Quando as pessoas em primeiro lugar para decidir comprar um edifício, é comum que eles dêem alguns erros facilmente evitáveis. O erro mais comum que vejo novos investidores fazer é não ter o que gostaria de referir-se como o "investidor ferramenta peito".

Por exemplo, se você quiser construir uma casa que você precisaria de algumas coisas para começar. Você precisaria ter uma primeira impressão para a casa azul elaborado por um arquitecto. Em segundo lugar, você precisa ter as ferramentas adequadas para realmente completa do prédio, você precisaria os pregos, martelos, serras e brocas para trabalhar sobre as matérias-primas. Felizmente, o investimento em prédios não exige qualquer físico ferramentas ou habilidades. No entanto, o investimento em edifício não exigir o mesmo tipo de planejamento e mental, neste caso, a sua "ferramenta peito" é, na realidade, uma "ferramenta peito" do conhecimento.

Ser um Sucesso Apartamento Investidores, você deve ter um plano!

A melhor forma de adquirir essas ferramentas educacionais é essencial para ler muitos livros e revistas sobre o assunto. O primeiro e mais importante ferramenta que um investidor pode ter é a capacidade de determinar o valor do investimento edifício. Não há nenhuma maneira que um investidor pode ter a certeza de que ele ou ela será comprar uma caixa vaca ou um pit dinheiro sem a necessária capacidade de analisar o valor de um imóvel. Existe uma gama infinita de informações disponíveis sobre a cobertura rácios da dívida, cap taxas imobiliárias e avaliação. Na minha opinião, a primeira vez dos imóveis comerciais, investidores devem operar com uma simples mental "ferramenta" ou presunção, e que consiste em determinar o que vale é a construção de si mesmo e ignorar quase tudo o resto. O que isto significa é que o investidor deve praticamente ignorar aquilo que os preços têm outras propriedades semelhantes recentemente vendido para na área. Em vez disso, o investidor deve descobrir o preço que irá permitir que ele ou ela para comprar o imóvel e fazer o lucro e fluxo de caixa que irá torná-lo um bom investimento.

De modo a descobrir o que você deve pagar preço de um edifício, admitindo, por exemplo, que pretende realizar um certo retorno, ou Cap Taxa de seu investimento anual, basta utilizar a seguinte fórmula:

Receita Operacional Líquida
__________________ = Preço que você pode pagar para realizar uma Desired Cap Rate
Capitalization Rate

Foto Crédito: jthetzel

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Sua sido um tempo desde que fizemos um dos nossos Conhecer o Investidor entrevistas. . . Espero que nós vamos começar a postar mais regularmente estes! Com isso em mente, temos uma grande entrevista para você com investidor imobiliário Rich Weese!

Conheça Imobilíaria Investidores Rich Weese

Há quanto tempo está investindo em imóveis?

Tenho certeza que não existem muitos membros da BP mais velhos do que eu! Tenho estado envolvido em um lote e vi todas as facetas do imóvel; recessões, espiral inflacionista, e os altos e baixo do imobiliário em muitas áreas diferentes do país.

Comecei em imóveis por acidente em 1972. Eu estava no meu 3 º ano da faculdade e foi instado a cair fora e tentar vender imóvel para um amigo. Ele era um Broker e foi constantemente a tentar vender a minha mulher e eu alguma coisa. Não tínhamos dinheiro, e eu estava trabalhando para Alpha Beta Mercados na sua cozinha e limpeza fornos queijo correias de 3 até meia-noite, e freqüentando a escola durante o dia.

