Na semana passada, escrevi sobre um convite que recebemos, muitas vezes, a partir de inquilinos - dizendo-nos que não podem pagar o aluguel, e pedir algum tipo de interrupção.

Como sempre em landlording, faz sentido ter alguns orientadores regras em vigor para lidar com essas chamadas. Você nunca queremos tentar pensar de uma operação no local, porque você vai ser muito mais provável de fazer uma má decisão que poderia custar-lhe milhares.

A pior escolha nem sempre é o melhor

Ao mesmo tempo, a resposta imediata que vem de muitos senhorios "mentes são muitas vezes mal. Isso, evidentemente, é "não resolver" - se você não puder pagar cada centavo que é devido, quando é devido, inclusive este mês, você está fora. Nesta economia, muitos de nós estão lutando para manter as nossas propriedades cheia. Se nós inicialização que é executado em cada inquilino temporário apuros, vamos provavelmente perder dinheiro. Pode demorar três meses ou mais para preencher a vaga.

Eu sugerem fortemente que você leia post da semana passada para algumas regras gerais que irão orientar a sua tomada de decisão. Para cada situação, avaliar a capacidade do indivíduo inquilino para reembolsar o negócio rapidamente.

Pergunte a si mesmo esses quatro perguntas antes de se decidir o que fazer.

1. Quais são as minhas chances de conseguir um bom novo inquilino para lá dentro de um mês?

   Winter sempre foi um momento terrível para encontrar novos inquilinos em New Hampshire, onde moro, porque ninguém quer passar quando está frio e miserável. Sua área pode ser diferente, mas você deve saber como o mercado de aluguer aparência. Se você tiver um hot mercado, com perspectivas bater em sua porta em busca de rendas, você pode até mesmo arrancar um bom inquilino para um mau mês.

   Lembre-se que espaços comerciais muitas vezes demoram mais tempo a preencher do que unidades residenciais. Você pode até achar uma negociação permanente baixa renda de uma unidade comercial, algo que eu nunca faria por um inquilino residencial.

2. Eu confio neste inquilino em geral?

   Eu tenho escrito antes sobre como você não deve confiar em ninguém completamente, incluindo eu. Mas a confiança é algo que você aplicar mais para algumas pessoas, menos do que outros. Geralmente, se o inquilino tenha sido na unidade por um longo tempo, e sempre foi um bom pagador, pode confiar-lhe mais. Se assim não for, confio nele menos.

   Em especial, gostaria de nunca cortar um especial lidar com um inquilino, que tinha sido na minha unidade para menos de seis meses. Existe uma excelente chance de que um tal inquilino realmente nunca poderia pagar o apartamento.

3. Será que este inquilino perceber a gravidade da situação?

   Resposta esta depois que você teve o seu encontro em pessoa com o não-pagamento inquilino. Esta reunião é um bom momento para pressionar o inquilino para outras formas ele pode ser capaz de fazer a renda. As opções incluem vender alguns bens pessoais, obtendo um empréstimo de curto prazo a partir de alguém que não seja você, tendo em um quarto (clique aqui e aqui para algumas reflexões sobre permitindo quarto), ou obter assistência governamental.

   Lutando inquilinos governo raramente objeto de procurar ajuda, uma vez que realmente não custar-lhes qualquer coisa. Aqui e na maioria dos outros estados do norte, há muitas vezes governo aquecimento assistência disponível. Seção 8 não é tão provável uma opção por um inquilino que já está em seu apartamento.

   Por outro lado, os inquilinos podem opor a venda de bens pessoais, conseguir um empréstimo, ou tendo em um quarto. Mas, não sendo capazes de oferecer habitação é uma situação grave! O inquilino é obrigado a pagar para que seu produto como qualquer outro, e se não está disposto a fazer escolhas difíceis, ele não é realmente séria sobre o que pretendem permanecer na unidade.

   Por último, lembre-se que todas estas acções levam o seu tempo. Portanto se o seu inquilino concorda em usar uma dessas outras técnicas de captação de dinheiro, é apenas razoável para dar-lhe algumas semanas para que isso aconteça. "Encontrar um quarto e me pagar na íntegra amanhã" não é apenas prático.

