Quando as pessoas em primeiro lugar para decidir comprar um edifício, é comum que eles dêem alguns erros facilmente evitáveis. O erro mais comum que vejo novos investidores fazer é não ter o que gostaria de referir-se como o "investidor ferramenta peito".

Por exemplo, se você quiser construir uma casa que você precisaria de algumas coisas para começar. Você precisaria ter uma primeira impressão para a casa azul elaborado por um arquitecto. Em segundo lugar, você precisa ter as ferramentas adequadas para realmente completa do prédio, você precisaria os pregos, martelos, serras e brocas para trabalhar sobre as matérias-primas. Felizmente, o investimento em prédios não exige qualquer físico ferramentas ou habilidades. No entanto, o investimento em edifício não exigir o mesmo tipo de planejamento e mental, neste caso, a sua "ferramenta peito" é, na realidade, uma "ferramenta peito" do conhecimento.

Ser um Sucesso Apartamento Investidores, você deve ter um plano!

A melhor forma de adquirir essas ferramentas educacionais é essencial para ler muitos livros e revistas sobre o assunto. O primeiro e mais importante ferramenta que um investidor pode ter é a capacidade de determinar o valor do investimento edifício. Não há nenhuma maneira que um investidor pode ter a certeza de que ele ou ela será comprar uma caixa vaca ou um pit dinheiro sem a necessária capacidade de analisar o valor de um imóvel. Existe uma gama infinita de informações disponíveis sobre a cobertura rácios da dívida, cap taxas imobiliárias e avaliação. Na minha opinião, a primeira vez dos imóveis comerciais, investidores devem operar com uma simples mental "ferramenta" ou presunção, e que consiste em determinar o que vale é a construção de si mesmo e ignorar quase tudo o resto. O que isto significa é que o investidor deve praticamente ignorar aquilo que os preços têm outras propriedades semelhantes recentemente vendido para na área. Em vez disso, o investidor deve descobrir o preço que irá permitir que ele ou ela para comprar o imóvel e fazer o lucro e fluxo de caixa que irá torná-lo um bom investimento.

De modo a descobrir o que você deve pagar preço de um edifício, admitindo, por exemplo, que pretende realizar um certo retorno, ou Cap Taxa de seu investimento anual, basta utilizar a seguinte fórmula:

Receita Operacional Líquida
__________________ = Preço que você pode pagar para realizar uma Desired Cap Rate
Capitalization Rate

Foto Crédito: jthetzel

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Um dos grandes aspectos de ser um edifício de apartamentos o proprietário é o proprietário tem a capacidade para aumentar valor de uma variedade de maneiras diferentes. Todos estes métodos para aumentar o valor, não será aplicável a cada edifício, no entanto, gostaria de propor que a empresa não é um edifício, em qualquer estado, neste país que não poderia usar pelo menos um desses métodos para criar mais valor muito facilmente. Se você comparar essa capacidade para outros investimentos como ações ou obrigações que você pode realmente começar a perceber porquê tantas fortunas foram construídas através de investimentos em propriedades multi-familiares.

Forçado Appreciation - Forçado apreciação é feita em qualquer reparação dos imóveis comerciais, que "forças" do valor do imóvel para apreciar.

Cosméticos Reparações:

Fazer o bem faz reparos cosméticos mais atraente para potenciais inquilinos, ao mesmo tempo, mantendo actuais inquilinos feliz. Reparos que possam ter um impacto dramático na aparência incluem pintura paredes exteriores, pintura paredes interiores, reparação da paisagem em torno dos edifícios e substituição envelhecidos, sujo e desgastado aparelhos.

Aumentar Rendas:

Isto pode parecer um caminho óbvio para aumentar o valor de um edifício, mas é verdadeiramente surpreendente quantas aluguer imóveis estão cobrando renda que é de 10% a 20% inferiores às taxas do mercado. Muitos pequenos proprietários edifício administrar os bens próprios e, portanto, mais fácil de manter rendas abaixo do mercado para manter os inquilinos. Esta teoria é falho, na prática, pois não leva em consideração que, hoje em especial, muitas pessoas vão passar de um apartamento, por razões que nada têm a ver com a renda. Por exemplo, muitas pessoas deslocalizar para melhores oportunidades de emprego em outra cidade.

Substituindo Utilidade Equipamento:

Se um edifício proprietário está pagando a factura eléctrica para iluminação espaço comum que ele ou ela pode guardar um monte de dinheiro todos os meses pela simples substituição de todos os jogos com iluminação lâmpadas energeticamente eficientes.

