Sua sido um tempo desde que fizemos um dos nossos Conhecer o Investidor entrevistas. . . Espero que nós vamos começar a postar mais regularmente estes! Com isso em mente, temos uma grande entrevista para você com investidor imobiliário Rich Weese!

Conheça Imobilíaria Investidores Rich Weese

Há quanto tempo está investindo em imóveis?

Tenho certeza que não existem muitos membros da BP mais velhos do que eu! Tenho estado envolvido em um lote e vi todas as facetas do imóvel; recessões, espiral inflacionista, e os altos e baixo do imobiliário em muitas áreas diferentes do país.

Comecei em imóveis por acidente em 1972. Eu estava no meu 3 º ano da faculdade e foi instado a cair fora e tentar vender imóvel para um amigo. Ele era um Broker e foi constantemente a tentar vender a minha mulher e eu alguma coisa. Não tínhamos dinheiro, e eu estava trabalhando para Alpha Beta Mercados na sua cozinha e limpeza fornos queijo correias de 3 até meia-noite, e freqüentando a escola durante o dia.

Conte-nos sobre o seu primeiro negócio

Meu amigo foi muito persistente e mantidos encontrar propriedades para mostrar a minha esposa e I. Meu amigo tentou vender-nos uma casa, mas nós estávamos vivendo em um apt de 110 dólares por mês. Qualquer casa estava fora do nosso alcance. Eventualmente, ele encontrou um duplex que foi de US $ 24.900 e cada lado tinha 2 quartos e 1 banho. Ele disse-nos de um programa chamado FHA 221-D-2 que apenas aproximadamente 3% do total exigido em baixo e fechamento dos custos. Nosso pagamento ia ser 215 dólares por mês e ele disse que a unidade frente foi alugado por US $ 140. Poderíamos viver em outra unidade, com uma garagem e pagar apenas a diferença de US $ 75 por mês. Isto soa muito boa, exceto que não tem a 3%. O corretor me fez um trato. Se eu acordar para ir trabalhar para ele durante 1 ano, ele dá-me a comissão de venda de cerca de US $ 750. Isso seria muito para pagar a nossa pré-pagamento, por isso, concordou e matriculada em escola Lumbleau imobiliário em Santa Ana, CA. Eu tinha o meu vendedor da 'licença de 28 dias do início ao fim. Compramos e se mudou para o duplex, o nosso primeiro acordo de Walnut 330-334, em La Habra, CA.

Como você começar a investir?

Não só fiquei em imóveis por acidente, mas eu me tornei um investidor por acidente no meu primeiro negócio, dúplex. Comecei vendendo casas, e detestei. Trabalhando principalmente com a esposa do casal, mostrando suas casas, rapidamente percebeu que este não era o que eu queria.

Sobre este mesmo tempo, minha esposa e eu tivemos limparam o estaleiro em nosso duplex, removemos algumas hera e instalou uma cerca de madeira ao longo da frente. Um dia parado por um colega e perguntou se eu iria vendê-lo! Acho que deseja pertencer a 3 meses. Eu disse que eu não penso assim e expliquei que eu só comprei. Ele perguntou quanto eu pago? Eu disse-lhe o preço e ele perguntou se eu vender para 5K um lucro de US $ 29.900? O 5K foi uma quantidade enorme para alguém ganhar $ 1,35 por hora. Eu disse que sim, não percebendo eu estava prestes a receber uma educação realmente. Ele foi verdadeiramente um investidor. Ele ofereceu a seguinte;

1. Uma casa com cerca de 1000 dólares de capital próprio que ele tinha comprado no mesmo 221-D2 empréstimo programa.
2. Uma nota de US $ 1000 com juros de R $ 83,33 mo balão e em 2 anos.
3. O mais velho de cabeça para baixo banheira estilo Porsche automóvel (60ish?).
4. $ 1.500 em dinheiro.

Eu teria rodas, dinheiro no bolso, uma casa real, e 83 dólares por mês para ajudar com o pagamento subvenção casa! Fizemos o acordo e tornou-se involuntariamente envolvido na RE trocar e tinha aprendido a partir de um verdadeiro investidor. Isto tornou-se meu primeiro investimento, bem como o meu primeiro negócio, em primeiro lugar de intercâmbio e de primeira venda.

O que atraiu você a se tornar um investidor imobiliário?

Achei que a proposta feita por essa pessoa sobre o duplex emocionante e algo que eu queria perseguir e tenho envolvidos olhando para outras propriedades.