Conte-nos sobre o seu primeiro negócio

Meu amigo foi muito persistente e mantidos encontrar propriedades para mostrar a minha esposa e I. Meu amigo tentou vender-nos uma casa, mas nós estávamos vivendo em um apt de 110 dólares por mês. Qualquer casa estava fora do nosso alcance. Eventualmente, ele encontrou um duplex que foi de US $ 24.900 e cada lado tinha 2 quartos e 1 banho. Ele disse-nos de um programa chamado FHA 221-D-2 que apenas aproximadamente 3% do total exigido em baixo e fechamento dos custos. Nosso pagamento ia ser 215 dólares por mês e ele disse que a unidade frente foi alugado por US $ 140. Poderíamos viver em outra unidade, com uma garagem e pagar apenas a diferença de US $ 75 por mês. Isto soa muito boa, exceto que não tem a 3%. O corretor me fez um trato. Se eu acordar para ir trabalhar para ele durante 1 ano, ele dá-me a comissão de venda de cerca de US $ 750. Isso seria muito para pagar a nossa pré-pagamento, por isso, concordou e matriculada em escola Lumbleau imobiliário em Santa Ana, CA. Eu tinha o meu vendedor da 'licença de 28 dias do início ao fim. Compramos e se mudou para o duplex, o nosso primeiro acordo de Walnut 330-334, em La Habra, CA.

Como você começar a investir?

Não só fiquei em imóveis por acidente, mas eu me tornei um investidor por acidente no meu primeiro negócio, dúplex. Comecei vendendo casas, e detestei. Trabalhando principalmente com a esposa do casal, mostrando suas casas, rapidamente percebeu que este não era o que eu queria.

Sobre este mesmo tempo, minha esposa e eu tivemos limparam o estaleiro em nosso duplex, removemos algumas hera e instalou uma cerca de madeira ao longo da frente. Um dia parado por um colega e perguntou se eu iria vendê-lo! Acho que deseja pertencer a 3 meses. Eu disse que eu não penso assim e expliquei que eu só comprei. Ele perguntou quanto eu pago? Eu disse-lhe o preço e ele perguntou se eu vender para 5K um lucro de US $ 29.900? O 5K foi uma quantidade enorme para alguém ganhar $ 1,35 por hora. Eu disse que sim, não percebendo eu estava prestes a receber uma educação realmente. Ele foi verdadeiramente um investidor. Ele ofereceu a seguinte;

1. Uma casa com cerca de 1000 dólares de capital próprio que ele tinha comprado no mesmo 221-D2 empréstimo programa.
2. Uma nota de US $ 1000 com juros de R $ 83,33 mo balão e em 2 anos.
3. O mais velho de cabeça para baixo banheira estilo Porsche automóvel (60ish?).
4. $ 1.500 em dinheiro.

Eu teria rodas, dinheiro no bolso, uma casa real, e 83 dólares por mês para ajudar com o pagamento subvenção casa! Fizemos o acordo e tornou-se involuntariamente envolvido na RE trocar e tinha aprendido a partir de um verdadeiro investidor. Isto tornou-se meu primeiro investimento, bem como o meu primeiro negócio, em primeiro lugar de intercâmbio e de primeira venda.

O que atraiu você a se tornar um investidor imobiliário?

Achei que a proposta feita por essa pessoa sobre o duplex emocionante e algo que eu queria perseguir e tenho envolvidos olhando para outras propriedades.

Esse colega foi o meu primeiro guru. Eu tinha realmente encontrado meu nicho! Eu amava o comércio ou fazendo negócios. Foi muito mais divertido do que apenas mostrando casas. Comecei a comprar outros investimentos. Minha esposa e eu fizemos um acordo. Gostaríamos vivo em sua renda, cerca de US $ 500 por mês e investir tudo que fiz para trás em imobiliário. Tentei convencer outros a fazerem o mesmo, mas eles me viram como um jovem garoto com nenhuma experiência. Fui para fora e fez por mim. Meu corretor começaram a perguntar-me perguntas e ainda estava a tomar parte da minha comissão! Eu decidi pegar minha licença Brokers e abrir um escritório. Conheci alguém na escola que eu Imobilíaria convencida a trabalhar para mim e também contratou um irmão em lei. A 3 de nós abriu um escritório em uma área de Placentia atarracado, Ca. e chamou-lhe "Mike Weese Investimentos". Foi um momento perfeito, em um espaço perfeito! Começamos a fazer montes de dinheiro, principalmente em promoções encontramos, comprou-nos e ganhou comissões. Eu comprei um novíssimo Cadillac vermelho e as pessoas começaram a notar fui progredindo. Eu morava na mesma área de Ca toda a minha vida, veio da classe mais baixa renda e pessoas que viram a diferença. Isso foi 1974.