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A decisão de comprar um apartamento edifício investimento para o primeiro tempo pode ser uma experiência temerosa para muitos investidores imobiliários. A tarefa de posse e gestão de um edifício pode parecer esmagadora e do sentimento de medo geralmente é devido ao fator desconhecido dos " que ses ". O" ses que "são todas as coisas que poderia dar errado com a propriedade de um edifício de apartamentos. Geralmente, o" o quê ses "parecem muito piores em sua mente, então eles realmente são no mundo real. Lembre-se de um edifício investimento é um seguro contra a maioria dos "o que ses" e de boa gestão e manutenção preventiva pode evitar que a maioria dos problemas antes que eles surjam.

Apartamento Edifício Investimento "What Ifs":

1. E se o meu inquilinos não pagam a renda e se recusam a sair?

   E se ficar no meu apartamento como Michael Keaton fez no filme Pacífico alturas?

   Felizmente, todos os estados têm um processo judicial para o despejo de inquilinos. Em alguns estados inquilinos têm mais direitos e obrigações do proprietário mais que outros. Como parte da sua equipa de gestão recomenda-se a consulta jurídica qualificada quem se especializa em direito imobiliário. Basta seguir o processo. Além disso, lembre-se de ser especialmente diligente.

2. E se um inquilino slips e quedas e sues mim?

   Se você possui muitos edifício aluguer unidades então as chances são que você vai ser demandado na ocasião. Mais uma vez, este é o custo de fazer negócio. Não acredito que qualquer imobiliário guru que lhe diz que você pode ficar rico overnight sem fazer qualquer trabalho. Lembre-se de manter registos pormenorizados de todos os alimentos que você realiza na propriedade. Estes registos podem ser úteis na defesa judiciais.

3. E se eu não posso alugar as unidades e, portanto, não pode pagar a hipoteca?

   Certifique-se de pesquisa, os rolos de alugar o imóvel está a adquirir com muito cuidado. Olha para se certificar de que inquilino virar não é demasiado elevado. São as rendas que estão a pedir em linha com o resto da área para edifícios comparáveis? Vai fazer publicidade suficiente para garantir que você tem uma constante número de candidatos para preencher unidades vazias?

4. E se há um incêndio?

   Seguro cobre danos ao incêndio acidental building.Again, certifique-se de que você está mantendo-se com a manutenção preventiva.

Lembre-se, apenas uma pequena quantidade de diligente manutenção preventiva, juntamente com uma boa apólice de seguro irá proteger contra a maioria do edifício investimento "que ses".

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Normalmente prédios com mais de 20 unidades são geridas por profissionais das empresas e gestão da propriedade desses edifícios com menos de 20 unidades são normalmente geridas pelo proprietário e viver em uma propriedade gerente. Independentemente de quem está a gerir o edifício, é importante seguir alguns princípios gerais e dicas para se certificar que as operações correram bem.

A gestão de um edifício deve ser executado de forma eficiente como qualquer outra empresa. O gerente deve olhar para melhorar a experiência cliente-inquilino vida, minimizando os custos e aumentar lucros oportunidades, sempre que possível.

Uma importante questão jurídica que não deve nunca ser ignorado se o Fair Housing regras que proíbem a discriminação baseada na raça, sexo, idade, deficiência, estado civil e orientação sexual. Todas as pessoas envolvidas na gestão da propriedade deve seguir essas regras.

Outra questão importante para que possa gerar reclamações com a gestão é a questão de quem é responsável pela reparação e manutenção do apartamento unidades. O proprietário deve escrever claramente fora do contrato de locação, que é responsável por quê reparações. Estado e de leis federais, deverá igualmente ser consultado, porque é ilegal para desligar utilitários essenciais para a incapacidade de pagar aluguel. Em outras palavras, se um inquilino está atrasado na renda é ilegal para desligar a eletricidade ou água.

O edifício gerente deve escrever sucintamente as seguintes informações do contrato de locação:

• O inquilino da responsabilidade de manter uma unidade de aluguer limpas e também pagar pelos danos causados por negligência ou abuso.
• O inquilino deve alertar qualquer gestão de situações perigosas ou defeituoso com a propriedade. Por exemplo: deficiente ligação eléctrica, água vazamentos, mofo e riscos de incêndio.
• O gestor irá fornecer inquilinos com a política oficial e procedimento para lidar com reclamações e pedidos de reparação. Por exemplo, que os horários de funcionamento são para a manutenção e reparação pessoal e modo rápido inquilinos devem esperar uma solução para as queixas.
• Têm restrições sobre locataire alterações em seu apartamento com a sua permissão, como a adição aparelhos, pintura, etc

Em geral, manutenção e reparos devem ser tratados o mais rapidamente possível para evitar novas denúncias da inquilinos. Questões importantes como vazamentos canalização e aquecimento / arrefecimento problemas devem ser tratados em 24 horas. Uma linha aberta de comunicação entre inquilinos e gestão é um ingrediente essencial para boas relações globais. A gerência deve manter os inquilinos informados de quando e como serão feitas as reparações e as razões para os atrasos.

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