På overflaten, eiendomsmegling er en forferdelig investering. Med utleie egenskaper du har å forholde seg leietakere, stillinger, vedlikehold og reparasjoner, forsikring, avgifter og så videre. Det er definitivt høy vedlikehold i forhold til aksjer, obligasjoner eller andre investeringer. Den avkastning er ikke så stor heller. Hvis du betaler $ 100.000 for en eiendom som leier på $ 1000 per måned, eller USD 12.000 per år, det ser ikke så ille. Men hva med alle disse utgiftene? Det kan enkelt forbruker 40-50% av leie hver måned. Nå avkastningen kan bli ned til rundt 6% av beløpet investert.

Du kan få noen skattemessige fordeler som avskrivninger. Men avskrivninger er recaptured når du selger det, i beste fall er det en midlertidig fordel. Alle de andre fradrag bare bety at du har tapt penger, og får lov til å bruke tapet til utlignet skatt, er det virkelig en fordel? Sikkert det er forståelse, ikke sant? Verdsettelse er en bonus, ikke en rettighet. Hva om eiendomsmegling markedet ikke setter pris på (artikkel) i svært lang tid? Hvis du ser på langsiktige verdsettelse av fast eiendom vil du finne at det for det meste, mirrors inflasjon. Så hvorfor skulle noen investere i fast eiendom? Innflytelse.

Du vil også ha årsoverskuddet antok på $ 550/month (dagens dollar)
Total gevinst = $ 34,392
Resultat = $ 66,000

Total = $ 100,392

Utnytt Kjøpsbetingelser - $ 400.000
Verdi i 10 år - $ 537.567

Boliglån Balance - ($ 274.600)
Resultat = $ 0 (inntekter brukt til å betale boliglån)

Gevinst = $ 182967 (inkluderer rektor reduksjon av boliglån)

I kontanter kjøper du doblet pengene dine i ti år med en kombinasjon av inntekter og takknemlighet. Den totale avkastningen var $ 100.392 over tiårsperioden.

I utnytte kjøper du brukt de samme pengene til å skaffe en samlet avkastning på $ 182, 967. Det er over 82% flere som bruker samme sum penger for å starte. Selvfølgelig, det er alle slags variabler som kan påvirke avkastningen, dette eksempelet er bare brukes til å illustrere et poeng.

The Dark Side
Som den siste kollaps eiendomsmegling prisene har vist, innflytelse er en dobbel kant sverd som skjærer begge veier. Akkurat som profitt er forstørret, slik at også tap. Hvis vi bruker den samme $ 100,000 huset som et eksempel og ta en 25% høydeforskjell, er det lett å se skade i bruk utnytte. Hvis du betaler kontant, og prisen går ned 25% du fremdeles har 75% av investeringen. På den annen side, hvis du har kjøpt med 25% av betalingen, og led et 25% price drop, hele investeringen har blitt utryddet.

Den overuse av utbytte er årsaken til bolig boble i utgangspunktet, og også hva som førte til den endelige sammenbrudd. Når de brukes med omhu utnytte er et kraftig verktøy. Brukt feil kan det være ødeleggende.

Gi meg en lever lenge nok og fulcrum der du skal plassere det, og jeg skal bevege verden. - Archimedes

Velkommen til vår blogg!
Velkommen til Real Estate sendegrensesnitt fra BiggerPockets.com. Vår blogg samler eksperter på ulike felt av fast eiendom med det målet å holde våre lesere informert og opptil hastighet. Enten du er en eiendomsmegler profesjonelle (utlåner, REALTOR, banker, osv.), investor (utleier, Flipper, grossist, etc.), eller ganske enkelt en forbruker, renter eller hus interessert i verden av fast eiendom, denne bloggen er stedet for deg til å engasjere seg!

