Når folk første bestemmer seg for å kjøpe en leilighet bygning er det vanlig for dem å gjøre noen lett forebygges feil. Den vanligste feilen jeg ser nye investorer gjør ikke at det jeg liker å referere til som "investor verktøyet brystet".

For eksempel, hvis du ønsket å bygge et hus må du ha et par ting å komme i gang. Du må først ha en blå print for hjemmet utarbeidet av arkitekt. Sekund, vil du ha de riktige verktøyene for å faktisk fullføre byggingen, ville du trenger Nails, hammer, sager og øvelser for å fungere på råvarer. Takknemlig, investere i leilighet bygninger krever ingen fysisk verktøy og ferdigheter. Men å investere i leilighet bygningen virker krever samme type mental planlegging og i dette tilfelle "tool chest" er faktisk en "tool chest" av kunnskap.

Å være en vellykket Leilighet Investor må du ha en plan!

Den beste måten å tilegne seg disse viktige pedagogiske verktøy er å lese mange bøker og blader om emnet. Den første og viktigste verktøyet for at en investor kan ha, er muligheten til å bestemme investering verdien av leiligheten bygningen. Det er ikke mulig at en investor kan være sikker på at han eller hun skal kjøpe en cash cow eller pengene grop uten den nødvendige evnen til å analysere verdien av en bygning. Det er en uendelig mengde informasjon tilgjengelig om gjeld dekning prosenter, cap priser og eiendomsmegling evaluering. Etter min mening første gang kommersielle eiendomsmeglingstjenester investor bør operere med en enkel mental "tool" eller formodning, og som er å finne ut hva bygningen er verdt for ham eller henne, og for å ignorere nesten alt annet. Hva dette betyr er at investor skal nesten overse hva prisene andre lignende eiendommer nylig har solgt for i området. Stedet må investor skal finne ut av prisen som vil gjøre ham eller henne til å kjøpe eiendom og gjøre profitt og kontantstrøm som vil gjør den til en god investering.

For de finne ut hva prisen du må betale for en leilighet bygningen, antar for eksempel at du ønsker å realisere en viss avkastning, eller Cap Sats på investeringen i året kan du bruke følgende formel:

Netto Driftsinntekter
__________________ = Prisen du kan betale for å realisere ønsket Cap Rate
Capitalization Rate

Photo Credit: jthetzel

Velkommen til vår blogg!
Velkommen til Real Estate sendegrensesnitt fra BiggerPockets.com. Vår blogg samler eksperter på ulike felt av fast eiendom med det målet å holde våre lesere informert og opptil hastighet. Enten du er en eiendomsmegler profesjonelle (utlåner, REALTOR, banker, osv.), investor (utleier, Flipper, grossist, etc.), eller ganske enkelt en forbruker, renter eller hus interessert i verden av fast eiendom, denne bloggen er stedet for deg til å engasjere seg!

Du kan abonnere på vår RSS feed, få bloggen oppdateringer via e-post med vårt gratis adresseliste, eller best av alt, bli med i vårt sosiale nettverk sammen med 25.000 andre som er interessert i fast eiendom utdanning, dealmaking, nettverksbygging og markedsføring.

Tags: apartment building selvfølgelig leilighet bygningen utdanning, leilighet bygningen investering, leilighet bygge nytt, kjøpe leilighet bygge, kjøpe leilighet

Its gått en stund siden vi gjorde en av våre Møt Investor intervjuer. . . Jeg håper vi får til å legge inn disse mer regelmessig! Med dette i tankene, har vi et stort intervju for deg med eiendomsmegling investor Rich Weese!

Møt Eiendomsmegling Investor Rich Weese

Hvor lenge har du vært å investere i fast eiendom?

Jeg er sikker på at det ikke er for mange medlemmer av BP eldre enn meg! Jeg har vært involvert i mye og sett alle fasetter av fast eiendom; recessions, inflationary spirals, og vinduer og ned av fast eiendom i mange forskjellige områder av landet.

