Resultat Real Estate Investors: Lær hvordan du analyserer eiendom før du blir brent!

Jeg la merke til en eiendom oppføring på Craigslist, med tittelen «$ 150000 Dette er det beste DEAL IN TOWN" og besluttet å ta en titt. Siden jeg var i ferd med å finne ut om de beste avtale i byen, jeg var egentlig forutse hva som skulle komme. Dessverre hva jeg fant, var bare en taper eiendom. Hvis du er ny på å investere i inntekt egenskaper, dette innlegget bør være ganske nyttig for deg. Med dette i tankene, jeg trodde det kunne være interessant å finne ut akkurat hvorfor denne handelen var så god og besluttet å be plakat. . .

Beskrivelsen:

Dette er den beste DEAL IN TOWN AT $ 150,000.00 HVER eller kjøpe både for $ 300,000.00! LIVE IN ONE og gjøre penger på den andre, leies NÅ og inntekt på $ 900,00 HVER kan og vil leie på MARKED $ 1200,00 en måned. DETTE ER EN SJARMERENDE viktoriansk DUPLEX, GORGEOUS innvendig og utvendig! I pristine SHOW HJEM BETINGELSE og alt er RE-gjøres for å bringe tilbake den gamle WORLD CHARM! Hver side består av 3-BEDROOMS / 2 FULL Baths: MAIN FLOOR: ett soverom, full
RE-MODELL bad med BODY dusj og opptil DESIGN SHOW bad! Stue med NEW CARPET og tre FLOOR oppføring, peis WOOD BURNING, DININGROOM MED NYE GLOSS WOOD FLOOR OG DESIGN LYS side av ligaen, spise i kjøkken med nyere apparater og LARGE pantry nye gulv og mot TOPS og = gjort skap, HALL WAY med størst closet SPACE Det er HOMES DAG! Downstairs: to soverom med NEW teppe, stor familie THE NEW WOOD FLOOR vil bli satt inn, FULL BATH NYE EVERYTHING! LARGE vaskerom MED vaskemaskin og tørketrommel! Bakgård gjerdet inn med én bil GARAGE For hver HJEM OG PARKING NESTE TIL garasjen på hver side, Front Yard har mange blomster og 8 FOOT søndag FLOWERS gjerdet inn, FRONT dekk og herlig CHARM! Hvert rom er malt i DESIGN COLORS! DETTE DUPLEX er herlig og A må se, prisen er rett og 5280 MAGASIN UTVLAGTE dette området AS nye og opp og kommer TOPP INVESTERING! CALL (navnene og numrene fjernet) for en SHOWING!

Jeg ble umiddelbart imponert over alle de store bokstaver som brukes i denne annonsen. Det må virkelig være noe spesielt!

Når du ser inn i annonsen, la jeg merke til at dette var et tosidig selge for $ 300.000. Agent selge eiendommen også prøver å selge enheter uavhengig (som i condos?). Fascinert, jeg ønsket å finne ut hvorfor dette var det beste avtale i byen og bestemte seg for å knase noen tall. Jeg sendte følgende e-post til agentene oppført:

(navn fjernet) --

Jeg ville bare passe på at du så at mye du tilbyr som den beste i byen er et pengene mister proposisjoner. Hvorfor er det som tilbys så høy?

Analyse:

Kostnaden for begge enheter = $ 300,000

Brutto Årlig Resultat = $ 28,800
Utgifter = $ 14400 (gjennomsnittlig leie bekostning tilnærminger 50% Brutto årlige inntekten)

Noi (netto driftsresultat) = $ 14.400

Selv med 20% ned ($ 60000) med en 30 år lån på kun 7,25%, månedlig gjeld service vil være $ 1637/month.

Denne egenskapen vil miste $ 437/month

Hva slags verdsettelse er området se å få dette til den beste avtale i byen?

Jeg ser frem til tankene dine.

