Til forskuddsbetaling eller ikke forskuddsbetaling som er spørsmålet!

Enten 'TIS edlere i tankene ... ok, jeg er ikke en stor Shakespeare guru, men jeg har lyst på meg selv en finansberegning finans guru.

I dag skal jeg vil snakke om det er en god idé å forskuddsbetale ditt boliglån eller ikke. Jeg skal bruke litt informasjon fra en økonomisk studie fra Federal reserve. For de av dere som liker å "virkelig komme i det" studien ble gitt av Chicago Fed i 2006 kalt "Trade off Mellom Mortgage Forskuddsbetalingsavgiften og skatt Utsatt Retirement Sparekonto" Her er en link.

Det er noen viktige begreper som jeg liker å påpeke når jeg får spørsmål om dette spørsmålet (som er mye) når hjelpe huseiere ta denne beslutningen.

1. Hjem egenkapital har en 0% avkastning (som et spørsmål om faktum verdien av disse dollar sittende uvirksom i eiendommen faktisk mister verdi på grunn av markedskrefter som valuta devaluering og inflasjon). Hva jeg mener med det er hjemme egenkapital øker enten fra du betale deg tilbake rektor eller som en funksjon av eiendommen setter pris. Enten du har en $ 100,000 lån mot en eiendom verdt $ 100000 (100% LTV) eller du har en $ 10000 lån mot samme $ 100,000 eiendom (10% LTV), hvis den setter pris på sier 10% i et år, egenkapital-gevinst er den samme : $ 10,000.
2. Mortgage interesse er enkel interesse og pengene du investerer er compounding. Hva mener du? Fullstendig ignorerer avgiften implikasjoner for nå, la oss si at du betaler 7% på en $ 100,000 interessen bare lånet (som mest HELOC's er for de første 10 år) arbeidsforholdet kostnader (mer om dette i en sek) på at lånt kapital for første år er USD 7000. Nå, la oss si at du fant at $ 100.000 og investert det og klart å tjene 5% på de pengene. Så du har tjent $ 5000. Så du ender opp med - $ 2000. Ikke en god del rett? Men henge på, i år 2 er du tjene som 5% på 105.000 eller $ 5250 og er du fortsatt bare betale $ 7000 i året i rente. 3. år er du fortsatt betale $ 7.000, men du tjener 5% på $ 110.250 eller $ 5512.50. The punchline er at hvis du kjørte denne beregningen ut for 30 år du ville ha oppnådd en netto (rente opptjent-interesse betalt) til over $ 200.000 (forutsatt at Renten forblir konstant som HELOC er ikke-de er basert på prime rate, som er lei midler rate 3%. Den innmatede midler rate endringer som Federal reserve reiser og lavere priser). Denne strategien virkelig fungerer best hvis du har en fast rente i 30 år for å ta bort renterisiko. Hvis lånet er amortizing, interessen du betaler faktisk nedgang hvert år mens interessen du tjener vokser hvert år. Du må også kunne foreta betalinger på boliglån komfortabelt. Alle sammensatte interesser i verden ikke gjør noe bra hvis du ikke har råd til å foreta innbetalinger. Husk, dette er et veldig enkelt eksempel. Det er hele bøker skrevet om dette svært idé.
3. Alt i livet er 100% finansiert. Hva det betyr er at du enten betale en sysselsetting pris som er kostnadene ved å benytte en annens kapital (i dette tilfellet en finansberegning rate) eller du selvstendig økonomi og betale en mulighet pris. En enkel måte å conceptualize mulighet pris: hver gang du tar til venstre, du nekte deg muligheten til å ta til høyre. I denne sammenheng hver krone du setter inn i hjemmet er en dollar at du slipper å betale renter på, men er også en dollar på at du ikke kan tjene renter på. Mulighet koster også utvides til risiko for jobben tap eller skade (som vi snakket om i innlegget Ron alluded til i sitt svar) slik det er "lag" av risiko når identifisere muligheter pris.
4. Når du trekker interesse (antar du ikke er underlagt AMT) gjør du det på din lønnsinntekt skatt brakett (kan være så mye som 35% føderale). For de som er svært detaljert orientert kan du lese alt om deductibility av boliglån interesse i Publication 936 av interne inntekter koden. Her er en link: www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf Når du tjene renter på investeringer og la pengene der i minst 1 år og en dag, vil du betale langsiktige salgsgevinster skatt. toppen salgsgevinster skattesatsen er for tiden 15% (endring etter 2010 til 20% toppen brakett med mindre endringer er gjort av landsmøtet). Hva betyr dette? Vel, la oss si at du betaler en 7% rente og du er i toppen lønnsinntekt skatt brakett, effektiv betaling rente etter skatt er 4,55%. La oss videre anta at du kan tjene 7% i en investering som er skattlagt på salgsgevinster priser. Effektiv avkastning etter skatt er 5,95% positiv spredning av 1.4%. Som kanskje ikke synes like mye, men det legges opp til 30,77% intern rentesats. Det er ganske bra i min bok. Husk at dette er et enkelt eksempel, den er bare ment å illustrere et komplisert begrep som kalles skatt arbitrage.
   
