Encontrar o direito de comprar apartamento construção de um investimento pode parecer uma tarefa assustadora esmagadora e pela primeira vez edifício comprador. No entanto, se você sabe algumas coisas a olhar para a compra de um edifício quando tudo se torna muito mais fácil. Há coisas boas e para cuidar de algumas coisas muito ruins também. As boas coisas que permitem que você localize prédios que têm uma forte chance de fazer dinheiro a longo prazo e as coisas ruins significa que você terá problemas lucros.

Aqui estão alguns sinais de relógio para fora para quando localizar prédios para comprar. Se você ver que o seu potencial edifício investimento tem qualquer um desses atributos, execute o outro caminho.

1) Aluguel controlos que limitam o montante da renda que cobra ou limitar o valor que você pode aumentar a renda. Não faz sentido investir o seu trabalho árduo e de energia em qualquer empresa que não irá recompensar-vos pela vossa trabalhistas. No edifício investindo, a recompensa vem nos lucros e fluxo de caixa líquido positivo. Se alugar controlos não permitem que você cobrar um aluguel justo de mercado, em seguida, você estará sempre lutando para pagar as suas contas e fazer um lucro. Existem milhares de prédios lá fora sem renda controles.

2) estruturais falhas e deficiências na carga paredes ou no edifício fundação. A palavra-chave aqui é "estrutural". Como um investidor não quiser comprar um edifício que tem falhas estruturais graves, porque as reparações sobre estes problemas custo muito mais dinheiro, então você poderia pensar. Mesmo que o edifício está aparentemente preços para refletir o custo das reparações que é melhor não se refere-se com um edifício que está em péssima condição física. Pode haver invisìveis questões que poderiam eventualmente conduzir a tornar-se o edifício condenado. O edifício também não podem beneficiar de financiamento bancário, se os problemas são graves.

3) As questões ambientais, tais como tóxicos mofo ou enterrados tanques de petróleo que estão vazando. Certifique-se de investigação muito bem o seu investimento. A maioria dos estados exigem vendedores para divulgar a presença de riscos ambientais em uma propriedade, no entanto, cabe a você fazer a sua devida diligência. Molde reparação ea remoção de tanques de petróleo enterrado pode ser muito oneroso.

4) A grande maioria das unidades estão ocupadas por inquilinos que recebem rendas subsidiadas pelo governo. A presença de muitos locatários subsidiado pode significar que os inquilinos têm emprego remunerado. Isto pode levar a problemas como o crime e abuso de drogas.

5) Uma área com um grande excedente de vagas unidades. Se uma zona tem vagas em 15% ou acima, então você terá problemas para o seu aluguer unidades. Cuidado com as áreas que estão oferecendo incentivos enormes e renda livre para potenciais inquilinos.

6) Uma má vizinhança. Faça alguma pesquisa e determinar se o bairro que você está vendo, é local seguro para viver. Pergunte a si mesmo se você se sentiria seguro que vivem em bairros com a sua família. Siga ao redor do bairro em diferentes momentos do dia e da noite. Existem pessoas remanescentes na rua cantos durante a semana dia? Será que pareça ter havido um invulgarmente elevado nível de actividade policial?

Foto Crédito: turkeychik

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Algumas das melhores ofertas para se ter para o comprador do edifício pode ser tido por ignorar imobiliário listagens e ir directamente à fonte. No entanto, localizar e fazer contato com os proprietários edifício realmente tem algum trabalho. O trabalho não é duro ou time-consuming, se você sabe onde e como encontrar as informações.

O primeiro lugar para olhar é a registros públicos.

Em cada município E.U. encontrará um imposto assessor do escritório. No fiscal assessor do gabinete você encontrará uma lista chamada de imposto a cada rodada que itemizes imóveis nesse município. Estes registos são públicos, portanto, não se preocupe em violar a lei ou invadir a privacidade de pessoas. Estes registos identificar o endereço do proprietário, o seu nome, o nome do credor e descrição do imóvel juntamente com um valor avaliado.

Pergunte ao imposto assessor para ver o mapa fiscal para identificar uma propriedade e encontrar o seu número de identificação fiscal. Esta identificação fiscal dir-lhe-á o lote, bloco e parcela números. Você pode então usar o rolo fiscal para encontrar o proprietário imobiliário. Armado com esse arsenal de informações que você pode literalmente passar horas no imposto assessor do gabinete para identificar o nome eo endereço de cada edifício proprietário no seu município. Mas como você usar essa informação uma vez que você é?

Depois de ter os nomes e endereços dos proprietários do edifício no seu todo município que fica para você começar a fazer é enviá-los para fora um formulário de pré-preparadas carta a informar o edifício proprietário você é um investidor activo procurando apartamento para comprar imóvel de proprietários privados.

