Eu estou em uma posição muito feliz agora. Todos os meus 13 unidades são alugados, e todos os inquilinos estão a pagar a tempo e horas. It's great! E não vai durar.

Eu sei porque, mesmo que em períodos favoráveis, eu tive um casal de moradores a cada ano, que constatou que em algum momento, eles só não podia pagar a sua renda. E estes não são bons económica vezes. Na verdade, eu sou realmente espantado que o meu inquilino um retalho, que vendem antiguidades e outros itens não essenciais em uma cidade muito colarinho azul, ainda está a pagar a tempo. E eu não tenho idéia de como muitos dos meus residencial inquilinos a lidar com demissões iminente, perda de horas extraordinárias, ou outras questões. certamente eu sei que a maioria deles não têm almofadas financeiras eles serão capazes de utilizar, se perdem alguns dos seus trabalhos renda.

Eu posso lidar com o "não podem pagar a renda" chamada de muitas formas diferentes, mas resumem-se a três opções. Em primeiro lugar, eu posso ser duro, dizendo que o locatário a renda é a renda - pagar na íntegra a tempo, ou ser despejada. Em segundo lugar, eu posso ser suave - mas que pode significar que o inquilino não paga, e eu estou fora do bolso para sempre. Em terceiro lugar, eu posso encontrar algum meio - o que é provavelmente o que vou fazer. Há um milhão de variações em que "meio-termo."

Faça o seu plano antes do convite vem

Sou um grande crente em regras para gerir o meu comportamento e orientar o meu processo de tomada de decisão. Neste caso, as regras irão superar uma reação emocional que pode levar a uma má decisão. Elas também vão manter-me de fazer uma pressão que poderia chamar revelar-se errada. Lembre-se, como senhorios, nossa más decisões têm consequências a longo prazo.

A reação emocional pode ser raiva ( "Como se atreve Carol não pagar-me quando eu depender de seu dinheiro para pagar minhas contas!") Ou simpatia ( "Pobre João - $ 4000 em faturas médicas!") Que reacção terei? Isso depende o inquilino da história, e provavelmente também sobre o modo como o resto do dia é o meu curso. Em outras palavras, eu deveria ignorar e concentrar-se em fazer a melhor decisão empresarial.

Finalmente, a razão pela qual o meio termo reação - porque estou provavelmente vai fazer um negócio temporário? Bem, eu já sei que eu não estou indo ir mole e deixar que o inquilino se aproveitar de mim para sempre. E eu provavelmente não irá iniciar o inquilino de imediato, quer, simplesmente porque isso me deixa com um vago unidade - que, em um nevado, amargamente fria de inverno, juntamente com uma má economia, é provável que ficar vago por algum tempo.

Aqui estão os dura e rápida regras I'll estabelecer na frente.

• Eu nunca vou dar um inquilino uma resposta neste momento (após a primeira chamada). Mesmo que eu possa saber o que quero fazer, eu vou sentar sobre a decisão de um dia. Porquê? Primeiro, vai voltar com uma resposta de imediato , especialmente se estou oferecendo um generoso tratar o inquilino, pode marcar-me como um toque suave. Em segundo lugar, esperando me dá uma chance de realmente pensar pela minha decisão.
• Vou insistir em um acordo escrito. Trata-se essencialmente a uma alteração temporária para a locação, assinado por mim e por o inquilino, o que significa que se o inquilino viola, ele pode ser despejada.
• Não vou deixar que o inquilino receber mais de um mês para trás em renda. Dessa forma, se o inquilino inadimplência sobre o acordo especial, sou apenas por um mês.
• Vou ter uma cara-a-cara com o inquilino reunião para discutir quaisquer formas alternativas que ele pode obter o dinheiro. O ponto de esta é, obviamente, para conseguir o dinheiro. Mas o ponto é secundário para impressionar no arrendatário apenas como um assunto sério é este. "Você não pode me pagar $ 600 em aluguel, mas você acaba de comprar uma TV $ 800? Vender a TV ou devolvê-lo." Esta reunião deverá ser no inquilino da unidade.
• Eu não irão oferecer um contrato temporário até o final da nossa cara-a-face reunião. Esta reunião é a minha última oportunidade de considerar o inquilino antes de me oferecer um acordo - e se eu recebo uma forte ssense que ele não seja grave, que ele vai.

Se o inquilino viola o acordo, vou despejá-lo - dura e rápida. Vou fazer isso muito claro na nossa cara-a-face reunião e acompanhar se ele viola o acordo.

