De farligste spillet: Rehabbing til Flip

I forrige uke vi diskutert rehabbing et hjem for personlig bruk (Getting Started I Rehab) og rehabbing for bruk som rental (Rehabbing en Rental Property). Denne uken skal vi se på rehabbing med intensjon om bla. Dette er langt den risikable av de tre. Imidlertid kan det også være de mest lukrative hvis du gjør det riktig. Stikkordet her er "hvis".

Svømme i en pool av hai

Når rehabbing å snu det synes at alle problem er forstørret. Never mind Murphy's Law, i Rehab synes det som om Murphy har flyttet inn med deg. Det mest presserende problemet er vanligvis å holde kostnadene. Dette gjelder spesielt hvis du bruker harde pengene finansiering. Du har også risikoen for markedet endring i løpet av Rehab. Det kan ikke være like enkelt å selge, som du trodde eller håpet. Du kan oppleve vær-relaterte forsinkelser eller problemer med å finne de nødvendige entreprenører.

Noen ganger kan du oppleve noe som synes å komme ut av det blå. Kort tid etter orkanen Katrina rammet New Orleans var jeg rehabbing et hus i Nevada. Jeg nærmer seg ferdigstillelse og jeg måtte omtrent 10 ark av drywall. Jeg dro til den eneste lumberyard i området, og ble fortalt at de ikke har noen sheetrock overhodet. Da jeg spurte når de forventes å bli noe i, ble jeg fortalt at en kom på tirsdag. Jeg skjønte det var ikke så ille siden det var lørdag. Da jeg fikk vite at belastningen som kommer allerede hadde blitt solgt. Jeg kunne bestille noe fra den neste levering to uker senere! Det synes som om alle tilgjengelige bygningsmaterialer ble viderekoblet til Louisiana for å hjelpe i deres innsats for å gjenopprette fra stormen. Jeg måtte kjøre 250 miles en vei for å finne materiale til å fullføre prosjektet. Alle sa jeg mistet om tre dager. Som kanskje ikke mye tid når du arbeider på ditt eget hjem, men når du arbeider på en snu den kan bli et stort problem.

Tid er penger

Administrere en Rehab prosjektet kan kjøre du sprø nok til å tenke at du høre stemmer i hodet. Hva skal du høre en tikkende klokke, lik den på 60 minutter. Hvert tick hører du bare koste deg penger. Entreprenør ikke vises ... tick, tick. Kunne en inspeksjon ... tick, tick, tick. Uventet problem oppstår ... tick, tick, tick, tick. Prosjektet bak tidsplan og en annen boliglån betalingen skyldes ... tick, tick, tick, tick, tick ... Boom!

Effektiv styring av Rehab er nøkkelen til en god avtale. Hvis du gjør dette en del dårlig du vil føle det på lommeboka. Noen viktige punktene er som følger:

• Kjenn pris per dag. Det er viktig å forstå hva tid betyr i form av penger. Enhver forsinkelse spiser i gevinst eller øker tapet.
• Ligg av prosjektet. Dette er ikke tiden for å ta ett par uker på å gå Hawaii. Du må også være der hver dag for å håndtere problemene etter hvert som de oppstår.
• Administrer tidslinjen ordentlig og holde timeplanen. Koordinere de forskjellige aspekter av prosjektet er vanskelig, men avgjørende for suksessen.
• Hvis du gjør det meste av arbeidet selv, veie den tidsbesparelse i forhold til kostnaden ved hjelp. Det er ofte billigere å leie utarbeide å spare en masse tid.
• Ikke hold out for top dollar. Hvis du får et tilbud som gir et akseptabelt resultat, ta det. Komme grådig kan gjøre et anstendig resultat til et stort tap.

Kjøpe det riktig

Mens det er ingen garantier, er det to konstantene i Rehab. Prosjektet alltid synes å ta lenger tid enn du først trodde og vind opp koster mer enn du forventet. Dette må være tatt på deg første evaluering. Du kan gjøre alt rett, men hvis du har betalt for mye du taper. Når du bestemmer hvor mye du skal betale, må du vurdere følgende:

• Tiden som er nødvendig
• Material Cost
• Arbeiderpartiet Cost
• Financing & Holding Cost
• Cushion
• Forventet Videresalg Pris
• Ønsket resultat

Husk å ta med masse "wiggle room" å være trygg. Dette er ikke tiden for å sette på disse rose-farget glass. Være brutalt ærlig med tall og bare prøve en avtale som gir mening. Det er nok godt tilbud der ute som trenger du ikke å prøve å lage en dårlig en fungerer.

Unngå fare er ikke tryggere i det lange løp enn OUTRIGHT eksponering. Den engstelig fanges så ofte som den dristige. - Helen Keller

Velkommen til vår blogg!
Velkommen til Real Estate sendegrensesnitt fra BiggerPockets.com. Vår blogg samler eksperter på ulike felt av fast eiendom med det målet å holde våre lesere informert og opptil hastighet. Enten du er en eiendomsmegler profesjonelle (utlåner, REALTOR, banker, osv.), investor (utleier, Flipper, grossist, etc.), eller ganske enkelt en forbruker, renter eller hus interessert i verden av fast eiendom, denne bloggen er stedet for deg til å engasjere seg!

Du kan abonnere på vår RSS feed, få bloggen oppdateringer via e-post med vårt gratis adresseliste, eller best av alt, bli med i vårt sosiale nettverk sammen med 25.000 andre som er interessert i fast eiendom utdanning, dealmaking, nettverksbygging og markedsføring.