Møt Investor: Intervju med Real Estate Investor, utleier og Rehabber Connie Brzowski

Det har vært en stund siden vi har delt en av våre investor profiler med alle. . . Jeg er begeistret over å si at dette er verdt ventetiden!

Connie Brzowski, snart å være en bidragsyter her på BiggerPockets bloggen, har delt noen fantastiske innsikt med oss alle i sitt intervju. En relativt ny investor / utleier / rehabber ut av East Texas - Connie har vist at alle kan bli vellykket i eiendomsmegling investere hvis de satte sin sjel og energi i det. Hun har utviklet sin egen plan og systemer gjennom prøving og feiling, som vil hjelpe henne fortsette å tjene penger der andre kan mislykkes.

Alle. . . få noen stor tips og. . . .

Møt Eiendomsmegling Investor Connie Brzowski

Hvor lenge har du vært å investere i fast eiendom?
Nesten 4 år. Vi har organisert og startet selskapet om et år før det, men vi stengt på vårt første eiendommen i november 2004.

Hva fikk deg til å bli en eiendomsmegler investor?
Pappa elsket gamle hus og fra den tiden jeg var bare en liten spire, han tok meg med å se på mulighetene. Den slags ting kjepper med deg. Pappa jobbet bygging betale regninger, men han remodeled hus for ekstra penger. Nå tror jeg de kaller det "leapfrogging" - kjøpe hus billig, remodel, selge for profitt og hoppe til neste fylling. Vi flyttet hvert 2-3 år og far tilbrakte hver reservedeler minutt ser på neste plass. Jeg har aldri kunne svinge en hammer, men jeg har ganske god til å se hva som trengs for innfesting

Min mann arbeider på heltid i petro-kjemisk industri, og vi begynte å innse det ikke var slike ting som jobb sikkerhet. Han arbeider en roterende skift med en 7-dagers lange endre hver måned som gir ham blokker med tid til å vie til prosjekter. Vi hadde 20 års reparasjon, remodeling og Rehab erfaring både jobbe med min far og hans ulike prosjekter og våre egne hjem. For cirka 10 år, min mann gjort ekstra arbeider deltid gjør hjem reparasjon og remodeling. Da vi besluttet å begynne å investere, eiendom med vekt på rehabbing var et naturlig valg. Og det passer perfekt med både kort og lang sikt finansielle mål.

Jeg tar meg av virksomheten slutt på utkikk etter hus, kjører numrene, slik tilbud, håndtering leietakere og beholde bøkene. Han avtaler med entreprenør, har noen av Rehab og skremmer de leietakere dumt når det er nødvendig. Egentlig he'sa fantastisk utleier-en naturlig. Han er spesielt god på den første lease lese gjennom-du burde høre ham gå over sen-avgift klausulen!

Er du på heltid eller deltid investor?
Deltid men jeg er ganske sikker dvs lurespørsmål. . .

Hvordan kom du i gang investere?
Vi brukte 3 år kommer ut av gjeld og lære om eiendomsmegling. Jeg har besøkt forum, spørsmål, lese artikler og brukte måten mer enn jeg vil innrømme på bøker. I løpet av den tiden jeg ble også en ekspert i våre lokale markedet og etablert samarbeid med en eiendomsmegler, pant megleren, advokat, regnskapsfører og folk på vår lokale bank.

Jeg lærte å arbeide en finansiell kalkulator og compulsively ran tallene på alle hus som kom på markedet før jeg visste at den prisen vi må betale for å gjøre en fortjeneste. For moro, jeg vil skrive opp imaginære tilbyr alle typer kreativ finansiering. Hver uke, jeg vil lage en liste over boliger til leie fra papir og stasjonen ved å få et inntrykk av markedet for hvert strøk.

En dag, et hus endelig kom på markedet i en god nabolaget som gjorde forstand. På grunn av alle leksene, var det ingen nøling-vi skrev tilbudet uten å se tilbake.

Fortell oss om dine First Deal. . .
Vår første Rehab var 3/2/2 murstein, 1500 + sq ft enkelt familie hjemme i en glimrende skole bydel oppført for $ 100K. Stedet var en dump-fullstendig rive ut, helt til sheetrock. Vi tilbød $ 83K og eieren tillatt uten mot. (Vi lærte på avsluttende at to tilbud kom på samme dag og våre var $ 500 høyere.) Planen var å Rehab huset oss til å spare penger, og deretter leie for $ 1100/month.

Vi kjøpte med 80/20 finansiering og betalte for reparasjoner bruker kredittkort-Lowes og Home Depot begge var med 12 måneder, ingen interesse, ingen utbetalinger. Vi skal ha huset reappraised og refinance å betale kortene. Det tok ikke helt fungerer den veien.

Vår primære bolig ble ødelagt i en storm dagen etter at huset var ferdig. Venner kom med en hest tilhengeren og flyttet oss inn i denne lille juvelen på Memorial Day weekend 2005. Vi bodde det 18 måneder og refinansierte med eieren occupant finansiering som senket den månedlige notat av $ 100 +. Nå, huset leier for $ 1150/month og har positiv cashflow på $ 400/month. Nylig har det appraised for $ 130K og vi åpnet en $ 30K HELOC at vi bruker for å gjøre kontanter tilbud på mindre hus.