Esse colega foi o meu primeiro guru. Eu tinha realmente encontrado meu nicho! Eu amava o comércio ou fazendo negócios. Foi muito mais divertido do que apenas mostrando casas. Comecei a comprar outros investimentos. Minha esposa e eu fizemos um acordo. Gostaríamos vivo em sua renda, cerca de US $ 500 por mês e investir tudo que fiz para trás em imobiliário. Tentei convencer outros a fazerem o mesmo, mas eles me viram como um jovem garoto com nenhuma experiência. Fui para fora e fez por mim. Meu corretor começaram a perguntar-me perguntas e ainda estava a tomar parte da minha comissão! Eu decidi pegar minha licença Brokers e abrir um escritório. Conheci alguém na escola que eu Imobilíaria convencida a trabalhar para mim e também contratou um irmão em lei. A 3 de nós abriu um escritório em uma área de Placentia atarracado, Ca. e chamou-lhe "Mike Weese Investimentos". Foi um momento perfeito, em um espaço perfeito! Começamos a fazer montes de dinheiro, principalmente em promoções encontramos, comprou-nos e ganhou comissões. Eu comprei um novíssimo Cadillac vermelho e as pessoas começaram a notar fui progredindo. Eu morava na mesma área de Ca toda a minha vida, veio da classe mais baixa renda e pessoas que viram a diferença. Isso foi 1974.

Qual seria o seu sonho se tratar? Você já teve um "sonho lidar" ainda?

Em 1974, fui caça para o novo escritório local. Eu estava pensando muito grande na altura. Este foi o meu primeiro investimento verdadeiramente assustador. Encontrei uma nova vaga 30000 m² pé escritório complexo e eu decidimos tentar comprá-lo. Foi $ 1475000 eo vendedor era o dono da obra e ele queria 10% para baixo. Ele tinha um empréstimo convertível com Metropolitan Life Ins. Seria converter de construção permanente, quando 80% cheia. Ele tinha listado para a 3% de comissão e concordou em pagar-me $ 40K. Agora eu só necessários aproximadamente US $ 100K. Eu tinha comprado 17 unidades em mais velhos Whittier, CA, e lhe perguntou se eu poderia criar uma nota de US $ 60K. Ele disse que tudo bem, mas queria-o como um 2o para $ 40K e um 3. Por $ 20K. Deu-lhe flexibilidade, se ele precisava de vender ou emprestar um contra um. Agora, eu tinha baixado para US $ 47.500 necessários. Eu convencido de que os meus pais e minha esposa os pais de cada posto em $ 20K. Eu ainda necessárias $ 7.500. A primeira pessoa que eu tinha contratado para se juntar a mim na minha imobiliário, meu amigo concordou em fazê-lo. Apresentei a proposta e que foi aceite. Nosso pagamento foi de US $ 14.909 por mês. Eu tinha negociado um acordo em que o construtor teria gerir a construção, locação-lo e pagar-me uma caixa 8% em dinheiro para voltar um ano. No final de um ano, era o meu problema, se não foi alugado.

Estamos construindo o chamado "Weese Financeiro Plaza" e colocar o nosso novo escritório pol Agora Eu olhei bem sucedidas e as pessoas começaram a vir para mim, ambos os vendedores e os investidores. Estas foram as pessoas que eu falei com o anterior, que já estavam interessados em que eu tinha para dizer. Comecei a realização de seminários em nosso prédio e ele apenas arrancou. As pessoas estavam escrevendo e verificações meu pássaro dogging propriedades vendedores começou em muitos estados ocidentais. Comecei a fazer imobiliário syndication (nome fantasia para um número reduzido de parcerias). Estávamos fazendo um monte de CO e, por isso, obteve uma licença do corretor e abriu um escritório lá e contratou um bando de aves cães. Compramos 156 unidades em Denver, bem como alguns pequenos, bem como 202 e 161, em Colorado Springs. Também comprei muitos na AZ, TX, CA e OK. Dentro de um curto período de tempo, eu estava cansado, mas abastados financeiramente.

Oh, btw, em menos de um ano, o "Weese Finanacial Plaza" edifício foi de 95% completo, e jogar fora um bom fluxo de caixa. Eu dei o meu pai o trabalho no local do Gestor, e ele adorava. Uma grande empresa escrow, Preferred Escrow, movida em meu prédio e perguntou se eu iria vender uma parte do mesmo. Onze meses após a compra, ele me vendeu por US $ 2,2 Mil! Eu tomei uma grande nota, que me dividir com os parceiros, manteve 30% da propriedade do edifício e ganhou um $ 70K comissão. Este foi o meu primeiro "Dream Deal".

Qual foi o seu mais difícil tratar?

Meu negócio foi feito mais difícil em 1975, e que eu nunca ser capaz de duplicar-lo novamente. Foi uma troca de 26 patas, incluindo propriedades de 4 estados diferentes e muitos proprietários e parcerias. Levei mais de 3 meses, dia e noite para obtê-lo concluído, mas foi um tremendo sucesso. Mais uma vez, havia um carro envolvido! Um dos investidores faltou dinheiro suficiente para financiar a sua parte total aquisição. Ele era proprietário de uma 1965 Jaguar XKE conversíveis e ele ofereceu dinheiro para compensar a sua escassez. Eu levei o carro como parte da minha comissão. O carro, notas promissórias e dinheiro recebido de comissão totalizou no 6 números muito elevados.

Eu fui nomeado para o Real Estate Exchangor do ano para o Estado de CA para ela, mas não venceu.

Quantas ofertas que você fez na sua carreira?

Pessoalmente, minha esposa e eu pessoalmente propriedade única família mais de 1000 residências. Tenho sido dono ou sócio de milhares de apartamentos e vários edifícios para escritórios. Eu não sei o número total de ofertas I've been envolvidos pol No auge da minha carreira eu tive 206 investidores antes de se reformar e algumas estavam em tantos quantos 6 parcerias. Eu quase comprei o Castelo Von Richthofen em Denver para viver e realizar seminários 30 anos atrás, mas minha oferta veio no 2 º. Foi realmente algo.

Você tem o seu imóvel licença?

Eu era uma licenciada em ambos Broker Califórnia e Colorado no início da década de 70 para 7 anos. Eu decidi que era mais feliz sem supervisão de vendas e deixar o meu povo licenças anuladas. Existem benefícios para serem licenciadas definitivo de uma comissão standpoint. Existem também outras vantagens de não ser licenciado, na minha opinião.

Qual é o seu foco (área de especialização)?

Acho que não tem qualquer uma área de especialização. Eu tenho feito tudo muito bonito. Brokerage, sem dinheiro começando fora, gestão da propriedade, Foreclosures, Handyman empresa, construiu 44 casas personalizadas em St. George, UT, selecionou 3 áreas em franca expansão hora correta (so. CA, UT, Casa Grande AZ) e sinto que estou em meu 4 º e 5 º, actualmente, sul TX e MS. Eu era um guru original antes de televisão, e falaram para seminário empresas, bem como Câmara de Comércio, etc Rotary Clubs na Califórnia, e do Lago Hotel Mirage Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix e Tucson, AZ e Rio Vale Grande, TX. Eu próprio também publicou um livro da minha experiência precoce imobiliário denominado "Do porteiro ao multimilionário". Eu nunca lhe oferecido para venda, mas que tenham dado livremente às que ele pediu. Eu continuou a comprar e desenvolver imobiliário há quase 40 anos e têm uma perspectiva mais longa do que muitos investidores a curto prazo ou novatos.

O que você procurar em um investimento?

Eu olho para bons investimentos que irão beneficiar a longo prazo. Estou na maior parte para comprar e manter a longo prazo. Eu faço Foreclosures comprar e manter alguns e vender alguns de passar o dinheiro. Eu não sou um que é inflexível sobre o cash-flow. Penso que esta é uma área que tem verdadeiros negativos para muitos investidores. Não benefícios fiscais, por si só, geralmente mais velhos atarracado propriedades com pouca esperança para a apreciação e não dêem muita depreciação. Sugiro a maioria dos novos investidores tentam quebrar mesmo comprar propriedades, e, assim como Monopoly, comprar tantos como você pode. Mantenha-os, refinanciar e comprar mais. Mantenha a sua principal tarefa para o rendimento final e construir fundação da primeira propriedades. Fluxo de caixa virá como rendas aumento, mas não sacrificar o crescimento opção pelo desejo de fluxo de caixa para começar.

Existem muitos gurus lá fora pregação cash flow e "substituir o seu trabalho com rendimentos imobiliários". Eu sou o oposto daqueles. Cash flow só acontece, com o tempo, mas não vale sacrificar aquisição de propriedades adicionais por ter de colocar mais baixo para obter fluxo de caixa.

Existem 4 principais benefícios para os que possuem imóveis:
1. Apreço
2. Depreciação conduzindo a benefícios fiscais
3. Principais salário baixo
4. Cash flow

Gráficos mostram que irá continuamente # 1 e # 2 são as chaves para a criação de "verdadeira riqueza" no setor imobiliário, e de longe a distância dos últimos 2 a curto ou longo prazo.

Quais são alguns dos maiores erros que você fez ou visto feitos?

Para mim, o meu maior erro foi aposentar na idade 29. Eu tinha feito milhões e tornou-se preguiçoso em continuar a investir ea alimentar o mecanismo de imóveis. Eu deveria ter sido mais agressivo no intercâmbio e de aquisição de mais imóveis em vez de viver no passado. Da idade de 29 a 58, eu estava basicamente aposentados e levantou meus 6 filhos.

Na idade 58, que corrigiu o erro e começou novamente a investir. Nos últimos 15 meses, eu ter comprado 59 casas, vendeu 13 deles e continuar a comprar mais por mês.

Que conselhos você daria início a um investidor?

O meu conselho para um investidor teria início variar, dependendo da idade do investidor, renda tolerância de risco, as metas de investimento (fluxo de caixa, os benefícios fiscais, reforma, etc), esposa do "atitude, iria entrar em todos os meus conselhos. Sou conservador por natureza, embora eu levei muitos "riscos" quando mais jovem. Eu insto cautela para novos investidores, e gostaria de pergunta feita a todos os valores investidor por um vendedor! Determinar as suas motivações, se for o caso para os seus conselhos para você. Estudo aqueles que têm sido muito bem sucedida. Não se tornar um seminário drogado! E o mais importante, ter sempre uma estratégia de saída para o seu plano de investimentos e um dia chuvoso. Vai chover!

Que conselhos você daria aos investidores, dada a actual situação económica e de concessão de empréstimos ambiente?

• Primeiro: duplo e triplo verificar verificar todas as receitas e despesas relativas à propriedade de um tema dado a você, para apreciação. A maioria é exagerada e imprecisa.
• Segunda: Não usar classificadores ou túnel tem visão. Existem muitas opções disponíveis no imobiliário jogo.
• Terceiro: Lembre-se há mais dinheiro feitas em baixo em ambos os mercados imobiliário e mercado acionário. Embora a maioria está puxando sua cabeça para trás na sua concha, o smart queridos estão fora e olhar ao redor!
• Quarto: Ninguém nunca vai ter como bons cuidados de seu dinheiro como você.

Haverá sempre desafios e mudanças no mercado imobiliário e financiamento. Seja flexível e disposta a mudar quando necessário. Creative financiamento irá definir o sucesso além do não-êxito. Aprenda novas estratégias e pô-las em ação. Não presuma "não pode ser feito"! Muito pelo contrário. Suponhamos "que pode ser feito" e, em seguida, encontrar o caminho para fazê-lo.

Há mais alguma coisa que você gostaria de compartilhar com o resto de nós?

Eu tinha esperança de poder partilhar a paixão que tenho para imobiliárias e convencer os outros das coisas espantosas ele fará para você. Nowhere mais você pode encontrar uma oportunidade em que alguém (banco) empréstimo você terá dinheiro para comprar algo e alguém (locatário) vai fazer os pagamentos para você. Eventualmente, você próprio algo livre e esclarecido e será no valor X quantidade de dólares. Eu não sei o que será X, mas vai ser mais do que aquilo que você pagou 1,000% e um retorno sobre o real do dinheiro investido, devido ao poder de alavancagem.

Conheça a nossa BiggerPockets realiza Investidores Entrevistas por e-mail. Não podemos verificar as informações contidas dentro e imprimir estas entrevistas para estimular a reflexão e discussão saudável.

Bem-vindo ao nosso blog!
Bem-vindo ao Real Estate Expedição de BiggerPockets.com. Nosso blog reúne especialistas em vários campos da propriedade imobiliária com o objetivo de manter nossos leitores informados e até a velocidade. Seja você um profissional imobiliário (mutuante, Realtor, banqueiro, etc), investidor (proprietário, flipper, atacadista, etc), ou simplesmente um consumidor, locatário ou casa interessados no mundo do setor imobiliário, este blog é a lugar para você se envolver!

Você pode assinar a nossa feed RSS, blog obter atualizações por e-mail, participar de nosso mailing list gratuito, ou o melhor de tudo, unir as nossas redes sociais, juntamente com outros interessados em 25.000 imóveis educação, dealmaking, trabalho em rede, e de comercialização.

Tags: jogar, senhorio, satisfazer os investidores, investidor imobiliário, rica weese

Tenho a planilha eu uso de uma "rápida e suja" hard money compra análise e eu pensei que iria partilhá-lo com você ... download aqui! Primeiro se você não sabe muito sobre folhas de cálculo, não se preocupe, você simplesmente introduzir alguns números no topo, ea planilha calcula automaticamente os campos sem a sua ajuda. Você acabou de começar a ler o resultado.

Porque eu uso Hard Money: A Minha Teoria

Deixe-me explicar porque é que eu chamo o meu presente "Hard Money Comprar" planilha. Primeiro, eu odeio colocar o meu próprio dinheiro em compras, pois eu já estou colocando no meu precioso tempo sinto-me adicionar o meu dinheiro para arrancar é demasiado para perguntar. Com dinheiro ou o que dura alguns chamam investidor privado fundos (ricos rapazes que têm mais dinheiro do que tempo) Eu procuro a angariar fundos, não só a aquisição, mas o rehab fundos e todos os custos, incluindo juros transportando para 6 meses. Este é mais do que tempo suficiente para trazer a propriedade quer voltar ao mercado como um aluguel ou venda uma oportunidade.

O Hard Folha Dinheiro

Há uma tela abaixo ... e então eu vou dar um passeio com o que está sobre ela.

Em primeiro lugar, as áreas cinzentas são os únicos campos que você usa para dados de entrada. Tudo o resto é auto povoadas fora desses campos de dados. O "amarelo destaques" estão aí para que o seu credor privado recebe um olhar cheio de boas notícias! Como eu recebo "mais séria" sobre uma propriedade, eu fazer mais "complexo" cálculos, mas este trabalho é a base para o meu credor privado a fazer a sua decisão a partir de ... afinal, se não vai dar, eu não sou compra.

Por exemplo de como eu usar essa planilha, a tela mostra a minha aquisição em 61,54% e 65,24% após 6 meses ... se o meu mutuantes corte é de 65% ... estou a pedir uma excepção à regra. Eles podem dizer "OK" ou porque não podem. Talvez eu tenha de fax "este negócio" para um número de credores privados ou dura dinheiro para ver o que a minha aceita uma excepção.

Fundos privados na minha experiência quero cerca de 12% taxa nominal e pior caso, 5 pontos ... e assim a planilha reflete isso. A planilha reflete a 6 meses de tempo de resposta e de vias de transporte custos durante esse tempo. Fundos privados geralmente não irá emprestar se forem deixar você com "nenhum de seu próprio dinheiro" em um VTL de mais de 65%. A ficha de trabalho dá-me duas VTL ... olha para um antes de 6 meses de detenção custos ... e um depois. Isto dá-me as opções com o meu dinheiro privado empréstimo pedido.

A seguir você verá a saída para quando eu vender, a planilha cuspir lucros brutos para os preços de venda de 80% do valor avaliado crescer 5% em passos de até 100%. Então, posso ver que o meu lucro potencial é se eu "esticar" para um maior preço de venda ... ou cortar a casa para um rápido venda.

Agora, dependendo do negócio, eu quero ver um fluxo de caixa mensal projeção também. Portanto, há entradas anuais de impostos sobre a propriedade e de riscos de seguros estimativas, bem como uma estimativa de 10% "as despesas de gestão". Sinta-se livre para acrescentar qualquer despesas além do custo de uma propriedade gerente, publicidade, vaga, recolha e perdas, etc ao longo dos 10% eu impugnada no "Est. Seguro "campo até achar que adequadamente representados a" saída "e, em seguida, estimar o potencial de renda que keying no campo apropriado também.

Para o serviço da dívida, presume-se a 90% empréstimo a 8% amortizado em 30 anos em 100% do Preço de venda figura. Se estas condições são muito generosos para você, sinta-se livre para calcular o último fluxo de caixa à mão para usar o seu próprio valor mensal do serviço da dívida ... se eles se sentem bem ... você está na sorte, porque a planilha cranks out uma adorável "Est. Fluxo de Caixa para você!

Existem alguns campos que são boas para mostrar aos investidores privados como o "custo por pé quadrado" e "renda por pé quadrado" ... mas eles estão mais para "eles" do que para você.

NOTA: Este trabalho é igualmente útil para uma "correção e flip" cenário usando 100% duro dinheiro ... ou um fluxo de caixa mensal análise para ajudá-lo a fazer longa espera decisões.

Divirta-se ... e investir feliz!

Tags: correção e flip, lançando, difícil dinheiro, dinheiro duro emprestador, difícil dinheiro empréstimo, HML, casa flip, Rehabbing

Os bancos exigem um relatório preliminar sobre todos os títulos operações imobiliárias. A título preliminar relatório serve muitas funções, mas uma que poderia causar-lhe a perder uma grande parte do seu próximo investimento é a Cadeia de título.

A maioria dos mutuantes exigirão um título empresa a dar-lhes uma cadeia de 24 meses título. Isto é simplesmente uma visão geral de todos os indivíduos ou entidades que tenham propriedade do imóvel nos últimos 24 meses. Os investidores devem prestar especial atenção aos bens que estão a comprar e quem tem propriedade deles anteriores à venda.

Alguns mutuantes empréstimo e programas só permitem um outro indivíduo de possuir o imóvel no ano passado. Bancos lançando o olhar de propriedades muito perto. Se uma propriedade é capotou muitas vezes eles podem recusar o empréstimo. Eles podem também pedir a sua mutuário ou empréstimo oficial para fornecer a documentação que a operação está em armas comprimento (a transacção seja realizada entre partes independentes).

A razão Bancos atentos aos 24 meses cadeia de propriedade é uma fraude. Existem mercados que o valor das casas foram artificialmente inflacionados por propriedades que se deslocam de um mutuário para o próximo com US $ 10,000 a $ 100,000 acrescentado ao preço de compra de cada vez. Há casos relatados de propriedades que estão sendo vendidos a um comprador e, em seguida, ao comprador B, C, em seguida, para comprador e, em seguida, voltar a um comprador e, em seguida, ao comprador D. Todas as partes foram relacionados, em alguns forma fraudulenta e isso impulsionou o preço e procura para a propriedade. Embora isso geralmente não acontece em um mercado para baixo, o lançando de propriedades é estreitamente controlada por ambos os mutuantes e título empresas.

Em um baixo Foreclosures mercado pode mudar de mãos várias vezes em um curto período. Infelizmente, há credores que apenas permitem uma propriedade de mudar de mãos 1 ou 2 vezes em um ano. Se a sua propriedade tem mudado de mãos freqüentemente você pode estar procurando por um novo emprestador.

A boa notícia é que existem várias entidades que só olha para a cadeia de título e não segurá-la contra você. Um jovem que olhar para as coisas é quase senso comum. São as operações em armas comprimento e quais são os aumentos do preço de compra do comprador para comprador? Se a transação é uma fraude livre será nenhum problema.

Como você sabe que credores e os bancos não têm problemas com a cadeia de título? Você não. Seu empréstimo empréstimo corretor oficial ou melhor, ao entrevistar o seu empréstimo oficial esta é uma pergunta que você deve perguntar sobre isso. A maioria dos empréstimos oficiais que têm um historial de investimento propriedades (e fixar e vira) conhecer os desafios e respostas a cadeia de título e no braço transacções.

Tags: cadeia de títulos, finanças, lançando, Propriedades de Investimento, empréstimos, hipotecas, imobiliário, investimento imobiliário, título

Nas semanas anteriores discutimos rehabbing uma casa para uso pessoal (Começar Em Rehab) e rehabbing para utilização como um aluguel (Rehabbing um Aluguer de Propriedade). Esta semana vamos olhar rehabbing com a intenção de jogar. Esta é, de longe, as arriscadas dos três. Contudo, pode também ser o mais lucrativo, se você fazer isso direito. A palavra-chave aqui é "se".

Natação em Piscina um dos Tubarões

Quando a tampa rehabbing parece que cada problema é ampliada. Esquece Murphy's Law, no rehab parece que Murphy se mudou-se com você. O problema mais urgente é normalmente a exploração custo. Isto é especialmente verdade se estiver a utilizar o dinheiro arduamente financiamento. Você também tem o risco de o mercado mudar durante o curso de sua reabilitação. Pode não ser tão fácil de vender o que você pensou ou tinham esperado. Você pode experimentar meteorológicas relacionadas com atrasos ou problemas em encontrar a necessária contratantes.

Às vezes, você pode experimentar algo que parece vir de fora do azul. Pouco tempo após o furacão Katrina atingiu Nova Orleães fui rehabbing uma casa em Nevada. Eu estava praticamente concluído e que eu precisava de cerca de 10 folhas de drywall. Eu fui à única madeireira na área e foi-lhe dito que não têm qualquer sheetrock at all. Quando perguntei quando esperava obter em alguns, foi-me dito que estava chegando em uma entrega na terça-feira. Eu percebi que não era tão ruim, uma vez que foi sábado. Então, fui informado que a carga que estava chegando na já tinham sido vendidos. Eu poderia reservar alguns a partir da próxima entrega duas semanas mais tarde! Parece que todos os materiais estavam sendo desviados para Louisiana para ajudar nos seus esforços para recuperar a partir da tempestade. Eu tive de conduzir 250 milhas, uma forma de encontrar o material para concluir o projecto. Tudo dito, eu perdi cerca de três dias. Isso pode não ser muito tempo quando você está trabalhando em sua própria casa, mas quando se trabalha em uma tampa que pode ser um enorme problema.

Tempo é dinheiro

Gerir uma rehab projeto pode conduzir você louco o suficiente para pensar que estão a ouvir vozes em sua cabeça. Que você deve ser ouvido é um relógio passar, como um sobre o 60 Minutos. Cada carrapato você ouve apenas lhe custa dinheiro. Contratante não aparecer ... carrapato, carrapato. Falhou uma inspecção ... carrapato, carrapato, carrapato. Inesperado problema ... carrapato, carrapato, carrapato, carrapato. Projeto está atrasada ea outra hipoteca pagamento é devido ... tick, tick, tick, tick, tick ... BOOM!

Uma gestão eficaz da reabilitação é a chave para um bom negócio. Se você fizer esta parte que você vai se sentir mal-lo na sua carteira. Alguns pontos importantes são as seguintes:

• Conheça o seu custo por dia. É importante compreender o que significa tempo em termos de dinheiro. Qualquer atraso em seu come aumenta seu lucro ou perda.
• Fique em cima do projeto. Este não é o momento para tomar um par de semanas fora de ir Havaí. Você também precisa estar lá todos os dias para lidar com problemas que possam surgir.
• Gerenciar o cronograma corretamente e permanecer no calendário. Coordenar os diferentes aspectos do projeto é difícil, mas essencial para o seu sucesso.
• Se você estiver fazendo a maior parte do trabalho sozinho, pesar o tempo de poupança, em comparação com o custo da ajuda. É frequentemente mais barato contratar trabalhar para salvar um monte de tempo.
• Não segure, para cima dólar. Se você receber uma oferta que gera um lucro aceitável, tomá-la. Como ganancioso pode virar um lucro decente em uma grande perda.

Comprando It Right

Embora não existam garantias, existem duas constantes, de desintoxicação. O projeto parece sempre levar mais tempo do que o inicialmente pensado e acaba custando mais do que você esperava. Isso tem de ser tidos em conta que a avaliação inicial. Você pode fazer tudo certo, mas se você pagou muito para que você vai perder. Ao decidir quanto à necessidade de considerar a pagar-lhe o seguinte:

• Tempo Necessário
• Custo Material
• Custo do Trabalho
• Financiamento & Holding Custo
• Almofada
• Preço de revenda esperado
• Lucro desejado

Lembre-se de incluir em abundância "wiggle room" para ser seguro. Este não é o momento de colocar os óculos cor-de-rosa. Seja brutalmente honesto com os números e tentar um negócio que só faz sentido. Há bastante bons negócios lá fora que você não deve tentar fazer um mau trabalho.

Evitando perigo não é mais segura, a longo prazo do que definitivas exposição. A temerosa são capturados com a freqüência que o negro. - Helen Keller

Tags: flip imobiliário, lançando, investimento imobiliário, rehabber, Rehabbing

Quer rehab casas, mas quando você inicia? Nós vemos a fixar-e-flip "realidade" mostra que, de algum modo, conseguem ter qualquer base na realidade. Como é que pode ser duro para comprar uma casa, rehab-lo, vendê-lo, e retire-se para uma vida de luxo na Riviera Francesa? Na TV, tudo isso acontece em trinta ou sessenta minutos. Fácil, né?

Antes de começar, é imperativo ter a sua própria casa em ordem financeira (Veja da semana passada artigo.). Saltos em reabilitação, sem uma base sólida tornará muito difícil, senão impossível, para ter sucesso.

Escolha sua arma

Rehabs dividem-se em três categorias básicas: uso pessoal, aluguel, ou tampa. Cada tipo diferente carrega um nível de risco. Minha recomendação para a maioria das pessoas é a de começar por rehabbing uma casa para seu próprio uso pessoal. Traz consigo uma menor quantidade de risco desde que você não terá o custo adicionado desempenho de uma segunda propriedade. Se você mora na casa, enquanto estiver a renovar-lo, você só tem a sua vida normal.

Há outras vantagens a vida é uma casa enquanto rehabbing ele. Você não tem o mesmo tempo pressão. Quando você está rehabbing uma propriedade com a intenção de lançar-lo, você está perdendo um pouco de seu lucro, todos os dias. Holding custos estão assinalando um relógio, o tempo é dinheiro. Quando você enfrenta um atraso, você perderá dinheiro. Se o mercado faz um rápido venda difícil, você perderá dinheiro. Os riscos associados a lançar são enormes. As actuais condições do mercado imobiliário só torná-lo pior.

Faça-o seu

Quando estiver a renovação de uma casa com a intenção de jogar, você precisa para manter o usuário final em mente. Isso geralmente significa fazer escolhas conservador que vai recorrer para o maior número de potenciais compradores. Se a casa vai ser a sua residência você tem a possibilidade de incorporar o seu próprio gosto pessoal. Se você quiser roxo paredes com uma rosa limite, então vá para ele. Rehabbing uma casa para seu uso próprio, permite-lhe criar uma casa que se adapta a maneira de viver.

Você ainda precisará manter a revenda em mente, se você tem qualquer intenção de vender no futuro próximo. Determinar o que você revenda calendário poderia ser, e trabalhar com isso em mente. Se ela vai ser uma longa espera que você deve fazer tudo o que te faz feliz e se adapta à sua vida.

Saiba Como Vai Você

Não importa o quanto você estudar e preparar, rehabbers primeira vez vai fazer um monte de erros. É muito mais fácil de aprender com estes erros se você não estão sob a constante pressão de ter de preencher uma tampa. Rehab Minha primeira experiência foi um grande aprendizado. Eu tive o luxo de tempo. Eu era capaz de aproveitar as lições aprendidas e levar esse conhecimento transmitir em futuros projectos. Se essa primeira rehab se destinava a ser uma tampa eu teria perdido um monte de dinheiro e que provavelmente teria sido o meu último projecto.

Em vez de tentar ganhar um bazzillion dólares em seu primeiro negócio, procure um que pode impulsionar a você sucesso futuro. Comece pequeno e manter o projeto dentro de sua capacidade. Com cada sucesso pode mover em projetos maiores e mais duras. Tal como a sua capacidade cresce, os seus lucros vão aumentar e os seus lucros vão subir.

Feliz rehabbing!

I honestly think it is better to be a failure at something you love than to be a success at something you hate. - George Burns

rehab , houses , flip , rehabbing , renovating , home

Tags: flipping , investment real estate , Rehabbing

In the last few years it seems society has gone house-flipping mad. Every time I turn on the TV there is yet another show illustrating the ease in which anyone with a heartbeat can make a fortune buying a beat-up house and turning it into a beautiful modern-day wonder.

Often at the end of these shows they hold an open house and with great ease procure a buyer and close the show by sticking a SOLD sign in front of it. Then of course they do a cost breakdown for you and show you the huge amount of cash they made in just a few weeks. The speed at which some of the homes are turned from trash to treasure can be nothing less than amazing at times. Personally I wouldn’t want a home that’s been overhauled in a race against the clock, but that’s just me.

Unfortunately, as with most reality shows, there’s just not a lot of reality to it. They omit financial burdens such as interest rates, excise taxes, escrow fee’s, and of course commissions paid to any real estate agent that may procure a buyer. These costs can easily cut the “profit” in half for most of the homes I’ve seen flipped on these shows. I recently had a client call me to proudly tell me about a home they found that they felt (based on watching these shows) would turn them a 40k profit when completed. Once I went through and explained the additional cost they would incur in selling it, they said “well shoot there’s no money at all in it”.

My philosophy is that if there isn’t at least an obvious 100k profit to be made before taxes, fee’s and commissions, you’re working for free at best, and losing money at worst. With today’s sluggish sales, it’sa real crap shoot. Do not make the mistake of believing you can replicate the results seen on TV. Much of what’s shown is pure trickery.

A&E recently pulled all re-runs of Flip This House that feature Atlanta businessman Sam Leccima, who stands accused of fraud regarding the homes he “flips”. Buyers claimed his fixes to the homes were temporary patch jobs and he is also accused of having friends pose as potential buyers so he could slap a ‘Sold’ sign on his flipped homes, some of which he apparently didn’t even own.

Finding Flips at Trustee Auctions

I’ve also had many clients in recent months ask me how they can buy foreclosed homes at Trustee auctions, because they feel that’sa great opportunity to flip a house at maximum profit. My answer is quite simple; if you want to buy a home you haven’t walked through, haven’t had inspected or appraised, and you want to pay cash for it, that’s the best way to do it.

Many such homes being sold at Trustee auctions weren’t simply lost to the bank by hard working honest people that got down on their luck. Often (more times than you think) these homes were part of straw mortgage scams and were intentionally abandoned. In a straw mortgage the buyer secures a FSBO (for sale by owner) property, then gets an unscrupulous appraiser to “push value” and borrow over and above the purchase price, pocket the difference, then walk away from the home.

The home you think your getting at 80% of the purchase price is actually worth about 70% of what was loaned on it, thus your already paying 10% more than its worth before you even begin repairing it. Therefore, before any of you jump into the house flipping business with delusions of easy money, beware of the pitfalls lying-in-wait for you. Anything that has the potential to make you a fortune has the potential to lose you a fortune. Don’t believe everything you see on TV, and don’t believe all of those homes sitting on Trustee’s web sites were truthfully bought for the amount financed.

I would suggest you practice by remodeling your own home first and get hands-on experience, and if you can’t afford to lose the money you would be required to invest, then you need to walk away.

Don’t let your Flip, become your Flop.

Tags: flipping , house-flipping , real estate , real estate investing , remodel

Those crazy guys at Flipper Nation premiered the latest episode of their web comedy.

Check out:

Flipper Nation: Episode 3: The Flippin’ Fight

If you liked this episode, check out Episode 2 !

Tags: David , David-Kimball , episode , estate , flipper , flipper-nation , flipping , itunes , Kimball , Nation , partnership , partnerships , podcast , real , real estate , realestate , Richie , Richie-Tatum , Tatum , web_comedy