Forrige uke skrev jeg om en samtale får vi altfor ofte fra leietakere - fortelle oss de ikke kan betale husleien, og ber om en slags pause.

Som alltid i landlording, det er fornuftig å ha noen veiledende regler på plass for å håndtere disse samtalene. Du aldri vil forsøke å tenke på en avtale på stedet, fordi du vil være langt større sannsynlighet for å gjøre en dårlig avgjørelse som kan koste deg tusener.

De tøffeste valg er ikke alltid den beste

Samtidig er den umiddelbare svaret som kommer til mange utleiere 'sinn er ofte feil. Som selvfølgelig er "no deal" - hvis du ikke kan betale hver krone som skyldes, når det er grunn, inkludert denne måneden, er du ute. I denne økonomien, mange av oss sliter med å holde våre eiendommer fylt. Hvis vi støvel hver leietaker som driver i midlertidige økonomiske problemer, vil vi trolig tape penger. Det kan ta tre måneder eller lenger for å fylle ledige stillinger.

Jeg sterkt at du lese forrige ukes innlegg for noen generelle regler som vil lede dine beslutninger. For hver spesifikke situasjonen, vurdere den enkelte leietaker evne til å gjengjelde given raskt.

Spør deg selv disse fire spørsmålene før de bestemmer seg for hva de skal gjøre.

1. Hva er mine muligheter til å få en god ny leietaker i det innen en måned?

   Vinteren har alltid vært en forferdelig tid for å finne nye leietakere i New Hampshire, hvor jeg bor, fordi ingen ønsker å flytte når det er kaldt og ulykkelig. Området kan være forskjellige, men du bør vite hvordan rental markedet ser. Hvis du har en varm markedet, med utsikter banket ned døren på leting etter rentals, kan oppstart med en ganske god leietaker for en dårlig måned.

   Husk at kommersielle private ofte ta lengre tid å fylle enn residential enheter. Du kan selv finne deg selv å forhandle fram en permanent lavere leie for en kommersiell enhet, noe jeg ville aldri gjøre for en bolig leietaker.

2. Stoler jeg på denne leietaker generelt?

   Jeg har skrevet før om hvordan du bør ikke helt stoler på noen, inkludert meg. Men tillit er noe du får mer for enkelte mennesker, mindre enn andre. Vanligvis hvis leietaker har vært i enheten for en lengre periode, og har alltid vært en god betaler, kan du stole på ham mer. Hvis ikke stoler på ham mindre.

   Spesielt Jeg ville aldri kuttet en spesiell avtale med en leietaker som hadde vært i min enhet for færre enn seks måneder. Det er en utmerket mulighet for at en slik leietaker egentlig aldri kunne ha råd til leilighet.

3. Betyr dette leietaker forstår alvoret i situasjonen?

   Svare på dette etter at du har hatt den i-person møte med ikke-betalende leietaker. Dette møtet er et godt tidspunkt å trykke leietaker på andre måter han kunne gjøre rent. Alternativene inkluderer selge noen personlige eiendom, får kortsiktige lån fra noen andre enn deg, tar i en romkamerat (se her og her for noen tanker om å la roommates), eller få regjeringen assistanse.

   Sliter leietakere sjeldent objekt til søker regjeringen hjelp, siden det ikke virkelig koste dem noe. Her og i de fleste andre nordlige delstater, er det ofte regjering varmeprodukter hjelp tilgjengelig. § 8 er ikke så sannsynlig en opsjon for leietaker som allerede er i din leilighet.

   På den annen side leietakere mai objekt å selge personlige eiendeler, få et lån, eller ta en romkamerat. Men ikke å kunne ha råd til bolig er en alvorlig situasjon! Leietakeren er forpliktet til å betale for et produkt som for alle andre, og dersom han ikke er villige til å gjøre vanskelige valg, er han ikke virkelig alvorlig ønsker å bo i enheten.

   Til slutt, husk at alle disse handlingene ta tid. Derfor dersom leietaker samtykker til å bruke en av disse pengene som øker teknikker, det er bare rimelig å gi ham noen uker å gjøre det skje. "Finn en romkamerat og betale meg i full morgen" er bare ikke praktisk.

4. Er leietakers økonomiske problemer virkelig midlertidig?

   Ditt leietaker kan ha hatt noen uvanlige utgifter som bil reparasjon eller medisinsk regninger som har forlatt ham litt kort. Hvis disse kostnadene ikke var i tusenvis av dollar, kan han trolig betale dem raskt returnere ham til god stand.

   Min erfaring er imidlertid leietakere ofte lure seg selv. De tror at deres økonomiske problemer vil bli midlertidig, når det ikke er tilfelle. Tydeligvis en layoff eller alvorlige kutt i lønn er et mer permanent problem. Andre leietakere er bare knapt betaler når tidene er gode, og den minste endring plasserer dem under.

