Nieruchomości: Flip i dzierżawa?

Być może usłyszał niedawno, że jest to świetny czas na zakup nieruchomości inwestycyjnych. Jedną z przyczyn tego jest fakt, że można teraz "środków pieniężnych" je ponownie. To brzmi jak dobry pomysł, ale co to naprawdę przekładają się na? Co naprawdę sprawia, że ten lepszy czas kupić i przytrzymaj nieruchomości inwestycyjnych niż 18 miesięcy temu?

Chciałabym dać krótki przegląd na dwie główne koncepcje zarabiania pieniędzy na nieruchomości inwestycyjne i dlaczego jest to idealny czas do nabywania i posiadania nieruchomości inwestycyjnej.

Napraw & Flip

Jestem przekonany, że wielu z Was słyszeli o termin "naprawić i klapki. Jest to dobry pieniądz technika kiedy rynek nieruchomości jest stabilny, a zmienność jest przewidywalne. Koncepcja jest kupić nieruchomości, która jest niedoceniana w porównaniu do innych domów w dziedzinie i naprawić go. Typowe naprawy kierowane są elementy, takie jak nowe podłogi, dywan, farby, okna zabiegów, krajobrazu, kuchni i łazienki szafy, etc. Idealnie, tych napraw jedynie 1-3 miesiące, a następnie listę nieruchomości na sprzedaż na znacznie wyższą cenę. Celem jest uczynienie wystarczy do pokrycia kosztów naprawy, tymczasowy hipotecznych płatności i odejść z $ 20K - $ 60K zysk na tej nieruchomości. Kluczem do sukcesu jest posiadanie prawa własności oraz kolei nieruchomości w jak najkrótszym czasie.

Oczywiście, to nie zawsze działa zgodnie z planem, a czasami można stracić pieniądze na zajęcia. Czynniki, które przyczyniają się do utraty pieniędzy na Fix & Flip własności są koszty naprawy za zbyt wysokie, biorąc naprawy sposób zbyt długi, lub sprzedaż nieruchomości nie szybko. Niestety, niektóre Fix & Flippers got stuck z nieruchomości ponad rok temu, gdy rynek się, albo miały straty sprzedając je poniżej kosztów lub włączeniu go do wynajmu nieruchomości. Nie jest to idealne własnej strategii wynajmu nieruchomości, ponieważ większość z tych ludzi są wciąż biorąc miesięczne straty wynajem tych właściwości dzisiaj. Czuję, że jestem organ na ten temat, bo z własnej jednego z tych rodzajów nieruchomości siebie.

Cash Flow

Jest to pojęcie używane do określenia własności, które uczynią dobrego czynszów. Słowo "środków pieniężnych" odnosi się do kwoty środków pieniężnych najmu domu tworzy i wykorzystuje na bazie miesięcznej. Rachunek przepływów pieniężnych może być użyta jako wskaźnik najmu domu finansowych siłę. Jeśli chodzi o wynajem Twojej nieruchomości inwestycyjnych, które wolą je mieć pozytywny przepływ środków pieniężnych, mając na uwadze, że jesteś zysku na miesiąc. Ze względu na wysokie ceny mieszkań w niektórych obszarach Metro trudniej jest znaleźć domy z pozytywnego przepływu środków pieniężnych, ale nie jest to niemożliwe. Oto niektóre z czynników spojrzymy na ustalenie własności środków pieniężnych.

Najpierw należy obliczyć miesięczny koszt nieruchomości (niekiedy nazywane orzechów). Musisz wziąć pod uwagę wszystkie koszty związane z nieruchomości w tym hipotecznych płatności (kwota główna, odsetki, podatki i ubezpieczenia), Zarządzanie Nieruchomościami Opłaty, HOA należności, Pool Service, Start gwarancja, itp. miesięczny koszt będzie nie tylko być pokryte przez renters , ale również będą musiały zostać pokryte przez Ciebie w czasie, gdy nieruchomość nie jest wynajmowana. Ponadto, biorąc pod uwagę, jeśli potrzebujesz natychmiastowej naprawy do domu, aby gotowy do renters.

Następnie trzeba obliczyć, ile można wynająć do domu. I bardzo sugerują użyciu menedżer zaprawiony własności, które pomogą Ci w tej analizie. Nie tylko ta osoba może pomóc w zidentyfikowaniu prawo najmu ocenić, ale mogą także pomóc w określeniu obecnych zajmowania czynszów w okolicy. To powinno dać ci pomysł, jak długo to zajmie wynajem nieruchomości.

Jeśli odjąć miesięczny koszt (orzech) z potencjalnych czynszu otrzymasz tej nieruchomości miesięcznych przepływów pieniężnych numer. Większość osób będzie ciążyć ku właściwości pozytywnego przepływu środków pieniężnych - ale niektórzy ludzie będą również nieruchomości, które po prostu "rentowności" z zamiarem ich sprzedaży w ciągu kilku lat na docenić wartość.

Dlaczego jest to dobry moment, by kupić?

Jednym z największych czynników w znalezieniu nieruchomości z dobrą płynność finansową będą w cenie domu. Jako że płatności hipoteki na nieruchomości będzie stanowić największą część kosztów, które chcesz znaleźć rentable nieruchomości przy niskiej ceny kupna. Brzmi to jak zdrowy rozsądek (duh!), Ale tanio Lista cena nie zawsze oznacza to dobry interes.

Dzisiejszy rynek mieszkaniowy ma rekordową liczbę krótkiej sprzedaży, Foreclosures, wstępnie Foreclosures, awaryjną, a bank własność nieruchomości! Niektóre domu ceny w niektórych obszarach jest ponad 30% w dół, z którego zostały one 18 miesięcy temu. Może to łatwo znakiem niskich cen dla domu sprzedaży na najbliższe kilka lat. Po pojawieniu się następującego scenariusza myślisz, że te właściwości nie są dostępne. W tym mogę szczerze powiedzieć, że jesteś ... naprawdę wyglądała? Ponieważ konieczne jest tylko znajdę jedną właściwość, która działa!

Przykład:

Tutaj jest jednym domu rodzinnym (3bd/2ba) w Tempe, AZ pobliżu kolej. To jest własnością banku i proszą $ 150k (ocenia na $ 205k) i będą płacić wszystkie swoje koszty zamknięcia z pełną ofertę cenową. Nieruchomość jest w zasadzie gotowa i przenieść potrzebuje trochę farby. Płacisz 20% w dół ($ 30000) finanse i 80% (120.000 dolarów) na 30 lat stałe (6,75%).

Głównym i wypłata odsetek jest 778/mo + $ $ 50/mo domu właścicieli ins. + $ 92/mo podatki od nieruchomości = całkowita Piti = $ 920/month. Możesz również zdecydować się zarządca nieruchomości (dobry pomysł) do $ 65/month, a ty nie znajdziesz inne miesięcznych kosztów. Twój koszt netto wynosi $ 985/mo.

Twoja nieruchomości ma swoje badania i informuje, że czynsz na 3 bedroom w 2,5 mil z Arizony powinny czynszu za $ 1130/mo. A jeśli masz to wymienione przed 20 sierpnia ^th, można wynająć w ciągu 2 tygodni.

1130 dolar czynsz - ($ 985) = koszt 145 dolarów miesięcznie, w pozytywnych przepływów środków pieniężnych. Wydaje się to być całkiem dobry scenariusz warto zbadać. Oto pozytywy:

• Ty masz potencjał, aby $ 145/month środków pieniężnych.
• Masz 30 lat ustalone kredytu, tak co miesiąc swój główny bilans awarii.
• Masz wielkie źródło Ulgi podatkowe na koniec roku
• Musisz tylko nabytych nieruchomości z 55000 dolarów kapitału własnego w nim.

Powyższy przykład jest tylko jeden podstawowy scenariusz z tysięcy, które istnieją. Inwestorzy mogą znaleźć ten sam scenariusz, w większości kolegium miast. Nie będzie mnóstwo właściwości, które mają ujemny przepływ środków pieniężnych po szczegółowej analizie. Jednak kluczem do znalezienia prawo własności środków pieniężnych rozpoczyna się w akcie budowania zespołu i szukamy im.

Wnioski

Nieruchomość inwestycyjna to nie wszyscy w filiżance herbaty. Jeśli jednak myśli o tym w przeszłości, dzisiejszy rynek nieruchomości daje ogromne możliwości zakupu nieruchomości, że "środków pieniężnych". Jeśli czeka na rynku mieszkaniowym w celu zmniejszenia zapasów i "zaostrzenie" kupić nieruchomość - jesteś brakuje łodzi.

Istnieje wiele innych pojęć i technik, które nie dotyczą dziś, że będę szczęśliwy dla ciebie, jeśli masz zainteresowania

• Kup nieruchomości inwestycyjnych jako główne miejsce zamieszkania (2% - 5% w dół)
• Sprzedam nieruchomość inwestycyjną w drugim domu (5% -10% w dół)
• Kup multipleksu (2 - 4 sztuk)
• 8 twórczych sposobów, by znaleźć swoją 20% zaliczki
• Zakup nieruchomości inwestycyjnej, która potrzebuje rehab do 10% w dół
• Zakup nowego domu i korzystać z obecnego domu jako wynajem

Witamy na naszym blogu!
Witamy na stronie Nieruchomości Wysłanie z BiggerPockets.com. Nasz blog skupia ekspertów z różnych dziedzin związanych z nieruchomościami w celu zachowania naszych czytelników poinformowany i do prędkości. Niezależnie od tego, czy nieruchomości zawodowych (pożyczkodawcy, Realtor, bankier, itp), inwestorów (mieszkania, flipper, hurtownie, itp.), lub po prostu konsumenta, dzierżawca lub domu zainteresowanych w świecie nieruchomości, ten blog jest miejsce, aby wziąć udział!

Możesz subskrybować nasz kanał RSS, pobierz blogu aktualizacje pocztą e-mail do naszego wolnego liście, lub najlepsze, dołączyć do naszej sieci społecznej wraz z innymi zainteresowanymi 25000 nieruchomości edukacji, dealmaking, tworzenie sieci oraz marketingu.