Quando as pessoas em primeiro lugar para decidir comprar um edifício, é comum que eles dêem alguns erros facilmente evitáveis. O erro mais comum que vejo novos investidores fazer é não ter o que gostaria de referir-se como o "investidor ferramenta peito".

Por exemplo, se você quiser construir uma casa que você precisaria de algumas coisas para começar. Você precisaria ter uma primeira impressão para a casa azul elaborado por um arquitecto. Em segundo lugar, você precisa ter as ferramentas adequadas para realmente completa do prédio, você precisaria os pregos, martelos, serras e brocas para trabalhar sobre as matérias-primas. Felizmente, o investimento em prédios não exige qualquer físico ferramentas ou habilidades. No entanto, o investimento em edifício não exigir o mesmo tipo de planejamento e mental, neste caso, a sua "ferramenta peito" é, na realidade, uma "ferramenta peito" do conhecimento.

Ser um Sucesso Apartamento Investidores, você deve ter um plano!

A melhor forma de adquirir essas ferramentas educacionais é essencial para ler muitos livros e revistas sobre o assunto. O primeiro e mais importante ferramenta que um investidor pode ter é a capacidade de determinar o valor do investimento edifício. Não há nenhuma maneira que um investidor pode ter a certeza de que ele ou ela será comprar uma caixa vaca ou um pit dinheiro sem a necessária capacidade de analisar o valor de um imóvel. Existe uma gama infinita de informações disponíveis sobre a cobertura rácios da dívida, cap taxas imobiliárias e avaliação. Na minha opinião, a primeira vez dos imóveis comerciais, investidores devem operar com uma simples mental "ferramenta" ou presunção, e que consiste em determinar o que vale é a construção de si mesmo e ignorar quase tudo o resto. O que isto significa é que o investidor deve praticamente ignorar aquilo que os preços têm outras propriedades semelhantes recentemente vendido para na área. Em vez disso, o investidor deve descobrir o preço que irá permitir que ele ou ela para comprar o imóvel e fazer o lucro e fluxo de caixa que irá torná-lo um bom investimento.

De modo a descobrir o que você deve pagar preço de um edifício, admitindo, por exemplo, que pretende realizar um certo retorno, ou Cap Taxa de seu investimento anual, basta utilizar a seguinte fórmula:

Receita Operacional Líquida
__________________ = Preço que você pode pagar para realizar uma Desired Cap Rate
Capitalization Rate

Foto Crédito: jthetzel

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Muitos novos imóveis comerciais investidores engano acreditar que é mais fácil e mais rentável para comprar um comercial retalho construção, então é para comprar um apartamento edifício. O consenso geral é que o varejo inquilinos são melhores locatários embora seja mais de um aborrecimento para lidar com a gestão do edifício inquilinos. Na minha opinião, nada poderia estar mais longe da verdade. Aqui estão alguns mitos comuns sobre comercial retalhista propriedades comerciais versus edifício inquilinos.

1) É mais fácil encontrar um bom inquilino retalho. Esta é realmente falso. O sector retalhista de os E.U. economia não tem sido um bom desempenho quando comparadas a outras áreas. Muitas lojas de varejo achar particularmente difícil competir com os grandes lojas como caixa Target e Walmart. As pequenas lojas de varejo também estão enfrentando a concorrência crescente de lojas na World Wide Web. Internet retalhistas têm um menor overhead e estão aptos a vender os mesmos produtos a um preço mais baixo ponto. Internet revendedores não podem ser sujeitos aos elevados custos dos imóveis comerciais de seguros, aluguel retalho, vendas e empregados certos negócios impostos.

2) Varejo espaço está em alta demanda. Embora isso possa ser verdade para áreas de alto tráfego em certas regiões geográficas, em geral, leva uma média de seis meses para alugar um espaço comercial retalhista. Existe apenas um pequeno conjunto de potenciais candidatos no sector comercial retalhista. Por outro lado, todas as pessoas que vivem nos Estados Unidos deve ter um lugar para chamar de lar. Com o recente colapso nos mercados imobiliários residenciais que estamos vendo mais e mais pessoas olhando para alugar, em vez de comprar. O tempo médio para alugar um apartamento edifício é tão curto quanto 30 dias, em alguns mercados imobiliários.

3) É mais fácil gerir um espaço comercial. Muitos dos imóveis comerciais, investidores não percebem que geralmente é necessário para "construir a" um espaço comercial antes que seja alugado para atender as especificações do inquilino. Isso pode custar o proprietário de dezenas de milhares de dólares. Entretanto, edifício unidades geralmente são padronizadas para satisfazer as necessidades da maioria das pessoas.

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1. Elevar a aluguéis. Esta é definitivamente a solução mais evidente se você olhar para diferentes formas de aumentar o valor do seu edifício investimento. Antes de decidir aumentar rendas fazer um levantamento das rendas comparáveis às propriedades comparáveis em sua localização geral. Então tente descobrir o que a média rendas são específicos para o seu tipo de imóvel em seu local específico. Isto pode ser mais complicado do que parece e é mais de uma arte, então uma ciência. Pergunte a si mesmo se seu rendas estão abaixo ou acima do "mercado rendas" para sua área. Se você achar que você está cobrando rendas abaixo do mercado, então é aconselhável para trazer o seu aluga-se para manter-se com as actuais condições de mercado.
2. Instalar uma iluminação mais eficiente da energia. Se você pagar o elétrica nas áreas comuns é sempre uma boa idéia para instalar uma iluminação mais eficiente da energia. Não só este vai lhe poupar um monte de dinheiro no longo prazo, mas você também estará ajudando o meio ambiente.
3. Reduzir inquilino volume de negócios. Todos os imóveis comerciais investidor sabe que, quando um inquilino sai e você terá que substituí-lo ou ela que custa dinheiro. Apartamento edifício turnovers inquilino pode realmente comer em sua linha inferior, se você é um investidor imobiliário comercial. Há uma multiplicidade de métodos de utilização que vai efetivamente reduzir inquilino volumes de negócios. Algumas delas incluem: manter as rendas no mercado, mantendo os fundamentos muito bem, respondendo prontamente os pedidos de manutenção e de patrocínio trimestral partes ou actividades. Em suma, se você a manter seus inquilinos felizes e manter o edifício agradàvel então você vai reduzir o inquilino volume de negócios.
4. Renovar os apartamentos. Renovar e melhorar os apartamentos com os novos aparelhos, pintura, iluminação / banheira gabaritos irá permitir-lhe cobrar mais renda para a mesma praça filmagens. O que isto significa é que você tenha efectivamente aumentado o seu fluxo de caixa líquido, sem aumentar seus custos fixos, tais como impostos e seguros.
5. Custo segregação análise. Enquanto não temos o tempo ou espaço para discutir os meandros da relação custo segregação análise, é basicamente um método de contabilidade que lhe permite amortizar seu prédio e os gastos a um ritmo mais rápido e lhe poupar muito dinheiro. Consulte um analista qualificado custo segregação ou da CPA.

Um dos melhores métodos para manter o seu edifício investimento rentável e longo prazo para aumentar o seu valor deve ser constantemente vigilantes sobre como manter o seu inquilinos satisfeito. Satisfeito locatários tendem a permanecer no edifício e, assim, já que o seu volume de negócios e reduzir custos. Muitos proprietários individuais de prédios cometer o erro de reduzir a renda dos seus prédios, porque acreditam erroneamente que irá manter as suas rendas inferiores prédios plena e volume de negócios inferior.

Na realidade, porém, eu descobri que a maioria das pessoas optaram por ficar em um edifício de apartamentos porque são conteúdos onde estão. O preço da renda a ser paga pelo arrendatário é apenas um dos muitos factores que contribuirão para a sua decisão de manter e renovar seu arrendamento. Descobri que edifício proprietários possam manter uma elevada taxa de ocupação durante o carregamento mercado rendas se tomar alguns passos para se certificar de que os inquilinos são felizes onde vivem.

Acredito que a qualidade da gestão que o edifício tem dono no local desempenha uma grande parte na experiência global da maioria dos moradores edifício. Cada edifício plurifamiliar vai ter problemas. Não há maneira de evitar avarias mecânicas ocasionalmente com unidades como o ar condicionado, máquinas de lavar louça, aquecimento unidades, banheiros, sanitários e iluminação. O importante é que a gestão tem um plano claro e firme para responder a estas questões. O plano para enfrentar problemas mecânicos e queixas inquilino tem de ser escrito em que o locatário manual e distribuído a todos os inquilinos. É ainda mais importante que a gestão rigorosa siga estes planos à carta. As pessoas em geral gostam de ver que a gestão tem profissionalismo a acompanhar de perto os procedimentos escritos no interior do inquilino manual. Por exemplo, se o inquilino manual diz que todos os problemas mecânicos terem a ver com a repartição de um sistema de ar condicionado estão a ser resolvidos no prazo de 24 horas durante os meses de verão, então é melhor você ter certeza de que a gestão tem a capacidade e os recursos disponíveis para obter o trabalho feito nesse período de tempo. Uma má experiência com o trabalho de manutenção realizado pela gestão do edifício pode levar o inquilino para começar a procurar outro lugar para morar.

As pessoas vão ficar mais tempo em seu apartamento, se sente ligado a uma comunidade mais ampla. Existem inúmeras formas, com pouco dinheiro gasto, que os proprietários e gestores podem promover um forte sentimento de comunidade dentro da sua complexidade. Um bom método é o de patrocinar um evento trimestral ou festa no clube casa. Os gestores podem comprar algumas pizzas para alimentar o povo e decorar o partido a corresponder com um feriado. Estes partidos são uma ótima maneira para atender aos inquilinos e se misturam com outros inquilinos. As pessoas vão ficar mais tempo em seu apartamento, se eles estão vivendo perto de amigos.

Os exemplos acima são apenas algumas idéias para você começar a pensar e inquilino satisfação e reduzindo o volume de negócios. Basta lembrar que a renda não é o único fator que irá jogar em uma decisão de permanecer inquilinos que vivem em seu apartamento edifício.

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Saudações a partir da metrópole de Cedar Crest, Novo México.

Após uma série de viagens a Arizona .... Texas .... ... E do Novo México. É bom estar em casa e bom para ser escrito novamente. Tive uma explosão explorar, descobrir e experimentar a sudoeste com a minha família.

Durante todas as minhas expedições, eu estive pensando muito sobre meus próximos movimentos com relação aos meus imóveis comerciais e investindo meu empresas. A única coisa que penso, com todo o caos na nossa economia, é que este é o mais oportunista tempo ( forte para os investidores) vai ver em um longo tempo.

Recebi um e-mail da minha comercial hipotecário corretor, Terry Pintor, que encapsula as oportunidades que existem hoje para a "forte Investidores."

"Oi Rob, Parece-me que os preços começam a descer um pouco, mas normalmente após negociação. Esta é sua norma PB então eu acho que você deve fazer bem neste ambiente económico. Muitos investidores não querem enfrentar essa seus valores foram mais baixo e são refinanciamento. Muitas delas deixaram de poder beneficiar de refinanciar suas propriedades. Muitas vezes, as propriedades beneficiar os mutuários, mas não devido a compromissos mais rigorosos orientações e uma queda na liquidez e crédito pessoal. Existe uma forte possibilidade para mais investidores a swoop no agora. Vamos manter contato meu amigo, Terry "

Foto Crédito: Sarah Giesecke

Tags: investir comercial, Commercial Real Estate, Crédito, a experiência, a liquidez

Realtor Listed Edifícios

Um edifício listado é simplesmente qualquer plurifamiliar propriedade cujo proprietário tenha decidido a assinar um acordo com uma lista licenciada imobiliária. A maioria das listas de prédios será realizada por um corretor de imóveis comerciais, que tem experiência plurifamiliar com propriedades. Isto pode trabalhar para o comprador da vantagem, porque a cotação agente vai estar familiarizado com a análise que vai para comprar uma propriedade plurifamiliar. O comprador deve sempre estar atento, no entanto, que a listagem agente fiduciário só tem uma responsabilidade para o vendedor, com quem ele ou ela tem um acordo assinado listagem. Isto significa que todos os factos e números sobre a participação financeira deve ser verificada, da melhor maneira possível. Não tome o vendedor da imobiliária da palavra para qualquer coisa. Verifique e verifique os factos antes de fazer qualquer decisão de compra.

Também é importante lembrar que agora o mercado de propriedades plurifamiliar é quente. Com um edifício listado sua oferta e interesses serão concorrentes com mais compradores. Isto pode potencialmente aumentar o preço além rentabilidade. Só porque existem 15 outros compradores dispostos a pagar um determinado preço para a construção não significa que o imóvel vale muito. Apartamento edifício investidores necessitam de ter um método claro para analisar uma propriedade da rentabilidade. Se o edifício não cumpre os critérios ou de suas metas o mais rentável coisa a fazer é a pé.

Unlisted Edifícios

Unlisted prédios são plurifamiliar qualquer edifício que está à venda, mas que não constam na lista de serviços múltiplos, ou com qualquer corretor de imóveis. Unlisted plurifamiliar edifícios oferecem tanto potenciais riscos e recompensas. Os riscos com uma Unlisted edifício incluem não sendo capaz de ter acesso a todos os registros necessários e as informações sobre o imóvel. Você não tem muitas informações financeiras muito precisos para a sua propriedade análise. Isso exigirá que você faça mais diligência do imóvel. Você também pode encontrar proprietários destes imóveis, que têm expectativas irreais do preço que deve receber quando da venda do imóvel. Isto pode ser porque o proprietário não tenha levantado rendas a nível do mercado, enquanto ele está comparando o seu preço de venda da propriedade para o preço que construções semelhantes. O que esses vendedores não conseguem perceber é que o edifício valores são determinados pelo cash flow líquido sobre o edifício, que é diretamente influenciado pela renda bruta. Portanto, um edifício com rendas abaixo do mercado não irão ser avaliados como altamente como o edifício que não recebem mercado rendas.

Foto Crédito: Joe Gatling

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Um dos factores fundamentais para o sucesso quando investem em prédios é ter a capacidade de manter os nossos inquilinos feliz. Feliz inquilinos vão ficar em sua propriedade e este já reduz o volume de negócios. Alta rotatividade taxas e estável pode ter um impacto negativo sobre o edifício do investidor bottom line.

A primeira e mais óbvia ferramenta que um edifício de apartamentos terrenos senhor pode usar é o controle que ele ou ela tem sobre o preço do aluguel. A renda deve-me no mercado. Descobri que as pessoas normalmente não se importar em pagar um preço justo para um produto ou serviço que tenha um alto valor percebido. Há muitas coisas que um edifício de apartamentos investidor pode fazer para se certificar de que a percepção do valor do seu aluguer experiência ultrapassa a renda que os seus inquilinos estão pagando. Não estou sugerindo que você perde dinheiro todos os meses por atirar para a sua apreciação partes inquilinos, mas um pouco de criatividade pode ir um longo caminho no sentido de tornar o seu inquilinos realmente goste de viver no seu apartamento edifício.

O edifício senhorio deve ser constantemente pensando em maneiras de melhorar a experiência de seus locatários. Aqui estão algumas maneiras criativas para trazer mais valor aos seus inquilinos e mantê-las em torno de tão feliz locatários para os próximos anos.

1. Patrocinar um pote sorte jantar no clube a cada seis meses para que os inquilinos possam ter uma oportunidade de reunir-se e misturar-se com seus vizinhos. É razoável supor que um locatário se sentirá mais anexado a um edifício de apartamentos, se existir um senso de comunidade e de grupo experiência. Pote sorte jantares incentivará a locatários para responder uns aos outros. Além disso, no pote sorte jantar, você pode patrocinar um livre rifa concurso. O vencedor pode receber um certificado $ 100,00 dom a um restaurante da cadeia local. Este sorteio podem ser anunciados junto com o jantar e que deve aumentar o número de pessoas que realmente assistir.
2. Distribuir um boletim para residentes em um bi-mensal, que oferece alguns conteúdos interessantes e informativos sobre o edifício ou a comunidade. Este boletim pode realmente ser escrito pelos moradores si. Estou certo que existem talentosos escritores e ilustradores que vivem na maioria dos prédios em qualquer parte do país que seriam felizes em ajudar. Você pode até mesmo ser capaz de ter a impressão e distribuição pago por uma empresa local, visando o seu locatários como potenciais clientes. Por exemplo, pergunte ao local cerca de pizza restaurantes. Você pode oferecer-lhes publicidade gratuita e uma colocação destacada no seu boletim para eles em troca da manutenção do custo de produção.
3. Enviar cartões de aniversário para sua locatários. Todos os fornecimentos sua data de nascimento, quando se aplicam a renda. Use essas informações para enviar cartões de aniversário simpática manifestar o seu agradecimento por ter-los como locatório feliz.
4. Organizar uma equipa intramurais Kickball. Isso pode demorar um pouco de trabalho mas você pode entrar em contato com outras empresas de gestão edifício para ver se eles estão interessados em formar a sua própria equipa. Seu recém-formado Kickball equipe pode atender a um deles perto parque. O vencedor do jogo podia ganhar um prémio, como uma camiseta. O t-shirt, claro, pode anunciar o seu aluguer propriedade.

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