Qual seria o seu sonho se tratar? Você já teve um "sonho lidar" ainda?

Em 1974, fui caça para o novo escritório local. Eu estava pensando muito grande na altura. Este foi o meu primeiro investimento verdadeiramente assustador. Encontrei uma nova vaga 30000 m² pé escritório complexo e eu decidimos tentar comprá-lo. Foi $ 1475000 eo vendedor era o dono da obra e ele queria 10% para baixo. Ele tinha um empréstimo convertível com Metropolitan Life Ins. Seria converter de construção permanente, quando 80% cheia. Ele tinha listado para a 3% de comissão e concordou em pagar-me $ 40K. Agora eu só necessários aproximadamente US $ 100K. Eu tinha comprado 17 unidades em mais velhos Whittier, CA, e lhe perguntou se eu poderia criar uma nota de US $ 60K. Ele disse que tudo bem, mas queria-o como um 2o para $ 40K e um 3. Por $ 20K. Deu-lhe flexibilidade, se ele precisava de vender ou emprestar um contra um. Agora, eu tinha baixado para US $ 47.500 necessários. Eu convencido de que os meus pais e minha esposa os pais de cada posto em $ 20K. Eu ainda necessárias $ 7.500. A primeira pessoa que eu tinha contratado para se juntar a mim na minha imobiliário, meu amigo concordou em fazê-lo. Apresentei a proposta e que foi aceite. Nosso pagamento foi de US $ 14.909 por mês. Eu tinha negociado um acordo em que o construtor teria gerir a construção, locação-lo e pagar-me uma caixa 8% em dinheiro para voltar um ano. No final de um ano, era o meu problema, se não foi alugado.

Estamos construindo o chamado "Weese Financeiro Plaza" e colocar o nosso novo escritório pol Agora eu olhei bem sucedidas e as pessoas começaram a vir para mim, ambos os vendedores e os investidores. Estas foram as pessoas que eu falei com o anterior, que já estavam interessados em que eu tinha para dizer. Comecei a realização de seminários em nosso prédio e ele apenas arrancou. As pessoas estavam escrevendo e verificações meu pássaro dogging propriedades vendedores começou em muitos estados ocidentais. Comecei a fazer imobiliário syndication (nome fantasia para um número reduzido de parcerias). Estávamos fazendo um monte de CO e, por isso, obteve uma licença do corretor e abriu um escritório lá e contratou um bando de aves cães. Compramos 156 unidades em Denver, bem como alguns pequenos, bem como 202 e 161, em Colorado Springs. Também comprei muitos na AZ, TX, CA e OK. Dentro de um curto período de tempo, eu estava cansado, mas abastados financeiramente.

Oh, btw, em menos de um ano, o "Weese Finanacial Plaza" edifício foi de 95% completo, e jogar fora um bom fluxo de caixa. Eu dei o meu pai o trabalho no local do Gestor, e ele adorava. Uma grande empresa escrow, Preferred Escrow, movida em meu prédio e perguntou se eu iria vender uma parte do mesmo. Onze meses após a compra, ele me vendeu por US $ 2,2 Mil! Eu tomei uma grande nota, que me dividir com os parceiros, manteve 30% da propriedade do edifício e ganhou um $ 70K comissão. Este foi o meu primeiro "Dream Deal".

Qual foi o seu mais difícil tratar?

Meu negócio foi feito mais difícil em 1975, e que eu nunca ser capaz de duplicar-lo novamente. Foi uma troca de 26 patas, incluindo propriedades de 4 estados diferentes e muitos proprietários e parcerias. Levei mais de 3 meses, dia e noite para obtê-lo concluído, mas foi um tremendo sucesso. Mais uma vez, havia um carro envolvido! Um dos investidores faltou dinheiro suficiente para financiar a sua parte total aquisição. Ele era proprietário de uma 1965 Jaguar XKE conversíveis e ele ofereceu dinheiro para compensar a sua escassez. Eu levei o carro como parte da minha comissão. O carro, notas promissórias e dinheiro recebido de comissão totalizou no 6 números muito elevados.

Eu fui nomeado para o Real Estate Exchangor do ano para o Estado de CA para ela, mas não venceu.

Quantas ofertas que você fez na sua carreira?

Pessoalmente, minha esposa e eu pessoalmente propriedade única família mais de 1000 residências. Tenho sido dono ou sócio de milhares de apartamentos e vários edifícios para escritórios. Eu não sei o número total de ofertas I've been envolvidos pol No auge da minha carreira eu tive 206 investidores antes de se reformar e algumas estavam em tantos quantos 6 parcerias. Eu quase comprei o Castelo Von Richthofen em Denver para viver e realizar seminários 30 anos atrás, mas minha oferta veio no 2 º. Foi realmente algo.

Você tem o seu imóvel licença?

Eu era uma licenciada em ambos Broker Califórnia e Colorado no início da década de 70 para 7 anos. Eu decidi que era mais feliz sem supervisão de vendas e deixar o meu povo licenças anuladas. Existem benefícios para serem licenciadas definitivo de uma comissão standpoint. Existem também outras vantagens de não ser licenciado, na minha opinião.

Qual é o seu foco (área de especialização)?

Acho que não tem qualquer uma área de especialização. Eu tenho feito tudo muito bonito. Brokerage, sem dinheiro começando fora, gestão da propriedade, Foreclosures, Handyman empresa, construiu 44 casas personalizadas em St. George, UT, selecionou 3 áreas em franca expansão hora correta (so. CA, UT, Casa Grande AZ) e sinto que estou em meu 4 º e 5 º, actualmente, sul TX e MS. Eu era um guru original antes de televisão, e falaram para seminário empresas, bem como Câmara de Comércio, etc Rotary Clubs na Califórnia, e do Lago Hotel Mirage Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix e Tucson, AZ e Rio Vale Grande, TX. Eu próprio também publicou um livro da minha experiência precoce imobiliário denominado "Do porteiro ao multimilionário". Eu nunca lhe oferecido para venda, mas que tenham dado livremente às que ele pediu. Eu continuou a comprar e desenvolver imobiliário há quase 40 anos e têm uma perspectiva mais longa do que muitos investidores a curto prazo ou novatos.

O que você procurar em um investimento?

Eu olho para bons investimentos que irão beneficiar a longo prazo. Estou na maior parte para comprar e manter a longo prazo. Eu faço Foreclosures comprar e manter alguns e vender alguns de passar o dinheiro. Eu não sou um que é inflexível sobre o cash-flow. Penso que esta é uma área que tem verdadeiros negativos para muitos investidores. Não benefícios fiscais, por si só, geralmente mais velhos atarracado propriedades com pouca esperança para a apreciação e não dêem muita depreciação. Sugiro a maioria dos novos investidores tentam quebrar mesmo comprar propriedades, e, assim como Monopoly, comprar tantos como você pode. Mantenha-os, refinanciar e comprar mais. Mantenha a sua principal tarefa para o rendimento final e construir fundação da primeira propriedades. Fluxo de caixa virá como rendas aumento, mas não sacrificar o crescimento opção pelo desejo de fluxo de caixa para começar.

Existem muitos gurus lá fora pregação cash flow e "substituir o seu trabalho com rendimentos imobiliários". Eu sou o oposto daqueles. Cash flow só acontece, com o tempo, mas não vale sacrificar aquisição de propriedades adicionais por ter de colocar mais baixo para obter fluxo de caixa.

Existem 4 principais benefícios para os que possuem imóveis:
1. Apreço
2. Depreciação conduzindo a benefícios fiscais
3. Principais salário baixo
4. Cash flow

Gráficos mostram que irá continuamente # 1 e # 2 são as chaves para a criação de "verdadeira riqueza" no setor imobiliário, e de longe a distância dos últimos 2 a curto ou longo prazo.

Quais são alguns dos maiores erros que você fez ou visto feitos?

Para mim, o meu maior erro foi aposentar na idade 29. Eu tinha feito milhões e tornou-se preguiçoso em continuar a investir ea alimentar o mecanismo de imóveis. Eu deveria ter sido mais agressivo no intercâmbio e de aquisição de mais imóveis em vez de viver no passado. Da idade de 29 a 58, eu estava basicamente aposentados e levantou meus 6 filhos.

Na idade 58, que corrigiu o erro e começou novamente a investir. Nos últimos 15 meses, eu ter comprado 59 casas, vendeu 13 deles e continuar a comprar mais por mês.

Que conselhos você daria início a um investidor?

O meu conselho para um investidor teria início variar, dependendo da idade do investidor, renda tolerância de risco, as metas de investimento (fluxo de caixa, os benefícios fiscais, reforma, etc), esposa do "atitude, iria entrar em todos os meus conselhos. Sou conservador por natureza, embora eu levei muitos "riscos" quando mais jovem. Eu insto cautela para novos investidores, e gostaria de pergunta feita a todos os valores investidor por um vendedor! Determinar as suas motivações, se for o caso para os seus conselhos para você. Estudo aqueles que têm sido muito bem sucedida. Não se tornar um seminário drogado! E o mais importante, ter sempre uma estratégia de saída para o seu plano de investimentos e um dia chuvoso. Vai chover!

Que conselhos você daria aos investidores, dada a actual situação económica e de concessão de empréstimos ambiente?

• Primeiro: duplo e triplo verificar verificar todas as receitas e despesas relativas à propriedade de um tema dado a você, para apreciação. A maioria é exagerada e imprecisa.
• Segunda: Não usar classificadores ou túnel tem visão. Existem muitas opções disponíveis no imobiliário jogo.
• Terceiro: Lembre-se há mais dinheiro feitas em baixo em ambos os mercados imobiliário e mercado acionário. Embora a maioria está puxando sua cabeça para trás na sua concha, o smart queridos estão fora e olhar ao redor!
• Quarto: Ninguém nunca vai ter como bons cuidados de seu dinheiro como você.

Haverá sempre desafios e mudanças no mercado imobiliário e financiamento. Seja flexível e disposta a mudar quando necessário. Creative financiamento irá definir o sucesso além do não-êxito. Aprenda novas estratégias e pô-las em ação. Não presuma "não pode ser feito"! Muito pelo contrário. Suponhamos "que pode ser feito" e, em seguida, encontrar o caminho para fazê-lo.

Há mais alguma coisa que você gostaria de compartilhar com o resto de nós?

Eu tinha esperança de poder partilhar a paixão que tenho para imobiliárias e convencer os outros das coisas espantosas ele fará para você. Nowhere mais você pode encontrar uma oportunidade em que alguém (banco) empréstimo você terá dinheiro para comprar algo e alguém (locatário) vai fazer os pagamentos para você. Eventualmente, você próprio algo livre e esclarecido e será no valor X quantidade de dólares. Eu não sei o que será X, mas vai ser mais do que aquilo que você pagou 1,000% e um retorno sobre o real do dinheiro investido, devido ao poder de alavancagem.

Conheça a nossa BiggerPockets realiza Investidores Entrevistas por e-mail. Não podemos verificar as informações contidas dentro e imprimir estas entrevistas para estimular a reflexão e discussão saudável.

Tags: jogar, senhorio, satisfazer os investidores, investidor imobiliário, rica weese

Um dos grandes aspectos de ser um edifício de apartamentos o proprietário é o proprietário tem a capacidade para aumentar valor de uma variedade de maneiras diferentes. Todos estes métodos para aumentar o valor, não será aplicável a cada edifício, no entanto, gostaria de propor que a empresa não é um edifício, em qualquer estado, neste país que não poderia usar pelo menos um desses métodos para criar mais valor muito facilmente. Se você comparar essa capacidade para outros investimentos como ações ou obrigações que você pode realmente começar a perceber porquê tantas fortunas foram construídas através de investimentos em propriedades multi-familiares.

Forçado Appreciation - Forçado apreciação é feita em qualquer reparação dos imóveis comerciais, que "forças" do valor do imóvel para apreciar.

Cosméticos Reparações:

Fazer o bem faz reparos cosméticos mais atraente para potenciais inquilinos, ao mesmo tempo, mantendo actuais inquilinos feliz. Reparos que possam ter um impacto dramático na aparência incluem pintura paredes exteriores, pintura paredes interiores, reparação da paisagem em torno dos edifícios e substituição envelhecidos, sujo e desgastado aparelhos.

Aumentar Rendas:

Isto pode parecer um caminho óbvio para aumentar o valor de um edifício, mas é verdadeiramente surpreendente quantas aluguer imóveis estão cobrando renda que é de 10% a 20% inferiores às taxas do mercado. Muitos pequenos proprietários edifício administrar os bens próprios e, portanto, mais fácil de manter rendas abaixo do mercado para manter os inquilinos. Esta teoria é falho, na prática, pois não leva em consideração que, hoje em especial, muitas pessoas vão passar de um apartamento, por razões que nada têm a ver com a renda. Por exemplo, muitas pessoas deslocalizar para melhores oportunidades de emprego em outra cidade.

Substituindo Utilidade Equipamento:

Se um edifício proprietário está pagando a factura eléctrica para iluminação espaço comum que ele ou ela pode guardar um monte de dinheiro todos os meses pela simples substituição de todos os jogos com iluminação lâmpadas energeticamente eficientes.

Tags: edifício investimento, edifício valor, comprar apartamento construção

Temos uma entrevista maravilhosa para toda a gente hoje! Christian Malesic é um membro relativamente novo para BiggerPockets, mas nesse curto espaço de tempo, deu um pouco de si para ajudar os outros fora! O seu conhecimento, entusiasmo, energia e é cativante, e pensei que deveríamos saber mais sobre o homem. Christian se concentra principalmente em comprar e manter uma estratégia investir na Central Pensilvânia área.

Conheça Imobilíaria Investidores Christian Malesic

Há quanto tempo está investindo em imóveis?
Round 1 passou de 1994 a 2002. Ronda 2 começou em 2006 e está ganhando força todos os dias.

Enquanto estudava Engenharia Elétrica na Lehigh University, em Belém, PA, eu era um cadete da Força Aérea com sonhos de se tornar um funcionário de carreira e um líder entre os homens. Eu excelled como um cadete e foi melhor do que a média um estudante de engenharia, especialmente em sistemas digitais e computador de hardware e software, o que me fez um altamente desejável Força Aérea activo. Em parte devido a isso, mas, principalmente, devido à nossa abordagem de espírito como a vida ea liderança, o Comandante dos cadetes tomou-me sob sua asa. Eu aprendi muito sob a sua tutela, o mais adequado para essa discussão estar (eu parafrasear aqui):

Comprar uma casa em cada estação direito. Viver nele. Rent-lo quando você se move ao longo tio. Seus inquilinos irão pagar a hipoteca.

Estou totalmente planeada a implementação desta estratégia, a riqueza minha primeira designação para Minot AFB, ND, em 1992. Havia pouco a nada para venda, qualquer nova construção, e foi extremamente baixa renda. Eu aluguei um belo 1 quarto com uma casa decente quintal e garagem para um carro dois em torno de US $ 350 por mês. Eu estudei para cima e começou a planear a próxima missão.

Eu comprar o meu primeiro single habitação familiar, em 1994, um três quartos com duas casa em uma banheira _ Acre em um bairro suburbano em Palm Bay, FL.

Eu continuei a propriedade há quase 10 anos como a minha vida mudou. Eu decidi que a quase 6 anos ao serviço do meu país foi mais do que o meu "dever" e promoveu-me a "civis" para iniciar a minha própria empresa construção volta para casa em Harrisburg, PA.

O que atraiu você a se tornar um investidor imobiliário?
Meu pai - pura e simples - foi a minha inspiração e de ambos os pais ainda são meus maiores fãs. Pai gastou inúmeras horas freqüentando REI seminários, leitura e principalmente a falar investir. Ele tinha grandes planos que ele ia arranjar para mim no wee horas da noite, quando o resto do mundo estava dormindo. Ele nunca puxou o gatilho. Ainda assim, ele é um grande sucesso, especialmente se o seu nível de excelência é a educação que deu aos seus filhos.

Você é um tempo inteiro ou a tempo parcial investidor?
Até o livro que eu estou um tempo parcial investidor. Como desta escrita, mantemos aluguer 28 unidades em 14 propriedades.

Como você começar a investir?
Ronda 2 (ver anterior para Round 1). Meu irmão e eu próprio a nossa empresa contratante eléctricos juntos e trabalhar muito de perto todos os dias. Tínhamos pesquisado e debatido há anos que uma empresa REI seria o complemento perfeito para o nosso negócio eléctrico.

Além do mais, uma vez que são os nossos próprios patrões, poderíamos fazer o que a gestão REI empresa necessitava sempre sentimos movidos. Assim, a empresa REI não seria necessariamente servidos apenas à noite ou nos fins de semana, mas sempre que ela poderia trabalhar para o diário grind. Agora que é uma realidade, eu faço isso apenas como o planejado. Apesar de as duas empresas são separados e distintos, o meu fluxo de trabalho durante o dia passa por ambos, para dentro e para fora, quase sem diferenciação.

Conte-nos sobre seu primeiro contrato. . .
Round 2. Nós tivemos durante anos preparando ... realmente a nossa vida inteira ao pé do velho querido pai. Eu tinha aprendido algumas lições anteriores. Nós decidimos levar a sério. Estamos alinhados financiamento, a nossa estratégia planejada para reabilitação ou remodelação, com construção iniciada contas fornecimento vendedores, e começaram a procurar. Então, aconteceu ...

Benjamin Franklin: "o mais duro eu trabalho, eu recebo a sorte."

Comprámos uma cidade propriedade. O negócio: metade de um tijolo, três história duplex no valor de US $ 25.000. Um velho morou lá durante anos, e seu poder de procurador já estava movendo-o para vida assistida. Não foi abusada, mas não tinha sido mantido durante décadas quer. É necessário trabalhar. O proprietário (POA), permitiu-nos começar a eliminar as coisas do homem descartados antes da liquidação. Sabíamos que esta era arriscado como o negócio poderia cair e teríamos através de "perder" todo o trabalho que fizemos. Mas panned fora.

Uma vizinha de duas portas estabelece abordados nos três dias antes da nossa liquidação (que não era proprietária do imóvel ainda) perguntando se nós propriedade do imóvel. Hesitante, respondeu que nós fomos comprar e manter os investidores e planeada a fixação alugando-o para cima e para fora. Ele queria saber se iríamos considerar-se como vender, pare PAEA trabalho, e deixe o seu amigo ver o local e em cerca de hora. Ele mencionou um preço de cerca de US $ 50k (lembre-se que tinha pago, ou estavam prestes a pagar em três dias $ 25k fechamento custos acrescidos). É uma longa história curta, que literalmente passou de mesa para fechar a sua casa três dias depois de assinar um contrato (é claro, não poderíamos assinar um contrato antes mesmo que era proprietária do imóvel). Estamos habilitados $ 18.500, em que o primeiro negócio e não apenas algumas horas de trabalho limpa-out.

Tivemos sorte ... ou trabalharam duro (dependendo se você estivesse observando a partir do exterior ou foram-nos a trabalhar longas horas de distância de nossa família, à noite e nos fins de semana durante semanas a fio para obter-nos preparados para este novo empreendimento.)

Qual é o seu foco?
Compra Segura e residenciais. Nós renda limpo e atualizado, nice apartamentos de classe baixa alta classe média baixa ou pessoas. É frequente ouvir dizer que a nossa perspectiva inquilinos são os agradáveis apartamentos têm visto em todo o tempo eles foram olhando. Nós gostamos disso. Estamos a construir uma reputação e ter começado a marca nós.

Vocês preferem o lado residencial ou comercial lado de investir? Por quê?
Residencial. Nossa experiência com comercial é limitado. Nós comprou um edifício para a nossa empresa elétrica com grande potencial em um acre ao longo de uma rua movimentada em uma área grande crescimento. Fora isso, não fizemos nada que não seja a pé menos do que desejável oportunidades comerciais, embora continuemos a revê-las.

O que você procurar em um investimento?
Como Comprar e Segure investidores, pensamos a longo prazo. Fluxo de Caixa é Rei, mas ... Nós estamos dispostos a sacrificar algumas vezes para um fluxo de caixa "adicionar ao inventário de imóveis" (uma que os fluxos de caixa neutro ou positivo pequenas) se ele estiver na forma do direito, no direito área geográfica.

Quantas ofertas que você fez na sua carreira?
A partir de 21 mar 08 - Completado promoções na firma apenas: 17 buys e 3 vende. Adicionando meu Round 1 propriedade pessoal e as nossas casas, ela saltou ligeiramente para 21 buys e 5 vende. Ainda estou um newbie, que é por isso que estou profundamente honrado em ser escolhido para esta Investidores Conheça a entrevista.

Você tem o seu imóvel licença?
Eu não. Minha esposa faz. Ela se tornou um agente, no início de 2007 e serve principalmente um cliente - me. Esta foi / é a nossa estratégia. Tenho escrito sobre isso em um BiggerPockets discussão intitulado, "Não Confie em agentes, se tornou um", no geral Imobilíaria Investir fórum em 12 mar 08. Check it out.

Que conselhos você daria início a um investidor?
JUST DO IT! Ele literalmente levou décadas para o clã Malesic a saia nosso colectivo butts e sair lá. Não faça como fizemos, faça como eu digo. Aprendi mais no primeiro ano de realmente ser um REI que eu aprendi a partir de todos os livros, fitas, fóruns, reuniões e palestras com pai. Comece pequeno. Não compre 12 ou 7 ou até mesmo 2. Obter e um trabalho que atravessa. Aprender. Faça seus erros. Venha aqui para aconselhamento. Recuperar. Então, meu amigo, então você está pronto para o próprio mundo.

Qual foi o seu mais difícil tratar?
No copo-é-meio-vazio de pensamento: cada negócio é duro. Sei que soa como um fim-volta, mas não me refiro-lo como tal. Cada negócio é sobre como controlar todo o tempo de quadros. Cada negócio é de cerca de lembrar a todos a fazer o seu trabalho. Cada negócio é de cerca de acolchoamentos suspense datas para quando estão perdidas, não abagunçar o negócio. Temos obtido bons nisso.

Há algo que eu tenha em mente a cada negócio à última hora, quando estamos a fazer tudo acontecer. Logo que o negócio está feito, está feito o negócio. "Nós nunca pode ver estas pessoas mais uma vez estamos perto", eu diria a nossa equipe. Eu tento não deixar que nunca chegar a mim. Eu guardo um sorriso com o meu queixo erguida, estadia profissional, enrolaremos meu mangas e começar a trabalhar. Então, eu acho que você poderia pensar-se-copo meio cheio, em que cada negócio é fazer um bom negócio.

Qual seria o seu sonho se tratar?
Um negócio que vai lisas. Eu assinar o contrato no início e no final a papelada (fechamento). Todo mundo faz seu trabalho e fica pago. Feito Deal. Vitória para nós. Vitória para o comprador / vendedor. Vitória de todos os amigos para nos ajudar a fazer a transacção. Vitória - Vitória - Vitória. Isso é negócio, estilo americano (todos os vencedores, nem perdedores).

Você tem alguma opinião sobre o actual estado do mercado imobiliário ou economia?
Com certeza parece como se a tempestade perfeita compra é chefiada nosso caminho. Vendedores e flippers beware! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.