O segredo para contatar proprietários é para você perceber que você está apenas procurando uma agulha num palheiro. A maioria dos vendedores irá listar os seus bens com um corretor de imóveis comerciais. A maioria dos vendedores terão um preço de venda que faria seu edifício um investimento rentável para você. Você não deve deixar que essa preocupação é porque você está olhando apenas para descobrir que um grande negócio. E vocês têm mais probabilidades de encontrar uma grande quantidade a partir de uma propriedade, então não existe uma que está listado.

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Não existe nenhuma fórmula científica dura e rápida para determinar qual o mercado de rendas deve ser um edifício de apartamentos investimento. Em vez disso, o edifício proprietário deveria basear-se menos científicas, mas igualmente importantes fatores, tais como conforto e localização. Os proprietários de referência precisa de mudar de proprietário, locatário para realmente entender os fatores que influenciam uma locatários vontade de pagar uma certa renda.

Você deve determinar Rendas Quais os fatores que influenciam na sua área

Imagine que você é um potencial locatório procurando um apartamento em Ft. Lauderdale, Florida. Há literalmente centenas de diferentes fatores que você irá considerar quando você está procurando um lugar para alugar. Localização irá desempenhar um papel fundamental na sua decisão de escolher um lugar para alugar. No entanto, uma localização ideal para um inquilino terá diferem muito entre si. Por exemplo, talvez você gostaria de viver mais perto da praia. Você irá limitar a sua pesquisa para os prédios que estão perto do oceano. Por outro lado, você pode estar mais preocupado em encontrar um apartamento mais perto da rodovia principal, que neste caso é a I-95. Você quer ficar perto da rodovia, porque este é o caminho que você tomar para e do trabalho todos os dias. O mais próximo estiver a I-95, a menor diária comutarem será. Portanto, quando a pesquisa de um edifício de apartamentos para comprar, você deve primeiro considerar quem será núcleo base de arrendatários. Serão principalmente commuters? Serão reformados principalmente as pessoas que procuram um local agradável perto da praia? Considere os dados demográficos da população de seus potenciais arrendatários. São os seus realmente suficiente reformados, à procura de um apartamento perto da praia para justificar o custo mais elevado de imóveis para mais perto da água? Um erro que eu vejo edifício investidores fazer é comprar um apartamento construção com base em suas próprias preferências pessoais em vez de considerar as necessidades reais do mercado.

Fort Lauderdale é um exemplo perfeito. Os custos dos prédios mais próximos à praia são consideravelmente mais caras, então apartamentos mais e mais para Oeste pela rodovia. No entanto, as pessoas que preferem viver em apartamentos para mais perto da praia são geralmente sazonais locatários que vêm para Fort Lauderdale apenas durante a época de Inverno a partir do Nordeste. Geralmente, esses locatários estão olhando apenas para um regime sazonal que só pode durar de 3 a 8 meses. É importante para o edifício investidor para analisar se eles serão capazes de cobrar por unidade de renda suficiente para justificar a contínua transformação que irá resultar de restauração para este demográfica. Por outro lado, o edifício comprador pode ser capaz de encontrar um edifício adequado novas Ocidente, mais perto da estrada principal, e atrair a tempo inteiro, a longo prazo locatários. Estes arrendatários irá provavelmente pagar menos renda todos os meses, porém o volume de negócios será muito menor. Os custos do inquilino pode montar negócios muito rapidamente quando você figura na renda perdida com o tempo eo dinheiro gasto comercialização essa unidade. Estes Commuter locatários também irá provavelmente esperam menos amenidades, em seguida, visitando a locatários que estão aposentados ou semi-aposentado e procurando mais atividades recreativas para preencher os seus tempos livres.

Embora a situação em Fort Lauderdale é muito específica e particular, para esta cidade também é ilustrativo de como a demografia geografia e população podem desempenhar um papel importante no mercado como as rendas são determinados.

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Quando as pessoas em primeiro lugar para decidir comprar um edifício, é comum que eles dêem alguns erros facilmente evitáveis. O erro mais comum que vejo novos investidores fazer é não ter o que gostaria de referir-se como o "investidor ferramenta peito".

Por exemplo, se você quiser construir uma casa que você precisaria de algumas coisas para começar. Você precisaria ter uma primeira impressão para a casa azul elaborado por um arquitecto. Em segundo lugar, você precisa ter as ferramentas adequadas para realmente completa do prédio, você precisaria os pregos, martelos, serras e brocas para trabalhar sobre as matérias-primas. Felizmente, o investimento em prédios não exige qualquer físico ferramentas ou habilidades. No entanto, o investimento em edifício não exigir o mesmo tipo de planejamento e mental, neste caso, a sua "ferramenta peito" é, na realidade, uma "ferramenta peito" do conhecimento.

Ser um Sucesso Apartamento Investidores, você deve ter um plano!

A melhor forma de adquirir essas ferramentas educacionais é essencial para ler muitos livros e revistas sobre o assunto. O primeiro e mais importante ferramenta que um investidor pode ter é a capacidade de determinar o valor do investimento edifício. Não há nenhuma maneira que um investidor pode ter a certeza de que ele ou ela será comprar uma caixa vaca ou um pit dinheiro sem a necessária capacidade de analisar o valor de um imóvel. Existe uma gama infinita de informações disponíveis sobre a cobertura rácios da dívida, cap taxas imobiliárias e avaliação. Na minha opinião, a primeira vez dos imóveis comerciais, investidores devem operar com uma simples mental "ferramenta" ou presunção, e que consiste em determinar o que vale é a construção de si mesmo e ignorar quase tudo o resto. O que isto significa é que o investidor deve praticamente ignorar aquilo que os preços têm outras propriedades semelhantes recentemente vendido para na área. Em vez disso, o investidor deve descobrir o preço que irá permitir que ele ou ela para comprar o imóvel e fazer o lucro e fluxo de caixa que irá torná-lo um bom investimento.

De modo a descobrir o que você deve pagar preço de um edifício, admitindo, por exemplo, que pretende realizar um certo retorno, ou Cap Taxa de seu investimento anual, basta utilizar a seguinte fórmula:

Receita Operacional Líquida
__________________ = Preço que você pode pagar para realizar uma Desired Cap Rate
Capitalization Rate

Foto Crédito: jthetzel

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Muitos novos imóveis comerciais investidores engano acreditar que é mais fácil e mais rentável para comprar um comercial retalho construção, então é para comprar um apartamento edifício. O consenso geral é que o varejo inquilinos são melhores locatários embora seja mais de um aborrecimento para lidar com a gestão do edifício inquilinos. Na minha opinião, nada poderia estar mais longe da verdade. Aqui estão alguns mitos comuns sobre comercial retalhista propriedades comerciais versus edifício inquilinos.

1) É mais fácil encontrar um bom inquilino retalho. Esta é realmente falso. O sector retalhista de os E.U. economia não tem sido um bom desempenho quando comparadas a outras áreas. Muitas lojas de varejo achar particularmente difícil competir com os grandes lojas como caixa Target e Walmart. As pequenas lojas de varejo também estão enfrentando a concorrência crescente de lojas na World Wide Web. Internet retalhistas têm um menor overhead e estão aptos a vender os mesmos produtos a um preço mais baixo ponto. Internet revendedores não podem ser sujeitos aos elevados custos dos imóveis comerciais de seguros, aluguel retalho, vendas e empregados certos negócios impostos.

2) Varejo espaço está em alta demanda. Embora isso possa ser verdade para áreas de alto tráfego em certas regiões geográficas, em geral, leva uma média de seis meses para alugar um espaço comercial retalhista. Existe apenas um pequeno conjunto de potenciais candidatos no sector comercial retalhista. Por outro lado, todas as pessoas que vivem nos Estados Unidos deve ter um lugar para chamar de lar. Com o recente colapso nos mercados imobiliários residenciais que estamos vendo mais e mais pessoas olhando para alugar, em vez de comprar. O tempo médio para alugar um apartamento edifício é tão curto quanto 30 dias, em alguns mercados imobiliários.

3) É mais fácil gerir um espaço comercial. Muitos dos imóveis comerciais, investidores não percebem que geralmente é necessário para "construir a" um espaço comercial antes que seja alugado para atender as especificações do inquilino. Isso pode custar o proprietário de dezenas de milhares de dólares. Entretanto, edifício unidades geralmente são padronizadas para satisfazer as necessidades da maioria das pessoas.

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Um dos melhores métodos para manter o seu edifício investimento rentável e longo prazo para aumentar o seu valor deve ser constantemente vigilantes sobre como manter o seu inquilinos satisfeito. Satisfeito locatários tendem a permanecer no edifício e, assim, já que o seu volume de negócios e reduzir custos. Muitos proprietários individuais de prédios cometer o erro de reduzir a renda dos seus prédios, porque acreditam erroneamente que irá manter as suas rendas inferiores prédios plena e volume de negócios inferior.

Na realidade, porém, eu descobri que a maioria das pessoas optaram por ficar em um edifício de apartamentos porque são conteúdos onde estão. O preço da renda a ser paga pelo arrendatário é apenas um dos muitos factores que contribuirão para a sua decisão de manter e renovar seu arrendamento. Descobri que edifício proprietários possam manter uma elevada taxa de ocupação durante o carregamento mercado rendas se tomar alguns passos para se certificar de que os inquilinos são felizes onde vivem.

Acredito que a qualidade da gestão que o edifício tem dono no local desempenha uma grande parte na experiência global da maioria dos moradores edifício. Cada edifício plurifamiliar vai ter problemas. Não há maneira de evitar avarias mecânicas ocasionalmente com unidades como o ar condicionado, máquinas de lavar louça, aquecimento unidades, banheiros, sanitários e iluminação. O importante é que a gestão tem um plano claro e firme para responder a estas questões. O plano para enfrentar problemas mecânicos e queixas inquilino tem de ser escrito em que o locatário manual e distribuído a todos os inquilinos. É ainda mais importante que a gestão rigorosa siga estes planos à carta. As pessoas em geral gostam de ver que a gestão tem profissionalismo a acompanhar de perto os procedimentos escritos no interior do inquilino manual. Por exemplo, se o inquilino manual diz que todos os problemas mecânicos terem a ver com a repartição de um sistema de ar condicionado estão a ser resolvidos no prazo de 24 horas durante os meses de verão, então é melhor você ter certeza de que a gestão tem a capacidade e os recursos disponíveis para obter o trabalho feito nesse período de tempo. Uma má experiência com o trabalho de manutenção realizado pela gestão do edifício pode levar o inquilino para começar a procurar outro lugar para morar.

As pessoas vão ficar mais tempo em seu apartamento, se sente ligado a uma comunidade mais ampla. Existem inúmeras formas, com pouco dinheiro gasto, que os proprietários e gestores podem promover um forte sentimento de comunidade dentro da sua complexidade. Um bom método é o de patrocinar um evento trimestral ou festa no clube casa. Os gestores podem comprar algumas pizzas para alimentar o povo e decorar o partido a corresponder com um feriado. Estes partidos são uma ótima maneira para atender aos inquilinos e se misturam com outros inquilinos. As pessoas vão ficar mais tempo em seu apartamento, se eles estão vivendo perto de amigos.

Os exemplos acima são apenas algumas idéias para você começar a pensar e inquilino satisfação e reduzindo o volume de negócios. Basta lembrar que a renda não é o único fator que irá jogar em uma decisão de permanecer inquilinos que vivem em seu apartamento edifício.

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Realtor Listed Edifícios

Um edifício listado é simplesmente qualquer plurifamiliar propriedade cujo proprietário tenha decidido a assinar um acordo com uma lista licenciada imobiliária. A maioria das listas de prédios será realizada por um corretor de imóveis comerciais, que tem experiência plurifamiliar com propriedades. Isto pode trabalhar para o comprador da vantagem, porque a cotação agente vai estar familiarizado com a análise que vai para comprar uma propriedade plurifamiliar. O comprador deve sempre estar atento, no entanto, que a listagem agente fiduciário só tem uma responsabilidade para o vendedor, com quem ele ou ela tem um acordo assinado listagem. Isto significa que todos os factos e números sobre a participação financeira deve ser verificada, da melhor maneira possível. Não tome o vendedor da imobiliária da palavra para qualquer coisa. Verifique e verifique os factos antes de fazer qualquer decisão de compra.

Também é importante lembrar que agora o mercado de propriedades plurifamiliar é quente. Com um edifício listado sua oferta e interesses serão concorrentes com mais compradores. Isto pode potencialmente aumentar o preço além rentabilidade. Só porque existem 15 outros compradores dispostos a pagar um determinado preço para a construção não significa que o imóvel vale muito. Apartamento edifício investidores necessitam de ter um método claro para analisar uma propriedade da rentabilidade. Se o edifício não cumpre os critérios ou de suas metas o mais rentável coisa a fazer é a pé.

Unlisted Edifícios

Unlisted prédios são plurifamiliar qualquer edifício que está à venda, mas que não constam na lista de serviços múltiplos, ou com qualquer corretor de imóveis. Unlisted plurifamiliar edifícios oferecem tanto potenciais riscos e recompensas. Os riscos com uma Unlisted edifício incluem não sendo capaz de ter acesso a todos os registros necessários e as informações sobre o imóvel. Você não tem muitas informações financeiras muito precisos para a sua propriedade análise. Isso exigirá que você faça mais diligência do imóvel. Você também pode encontrar proprietários destes imóveis, que têm expectativas irreais do preço que deve receber quando da venda do imóvel. Isto pode ser porque o proprietário não tenha levantado rendas a nível do mercado, enquanto ele está comparando o seu preço de venda da propriedade para o preço que construções semelhantes. O que esses vendedores não conseguem perceber é que o edifício valores são determinados pelo cash flow líquido sobre o edifício, que é diretamente influenciado pela renda bruta. Portanto, um edifício com rendas abaixo do mercado não irão ser avaliados como altamente como o edifício que não recebem mercado rendas.

Foto Crédito: Joe Gatling

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