Jeg begynte i fast eiendom ved en tilfeldighet i 1972. Jeg var i mitt 3. år på college og ble oppfordret til å slippe ut og prøve å selge fast eiendom på en venn. Han var en megler og var konsekvent forsøk på å selge min kone og jeg noe. Vi hadde ingen penger, og jeg var i arbeid for Alpha Beta Markets i sitt kjøkken renhold ovner og ost conveyor belter fra 3 til midnatt, og går på skole på dagtid.

Fortell oss om din første avtale

Min venn var svært langvarig og holdt finne egenskapene til å vise min kone og I. Min venn prøvde å selge oss et hus, men vi lever i en apt for $ 110 per måned. Eventuelle huset var ute av sortimentet. Til slutt fant han en dupleks som ble $ 24.900, og hver side har 2 soverom og 1 bad. Han fortalte oss om FHA program kalt 221-D-2 at det bare kreves ca 3% totalt i nedover og avsluttende kostnader. Vår betalingspartner skulle bli $ 215 per måned, og han sa forsiden ble leid for $ 140. Vi kan leve i den andre enheten, med en garasje og bare betale differansen på $ 75 per måned. Dette hørtes veldig bra, bortsett fra vi ikke har 3%. The Broker gjort meg en avtale. Hvis jeg godtar å gå på jobb for ham for 1 år, han vil gi meg salg kommisjon på ca $ 750. Det ville ganske mye betaler for vår ned betalingen, så jeg avtalt og registrert seg på Lumbleau eiendomsmeglingsnettverket skole i Santa Ana, CA. Jeg hadde ekspeditør's' lisens i 28 dager fra start til slutt. Vi kjøpte og flyttet inn i duplex, vår første avtale på 330-334 Walnut, i La Habra, CA.

Hvordan kom du i gang investere?

Ikke bare måtte jeg komme inn i fast eiendom ved et uhell, men jeg ble en investor etter ulykke på min første håndtere dette duplex. Jeg begynte å selge hus, og hatet det. Arbeider hovedsaklig med kone av paret, som viser henne hjem, jeg raskt at dette var ikke det jeg ville.

Om denne gangen, min kone og jeg hadde ryddet opp gården vår duplex, fjernet noen eføy og installerte et tre gjerde langs forsiden. En dag en kamerat kom innom og spurte om jeg vil selge den! Jeg tror vi hadde eid det 3 måneder. Jeg sa jeg ikke tror det og forklarte at jeg hadde nettopp kjøpt den. Han spurte hvor mye har jeg betale? Jeg fortalte ham prisen, og han spurte om jeg ville selge for en 5K overskudd på $ 29.900? Den 5K er et stort beløp for noen tjener $ 1.35 i timen. Jeg fortalte ham ja, ikke innser jeg var i ferd med å virkelig få en utdanning. Han var virkelig en investor. Han tilbød følgende;

1. Et hus med ca $ 1000 av egenkapitalen at han hadde kjøpt på samme 221-D2 lånet programmet.
2. Merknad til $ 1000 med rente betalinger på $ 83.33 mo og ballong i 2 år.
3. En eldre opp ned badekar stil Porsche bildeler (60ish?).
4. $ 1500 cash.

Jeg vil ha hjul, cash i lomma, en faktisk huset, og $ 83 per måned for å hjelpe til med huset betaling statsstøtte! Vi gjorde avtale og ble tilfeldigvis involvert i RE utveksling og hadde lært fra en ekte investor. Dette ble mitt første investering samt min første avtale, første utveksling og første salg.

Hva fikk deg til å bli en eiendomsmegler investor?

Jeg syntes tilbudet gjort av denne personen på dupleks spennende og noe jeg ønsket å forfølge og jeg har involvert leter etter andre egenskaper.

Denne fyren ble min første guru. Jeg hadde virkelig funnet min nisje! Jeg elsket handler eller gjør avtaler. Det var mye mer moro enn bare vises hjem. Jeg begynte å kjøpe andre investeringer. Min kone og jeg har gjort en avtale. Vi vil bo på hennes inntekt, ca $ 500 per måned og investere alt jeg gjorde tilbake i eiendomsmegling. Jeg prøvde å overbevise andre om å gjøre det samme, men de så meg som en ung gutt uten erfaring. Jeg gikk ut og gjorde det for meg selv. Min megleren startet spør meg spørsmål, og ennå var å ta deler av kommisjonen min! Jeg bestemte meg for å få min Brokers lisensen og åpner et kontor. Jeg møtte noen på Inmobiliaria skole som jeg overbevist om å jobbe for meg og også hyret en bror i lov. 3 av oss åpnet et kontor i en dumpy området Placentia, Ca. og kalte det "Mike Weese Investeringer". Det var en perfekt tid i et perfekt område! Vi begynte å lage massevis av penger, for det meste på avtaler som vi fant, kjøpte oss og opptjent provisjon. Jeg kjøpte en splitter ny rød Cadillac og folk begynte å merke var jeg utvikle. Jeg hadde bodd i samme område av Ca hele livet, kom fra lavere klasse inntekt og folk så forskjell. Dette var 1974.

Hva ville drømmen avtale være? Har du hatt en drøm deal "ennå?

I 1974 gikk jeg på jakt etter nye kontorer. Jeg tenkte veldig stor på den tiden. Dette var mitt første virkelig skremmende investering. Jeg har funnet en helt ny ledige 30,000 kvadrat foten kontor komplekse og besluttet jeg prøver å kjøpe den. Det var $ 1475000 og selger var utbygger og han ønsket 10% ned. Han hadde en konvertible lån med Metropolitan Life Ins. Det ville konvertere fra bygg til permanent når 80% full. Han hadde det oppført på en 3% provisjon og ble enige om å betale meg $ 40 K. Nå er jeg bare trengte ca $ 100K. Jeg hadde kjøpt 17 voksne i Whittier, CA og spurte om jeg kunne lage et notat for $ 60K. Han sa ok, men ville ha den som en 2dre for $ 40 K og 3dje for $ 20K. Det ga ham fleksibilitet hvis han trengte for å selge en eller låne mot en. Nå var jeg ned til $ 47.500 er nødvendig. Jeg overbevist om mine foreldre og min kone foreldrene til hvert settes i $ 20K. Jeg trengte fortsatt $ 7.500. Den første personen jeg hadde hyret til å bli med meg på min eiendom, min venn enige om å gjøre det. Jeg presenterte tilbudet og det ble tillatt. Vår betalingspartner var $ 14.909 per måned. Jeg forhandlet en avtale hvor byggmester vil administrere bygningen, lease den ut og betale meg en 8% kontanter penger tilbake for et år. Ved utgangen av ett år, det var mitt problem hvis det ikke var leies.

Vi heter bygningen "Weese Financial Plaza" og setter vår nye kontor i. Nå er jeg virkelig så vellykket og folk begynte å komme til meg, både selgere og investorer. Dette var folk jeg hadde snakket med før, som nå var interessert i hva jeg hadde å si. Jeg begynte å holde seminarer i våre bygg, og det bare tok av. Mennesker ble skrive sjekker og mine selgere startet fugl dogging egenskaper i mange vestlige land. Jeg begynte å drive eiendomsmegling syndikeringsinnmating (fancy navn på begrenset partnerskap). Vi gjorde mye i CO, så jeg fått en megler har lisens og åpnet et kontor der og hyret en haug med fugl hunder. Vi kjøpte 156 enheter i Denver samt noen små, samt 202 og 161 i Colorado Springs. Vi har også kjøpt mange i AZ, TX, CA og OK. Innen kort tid, jeg var sliten, men velstående økonomisk.

Oh, btw, på mindre enn et år, den "Weese Finanacial Plaza" Bygningen var 95%, og kaster av en hyggelig kontantstrøm. Jeg ga min far jobben direkteregistrering mgr, og han elsket den. En stor escrow selskapet Preferred Escrow, flyttet inn i bygningen og spurte om jeg ville selge en del av det. Elleve måneder etter innkjøp, jeg solgte det for $ 2.2 Mil! Jeg tok en stor notat, som jeg delte med partnere, holdes 30% av bygningen eierforhold og oppnådd en $ 70 kB kommisjon. Dette var min første "Dream Deal".

Hva var det tøffeste avtale?

Min tøffeste avtale ble gjort i 1975, og jeg vil aldri være i stand til å kopiere det igjen. Det var en 26 legged utveksling inkludert egenskapene fra 4 forskjellige land og mange eiere og partnerskap. Det tok meg over 3 måneder, natt og dag å få det ferdig, men var en stor prestasjon. Igjen var det en bil involvert! En av investorene manglet nok kontanter til å finansiere sin totalt oppkjøpet del. Han eide en 1965 Jaguar XKE konvertible og tilbød den til offset hans kontanter knapphet. Jeg tok bilen som en del av min provisjon. Bilen, promissory notater og penger mottatt for provisjon totalt i svært høy 6 tall.

Jeg ble nominert til Real Estate Exchangor i året for staten CA for det, men vant ikke.

Hvor mange tilbud har du gjort i din karriere?

Personlig, min kone og jeg har personlig eide over 1000 single family residences. Jeg har vært eier eller partner i tusenvis av leiligheter og flere kontorbygninger. Jeg vil ikke vite det totale antall avtaler jeg har vært involvert i. På høyde av min karriere jeg hadde 206 investorer før pensjonere seg og noen var i så mange som 6 partnerskap. I nesten kjøpte Von Richthofen Castle i Denver å bo i og holder seminarer for 30 år siden, men min tilbudet kom i 2dre. Det var virkelig noe.

Har du din eiendomsmegler lisens?

Jeg var en lisensiert Broker både i California og Colorado i tidlig 70-tallet for 7 år. Jeg bestemte meg for jeg var lykkeligere uten overseeing salg folk og lot lisenser forfalle. Det er klare fordeler ved å være lisensiert fra en kommisjon ståsted. Det er også andre fordeler som ikke er lisensiert, etter min mening.

Hva er ditt fokus (område av kompetanse)?

Jeg tror ikke jeg har ett område av ekspertise. Jeg har stort sett gjort alt. Brokerage, ingen penger starter ut, Eiendomsforvaltning, foreclosures, altmuligmann selskapet bygget 44 tilpassede boliger i St. George, UT, plukket 3 blomstrende områder på riktig tidspunkt (so. CA, UT, Casa Grande AZ) og føler jeg er i min 4., og 5. øyeblikket sør TX og MS. Jeg var en original guru før TV, og har snakket på seminaret selskaper samt Chamber of Commerces, Rotary Clubs osv. i CA, Mirage Hotel and Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix og Tucson, AZ og Rio Grande Valley, TX. Jeg har også selv utgitt en bok av min tidlig eiendomsmegling erfaringer kalt "Fra Vaktmester til MultiMillionaire". Jeg har aldri tilbudt det for salg, men har fritt gitt den til de som spør. Jeg har fortsatt å kjøpe og utvikle fast eiendom for nesten 40 år og har et lengre perspektiv enn mange kortsiktige investorer eller newbies.

Hva vil du se etter i en investering?

Jeg ser for gode investeringer som vil dra nytte på lang sikt. Jeg er hovedsakelig kjøper og holder på lang sikt. Jeg kjøpe foreclosures og holde noen og selge noen å slå over pengene. Jeg er ikke en som er steinhard på kontantstrøm. Jeg tror det er et område som er negative til mange sanne investorer. Ingen skatt fordeler sådan, oftest voksne dumpy egenskaper med lite håp for verdsetting og ikke har råd til mye avskrivninger. Jeg foreslår at de nye investorer prøver å kjøpe bryte med egenskaper, og i likhet Monopol, kjøpe så mange du kan. Oppbevar dem, refinance og kjøpe mer. Hold viktigste jobben for inntektsåret slutten og bygge grunnlaget for egenskaper først. Kontantstrøm kommer som leier økning, men ikke ofre vekst alternativet på ønske kontantstrøm til å begynne.

Det er for mange gurus ute forkynnelsen kontantstrøm og "erstatte jobb med eiendomsmegling inntekt". Jeg er det motsatte av disse. Kontantstrøm bare skjer i tiden, men ikke verdt å ofre erverv av flere egenskaper ved å legge mer ned å få kontantstrøm.

Det er 4 største fordelene å eie eiendomsmegling:
1. Verdsettelse
2. Avskrivninger fører til skatte-fordeler
3. Principal betale ned
4. Kontantstrøm

Diagrammer vil stadig viser at # 1 og # 2 er nøklene til å skape "TRUE formue i fast eiendom, og langt ut avstanden de siste 2 på kort eller lang sikt.

Hva er noen av de største feilene du har gjort eller sett laget?

For meg, min største tabbe var pensjonere seg i alderen 29. Jeg hadde gjort millioner og ble lat på å fortsette å investere og fôrer mekanisme eiendomsmegling. Jeg burde vært mer aggressive i utveksling og innhenting mer fast eiendom i stedet for å leve i fortiden. Fra alder 29 til 58, jeg var i utgangspunktet pensjonert og oppvokst mitt 6 barn.

Ved alder 58, jeg rettet opp feilen, og begynte å investere igjen. I de siste 15 månedene, har jeg kjøpt 59 boliger, solgt 13 av dem og fortsette å kjøpe mer hver måned.

Hvilket råd vil du gi til en begynnelse investor?

Mitt råd til begynnelsen investor vil variere, avhengig av alder investor, inntekt, risiko toleranse, mål fra investeringsaktiviteter (kontantstrøm, skatt fordeler avgang, osv.), kone 'holdning, vil alle gå inn i mitt råd. Jeg er konservativ av natur, men jeg tok mange "risiko" når yngre. Jeg vil oppfordre varsomhet til nye investorer, og jeg vil spørsmålet alle tall innredet til investor med en selger! Bestemme deres motiver, hvis noen for deres råd til deg. Studien som har vært veldig vellykket. Ikke bli et seminar narkoman! Og viktigst, alltid ha en exit-strategi for investeringer og plan for en regnfull dag. Det vil regne!

Hvilket råd vil du gi investorer, gitt dagens økonomiske situasjon og utlån miljøet?

• Først: Dobbeltsjekk og trippel sjekke alle inntekter og utgifter på en gjenstand eiendom gitt deg til behandling. De fleste er overtydelig og unøyaktig.
• Second: Ikke slitasje bindemidler eller ha tunnel visjon. Det er mange alternativer tilgjengelige i eiendomsmegling spillet.
• Tredje: Husk det er mer penger som gjøres i ned markedene i både eiendoms-og aksjemarkedet. Mens de fleste drar sin sjef tilbake i skall, smart som er ute og kikker!
• Fjerde: Ingen vil noen gang ta vare på pengene dine som du vil.

Det vil alltid være utfordringer og endringer i eiendomsmegling og finansiering markedet. Være fleksibel og klar til å endre ved behov. Kreativ finansiering vil sette hverandre vellykket fra ikke-vellykkede. Lære nye strategier og sette dem til handling. Ikke anta at "Det kan ikke gjøres"! Snarere tvert imot. Anta Det kan gjøres "og deretter finne en måte å gjøre det.

Er det noe annet du vil dele med resten av oss?

Jeg håper å kunne dele lidenskapen jeg har for eiendomsomsetning og overbevise andre om det utrolige ting det vil gjøre for deg. Ingen steder finner du en mulighet der noen (banken) vil låne deg penger til å kjøpe noe og noen andre (leietaker) vil foreta utbetalinger for deg. Etterhvert vil du eier noe gratis og klart og det vil være verdt X mengde dollar. Jeg vet ikke hva X vil bli, men det vil bli mer enn hva du betalte og 1000% avkastning på faktiske penger investert på grunn av den kraftige utnytte.

BiggerPockets utfører våre Møt Investor Intervjuer med e-post. Vi kan ikke bekrefte opplysningene som finnes i og skrive ut disse intervjuene å stimulere trodde og sunn diskusjon.

Tags: bla, utleier, møte investor, eiendomsmegling investor, rik weese

En av de store deler av å være en leilighet bygningen eieren er at eieren har til å øke verdien på en rekke forskjellige måter. Alle disse metodene for å øke verdien vil ikke gjelde for hver leilighet bygningen, men jeg vil våge å foreslå at det ikke er en leilighet bygning i en statlig i dette landet som ikke kunne bruke minst én av disse metodene for å skape mer verdi svært enkelt. Hvis du sammenligner denne evnen til andre investeringer som aksjer og obligasjoner kan du virkelig begynne å innse hvorfor så mange fortunes blitt bygd ved å investere i multi-familiens eiendommer.

Tvunget takknemlighet - Tvunget verdsettelse er alle reparasjoner er gjort på kommersielle eiendomsmeglingstjenester at "styrker" verdien av eiendommen å verdsette.

Kosmetisk Repairs:

Making kosmetiske reparasjoner gjør eiendommen mer attraktivt for potensielle leietakere og samtidig beholde dagens leietakere fornøyde. Reparasjoner som kan ha en dramatisk innvirkning på utseendet inkluderer maling utvendig vegger, maling innvendig vegger reparere landskapet rundt bygninger og erstatte alderen, skittent og slitt apparater.

Oppdra Lei:

Det kan virke som en opplagt måte å øke verdien av en leilighet bygningen, men det er virkelig overraskende hvor mange rental bygninger lading leie som er 10% til 20% under markedet priser. Mange mindre leilighet bygge eiere administrere eiendommen selv og dermed at det er enklere å holde leier nedenfor markedet til å beholde leietakere. Denne teorien er feil i praksis fordi den ikke tar i betraktning at det i dag særlig mange mennesker vil flytte fra en leilighet på årsaker har ingenting å gjøre med leien. For eksempel, mange folk flytte for bedre jobbmuligheter i en annen by.

Bytte Utility Utstyr:

Hvis en leilighet bygge eieren betaler den elektriske regningen for fellesområde belysning han eller hun kan spare mye penger hver måned ved å erstatte alle belysningen fixtures med energieffektive pærer.

Tags: apartment building investering, leilighet bygge verdi, kjøpe leilighet bygning

Vi har en flott intervju for alle i dag! Christian Malesic er et relativt nytt medlem BiggerPockets, men som kort tid, har gitt mye av seg selv for å hjelpe andre ut! Hans kunnskap, entusiasme og energi er fengende, og jeg trodde vi skulle finne ut mer om mannen. Christian fokuserer hovedsakelig på kjøp og hold investere strategi i Sentral Pennsylvania området.

Møt Eiendomsmegling Investor Christian Malesic

Hvor lenge har du vært å investere i fast eiendom?
Runde 1 gikk fra 1994 til 2002. Runde 2 startet i 2006 og er å få fart hver dag.

Selv studerte elektroteknikk ved Lehigh University i Bethlehem, PA, jeg var en Luftforsvaret Cadet med drømmer om å bli en karriere offiser og en leder blant menn. Jeg utmerket som en Cadet og var bedre enn gjennomsnittet engineering student, særlig i digitale systemer og maskinvare og programvare, noe som ga meg en svært ønskelig Luftforsvaret eiendel. Dels på grunn av dette, men hovedsakelig på grunn av våre likesinnede tilnærming til livet og ledelse, den Commandant av Cadets tok meg under sin vinge. Jeg lærte mye under hans tutelage, den mest passende for denne diskusjonen blir (jeg omskrivning her):

Kjøp et hjem på alle plikt stasjon. Bor i den. Leie den ut når onkel trekk deg. Ditt leietakere betaler av boliglån.

Jeg fullt planlagt på å implementere denne rikdom strategi på mitt første oppdrag til Minot Afb, ND i 1992. Det var lite å ingenting for salg, ingen ny konstruksjon, og leie var ekstremt lavt. Jeg leide en fin 1 soverom huset med en anstendig verksted og to bil garasjen for rundt $ 350 per måned. Jeg studerte opp og begynte planleggingen for neste oppdrag.

Jeg kjøpte min første singel familiens bolig i 1994, tre soverom med to bad hus på en _ acre i en forstads nabolaget i Palm Bay, FL.

Jeg holdt denne eiendom for nesten 10 år som livet mitt forandret. Jeg bestemte meg for at nesten 6 år i tjeneste for landet mitt var mer enn min plikt og forfremmet meg til "sivil" for å starte min egen konstruksjon selskapet hjemme i Harrisburg, PA.

Hva fikk deg til å bli en eiendomsmegler investor?
Min far - rene og enkle - var min inspirasjon og begge foreldrene er fortsatt min største fans. Pappa tilbrakt utallige timer deltar REI seminarer, lesing, og det meste snakk om å investere. Han hadde storslåtte planer om at han ville legge ut for meg i Wee timer om natten når resten av verden ble sover. Han har aldri trukket avtrekkeren. Likevel, han er en stor suksess, spesielt hvis du måle stokk er utdanning ga han til sine sønner.

Er du på heltid eller deltid investor?
Av boken er jeg en del tid investor. I skrivende vi holder 28 utleie enheter i 14 eiendommer.

Hvordan kom du i gang investere?
Runde 2 (se forrige for Round 1). Min bror og jeg eier våre elektriske kontraktørselskaper firmaet sammen og arbeider svært tett hverdags. Vi hadde forsket på og diskutert i mange år at en REI selskapet ville være den perfekte kompliment til vår elektriske forretninger.

Dessuten, siden vi er våre egne sjefer, vi kunne gjøre hva ledelsen i REI selskapet trengte når vi følte flyttet. Dermed blir REI Selskapet vil ikke nødvendigvis bli betjent kun på kveldene og i helgene, men når vi kan arbeide det inn i den daglige grind. Nå som det er en realitet, jeg gjør det akkurat som planlagt. Selv om de to selskapene er separat og distinkt, min arbeidsflytsiden i løpet av dagen passerer gjennom både inn og ut, nesten uten differensiering.

Fortell oss om dine First Deal. . .
Runde 2. Vi hadde brukt år forbereder ... faktisk hele livet ved foten av kjære gamle far. Jeg hadde lært noen forrige leksjonene. Vi bestemte oss for å bli alvorlig. Vi lined up finansiering, planlagt vår strategi for Rehab eller remodel, startet med bygging forsyning leverandører, og begynte å se. Da det skjedde ...

Benjamin Franklin: "den hardere jeg arbeider, er luckier jeg får."

Vi kjøpte en by eiendom. Avtalen: halvparten av en murstein, tre historien duplex for $ 25.000. En gammel mann hadde bodd der i mange år og hans Fullmakt nå var å flytte ham til assistert levende. Det var ikke misbrukt, men hadde ikke vært opprettholdt i tiår heller. Det er nødvendig arbeid. Eieren (POA) mulig for oss å fjerne mannens forkastet ting før oppgjøret. Vi visste at dette var risikabelt som avtale kan falle gjennom og ville vi mister "all den arbeidskraft vi gjorde. Men det panned ut.

En nabo fra to dører ned nærmet oss tre dager før oppgjøret (vi ikke eier eiendommen ennå) som spør om vi eide eiendommen. Nølende, vi svarte at vi kjøper og holder investorer og planlagt for å få den opp og leie det ut. Han ville vite om vi ville vurdere å selge som det er, stoppe arbeidet ASAP, og la sin venn se sted om og time. Han nevnte en pris på rundt $ 50 kB (husk at vi hadde betalt, eller var i ferd med å betale i tre dager $ 25K pluss avsluttende kostnader). Lang historie kort, vi bokstavelig talt gikk fra avslutningskoden tabellen til huset hans tre dager senere for å undertegne en kontrakt (selvfølgelig vi ikke kunne signere en kontrakt før vi selv eier eiendommen). Vi ryddet $ 18.500 på det første avtale og gjorde bare et par timer av rent ut arbeidskraft.

Vi hadde flaks ... eller arbeidet hardt (avhengig av om du observerer fra utsiden eller ble oss jobber det lange timer unna våre familier på kveldstid og i helger i uker på slutten for å få oss forberedt på denne nye venture.)

Hva er ditt fokus?
Kjøp og hold bolig. Vi leier clean, oppdatert, fine leiligheter til øvre lavere klasse eller lavere middelklassen mennesker. Vi ofte hører perspektiv leietakere si at våre er de fineste leilighetene de har sett i den tiden de har vært ute. Vi liker det. Vi kan bygge et omdømme og har begynt å merke oss.

Foretrekker du den residential side eller kommersielle siden av å investere? Hvorfor?
Boligområder. Vår erfaring med kommersiell er begrenset. Vi kjøpte et kontorbygg for våre elektriske fast med Stort vekstpotensial på en acre langs en travel gate i en stor vekst i området. Annet enn at vi har gjort noe annet enn gange fra mindre enn ønskelig kommersielle muligheter, men vi fortsetter å vurdere dem.

Hva vil du se etter i en investering?
Som Kjøp og hold investorer, vi tenker langsiktig. Kontantstrømoppstilling er konge, men ... Vi er også villig til å ofre kontantstrøm for en Legg til inventar eiendom "(en som kontantstrømmer nøytrale eller liten positiv) hvis den er i rett form på rett geografisk område.

Hvor mange tilbud har du gjort i din karriere?
Som en av 21 mars 08 - Fullførte avtaler i firmanavn bare: 17 buys og 3 selger. Legge til min Runde 1 eiendom og vår personlige hjem, det hopper litt til 21 buys og 5 selger. Jeg er fortsatt en nybegynner, og det er derfor jeg er dypt ære å bli valgt til dette Møt Investor intervjuet.

Har du din eiendomsmegler lisens?
Jeg ikke. Min kone gjør. Hun ble en agent i begynnelsen av 2007 og serverer det meste en klient - meg. Dette var / er vår strategi. Jeg har skrevet om dette i en BiggerPockets tråd med tittelen "Ikke stole på meglerne bli en" i General Real Estate Investing forum på 12 08 mars. Sjekk det ut.

Hvilket råd vil du gi til en begynnelse investor?
JUST DO IT! Det bokstavelig talt tok tiår for Malesic klanen gå av vår kollektive Butts og komme ut der. Ikke gjør som vi gjorde, gjør som jeg sier. Jeg lærte mer i det første året av faktisk være en REI enn jeg lært fra alle bøker, kassetter, fora, møter og samtaler med pappa. Start liten. Ikke kjøpe 12 eller 7 eller 2. Få en og arbeid det gjennom. Lære. Lag din feil. Kom hit for råd. Recover. Så, min venn, så er du klar til egen verden.

Hva var det tøffeste avtale?
I glass-er halv-tom-tenkning: hver avtale er tøff. Jeg vet det høres ut som en ende-lag, men jeg kan ikke si det slik. Hver del handler om å kontrollere all den tid-tabeller. Hver del er ca minner alle om å gjøre sitt arbeid. Hver del er ca padding suspense datoer slik når de tapte det ikke rotet opp mye. Vi har fått god til det.

Det er noe jeg bør huske på hver avtale på ellevte time når vi gjør alt skje. Så snart avtale er gjort, avtale er gjort. "Vi kan ikke se disse folks igjen når vi tett," sier jeg til vårt team. Jeg prøver ikke å stadig la den komme til meg. Jeg holder et smil med haken holdes høy, opphold profesjonell, rulle opp ermene og få til å fungere. Så, du kunne tenke glass-er-half-full på at hvert gjort avtale er en god avtale.

Hva ville drømmen avtale være?
En avtale som går glatt. Jeg signerer kontrakten i begynnelsen og papirarbeidet på slutten (sluttkurs). Alle andre gjør jobben sin og får betalt. Done deal. Seier for oss. Seier for Kjøper / Selger. Seier for alle de folkene som hjelper oss til å gjøre transaksjonen. Win - Win - Win. Det er business, amerikansk stil (alle vinnere, ingen tapere).

Har du noen tanker om den nåværende tilstanden i eiendomsmegling markedsplass eller økonomi?
Den sikker ser ut som om den perfekte kjøper storm ledes vår måte. Selgere og svømmeføttene beware! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.