Avaliando Distressed Debt Oportunidades

Todos compreendemos a filosofia fundamental que geralmente impulsiona vencedora investindo (ou pelo menos eu espero que todos nós): "baixo comprar, vender elevado". Bem, imobiliário está ficando muito "baixa" em toda a bordo destes dias. A bilionária questão, evidentemente, é: será que esta "baixa" o "baixo"? Nós vamos ter que deixar essa questão para outro blog que eu não tenho nenhuma idéia, nem ninguém. Mas, dado que a imobiliária atua em um mercado imperfeito (aí reside a oportunidade), as chances são de que todos os actuais "baixo imobiliário" tem algum tipo de perigo associado a ele (ou pessoais e / ou dívida impulsionado perigo). Este blog vai incidir sobre a apreciação da dívida angustiado oportunidade.

Como consultores diligência, we're pediu tempo para avaliar todas as ofertas com algum tipo de dívida angustiado associação. Há aqueles, como Mateus Landau, que falou recentemente na iGlobal do Fórum imobiliário private equity cimeira em Nova Iorque, que acreditam que o plano do governo de recompra incomodado imobiliários relacionados com activos de instituições financeiras, é provável "a fazer para descoberta preço do mercado e prestar um preço mínimo, ou piso, para os preços dos activos ". Landau notar que Lehman Brothers, por exemplo, "fez um bom apelo de não vender os seus imóveis na base de activos muito íngremes descontos, considerando que o governo poderia pagar mais para o património".

Ok, estou seguinte você. Isso faz sentido. Mas o que acontece com o seguinte?
Desde a Nacional Imóveis Investidores Online

Na realidade, o alívio incomodado activo programa (Tarp) poderia ainda contribuir para uma pressão ascendente sobre os preços, Landau acredita. Quanto ao eventual risco de compra demasiado cedo no ciclo e na falta a bons negócios, ele observou que é sempre difícil de tempo, o mercado perfeitamente e os investidores têm de comprar, sempre que se sentir confortável e deixar espaço no caso as coisas não vão direito.

Uau, isso não é muito útil. Isso é como dizer: "ei, fazer sua devida diligência". Sim, eu sei que, muito obrigado. Mas, como?!? Que coisas específicas que eu preciso saber falar, esteja atento para quando se trata de um angustiado dívida oportunidade? Eu vou chegar ao que, em um minuto, mas aqui está mais informações sobre o estado actual da dívida angustiado oportunidade ...

Jeff Gronning, com uma gestão responsável principal Normandia Imobilíaria Parceiros, concorda que o programa do governo faz preço de descoberta e poderia fornecer alguma orientação para um mercado cauteloso em que todos está à espera de um fundo. Mesmo assim, ele diz, "O problema é muito maior do que aquilo que é projetado para lidar com Tarp," o que significa que, até que haja algum tipo de catalisador, as pessoas não vão comprar.

Thomas Deane, chefe de operações estruturadas e especiais activos no Wachovia Securities, notou que considerar o problema é baseado em milhares de milhões de dólares em ativos, não haverá uma bottoming fora até o primeiro ou segundo trimestre de 2010. "Muita coisa tem de sair pela porta", de acordo com Deane. Deane viu um grande número de compradores puxar para trás, pois não quero comprar ao preço errado. "Ninguém vai ligar para o fundo. Fazer a análise da sensibilidade e ter confiança nas suas capacidades, "é o seu conselho.

A partir da perspectiva do comprador, Lawrence Ellman, América do Norte, chefe de investimentos para o Citi Property Investors, espera que os preços vão descer e se tornar mais atraente. «Até agora, não vimos os preços para o nosso gosto", disse ele. "Precisamos de mais lidar fluxo e sentido de urgência por parte dos vendedores." No entanto, entidades que estão trabalhando com os desenvolvedores sobre activos em transição estão a começar a ver a realidade - tal como uma eventual necessidade de um corte de cabelo sobre o empréstimo - e os mutuários estão a seguir adiante.

Ok, aquela pouco mais útil, mas que ainda não me ajudar a descobrir como posso aproveitar esta oportunidade histórica.

Todos estes especialistas parecem estar dizendo a mesma coisa: há uma enorme oportunidade de compra lá fora agora angustiado em dívida. Nós realmente não sabemos quando ele vai fundo e nós realmente não sei como você pode lucrar com essa oportunidade, mas ela existe.

Bem, posso dizer-lhe como lucro. O que irá determinar se você quer ganhar dinheiro ou obter tragados é uma coisa e apenas uma coisa: a diligência! Existem "trata do século" nos espera lá fora agora, mas você tem que saber como ter a certeza que não golpe em seu rosto. Eis aqui uma resenha de um elevado nível começando due diligence checklist ao avaliar um angustiado dívida oportunidade:

1 - Lembre-se que você realmente tem duas grandes diligência projectos: (1) a propriedade e (2) a dívida.

2 - Compreender o mutuante regras do negócio: o visível (organogramas, documentos, formulários, orientações de transformação, etc) e as invisíveis (escritório política, a relação entre quem originou o empréstimo e que o serviço é, na história do banco e pelo intervenientes, etc.)

3 - Você tem de trabalhar com qualquer que seja o mutuante lhe dá, que não será tudo o que precisa. Você precisa analisar os documentos com um olho sobre os documentos e eles dão-lhe um olho sobre o que está faltando. Então, você precisará ter o seu chapéu sobre detetive e ser capaz de ler entre as linhas e preencher os espaços em branco.

4 - Você terá que realmente compreender todos os documentos de segurança, por isso não poupam ontário jurídico / aconselhamento ajuda.

5 - Você precisa entender que recorreu. Que outros privilégios são anexados ou, melhor ainda, pode ficar anexado?

6 - Você terá que fazer todo o seu normal diligência sobre a propriedade em si. Ambiental, título, avaliação, gestão, análise locação, a solvabilidade financeira do leasebackers locais, ambiente político revisão, utilizam a análise de mercado, oferta / procura dinâmica, áreas comerciais, as tendências do emprego, taxas de absorção, etc Não esquecer que, embora centrado na o indigente dívida devida diligência.

Então, aí está. Existe uma grande oportunidade angustiado dívida lá fora, e agora é só ir para continuar a obter uma melhor e mais prevalente nos meses e anos vindouros. Se você se tornar um especialista em avaliar essas oportunidades, você vai prosperar durante estes tempos turbulentos económica e estar em uma grande posição quando o mercado voltar e fazer fortunas para você, sua família, seus contratantes, seus investidores, e de sua comunidade.

Afinal, lembre-se que - embora eu não acredito que estamos a caminhar para uma depressão - mais fortunas são feitas durante depressões do que em qualquer outro momento na história econômica. Faça o seu agora!

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