Du kan abonnere på vår RSS feed, få bloggen oppdateringer via e-post med vårt gratis adresseliste, eller best av alt, bli med i vårt sosiale nettverk sammen med 25.000 andre som er interessert i fast eiendom utdanning, dealmaking, nettverksbygging og markedsføring.

Tags: utnytte, eiendomsmegling investeringsaktiviteter

Det er mange som føler at boligmarkedet krasjer kan føre til vår neste store depresjonen. Gjerne politikerne scrambling å finne en måte å forhindre at skjer. De er å kaste alt på det at de kan tenke på i håp om at noe fungerer. Men vi kan ikke sammenligne aksjemarkedet krasjer til boliger kollapsen, kan vi? Det er annerledes er det ikke? At den er annerledes, men på mange måter er det mye det samme.

• En overopphetet marked hvor prisene var budet opp til irrasjonelle nivåer.
• Overdreven bruk av utbytte i form av enkel kreditt.
• Misguided Federal Reserve pengepolitikk
• En bank strukturen mangler oversikt.
• Amateur investorer lokkes til markedet med en visjon om enkle penger.

Aksjemarkedet krasjer eller Eiendomsmarkedet kollapse? Begge, og en ødelagt økonomi følges.

The Case for No Recovery

Alle ønsker å tro på en utvinningsgrad. Tross alt folk trenger å bo et sted og de vil kjøpe når leie oppleves som mer kostbart som å eie. Eller vil de? Kanskje ikke. Etter 1929 aksjemarkedet krasjer mange investorer som ble brent av sammenbruddet aldri returnert. Hva de gjorde var imidlertid snakke om hvor farlig det var å investere i den måte og arr ble overlevert til den yngre generasjonen. At yngre generasjonen ikke berøres aksjemarkedet heller. Det er grunnen til at det tok tre tiår for aksjer å nå sine tidligere høyt punkt.

Hvor mange mennesker som mistet hjemmene til foreclosure skal være ivrig etter å kjøpe et hus igjen? Mange eiendomsmegling investorer mistet en stor sum penger og verdighet i prosessen og vil se etter tryggere måter å investere. Det spiller ingen rolle hvor enkelt låneopptak blir hvis folk ikke vil ha pengene. Hva mange av de tidligere investorene vil gjøre er snakk om hvor risikabelt eiendomsmegling investere er. Vil de passerer denne frykten til neste generasjon?

The Future of Real Estate Investing

Alle har en teori om hva fremtiden for fast eiendom vil bringe. For de fleste er at teorien er bare det de vil tro, eller hva de håper vil skje. Så vidt jeg er bekymret, investering for verdsettelse er en dåre i spillet. Hvis prisene stiger, fantastisk, men jeg er ikke til å basere investeringsbeslutninger på noe som kan skje. Jeg vil investere i fast eiendom, fordi jeg er i stand til å få det betydelig under dagens markedsverdi og / eller det vil gi god kontantstrøm som rental. For de som ønsker å spekulere på takknemlighet jeg si lykke til med det.

Hvis dumhet fikk oss inn i dette rotet, så hvorfor kan det ikke komme oss ut? - Will Rogers

Tags: sammenligning 1929 krasje boliger kollapsen, eiendomsmegling investeringsaktiviteter

Hvis du absolutt må selge nå, og er ikke villig til å kutte prisen, hva gjør du da? Hva du trenger å gjøre er å stå i en rotete og overfylt basseng av boliger for salg. En måte å gjøre det på er å tilby å finansiere kjøpet. Gjeldende tilstand utlån gjør det vanskelig for mange kjøpere å få akseptabel finansiering. De kan ikke være i stand til å dokumentere alle sine inntekter eller kanskje noen blemishes på kreditt-rapporter. Jeg er ikke noe som tyder på at du kan tilby finansiering til noen med en puls, men det er nok av folk som ville være kreditt verdig, men kan ha hatt en legitim problem som holder dem fra kvalifisering.

Selvfølgelig er dette en strategi som fungerer best hvis du eier eiendommen OUTRIGHT og har ikke en finansberegning å betale. Hvis du har et boliglån du kan fortsatt tilby eieren finansieringen av emballasjen et nytt lån rundt eksisterende. Men det er gjenstand for en annen kolonne, for nå vil vi anta at du selger et hus som ikke har en eksisterende boliglån.

The Good

Det opp av tilbud for å finansiere kjøpet er at du vanligvis får en bedre pris og raskere salg. Bilforhandlere funnet ut for lenge siden at folk er mer sannsynlig å kjøpe basert på betaling heller enn salgsprisen. Det er ofte på samme måte med et hjem, hvis betalingen passer deres budsjett de vil kjøpe. En kjøperen kan Balk til prisen av hjemme i et tradisjonelt kjøp men ikke tenke to ganger når du ser på betaling alene. Annen grunn $ 599/month med $ 10.000 ned høres annerledes enn bare å kjøpe for kr 100.000 selv om det er den samme eksakte ting hvis du har en 30-årig boliglån på 7%.

Du kan også ha nytte av å behandle det som en avbetaling salg for skatteformål. Dette gjør at du kan spre ut eventuelle salgsgevinster avgifter som kan skyldes. Du har muligheten til å gjenkjenne hele gevinsten i året av salg hvis det er mer gunstig for deg.

Bad

Den største ulemper er ganske åpenbart at du ikke få mo Ney foran. Hvis du absolutt må selge du kanskje ikke noe valg. Når du holder en finansberegning du har muligheten til å selge det til et notat kjøperen. Du vil ikke ha noen problemer med å finne dem heller. Så snart boliglån er registrert vil du få brev med å kjøpe boliglån fra deg. Selvfølgelig må du selge det til rabattpris. Hvor stor rabatten er, avhenger av betingelsene i notatet lånet til verdi, æren worthiness til personen du solgte huset til og gjeldende forholdene i kreditt markedene.

Et annet negativt er å måtte forholde seg til å samle inn betalinger, gir skatt rapporter, bekrefte at eiendommen avgifter er betalt og at den nye eieren har opprettholdt eiendom forsikring som beskytter din interesse. Den enkleste måten å håndtere at hodepine er å ha en oppmerksom service selskap håndtere alt. Mest tittel selskaper er i stand til å anbefale en service bedrift for deg.

The Ugly

Den virkelige faren er at kjøperen stanser å betale på noen punkt, og du må foreclose. Du er underlagt de samme lover som alle andre utlån institusjon. Hver delstat er forskjellig, men du vil sannsynligvis behovet for å ansette en advokat som kan hjelpe deg gjennom prosessen. Du vil etterhvert få huset tilbake, og må selge den igjen. Du kan ha for å håndtere reparasjoner og andre spørsmål før du kan selge.

Mens risikoen for å måtte foreclose ikke kan unngås, kan det være minimal. Du gjøre det ved forsiktig screening kjøperen, slik at du er fullstendig klar over eventuelle problemer. Du er sannsynligvis håndteringen av noen som ikke er det mest kreditt verdig eller ville de bare fått en finansberegning fra en bank. Den beste måten å redusere risikoen er å få så mye av en Nedbetaling som mulig. De mindre penger får du opp foran jo mer sannsynlig er det at du har problemer.

Risikoen kommer fra ikke vite hva du gjør. - Warren Buffett

Tags: kreativ finansiering, selger finansiert hjemme salg

Når deler av Gulf kysten stater, Alabama, Louisiana og Mississippi, ble herjet av orkanen Katrina i 2005, regjeringen gikk inn for å opprette Gulf Opportunity Zone, eller gå sone. Tanken var at den beste måten å tiltrekke seg private investorer til området var å skape skattemessige incentiver som var for godt til å passere opp.

Gjerne investorer søker en avtale ville ha kommet uten incentiver, men GO Zone avtale tiltrukket mange flere. Plenty av selskaper begynte skyve incentiver til å selge fast eiendom. Så hvis det fungerte ganske bra for Gulf kysten, kan et lignende program arbeide for nasjonen som helhet?

En rask gjennomgang
Den primære stykke GO Zone lovgivning tillater akselerert avskrivninger for ikke-bolig eiendomsmegling (rental egenskaper) plassert i mellom 27. august 2005 og 31. desember 2010. Dette kan brukes til nye bygg eller eksisterende eiendomsmegling. Dette akselerert avskrivning kan du ta et fradrag på 50% det første året på depreciable del. Så hvis en eiendom ble kjøpt for kr 250.000 med $ 50.000 i det vurderes verdien av landet, deretter depreciable del er $ 200.000. Det betyr at du kan ta 50% av det, eller $ 100.000, som avskrivninger fradrag i det første året.

Selvfølgelig var det noen strenger festet. Den fulle avskrivninger bare kunne bli tatt av de som ble ansett å være eiendomsmegler fagfolk. Men mange eiendomsmegling investorer er i stand til å dra nytte av det forutsatt at de tilbringer mesteparten av sin tid i eiendomsmegling virksomhet.

Kunne det?
Hva om et lignende program ble opprettet på en nasjonal målestokk? Kaller det for USA Zone, hva hvis den brukes på bank-eide fast eiendom som en måte å håndtere de foreclosure rotet? Mange investorer er shying fra eiendomsmegling, kanskje dette er en måte å lokke dem inn igjen Tanken er ikke å lokke den lille gutten tilbake, men snarere å tiltrekke seg større investorer. I stedet for å ha dem se etter andre steder å plassere pengene sine, kan det bli satt tilbake i eiendomsmegling. Kanskje dette vil være en måte å få fart absorberingen av utelukket egenskaper og få dem ut av bankens balanse. Kanskje banker kan gå tilbake til å gjøre hva de skal gjøre i stedet for å håndtere eiendomsmegling porteføljer.

Det kan være FHA lån spesielt for USA Zone egenskaper. Egenskaper måtte oppfylle visse retningslinjer for finansiering. Det viktigste vil være å slappe av de fire-eiendom regel som begrenser antallet boliger en investor kan kjøpe med boliglån fra Fannie Mae. Selvfølgelig, det ville være vernetiltak og oversight knyttet til programmet. Vi absolutt ikke ønsker å gjenopprette den eiendomsmegling fôring raseri som igangsatte dette i utgangspunktet.

Har et bedre forslag?
Sikker på at dette ville bli dyrt, men se på trillions som allerede har blitt brukt på bailouts. Stedet for å bare levere ut penger at vi ikke har en plan som dette vil oppmuntre private investeringer. Hvis du liker ideen sende en kopi av denne artikkelen til Senators og Congressmen. Hvis du har en bedre ide, la oss høre det.

Fjorårets vi sa: "Ting kan ikke fortsette som dette", og de ikke, de har dårligere. - Will Rogers

Tags: bailouts, Foreclosures, GO Zone

Jeg var vaguely bevisst den første gangs homebuyer skatt kreditt tilbys av regjeringen, men aldri betalt mye oppmerksomhet til det. Jeg ville ikke være kvalifisert for det siden jeg har eid meg hjem for lang tid og har en rekke investeringer egenskaper også. Min faste eiendom er for det meste, enkelt-familiehus som jeg har rehabbed og leies men sjelden solgt. Så for meg skatten kreditt var aldri i lek.

Men jeg var nylig nærmet seg av en av mine leietakere om kjøp hjemmet han leie. Jeg var definitivt åpen for ideen om å selge siden jeg hadde en betydelig profitt og et salg vil frigjøre kontanter for andre oppkjøp. I diskusjonen første gangs kjøperen kreditt kom opp og jeg innså at jeg trengte å lære mer om den, som det kunne være en faktor i kjøpet. En skatt kreditt har en mye større effekt enn et skattemessig fradrag. En skattemessig fradrag på $ 1000 for en person i 25% skatt braketten er verdt $ 250. En skatt kreditt er en dollar for dollar reduksjon i mengden av skatt skyldte, så en $ 1000 skatt kreditt er verdt $ 1000.

Informasjon

Kreditten var en av bestemmelsene i boliger og økonomisk Recovery Act av 2008. Selv om det kalles en første-timeren kjøperen kreditt, er det tilgjengelig for alle som ikke har eid en bolig for tre-års periode før dagens kjøp av et hjem. Dette betyr at personer som har eid et hjem før fortsatt kan kvalifisere seg så lenge de ikke har eid en nylig. Kredittgrensen er lik 10% av kjøpesummen, og har en maksimal grense på $ 7500. Så en bolig kjøpes for $ 50000 vil resultere i en kreditt på $ 5000, kjøp av $ 75.000 eller mer ville få hele $ 7.500.

Full skatt kreditt har inntekter begrensninger. Single skattebetalere tjener $ 75.000 eller mindre og gift filers tjener $ 150.000 eller mindre kan motta hele beløpet. De med høyere inntekter mai kvalifisere for en delvis kredittkort eller ingen kreditt i det hele tatt. Kreditten er tilgjengelig for hjemmene kjøpt mellom 9. april 2008 og 30. juni 2009. Med mindre utvidet, kredittkortet utløper den 30 juni.

The Catch

Det finnes virkelig ingen gratis lunsj her. Skattesammendraget kreditt er egentlig ikke noe mer enn en rentefrie lån. Kreditten skal nedbetales over en femten års periode begynner to år etter at kreditten er hevdet. Så får du $ 7500 i dag, men du vil betale tilbake $ 500 per år med selvangivelsen for femten år. Hvis du selger hjemme før du må fullt betale eventuelle gjenværende beløpet. Men hvis du ikke har en fortjeneste når du selger eventuelle gjenværende skyldige beløpet vil bli tilgitt.

Så hva er det så farlig? Vel, for startere, æren does gjøre det lettere for noen å kjøpe en bolig ved å gi dem mer penger når de sannsynligvis trenger det mest. En rentefrie lån er mye bedre enn å legge dette beløpet til et boliglån. Kr 7.500 boliglån for femten år på 6% vil resultere i interesse utbetalinger på $ 3892, som er den sanne verdi av æren.

Er det verdt det?

Den virkelige hensikten med programmet er å gjøre det lettere for en første gangs kjøperen å eie et hjem. Oppmuntrende hjem eierskap er en måte å hjelpe den vanskelige boligmarkedet til å gjenopprette. Hvis brukt riktig, programmet kan være en stor fordel som gjør at noen som ellers ville være et renter til å eie et hjem til sitt eget. Selvfølgelig bør du rådføre deg med en skattespesialist å se hvordan det gjelder i din situasjon.

Regjeringene har en tendens til ikke å løse problemer, bare for å omorganisere dem. - Ronald Reagan

Tags: første gangs kjøperen skatt kreditt, kjøper et hjem

Middag Samtalevisning

Cruises brukes til å bety tildelt sitteplasser med satt ganger middag og samme dining samarbeidspartnere for varigheten av turen. Hvis du var på en god tabellen var stor. Imidlertid, hvis du hadde et bord fullt av folk som du ikke liker kan du finne deg selv som ønsker at ferien skulle avslutte raskt. Nylig mange cruise linjer har anlegges et åpent sitteplasser alternativet på middag, noe som medførte at du kan spise når du lyst og dined med forskjellige mennesker hver kveld. Dette var det alternativet som min kone og jeg valgte, og det satt oss i stand til å møte mange nye, og i de fleste tilfeller er svært interessante mennesker.

Samtalen vil alltid starte med Merkevarelansering fulgt nøye av to spørsmål: 1) Hvor var du, og 2) Hva gjør / gjorde du for en lever. Når min tur kom og jeg opplyst at jeg hadde vært en økonomiplanlegger på femten år og var nå en eiendomsmegler investor og forfatteren samtalen alltid slått til gjeldende økonomiske forhold og tilstanden i boligmarkedet. Det var bra for meg fordi jeg var i stand til å høre hva andre mennesker tenker på økonomi og hvordan dette påvirket dem.

Våre Middag Partnere

En kveld vi møtte en middelaldrende par fra Dubuque, Iowa. De hadde vært eiendomsmegling investorer og har tidligere eid to rental egenskaper. Imidlertid fant de at de ikke var kuttet ut til å være utleiere og besluttet å selge sine eiendommer. De var heldig som hadde de ikke tapt penger, og faktisk hadde gjort et svært beskjedent overskudd. Besluttet de at de var mer egnet til å være aksjemarkedet investorer og legger mesteparten av sine investeringer, inkludert 401 (k)-kontoer, til gjensidig midlene. De hadde klart å gang bytte til sammenfallende med markedet nådde toppen i fjor og ble nå lurer på hva de skal gjøre. Den daglige finansielle nyheter sentrert rundt hvor mye Dow hadde falt denne dagen. Selv om havet var rolig, de så ganske sjøsyk da vi diskuterte dette.

På en natt hadde vi middag med en pensjonert par fra Arizona. Samtalevisning denne natt slått til sin bekymring for datteren har doktorgrad, som var i ferd med Divorcing ektemannen, legen. Det virket som velutdannede par hadde blitt fanget opp i eiendomsmegling mani. I en svært kort tid hadde de klart å samle en portefølje med over 30 rental egenskaper. Den kombinerte egenskaper hadde en svært negativ kontantstrøm og hadde falt betydelig i verdi. Dette, ha briljante, par hadde kjøpt i guru mani for å bli fabulously velstående gjennom eiendomsmegler, og ble i stedet vendt mot økonomisk ruin og til syvende og sist skilsmisse. Det var en nøktern illustrasjon av menneskelig tollpenger av boliger mani.

En av de mest interessante netter var da vi hadde middag med Don og hans kone, en pensjonert auto forhandleren som hadde eid en Ford forhandler i Indiana. Sønnene hadde da tatt over virksomheten. Han reminisced om hvordan eie en bilforretning var, på en gang, nesten en sikker vei til rikdom. Det hadde vært for ham, men nå sønnene var vanskelig å holde flytende i disse økonomiske tider. Tidligere i dag leder av Big Three automakers hadde be sin sak for en bailout for medlemmer av Kongressen. Jeg var sikker på at Don vil være til fordel for den bailout og jeg ble virkelig stunned da han sa at regjeringen ikke bør gi dem en penny. Jeg spurte ham hvorfor, og han sa at dersom kongressen bailed dem ville de aldri endres. Han følte at selskapene burde være tvunget til å håndtere den rotet at de laget selv om det betydde at Big Three måtte fusjonere eller være lov å mislykkes. Var han ikke bekymret for hans sønner? Selvfølgelig var han og det var en god sjanse for at de ville mislykkes også. Han kunne føle denne måten fordi han var rik nok til å ta vare på dem, og han vil være deres "backstop" (hans ord) hvis han måtte være.

Mens passasjerer på cruiseskip ikke representerer en reell tverrsnitt av Amerika, det var en flott mulighet til å høre hva andre hadde å si.

I tre ord kan jeg oppsummere alt jeg har lært om livet: den går på. - Robert Frost

Tags: auto bailout, Economy, eiendomsmegling

Denne uken skal vi se på rehabbing med intensjon om bla. Av rehabbing for personlig bruk, rehabbing til leie og rehabbing å bla, bla er langt, den risikable av de tre. Imidlertid kan det også være de mest lukrative hvis du gjør det riktig. Stikkordet her er "hvis".

Tags: eiendomsmegling investere, Rehabbing