Jeg er i en svært heldig posisjon akkurat nå. Alle mine 13 enheter er leid, og alle leietakere betaler i tide. Det er stor! Og det er ikke til å vare.

Jeg vet at selv i gode økonomiske tider, har jeg hatt et par leietakere hvert år som oppdaget at noen punkt, de bare ikke kunne betale for leie. Og disse er ikke gode økonomiske tider. Faktisk er jeg veldig forbauset over at en retail leietaker selger antikviteter og andre ikke-essensielle elementer i en veldig blå krage byen, er fortsatt å betale i tide. Og jeg aner ikke hvor mange av mine residential leietaker er håndtere overhengende layoffs, tap av overtid, eller andre ting. Jeg vet at de fleste av dem ikke har finansiell pute vil de kunne bruke hvis de mister noe av sitt arbeid inntekt.

Jeg kan håndtere "ikke kan betale husleien" ringe på mange forskjellige måter, men det koker ned til tre alternativer. Først, jeg kan være vanskelig, sier leietaker leien er leie - betaler i sin helhet på tid, eller kastet ut. andre, jeg kan bli myk - men det kan bety at leietaker ikke betaler, og jeg er ute av lommen evig. tredje, jeg kan finne noen middels bakken - noe som sannsynligvis er det jeg skal gjøre. Det er en million varianter på at "middels bakken."

Lag din plan før anropet kommer

Jeg er en stor tro på regler for å behandle min oppførsel og guide min beslutningsprosessen. I dette tilfellet reglene vil overvinne en følelsesmessig reaksjon som kan føre til en dårlig beslutning. De vil også holde meg fra å gjøre et blunk samtale som kunne vise seg å være feil. Husk, som utleiere, våre dårlige avgjørelser har langsiktige konsekvenser.

Den følelsesmessige reaksjonen kan sinne ( "Hvordan våger Carol ikke betale meg når jeg stole på henne penger til betale regninger!") Eller sympati ( "Poor John - $ 4000 i medisinsk regninger!") Hvilken reaksjon vil jeg ha? Det avhenger leietakers historien, og trolig også på hvordan resten av dagen min går. Med andre ord, jeg skulle ignorere det og konsentrere seg om å lage den beste business beslutning.

Til slutt, hvorfor midt bakken reaksjon - hvorfor er jeg sannsynligvis kommer til å foreta en midlertidig avtale? Tja, jeg vet jeg ikke kommer til å gå mykt og la leietaker benytte meg alltid. Og jeg sannsynligvis ikke vil starte leietaker med en gang, heller, ganske enkelt fordi det etterlater meg med et ledig enhet - som i snøhvit, bittert kald vinter, sammen med dårlig økonomi, vil trolig bli ledige i noen tid.

Her er det harde og raske reglene vil jeg etablere foran.

• Jeg vil aldri gi leietaker et svar med en gang (etter den første telefonsamtalen). Selv om jeg vet hva jeg vil gjøre, vil jeg sitte på beslutningen for en dag. Hvorfor? Først kommer tilbake med et svar med en gang , spesielt hvis jeg tilby leietaker en sjenerøs avtale, kan merke meg som en myk touch. Deretter venter gir meg en sjanse til å virkelig tenke over min avgjørelse.
• Jeg vil insistere på en skriftlig avtale. Dette er i hovedsak en midlertidig endring av leieavtalen, underskrevet av meg og leietaker, noe som betyr at dersom leietaker bryter den, kan han bli kastet ut.
• Jeg vil ikke fortelle leietaker får mer enn en måned igjen i leien. På denne måten dersom leietaker defaults på særregel, jeg er bare ute en måned.
• Jeg vil ha et ansikt til ansikt møte med leietaker å diskutere noen alternative måter han kan få penger. Poenget med dette er selvsagt å få penger. Men den sekundære Poenget er å imponere på leietaker hvor alvorlig en sak dette er. "Du kan ikke betale meg 600 dollar i leie, men du har nettopp kjøpt en $ 800 TV? Selg TV eller returnere den." Dette møtet bør være på leietakers enhet.
• Jeg vil ikke tilby en midlertidig avtale fram til slutten av vårt ansikt-til-ansikt møter. At møtet er min siste sjanse til å vurdere leietaker før jeg tilby en avtale - og om jeg får en sterk ssense at han er ikke alvorlig, ut han går.