Hva er noen av de største feilene du har gjort eller sett andre gjøre?
Vi har vært veldig heldig, men vi har også vært forsiktige og gått sakte. Vår største misforståelse tenkte vi kunne spare penger ved å gjøre alt arbeidet selv ... glemte dem ekkel holde kostnadene-boliglån betalinger, høyere forsikringspremie for tomt hus, utbetalinger på kredittkort og månedene av tapt husleie. Den dagen vi innså vi har leid ut og slått stedet rundt i en brøkdel av tiden (og lagret en bunt i prosessen) var en stor dag. Det forandret alt.

Vi ser nye investorer som har lært om eiendomsmegling generelt, men har ikke gjort nok tid til å grundig forstå deres lokale markedet. Dessuten får vi ut-av-statlige investorer som er forført av våre priser uten å ta hensyn til økte driftsutgifter. Vi lever i et område med skyhøye eiendom skatt og orkan-påvirket forsikring priser. Hvis du ikke står for det, kan du få opp ned raskt.

Hva er din investere fokus (område av kompetanse)?
Det eneste jeg er en ekspert i vårt lokale marked. Ellers er jeg prøver bare å lære som alle andre. Vi handler for enkelt familiehus, rette dem opp og leie dem ut. Vårt mål er å ha 20 SFH med halve boliglån betales av den tiden mister retires.

Hva vil du se etter i en investering?
Vi ser etter dumpy hus med gode bein i stabile nabolag. Big løser ikke bry oss så lenge tallene fornuftig-we've fikk en stor leverandør. For å nå vårt mål, vi vil ha $ 250 eller mer positiv cashflow fra hver enhet med så lite av våre egne penger i avtale som mulig.

Hvor mange tilbud har du gjort så langt?
Tre. Vi brukte nesten et år ser for hver enkelt. I fremtiden vil jeg virkelig har lyst til speed things up! I dag har vi fire rental avdelingene-3 hus og en garasje leilighet.

Vil du ha din eiendomsmegler lisens?
No -

Hvilket råd vil du gi til en begynnelse investor?
Vær ærlig, holde ord og beskytte gode navn selv om det koster deg. Til slutt, det er verdt mer enn noen ekstra dollar i banken kan du få kortsiktige.

Være villig til å arbeide for noe å lære av virksomheten. Hjelpe andre, og andre vil gjengjelde tjenesten. Være sjenerøs, være slag, kontrollere temperament, opptre som en profesjonell. Ikke utgi seg for noen du ikke er, men ikke selge deg kort heller.

Noen ganger kan folk glemme hvor viktig integritet, men de du gjør forretninger med behov for å vite at du stoler på. Når tilliten er etablert, muligheter mars rette opp foran gange og dans i maranga ... trenger du ikke å gå tigge.

På et annet notat, få på plass foran gangen. Sett opp ditt kontor, bøkene, sette lease sammen, line up finansiering. Utvikle samarbeidet med fagfolk du stoler på. Ta dem med til lunsj, gi dem kortet ditt, kan du spørre om barna sine, må du ikke kaste bort sin tid.

Hva var det tøffeste avtale?
Vi kjøpte det andre huset før Rehab på den første var fullført. I siste liten, finansiering falt fra hverandre fordi noen fra en annen stat besluttet huset var i en kommersiell sone. Vi byttet til en lokal finansberegning megleren og håndtere gikk greit der.

Hva ville drømmen avtale være?
En pakke mengder 10-20 hjem fra en pensjonere investor som tigge til eieren finans.

Er det noe annet du vil dele med resten av oss?
Noen snakker om eiendomsmegling investeringer som sin Divinasjon lese noen bøker, sier den magiske ord (Jeg er en vinner! Jeg kan gjøre dette!) Og sprang inn i Great Unknown.

Fast eiendom er en virksomhet. Ingen i sitt rette sinn ville åpne en pizza Parlor eller tørr rengjøringsmidler med så lite marked forskning og forberedelse som noen gi eiendomsmegling.

Når det er sagt, jeg fast tror nesten alle kan bygge velstand og økonomisk sikkerhet dersom de er villige til å gjøre sine lekser.

Merk: Connie kan nås gjennom hennes blogg funnet: http://www.conniebrz.com

Velkommen til vår blogg!
Velkommen til Real Estate sendegrensesnitt fra BiggerPockets.com. Vår blogg samler eksperter på ulike felt av fast eiendom med det målet å holde våre lesere informert og opptil hastighet. Enten du er en eiendomsmegler profesjonelle (utlåner, REALTOR, banker, osv.), investor (utleier, Flipper, grossist, etc.), eller ganske enkelt en forbruker, renter eller hus interessert i verden av fast eiendom, denne bloggen er stedet for deg til å engasjere seg!

Du kan abonnere på vår RSS feed, få bloggen oppdateringer via e-post med vårt gratis adresseliste, eller best av alt, bli med i vårt sosiale nettverk sammen med 25.000 andre som er interessert i fast eiendom utdanning, dealmaking, nettverksbygging og markedsføring.