Best,

Josh

Først ble jeg forbløffet at jeg hadde hørt fra disse personene. Jeg var videre imponert over svaret (Jeg håper du følelsen min sarkasme av dette punktet):

Hallo,
Takk for innspill og tanker, alltid godt å høre fra andre. Gjennomsnittsprisen på dette området er $ 165000.000 for et hjem i 2-soverom og ett bad og en stue. Den duplex har 3 soverom, familierom, 2 - full bad i hver, og begge har vært full oppgraderinger, med markedet i Denver for en Condo går mellom NOK 200.000,00 og $ 450.000,00 og det blir bare ett soverom, vil jeg si duplex er priser som beste avtale i byen. Husk også at området ble zoned for mange år som kommersiell og ikke bolig .. Fra august 2006 er det nå zoned som bolig. Som beskrevet i 5280 og mange andre ressurser er dette området å kjøpe nå! Med et marked for mange boliger for salg, og å være ærlig de er, la oss si, ikke verdt å vandre i døra!, Er det forfriskende å se en hjemme eller boliger i denne saken, som viser hjem design. Man kan alltid legge opp en gjette hva kostnadene og fortjenesten ville være, men alle er satt på de kreditt med pant og priser en får, hva slags beboere har i hjemmene og hvordan en tilnærminger saken! Den nåværende eieren har 16 år i Eiendomsforvaltning, eiendom markedsføring og salg og turst meg, eiere ikke bruke 50% av årets inntekt langt. Market planer: månedspris for garasjer, bosatt betaler strøm, vann / kloakk, gass og husleie og året dranage kostnaden ved Denver om $ 45.00 i året. Så til slutt, 6 - soverom, 2 - stuer, 2 - familierom, 4 - full bad, 2 - spiserom, 2 - kjøkken, en murstein hjem og 2 - bil garasje og 2900,00 SQ føtter. Jeg vil si dette er den beste DEAL IN TOWN!
Takk
Vennlig hilsen
(navn fjernet)

Først og fremst hans USP (unike selge proposition) er som et magasin og andre kilder som er un-navngitt, sier at det er i et område hvor du bør kjøpe inn, og at eiendommen i viser tilstand. Han sammenlikner eiendom prisen som i SFHs (single-family homes) og helt blåser av mine enkle og skitne analyse av eiendommen. I tillegg har han gir ingen gode tall på takknemlighet (jeg valgte dem), og det eneste reelle tallet han nevner for meg er en drenering pris på $ 45/year. Det virker som min "gjette" hva driftskostnader er (jeg brukte 50% for enkelhets skyld - som gjør mange andre erfarne investorer - over mine erfaringer og andre som jeg stoler på, disse koster vanligvis utvalg i midten til de øverste 40% rekkevidde ) var VEIS OFF. Han forsøker å forklare at kostnader og fortjeneste avgjøres av boliglån priser og "hva slags beboere har i hjemmene og hvordan en tilnærminger saken." Hvorfor så gjør det noe å si hva eiendommen kan leie for? Logikken bare gir ingen mening.

Selv om jeg brukte en mye bedre boliglån på 6,00%, gjeld på denne eiendommen med 20% ($ 60000) ned er $ 1439. Siden hans argument var at noen kan oppnå gode priser, jeg har stått for det, og eiendommen fortsatt resulterer i et månedlig tap på $ 239.

Hvis vi skulle slippe utgifter til 45%, vil vi se årlige kostnader på $ 12.960, noe Noi på $ 15840 eller $ 1320/month. Med 20% ned, 6% lån scenariet denne eiendommen mister $ 119/month.

Er det fortsatt BEST DEAL i byen??

Husk at rollen til en agent er å selge. Det er en grunn at eiendomsmegler kontorer har "Real Estate Sales" lisenser. Dette kan være erfaren i å arbeide med investorer eller investeringer egenskaper, men det absolutt ikke lyd på den måten. Hvis du arbeider med slike egenskaper, sørg for at du fullt ut forstår grunnleggende eiendom analyse før du går og bli solgt på en inntekt eiendom som bare ikke klippe den.

Hvis du vil lære å analysere en eiendom raskt og enkelt, delta på gratis Real Estate Investing Forums å finne ut hvordan!

Velkommen til vår blogg!
Velkommen til Real Estate sendegrensesnitt fra BiggerPockets.com. Vår blogg samler eksperter på ulike felt av fast eiendom med det målet å holde våre lesere informert og opptil hastighet. Enten du er en eiendomsmegler profesjonelle (utlåner, Realtor, banker, osv.), investor (utleier, Flipper, grossist, etc.), eller ganske enkelt en forbruker, renter eller hus interessert i verden av fast eiendom, denne bloggen er stedet for deg til å engasjere seg!

Du kan abonnere på vår RSS feed, få bloggen oppdateringer via e-post med vårt gratis adresseliste, eller best av alt, bli med i vårt sosiale nettverk sammen med 25.000 andre som er interessert i fast eiendom utdanning, dealmaking, nettverksbygging og markedsføring.