O contrato escrito terá uma cláusula de confidencialidade. Meu inquilino falar uns com os outros, e eu simplesmente não pode dar ao luxo de ter John diz Carol, "O proprietário me deu uma pausa."

Tenho de tratar todos da mesma forma?

Não, graças a Deus. Eu posso tratar as pessoas de maneira diferente, na razão. Eu, por exemplo, pode vir muito mais difícil em um inquilino que tem comportado mal no passado, ou quem tem um histórico de pagamentos em atraso. Pesquisando a internet, eu estava incapaz de encontrar uma ação bem sucedida em um caso em que um proprietário fez um especial para tratar um inquilino, mas não para outro. Isso não significa, tais ações não acontecem, mas eles são raros o suficiente para não ser uma grande preocupação.

Na próxima semana vou cavar mais a situação, olhando para alguns diferentes "can't-pago" situações e como devem ser tratadas.

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Tags: Economia, Proprietário Inquilino, imobiliário

Quando as pessoas em primeiro lugar para decidir comprar um edifício, é comum que eles dêem alguns erros facilmente evitáveis. O erro mais comum que vejo novos investidores fazer é não ter o que gostaria de referir-se como o "investidor ferramenta peito".

Por exemplo, se você quiser construir uma casa onde seria necessário algumas coisas a começar. Você precisaria ter uma primeira impressão para a casa azul elaborado por um arquitecto. Em segundo lugar, você precisa ter as ferramentas adequadas para realmente completa do prédio, você precisaria os pregos, martelos, serras e brocas para trabalhar sobre as matérias-primas. Felizmente, o investimento em prédios não exige qualquer físico ferramentas ou habilidades. No entanto, o investimento em edifício não exigir o mesmo tipo de planejamento e mental, neste caso, a sua "ferramenta peito" é, na realidade, uma "ferramenta peito" do conhecimento.

Ser um Sucesso Apartamento Investidores, você deve ter um plano!

A melhor forma de adquirir essas ferramentas educacionais é essencial para ler muitos livros e revistas sobre o assunto. O primeiro e mais importante ferramenta que um investidor pode ter é a capacidade de determinar o valor do investimento edifício. Não há nenhuma maneira que um investidor pode ter a certeza de que ele ou ela será comprar uma caixa vaca ou um pit dinheiro sem a necessária capacidade de analisar o valor de um imóvel. Existe uma gama infinita de informações disponíveis sobre a cobertura rácios da dívida, cap taxas imobiliárias e avaliação. Na minha opinião, a primeira vez dos imóveis comerciais, investidores devem operar com uma simples mental "ferramenta" ou presunção, e que consiste em determinar o que vale é a construção de si mesmo e ignorar quase tudo o resto. O que isto significa é que o investidor deve praticamente ignorar aquilo que os preços têm outras propriedades semelhantes recentemente vendido para na área. Em vez disso, o investidor deve descobrir o preço que irá permitir que ele ou ela para comprar o imóvel e fazer o lucro e fluxo de caixa que irá torná-lo um bom investimento.

De modo a descobrir o que você deve pagar preço de um edifício, admitindo, por exemplo, que pretende realizar um certo retorno, ou Cap Taxa de seu investimento anual, basta utilizar a seguinte fórmula:

Receita Operacional Líquida
__________________ = Preço que você pode pagar para realizar uma Desired Cap Rate
Capitalization Rate

Foto Crédito: jthetzel

Tags: edifício, naturalmente, educação edifício, apartamento edifício investimento, edifício notícias, comprar apartamento edifício, comprar apartamentos

Aqui é a terceira e última parcela de "questões a colocar o seu imóvel Manager." Estou fornecendo respostas a algumas das perguntas. No entanto, em alguns casos, não há uma resposta "certa". Na verdade, esta foi ilustrada pela última parcela, publicada há três semanas. Eu tinha sugerido que é melhor para gerentes de propriedade de ter algumas de sua própria pele no jogo, por assim dizer, pelo facto de possuir a sua própria renda propriedades na área. Josh Dorkin, o fundador da BiggerPockets, discordou.

Meu ponto subjacente: Lotes de propriedade gerentes não compreendem o negócio, e vá em aluguer de gestão, porque acho que vai ser fácil. Gerentes que possuem suas próprias propriedades são mais susceptíveis de ter uma pista sobre a gestão da propriedade.

