Realtor Listed Edifícios

Um edifício listado é simplesmente qualquer plurifamiliar propriedade cujo proprietário tenha decidido a assinar um acordo com uma lista licenciada imobiliária. A maioria das listas de prédios será realizada por um corretor de imóveis comerciais, que tem experiência plurifamiliar com propriedades. Isto pode trabalhar para o comprador da vantagem, porque a cotação agente vai estar familiarizado com a análise que vai para comprar uma propriedade plurifamiliar. O comprador deve sempre estar atento, no entanto, que a listagem agente fiduciário só tem uma responsabilidade para o vendedor, com quem ele ou ela tem um acordo assinado listagem. Isto significa que todos os factos e números sobre a participação financeira deve ser verificada, da melhor maneira possível. Não tome o vendedor da imobiliária da palavra para qualquer coisa. Verifique e verifique os factos antes de fazer qualquer decisão de compra.

Também é importante lembrar que agora o mercado de propriedades plurifamiliar é quente. Com um edifício listado sua oferta e interesses serão concorrentes com mais compradores. Isto pode potencialmente aumentar o preço além rentabilidade. Só porque existem 15 outros compradores dispostos a pagar um determinado preço para a construção não significa que o imóvel vale muito. Apartamento edifício investidores necessitam de ter um método claro para analisar uma propriedade da rentabilidade. Se o edifício não cumpre os critérios ou de suas metas o mais rentável coisa a fazer é a pé.

Unlisted Edifícios

Unlisted prédios são plurifamiliar qualquer edifício que está à venda, mas que não constam na lista de serviços múltiplos, ou com qualquer corretor de imóveis. Unlisted plurifamiliar edifícios oferecem tanto potenciais riscos e recompensas. Os riscos com uma Unlisted edifício incluem não sendo capaz de ter acesso a todos os registros necessários e as informações sobre o imóvel. Você não tem muitas informações financeiras muito precisos para a sua propriedade análise. Isso exigirá que você faça mais diligência do imóvel. Você também pode encontrar proprietários destes imóveis, que têm expectativas irreais do preço que deve receber quando da venda do imóvel. Isto pode ser porque o proprietário não tenha levantado rendas a nível do mercado, enquanto ele está comparando o seu preço de venda da propriedade para o preço que construções semelhantes. O que esses vendedores não conseguem perceber é que o edifício valores são determinados pelo cash flow líquido sobre o edifício, que é diretamente influenciado pela renda bruta. Portanto, um edifício com rendas abaixo do mercado não irão ser avaliados como altamente como o edifício que não recebem mercado rendas.

Foto Crédito: Joe Gatling

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Comprar um apartamento Edifício Hoje?

Na turbulência dos mercados financeiros hoje, muitos investidores estão buscando formas de crescer o seu dinheiro que vai oferecer um fluxo previsível de rendimento e de risco de mercado limitado. Mais e mais pessoas estão comprando prédios para ajudar a divulgar os efeitos da inflação sobre as suas carteiras. Apartamento edifícios oferecem muitas vantagens sobre o tradicional excepcionais investimentos, como ações, títulos e fundos mútuos. Isto é especialmente verdade em um ambiente recessivo mercado. De facto, existem muitos atraentes atributos de um edifício de apartamentos investimento que muitos investidores, que são novos para imóveis comerciais não pode mesmo saber aproximadamente. Há alguns fatos interessantes sobre a compra multi-propriedade familiar investimento que poderia mudar radicalmente a sua percepção sobre este fascinante e lucrativo parte do investimento mundial e inspirar-lhe para sair e comprar um apartamento de seu próprio edifício.

Warren Buffet disse uma vez que "grande diversificação só é necessária quando os investidores não entendem o que estão fazendo". Esta citação parece especialmente verdade sobre o investidor médio nos Estados Unidos que está a ouvir os conselhos de um consultor financeiro que, na realidade, sabe pouco sobre os mercados, em seguida, ele próprio. Normalmente, os consultores financeiros irá recomendar que o cliente ser bem diversificada em investimentos variando de ações, títulos, fundos mútuos ou talvez mesmo um investimento imobiliário confiança. O conselheiro está a colocar o seu cliente em um grupo de "muitas" investimentos que foram recomendadas pela empresa do início da pesquisa e conselheiro departamento. Infelizmente, porém, para o investidor individual é o fato de que esses investimentos são basicamente concebido para preservar o capital da empresa sob gestão e eles não têm em grande respeito, o investidor individual da necessidade de crescer o seu capital.

O mais bem-sucedidos investidores e aqueles que vêem as mais rentáveis são aqueles que especializam-se em um determinado sector. E o momento nunca foi melhor para começar a especialização em edifício investindo para o investidor médio. O mercado acionário está sob intensa pressão salários ea inflação. Os investidores precisam de olhar para um investimento directo em renda produzindo um edifício para estabelecer um fluxo de tesouraria rentáveis que poderia durar décadas que se avizinham. Muitos milhares de investidores individuais têm sido capazes de assegurar os seus futuros financeiros pela única especializada neste nicho e deixando para trás a mediocridade de consultores financeiros e ações apanham.

Se houver alguma vez tenha sido verdadeiramente uma recessão prova negócio tem de ser edifício investir. Mesmo com os E.U. economia está a turbulência e as empresas reduzissem as pessoas sempre irão precisar de um lugar para viver. A demanda real para aluguer em unidades os E.U. nunca foi tão elevada, então hoje. Um total de 36 milhões de famílias em todos os E.U. locatório estão ocupados. No total, um completo 83% de todos os agregados familiares com menos de 25 anos em os E.U. são ocupados por inquilinos. Além disso, um completo 55% de todos os agregados familiares entre 25 e 35 são arrendatários. O crescente segmento sênior da sociedade a viver mais tempo e olhando para aluguer propriedades também. Estes são alguns impressionantes estatísticas que demonstram a forte demanda atual e projetada para aluguer habitação.

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Como eu stress tempo e tempo novamente para novo edifício investidores, antes de fazer uma oferta em qualquer edifício imóveis a certeza de que o investimento vai ser uma empresa rentável um. Bancos comerciais e mutuantes hipotecários só emprestam dinheiro em um edifício que tem um rácio de cobertura do serviço da dívida em 1,2. Uma vez que o investidor tenha feito o seu trabalho e encontraram um edifício rentáveis para a compra, em seguida, o próximo passo é estruturar uma oferta.

A Oferta Carta

A oferta que o investidor faz em um edifício deve ser sob a forma de uma carta detalhando digitado os termos e condições em que o investidor está oferecendo para a compra da propriedade. Depois que o comprador tenha descoberto o valor do imóvel ou então ele deve deduzir cerca de cinco por cento ao largo do que a figura e fazer que o preço de oferta. O investidor deve também fazer a oferta subordinada que recebem financiamento, sob condições específicas, dentro de 30 a 45 dias, para um montante de pelo menos 75% do preço de compra. O comprador deverá também incluir uma data de vencimento de uma semana sobre a oferta durante o qual o vendedor pode rever a oferta.

Como fazer a oferta mais forte

1. Tire uma carta de interesse comercial a partir de uma hipoteca corretor que simplesmente afirma que estão dispostos a emprestar 75% do valor das propriedades. Esta carta de interesse não deve ser confundida com uma carta compromisso. O banco não é obrigado a emprestar o dinheiro, se decidir rejeitar o acordo.
2. Coloque em conjunto um profissional de vendas acordo em uma linguagem simples que seja justo para o comprador eo vendedor. Isso garantirá que a sua carta é levada a sério.
3. Incluir todas as informações que irão tornar a sua oferta parecem mais fortes. Se você tem um monte de investimento imobiliário experiência, incluir o seu curriculum vitae. Se você estiver indo para pagar o seu pré-pagamento com dinheiro em caixa, em seguida, enviar uma cópia do seu extracto bancário mostrando o dinheiro.

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A decisão de comprar um apartamento edifício investimento para o primeiro tempo pode ser uma experiência temerosa para muitos investidores imobiliários. A tarefa de posse e gestão de um edifício pode parecer esmagadora e do sentimento de medo geralmente é devido ao fator desconhecido dos " que ses ". O" ses que "são todas as coisas que poderia dar errado com a propriedade de um edifício de apartamentos. Geralmente, o" o quê ses "parecem muito piores em sua mente, então eles realmente são no mundo real. Lembre-se de um edifício investimento é um seguro contra a maioria dos "o que ses" e de boa gestão e manutenção preventiva pode evitar que a maioria dos problemas antes que eles surjam.

Apartamento Edifício Investimento "What Ifs":

1. E se o meu inquilinos não pagam a renda e se recusam a sair?

   E se ficar no meu apartamento como Michael Keaton fez no filme Pacífico alturas?

   Felizmente, todos os estados têm um processo judicial para o despejo de inquilinos. Em alguns estados inquilinos têm mais direitos e obrigações do proprietário mais que outros. Como parte da sua equipa de gestão recomenda-se a consulta jurídica qualificada quem se especializa em direito imobiliário. Basta seguir o processo. Além disso, lembre-se de ser especialmente diligente.

2. E se um inquilino slips e quedas e sues mim?

   Se você possui muitos edifício aluguer unidades então as chances são que você vai ser demandado na ocasião. Mais uma vez, este é o custo de fazer negócio. Não acredito que qualquer imobiliário guru que lhe diz que você pode ficar rico overnight sem fazer qualquer trabalho. Lembre-se de manter registos pormenorizados de todos os alimentos que você realiza na propriedade. Estes registos podem ser úteis na defesa judiciais.

3. E se eu não posso alugar as unidades e, portanto, não pode pagar a hipoteca?

   Certifique-se de pesquisa, os rolos de alugar o imóvel está a adquirir com muito cuidado. Olha para se certificar de que inquilino virar não é demasiado elevado. São as rendas que estão a pedir em linha com o resto da área para edifícios comparáveis? Vai fazer publicidade suficiente para garantir que você tem uma constante número de candidatos para preencher unidades vazias?

4. E se há um incêndio?

   Seguro cobre danos ao incêndio acidental building.Again, certifique-se de que você está mantendo-se com a manutenção preventiva.

Lembre-se, apenas uma pequena quantidade de diligente manutenção preventiva, juntamente com uma boa apólice de seguro irá proteger contra a maioria do edifício investimento "que ses".

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Com a recente derreter baixo do mercado hipotecário sub-prime bancos estão apertando as suas práticas de empréstimos no sector comercial da indústria financeira, bem como o residencial. O que isso significa para o edifício investidor é que ele ou ela necessita para se certificar de que ele está trabalhando com um comercial hipoteca corretor que tenha experiência preparação edifício empréstimo pacotes em tempos difíceis.

Os subscritores nos bancos estão agora a ser especialmente rigorosas quando seguir as suas próprias orientações. No passado, quando um mutuário apresentou um pacote de empréstimo de um empréstimo bancário programa que é exigido para que o mutuário tem um patrimônio líquido mínimo de pelo menos 1 milhão de dólares para a compra um edifício de apartamentos de 1 milhão de dólares que poderão ter o mutuário deixar flutuar através de um patrimônio líquido de apenas R $ 900.000,000. Esses dias são mais. O edifício investidor precisa agora de ser especialmente diligente na aplicação para o empréstimo e preparar o pacote de empréstimo bancário subscritores.

Muitos programas empréstimo para aquisição dos imóveis comerciais, e refinanciar também desaparecido. Agora, é muito difícil de qualificar 85% para um empréstimo-à-valor hipoteca sobre um edifício que, no passado eram mais acessíveis. O que isto significa para o edifício investidor é que ele ou ela deve ser trabalhar com um corretor hipotecário comercial que se especializa em prédios ou, pelo menos, um corretor que não apenas dos imóveis comerciais, empréstimos. Os dois lados da indústria de empréstimos comerciais e residenciais, são tão diferentes de um outro que eu nunca encontrei uma hipoteca corretor que eu considero especialmente versado em ambos os campos, ao mesmo tempo.

É importante para o edifício investidor para perceber que um comercial hipoteca corretor irá normalmente apenas um ponto em cobrar taxas sobre um edifício de apartamentos investimento. Um erro grave que muitos investidores edifício que eles fazem é tentar contactar directamente os bancos e entregar as suas empréstimo próprios pacotes em uma tentativa de barbear semestre de um ponto percentual dos juros sobre o empréstimo. O que estes investidores inexperientes não compreendo é que todos os bancos que fazem edifício investimentos são realmente corretores. Isto significa que vendem os seus empréstimos para o mercado secundário.

O investidor que tenta colocar o seu apartamento empréstimo pelo próprio edifício é, na realidade, machucando suas chances de encontrar as melhores taxas e condições em seu apartamento edifício empréstimo. Muitos bancos e "directa mutuantes" apenas oferecem um ou dois empréstimos programas que estão dispostos a subscrever para plurifamiliar propriedades. Um corretor hipotecário comercial que se especializa em edifício financiamento será capaz de oferecer ao investidor dez ou doze diferentes programas empréstimo para escolher o seu pessoal que correspondem perfil financeiro e que a propriedade do bem.

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Há muitos milhares de investidores em toda a habilidade dos Estados Unidos, que gostariam de começar a investir em prédios, mas eles apenas não têm um plano para o sucesso. Em outras palavras, eles não têm uma compreensão clara das necessárias competências, conhecimentos e mecânica dos imóveis comerciais investir. Infelizmente, existem muito poucos recursos disponíveis para a primeira vez edifício comprador que oferecem claro, conciso e eficaz a informação que pode ser seguido como um plano de negócios. O mercado é inundado com os gurus e fórmulas secretas, mas a maioria destes gurus e as fórmulas são ineficazes e que terá um impacto negativo sobre os esforços do primeiro tempo edifício investidores por motivos que serão explicados no seguinte artigo.

Muitos imóveis gurus que ensinam o edifício investimento seminários são muito bem sucedidos investidores imobiliários, no entanto, a sua grande falha como educadores estabelece no fato de que eles ensinam um "sistema" que trabalhou para eles pessoalmente, em um ou dois mercados durante um pequeno período de tempo.

Heráclito, o filósofo grego, é famoso por dizer "você não pode entrar no mesmo rio duas vezes". Eu diria que você não pode investir no mercado imobiliário mesmo duas vezes. As recentes manchetes tornam evidente que o mercado imobiliário está em constante mutação. Que os gurus ensinar nos seus cursos, para voltar para o rio metáfora, é a maneira que eles pessoalmente atravessado o rio e chegaram ao seu próprio sucesso em um determinado tempo. Infelizmente, quando os alunos tentam seguir os gurus sistema acham que o mercado mudou eo sistema já não funciona. Isso causa frustração eo aluno conclui que é impossível ter sucesso em imóveis comerciais e de investimentos, o aluno finalmente fecha ou vai para a próxima guru, esperando que ele ou ela tem as respostas e as fórmulas que funcionam.

Pela primeira vez edifício investidor estas fórmulas secretas e estratégias comprovadas para edifício investimento sucesso pode parece irresistível porque promessa de que investir em imóveis comerciais é realmente uma poltrona atividade que exige muito pouco trabalho e paga de volta grandes lucros. No entanto, na realidade, nada poderia estar mais longe da verdade. Comercial imobiliário investir é mais difícil e complicado, em seguida, imóveis eo início investidor deve primeiro gastar tanto tempo quanto possível aprender o assunto e estudar o mercado.

Aqui estão algumas dicas do mundo real que eu daria para o primeiro tempo edifício comprador:

1. Devour tanto dos imóveis comerciais, investimento pesquisa, artigos, história, metodologia e pareceres quanto possível.
2. Invista em você mesmo! Encontre um legítimo dos imóveis comerciais, curso on-line ou em sua comunidade local colégio.
3. Rede. Crie um grupo de regente dos imóveis comerciais, profissionais, tais como imóveis comerciais corretores de imóveis comerciais empréstimo profissionais, dos imóveis comerciais, advogados, avaliadores imobiliários comerciais.
4. Junte um edifício investimento clube.

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A determinação do valor econômico de um apartamento do edifício localização pode colocar desafios para principiante edifício investidores, bem como tempero peritos. Em comparação com a avaliação da localização de uma casa residencial único investimento propriedade, uma análise de um edifício de apartamentos localização pode parecer esmagadora .

Ao analisar a localização de uma única família casa os dados necessários para chegar a um parecer de um educado propriedades localização para fins de investimento pode ser facilmente compreendida por determinar factores como o preço de venda recente na vizinhança, o aspecto geral e manutenção das casas do entorno, o distrito escolar, as rendas na região e as áreas principais empregadores. Ao avaliar a localização de um edifício de apartamentos, especialmente em uma cidade que está familiarizado com o investidor, mais dados e uma análise mais aprofundada é necessário criar uma educada análise do apartamento do edifício localização.

Fatores de Análise

A análise econômica dos imóveis comerciais é um local complicado, em profundidade e, por vezes tedioso processo cujos parâmetros são muito além do alcance de um breve artigo introdutório, mas algumas das principais questões e os temas devem ser, no mínimo, a primeira vez familiarizado edifício investidor. A localização geográfica de um edifício propriedade investimento pode ter um enorme impacto sobre o seu valor a longo prazo apreço. Trata-se da relação entre a localização física (dentro de um estado, uma cidade ou município) e da economia local, que podem impactar o valor de localização um edifício mais proeminente.

Por exemplo, o edifício é geograficamente próxima de um pólo de alta tecnologia, um hospital, fábrica, ou de outro grande empregador, especificamente para essa localização geográfica? Este tipo de análise irá exigir algum trabalho extra geral e familiaridade com a economia local.

Tendências

O edifício investidor deve também analisar aquilo que a população têm sido as tendências nessa área nos últimos anos ou mesmo décadas. Por exemplo, tem havido um afluxo de jovens profissionais que se deslocam da periferia para o centro da cidade para mudar de emprego ou um estilo de vida? Ou então, tem havido um êxodo em direção oposta.

Área vibrante

Geral Outro ponto a considerar é a vitalidade económica global da zona urbana da cidade onde o imóvel está localizado. Ter grandes corporações recentemente abriram filiais na área? Já desenvolvedores tiras construídas infra-estruturas como shopping centers e lojas? Existem planos para construir uma fábrica ou utilitário que pode ser uma oferta de emprego bem pagando para futuros inquilinos? Um pequeno investidor pode, muitas vezes, fazer suposições sobre as condições económicas observando as actividades de retalho comercial grandes construtoras.

Estas são algumas observações são apenas alguns dos inúmeros factores que podem entrar em uma análise abrangente de um apartamento do edifício localização. Obviamente, eu não introduziu quaisquer modelos financeiros que podem ser de grande ajuda quando se comparam diferentes prédios em diferentes localizações geográficas.

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