   Husk at hvis du har en leietaker som ikke har råd enheten du ikke gjør ham noe favoriserer ved å holde ham der. Hvis du ikke ta affære umiddelbart, leietaker vil bare holde følge flere - og mer.

Velkommen til vår blogg!
Velkommen til Real Estate sendegrensesnitt fra BiggerPockets.com. Vår blogg samler eksperter på ulike felt av fast eiendom med det målet å holde våre lesere informert og opptil hastighet. Enten du er en eiendomsmegler profesjonelle (utlåner, REALTOR, banker, osv.), investor (utleier, Flipper, grossist, etc.), eller ganske enkelt en forbruker, renter eller hus interessert i verden av fast eiendom, denne bloggen er stedet for deg til å engasjere seg!

Du kan abonnere på vår RSS feed, få bloggen oppdateringer via e-post med vårt gratis adresseliste, eller best av alt, bli med i vårt sosiale nettverk sammen med 25.000 andre som er interessert i fast eiendom utdanning, dealmaking, nettverksbygging og markedsføring.

Tags: Økonomi, utleier, utleier leietaker, eiendomsmegling, leietaker

Et par uker siden, aviser i min del av verden var summende med nyheter av en lokal utleier som angivelig skulle ha blitt angrepet av sin stridsøks-wielding leietaker.

Utleier, Edward Berthiaume, okkupert ett av hans multifamily hjem, og leietaker, William Skarbinski, okkupert det andre. At 1 er på 7 januar, Skarbinski besøkte Berthiaume og sa han ønsket å snakke om en leie betalingsplan (han var stor bak på hans leie). Men når han kom inn Berthiaume's unit han angivelig angrepet Berthiaume stedet. Og dette var ikke en mindre angrep (som om et angrep med en klekket ut kan være). Skarbinski som blir belastet med første-graders overgrep. Når du leser Chilling detaljene, vil du se akkurat hvor ille dette kunne ha fått.

Leietaker angrep ikke skjer ofte, men de skjer. Another utleier i Franklin, NH ble myrdet av sin leietaker i 2006, og en Georgia utleier ble myrdet av sin leietaker i august 2008.

Alle tre av disse hendelsene har noe til felles, er at utleiere visste sine leietakere godt. To bodde i samme bygning som leietakere og tredje eide en lettvint butikk i samme bygning som leietaker.

Din sikkerhet bør være ditt Priority som utleier

Likevel selv oss utleiere som ikke bor eller arbeider i nærheten av våre leietakere kan være i faresonen. Jeg har vært redd av leietaker som var uberegnelig og voldelig i sin atferd, og som truet meg. Kanskje den personen (lenge siden kastet ut, takk Gud) har angrepet meg i stedet? Du vedder på at han måtte ha, og hvis han hadde, ville jeg vært på en alvorlig ulempe.

Sannheten er at de fleste av oss vil være Underdog i en voldelig konfrontasjon, bare fordi vi ikke forventer det. Dette var svært tydelig forklart til meg for noen år tilbake som leder av mine lokale utleier forening, en tidligere politimann. People som ikke er voldelig aldri forvente vold, slik at vi ikke reagerer raskt til det. Og når vi skjønner hva som skjer, kan det være for sent.

Faktisk Berthiaume reaksjon er ganske mye pari for kurset. Det hadde aldri skjedd med ham at han vil bli angrepet med en øks. Han gjorde noe i det hele tatt å sal av den første slag, og etter den tid hans hjerne behandlet hva som foregikk ( "Denne fyren prøver å drepe meg!"), den øks var å grave i hans nakke.

Lær nøklene til din sikkerhet

Tre av nøklene til vårt selvbilde beskyttelse er dømmekraft, bevissthet og avstand. Dommen betyr prøver å unngå situasjoner som kan gjøre et angrep mer sannsynlige. Det betyr ting som aldri godta leie person, aldri godta leie i kontanter, og ikke reklame hjemme adresse til leietakere. Det betyr også å utvikle en forståelse av når leietakere kan bli ujevn eller skremmende.

Et problem vi har er at vi vanligvis ikke kan kaste ut folk bare basert på en gut feeling ( "han freaks meg ut.") I beste, vil vi måtte vente på konkrete bevis vi kan dokumentere og presentere i retten. Det andre problemet er at vi ikke vet hvilke leietakere er gal som før det er for sent. pokker, hvis vi hadde hatt noen idé om at de var gal, ville vi aldri ha leid ut til dem.

Det bringer oss til bevissthet, som vi vil bruke på de fleste situasjoner som involverer leietakere. Selvsagt med noen leietakere, kan vi la vår vakt ned. For noen år tilbake en av mine avdelinger var leid av to kvinnelige grunnskole lærere. Jeg kan ikke forestille en av dem angripe meg på en eller annen grunn - det verste de kunne gjøre var å skrive et sterkt-worded brev.

Med andre leietakere, men mye mer varsomhet er påkrevd. Se opp for hevet stemmer, beviser at de skjuler elementer plutselige bevegelser til deg, og lignende. Dette gjelder spesielt når du allerede er i en stresset situasjon med leietaker på grunn av noen tvister eller klage.

Den tredje nøkkelen avstand, som i en voldelig konfrontasjon lik tid. Du har jo fått en mye bedre sjanse for overlevende en øks eller kniv angrep hvis du er 10 meter fra assailant enn hvis du er innenfor armene nå. Forhåpentligvis har du tid til å bearbeide hendelser og ta defensive tiltak før han kommer for nær. Selv om motstanderen har en pistol, er lenger unna du er, jo bedre sjanser.

Det er også andre forholdsregler du kan ta hvis du har grunn til å mistenke at leietaker skal være aggressiv eller truende. Selvsagt hvis du kan unngå et ansikt til ansikt konfrontasjon, gjøre det. Hvis du ikke kan det, kanskje du kan få én eller flere venner som backup. Bare siden av dine venner kan gjøre leietaker tenke to ganger om forårsaker problemer.

Endelig lærer de ferdighetene du trenger for å uskadeliggjøre sinne og aggresjon, om leietaker ønsker å krangle. Noen av de tingene du kan gjøre er:

• Lytt respectfully til leietaker.
• Prøve å vise litt empati - "Jeg forstår hvorfor du er opprørt."
• Hold kroppsspråket ikke-aggressiv. Keeping avstanden er nyttig her. Ikke lene fremover og ikke poenget.
• Ikke la sinne angi din stemme.
• Ikke avbryte eller riktige.
• Reframe leietakers punkt - "Jeg forstår hvor du kommer fra. Du vil ..."
• Tilbake ut dersom argumentet begynner å bli intens.

Ingen av disse teknikkene krever at du mister et argument eller innrømme noe. Imidlertid kan det være et punkt hvor du må endre tonen dramatisk, for å gjøre det helt klart at du har kontroll. Du ser eksempler på dette hele tiden på TV-programmer som "Purk" og "Dog The Bounty Hunter." Disse karene er høflig, respektfull og omgjengelig - til et punkt.

Når målet begynner å bli virkelig sprø, de endrer taktikk, og tok kontroll i firmest mulig måte. Selvfølgelig "Dog" og politiet er også dyktig i hånd-til-hånd kamp, og politiet er bevæpnet, slik at de har ressurser du ikke.

Photo Credit: Picture Perfect Pose

Tags: utleier, utleier miljø, utleie-eiendom, renter, sikkerhet, leietaker

Her er den tredje og siste avbetaling av "Spørsmål spør Property Manager." Jeg gir svar på noen av spørsmålene. Men i noen tilfeller er det ingen "riktig" svar. Egentlig var dette illustrert ved den siste avbetaling, utgitt tre uker siden. Jeg hadde antydet at det er bedre for eiendommen til å ha noen av sine egne hud i spillet, så å si, ved å eie egen utleie eiendommer i området. Josh Dorkin, grunnleggeren av BiggerPockets, uenige.

Min underliggende punkt: Massevis av eiendom ledere forstår ikke helt bedriften, og gå i rental ledelse, fordi de tror det vil være lett. Ledere som eier sin egen egenskaper er mer sannsynlig å ha en anelse om Eiendomsforvaltning.

Josh underliggende punkt: Property ledere som eier sin egen rentals er mer sannsynlig til å ta vare på sine egne eiendommer første og vurdere en konkurrent, særlig når det gjelder å finne leietakere. For eksempel, de har en ledig to soverom enheten og du har en ledig to soverom enhet. Når et prospekt kommer inn på utkikk etter en to-roms, ledere vil presse sine enheten først.

Hvem har rett? Vi begge er på underliggende poeng. Så vil du at eiendommen manager for å ha sin egen leie? Dette, mine venner, er en dom samtale. Men tenk på dette - hvis du ikke stiller spørsmål, vil du aldri vite. Du vil ikke kunne ta en avgjørelse.

Den beste tiden å spørre disse spørsmålene er selvsagt før du leie en management selskap. Men hvis du allerede benytter en management selskap, og ikke vet svarene, kan du alltid gå tilbake og spørre. Foruten å vite hva som skjer med din eiendom manager, vil du bli minnet dem om at du er en engasjert kunde. Som kan gjøre dem mindre sannsynlig å kutte hjørner med egenskaper.

Den første og andre deler av denne serien er linket her og her.

På Property Manager Spørsmål (og noen ganger svar)

• Spørsmål: Hva vil du vurdere de mest lovende byer og deler av området for investeringen?
• Spørsmål: Hvor ser du leier hen? Hva har vært utviklingen i leier de siste årene?
• Spørsmål: Hvilke byer og deler av området har de beste offentlige klimaet?
• Spørsmål: Hvilke byer og deler av området har den beste business klimaet?
• Spørsmål: Hva slags mennesker er tiltrukket av dette området? Den?
• Spørsmål: Hva slags nye beholdningen kommer på markedet?
• Spørsmål: Hva skjer med næringsutvikling i området?
• Spørsmål: Hvilke byer har de beste skolene?

Svar: Dette er "ingen rette svaret" spørsmål. Men det betyr ikke at svarene vil ikke avsløre! Betrakt alle måter de kan brukes.

• Svarene må være gjennomtenkt og detaljert. Alvor, gjør du virkelig ønsker en eiendom manager som ikke vet hvor er de hotteste deler av byen?
• Svarene kan være svært nyttig for å hjelpe deg med å avgjøre hvor de skal investere. Dette er spesielt nyttig hvis du ikke er fastboende i området.
• Hvis du gjør noen undersøkelser i forkant av gangen, vil du ha dine egne ideer som du kan sammenligne med de svarene du får fra den potensielle eiendom manager. Du kan høre hva han sier og tenker: "det er helt galt." Eller han kan overbevise deg, og du nå har lært noe nytt.

Tags: finn eiendom manager, intervjue ledere, utleier, Eiendomsforvaltning, eiendom-manager, renter, leietaker

Its gått en stund siden vi gjorde en av våre Møt Investor intervjuer. . . Jeg håper vi får til å legge inn disse mer regelmessig! Med dette i tankene, har vi et stort intervju for deg med eiendomsmegling investor Rich Weese!

Møt Eiendomsmegling Investor Rich Weese

Hvor lenge har du vært å investere i fast eiendom?

Jeg er sikker på at det ikke er for mange medlemmer av BP eldre enn meg! Jeg har vært involvert i mye og sett alle fasetter av fast eiendom; recessions, inflationary spirals, og vinduer og ned av fast eiendom i mange forskjellige områder av landet.

Jeg begynte i fast eiendom ved en tilfeldighet i 1972. Jeg var i mitt 3. år på college og ble oppfordret til å slippe ut og prøve å selge fast eiendom på en venn. Han var en megler og var konsekvent forsøk på å selge min kone og jeg noe. Vi hadde ingen penger, og jeg var i arbeid for Alpha Beta Markets i sitt kjøkken renhold ovner og ost conveyor belter fra 3 til midnatt, og går på skole på dagtid.

Fortell oss om din første avtale

Min venn var svært langvarig og holdt finne egenskapene til å vise min kone og I. Min venn prøvde å selge oss et hus, men vi lever i en apt for $ 110 per måned. Eventuelle huset var ute av sortimentet. Til slutt fant han en dupleks som ble $ 24.900, og hver side har 2 soverom og 1 bad. Han fortalte oss om FHA program kalt 221-D-2 at det bare kreves ca 3% totalt i nedover og avsluttende kostnader. Vår betalingspartner skulle bli $ 215 per måned, og han sa forsiden ble leid for $ 140. Vi kan leve i den andre enheten, med en garasje og bare betale differansen på $ 75 per måned. Dette hørtes veldig bra, bortsett fra vi ikke har 3%. The Broker gjort meg en avtale. Hvis jeg godtar å gå på jobb for ham for 1 år, han vil gi meg salg kommisjon på ca $ 750. Det ville ganske mye betaler for vår ned betalingen, så jeg avtalt og registrert seg på Lumbleau eiendomsmeglingsnettverket skole i Santa Ana, CA. Jeg hadde ekspeditør's' lisens i 28 dager fra start til slutt. Vi kjøpte og flyttet inn i duplex, vår første avtale på 330-334 Walnut, i La Habra, CA.

Hvordan kom du i gang investere?

Ikke bare måtte jeg komme inn i fast eiendom ved et uhell, men jeg ble en investor etter ulykke på min første håndtere dette duplex. Jeg begynte å selge hus, og hatet det. Arbeider hovedsaklig med kona av paret, som viser henne hjem, jeg raskt at dette var ikke det jeg ville.

Om denne gangen, min kone og jeg hadde ryddet opp gården vår duplex, fjernet noen eføy og installerte et tre gjerde langs forsiden. En dag en kamerat kom innom og spurte om jeg vil selge den! Jeg tror vi hadde eid det 3 måneder. Jeg sa jeg ikke tror det og forklarte at jeg hadde nettopp kjøpt den. Han spurte hvor mye har jeg betale? Jeg fortalte ham prisen, og han spurte om jeg ville selge for en 5K overskudd på $ 29.900? Den 5K er et stort beløp for noen tjener $ 1.35 i timen. Jeg fortalte ham ja, ikke innser jeg var i ferd med å virkelig få en utdanning. Han var virkelig en investor. Han tilbød følgende;

1. Et hus med ca $ 1000 av egenkapitalen at han hadde kjøpt på samme 221-D2 lånet programmet.
2. Merknad til $ 1000 med rente betalinger på $ 83.33 mo og ballong i 2 år.
3. En eldre opp ned badekar stil Porsche bildeler (60ish?).
4. $ 1500 cash.

Jeg vil ha hjul, cash i lomma, en faktisk huset, og $ 83 per måned for å hjelpe til med huset betaling statsstøtte! Vi gjorde avtale og ble tilfeldigvis involvert i RE utveksling og hadde lært fra en ekte investor. Dette ble mitt første investering samt min første avtale, første utveksling og første salg.

Hva fikk deg til å bli en eiendomsmegler investor?

Jeg syntes tilbudet gjort av denne personen på dupleks spennende og noe jeg ønsket å forfølge og jeg har involvert leter etter andre egenskaper.

Denne fyren ble min første guru. Jeg hadde virkelig funnet min nisje! Jeg elsket handler eller gjør avtaler. Det var mye mer moro enn bare vises hjem. Jeg begynte å kjøpe andre investeringer. Min kone og jeg har gjort en avtale. Vi vil bo på hennes inntekt, ca $ 500 per måned og investere alt jeg gjorde tilbake i eiendomsmegling. Jeg prøvde å overbevise andre om å gjøre det samme, men de så meg som en ung gutt uten erfaring. Jeg gikk ut og gjorde det for meg selv. Min megleren startet spør meg spørsmål, og ennå var å ta deler av kommisjonen min! Jeg bestemte meg for å få min Brokers lisensen og åpner et kontor. Jeg møtte noen på Inmobiliaria skole som jeg overbevist om å jobbe for meg og også hyret en bror i lov. 3 av oss åpnet et kontor i en dumpy området Placentia, Ca. og kalte det "Mike Weese Investeringer". Det var en perfekt tid i et perfekt område! Vi begynte å lage massevis av penger, for det meste på avtaler som vi fant, kjøpte oss og opptjent provisjon. Jeg kjøpte en splitter ny rød Cadillac og folk begynte å merke var jeg utvikle. Jeg hadde bodd i samme område av Ca hele livet, kom fra lavere klasse inntekt og folk så forskjell. Dette var 1974.

Hva ville drømmen avtale være? Har du hatt en drøm deal "ennå?

I 1974 gikk jeg på jakt etter nye kontorer. Jeg tenkte veldig stor på den tiden. Dette var mitt første virkelig skremmende investering. Jeg har funnet en helt ny ledige 30,000 kvadrat foten kontor komplekse og besluttet jeg prøver å kjøpe den. Det var $ 1475000 og selger var utbygger og han ønsket 10% ned. Han hadde en konvertible lån med Metropolitan Life Ins. Det ville konvertere fra bygg til permanent når 80% full. Han hadde det oppført på en 3% provisjon og ble enige om å betale meg $ 40 K. Nå er jeg bare trengte ca $ 100K. Jeg hadde kjøpt 17 voksne i Whittier, CA og spurte om jeg kunne lage et notat for $ 60K. Han sa ok, men ville ha den som en 2dre for $ 40 K og 3dje for $ 20K. Det ga ham fleksibilitet hvis han trengte for å selge en eller låne mot en. Nå var jeg ned til $ 47.500 er nødvendig. Jeg overbevist om mine foreldre og min kone foreldrene til hvert settes i $ 20K. Jeg trengte fortsatt $ 7.500. Den første personen jeg hadde hyret til å bli med meg på min eiendom, min venn enige om å gjøre det. Jeg presenterte tilbudet og det ble tillatt. Vår betalingspartner var $ 14.909 per måned. Jeg forhandlet en avtale hvor byggmester vil administrere bygningen, lease den ut og betale meg en 8% kontanter penger tilbake for et år. Ved utgangen av ett år, det var mitt problem hvis det ikke var leies.

Vi heter bygningen "Weese Financial Plaza" og setter vår nye kontor i. Nå er jeg virkelig så vellykket og folk begynte å komme til meg, både selgere og investorer. Dette var folk jeg snakket med før, som nå var interessert i hva jeg hadde å si. Jeg begynte å holde seminarer i våre bygg, og det bare tok av. Mennesker ble skrive sjekker og mine selgere startet fugl dogging egenskaper i mange vestlige land. Jeg begynte å drive eiendomsmegling syndikeringsinnmating (fancy navn på begrenset partnerskap). Vi gjorde mye i CO, så jeg fått en megler har lisens og åpnet et kontor der og hyret en haug med fugl hunder. Vi kjøpte 156 enheter i Denver samt noen små, samt 202 og 161 i Colorado Springs. Vi har også kjøpt mange i AZ, TX, CA og OK. Innen kort tid, jeg var sliten, men velstående økonomisk.

Oh, btw, på mindre enn et år, den "Weese Finanacial Plaza" Bygningen var 95%, og kaster av en hyggelig kontantstrøm. Jeg ga min far jobben direkteregistrering mgr, og han elsket den. En stor escrow selskapet Preferred Escrow, flyttet inn i bygningen og spurte om jeg ville selge en del av det. Elleve måneder etter innkjøp, jeg solgte det for $ 2.2 Mil! Jeg tok en stor notat, som jeg delte med partnere, holdes 30% av bygningen eierforhold og oppnådd en $ 70 kB kommisjon. Dette var min første "Dream Deal".

Hva var det tøffeste avtale?

Min tøffeste avtale ble gjort i 1975, og jeg vil aldri være i stand til å kopiere det igjen. Det var en 26 legged utveksling inkludert egenskapene fra 4 forskjellige land og mange eiere og partnerskap. Det tok meg over 3 måneder, natt og dag å få det ferdig, men var en stor prestasjon. Igjen var det en bil involvert! En av investorene manglet nok kontanter til å finansiere sin totalt oppkjøpet del. Han eide en 1965 Jaguar XKE konvertible og tilbød den til offset hans kontanter knapphet. Jeg tok bilen som en del av min provisjon. Bilen, promissory notater og penger mottatt for provisjon totalt i svært høy 6 tall.

Jeg ble nominert til Real Estate Exchangor i året for staten CA for det, men vant ikke.

Hvor mange tilbud har du gjort i din karriere?

Personlig, min kone og jeg har personlig eide over 1000 single family residences. Jeg har vært eier eller partner i tusenvis av leiligheter og flere kontorbygninger. Jeg vil ikke vite det totale antall avtaler jeg har vært involvert i. På høyde av min karriere jeg hadde 206 investorer før pensjonere seg og noen var i så mange som 6 partnerskap. I nesten kjøpte Von Richthofen Castle i Denver å bo i og holder seminarer for 30 år siden, men min tilbudet kom i 2dre. Det var virkelig noe.

Har du din eiendomsmegler lisens?

Jeg var en lisensiert Broker både i California og Colorado i tidlig 70-tallet for 7 år. Jeg bestemte meg for jeg var lykkeligere uten overseeing salg folk og lot lisenser forfalle. Det er klare fordeler ved å være lisensiert fra en kommisjon ståsted. Det er også andre fordeler som ikke er lisensiert, etter min mening.

Hva er ditt fokus (område av kompetanse)?

Jeg tror ikke jeg har ett område av ekspertise. Jeg har stort sett gjort alt. Brokerage, ingen penger starter ut, Eiendomsforvaltning, foreclosures, altmuligmann selskapet bygget 44 tilpassede boliger i St. George, UT, plukket 3 blomstrende områder på riktig tidspunkt (so. CA, UT, Casa Grande AZ) og føler jeg er i min 4., og 5. øyeblikket sør TX og MS. Jeg var en original guru før TV, og har snakket på seminaret selskaper samt Chamber of Commerces, Rotary Clubs osv. i CA, Mirage Hotel and Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix og Tucson, AZ og Rio Grande Valley, TX. Jeg har også selv utgitt en bok av min tidlig eiendomsmegling erfaringer kalt "Fra Vaktmester til MultiMillionaire". Jeg har aldri tilbudt det for salg, men har fritt gitt den til de som spør. Jeg har fortsatt å kjøpe og utvikle fast eiendom for nesten 40 år og har et lengre perspektiv enn mange kortsiktige investorer eller newbies.

Hva vil du se etter i en investering?

Jeg ser for gode investeringer som vil dra nytte på lang sikt. Jeg er hovedsakelig kjøper og holder på lang sikt. Jeg kjøpe foreclosures og holde noen og selge noen å slå over pengene. Jeg er ikke en som er steinhard på kontantstrøm. Jeg tror det er et område som er negative til mange sanne investorer. Ingen skatt fordeler sådan, oftest voksne dumpy egenskaper med lite håp for verdsetting og ikke har råd til mye avskrivninger. Jeg foreslår at de nye investorer prøver å kjøpe bryte med egenskaper, og i likhet Monopol, kjøpe så mange du kan. Oppbevar dem, refinance og kjøpe mer. Hold viktigste jobben for inntektsåret slutten og bygge grunnlaget for egenskaper først. Kontantstrøm kommer som leier økning, men ikke ofre vekst alternativet på ønske kontantstrøm til å begynne.

Det er for mange gurus ute forkynnelsen kontantstrøm og "erstatte jobb med eiendomsmegling inntekt". Jeg er det motsatte av disse. Kontantstrøm bare skjer i tiden, men ikke verdt å ofre erverv av flere egenskaper ved å legge mer ned å få kontantstrøm.

Det er 4 største fordelene å eie eiendomsmegling:
1. Verdsettelse
2. Avskrivninger fører til skatte-fordeler
3. Principal betale ned
4. Kontantstrøm

Diagrammer vil stadig viser at # 1 og # 2 er nøklene til å skape "TRUE formue i fast eiendom, og langt ut avstanden de siste 2 på kort eller lang sikt.

Hva er noen av de største feilene du har gjort eller sett laget?

For meg, min største tabbe var pensjonere seg i alderen 29. Jeg hadde gjort millioner og ble lat på å fortsette å investere og fôrer mekanisme eiendomsmegling. Jeg burde vært mer aggressive i utveksling og innhenting mer fast eiendom i stedet for å leve i fortiden. Fra alder 29 til 58, jeg var i utgangspunktet pensjonert og oppvokst mitt 6 barn.

Ved alder 58, jeg rettet opp feilen, og begynte å investere igjen. I de siste 15 månedene, har jeg kjøpt 59 boliger, solgt 13 av dem og fortsette å kjøpe mer hver måned.

Hvilket råd vil du gi til en begynnelse investor?

Mitt råd til begynnelsen investor ville variere, avhengig av alder investor, inntekt, risiko toleranse, mål fra investeringsaktiviteter (kontantstrøm, skatt fordeler avgang, osv.), kone 'holdning, vil alle gå inn i mitt råd. Jeg er konservativ av natur, men jeg tok mange "risiko" når yngre. I’d urge caution to new investors and I would question all figures furnished to investor by a seller! Determine their motives, if any for their advice to you. Study those that have been really successful. Don’t become a seminar junkie! And most important, always have an exit strategy for your investments and plan for a rainy day. It will rain!!

What advice would you give investors, given the current economic situation and lending environment?

• First: Double check and triple check all the income and expenses on a subject property given to you for consideration. Most are overstated and inaccurate.
• Second: Don’t wear binders or have tunnel vision. There are many options available in the real estate game.
• Third: Remember there is more money made in down markets in both real estate and stock market. While most are pulling their head back in their shell, the smart ones are out and looking around!
• Fourth: No one will ever take as good care of your money as you will.

There will always be challenges and changes to the real estate and financing market. Be flexible and ready to change when necessary. Creative financing will set apart the successful from the non-successful. Learn new strategies and put them into action. Don’t assume “It Can’t Be Done”! Quite the opposite. Assume “It Can Be Done” and then find the way to do it.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?

I’d hope to be able to share the passion I have for real estate and convince others of the amazing things it will do for you. Nowhere else can you find an opportunity where someone (bank) will loan you money to buy something and someone else (tenant) will make the payments for you. Eventually, you’ll own something free and clear and it will be worth X amount of dollars. I don’t know what X will be, but it will be more than what you paid and a 1000% return on actual money invested due to the power of leverage.

BiggerPockets conducts our Meet the Investor Interviews by email. We cannot verify information contained within and print these interviews to stimulate thought and healthy discussion.

Tags: flipping , landlord , meet the investor , real estate investor , rich weese

When I put up the first group of questions you should ask a prospective property manager, one commenter asked: what are the correct answers?He had a point and so I’m going to review some of the answers to last week’s questions first before I hit you with a few more questions.I am also thinking of compiling these into an e-book that hopefully Josh will put up here at BiggerPockets.

An answer might be correct based on several different criteria.Some questions have only one right answer. The example I gave last week was of eviction procedures. All jurisdictions have strict rules about how tenants can be evicted.If prospective property managers aren’t following those rules, they’re doing it wrong, and you shouldn’t hire them - period .

Other questions have a wide range of “correctness.” A couple of last week’s questions concerned experience. You should certainly avoid being any property manager’s first client. But is a PM with ten years’ experience always better than one with five years’? I don’t think so.

Then there are those questions where the right answer depends on your own preferences, which might be different than mine. And then there are the ones where the answers will just make you think - perhaps the PM has insights you can really use.

Are you going to take her word for it?

In any case, the net effect of all these questions and answers will be absolutely positive. You’ll have very good information on which to base your hiring decision, you’ll have a deep understanding of how your management company operates, and the managers will know you are a serious person with high expectations for their performance.

A Few From Last Week

Questions: How many vacancies do you have right now? Out of how many total units under management? What is the average length of time it takes to fill a vacancy?

