Kiedy ludzie najpierw zdecydować na zakup mieszkania budynku jest wspólna dla nich dokonać kilka błędów łatwo zapobiec. Najczęstszym błędem, że widzę nowych inwestorów make jest nie to, co lubię odnosić jako "inwestor narzędzie w klatce piersiowej".

Na przykład, jeśli chcesz budować dom musisz kilka rzeczy, aby rozpocząć. Musisz najpierw mieć niebieski drukuj do domu sporządzone przez architekta. Po drugie, musisz mieć odpowiednie narzędzia, które faktycznie pełne budynku, musisz się gwoździe, młotki, piły i wiertarki do pracy na surowce. Na inwestowanie w mieszkania budynki nie wymagają żadnych fizycznych narzędzi lub umiejętności. Jednak inwestowanie w budynku mieszkalnym nie wymagają takiego samego rodzaju psychicznego i planowania w tym przypadku swoje narzędzia w klatce piersiowej "jest w rzeczywistości" narzędziem w klatce piersiowej "wiedzy.

Aby być skutecznym Apartament Inwestor, musisz mieć plan!

Najlepszym sposobem na zdobycie tych podstawowych narzędzi edukacyjnych jest przeczytać wiele książek i czasopism na ten temat. Pierwszym i najważniejszym narzędziem, które może mieć inwestor jest możliwość ustalenia wartości inwestycji w budynku mieszkalnym. Nie istnieje żaden sposób, że inwestor może być pewien, że on lub ona będzie skup gotówkowych krów lub pit pieniądze bez konieczności zdolność do analizy wartości budynku. Istnieje niekończących wachlarz dostępnych informacji na temat zasięgu wskaźniki zadłużenia, pułap stawek i nieruchomości oceny. Moim zdaniem po raz pierwszy nieruchomości komercyjnych inwestor powinien działać z jednego prostego psychicznego "narzędzia" lub domniemania i że jest w celu określenia, jakie budynku Warto go zignorować i niemal wszystko inne. Oznacza to, że inwestor powinien ignorować tego, co praktycznie cen podobnych nieruchomości sprzedane ostatnio w tej dziedzinie. Zamian inwestor powinien dowiedzieć się o cenę, która pozwoli mu na zakup nieruchomości oraz zysków i przepływów pieniężnych, które stała się ona dobrą inwestycją.

Aby dowiedzieć się jaką cenę należy zapłacić za apartament budynku, przy założeniu, że na przykład, że chcesz sobie pewien zwrot lub Oceń Czapka z inwestycji rocznie, wystarczy skorzystać z następującego wzoru:

Dochód operacyjny netto
__________________ = Cena można płacić do realizacji określonej Cap Oceń
Oceń liter

Photo Credit: jthetzel

Witamy na naszym blogu!
Witamy na stronie Nieruchomości Wysłanie z BiggerPockets.com. Nasz blog skupia ekspertów z różnych dziedzin związanych z nieruchomościami w celu zachowania naszych czytelników poinformowany i do prędkości. Niezależnie od tego, czy nieruchomości zawodowych (pożyczkodawcy, Realtor, bankier, itp), inwestorów (mieszkania, flipper, hurtownie, itp.), lub po prostu konsumenta, dzierżawca lub domu zainteresowanych w świecie nieruchomości, ten blog jest miejsce, aby wziąć udział!

Możesz subskrybować nasz kanał RSS, pobierz blogu aktualizacje pocztą e-mail do naszego wolnego liście, lub najlepsze, dołączyć do naszej sieci społecznej wraz z innymi zainteresowanymi 25000 nieruchomości edukacji, dealmaking, tworzenie sieci oraz marketingu.

Tagi: budynku mieszkalnym oczywiście budynku mieszkalnym edukacji, inwestycji budynku mieszkalnym, budynku mieszkalnym wiadomości, kupić mieszkanie budynku, kupić mieszkania

Its been a while ponieważ zrobiliśmy jeden z naszych Poznaj inwestorskie wywiadów. . . Mam nadzieję, że będziemy się do tych bardziej regularnie post! W związku z tym mamy dla Was wielki wywiad z nieruchomości inwestor Rich Weese!

Poznaj Nieruchomości Investor Rich Weese

Jak długo można było inwestować w nieruchomości?

Jestem pewien, że nie ma zbyt wielu członków BP starszymi ode mnie! Byłem zaangażowany w partii i nie widzieli wszystkich aspektów związanych z nieruchomościami; recesję, spirali inflacyjnej i UPS iw dół nieruchomości w różnych częściach kraju.

Zacząłem w nieruchomości przez przypadek w 1972 roku. Byłem w moim 3-ci roku kolegium i została wezwana do spadku i próbie sprzedaży nieruchomości znajomego. Był Broker i konsekwentnie próbuje sprzedać moja żona i ja coś. Nie mieliśmy pieniędzy i pracował dla Alpha Beta Rynki w kuchni czyszczenia pieców i sera taśmy od 3 do północy, a naukę w szkole w ciągu dnia.

Opowiedz nam o swoim pierwszym ofertę

Mój przyjaciel był bardzo trwałe i przechowywane znalezienia nieruchomości, aby pokazać moja żona i ja Mój przyjaciel chciał nam sprzedać dom, ale żyło w nadające się do 110 dolarów miesięcznie. Każdy dom był w naszym zasięgu. Ostatecznie znalazł dwustronnego, który został 24900 dolar i każda ze stron miała 2 sypialnie i 1 łazienką. Opowiedział nam o FHA program o nazwie 221-D-2, że wymagane tylko ok. 3% całkowitej w dół i zamknięcia kosztów. Nasze płatności będzie 215 dolarów miesięcznie i rzekł przodu jednostki został wynajęty do 140 dolarów. Moglibyśmy żyć w innych jednostek, w garażu, a tylko zapłacić różnicę 75 dolarów miesięcznie. To brzmiało bardzo dobrze, chyba nie mieliśmy 3%. Pośrednik mnie ofertę. Jeśli I'd postanawiają iść do pracy dla niego o 1 rok, he'd give me sprzedaży komisji o 750 dolarów. Byłoby to dość dużo płacić za nasze zaliczki, więc uzgodnione i naukę w szkole Lumbleau nieruchomości w Santa Ana, CA. Miałam moje sprzedawca's "licencja na 28 dni od początku do końca. Kupiliśmy i przeniósł się do dwustronnego, nasze pierwsze zajęcia na 330-334 Orzech, w La Habra, CA.

Skąd zacząć inwestowanie?

Nie tylko nie mogę dostać się do nieruchomości przez przypadek, ale stała się inwestorem w wypadku na moje pierwsze zajęcia, to dupleksu. Zacząłem sprzedaży domów, a jednak znienawidzili go. Praca głównie z żona para, ukazując jej domu, i szybko zdali sobie sprawę nie było to co chciałem.

O tym samym czasie, moja żona i musiałem sprzątnięte stoczni w naszym duplex, usunęliśmy niektóre bluszcz i zainstalowane drewna wzdłuż ogrodzenia z przodu. Pewnego dnia jeden zatrzymany przez kolegów i zapytał, czy będę go sprzedać! Myślę, że ma ona własnością 3 miesiące. I said I didn't think so i wyjaśnione I'd tylko kupił ją. Spytał ile nie mogę zapłacić? Mówiłem mu cenę i on zapytał, czy będę sprzedawać na 5K zysku 29.900 dolar? W 5K był dużo dla kogoś zarabiam 1,35 dolarów za godzinę. Powiedziałem mu tak, nie zdając sobie byłem o naprawdę uzyskać edukacji. Był naprawdę inwestora. On oferuje następujące;

1. A dom z około 1000 dolarów kapitału, że kupił w tym samym 221-D2 pożyczki programu.
2. Uwaga na 1000 dolarów z zainteresowaniem płatności i 83,33 dolarów pn balonu w 2 lata.
3. Starszy nogami wanną stylu Porsche samochodowy (60ish?).
4. 1500 dolarów gotówką.

I'd have kół, gotówkę w kieszeni, rzeczywisty dom, a 83 dolarów miesięcznie, aby pomóc w domu wypłaty dotacji! Udało nam się zająć, a stał się przypadkowo zaangażowane w RE wymiany, a wyciągnięte z prawdziwego inwestora. To stało się moim pierwszym inwestycji, jak również moje pierwsze zajęcia, pierwsze wymiany i pierwszej sprzedaży.

Co przyciągnęło do bycia nieruchomości dla inwestorów?

Uważam, że oferty złożonej przez tego konkretnego na dupleksowego ekscytujące i coś chciałem prowadzić i mam zaangażowanych szukasz innych właściwości.

Ten kolega stał mój pierwszy guru. Miałam naprawdę znaleźć moje niszę! Uwielbiałem handlowego lub robisz ofert. To było o wiele więcej niż tylko zabawą pokazano domów. Zacząłem kupowanie innych inwestycji. Moja żona i ja się zajmują. Chcemy żyć na swoje dochody, około 500 dolarów miesięcznie i inwestowania wszystko robiłem z powrotem do nieruchomości. Starałem się przekonać innych, aby zrobić to samo, ale widząc mnie jako młody dzieciak bez doświadczenia. I wyszedł i zrobił to dla siebie. Mój pośrednik rozpoczął pytają mnie pytania i jeszcze miał części mojej prowizji! Zdecydowałem się moje Brokerzy licencji i otworzyć biuro. Spotkałem kogoś w Real Estate szkoły w przekonaniu, że ja do pracy dla mnie, a także najmowany brata prawa. W 3 z nami otworzyła biuro w pękaty obszarze Placentia, Ca. i nazwał go "Mike Weese Inwestycje". To był doskonały czas w doskonałym obszarze! Zaczęliśmy podejmowania dużo pieniędzy, głównie na oferty znaleźliśmy, kupił sobie i zarobionych prowizji. Kupiłem nowy czerwony Cadillac i ludzie zaczęli dostrzegać byłem postępuje. I'd mieszkał na tym samym obszarze Ca całe moje życie, pochodził z niższej klasy i dochodów osób zobaczyło różnica. To był 1974.

Co Twoim marzeniem zajmują się? Czy był "sen ofertę" jeszcze?

W roku 1974 wyjechałem polowań na nowe biura. Myślałem, że bardzo duża w tym czasie. To był mój pierwszy prawdziwie scary inwestycji. Znalazłem nowy wolny 30000 m² podnóża kompleksu biurowego i postanowił spróbować I'd buy it. Było 1475000 dolarów i sprzedający był deweloper chciał 10% w dół. Miał Cabrio pożyczki z Metropolitan Life Ins. Byłoby konwertować z budowy na stałe, jeśli 80% całości. Miał to wymienione na 3% prowizji i zgodziła się zapłacić mi $ 40K. Teraz tylko potrzeba około $ 100K. Miałem zakupionych 17 starszych jednostek w Whittier, CA i zapytał go, czy mogę utworzyć notatkę $ 60K. Powiedział, okay, ale chciał ją jako 2-cie do $ 40K i 3-gi do $ 20K. To dało mu elastyczność, jeśli potrzebne do sprzedaży jednego lub pożyczyć przeciwko jednemu. Teraz miałem do 47.500 dolarów potrzebne. I przekonanie, moi rodzice i rodzice mojej żony do każdego umieścić w $ 20K. Nadal potrzebne 7500 dolarów. Pierwszą osobą, miałem wynajętych do mnie w nieruchomości, mój przyjaciel zgodził się to zrobić. I przedstawiona oferta i została przyjęta. Nasze płatności 14.909 dolarów miesięcznie. I'd negocjacyjnej ofertę gdy budowniczy będzie zarządzać budynku, dzierżawy go i zapłacić mi 8% gotówki na gotówkę za jeden rok. Na koniec jeden rok, to był mój problem, jeśli nie zostało ono wynajmowane.

Nazwaliśmy budynku "Weese finansowego Plaza" i umieścić nasze nowe biuro cala Teraz naprawdę się powiodło się i ludzie zaczęli przychodzić do Mnie, zarówno sprzedawców i inwestorów. Były to osoby będę mówił do przed, że teraz były zainteresowane w tym, co miałem do powiedzenia. Zacząłem prowadzenie seminariów w naszym budynku i po prostu nabrał rozpędu. Ludzie byli piśmie kontroli i mój sprzedawcami rozpoczął ptaka dogging nieruchomości w wielu zachodnich państw. Zacząłem robi nieruchomości dystrybucyjny (fantazyjnej nazwy spółki komandytowe). Byliśmy robi dużo CO, więc uzyskał licencję pośrednika i otworzyła biuro istnieje i wynajętych sporej ptaków psów. Kupiliśmy 156 jednostek w Denver, a także niektóre mniejsze, jak również 202 i 161 w Colorado Springs. Mamy także wiele kupowanych w AZ, TX, CA i OK. W krótkim okresie czasu, byłem zmęczony, ale również poza finansowo.

Oh, btw, w czasie krótszym niż jeden rok, "Weese Finanacial Plaza" budynek został 95% całości, i rzucania off a nice pieniężnych. Dałem mój tata pracy mgr onsite, i umiłował go. Duża firma depozycie, Preferowany Escrow, przeniósł się do budynku i moje pytanie, czy będę sprzedawać akcje go. Jedenaście miesięcy od daty zakupu, Sprzedałem go do 2,2 dolarów Mil! Wziąłem duży notatki, które podzielone z partnerami, przechowywane 30% własności budynku i uzyskał $ 70k prowizji. To był mój pierwszy "Dream Deal".

Jaki był twój najbardziej zajmują?

Mój najtrudniejszy zajmują się stało w 1975 roku, i nigdy nie będę w stanie powielić go ponownie. To było 26 legged wymiany w tym nieruchomości z 4 różnych państw i wielu właścicieli i partnerstwa. Zajęło mi ponad 3 miesiące, dzień i noc, aby ją, ale była ogromnym osiągnięciem. Po raz kolejny, nie był zaangażowany samochód! Jednym z inwestorów nie wystarcza środków pieniężnych na finansowanie nabycia część jego całkowitej. Jest właścicielem 1965 Jaguar XKE Cabrio i oferowała mu do wyrównania jego niedoboru gotówki. Wziąłem samochód jako część mojej komisji. Samochód, weksli i pieniężne otrzymane w zamian za prowizję totaled w bardzo wysokim 6 liczb.

Byłem nominowany do Nieruchomości Exchangor w roku państwa CA go, ale nie wygraliśmy.

Ile zajmuje zrobiłeś w karierze?

Osobiście, moja żona i ja osobiście w posiadaniu ponad 1000 pojedynczych domów rodzinnych. Byłem właścicielem lub partnera w tysiącach mieszkań i kilka budynków biurowych. I nie wiem łączna liczba ofert I've been in zaangażowanych na wysokości mojej kariery miałem 206 inwestorów przed spoczynkiem i niektóre były aż 6 partnerstwa. I prawie kupił von Richthofen Zamek w Denver do życia i seminaria 30 lat temu, ale moją ofertą wszedł w 2nd. To było naprawdę coś.

Czy masz swoje nieruchomości licencji?

Byłem licencjonowanego Broker w Kalifornii i Colorado na początku 70-do 7 lat. Postanowiłem byłem szczęśliwszy bez nadzorowanie sprzedaży ludziom i niech mój licencji wygasa. Istnieją konkretne korzyści są licencjonowane z punktu widzenia Komisji. Istnieją również inne korzyści wynikające z nie licencjonowanym, w mojej opinii.

Jakie jest Twoje skoncentrować (dziedzinie wiedzy)?

I don't think I have jednej dziedzinie wiedzy. I’ve pretty much done it all. Maklerskiego, ani pieniędzy rozpoczynających działalność, zarządzanie nieruchomościami, Foreclosures, totumfacki spółki, zbudowany niestandardowe 44 domów w St George, UT, zrywane 3 obszarach boom na właściwym czasie (so. CA, UT, Casa Grande AZ) i czuć I'm in moje 4. i 5. Obecnie, na południe TX i MS. Byłem oryginalną guru przed TV, i mówił do seminarium, a także Izby Commerces, itd. Kluby Rotary w CA, Mirage Hotel Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix i Tucson, AZ i Rio Grande Valley, TX. Ja również siebie wydał książkę mojego wczesnego nieruchomości doświadczeń pod nazwą "Od dozorca do multimilioner". I've never go oferowane na sprzedaż, lecz uczyniła to dobrowolnie do tych, które zapytał. I've nadal rozwijać i kupić nieruchomości za prawie 40 lat i dłuższej perspektywie niż wielu inwestorów krótkoterminowych lub początkujących.

Czego szukać w inwestycji?

Szukam dobrej inwestycji, które przyniosą korzyści na dłuższą metę. Jestem przede wszystkim kupić i trzymać w długim okresie. Zrobić, kupić i Foreclosures zachować pewne i sprzedawać niektóre z kolei nad pieniądze. Nie jestem taki, który jest diament w zakresie przepływu środków pieniężnych. Myślę, że to obszar, który dla wielu negatywów prawdziwe inwestorów. Brak ulg podatkowych na użytkownika, zwykle starszych przysadzisty właściwości trochę nadziei na uznanie i nie dają dużo amortyzacji. Sugeruję większość nowych inwestorów próbować złamać nawet kupić nieruchomości, i podobnie jak Monopoly, kupić tyle, ile może. Trzymaj je, refinansowanie i kupują więcej. Przechowuj swoje główne zadanie do końca i dochodu budować fundament właściwości pierwsze. Przepływy pieniężne wejdzie jak czynsze wzrost, ale nie ofiary wzrostu opcja na pragnienie środków pieniężnych, aby rozpocząć.

Istnieje zbyt wiele guru głosił tam przepływów pieniężnych oraz "zastąpić pracę z nieruchomości dochodów". Jestem przeciwny tych. Przepływy pieniężne właśnie dzieje się w czasie, ale nie warto rezygnacji nabycia dodatkowych właściwości mających położyć większy dół w celu uzyskania środków pieniężnych.

Istnieją 4 główne korzyści płynące z posiadania nieruchomości:
1. Docenianie
2. Amortyzacja prowadzące do ulg podatkowych
3. Główny zapłacić gotówką
4. Przepływy pieniężne

Wykresy pokazują, że będzie stale # 1 i # 2, są kluczem do stworzenia "PRAWDA bogactwa" w nieruchomości, jak i daleko poza odległość ostatnie 2 w perspektywie krótko-lub długoterminowej.

Jakie są niektóre z największych błędów you've seen wykonane lub wykonane?

Dla mnie był mój największy błąd na emeryturę w wieku 29. I uczynił miliony i stał leniwy na dalsze inwestycje i paszy mechanizm nieruchomości. I powinny były bardziej agresywne w zakresie wymiany i zdobywania więcej nieruchomości zamiast życia w przeszłości. Od 29 lat do 58, byłem głównie emerytów i 6 podniesione moje dzieci.

W wieku 58, i sprostowanie błędu i zaczął ponownie inwestują. W ciągu ostatnich 15 miesięcy, mam zakupione 59 domów, 13 z nich sprzedawane i nadal kupować więcej każdego miesiąca.

Jakiej rady mógłby Pan dać początek inwestor?

Moje rady dla początkujących inwestorów będzie się różnić w zależności od wieku inwestora, dochodu tolerancji ryzyka, cele inwestycji (środków pieniężnych, ulgi podatkowe, emerytury itp.), żony "nastawienie, to wszystko wchodzi w mojej rady. Jestem konserwatywny charakter, choć brałem wielu "ryzyka" przy młodszych. I'd ostrożność apelujemy do nowych inwestorów i chciałbym pytanie wszystkie dane przekazane do inwestora przez sprzedającego! Określić ich motywy, jeśli jakiekolwiek ich rad dla Ciebie. Studia te, które były naprawdę udane. Nie stać się seminarium junkie! I najważniejsze, zawsze mają wyjścia strategii dla inwestycji oraz plan na deszczowe dni. Będzie deszcz!

Jakiej rady mógłby Pan podać inwestorów, biorąc pod uwagę aktualną sytuację gospodarczą i użyczenia środowiska?

• Po pierwsze: Sprawdź i trzyosobowych sprawdzić wszystkie dochody i wydatki na temat własności wam za uwagę. Najczęściej są zawyżone i niedokładne.
• Po drugie: Nie zużycie spoiwa lub mieć wizję tunelu. Istnieje wiele opcji dostępnych w grze nieruchomości.
• Po trzecie: Należy pamiętać, jest więcej pieniędzy dokonane w dół w obu rynkach nieruchomości i giełdzie. Chociaż większość z nich jest pociągnięcie ich głowy z powrotem w ich skorupki, są inteligentne i patrząc wokół!
• Po czwarte: Nikt nigdy nie przyjmują za dobrą opiekę nad swoimi pieniędzmi, jak będzie.

Zawsze znajdzie się wyzwań i zmian w finansowaniu nieruchomości i rynku. Bądź otwarty i gotowy do zmiany w razie potrzeby. Creative finansowania będzie poza wybrany z nie-udany. Poznaj nowe strategie i wprowadzać je w czyn. Nie zakładaj, "To nie może być"! Wręcz przeciwnie. Przyjmuje "To można zrobić", a następnie znaleźć sposób na to.

Czy coś jeszcze chciałbyś podzielić się z nami?

I ma nadzieję, że aby móc dzielić pasję Mam nieruchomości i przekonywać innych do niesamowite rzeczy będzie dla ciebie zrobić. Nigdzie indziej można znaleźć okazję, gdy ktoś (bank) będzie można pożyczkę pieniędzy, aby kupić coś i ktoś inny (najemca) dokona płatności za ciebie. Ostatecznie, będziesz czegoś własnego wolnego i wyraźny, a ponadto będzie miał wartość X kwotę dolarów. I don't know what X będzie, ale będzie więcej niż to, co jest wypłacana, a 1000% zwrotu z zainwestowanych pieniędzy rzeczywistych ze względu na siłę dźwigni.

Poznaj nasze BiggerPockets prowadzi Inwestora Wywiady przez e-mail. Nie możemy zweryfikować informacji zawartych w tych wywiadów i wydrukować w celu stymulowania myślenia i zdrowego dyskusji.

Tagi: flipping, mieszkania, spełniać inwestor, nieruchomości inwestor, bogate weese

Jednym z aspektów jest wielkim mieszkaniu właściciela budynku jest możliwość właściciel zwiększenie wartości w różny sposób. Wszystkie te metody w celu zwiększenia wartości nie będą miały zastosowania do każdego budynku mieszkalnym, jednak chciałbym zaproponować przedsięwzięcie, że nie jest jednym budynku mieszkalnym w każdym stanie w tym kraju, że nie może wykorzystać co najmniej jedną z tych metod w celu stworzenia większej wartości bardzo łatwo. Jeśli porównać tę zdolność do innych inwestycji, takich jak zapasy lub obligacje można naprawdę zaczyna sobie, dlaczego tak wielu fortuny zostały zbudowane przez inwestowanie w nieruchomości wielorodzinnego.

Przymusowa Docenianie - Przymusowa uznanie wszelkie naprawy dokonywane jest na nieruchomości komercyjnej, że "siły" wartość nieruchomości docenić.

Kosmetyczne Naprawy:

Dokonywanie napraw kosmetycznych sprawia, że nieruchomości bardziej atrakcyjne dla potencjalnych najemców, a także utrzymania obecnego najemcy szczęśliwszy. Remonty, które mogą mieć bardzo znaczący wpływ na wygląd obejmują zewnętrzne malowanie ścian, malowanie ścian wewnętrznych, naprawy krajobrazu wokół budynków i zastąpienie wieku, zniszczony i brudne urządzenia.

Podnoszenie Wynajem:

Może to wydaje się oczywisty sposób do wzrostu wartości mieszkania budynku, ale jest naprawdę zaskakujące, jak wiele wynajmu budynków naliczania czynszu, który jest 10% do 20% poniżej stawek rynkowych. Wiele mniejszych budynku mieszkalnym właścicieli nieruchomości, zarządzanie nimi, a zatem łatwiej utrzymać czynsze poniżej rynku zachowują lokatorów. Ta teoria jest błędna, ponieważ w praktyce nie bierze pod uwagę, że zwłaszcza w dzisiejszych czasach, wielu ludzi będzie przenieść z mieszkania z przyczyn nie mających nic wspólnego z czynszu. Na przykład, wielu ludzi przenosiły lepsze możliwości pracy w innym mieście.

Wymiana Utility Wyposażenie:

Jeżeli mieszkanie jest właścicielem budynku płacenia rachunków elektrycznych dla wspólnego obszaru oświetlenia może on zaoszczędzić wiele pieniędzy co miesiąc po prostu zastąpienie wszystkich oświetlenie uchwyty z energooszczędnych żarówek.

Tagi: apartament inwestycji budowlanych, wartość budynku mieszkanie, kupię mieszkanie budynku

Mamy wspaniały wywiadzie dla wszystkich today! Christian Malesic jest stosunkowo nowym członkiem BiggerPockets, ale w tym krótkim czasie, dał sporo się pomóc innym out! Jego wiedza, entuzjazm i energia jest zniewalająca, i pomyślałem, że powinniśmy dowiedzieć się więcej o człowieku. Christian skupia się głównie na zakup i przytrzymaj strategii inwestycyjnej w obszarze Centralnego Pennsylvania.

Poznaj Nieruchomości Investor Christian Malesic

Jak długo można było inwestować w nieruchomości?
Round 1 wzrósł z 1994 do 2002. Round 2 rozpoczęto w 2006 r. i staje się coraz ważniejsza codziennego.

Podczas studiowania elektrotechniki w Lehigh University w Bethlehem, PA, byłem Air Force kadetów z marzenia stają się kariery urzędnika, a wśród mężczyzn. I excelled jako kadet i był lepszy niż średnia studentem inżynierii, szczególnie w dziedzinie cyfrowych systemów i sprzętu komputerowego i oprogramowania, co mnie wysoce pożądane Air Force aktywów. Częściowo z powodu tego, ale głównie ze względu na nasze podobnie myślącymi podejście do życia i przywództwa, z Komendantem kadetów oficerskich wziął mnie pod swoje skrzydła. Dowiedziałem się dużo pod jego opieka; najbardziej odpowiedni do tej dyskusji jest (parafrazując I tutaj):

Zakup domu na każdym stanowisku. Live in it. Wynajem to kiedy Wuj przenosi ci wzdłuż. Twoja najemcy będą spłacać hipoteki.

W pełni planowanych w sprawie realizacji tej strategii na bogactwo moje pierwsze przypisanie do Minot AFB, WP w 1992 roku. Nie było niewiele nic na sprzedaż, nie przedstawiono żadnych nowych konstrukcji, a czynsz był bardzo niski. I wynajęła nice 1 sypialnia domu z przyzwoitą stoczni i dwóch samochodu garaż na około 350 dolarów miesięcznie. I studiował i rozpoczął planowanie następnego zadania.

I mój pierwszy zakup pojedynczego mieszkania rodziny w 1994 r., trzech sypialni z dwoma łaźni na _ akr w podmiejskiej dzielnicy w Palm Bay, FL.

I zachowasz na prawie 10 lat w moim życiu zmieniło. Postanowiłem, że prawie 6 lat w służbie mojego kraju bardziej niż mój obowiązek "i promować siebie do" cywilnej ", aby rozpocząć budowę własnego domu w firmie Harrisburg, PA.

Co przyciągnęło do bycia nieruchomości dla inwestorów?
Mój ojciec - jasne i proste - było moje natchnienie i oboje rodzice są nadal mój największy fanów. Tato spędził wiele godzin uczestniczyć REI seminaria, czytania, a przede wszystkim mówić o inwestowaniu. Miał wielkie plany, że będzie zawierać się dla mnie w wee godzin w nocy, kiedy reszta świata była asleep. Nigdy nie odciąga spustowej. Mimo to, to jest wielki sukces, zwłaszcza, jeśli miary jest edukacja dał swoim synom.

Jesteś pełen etat lub na część etatu inwestora?
Według książki jestem na część etatu inwestora. W chwili pisania tego prowadzimy wynajem 28 sztuk w 14 nieruchomości.

Skąd zacząć inwestowanie?
Round 2 (patrz poprzedni do rundy 1). Mój brat i ja własnych naszej firmy kontraktowania elektrycznych wraz pracy i ściśle codziennego. Mieliśmy badane i dyskutowane od lat, że firma REI byłoby idealne uzupełnienie do naszego elektryczne biznesu.

Co więcej, ponieważ jesteśmy w naszych szefów, moglibyśmy zrobić cokolwiek zarządzającej firmy REI potrzebne, gdy czuliśmy przeniesiona. Tak więc, REI firma nie musi być obsługiwany tylko w wieczorami lub w weekendy, ale za każdym razem, gdy możemy go do pracy dziennej grind. Teraz, że jest to rzeczywistość, zrobić to tak jak planowano. Nawet jeśli są dwie spółki oddzielnej i mój przepływu pracy w ciągu dnia przechodzi przez oba, i obecnie prawie bez zróżnicowania.

Poinformuj nas o swojej pierwszej oferty. . .
Round 2. Mieliśmy spędził rok przygotowania ... rzeczywiście nasze całe życie u podnóża drodzy stary tata. Miałem nauczyli kilku poprzednich lekcji. Zdecydowaliśmy się poważne. Mamy liniowane do finansowania planowanych naszą strategią rehab lub przerobić, rozpoczęto budowę rachunkach dostaw sprzedawców i zacząłem się. Wtedy to się stało ...

Benjamin Franklin: "I ostrzejszego pracy, uzyskać luckier".

Kupiliśmy miasto nieruchomości. Umowa: pół cegły, trzy opowieści dupleksowego do 25000 dolarów. Stary człowiek miał tam przez lata, a jego Pełnomocnictwo teraz się go wspomaga życia. Nie było nadużywane, ale nie zostały utrzymane przez dziesięciolecia albo. Jest potrzebne prace. Właściciel (POA) pozwoliło nam rozpocząć usuwanie człowieka wyrzucić rzeczy przed ugody. Wiedzieliśmy, że jest to ryzykowne, ponieważ może wchodzić poprzez ofertę i chcielibyśmy "straci" wszystkie z pracy zrobiliśmy. Ale panned obecnie.

A sąsiad z dwóch Doors Down zbliżył nas trzy dni przed ugody (nie z własnej nieruchomości jeszcze) z prośbą, jeżeli właścicielem nieruchomości. Niezdecydowanie, odpowiedział, że my byliśmy kupić i przytrzymaj inwestorów i planowanych w sprawie ustalania go i wynajem ją. Chciał wiedzieć, czy my uważamy sprzedaży tak jak są, zatrzymać pracę ASAP, niech jego przyjaciel zobaczyć miejsce w około i godzinę. Wspomniał cenie około $ 50k (pamiętaj mieliśmy wypłacone lub około zapłacić trzy dni $ 25k plus koszty zamknięcia). Długa historia krótkiego, mamy dosłownie wyszedł z zamykającym tabelę do domu trzy dni później do podpisania umowy (oczywiście, nie może podpisać umowę, zanim nawet właścicielem nieruchomości). Mamy wyczyszczone 18500 dolarów na pierwsze zajęcia, a nie tylko kilka godzin czystego obecnie pracy.

Mamy szczęście ... pracowaliśmy lub (w zależności od jeśli obserwowali z zewnątrz lub byli z nami na długie godziny pracy z dala od naszych rodzin, w godzinach wieczornych iw weekendy za tydzień w końcu do nas przygotowane do tego nowego przedsięwzięcia.)

Jakie jest Twoje skoncentrować?
Kup i trzymaj mieszkalnych. Wynajmujemy czyste, aktualizacja, ładne apartamenty do górnej niższej klasy lub niższej klasy średniej ludzi. Często słyszymy perspektywy najemców, że nasze apartamenty są najpiękniejsze one postrzegane w cały czas były one szukasz. Lubimy to. Jesteśmy budowania reputacji i zaczęły sobie markę.

A może wolisz mieszkalnych stronie lub komercyjną stronę inwestowania? Dlaczego?
Mieszkaniowe. Nasze doświadczenie w handlu, jest ograniczona. Mamy nabyła budynek biurowy dla naszych elektrycznych firmy z ogromnym potencjale wzrostu na jeden akr wzdłuż ruchliwej ulicy w wielkim obszarze wzrostu. Inne niż mamy zrobić nic innego niż spacerem od mniej niż pożądane możliwości, choć wciąż ich przeglądu.

Czego szukać w inwestycji?
Jak kupić i trzymać inwestorów, myślimy długoterminowej. Cash Flow jest Królem, ale czasami ... Jesteśmy gotowi do poświęceń środków pieniężnych na "dodaj do inwentaryzacji majątku" (która pieniężnych neutralne lub niewielki pozytywny), jeżeli jest w dobrym kształcie w prawym obszarze geograficznym.

Ile zajmuje zrobiłeś w karierze?
Począwszy od dnia 21 marca 08 - Completed ofert w firmę tylko: 17 kupuje i sprzedaje 3. Dodawanie moje Round 1 nieruchomości i osobiste domach, to skoki lekko do 21 kupuje i sprzedaje 5. Ja nadal newbie, dlatego jestem głęboko zaszczyt być wybrana dla tego Poznaj inwestorskie wywiad.

Czy masz swoje nieruchomości licencji?
I don't. Moja żona nie. Ona stała konsygnatariusza na początku 2007 r. i służy przede wszystkim jednego klienta - mnie. To był / jest nasza strategia. Napisałem o tym w wątku BiggerPockets zatytułowany "Nie Polegaj na pełnomocników, stał się jednym" w Walnym Nieruchomości Inwestycje forum w dniu 12 08 marca. Check it out.

Jakiej rady mógłby Pan dać początek inwestor?
Zrób to! To dosłownie wziął dziesięcioleci dla klanu Malesic wysiąść naszej zbiorowej butts i dostać się tam. Czy nie jak to zrobił, to jak mówię. Dowiedziałem się więcej w pierwszym roku faktycznie jest REI niż dowiedziałem się od wszystkich książek, kaset, fora, spotkania i rozmowy z tatą. Start małe. Nie kupuj 12 lub 7 lub nawet 2. Pobierz jeden i poprzez pracę. Uczyć się. Sprawdź swoje błędy. Chodź tutaj, aby uzyskać poradę. Odzyskaj. Wtedy mój przyjaciel, a potem można przystąpić do własnego świata.

Jaki był twój najbardziej zajmują?
W szkło jest pół-pusty myślenia: każdy zajmuje się trudne. Wiem, że brzmi jak koniec okolice, ale nie znaczy to, jako takie. Każdy zajmuje się temat kontrolowania cały czas stoły. Każdy zajmuje około przypominając wszystkim do wykonywania pracy. Każdy zajmuje około padding suspensu daty, gdy są nieodebrane nie paskudzić transakcji. Musimy zdobyć dobry.

Jest coś, że należy pamiętać, co zajmuje na godziny jedenastej, kiedy robią to wszystko się stało. Jak tylko zajmować się zrobić, umowa jest wykonywana. "My nie może zobaczyć tych ludzi znów po blisko, mówię do naszego zespołu. Staram się nie zawsze to niech się do mnie. Wciąż uśmiech z mojej brodzie posiadaniu wysoka, pobyt zawodowych, zakasać rękawy moje, i dostać się do pracy. So, I guess możesz pomyśleć szkło jest pół-pełna w tym co zrobić deal to dobry interes.

Co Twoim marzeniem zajmują się?
Ofertę, która wykracza gładkie. I podpisania umowy na początku i na końcu dokumentacji (zamknięcie). Każdy inny ma swoje zadania i dostaje zapłacone. Sporządzono oferty. Wygraj dla nas. Wygraj dla kupującego / sprzedającego. Wygraj dla wszystkich ludzie pomagają nam w transakcji. Win - Win - Win. To jest biznes, w stylu amerykańskim (wszystkich zwycięzców, nie przegranymi).

Czy masz jakieś przemyślenia na temat aktualnego stanu rynku nieruchomości i gospodarki?
Na pewno wydaje się, jakby idealne skupu burzy kieruje naszą drogę. Sprzedający i flippers beware! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.