Josh's subjacentes ponto: Propriedade gestores que possuem suas próprias rendas são mais propensos a cuidar de suas próprias propriedades primeiro e considerar que um concorrente, principalmente quando se trata de encontrar inquilinos. Por exemplo, tenho um dois-quartos vagos unidade e que você tem um quarto vago duas unidades. Quando uma perspectiva vem em busca de um dois-quartos, os gestores irão empurrar sua primeira unidade.

Quem está certo? Nós dois estamos no subjacentes pontos. Então você deseja que o seu gestor de propriedade de ter o seu próprio aluguel? Isso, meus amigos, é uma sentença chamada. Mas considero isso - se você não fazer a pergunta, você nunca sabe. Você não pode realmente ser capaz de tomar uma decisão informada.

A melhor altura para pedir estas questões, é claro, antes de contratar uma empresa de gestão. Mas se você já empregam uma empresa de gestão, e não sabemos as respostas, você pode sempre voltar e pedir. Além de saber o que está acontecendo com o seu gerente propriedade, você será recordando-lhes que você é um cliente envolvidos. Isso pode torná-los menos propensos a cortar custos com seus imóveis.

A primeira ea segunda parte desta série estão relacionados aqui e aqui.

Sobre a Propriedade Gerente Perguntas (e, às vezes, as respostas)

• Pergunta: O que você considera a mais promissoras cidades e partes da área de investimento?
• Pergunta: Onde você vai ver rendas? Qual tem sido o desenvolvimento de rendas ao longo dos últimos anos?
• Pergunta: Que cidades e partes da região têm o melhor clima governamentais?
• Pergunta: Que cidades e partes da região têm o melhor clima empresarial?
• Pergunta: Que tipos de pessoas são atraídas para esta área? Que um?
• Pergunta: Que tipo de novo inventário está chegando no mercado?
• Pergunta: O que está acontecendo com o desenvolvimento comercial na área?
• Pergunta: Quais as cidades têm as melhores escolas?

Respostas: Estes são "sem uma resposta adequada" perguntas. Mas não significa que as respostas não será revelado! Considere todas as diferentes formas que podem ser utilizados.

• As respostas devem ser pensadas e detalhadas. Sério, você realmente deseja uma propriedade gerente que não sabe quais são as peças mais quentes da cidade?
• As respostas podem ser muito úteis para ajudar você a decidir onde investir. Isto é especialmente útil se você não for um residente da área.
• Se você fizer alguma pesquisa antes do tempo, você tem suas próprias idéias que você pode comparar com as respostas que você começa a partir da perspectiva propriedade gerente. Você pode ouvir o que ele diz e pensa "que é completamente errado." Ou ele pode convencê-lo, e agora que você aprendeu alguma coisa nova.

Tags: encontrar propriedade gerente, entrevistando gestores, senhorio, gestão da propriedade, a propriedade-gerente, locatário, arrendatário

Quando eu coloquei o primeiro grupo de perguntas que você deve perguntar a prospective propriedade gerente, um comentarista perguntou: quais são as respostas corretas? Ele tinha um ponto e então eu vou para rever algumas das respostas às perguntas da semana passada, primeiro antes que eu bati em você com um pouco mais questions.I estou a pensar também na elaboração destas em um e-livro que esperamos Josh será colocado aqui no BiggerPockets.

Uma resposta pode estar correta baseada em várias questões criteria.Some têm apenas uma resposta certa. O exemplo que dei na semana passada foi de procedimentos de despejo. Todas as jurisdições têm regras estritas sobre como evicted.If potenciais inquilinos podem ser gerentes de propriedade não são os seguintes regras, que está fazendo é errado, e você não deve contratar eles - período .

Outras questões têm uma vasta gama de "correcção". Um par de perguntas da semana passada em causa experiência. Você certamente deve evitar qualquer propriedade do gestor do primeiro cliente. Mas é uma PM com dez anos de experiência sempre melhor do que um com cinco anos? Eu não penso assim.

Depois, há as questões onde a resposta certa depende de suas próprias preferências, que pode ser diferente do meu. E depois existem as mesmas que aquelas que as respostas só vão fazer você pensar - talvez a PM tem insights que você pode realmente usar.

Você vai ter a sua palavra para ela?

Em qualquer caso, o efeito líquido de todas essas perguntas e respostas serão absolutamente positivo. Você tem muito boas informações sobre o que deve basear a sua contratação decisão, você terá uma compreensão profunda de como funciona a sua empresa de gestão, e os dirigentes saberão que você é uma pessoa séria com elevadas expectativas para o seu desempenho.

Algumas da semana passada

Perguntas: Quantas vagas você tem agora? Fora de quantas unidades total sob gestão? Qual é a duração média do tempo que leva para preencher uma vaga?

Respostas: Primeiramente, é óbvio que a PM deveria saber this.If ele tem de ir procurar-se aquela má sign.As para a percentagem exacta, obviamente, a melhor coisa seria a de comparar isso com a taxa de desocupação de todas as unidades do area.Since você não pode fazer isso, você tem que ir com o seu intestino. Você viu muito poucas "For Rent" sinais em sua unidade-around? Há histórias de jornal bemoaning as poucas rendas disponíveis? Se a PM tem um grande número de vagas neste caso, ele está a fazer mal.

A segunda pergunta é uma boa para se lembrar um depois. Vamos dizer que o PM diz que o seu comprimento é vacância média duas semanas. Poucos meses depois, ele pede desculpas porque ele simplesmente não consegue encontrar um inquilino para a sua unidade que foi vago por dois months.Could mercado do arrendamento de imóveis por completo fracasso entre Março e Julho?

Pergunta: Qual a percentagem de inquilinos que você tem para expulsar?

Resposta: Espero que a percentagem é muito baixa. Mas se ele dá uma resposta irrealisticamente baixo (1%, nenhum), seguimento à presente:

Pergunta: Qual percentagem de seus inquilinos pagar regularmente aluguel atrasado?

Porque é que um bom acompanhamento? Porque se ele realmente não evicting ninguém, provavelmente é porque ele permite que seus inquilinos fugir de homicídio.

Pergunta: Como você vender seus apartamentos?

Resposta: Ele deve ser capaz de enumerar uma série de formas, incluindo em seu site, em Craigslist, em folhetos, com sinais, e no jornal, e talvez até mesmo através de outros métodos. E ele deverá ser capaz de falar inteligentemente sobre cada método.

Pergunta: Você recomendaria incentivos especiais aos inquilinos?

Resposta: Não existe um hard-and-fast regra aqui. Se vezes são bons, você não deve precisar de incentivos especiais. Se tempos são maus, eles devem ser considered.What tipo de incentivos é que ele gosta? Eu prefiro os inquilinos não deixe enganar-se sobre o custo da unidade. Primeiro-mês-livres muitas vezes tem esse efeito.

Pergunta: Como você tela perspectivas?

Resposta: "Thoroughly" seria um bom começo point.But ele deve ser capaz de ser specific.Also reconhecer que você e ele poderá ter que ser mais flexível com certas rendas.

Chega com a antiga Perguntas

Aqui estão algumas novas questões, e eu vou dar respostas tão bem!

Pergunta: Como faço para obter relatórios? Posso fazê-los fora do computador sozinho?

Resposta: A maioria dos PMs fornecer relatórios trimestrais ou monthly.I honestamente não acho trimestral é bom o suficiente. Precisa-los mais often.And, alguns PMs já estão oferecendo seus clientes o acesso em linha às reports.Obviously esta é uma enorme vantagem, porque você começa "real-time" informações.

Pergunta: O que os relatórios se parece?

Resposta: O PM deve ser capaz de mostrar-lhe relatórios e explicá-las. Você precisa ampla e clara de relatórios, em particular a respeito de finanças.

Pergunta: Como é que o seu site olhar?

Resposta: Um bom site PM deveria mostrar unidades disponíveis, é fácil de compreender e navegar, e têm formas de inquilinos e outros para entrar em contato com o gerente.

Pergunta: Você pessoalmente investir em imóveis nessa área?

Resposta: A resposta deve ser sim, para o proprietário da empresa, se não seus empregados. No entanto ...

Pergunta: Se você tem vagas nas suas unidades pessoalmente propriedade, bem como aqueles que você gerencia para outros, como você decidir quais as unidades para mostrar?

Resposta: A resposta precisa de ser que o proprietário não não mostrar viés - ele mostra as unidades mais adequadas a cada prospectivo inquilino. Mas estou espantado por relatos de que alguns PMs muito abertamente mostrar sua propriedade unidades em primeiro lugar, e suas unidades geridas segundo. Por que você nunca aturar isto?

Tags: senhorio, gestão da propriedade, a propriedade-gerente, o aluguer de propriedade, locatário

Isto começou como "Algumas questões a colocar o seu imóvel Manager."   Mas se você já contratou uma empresa de gestão propriedade, você está um pouco tarde - você quiser perguntar estas questões antes de fazer a contratação decisão.    Você pode até querer perguntar-lhes antes de você instalar em uma propriedade de compra.

Em alguns casos, você contratar empresas de gestão, porque você simplesmente não tem tempo nem inclinação para lidar com os aborrecimentos que vêm com arrendamento imobiliário.   Em outros casos, você terá de contratar um gestor, porque você vive muito longe de seus imóveis para lidar dia-a-dia de gestão yourself.   A boa notícia é que se pode encontrar um gerente qualificado em uma comunidade onde pretende comprar imóvel, ele realmente não importa onde é que a propriedade (desde que - penso eu - no país onde você mora).    A má notícia é que há realmente aren'ta tonelada de gestores qualificados propriedade lá fora.

Existem alguns bons gestores?

Na verdade, quando eu comecei comprando propriedades aluguer, pensei que qualificada propriedade gestores foram tão raros como a fazer o meu dia-a-dia tem uma gestão.    Infelizmente, gestão da propriedade é um desses campos que não parece difícil que (tal como investimento imobiliário em geral) para o principiante ou outsider.   Isto significa que muitas pessoas não qualificados deslocar para o campo.   Evidentemente, unqualified imobiliário investidores não causam muitos problemas graves para o resto de nós.   Unqualified gerentes de propriedade são outra história - eles estão jogando com o nosso dinheiro.

Eu mudei minha opinião após conversar com muitos gerentes de propriedade imobiliária que compraram o meu software de gestão.    Muitas dessas pessoas foram autorizadas a prestar serviço de qualidade para os seus inquilinos e respectivos proprietários.   Não vou citar o nome dos outros!

Então o que você deve procurar em uma propriedade gerente?   Primeiro, você quer alguém com experiência e julgamento -, e sentença só vem com a experiência neste domínio.    Segundo, você quer alguém que vai ser tão cuidadoso com o seu dinheiro como você.   Terceiro, você quer alguém que irá mantê-lo informado.

Aqui estão as perguntas! (Parte I)

Eu tenho um monte de perguntas para você perguntar - muitos para caber em um único blog. Então, este terá que ser dividido em duas partes. A segunda parte virá em meu próximo post.

• Há quanto tempo é que um gestor de propriedade?
• Há quanto tempo é que um gestor nesta área?
• Quantas vagas você tem agora?   Fora de quantas unidades total sob gestão?
• Qual é a duração média do tempo que leva para preencher uma vaga?
• O que faz a sua locação parece?   (Você precisa ver uma cópia da presente, juntamente com quaisquer outros formulários e documentos que o gerente usa com inquilinos).
• Qual é o seu aluguel atrasado política?
• Qual a percentagem de inquilinos que você tem para expulsar?
• Como funciona o processo de despejo trabalhar aqui?
• Quais são as suas taxas de gestão?
• O que você cobra para recrutar novos inquilinos?
• Você carrega para o acompanhamento e manutenção livre unidades?
• Quais são os meus garante?
• Você também propriedades mercado como um corretor?
• Se eu decidir vender a minha propriedade, eu tenho a lista-lo com você?
• Posso ver algumas das outras propriedades que você gerencia?   (Claro que você provavelmente não será capaz de ver por dentro alugou apartamentos ou escritórios.   Mas você deve ser capaz de ver as áreas comuns e os motivos.)
• Como você vender seus apartamentos?
• Você recomendaria incentivos especiais aos inquilinos?
• Se eu quiser adicional específico para a comercialização livre unidades, como iríamos organizar isso?
• Como você tela perspectivas?
• Como é o seu contacto inquilinos você?

Isso deve você começar, mas lembre-se, eu tenho um monte mais da próxima vez. Existem também muitos outros critérios para considerar e vou cavar para aqueles também.

Tags: senhorio, gestão da propriedade, a propriedade-gerente, o aluguer de propriedade

1. Elevar a aluguéis. Esta é definitivamente a solução mais evidente se você olhar para diferentes formas de aumentar o valor do seu edifício investimento. Antes de decidir aumentar rendas fazer um levantamento das rendas comparáveis às propriedades comparáveis em sua localização geral. Então tente descobrir o que a média rendas são específicos para o seu tipo de imóvel em seu local específico. Isto pode ser mais complicado do que parece e é mais de uma arte, então uma ciência. Pergunte a si mesmo se seu rendas estão abaixo ou acima do "mercado rendas" para sua área. Se você achar que você está cobrando rendas abaixo do mercado, então é aconselhável para trazer o seu aluga-se para manter-se com as actuais condições de mercado.
2. Instalar uma iluminação mais eficiente da energia. Se você pagar o elétrica nas áreas comuns é sempre uma boa idéia para instalar uma iluminação mais eficiente da energia. Não só este vai lhe poupar um monte de dinheiro no longo prazo, mas você também estará ajudando o meio ambiente.
3. Reduzir inquilino volume de negócios. Todos os imóveis comerciais investidor sabe que, quando um inquilino sai e você terá que substituí-lo ou ela que custa dinheiro. Apartamento edifício turnovers inquilino pode realmente comer em sua linha inferior, se você é um investidor imobiliário comercial. Há uma multiplicidade de métodos de utilização que vai efetivamente reduzir inquilino volumes de negócios. Algumas delas incluem: manter as rendas no mercado, mantendo os fundamentos muito bem, respondendo prontamente os pedidos de manutenção e de patrocínio trimestral partes ou actividades. Em suma, se você a manter seus inquilinos felizes e manter o edifício agradàvel então você vai reduzir o inquilino volume de negócios.
4. Renovar os apartamentos. Renovar e melhorar os apartamentos com os novos aparelhos, pintura, iluminação / banheira gabaritos irá permitir-lhe cobrar mais renda para a mesma praça filmagens. O que isto significa é que você tenha efectivamente aumentado o seu fluxo de caixa líquido, sem aumentar seus custos fixos, tais como impostos e seguros.
5. Custo segregação análise. Enquanto não temos o tempo ou espaço para discutir os meandros da relação custo segregação análise, é basicamente um método de contabilidade que lhe permite amortizar seu prédio e os gastos a um ritmo mais rápido e lhe poupar muito dinheiro. Consulte um analista qualificado custo segregação ou da CPA.

Não, você não está leitura Consumer Reports ou Motor Trend. Mas, acredite ou não, sua escolha de carro pode ter um impacto sobre o nível de investimento imobiliário sucesso. Isso é porque a sua escolha de carro faz uma impressão nas pessoas, e você sempre quer fazer o direito impressão. E, claro, uma vez que os carros são desperdício de activos - que muito raramente aumento do valor - o que você gasta menos dinheiro com elas, quanto mais você terá que investir mais em coisas concretas - como o seu próximo negócio.

Eu estava pensando sobre isso recentemente, porque a minha mulher e eu estamos comprando um carro. Estamos substituindo o antigo Subaru Outback com ... tambor-roll, por favor ... outro Subaru.

Que tipo de impressão não queremos sair com seus inquilinos e mais ninguém com quem temos relações financeiras? Eles devem pensar de nós como prático. Quanto inteligente. Quanto cuidado com um dólar. Queremos apresentar essas impressões, pois estamos lutando um estereótipo. Esse estereótipo, evidentemente, é que todos nós somos ricos - que, na verdade, não tem que trabalhar duro que - isto porque nós próprios investimentos imobiliários, o dinheiro vem fácil para nós. Que alguns dólares aqui e ali não são tão importantes para nós. Que quando nós pechinchar sobre dinheiro, estamos apenas a ser imbecis.

Tornar o Direito Impressão

Não deixe seu inquilinos ver! ->

Mesmo que você seja rico e não tem que trabalhar duro que - bom para você! - Quase de certeza que você não deseja que seus contratantes e especialmente o seu inquilinos que pensar assim. Mais uma vez, se eles pensam assim, o seu contratantes são muito mais provável que você exagerar. Seus moradores têm muito mais probabilidade de tentar fazer pagamentos atrasados ou tirar vantagem de você de outras maneiras. Obviamente você não vai permitir isso, mas por que lidar com o stress?

O que isso significa para o seu carro comprando-decisão? Bem, primeiro que tudo, isso não significa que você não pode ter esse Lexus ou Porsche. Isso significa que você não deve nunca ter o carro em qualquer lugar para o negócio. E isso também não significa que você não pode ser confortável. Mesmo meu futuro Subaru tem assentos aquecidos, vidros eléctricos, e assim por diante.

Povos "impressão do seu carro será totalmente orientado pelo exterior e, em especial, a marca. Isso significa que um carro velho luxo ou desporto automóvel vai parecer mais" rica "para o seu negócio contactos que um novo modelo não-luxo. Gostaria de evitar qualquer luxo marcas. Você especialmente querer evitar todos os desportos automóveis. Para além de perpetuar o "rico playboy" estereótipo, eles só que não são práticos para landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich