Quando as pessoas em primeiro lugar para decidir comprar um edifício, é comum que eles dêem alguns erros facilmente evitáveis. O erro mais comum que vejo novos investidores fazer é não ter o que gostaria de referir-se como o "investidor ferramenta peito".

Por exemplo, se você quiser construir uma casa que você precisaria de algumas coisas para começar. Você precisaria ter uma primeira impressão para a casa azul elaborado por um arquitecto. Em segundo lugar, você precisa ter as ferramentas adequadas para realmente completa do prédio, você precisaria os pregos, martelos, serras e brocas para trabalhar sobre as matérias-primas. Felizmente, o investimento em prédios não exige qualquer físico ferramentas ou habilidades. No entanto, o investimento em edifício não exigir o mesmo tipo de planejamento e mental, neste caso, a sua "ferramenta peito" é, na realidade, uma "ferramenta peito" do conhecimento.

Ser um Sucesso Apartamento Investidores, você deve ter um plano!

A melhor forma de adquirir essas ferramentas educacionais é essencial para ler muitos livros e revistas sobre o assunto. O primeiro e mais importante ferramenta que um investidor pode ter é a capacidade de determinar o valor do investimento edifício. Não há nenhuma maneira que um investidor pode ter a certeza de que ele ou ela será comprar uma caixa vaca ou um pit dinheiro sem a necessária capacidade de analisar o valor de um imóvel. Existe uma gama infinita de informações disponíveis sobre a cobertura rácios da dívida, cap taxas imobiliárias e avaliação. Na minha opinião, a primeira vez dos imóveis comerciais, investidores devem operar com uma simples mental "ferramenta" ou presunção, e que consiste em determinar o que vale é a construção de si mesmo e ignorar quase tudo o resto. O que isto significa é que o investidor deve praticamente ignorar aquilo que os preços têm outras propriedades semelhantes recentemente vendido para na área. Em vez disso, o investidor deve descobrir o preço que irá permitir que ele ou ela para comprar o imóvel e fazer o lucro e fluxo de caixa que irá torná-lo um bom investimento.

De modo a descobrir o que você deve pagar preço de um edifício, admitindo, por exemplo, que pretende realizar um certo retorno, ou Cap Taxa de seu investimento anual, basta utilizar a seguinte fórmula:

Receita Operacional Líquida
__________________ = Preço que você pode pagar para realizar uma Desired Cap Rate
Capitalization Rate

Foto Crédito: jthetzel

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Muitos novos imóveis comerciais investidores engano acreditar que é mais fácil e mais rentável para comprar um comercial retalho construção, então é para comprar um apartamento edifício. O consenso geral é que o varejo inquilinos são melhores locatários embora seja mais de um aborrecimento para lidar com a gestão do edifício inquilinos. Na minha opinião, nada poderia estar mais longe da verdade. Aqui estão alguns mitos comuns sobre comercial retalhista propriedades comerciais versus edifício inquilinos.

1) É mais fácil encontrar um bom inquilino retalho. Esta é realmente falso. O sector retalhista de os E.U. economia não tem sido um bom desempenho quando comparadas a outras áreas. Muitas lojas de varejo achar particularmente difícil competir com os grandes lojas como caixa Target e Walmart. As pequenas lojas de varejo também estão enfrentando a concorrência crescente de lojas na World Wide Web. Internet retalhistas têm um menor overhead e estão aptos a vender os mesmos produtos a um preço mais baixo ponto. Internet revendedores não podem ser sujeitos aos elevados custos dos imóveis comerciais de seguros, aluguel retalho, vendas e empregados certos negócios impostos.

2) Varejo espaço está em alta demanda. Embora isso possa ser verdade para áreas de alto tráfego em certas regiões geográficas, em geral, leva uma média de seis meses para alugar um espaço comercial retalhista. Existe apenas um pequeno conjunto de potenciais candidatos no sector comercial retalhista. Por outro lado, todas as pessoas que vivem nos Estados Unidos deve ter um lugar para chamar de lar. Com o recente colapso nos mercados imobiliários residenciais que estamos vendo mais e mais pessoas olhando para alugar, em vez de comprar. O tempo médio para alugar um apartamento edifício é tão curto quanto 30 dias, em alguns mercados imobiliários.

3) É mais fácil gerir um espaço comercial. Muitos dos imóveis comerciais, investidores não percebem que geralmente é necessário para "construir a" um espaço comercial antes que seja alugado para atender as especificações do inquilino. Isso pode custar o proprietário de dezenas de milhares de dólares. Entretanto, edifício unidades geralmente são padronizadas para satisfazer as necessidades da maioria das pessoas.

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Um dos melhores métodos para manter o seu edifício investimento rentável e longo prazo para aumentar o seu valor deve ser constantemente vigilantes sobre como manter o seu inquilinos satisfeito. Satisfeito locatários tendem a permanecer no edifício e, assim, já que o seu volume de negócios e reduzir custos. Muitos proprietários individuais de prédios cometer o erro de reduzir a renda dos seus prédios, porque acreditam erroneamente que irá manter as suas rendas inferiores prédios plena e volume de negócios inferior.

Na realidade, porém, eu descobri que a maioria das pessoas optaram por ficar em um edifício de apartamentos porque são conteúdos onde estão. O preço da renda a ser paga pelo arrendatário é apenas um dos muitos factores que contribuirão para a sua decisão de manter e renovar seu arrendamento. Descobri que edifício proprietários possam manter uma elevada taxa de ocupação durante o carregamento mercado rendas se tomar alguns passos para se certificar de que os inquilinos são felizes onde vivem.

Acredito que a qualidade da gestão que o edifício tem dono no local desempenha uma grande parte na experiência global da maioria dos moradores edifício. Cada edifício plurifamiliar vai ter problemas. Não há maneira de evitar avarias mecânicas ocasionalmente com unidades como o ar condicionado, máquinas de lavar louça, aquecimento unidades, banheiros, sanitários e iluminação. O importante é que a gestão tem um plano claro e firme para responder a estas questões. O plano para enfrentar problemas mecânicos e queixas inquilino tem de ser escrito em que o locatário manual e distribuído a todos os inquilinos. É ainda mais importante que a gestão rigorosa siga estes planos à carta. As pessoas em geral gostam de ver que a gestão tem profissionalismo a acompanhar de perto os procedimentos escritos no interior do inquilino manual. Por exemplo, se o inquilino manual diz que todos os problemas mecânicos terem a ver com a repartição de um sistema de ar condicionado estão a ser resolvidos no prazo de 24 horas durante os meses de verão, então é melhor você ter certeza de que a gestão tem a capacidade e os recursos disponíveis para obter o trabalho feito nesse período de tempo. Uma má experiência com o trabalho de manutenção realizado pela gestão do edifício pode levar o inquilino para começar a procurar outro lugar para morar.

As pessoas vão ficar mais tempo em seu apartamento, se sente ligado a uma comunidade mais ampla. Existem inúmeras formas, com pouco dinheiro gasto, que os proprietários e gestores podem promover um forte sentimento de comunidade dentro da sua complexidade. Um bom método é o de patrocinar um evento trimestral ou festa no clube casa. Os gestores podem comprar algumas pizzas para alimentar o povo e decorar o partido a corresponder com um feriado. Estes partidos são uma ótima maneira para atender aos inquilinos e se misturam com outros inquilinos. As pessoas vão ficar mais tempo em seu apartamento, se eles estão vivendo perto de amigos.

Os exemplos acima são apenas algumas idéias para você começar a pensar e inquilino satisfação e reduzindo o volume de negócios. Basta lembrar que a renda não é o único fator que irá jogar em uma decisão de permanecer inquilinos que vivem em seu apartamento edifício.

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