Dersom leietaker bryter avtalen, vil jeg kaste ut ham - hardt og fort. Jeg vil gjøre dette veldig klar på vårt ansikt til ansikt møte og følge opp hvis han bryter avtalen.

Den skriftlige avtalen vil ha en konfidensialitet ledd. Mine leietaker snakker med hverandre, og jeg simpelthen ikke har råd til å ha John forteller Carol "Utleier ga meg en pause."

Må jeg behandler alle det samme?

Nei, takk godhet. Jeg kan behandle folk ulikt, innen grunn. Jeg kan for eksempel komme ned mye vanskeligere på en leietaker som har oppført seg dårlig i det siste, eller som har en historie med sen betaling. Søke på Internett, var jeg ikke finner en god sak i en sak der en utleier gjort en spesiell avtale for en leietaker, men ikke for andre. Det betyr ikke at slike søksmål ikke skjer, men de er sjelden nok til å ikke være et stort problem.

Neste uke vil jeg grave mer i dette, ser på noen annen "can't-betaler" situasjoner og hvordan de skal håndteres.

Velkommen til vår blogg!
Velkommen til Real Estate sendegrensesnitt fra BiggerPockets.com. Vår blogg samler eksperter på ulike felt av fast eiendom med det målet å holde våre lesere informert og opptil hastighet. Enten du er en eiendomsmegler profesjonelle (utlåner, REALTOR, banker, osv.), investor (utleier, Flipper, grossist, etc.), eller ganske enkelt en forbruker, renter eller hus interessert i verden av fast eiendom, denne bloggen er stedet for deg til å engasjere seg!

Kan du abonnere på RSS feed, få bloggen oppdateringer via e-post med vårt gratis adresseliste, eller best av alt, bli med i vårt sosiale nettverk sammen med 25.000 andre som er interessert i fast eiendom utdanning, dealmaking, nettverksbygging og markedsføring.

Tags: Økonomi, utleier leietaker, eiendomsmegling

Når folk første bestemmer seg for å kjøpe en leilighet bygning er det vanlig for dem å gjøre noen lett forebygges feil. Den vanligste feilen jeg ser nye investorer gjør ikke at det jeg liker å referere til som "investor verktøyet brystet".

For eksempel, hvis du ønsket å bygge et hus må du ha et par ting å komme i gang. Du må først ha en blå print for hjemmet utarbeidet av arkitekt. Sekund, vil du ha de riktige verktøyene for å faktisk fullføre byggingen, ville du trenger Nails, hammer, sager og øvelser for å fungere på råvarer. Takknemlig, investere i leilighet bygninger krever ingen fysisk verktøy og ferdigheter. Men å investere i leilighet bygningen virker krever samme type mental planlegging og i dette tilfelle "tool chest" er faktisk en "tool chest" av kunnskap.

Å være en vellykket Leilighet Investor må du ha en plan!

Den beste måten å tilegne seg disse viktige pedagogiske verktøy er å lese mange bøker og blader om emnet. Den første og viktigste verktøyet for at en investor kan ha, er muligheten til å bestemme investering verdien av leiligheten bygningen. Det er ikke mulig at en investor kan være sikker på at han eller hun skal kjøpe en cash cow eller pengene grop uten den nødvendige evnen til å analysere verdien av en bygning. Det er en uendelig mengde informasjon tilgjengelig om gjeld dekning prosenter, cap priser og eiendomsmegling evaluering. Etter min mening første gang kommersielle eiendomsmeglingstjenester investor bør operere med en enkel mental "tool" eller formodning, og som er å finne ut hva bygningen er verdt med ham eller henne, og for å ignorere nesten alt annet. Hva dette betyr er at investor skal nesten overse hva prisene andre lignende eiendommer nylig har solgt for i området. Stedet må investor skal finne ut av prisen som vil gjøre ham eller henne til å kjøpe eiendom og gjøre profitt og kontantstrøm som vil gjør den til en god investering.

For de finne ut hva prisen du må betale for en leilighet bygningen, antar for eksempel at du ønsker å realisere en viss avkastning, eller Cap Sats på investeringen i året kan du bruke følgende formel:

Netto Driftsinntekter
__________________ = Prisen du kan betale for å realisere ønsket Cap Rate
Capitalization Rate

Photo Credit: jthetzel

Tags: apartment building selvfølgelig leilighet bygningen utdanning, leilighet bygningen investering, leilighet bygge nytt, kjøpe leilighet bygge, kjøpe leilighet

Her er den tredje og siste avbetaling av "Spørsmål spør Property Manager." Jeg gir svar på noen av de spørsmål. Men i noen tilfeller er det ingen "riktig" svar. Egentlig var dette illustrert ved den siste avbetaling, utgitt tre uker siden. Jeg hadde antydet at det er bedre for eiendommen til å ha noen av sine egne hud i spillet, så å si, ved å eie egen utleie eiendommer i området. Josh Dorkin, grunnleggeren av BiggerPockets, uenige.

Min underliggende punkt: Massevis av eiendom ledere forstår ikke helt bedriften, og gå i rental ledelse, fordi de tror det vil være lett. Ledere som eier sin egen egenskaper er mer sannsynlig å ha en anelse om Eiendomsforvaltning.

Josh underliggende punkt: Property ledere som eier sin egen rentals er mer sannsynlig til å ta vare på sine egne eiendommer første og vurdere en konkurrent, særlig når det gjelder å finne leietakere. For eksempel, de har en ledig to soverom enheten og du har en ledig to soverom enhet. Når et prospekt kommer inn på utkikk etter en to-roms, ledere vil presse sine enheten først.

Hvem har rett? Vi begge er på underliggende poeng. Så vil du at eiendommen manager for å ha sin egen leie? Dette, mine venner, er en dom samtale. Men tenk på dette - hvis du ikke stiller spørsmål, vil du aldri vite. Du blir ikke virkelig kunne ta en avgjørelse.

Den beste tiden å stille disse spørsmålene er selvsagt før du leie en management selskap. Men hvis du allerede benytter en management selskap, og ikke vet svarene, kan du alltid gå tilbake og spørre. Foruten å vite hva som skjer med din eiendom manager, vil du bli minnet dem om at du er en engasjert kunde. Som kan gjøre dem mindre sannsynlig å kutte hjørner med egenskaper.

Den første og andre deler av denne serien er linket her og her.

På Property Manager Spørsmål (og noen ganger Answers)

• Spørsmål: Hva vil du vurdere de mest lovende byer og deler av området for investeringen?
• Spørsmål: Hvor ser du leier hen? Hva har vært utviklingen i leier de siste årene?
• Spørsmål: Hvilke byer og deler av området har de beste offentlige klimaet?
• Spørsmål: Hvilke byer og deler av området har den beste business klimaet?
• Spørsmål: Hva slags mennesker er tiltrukket av dette området? Den?
• Spørsmål: Hva slags nye beholdningen kommer på marked?
• Spørsmål: Hva skjer med næringsutvikling i området?
• Spørsmål: Hvilke byer har de beste skolene?

Svar: Dette er "ingen rette svaret" spørsmål. Men det betyr ikke at svarene vil ikke avsløre! Betrakt alle måter de kan brukes.

• Svarene må være gjennomtenkt og detaljert. Alvor, gjør du virkelig ønsker en eiendom manager som ikke vet hvor er de hotteste deler av byen?
• Svarene kan være svært nyttig for å hjelpe deg med å avgjøre hvor de skal investere. Dette er spesielt nyttig hvis du ikke er fastboende i området.
• Hvis du gjør noen undersøkelser i forkant av gangen, vil du ha dine egne ideer som du kan sammenligne med de svarene du får fra den potensielle eiendom manager. Du kan høre hva han sier og tenker: "det er helt galt." Eller han kan overbevise deg, og du nå har lært noe nytt.

Tags: finn eiendom manager, intervjue ledere, utleier, Eiendomsforvaltning, eiendom-manager, renter, leietaker

Da jeg satte opp den første gruppen med spørsmål du bør spørre en potensiell eiendom manager, en commenter spurte: Hva er de korrekte svarene? Han hadde et poeng og så kommer jeg til å gjennomgå noen av svarene på forrige ukes spørsmål første før jeg traff deg med noen flere questions.I am også tenker på å kompilere disse til en e-bok som forhåpentligvis Josh vil sette opp her på BiggerPockets.

Et svar kan være riktig, basert på flere ulike criteria.Some spørsmål har bare ett riktig svar. Eksempelet jeg ga i forrige uke var utkastelse prosedyrer. Alle jurisdiksjoner har strenge regler om hvordan leietakere kan evicted.If prospektive eiendom ledere ikke følge disse reglene, vil de gjøre det galt, og du bør ikke leie dem - periode .

Andre spørsmål har et bredt utvalg av "riktig." Et par av forrige ukes spørsmål bekymret erfaring. Du bør absolutt unngå å bli noen eiendom manager første klient. Men er en PM med ti års erfaring alltid bedre enn ett med fem årene? Jeg tror ikke det.

Deretter er det de spørsmål der det rette svaret avhenger av dine egne preferanser, som kan være annerledes enn min. Og det er de hvor svarene vil bare gjøre deg tenke - kanskje den PM har innsikt du virkelig kan bruke.

Skal du ta hennes ord for det?

I alle fall er netto effekt av alle disse spørsmålene og svarene vil være absolutt positiv. Du får veldig god informasjon om å basere din hiring beslutning, har du en dyp forståelse av hvordan ledelsen selskapet opererer, og ledere vet du er en seriøs person med høye forventninger til resultatene.

Noen fra forrige uke

Spørsmål: Hvor mange stillinger har du akkurat nå? Ut av hvor mange samlede enheter under ledelse? Hva er den gjennomsnittlige tiden det tar å fylle en ledig stilling?

Svar: Først åpenbart at PM burde vite this.If han har å gå slå det opp dvs dårlig sign.As for nøyaktig prosentvis åpenbart det beste ville være å sammenligne dette med det ledig stilling for alle enheter i area.Since du kan ikke gjøre det, må du gå med gut. Har du sett svært få "For Rent" tegn på drive-lag? Er det avisen historier bemoaning få rentals tilgjengelig? Hvis PM har mange ledige stillinger i denne saken, han gjør dårlig.

Det andre spørsmålet er god til å huske senere. La oss si at PM forteller hans gjennomsnittlig stilling lengde er to uker. Få måneder senere, han apologizes fordi han bare finner ikke leietaker for din enhet som har vært ledige i to months.Could leie markedet har helt tanked mellom mars og juli?

Spørsmål: Hvor stor prosentandel av leietakere må du kaste ut?

Svar: Forhåpentligvis prosentandelen er svært lavt. Men hvis han gir en unrealistically lav svar (1%, ingen), følger opp med dette:

Spørsmål: Hva prosentandel av leietakere regelmessig betale leie sent?

Hvorfor er det en god followup? For hvis han virkelig ikke evicting noen, er det antagelig fordi han lar sin leietakere unna med drap.

Spørsmål: Hvordan kan du markedsføre din leilighet?

Svar: Han skal kunne liste mange måter, blant annet på sine nettsider, på Craigslist, på fliers, med skilt, og i avisen, og kanskje til og med gjennom noen andre metoder. Og han skal kunne snakke intelligent om hver metode.

Spørsmål: Vil du anbefale spesielle incentiver for leietakere?

Svar: Det er ingen hard og fast regel her. Hvis tidene er gode, bør du ikke trenger spesiell insentiver. Hvis tidene er dårlige, bør de considered.What slags insentiver gjør han liker? Jeg foretrekker de ikke la leietakere lure seg om prisen på enheten. Første måneder gratis ofte at effekten.

Spørsmål: Hvordan du skjermen prospekter?

Svar: "grundig" ville være en god start point.But han kunne være specific.Also forstår at du og han kan være mer fleksibel med visse rentals.

Nok med de gamle Spørsmål

Her kommer noen nye spørsmål, og jeg vil få svar så vel!

Spørsmål: Hvordan får jeg rapporter? Kan jeg få dem av datamaskinen selv?

Svar: De fleste PMS gi rapporter kvartalsvise eller monthly.I ærlig tror ikke kvartalsvis er god nok. Du trenger dem mer often.And noen PMS er nå tilbyr sine kunder on-line tilgang til reports.Obviously dette er en stor fordel, fordi du får "real-time" informasjon.

Spørsmål: Hva gjør rapportene ut?

Svar: Ditt PM burde være i stand til å vise rapporter og forklare dem. Du trenger omfattende og klare rapporter, særlig om økonomi.

Spørsmål: Hvordan nettstedet ditt utseende?

Svar: En god PM nettsted bør vise tilgjengelige enheter, være lett å forstå og navigere, og har metoder for leietakere og andre til å kontakte administrator.

Spørsmål: Har du personlig investere i fast eiendom i dette området?

Svar: Svaret bør være ja, for eieren av selskapet hvis ikke hans ansatte. Likevel ...

Spørsmål: Hvis du har ledige stillinger i personlig eide enheter så vel som de du administrere for andre, hvordan kan du bestemme hvilke enheter som skal vises?

Svar: svar må at eieren gjør ikke vise bias - han viser de mest aktuelle enheter til hver potensiell leietaker. Men jeg er forbløffet av rapporter om at noen PMS ganske åpenlyst vise sin eide enheter først, og med administrerte enheter andre. Hvorfor ville du noen gang satt opp med det?

Tags: utleier, Eiendomsforvaltning, eiendom-manager, utleie-eiendom, leietaker

Dette startet som "Noen spørsmål til Spør Property Manager."   Men hvis du allerede har ansatt en eiendom management selskap, er du litt sent - du ønsker å stille disse spørsmålene før du gjør hiring beslutning.    Du kan selv vil spørre dem før du avgjøre om en eiendom kjøpet.

I noen tilfeller vil du ansette ledelse selskaper fordi du ikke har tid eller tilbøyelighet til å håndtere problemene som følger med utleie av fast eiendom.   I andre tilfeller må du ansette en leder fordi du bor for langt fra egenskapene til å håndtere den daglige ledelsen selv.   Den gode nyheten er at om du finner en kvalifisert leder i et samfunn hvor du ønsker å kjøpe eiendom, det spiller ingen rolle hvor som eiendom (så lenge - tror jeg - i det landet der du bor).    Den dårlige nyheten er at det egentlig ikke er massevis av kvalifiserte eiendom ledere der ute.

Er det noen gode ledere?

Ja, da jeg begynte å kjøpe rental egenskaper, tenkte jeg at kvalifiserte eiendom ledere var så sjeldent som å gjøre mitt daglige ledelsen en nødvendighet.    Dessverre Eiendomsforvaltning er et av de feltene som ikke synes det er vanskelig (akkurat som eiendomsmegler investere generelt) til nybegynner eller outsider.   Dette betyr at mange ukvalifiserte folk flytte inn i feltet.   Selvfølgelig ubetinget eiendomsmegling investorer ikke forårsaker mange alvorlige problemer for resten av oss.   Ukvalifisert eiendom ledere er en annen historie - de leker med våre penger.

Jeg har endret min oppfatning etter å snakke til mange eiendom ledere som kjøpte min eiendomsmegling administrasjonsprogramvare.    Mange av disse folkene var forpliktet til å gi kvalitet for sine leietakere og deres eiere.   Jeg vil ikke kalle andre!

Så hva skal du se etter i en eiendom manager?   Først må du vil ha noen med erfaring og dømmekraft - og dommen kommer bare av erfaring i dette feltet.    Sekund, vil du ha noen som vil være forsiktig med pengene dine som du vil.   Så du vil ha noen som vil holde deg informert.

Her er spørsmål! (Part One)

Jeg har en rekke spørsmål for å spørre - altfor mange til å få plass i en enkelt blogginnlegg. Så dette må være i to deler. Den andre delen skal komme i mitt neste innlegg.

• Hvor lenge har du vært en eiendom manager?
• Hvor lenge har du vært en leder i dette området?
• Hvor mange stillinger har du akkurat nå?   Ut av hvor mange samlede enheter under ledelse?
• Hva er den gjennomsnittlige tiden det tar å fylle en ledig stilling?
• Hva gjør du leie ut?   (Du trenger å se en kopi av denne, sammen med eventuelle andre former og dokumenter sjefen bruker med leietakere.)
• Hva er din sent leie politikk?
• Hvor stor prosentandel av leietakere må du kaste ut?
• Hvordan utkastelse prosessen work here?
• Hva er dine management avgifter?
• Hva har du betalt for å rekruttere nye leietakere?
• Har du betalt for å overvåke og vedlikeholde ledige enheter?
• Hva er mine garantier?
• Liker du også markedet egenskaper som megler?
• Hvis jeg velger å selge min eiendom, må jeg liste det med deg?
• Kan jeg få se noen av de andre egenskapene du klare det?   (Selvfølgelig vil du antagelig ikke kunne se innsiden leide leiligheter eller kontorer.   Men du skal kunne se fellesarealer og begrunnelse).
• Hvordan kan du markedsføre din leilighet?
• Vil du anbefale spesielle incentiver for leietakere?
• Hvis jeg ønsker ekstra markedsføring for bestemte ledige enheter, hvordan vil vi ordne det?
• Hvordan skjermen prospekter?
• Hvordan er leietakere kontakte deg?

Som bør komme i gang, men husk, jeg har en haug mer til neste gang. Det er også mange andre kriterier for å vurdere og jeg skal grave i dem også.

Tags: utleier, Eiendomsforvaltning, eiendom-manager, utleie-eiendom

1. Heve leier. Dette er definitivt den mest åpenbare løsningen hvis du ser på forskjellige måter for å øke verdien av din leilighet bygning investering. Før du bestemmer deg for å høyne leier gjøre en undersøkelse på sammenlignbare leier på sammenlignbare boliger i den generelle plasseringen. Deretter prøver du å finne ut hva den gjennomsnittlige leier er for spesifikk type eiendom i ditt sted. Dette kan være mer vanskelig enn det høres ut og er mer av en kunst og en vitenskap. Spør deg selv om du leier er under eller over "markedet leier" for ditt område. Hvis du oppdager at du er ladingen under markedet leier så anbefales det å ta med leier deg til å holde følge med gjeldende markedsforhold.
2. Installere energieffektiv belysning. Hvis du betaler for det elektriske i fellesarealene er det alltid en god idé å installere energieffektiv belysning. Ikke bare vil dette spare deg for mye penger i det lange løp, men du vil også hjelpe miljøet.
3. Reduser leietaker omsetning. Hver kommersielle eiendomsmeglingstjenester investor vet at når leietaker blader og du har til å erstatte ham eller henne at det koster penger. Apartment building leietaker turnovers virkelig kan spise inn på bunnlinjen hvis du er en kommersiell eiendomsmegling investor. Det finnes flere metoder for å bruke som effektivt reduserer leietaker turnovers. Noen av dem inkluderer: holde leier på markedet, opprettholder den begrunnelse pent, å svare på vedlikehold forespørsler raskt og sponse kvartalsvis partier eller aktiviteter. Kort sagt, hvis du holde leietakere lykkelig og leiligheten bygning vedlikeholdes pent vil du redusere leietaker omsetning.
4. Renovere leilighetene. Rehabilitering og bedre leiligheter med nytt utstyr, maling, belysning / bad fixtures lar deg lade mer leie for samme kvadrat opptakene. Hva dette betyr er at du har faktisk økt din netto kontantstrøm uten å øke den faste kostnader som avgifter og forsikring.
5. Cost raseskille analyse. Selv om vi ikke har tid eller plass til å diskutere intricacies av kostnader raseskille analyse, det er egentlig en metode for regnskapsføring som tillater deg å nedvurdere bygningen og utgifter på en raskere hastighet og spare deg for mye penger. Rådfør deg med en kvalifisert pris raseskille analytiker eller CPA.

Nei, du må ikke lese Consumer Reports eller Motor Trend. Men tror det eller ikke, ditt valg av bil kan ha en innvirkning på hverandre på eiendomsmegling investeringer suksess. Dette er fordi ditt valg av bil gjør inntrykk på folk, og du alltid vil gjøre et godt inntrykk. Og selvfølgelig, siden biler er sløse eiendeler - de svært sjelden stiger i verdi - for mindre penger du bruker på dem, jo mer får du å investere i mer praktiske ting - neste avtale.

Jeg tenkte på dette nylig fordi min kone og jeg kjøper en bil. Vi bytter ut den gamle Subaru Outback med ... tromme-kast, vennligst ... annen Subaru.

Hva slags inntrykk gjør vi vil dra med leietakere og andre som vi har finansielle forretninger? De bør tenke på oss som mulig. Så smart. Som forsiktig med en dollar. Vi ønsker å presentere disse visningene fordi vi kampen en stereotypi. Som stereotype, naturligvis, er at vi alle er rike - at vi ikke egentlig har til å arbeide som vanskelig - at fordi vi eier fast eiendom investeringer pengene kommer lett til oss. At noen dollar her og det er ikke så viktig for oss. At når vi prute over pengene vi bare blir jerks.

Gjør et godt inntrykk

Ikke la din leietakere ser det! ->

Selv om du er rik og trenger ikke å jobbe som vanskelig - bra for deg! - Du mest sannsynlig ikke ønsker at entreprenører og spesielt på leietakere å tenke slik. Igjen, hvis de tror det, kan entreprenører er mye mer sannsynlig at overcharge deg. Ditt leietaker er mye større sannsynlighet for å prøve å gjøre sen betaling eller benytte deg på andre måter. Selvfølgelig du ikke kommer til å tillate dette, men hvorfor takle stresset?

Hva betyr det for bil-kjøp beslutning? Vel, først av alt, betyr det ikke at du ikke kan ha som Lexus og Porsche. Det betyr bare bør du aldri ta bilen hvor som helst for virksomheten. Og det betyr ikke at du ikke kan komfortable. Selv min lille fremtid Subaru har oppvarmede seter, Elektriske vindushevere, og så videre.

Peoples' inntrykk av bilen vil bli fullstendig drevet av utvendig, og spesielt merket. Dette betyr at en gammel luksus bil eller sportsbil vil virke "rikere" til din bedrift kontakter enn en ny ikke-luksus modellen. Jeg ville unngå all luksus merkevarer. Du spesielt ønsker å unngå all idrett biler. I tillegg til perpetuating det "rike Playboy" stereotypi, de bare er ikke så praktisk for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich