Dźwigni: przyjaciela lub Foe?

Autor: Richard Warren • URL: http://www.rehabberseye.com
9 luty 2009 •

Na powierzchni nieruchomości jest straszny inwestycji. Z Wynajem właściwości mają do czynienia z lokatorami, pracy, konserwacji i napraw, ubezpieczeń, podatków i tak dalej. Jest to z pewnością wysokie alimenty, w porównaniu do zasobów, obligacje lub inne inwestycje. Stopy zwrotu nie jest tak wielka, albo. Jeśli płacisz 100000 dolarów na własność, że czynsze za 1000 dolarów miesięcznie, lub 12000 dolarów rocznie, to nie wygląda tak źle. Ale co z tych wszystkich kosztów? To można łatwo zużywają 40-50% czynszu co miesiąc. Teraz może być powrót do około 6% kwoty zainwestowanej.

Robisz uzyskać korzyści podatkowe, takie jak koszty amortyzacji. Ale amortyzacja jest ponownie po sprzedaży tak, w najlepszym razie, jest to tymczasowe korzyści. Wszystkie inne potrącenia prostu oznaczać, że stracił pieniądze i są dopuszczone do używania w celu skompensowania strat dochodów, jest naprawdę zaletą? Z pewnością istnieje uznanie, prawda? Docenianie jest premia, a nie prawem. Co zrobić, jeśli na rynku nieruchomości nie doceniają (artykuł) przez bardzo długi czas? Jeśli spojrzysz na długoterminowej aprecjacji nieruchomości znajdą, że w przeważającej części, lustra inflacji. Więc czemu ktoś inwestować w nieruchomości? Dźwigni.

Więcej Bang For The Buck

Za pomocą dźwigni w postaci hipoteki jesteś w stanie kontrolować dany składnik aktywów, który jest kilka razy większe niż nakłady. To będzie powiększać swój powrót. Będziesz zrezygnować z natychmiastowych środków pieniężnych od pieniędzy, które będą teraz wykorzystywane do spłaty pożyczki. Niemniej jednak, niektóre, że płatność jest stosowany w celu zmniejszenia salda pożyczki i kredytu, może ostatecznie być w pełni opłacone, jeśli jesteś właścicielem nieruchomości wystarczająco długi.

Spróbujmy przykład. Będziemy porównywać jednego pieniężne zakupu 100.000 dolarów na zakup czterech domów z 100.000 dolarów dla każdego z 20% zaliczki z 5% do zamykania i inne koszty. Hipotecznego zakłada się na poziomie 7% do 30 lat. Docenianie będzie zakładać na 3% w dziesięć lat.

Cash Zakup - 100.000 dolarów

Wartość 10 lat - 134.392 dolarów

Będziesz mieć również dochód netto założyć na $ 550/month (dzisiejsze dolarów)
Razem zysk = 34.392 dolarów
Dochód = 66.000 dolarów

Razem = 100.392 dolarów

Dźwigni Zakup - 400.000 dolarów
Wartość w ciągu 10 lat - 537.567 dolarów

Saldo kredytów hipotecznych - ($ 274.600)
= 0 dolarów dochodu (przychodu używanych do zapłaty hipotecznego)

Zysk netto = 182.967 dolarów (w tym główne ograniczenie hipotecznego)

W gotówce zakupu masz podwoił swoje pieniądze w dziesięć lat w połączeniu dochodów i uznanie. Całkowity zwrot został 100.392 dolarów w ciągu dziesięciu lat.

W dźwigni zakupu użyte te same pieniądze w celu uzyskania całkowitego zwrotu 182 dolarów, 967. To ponad 82% więcej przy użyciu tej samej ilości pieniędzy, aby rozpocząć. Oczywiście są różnego rodzaju zmiennych, które mogą wpłynąć na zwrot, w tym przykładzie jest używany dla zilustrowania punktu.

The Dark Side
W ostatnich upadku ceny nieruchomości wykazało, dźwigni jest dwukrotnie krawędzi cięcia mieczem, że oba sposoby. Podobnie jak zyski są powiększone, tak też są straty. Jeżeli używamy tego samego 100.000 dolarów domu jako przykład i odpowiada 25% spadek, to jest proste, aby zobaczyć szkody w użyciu dźwigni. Jeśli płacisz gotówką, a cena spadnie 25%, nadal masz 75% inwestycji. Z drugiej strony, jeśli zakupiony z 25% zaliczki i poniósł 25% spadek cen, cała inwestycja została otarła się.

W nadużywać dźwigni, co jest spowodowane mieszkaniowych bańki w pierwszej kolejności, a także, co doprowadziło do jego ostatecznego upadku. Gdy używane mądrze dźwigni jest potężnym narzędziem. Używany niewłaściwie może być katastrofalne.

Daj dźwigni wystarczająco długi, a punktem, w którym miejscu na to, bym się przenieść na świecie. - Archimedes

Witamy na naszym blogu!
Witamy na stronie Nieruchomości Wysłanie z BiggerPockets.com. Nasz blog skupia ekspertów z różnych dziedzin związanych z nieruchomościami w celu zachowania naszych czytelników poinformowany i do prędkości. Niezależnie od tego, czy nieruchomości zawodowych (pożyczkodawcy, Realtor, bankier, itp), inwestorów (mieszkania, flipper, hurtownie, itp.), lub po prostu konsumenta, dzierżawca lub domu zainteresowanych w świecie nieruchomości, ten blog jest miejsce, aby wziąć udział!

Możesz subskrybować nasz kanał RSS, pobierz blogu aktualizacje pocztą e-mail do naszego wolnego liście, lub najlepsze, dołączyć do naszej sieci społecznej wraz z innymi zainteresowanymi 25000 nieruchomości edukacji, dealmaking, tworzenie sieci oraz marketingu.

2 Odzewy wobec "Wywrzeć: przyjaciela lub Foe?"

Breckenridge Realtor | 9/02/09
Nieruchomości inwestycyjne nie są złe, jeśli zdecydujemy prawo rynku, chociaż rynek nie takie łatwe do znalezienia, są one dostępne i inwestorzy podejmują 20-30% zysku w 18 miesięcy lub mniej. Weź Breckenridge, Colorado na przykład. Kupiłem dom o dwa lata temu i umieścić ją na krótką metę wakacje Wynajem rynku. On 10% wartości zakupionego rocznie. Sprzedałem go za zysk 32% wartości zakupionego ostatnie 18 miesięcy. Nie mogę powiedzieć, że to będzie działać na każdym rynku, Breckenridge jest wyjątkowy ze względu na jej popularność w ośrodku, a także ze względu na fakt, że mamy bardzo ograniczoną dostępność gruntów ściślejszej dotrzemy budowania obecnie na skalę krajową.
lance migawki | 23/02/09
Więc powiedziałem, ale biorąc pod uwagę alternatywnych rozwiązań w tym klimatycznych wszelkie środki pieniężne w gotówce w zamian przekraczające 5% jest wyjątkowy i biorąc pod uwagę wciąż stabilnych rynkach z uznaniem wewnętrzna stopa zwrotu może być nadal zbliża podwójne dane. Plus, że jesteś właścicielem "materialne" aktywów nie papier, który ma wartość tylko dla Boardroom. Również przy założeniu twardym koszty stałe tj.. Hipotecznego, podatków z czynszu schody swój powrót nadal rośnie. W przeciwieństwie do sprzedaży zapasów, gdzie po prostu zapłacić podatki można odroczyć poprzez 1031.