og dyrke sine egne investeringer portefølje, i stedet for å falle i fellen av levere over sine hardt opptjente kapital til bankene i form av en stor ned betaling eller betale ned rektor slik at de kan ha mer en null prosent avkastning investeringen egenkapital.
Affiliates av Lion Financial Corporation, som meg selv gjennom mitt firma Kilde Financial LLC, ikke viker unna privilegium eller ansvar utdanne våre kunder hvordan du skal benytte alternative finansberegning pakker. Og hvorfor er dette? Fordi når familiene undervist smart finansberegning produkt og egenkapital ledelse, lærer de å bruke sine boliglån som et økonomisk verktøy for å bygge velstand, som lett gjør en $ 500,000 til $ 1000000 forskjell for de som låner i løpet av de neste femten-tjue år. Den velstående alltid har forstått hvordan man skal utnytte sine boliglån, betale så lite ned som mulig, og holde svært lave månedlige innbetalinger for å øke kontantstrømmen for investeringer formål. Den amerikanske middelklassen blir forandret av engasjerende i disse samme konsepter og øke fiskal disiplin, og jeg absolutt ikke ville ha den andre veien.
Brent Ritzel
President / CEO, Source Financial LLC
Denver, Colorado, USA
Agent for Lion Financial Corporation
303-590-8999
Brent.Ritzel @ lionfinance.com
PS I mitt tidligere liv var jeg utgiver og redaktør av Zine Guide (den ultimate uavhengige trykk ressurs guide fra 1997 til 2004) og Tail spinn Magazine (et zine viet underground musikk og bisarre fenomener fra 1991 til 2004). Jeg har vært svært engasjert i det internasjonale selvbilde publisering samfunnet, etablerte Selvbetjent Publishers Event Council of Chicago, og tiden underviser en kurs på zines og selvtillit publisering på Naropa University i Boulder, Colorado.
Media elsker å klinke til enhver prognose forutsi undergang og skadefryd. Ingen nylige historiene har vært så allestedsnærværende i media som de diskuterer tenkt "sprengning" av boliger boblen og såkalte giftig, eksotiske boliglån. La oss innse det, disse historiene holder vises fordi de er oppsiktsvekkende og skremmende - og la oss ikke glemme, skremmende rapporter selge.
En september 2006 utgaven av Business Week spør: "Hvordan Giftig Er Boliglån?" Det går på å snakke om villedende lån, Phantom fortjeneste og en oncoming bølge av standardinnstillingene. På midten av denne diskusjonen i media er "negativ amortisering justerbar hastighet boliglån. Sannheten er at ingen enkelt enhet kan skylden for den negative innvirkningen dette lånet har hatt. A blistering varmt boligmarkedet, grådige meglere og misinformed hjem eiere har alle bidratt til det som nå utgjør en voksende epidemi av lån defaults. Det ikke hjelper at FHA forsikret finansiering, med sine antiquated krav og prosedyrer, har tvunget lav inntekt forbrukere å se etter alternative finansieringsløsninger. Det tok ikke en finansberegning markedet lenge for å møte den trenger. Det er hvordan 'negativ amortisering justerbar hastighet boliglån, opprinnelig beregnet for høy inntekt låntakere med svært likvide midler ser for finansiering med høy kontantstrøm, morphed inn i et lån som selges til allmennheten som et rimelig lån. Til tross for all den negative oppmerksomheten dette lånet mottar fra media, må vi ikke glemme at en finansberegning produktet er et økonomisk verktøy som må brukes riktig for å tjene sitt formål.
Fra mitt synspunkt, i boliglån industri, långivere kan definitivt gjøre mer for å markedsføre disse lånene i en mer ansvarlig måte. Men forbrukerne trenger å vite at de setter seg i fare når de prute butikk eller forsøke å bruke elektronisk långivere. De er rørt en finansberegning basert på et sett av kriterier som har ingenting å gjøre med deres samlede økonomiske bildet. Husk at du får det du betaler for. Du ville ikke forhandle kjøp en lege hvis du har en bestemt sykdom, kan du oppsøke en profesjonell. Så hvorfor ønsker du betro ditt boliglån (som skjer for å være den største finansielle transaksjoner i de fleste av våre liv) til noen mindre enn en sann profesjonell. Det er vitally viktig for forbrukeren å arbeide med en betrodd rådgiver. Se etter en erfaren profesjonell som gir råd før pris. Forbrukere bør også ta det på seg til å få en grunnleggende forståelse av boliglån prosessen.
Disse FHA lån og personer med lav inntekt du snakker om for å få muligheten arm lån må du ha god kreditt og minst 10% for å sette ned på et hjem. Så for de fattige dette lånet er vanligvis ikke tilgjengelig ...
[...] I den nåværende bolig boble, hundretusener av mennesker, om ikke millioner kom seg inn i risikable boliglån. Ofte folk ikke vil innse at de ikke har råd sine hjem før det er for sent! Hvis du har problemer betale boliglån og du vil refinance, gjør det før fallende bak eller gjøre at sen betaling. [...]
[...] I den nåværende bolig boble, hundretusener av mennesker, om ikke millioner kom seg inn i risikable boliglån. Ofte folk ikke vil innse at de ikke har råd sine hjem før det er for sent! Hvis du har problemer betale boliglån og du vil refinance, gjør det før fallende bak eller gjøre at sen betaling. [...]
Gjør matematikk på disse lån. Hvis du ser på når de fleste begynt å ta disse boliglån som starter i 2005. Deretter beregne renten endrer seg, og (ikke bare negative amortizing på 3%, men nå 5%) til 110% cap lån starter recasting sent 2007/early 2008. Med det lånet balansen voksende, og mange markeder stagnasjon eller slippe priser, vil du se mange mennesker gå i forclosure, vil det være en svært stor domino effekt til systemet.
Hmm ... om våpen og slike som verktøy, for at de er for spekulasjon. Spekulasjon og "investerer" er det som har ødelagt boligmarkedet. Spekulasjoner har en historie med distribusjon rikdom; fra de fattige til de rike. Så ingen argument om dem som verktøy ... men de er mest definitivt ikke verktøy som er til fordel for de som trenger det mest.
LOL @ fyren sier egenkapitalen er null avkastning investeringen. Hvis finansberegning priser er 6% deretter din egenkapital blir 6%. Tenk på det, jo mer egenkapital du har mindre penger må du overlate til banken for interessen.
Den største feilen folk gjorde var i tenkning økningen i verdiene ville fortsette på en rett linje. 100% boliglån er ikke noe problem så lenge hjemme fortsetter å øke i verdi, men når den slutter og du møter problemer - det er vanskelig å finne en utvei.