To było związanie się wydarzyć prędzej czy później.

Nieruchomości popiersie 2008 jest ostatecznie mających wpływ na jeden z ostatnich trzymaj outs, New York City.

Manhattan, w szczególności, ale wszystko wydawało immunologiczny do obecnego hipotecznych subprime bałagan głównie zagranicznych, ponieważ kupujący mogli skorzystać z upadających wartości na dolary.

Ale teraz, że nawet pozornie ma bubble burst.

The Real Estate Group w Nowym Jorku informuje, że czynsze w Manhattan ostatniego miesiąca spadła o ponad 7 procent.

W ostatnim czasie czynsze rzeczywiście zszedł na Manhattanie, George Washington był prezesem!

Jednym z powodów, bez wątpienia, jest to, że nawet w Nowym Jorku, znajduje się nieco mniej zapotrzebowania na drogie Condos i spółdzielni pozostawiając wiele na rynku najmu. To przekłada się na niższe ceny.

Zgodnie z Multi-Housing News, istnieją tacy, którzy uważają, że sytuacja w Nowym Jorku będzie pogarszać .. partii.

To cudzyslowow James Hughes, dziekan z Edward J. Bloustein Szkole Planowania i Polityki Publicznej na Rutgers University w obudowie, że "może być dwa razy tak źle, jak w okresie po 1980 nieruchomości bańka.

Jedna plama tutaj ... według Huges, tych, którzy posiadali na swoich nieruchomości cały zeszły popiersie i kolejne ożywienia widząc ich domy, średnio-, dwu wartości.

Witamy na naszym blogu!
Witamy na stronie Nieruchomości Wysłanie z BiggerPockets.com. Nasz blog skupia ekspertów z różnych dziedzin związanych z nieruchomościami w celu zachowania naszych czytelników poinformowany i do prędkości. Niezależnie od tego, czy nieruchomości zawodowych (pożyczkodawcy, Realtor, bankier, itp), inwestorów (mieszkania, flipper, hurtownie, itp.), lub po prostu konsumenta, dzierżawca lub domu zainteresowanych w świecie nieruchomości, ten blog jest miejsce, aby wziąć udział!

Możesz subskrybować nasz kanał RSS, pobierz blogu aktualizacje pocztą e-mail do naszego wolnego liście, lub najlepsze, dołączyć do naszej sieci społecznej wraz z innymi zainteresowanymi 25000 nieruchomości edukacji, dealmaking, tworzenie sieci oraz marketingu.

Tagi: Manhattan, New York City, nieruchomości, wynajem, Rutgers University

Dzień Dziękczynienia to czas, gdy ludzie będą roku tradycyjnie wstrzymać i odzwierciedlać i dziękuję za ich szczęście. Dla mnie jest to stosunkowo łatwe, ponieważ mam tak wiele do wdzięczni za. Wielu ludzi nie są tak szczęśliwy, niektóre ofiarą okoliczności i inni ponoszą konsekwencje złych wyborów, że w ich życiu. Jednakże istnieje wiele, które zostały pobłogosławieni szczęście jeszcze nie wydają się zrealizować lub appreciate it.

Wydaje się być nienasycony apetyt na wieści o sławnych źle zachowujących się i zaczyna w kłopoty. W mediach jest zbyt zadowolony z tej paszy głodu. Istnieje wiele opowieści o zepsuty BRaTS którego głównym roszczenia do sławy jest wypadek urodzenia, ich rodzice byli bogaci i sławny. Gdzie jest Paryż Imprezy w ten weekend? Czy Lindsay powrotem rehab? Czy gwiazdy muzyki pop ich ogolił głowę, molested dzieci lub umieścić swoje własne dzieci na niebezpieczeństwo? Jest to najważniejszy news dnia? Jest to absolutnie obrzydliwy.

Dla mnie jedne z najbardziej rozczarowujące dane w oczach społeczeństwa zostały zawodowych sportowców. Dla pokolenia dzieci i dorośli mają wyglądała podobnie do tych sportowców w roli modeli. Nie zawsze były pewne, że sportowcy wystawiał jeden niesmaczny strony, ale ostatnio nie wydaje się być w obfitości prima donnas którzy zdają się sądzić, że ich umiejętności najwyższej na gry im carte blanche poza nią.

Baseball home run króla Barry Bonds, dawno temu skazany przez sąd w opinii publicznej, został oskarżony o krzywoprzysięstwo opłat. Baseball jest w środku steroidem skandalu z udziałem nieznanej liczby gwiazd, które używały narkotyków w celu zwiększenia ich skuteczności. Roger Goodell, nowy komisarz NFL, wprowadza nowe prowadzenia polityki w odpowiedzi na kilka skandali, które rocked sportu. Adam "Pacman" Jones był zaangażowany w wiele poza dziedzinie incydentów, który zakończył się jego winnym zarzutu obciążeń wynikających z fotografowania incydent w Las Vegas Strip Club że zostawił człowiek sparaliżowany. Tank Johnson, dawniej z Chicago Bears, został zawieszony na broń podobne zdarzenia. Czasami wydawało się, że tak wielu użytkowników z Cincinnati Bengals został aresztowany, że trudno jest Fielding zespół w ogóle. Track star Marion Jones pled winny krzywoprzysięstwa do opłat, które skutecznie zakończył karierę. Były bokserski mistrz wagi ciężkiej, Mike Tyson, jest w tarapatach ponownie aresztowany po narkotyki na opłaty. Po ponad 300 milionów dolarów w jego karierze, Tyson jest praktycznie upadłości. Nie zapomnij OJ Simpsona, jest w tarapatach ponownie. Choć może to wyglądać jak ponownie, staje wobec procesu w Las Vegas na porwanie, rozbój i broni opłat. To nie wydaje się do końca.

Być rzetelne, istnieje wiele profesjonalnych sportowców, którzy nie zaległych rzeczy dla społeczności. Wiele gwiazdki mają fundacje charytatywne i uczestniczyć w wielu Warto stara. Huragan Katrina wydobył najlepsze w wielu z nich, w tym ilość koszykówki LeBron James z Cleveland Cavaliers i Dwayne Wade z Miami Heat. Baseball Hall of Famer, Roberto Clemente, został zabity w Sylwester katastrofie lotniczej w 1972 roku powrót jednoczesnym zapewnieniu pomocy dla ofiar trzęsienia ziemi w Nikaragui. Czy Słyszeliśmy jego wysiłków humanitarnych, gdyby nie został zabity? Po prostu wydaje się, że wszystkie negatywne wiadomości panuje w mediach i że ma upodobanie do zgłaszania wszystkich tych opowieści, że społeczeństwo nie może uzyskać dość

Co to wszystko ma wspólnego z nieruchomościami? Cieszę się, że pytasz! W ubiegłym tygodniu I podróżował do Nowego Jorku na wesele. Przed wyjazdem do Las Vegas miałem mieszkał w regionie całe moje życie i muszę utrzymać zainteresowanie w dziedzinie, w szczególności w sprawach dotyczących nieruchomości. Podczas pobytu w NY, usłyszałem o nieruchomości spółki o nazwie Omni Nowym Jorku, LLC (www.onyllc.com), która specjalizuje się w nabywaniu i rehabilitacji wewnątrz miasta apartament budynków. Bycie rehabber byłem oczywiście zainteresowani tym, co oni uczynili, ale więcej usłyszałem bardziej byłem w ich historii.

Nowy Jork ma skrajnego braku wynajmu mieszkań, w znacznej części czynszu kontrolowane, i jako takie wielu właścicieli budynków nie są motywowane do utrzymania budynków w dobrym stanie. Wiele budynków, aby zapewnić mieszkania dla lokatorów o niskich dochodach są finansowane przez rząd federalny za pośrednictwem sekcji 8 program i są zobowiązane do utrzymania budynków do pewnego standardu. Jednak wielu właścicieli budynku weźmie dotacji bez konieczności wykonywania konserwacji, które powodują pogorszenie właściwości i ostatecznie prowadzi do utraty informacji na temat pomocy rządowej.

To tam znajduje się w Omni, będą te awaryjną zakupu nieruchomości z zamiarem ich rehabbing. Podstawowym celem firmy jest, aby nie kupować budynki i uzyskać najemców obecnie, dzięki czemu mogą one ich naprawy i szybki zysk. Co robią jest dostosowanie jednostek do zaakceptowania norm, pozostawiając najemców pozostać w miejscu. Pomaga to zapewnić wiele potrzebnych mieszkań dla osób o niskich dochodach obywateli Nowego Jorku.

Mimo to jest bardzo sensowne cel, zrobione moją uwagę to, co było jednym z najważniejszych osób w projekcie. Firma została założona współfinansowania przez byłego Baseball All-Star Mo Vaughn. Jako jeden z czołowych sluggers swojej epoki, Vaughn miliony zarobione w trakcie swojej kariery. Byłoby bardzo łatwo go usiądź i ciesz się jego czas na emeryturę, zamiast wybrał do zaangażowania się w projekt, który pozwala na powrót do jednej z wspólnot grał cala

Gdyby Mo Vaughn został aresztowany za udział w narkotyków lub pobicie swojej żony lub wyzyskiwanie dzieci miałaby całej wiadomości. Ale on tu robi coś wielkiego znaczenia i nikt nie ogłoszeń lub nawet wydaje opieki. Jak wielu innych sportowców, gwiazdą filmową lub inne gwiazdy wpłacania składek, które wykraczają niezauważona? Odpowiedź jest nabiedować, może nadszedł czas zrobiliśmy ogłoszenia o ich wysiłki gloating zamiast za każdym razem jeden z nich staje się w kłopoty.

Mo Vaughn rozumie znaczenia dziękując za to, co ma iz powrotem do społeczności, które pomogły mu to zapracować. Czy my? Ten sezon Dziękczynienia Pamiętajmy aby wdzieczni za to, co mamy i oddać gdzie możemy.

Nigdy w dziedzinie ludzkich konfliktów było tak wiele zaciągniętego przez tak wiele tak nielicznym. - Winston Churchill (mówiąc w Royal Air Force po bitwie o Anglię)

Tagi: Mo Vaughn, New York, New York Nieruchomości, Omni Nowym Jorku, rehabber, Rehabbing

Nie jest krajem, gdzie normalnym fizyki nieruchomości nie posiada kołysać; miejsce tak szczególne, którzy tam mieszkają są pozornie inokulowanych od codziennych trosk jedynie ludzmi.

Obudowa bubble burst maja; kredytowej maja schrupać; hipotecznych branży może tak daleko na południe, że Boliwia będzie zbliżona na Biegun Północny. A jednak, w tym specjalne wyspy te charmed poprzez szczęścia, wytrwałości i rodziny fortunę można pójść o ich życiu, ale wszystkie niepomny na klęski na świat zewnętrzny.

Ta wyspa jest oczywiście Manhattan. (Chodź się ludzie, to nie myślisz, że było mówić o Kubie, ty? Tylko Michael Moore byłoby sądzić, że!)

W trochę zaniżeniem godne Pentagon sprawozdawczości ofiar wojny irackiej, starszy brokerów powiedzieć Manhattan jest "własnego gospodarstwa", mówi The Real Deal, która śledzi takie rzeczy.

W rzeczywistości, mówi Real Deal artykułu Manhattan jest "dowodzi jego wyjątkowy charakter ponownie".

Duhh. Well, yeah! Co jeszcze będzie to zrobić? Manhattan jest, jak w niedzielę "New York Timesa" ogłosił w swoim niedziela sekcji czasopisma ", gdzie haves żyć!" Każdy inny prawdopodobnie mieszka w Newark lub miejsca jeszcze z Oz.

Weźmy tylko jeden przykład: Według "Times", w obszarze od 56-cia do 59-ci pomiędzy Madison i Park, średnie dochody gospodarstw domowych wzrosły prawie 700 (to siedemset) procent w latach 1980 i 2000. "Uważam, że może utrzymać ceny nieruchomości wysoka?

Nawet Harlem jest "specjalny". Według Realty Times "," Harlem jest nadal szerzy z możliwości inwestycyjne ", a cytuje jeden nieruchomości komercyjnych agent jako że Harlem's" rentowność nie poniósł znacznie ... "

Jest to nie tylko możliwe, ale prawdopodobieństwo, można szpiegować 18 lat emerge z Gleaming 5 milionów dolarów z jedną sypialnią condo w dawnej dzielnicy-Meat Packing teraz "w miejsce", aby żyć i grać w Manhattan do poniżej 40 tłum -zapewniającym jego nowej siedziby uprzejmości albo bogatych rodziców lub zagranicznych pieniędzy lub obu. Po tym wszystkim, nie ma wielu w wieku 18 lat, którzy mogą sobie pozwolić na 5 milionów dolarów Condos na własny tani.

Dla nieruchomości, deweloperzy, to jest wielki. Niedobór środków pieniężnych i kredytów w nadęty klientów linii Manhattan właściwości. Oczywiście, to nie mają tendencję do kierowania się kosztów dla tych, którzy faktycznie mieszkają na Ziemi, w przeciwieństwie do pływających powyżej. Nie ma znaczenia, chociaż. Istotne jest, Manhattan, w momencie, jak żadne inne miejsce w Stanach Zjednoczonych na ten charmed isle, jabłka wchodzą w górę raz w oderwaniu od drzewa, woda płynie pod górę do zaskoczyć nie jednego i oczekiwania wszystkich, a hipotecznych / mieszkaniowych / kredytu "kryzys" jest niczym więcej niż burp, dla których trochę Alka Seltzer będzie wszystko w porządku.

Jeśli chodzi o Brooklyn - Don't get me started.

Tagi: Harlem, Harlem nieruchomości, manhattan, manhattan nieruchomości, New York City, New York Nieruchomości, nyc, nieruchomości

Wcześniej dziś przeczytać dyskusję o kimś w Nowym Jorku, który szuka nabywców agenta nieruchomości, aby pomóc im znaleźć kooperatywa. W ich poszukiwania, nie znaleziono nieruchomości, którzy zgodzili się im pomóc, ale wymagane 495 dolarów góry do pracy z nim. I, podobnie jak wiele innych osób, zapytałem o to, był w broń o płatność w dół, i postanowił zrobić kilka domowych, aby dowiedzieć się, czy to była rzeczywiście "koszerne".

Moja pierwsza myśl była o kontakt z lokalnym pokładzie Realtors i dostał w kontakcie z Manhattan Zarząd Realtors. Nikt nie był w stanie mi powiedzieć czy to rzeczywiście było legalne, ale zalecane skontaktować się z Krajowym Związkiem Realtors (NAR). Zadzwoniłem do góry NAR i poprosiła kilka osób o tej sytuacji. Znowu, nie jedna osoba była w stanie pomóc mnie. Zdziwieni, zapytałem, kto może wiedzieć, jakie prawo / przepisy były w tej sytuacji, i powiedział o kontakt z Państwem pokładzie. Jak zajęty trochę Pszczoła, zadzwoniłam z New York State Board of Realtors i tego samego śledztwa, jakie stwarza im po mojej misadventures wzywając inne deski i zaczyna nigdzie. What did I find out?

NIC!

"Niestety, nie ma tutaj kto może odpowiedzieć na pytanie:" Powiedziano mi. Osoba, która znała odpowiedzi nie będzie, dopóki w poniedziałek, ale mogę spróbować swojego adresu e-mail i być może mógłby mi pomóc w zdalnej kontroli to on szansę.

Zasadniczo, odkryłem, że istnieje jedna osoba w całym Nowym Jorku / National Association of Realtors systemu kto wie, jeśli jest dobrze za to zachowanie opłaty. Czy tylko mnie, czy jest to, że tylko naprawdę trudno zrozumieć? The National Association of Realtors jest wielkim potworem, ale lobby rząd USA ma ogromny budżet na marketing i jest motorem napędowym w świecie biznesu i nieruchomości, ale jeden człowiek posiada klucz do tajnych informacji!

I doświadczonych gniew jest Realtor pierwszej ręki na kilka lat, podczas gdy w Kalifornii. W celu czerpania (moim zdaniem) wyłącznie z korzyścią przystąpienia do tej grupy, dostęp do MLS, musiałem skakać przez obręcze, wydać małą fortunę, i dołączyć wielu lokalnych zarządach Realtors. To był wyjątkowo frustrujące proces!

Ja stoję baffled przez sytuacji, i zastanawiam się jak to jest, że istnieje nie tylko jeden jedyny w organizacji, która może odebrać tę tajemnicę.

Kilka dni zdał w 2007 r. i znajduje się kilka opowiadań Myślę, że warto zobaczyć. Baw się dobrze!

• Manhattan rynku nieruchomości pozostaje silny
  The Manhattan rynek INCREDIBLE! "Średnia cena mieszkania na Manhattanie wzrosły do ponad 1,14 milionów dolar w czwartym kwartale ubiegłego roku, aż 5 procent w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej, zgodnie z dwóch sprawozdań zwolnione środę." Oprócz ", średnia cena za stopę kwadratową w Manhattan wzrosła do 1050 dolar, uzupełniając 979 dolarów w czwartym kwartale roku temu i ustawienie nowego wysokie. "WOW!
• Budownictwo mieszkaniowe w działalności dips wchodzi nagrywanie ósmego prostej miesięcy
  "Mieszkalnictwo został w tym roku spadać po dłuższym boom, który był Fueled By najniższej stawki hipotecznych w ponad czterech dekad. Niemniej jednak, że boom wywołał zwiększone spekulacji prowadzenia domu ceny gwałtownie w wielu częściach kraju. "
• 2007 prognozowany jest Słabe Nieruchomości roku w Kalifornii.
• Subprime pożyczkodawcy implozji: zły znak na rynku mieszkaniowym
• Foreclosures rakieta w 2006 r. zgodnie z Domyślna Research. To nic nowego, ale jest kilka rzeczy w sprawozdaniu, które warto przeczytać.
• "The Beginning Of The Domino" W Kalifornii
  Spojrzenie na rynek, jak Kalifornia jest żebranie obalenie (skompilowane z różnych źródeł informacji).

Tagi: budownictwo, nieruchomości, spacery, Nieruchomości, mieszkania, manhattan, rynku, na, ceny realne wydatki, rynek, USA

Artykuł w niedzielnej wydania "New York Times" ( "A House Divided: niegrzeczny Wojna na ^III E. 73 Street," 10 grudzień 2006) opisuje spór między wynajmującym i niezadowolony najemca w Tony brownstone Upper East Side w New York City. bitwy A tak zawsze jest ktoś w przypadku słowo przeciw, ale jeśli przeczytaniu artykułu, łatwiej jest rozszyfrować, kto jest zły, że tak powiem.

Pan Pavia, właściciela, wynajmowane kilku piętrach jego luksusowy brownstone kilku najemców. Wraz przyszedł pan Couri najemca. Pan Couri zaczął mieć problemy z longtime najemca, a gay projektantami, którzy żyli przed nim, skargę na dźwięki, muzykę i Imprezy. Posłał projektanta listów zacytowanie "leży ... późno pm homoseksualnych eskapady", i zagroził mu wstyd piśmie do wnętrza agencje i czasopism.

Projektantami, którzy nigdy nie mieli problemów z innymi lokatorami lub przed Panem Pavia, przenosi obecnie. Pan Pavia ostatecznie pozwać pana Couri na odrażający i napastliwych problem, i pan Couri countersued przez jego właściciela, że odmówił ujawnienia wynajem ustabilizowany status budynku.

W artykule, jednak mówi, że pan Couri, którzy sukienki impeccably w 3-garnitur, ma historii pozwania osób (prawie 150 razy od 1972). On również ma się do winy w przeszłości defrauding banku. Jeśli pan . Pavia uczynił tle sprawdzić na niego, problemy mogły być zapobiec.

Mamy też pewne problemy z lokatorami. Lat temu, gdy mój mąż chce wynająć mu mieszkania, jego przyjaciel, który pracował w teatrze wprowadził do niego młody człowiek, który był aktorem. I nawet spotkał się z facetem, on był ładny, przystojny, nieco roztrzęsiony może, ale wydawało się, jak miły facet. Ale roztrzęsiony była częścią powinniśmy koncentrować się na. On okazał się crack addict. szczęście jego rodziny zintensyfikować i przeniósł go tak nie mieliśmy do rozpoczęcia postępowania eksmisji.

Jeśli osobiście poznać potencjalnych najemców oraz, w tle sprawdzić potencjalnego najemcy powinno być wykonywane. A sprawdzić historię kredytową i najemców kontroli agencji można zrobić łatwo i należy zrobić nawet wtedy, gdy lokator ma skierowania, jak nasze nie. Aby uzyskać więcej informacji, zapoznaj się na nieruchomości, co powinni wiedzieć z FTC.

Tagi: biggerpockets, miasto sporu Wschodzie, właścicielami, Nowy lokator, Side, najemców, Górna, York

Życie w Nowym Jorku może być dziwne doświadczenia. Twoje życie jako dosłownie nikt nie może się z życia bogatych i sławnych. To prawdopodobnie takie same wszędzie, ale ze względu na gęstość zaludnienia miasta (8 milionów crammed na 5 gmin) oraz jego stężenie gwiazd, może czuć się bardziej intensywne. Na przykład, dziecko może równie dobrze chodzić do szkoły z dziećmi sławnych rodziców. Istnieje wstrząs uzyskać od patrzenia na szkołę i katalog widząc ich adresy i numerów telefonów na liście, tak po prostu.

Przyznam, że jestem jedną z tych osób, które popadły uncool bardzo podekscytowany widząc gwiazd. Ale ponieważ w Nowym Jorku, nie jest on do opieki lub aktu jak ty nawet nie wiesz, staram się nie gapić twarde z otwartą ustach. Czasami jesteś nieoczekiwanie zaproponował spojrzenie na swoje życie. Kilka lat temu, mój mąż i udałem się do mieszkania na Wschodzie 60, pomiędzy Madison i Fifth aleje. To było w miłym, przedwojenny pieszo-up i pośrednika sprzedającego powiedział nonszalancko, "Elle Macpherson mieszka tutaj." Ale trudno było ominąć, jej zdjęcia były w całym mieszkaniu. otworzyliśmy szafy i jej buty wydawała niezwykle ogromne. Po wszystkim, jest ona wysoka kobieta, i drogi startowej w tym modelu. razie, mieszkanie wydawało się dość zwyczajne. Wystąpił dziecka wysokie krzesła w kuchni, zabawki leżące wokół, a nawet ręczniki z Ritz Carlton Hotel wiszą w jej łazience. Było dobrze wiem, że nawet gwiazdy podkradać przedmioty z hoteli, podobnie jak my.

Na Górnym East Side, to przede wszystkim okolic celebs, które są obecnie i ok.. Prawie co drugi rano, widzę Deborah Roberts, TV reporter i Al roker żony, biorąc ich córki do szkoły. Inni I napotykają wiele Phoebe Cates i obejmują Woody Allen (i Soon-Yi).

Niektóre rodzaje zwykle faworyzuje niektórych okolic. Mężów z NY Yankees, na przykład, wydaje się, że wszystkie żywe we wschodnim obszarze Midtown, w 59 ^th Street do 46 ^th Street zasięgu. Czy A-Rod, Bobby Abreu, Johnny Damon , Derek Jeter i Hideki Matsui wszystkie używają tego samego pośrednika? Wyjątkiem jest Jason Giambi, która mieszka na E. 77 ^th Street (w budynku także spojrzał na!) Poza tym, jestem dumny, że mogę żyć w samym budynku, jak Derek Jeter, gdy był rekrut (a nie jak Megabucks jest uczynienie dzisiaj).

Ale naprawdę dzieje okolicy jest centrum. Śródmieście zawsze bardziej pretensjonalnymi wibracje, i to, gdzie znajdziesz najwyższe stężenie gwiazd. W ostatnich latach, jest więcej notables podnoszenie rodzin tam, jak Sarah Jessica Parker i Matthew Broderick , Richard Gere, David Bowie i Iman i Julianne Moore, nadając mu bardziej przyziemny, dzieciaku przyjazna aura. Śródmieście certifiably jest gorąca, a nawet Uptown błękitną krew typów ruchu w dół. W celebrities "wpływ na nieruchomości jeszcze bardziej widoczne w Brooklynie. To, że Heath Ledger pojedynczej handedly podniesione wartości nieruchomości na ulicy w skromnym Boerum Hill obszar Brooklyn, gdzie mieszka z aktorką Michelle Williams. Jego sąsiadami są Jennifer Connolly i Paul Bettany.

Jeśli chcesz sprawdzić, kto mieszka w Nowym Jorku, gdzie znajduje się Star Mapa, courtesy of New York Magazine, który mówi, że miasto przyciąga coraz więcej gwiazd niż poprzednio ( "Notatki o Nowym Jorku Celebrity zarażenia", 14 sierpnia, 2006). Wydaje się być prawdziwe, i że prawdopodobnie dobra wiadomość dla właścicieli nieruchomości i gawkers podobne.

podróżujących do Nowego Jorku i jego okolic