Answers: First, obviously the PM ought to know this.If he has to go look it up that’sa bad sign.As for the exact percentage, obviously the best thing would be to compare this with the vacancy rate for all units in the area.Since you can’t do that, you’ll have to go with your gut. Did you see very few “For Rent” signs on your drive-around? Are there newspaper stories bemoaning the few rentals available?If the PM has a lot of vacancies in this case, he’s doing badly.

The second question is a good one to remember later. Let’s say the PM tells you his average vacancy length is two weeks. A few months later, he apologizes because he just can’t find a tenant for your unit that has been vacant for two months.Could the rental market have completely tanked between March and July?

Question: What percentage of tenants do you have to evict?

Answer: Hopefully the percentage is very low. But if he gives an unrealistically low answer (1%, none), follow up with this:

Question: What percentage of your tenants regularly pay rent late?

Why is that a good followup? Because if he’s really not evicting anyone, it’s probably because he lets his tenants get away with murder.

Question: How do you market your apartments?

Answer: He should be able to list a lot of ways, including on his web site, on Craigslist, on fliers, with signs, and in the newspaper, and maybe even through some other methods. And he should be able to talk intelligently about each method.

Question: Do you recommend special incentives for tenants?

Answer: There is no hard-and-fast rule here. If times are good, you shouldn’t need special incentives. If times are bad, they should be considered.What kind of incentives does he like? I prefer those don’t let tenants deceive themselves about the cost of the unit. First-month-free often has that effect.

Question: How do you screen prospects?

Answer: “Thoroughly” would be a good starting point.But he should be able to be specific.Also recognize that you and he may have to be more flexible with certain rentals.

Enough With The Old Questions

Here come some new questions, and I’ll provide answers as well!

Question: How do I get reports? Can I get them off the computer myself?

Answer: Most PMs provide reports quarterly or monthly.I honestly don’t think quarterly is good enough. You need them more often.And, some PMs are now offering their clients on-line access to reports.Obviously this is a huge benefit because you get “real-time” information.

Question: What do the reports look like?

Answer: Your PM ought to be able to show you reports and explain them. You need extensive and clear reports, especially concerning finances.

Question: How does your web site look?

Answer: A good PM website ought to show available units, be easy to understand and navigate, and have ways for tenants and others to contact the manager.

Question: Do you personally invest in real estate in this area?

Answer: The answer should be yes, for the owner of the company if not his employees. However…

Question: If you have vacancies in your personally owned units as well as those you manage for others, how do you decide which units to show?

Answer: The answer needs to be that the owner does not show bias – he shows the most appropriate units to each prospective tenant. But I am astounded by reports that some PMs quite openly show their owned units first, and their managed units second. Why would you ever put up with that?

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property , tenant

This started out as “Some Questions to Ask Your Property Manager.”   But if you’ve already hired a property management company, you’re a bit late – you want to ask these questions before you make the hiring decision.    You may even want to ask them before you settle on a property purchase.

In some cases, you’ll hire management companies because you just don’t have the time or inclination to handle the hassles that come with rental real estate.   In other cases, you’ll have to hire a manager because you live too far from your properties to handle day-to-day management yourself.   The good news is that if you can find a qualified manager in a community where you want to buy property, it really doesn’t matter where that property is (as long as – I believe – in the country where you live).    The bad news is that there really aren’ta ton of qualified property managers out there.

Are there any good managers?

Indeed, when I started buying rental properties, I thought that qualified property managers were so rare as to make my day-to-day management a must.    Unfortunately, property management is one of those fields that doesn’t seem that difficult (much like real estate investing in general) to the novice or outsider.   This means that lots of unqualified people move into the field.   Of course, unqualified real estate investors don’t cause too many serious problems for the rest of us.   Unqualified property managers are another story – they are playing with our money.

I changed my opinion after talking to many property managers who bought my real estate management software.    Many of these folks were committed to providing quality service for their tenants and their owners.   I won’t name the others!

So what should you look for in a property manager?   First, you want somebody with experience and judgment – and judgment only comes from experience in this field.    Second, you want somebody who will be as careful with your money as you will.   Third, you want somebody who will keep you informed.

Here are the questions! (Part One)

I’ve got a lot of questions for you to ask - too many to fit in a single blog post.  So this will have to be in two parts.  The second part will come in my next post.

• How long have you been a property manager?
• How long have you been a manager in this area?
• How many vacancies do you have right now?   Out of how many total units under management?
• What is the average length of time it takes to fill a vacancy?
• What does your lease look like?   (You need to see a copy of this, along with any other forms and documents the manager uses with tenants.)
• What is your late rent policy?
• What percentage of tenants do you have to evict?
• How does the eviction process work here?
• What are your management fees?
• What do you charge for recruiting new tenants?
• Do you charge for monitoring and maintaining vacant units?
• What are my guarantees?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich