Conheça os Investidores: Entrevista com Investidores Imobiliários, Proprietário e Rehabber Connie Brzowski

Foi um tempo que temos partilhado um dos nossos perfis investidor com todos. . . Estou animado para dizer que esta é uma valeu a pena esperar!

Connie Brzowski, em breve a ser um contribuinte BiggerPockets aqui no blog, tem algumas incrível visão partilhada com todos nós, na sua entrevista. Um relativamente novo investidor / proprietário / rehabber fora do Oriente Texas - Connie provou que qualquer um pode se tornar bem sucedido no investimento imobiliário, se ponha a sua mente e energia para isso. Ela tem desenvolvido o seu próprio plano e sistemas através de tentativa e erro, o que irá ajudá-la a continuar a fazer o dinheiro que outros podem falhar.

Todo mundo. . . obter algumas dicas e grande. . . .

Conheça Imobilíaria Investidores Connie Brzowski

Há quanto tempo está investindo em imóveis?
Quase 4 anos. Estamos organizados e nossa empresa iniciou cerca de um ano antes, mas estamos fechados em nossa primeira propriedade em novembro de 2004.

O que atraiu você a se tornar um investidor imobiliário?
Meu pai amava casas antigas e desde a hora que eu era apenas um pequeno rebento, ele me levava junto para olhar perspectivas. Esse tipo de coisa varas com você. Construção pai trabalhou para pagar as contas, mas ele remodelou casas de mais dinheiro. Agora eu acho que eles chamam de "salto" - mais barato comprar uma casa, remodelação, vender para os lucros e passar à próxima despejo. É movido a cada 2-3 anos e meu pai gastou todos os sobressalentes minutos olhando para o próximo lugar. Eu nunca poderia balançar um martelo, mas tenho muito bom em detectar o que necessário, que fixa

Meu marido trabalha em tempo integral na indústria petro-químicos e começamos a perceber, não houve tal coisa como segurança no trabalho. Ele trabalha com uma rotação turnos de 7 dias de duração cada mês mudança que lhe dá blocos de tempo para dedicar a projectos. Tínhamos 20 + anos de reparação, remodelação e reabilitação tanto experiência trabalhando com meu pai e os seus diversos projectos e as nossas próprias casas. Para cerca de 10 anos, meu marido fez extra de trabalho a tempo parcial casa fazendo reparações e remodelação. Quando nós decidimos começar a investir, imobiliário, com ênfase na rehabbing foi uma escolha natural. E ele se encaixa perfeitamente com os nossos curto e longo prazo metas financeiras.

Eu cuido do negócio-fim à procura de casas, executando os números, fazer ofertas, movimentação inquilinos e mantendo os livros. Ele lida com os contratantes, que alguns dos trabalhos rehab e assusta os inquilinos boba quando necessário. Na verdade, É um fantástico um senhorio-natural. Ele é particularmente bom na fase inicial de leitura através da locação-você deveria ir ouvi-lo durante o final de taxa cláusula!

Você é um tempo inteiro ou a tempo parcial investidor?
Tempo parcial, embora I'm pretty certeza aquela pergunta capciosa. . .

Como você começar a investir?
Passamos 3 anos a sair da dívida e do aprendizado sobre bens imóveis. Visitei fóruns, perguntas, ler artigos e gasta muito mais do que eu gostaria de admitir, em livros. Durante esse tempo, eu também se tornou um perito em nosso mercado local e estabelecer relações com um agente imobiliário, hipoteca corretor, advogado, contabilista e as pessoas em nosso banco local.

Eu aprendi a trabalhar uma calculadora financeira e compulsivamente correu os números em cada casa, que entrou no mercado até que eu sabia que o preço que seria necessário pagar para fazer um lucro. Por diversão, eu ia escrever até imaginários oferece a todos os tipos de financiamento criativo. Toda semana, eu faça uma lista de casas para alugar a partir do papel e por unidade para obter uma idéia para a taxa de mercado para cada bairro.

Um dia, uma casa finalmente entrou no mercado em uma boa vizinhança que fazia sentido. Por causa de todos os trabalhos de casa, não houve qualquer hesitação, que escreveu a oferta, sem olhar para trás.

Conte-nos sobre seu primeiro contrato. . .
Nossa primeira rehab 3/2/2 foi um tijolo, 1500 + sq ft única casa em uma excelente escola distrito listado por US $ 100K. O local foi um dump completo rasgar-se, todo o caminho para o sheetrock. Oferecemos $ 83k eo proprietário aceite sem contrariar. (Nós aprendemos a fechar duas ofertas que chegaram no mesmo dia ea nossa mais elevada foi de US $ 500.) O plano de reabilitação da casa foi-nos a poupar dinheiro, então renda de US $ 1100/month.

Comprámos 80/20 com financiamento e pagamento com cartões de crédito, para reparações e Home Depot, Lowes ambos foram oferecendo 12 meses, sem juros, sem pagamentos. Estamos destinados a ter a casa reavaliado e refinanciar a pagar os cartões. Não muito trabalho por ali.

Nosso principal residência foi destruída por uma tempestade no dia a seguir a casa foi concluída. Amigos apareceu com um cavalo reboque e se mudou para nós esta pequena jóia sobre Memorial Day fim de semana de 2005. Nós vivíamos há 18 meses e refinanciados com proprietário ocupante financiamento, que baixou a nota mensal de $ 100 +. Agora, as rendas de US $ 1150/month e tem cash flow positivo de US $ 400/month. Recentemente, é avaliado por US $ 130k e estamos abertos a $ 30k HELOC que usamos para fazer ofertas em dinheiro em pequenas casas.

Quais são alguns dos maiores erros que você fez ou visto outros fazem?
Fomos muito felizes, mas temos também foi cauteloso e movido lenta. O nosso maior equívoco é pensar que poderíamos poupar dinheiro, fazendo todo o trabalho ... nós esquecemos aqueles desagradável exploração custos-hipoteca pagamentos, maiores taxas de seguro para casas vazias, os pagamentos por cartões de crédito e perdeu meses de aluguel. O dia nós percebemos que poderíamos ter contratado fora do trabalho e transformou o local em torno de uma fração do tempo (e guardado um pacote no processo), foi um grande dia. Mudou tudo.

Vemos novos investidores, que eu aprendi sobre imobiliário em geral, mas não tenham tido tempo suficiente para entender completamente seu mercado local. Além disso, ficamos fora de estado investidores que está seduzido pelos nossos preços, sem ter em conta as maiores despesas operacionais. Vivemos em uma área com muito alto propriedade impostos e taxas furacão-influenciada seguro. Se você não conta para isso, você pode ir de cabeça para baixo rápido.

Qual é o seu investimento foco (área de especialização)?
A única coisa que eu sou um perito no local é o nosso mercado. Caso contrário, estou apenas a tentar aprender como toda a gente. Nós loja para uma única família casas, corrigi-las para cima e alugá-los para fora. Nossa meta é ter 20 SFH, com metade dos créditos hipotecários liquidado no momento em que o mister aposentar.

O que você procurar em um investimento?
Olhamos para baixo casas com bons ossos estável em bairros. Big correções não incomodar-nos, enquanto os números fazem sentido, we've got um grande empreiteiro. Para alcançar nosso objetivo atual, queremos $ 250 ou mais cash flow positivo de cada unidade com tão pouco do nosso próprio dinheiro no negócio possível.

Quantas ofertas que você fez até agora?
Três. Passamos quase um ano procurando cada um. No futuro, eu realmente gostaria de acelerar as coisas! Actualmente, temos quatro unidades-3 casas de aluguer e uma garagem apartamento.

Você tem o seu imóvel licença?
No -

Que conselhos você daria início a um investidor?
Seja honesto, mantenha sua palavra e guarda o seu bom nome, mesmo que você custos. No final, é que vale mais do que os poucos dólares extras no banco você pode ganhar a curto prazo.

Esteja disposto a trabalhar para nada para aprender o negócio. Ajudar os outros e outros irão retribuir o favor. Seja generoso, a espécie, controlar o seu temperamento, agir como um profissional. Não pretendo ser alguém que você não está, mas não quer vender-te curto.

Às vezes as pessoas esquecem o quão importante é a integridade, mas aqueles que fazem negócios com a necessidade de saber que você está confiável. Quando a confiança é estabelecida, oportunidades mar a pé até a frente e dança o maranga ... você não tem que ir mendicidade.

Em outra nota, têm os seus sistemas em vigor antes do tempo. Configure o seu escritório, seus livros, colocar o seu arrendamento em conjunto, linha de financiamento. Desenvolver relacionamentos com profissionais de confiança. Leve-os para almoçar, dar-lhes o seu cartão, fale sobre os seus filhos, não perdem seu tempo.

Qual foi o seu mais difícil tratar?
Comprámos a segunda casa antes rehab sobre a primeira foi concluída. No último minuto, para além do financiamento caiu, porque alguém de outro Estado decidiu a casa estava em uma zona comercial. Nós mudou para um local hipoteca corretor negócio decorreu sem problemas e os de lá.

Qual seria o seu sonho se tratar?
Um pacote de lidar 10/20 lares de um investidor que aposenta da mendicância para financiar proprietário.

Há mais alguma coisa que você gostaria de compartilhar com o resto de nós?
Algumas pessoas falam sobre o investimento imobiliário como o seu palpite de leitura de alguns livros, dizem que a magia palavras (eu sou um vencedor! Eu posso fazer isso!) E salto para a grande incógnita.

Imobiliária é um negócio. Ninguém no seu perfeito juízo iria abrir uma pizza parlor seca ou limpeza com tão pouca preparação e pesquisa de mercado, uma vez que alguns dão imobiliário.

Dito isto, acredito firmemente praticamente qualquer pessoa pode criar riqueza e segurança financeira se eles estão dispostos a fazer o seu trabalho de casa.

Nota: Connie pode ser alcançado através de seu blog encontrado em: http://www.conniebrz.com

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