   DISCLAIMER: Den faktiske priser kan være mer eller mindre og din egen personlige skatteforhold kan være forskjellig-regnskapsføreren din skatterådgiver alltid å sørge for at mine gal retorikk ville faktisk gjelder for deg i den virkelige verden.

5. Hva er meningen med gjeld gratis? Er det har absolutt ingen gjeld eller er det å ha nok ressurser i venstre lomme betale av gjeld i høyre lomma til enhver tid. Med andre ord, hvis du har $ 100.000 i likvide midler og en $ 100,000 boliglån. Du er effektivt gjeld gratis eller hva jeg liker å referere til en din "Freedom Point" som er det punktet hvor din eiendeler er lik din skyld. Gitt usikkerhet for framtiden, jeg personlig vil ha penger (hvis jeg har råd ansettelsen koster komfortabelt) i lomma i stedet for i mitt hus om, si, utlån retningslinjene endres, og jeg ikke lenger kan refinance å få penger Jeg mister jobben, får jeg skadet og kan ikke arbeide, eller hjemme verdier slipp. Hvis verdien av ditt hjem synker under der belåne balansen er og du har skilt penger, kan du dekke shortfall hvis du må selge, og kanskje har selv tjent litt interesse underveis. Hvis pengene er i huset, har du mistet det vell det til verdier tilbake til tidligere nivå huske, gevinster ikke profitt inntil de blir realisert.

Nå, hvis du gjorde betale ned HELOC, som vil spare deg interessen utbetalinger på $ 10.000. På 6,49% forutsatt interesse bare betalingen, vil du spare $ 54.08/month. Det er spørsmålet du må svare på er "betyr at $ 54.08/month strekke budsjettet mitt?" Som jeg sa tidligere, en HELOC er ikke en fast rente (selv om mange ganger du kan løse visse deler av balanse, men vi vil diskutere det på en annen gang) så hvis priser gikk til å si 10%, vil det koste deg $ 83.33/month.

Poenget er at det ikke er rette svaret

Alle har forskjellige finansielle filosofier og ulike risiko toleranser. Du må bestemme hva som er best for deg. Mange ta beslutninger om den beste tingen å gjøre bare basert på "konvensjonell visdom" heller enn den økonomiske fakta. Problemet med konvensjonelle visdommen er at skattelovgivningen endre livsstil endringen, og verdien av en dollar endringer. Forhåpentligvis gjennom våre samtaler på Bigger lommer, kan vi øke vår finansielle IQ slik at vi kan foreta rasjonelle beslutninger om hvordan man best kan utnytte våre hardt opptjente penger.

Velkommen til vår blogg!
Velkommen til Real Estate sendegrensesnitt fra BiggerPockets.com. Vår blogg samler eksperter på ulike felt av fast eiendom med det målet å holde våre lesere informert og opptil hastighet. Enten du er en eiendomsmegler profesjonelle (utlåner, REALTOR, banker, osv.), investor (utleier, Flipper, grossist, etc.), eller ganske enkelt en forbruker, renter eller hus interessert i verden av fast eiendom, denne bloggen er stedet for deg til å engasjere seg!

Du kan abonnere på vår RSS feed, få bloggen oppdateringer via e-post med vårt gratis adresseliste, eller best av alt, bli med i vårt sosiale nettverk sammen med 25.000 andre som er interessert i fast eiendom utdanning, dealmaking, nettverksbygging og markedsføring.

Forbrukerens tillit nådd en all-time lave og 100.000 amerikanere ble utstedt layoff oppslag i forrige uke, og hver spiller en rolle i boliglån markedets relative forverres. />

For tredje påfølgende uke, finansberegning priser rose og gjennomsnittlig lån avgifter økte også.

Blant alle de negative økonomiske nyheter, men det var to Lyspunkter verdt å identifisere og diskutere. De viser at landet kan være nærmere økonomisk utvinning enn forventet.

Først tilførselen av "brukte" boliger for salg falt fra 11 måneder til 9 måneder landsbasis. Dette tyder på at homebuyers er nytt inn i boligmarkedet i kraft, er et signal om at home prisene nærmer likevekt.

Og andre, landets BNP - en måling av landets fullstendig økonomiske fotavtrykk - ikke faller med nesten like mye som hva ekspertene hadde spådd. En positiv overraskelse som dette gjør oss lurer på om hva annet det dommedag økonomer kan være galt.

Vi kommer ikke til å undres lang.

Med denne uken kommer innholdsrik mengder data, lovgivning og retorikk å påvirke finansberegning priser. Noen av nyhetene-biter som pant markeder vil fordøye denne uken inkluderer:

• Personlig konsum Utgifter Index rapporten. PCE er foretrukket inflasjon måling og inflasjonen er fienden av boliglån priser. Et høyt lesing vil trykket finansberegning priser opp.
• Detaljister rapporterer om same-store salg.
• Den Pending Home Sales rapporten. Dette notater antall boliger under kontrakt "og er en god måler for kjøperens interesse og den generelle helsen til bolig.
• 20% av S & P 500 bedrifter rapporterer inntekter.
• Kongressen er ventet å stemme på stimulans pakken.

Den største virkningen på priser, men kan komme på fredag med utgivelsen av januar's jobber rapporten. Sysselsetting data er alltid marked-mover og med pressen gir så mye oppmerksomhet til layoffs siste, forventer Wall Street for å være ekstra nervøs den.

Markets forventer økonomien å ha tapt en halv million jobber forrige måned.

(Image courtesy: Wall Street Journal Online)

Tags: økonomi, BNP, finansberegning priser nedgangstider

Etter en sterk start mandag og tirsdag, pant markeder led sammen lager markeder i siste halvdel av forrige uke, forlater finansberegning priser høyere på uken samlet. Market tapene var spesielt bratt fredag og boliglån priser ledet i lang helg på en sterk uptick. Uansett, årsakene til at finansberegning priser steg i forrige uke er historie, i de fleste henseender. dag den nye presidentvalget administrasjonen begynner og økonomiske forventningene nullstilt. Panteobligasjon handelsfolk nå ser på Capitol Hill og lurer på hva venter stimulans pakken vil se ut, og hvor mange dollar vil det inkludere. Dette er en viktig tid for hjem kjøpere og hastighet kundene også, fordi stimulans er generelt antas å være skadelig til pant markeder. Dette er av to grunner:

1. Stimulans trekker penger til aksjemarkedet fra obligasjonsmarkedet, pressuring Bond prisene ned, og derfor finansberegning priser opp.
2. Stimulans krever "utskrift av penger" som devalues US Dollar og alt nominert i den. Dette inkluderer finansberegning obligasjoner og priser svare ved stigende.

Med andre ord, så omfanget av stimulans pakken øker, blir det mer sannsynlig at finansberegning priser vil stige i 2009. Bortsett fra Beltway Politikk og kommentarer, er det ikke mye å påvirke pant markeder denne uken. Vi får se de nyeste inntekter fra en håndfull av finansielle firmaer og tech bellwethers blant annet Google, Microsoft og IBM. Og på torsdag, vi vil bli behandlet på noen boliger data fra desember. Men med forventninger satt så veldig lav for alt økonomisk, markeder vil trolig skuldertrekning av alle data som ikke skrike at lavkonjunktur er over. I stedet være på varsling for å låse en rate. I et skiftende politiske miljøet, finansberegning priser kan bevege seg raskt og det er best å være forberedt.

I 2009 er første hele uken i handel, panteobligasjon markeder handles tilbake og videre, eventuelt å lukke uken forbedret total.

Ukentlig finansberegning priser falt for første gang siden midten av desember.

Den mest forventede nyheter av forrige uke var fredagens jobber rapporten. Ifølge regjeringens pressemelding, økonomien felle en annen 524.000 jobber i desember, holdningsskapende 2008 totale jobb tap på 2.065 millioner.

Dette er den største årlige jobb tap siden 1945, pressen minner oss. Men som en grunn til å se forbi overskriftene dagens arbeidsstokk er tre ganger så stor.

Andre viktige notater inkludert utgivelsen av Fed's minutter fra sin 2-dagers møte i desember. I det Federal Reserve sier at inflasjonen skal være lav gjennom tidlig 2010 - en god utvikling for hjem kjøpere og huseiere fordi inflasjonen er knyttet til økte boliglån priser.

Denne uken markedet bevegelige data starter ikke før onsdag, men med en virkelig antall Fed medlemmer gjør offentlige skinn, et tilfelle av "løs lepper" kan føre til boliglån rate volatilitet. Det mest bemerkelsesverdige utseende er Fed Chairman Ben Bernanke tale i London i dag. Det er 10 taler i alt.

Til tross for barrage av negative økonomiske nyheter imidlertid finansberegning prisene forbli lave. Hvis du har nok til å delta i Refinance Boom, ringe til lån offiser for å se om ditt hjem Lånet er berettiget. Husk at avgifter for boliglån har steget i dag.

(Image courtesy: USA Today)

Med hjem prisene falt over de fleste deler av landet, investorer i eiendomsmegling finner god verdi i visse rental egenskaper. Dessverre er de også finne det vanskeligere å bli godkjent for et hjem lån.

Etter få stung av defaults, samsvar finansberegning standarder for ikke-eier okkupert hjem lån strammet dramatisk siste kvartal.

En stor endring var reduksjon i det totale antallet boliger Fannie Mae og Freddie Mac vil finansiere for en låntaker.

Før sjansen, antall finansiert egenskaper kan være så høyt som 10. I dag, som nummer 4, stinging investorer med store eiendomsmeglingsnettverket porteføljer. Fremover kjøpe eiendommer er ikke problemet; finansiering dem samsvar finansberegning penger.

En annen retningslinje endre mandatene større downpayments.

Versus tidlig 2008, da en eiendomsmegler investor kunne kjøpe en bolig med 10 prosent ned dagens investor må betale 15. Men, som en ekstra rynke få private boliglån forsikringsgivere skrive politikk mot rental hjem lenger, den viser 15 prosent downpayment utilstrekkelig. De facto kravet derfor er nå 20 prosent ned.

Og så kom avgifter.

Som en del av "pay-for-risiko" prismodell, Fannie Mae lagt obligatoriske avgifter til alle sine investor eiendom boliglån i år. Basert på lån til verdi, avgiftene er:

* 75% LTV eller mindre: 1,750 prosent av utlån beløp
* 75.01-80.00% LTV: 3,000 prosent av utlån beløp
* Større enn 80% LTV: 3,750 prosent av utlån beløp

Så hvis din personlige plan inkluderer kjøp av investeringen eiendommer i 2009, bør du vurdere virkningen at strammere samsvar retningslinjer, større downpayments og høyere avgifter vil ha på bunnlinjen.

Alle ting betraktes, nå kan være et godt tidspunkt å gjøre det rental property budet. Sikker, prisene kan falle fremover, men økt Oppkjøpet koster mai utslette den langsiktige gevinster.

Ikke la dette hindre deg i å investere i fast eiendom skjønt. Det er noen veldig smarte måter du kan kreativt finansiere investeringen egenskaper. Selgers finansiering, underlagt finansiering og private penger utlån er bare noen av disse alternativene. Til suksess i 2009!

Pant markeder forbedret sist uke for andre uke på rad. Etter Federal Reserve sa at det ville bruke "alle tilgjengelige verktøy" for å stimulere økonomien, handelsfolk svarte med å driving finansberegning priser til 50 år lows.

Det tok ikke vare lenge, men.

Etter bottoming ut tidlig onsdag morgen, finansberegning priser trended høyere helt inn fredagens sluttkurs. Det var tredje gang i 2008 som en skarp finansberegning rate drop varte mindre enn en full dag med handel.

Mange amerikanere tok fordel av historisk lavt boliglån priser, låsing i nye hjem lån under 5 prosent. Og generelt disse huseiere delte 4 egenskaper:

* Credit score på minst 720
* Minst 20 prosent egenkapital
* Relativt lav gjeld versus husholdningsinntekt
* Pågående forbindelse med et lån offiser

Nå er de første 3 punkter som er enkle å forstå, men det er den fjerde som virkelig mattered - det er den egenskap som fikk folk "sanntids tilgang til lave priser i det øyeblikk de er publisert.

Tross alt var det ikke før torsdag morgen at pressen kjørte sin historier om "4.5 prosent boliglån priser", og innen den tid, finansberegning priser hadde allerede tilbake - med så mye som en full prosentpoeng i enkelte tilfeller. Torsdag morgen er aktuelt var en halv dag for sent.

Likevel finansberegning priser gjør fortsatt lav.

Denne uken er innbytterabatt forkortet og tykk med data. I tillegg til to stykker av boliger nyheter og en forbruker følelse undersøkelse, vil vi se på Federal Reserve foretrukne Levekostnader indeksen. Alle fire datapunkter er forventet å validere lavkonjunktur, så ikke forvent finansberegning priser å flytte mye.

I stedet har den største trusselen mot boliglån priser denne uken er fart. Hvis finansberegning priser tick høyere mandag og tirsdag, forventer at det vil fortsette onsdag i 2:00 markedet tett og deretter gjenoppta igjen fredag.

Markeder er stengt torsdag i den føderale ferie. God jul alle sammen!

I min siste blogg "enkle regler for øker Capital", jeg traff noen veldig grunnleggende høy poeng som jeg tror du må følge for å bli en verdensledende hovedstaden raiser. Denne bloggen blir i mer detalj på dette emnet.

Det følgende er hva jeg kaller "The Four Per Capital øker"

1 - Akkrediterte

Dette er ganske enkel. Ditt investorer må være akkreditert som definert av SEC. Du ikke ønsker ikke-akkreditert investorer. Stol på meg på dette. Jeg er ikke til å komme inn på hvorfor. Bare stole på meg. Ditt investorer må store gutter og jenter, og vet at de kan miste alt. Du blir ikke investere noens avgang eller universitet fondet.

2 - rådgivere

Du må ha de absolutt beste sikkerheten advokater og CPAs du kan tiltrekke ( 'ikke visste jeg ikke kunne gjøre det er ikke et fritt passere SEC eller skattemyndighetene vil gi deg - Jeg mener, folk gå i fengsel for dette). Du trenger også minst en veldig god lærer (ikke en "guru" som du betaler for, men noen som liker deg personlig, og har faktisk gjort mange mange svært rikt bare ved å sitte med dem et par ganger i året ... hva om du hadde 5 minutter med Warren Buffet hvert halvår for eksempel?). En måte å utvikle dette på er å opprette en Advisory Board. Du vil ikke bare være i stand til å heve (og beskytte!) Kapital, vil du kunne få en bedre drift som vil sannsynligvis gi høyere avkastning på kapitalen, fordi du ikke sløse operasjonene 'penger på dårlig råd.

3 - Affinity

Som jeg skrev om i min forrige blogg, forholdet første konseptet er helt avgjørende. Jeg skal ikke gjenta den her igjen utenom å si at hvis du ikke ser kapital høyne som et forhold utvikling øvelsen først (før en kapital holdningsskapende trening) vil du ikke lykkes på lang sikt. Perioden.

4 - Authentic

Du må være autentiske din investorer må være autentisk med deg om sine bekymringer, ønsker, finansiell profil, osv., og (dette synes opplagt, men det er like viktig som # 3), din mulighet MÅ AUTHENTIC (dvs. må " ekte ", må være jordet i virkeligheten ... du må kunne concisely besvare spørsmålet: Hvorfor skal jeg investere i denne anledning quantatively og felles sensically?). Ikke kast bort dine investorenes tid på halv-bakt ideer, etc. Få det ringes i. Tenk mulighet hele veien gjennom. Vil du virkelig at du kan treffe dine anslag? Hva hvis du ikke kan? Kan du leve med deg selv om du mister alle vennene dine penger? Ta deg tid. RECIPE Anyone RUSH DEG GJENNOM due diligence! Hvis du hadde $ 2M dine og familien din hardt opptjente penger å investere, kan du kaste et par hundre tusen på muligheten personlig? Hvis du ikke kan autentisk besvare et rungende "ja!" Må du passere og komme tilbake når du kan. Du er en fidicuiary og du må handle som en. Inviter som mentor, får de betrodde rådgivere, og noen av dine nærmeste investor venner å rote hull i den anledning. La dem "bang på det litt. Hvis det fremdeles står opp, har du sannsynligvis et ekte mulighet som de fleste akkrediterte investorer bør komme på linje for.

Tags: akkreditert investor, private penger, skaffe kapital, Real Estate Investing