4. Será que o inquilino da apuros verdadeiramente temporário?

   Seu inquilino pode ter tido alguns incomuns, tais como despesas médicas ou de carro reparações facturas que tenham deixado um pouco curto. Se essas despesas não foram os milhares de dólares, ele provavelmente pode pagá-las fora rapidamente e voltar para ele uma boa posição.

   Na minha experiência, no entanto, muitas vezes tolo próprios inquilinos. Eles pensam que os problemas financeiros será temporário, quando não é esse o caso. Obviamente um dispensas ou grave corte na remuneração é mais um problema permanente. Outros moradores estão apenas pagando apenas quando vezes são bons, e coloca-los a menor variação em.

   Lembre-se que se você tem um inquilino que não podem pagar a unidade, você não está fazendo nenhum favor dele por mantê-lo lá dentro. Se você não agir de imediato, o inquilino terá apenas manter devido mais - e muito mais.

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Tags: Economia, senhorio, Proprietário Inquilino, imóveis, inquilino

Um par de semanas atrás, jornais na minha parte do mundo eram excitantes com a notícia de um local senhorio que tinha alegadamente sido atacada por seu machado-wielding inquilino.

O senhorio, Edward Berthiaume, ocuparam uma unidade de sua casa plurifamiliar, eo inquilino, William Skarbinski, ocupada por outro. No 1 em 7 janeiro, Skarbinski visitados Berthiaume, dizendo que ele queria falar sobre um plano de pagamento alugar (ele foi imensamente atrás em sua renda). Mas quando ele começou a ter Berthiaume da unidade, ele teria agredido Berthiaume vez. E este não foi um ataque menor (como se um ataque com uma eclodidos poderia ser). Skarbinski está a ser acusado de primeiro grau assalto. Quando você ler a refrigeração detalhes, você verá o quão ruim isso poderia ter chegado.

Inquilino ataques não acontecem muitas vezes, mas eles acontecem. Outro proprietário de Franklin, NH foi assassinado por seu inquilino, em 2006, e um senhorio Geórgia foi assassinado por seu inquilino, em agosto de 2008.

Todos os três desses incidentes têm algo em comum, o que é que os senhorios conhecia bem os seus inquilinos. Dois vivia no mesmo edifício que os inquilinos eo terceiro possuía uma loja de conveniência no mesmo edifício que o seu inquilino.

Sua segurança deve ser a sua prioridade como um Landlord

Contudo, mesmo nos senhorios que não vivem ou trabalham perto de nossos inquilinos podem estar em risco. Eu tenho medo por um inquilino que era irregular e violento no seu comportamento, e que ameaçou-me. Talvez essa pessoa (longa desde despejada, agradeço Deus) têm-me atacado vez? Pode apostar que ele possa ter, e se tivesse, eu teria ficado em uma severa desvantagem.

A verdade é que a maioria de nós será o oprimido, em um confronto violento, simplesmente porque não esperava isso. Isto foi muito claramente explicado para mim alguns anos atrás pelo presidente do meu senhorio associação local, um ex-policial. Pessoas que não são violentos nunca esperar violência, por isso não reagir rapidamente a ele. E quando nós percebemos o que está acontecendo, pode ser tarde demais.

Na verdade, Berthiaume da reação é bastante par para o curso. Ela nunca tinha ocorrido a ele que ele ia ser atacado com um machado. Ele fez nada para evitar o primeiro golpe, e até ao momento o seu cérebro processado o que estava acontecendo ( "Esse cara está tentando me matar!"), o machado estava cavando em seu pescoço.

Saiba as chaves da Segurança

Três das chaves para a nossa auto-proteção são julgamento, sensibilização e à distância. Acórdão significa tentar evitar situações que podem tornar mais provável um ataque. Significa aceitar as coisas como nunca alugar em pessoa, nunca aceitando renda em dinheiro, e não publicidade seu domicílio para inquilinos. Significa, também, desenvolver uma compreensão dos inquilinos quando pode tornar-se irregular ou assustador.

Um problema que temos é que nós, normalmente, não pode expulsar as pessoas apenas com base em um sentimento gut ( "ele freaks me out"). Na melhor das hipóteses, teremos de esperar por provas específicas podemos documento e apresentar em tribunal. O outro problema é que não podemos saber quais são os inquilinos mais louco até que seja tarde demais. Heck, se tivéssemos tido qualquer ideia de que eles foram frutos de casca rija, nunca teríamos alugado para eles.

Isto leva-nos a consciência, que pretende aplicar a maior parte das situações que envolvem inquilinos. Obviamente com alguns inquilinos, podemos deixar que a nossa guarda para baixo. Poucos anos atrás uma das minhas unidades foi alugado por dois professores do sexo feminino na escola primária. Eu não posso imaginar qualquer um deles atacar-me, por qualquer razão - a pior coisa que poderia fazer era escrever uma carta redigida-vivamente.

Com outros moradores, no entanto, muito mais cautela é necessária. Cuidado com as vozes levantados, provas de que estão ocultando itens, movimentos bruscos para você, e assim por diante. Isto é especialmente verdadeiro quando você já estiver em uma situação com o inquilino salientou porque de alguma disputa ou queixa.

A terceira chave é a distância, que, em um confronto violento igual tempo. Você, obviamente, tem uma chance muito maior de sobreviver um machado ou faca ataque se estiver a 10 metros de distância de seu agressor que se você estiver dentro de seus braços-alcance. Esperemos você vai ter tempo para processar os eventos e tomar medidas defensivas antes de ele chegar muito perto. Mesmo que o seu adversário tem uma arma, o que você está mais longe, o melhor suas chances.

Existem outras precauções que pode tomar, se tiver motivos para suspeitar que um inquilino vai ser agressivo ou ameaçador. Obviamente se você pode evitar um face-a-cara com confrontação, fazê-lo. Se não for possível, talvez você pode trazer um ou mais amigos como backup. Apenas o site do seu amigo pode fazer um inquilino pensar duas vezes sobre causando problemas.

Por último, aprender as habilidades que você precisa para aliviar raiva e agressão, se o inquilino quer discutir. Algumas das coisas que você pode fazer são:

• Ouvir respeitosamente ao inquilino.
• Tenta mostrar alguma empatia - "Eu entendo porque você está chateado."
• Mantenha a sua linguagem corporal não agressivo. Manter distância é útil aqui. Não magra em frente e não ponto.
• Não deixe que ira entra sua voz.
• Não interromper ou corretas.
• Reframe o inquilino do ponto - "Eu entendo de onde você vem. Você quer ..."
• Voltar para fora se o argumento começa ficando intensa.

Nenhuma destas técnicas exigem que você perder um argumento ou admitir qualquer coisa. Contudo, pode haver um ponto em que você precisa para mudar radicalmente o seu tom, para deixar bem claro que você está no controle. Verá exemplos disto o tempo todo sobre TV mostra como o "Cops" e "O Cão Bounty Hunter." Esses caras são educados, respeitosos e easygoing - para um ponto.

Quando sua meta começa realmente ficando louco, eles mudam táticas, tendo controle firme na maneira possível. Claro, "Cão" e os policiais também são qualificados na mão-de-mão combate, e os policiais estão armados, pelo que têm recursos você não.

Foto Crédito: Foto Perfeita Pose

Tags: locador, senhorio segurança, locação de propriedade, locatário, a segurança, o inquilino

Aqui é a terceira e última parcela de "questões a colocar o seu imóvel Manager." Estou fornecendo respostas a algumas das perguntas. No entanto, em alguns casos, não há uma resposta "certa". Na verdade, esta foi ilustrada pela última parcela, publicada há três semanas. Eu tinha sugerido que é melhor para gerentes de propriedade de ter algumas de sua própria pele no jogo, por assim dizer, pelo facto de possuir a sua própria renda propriedades na área. Josh Dorkin, o fundador da BiggerPockets, discordou.

Meu ponto subjacente: Lotes de propriedade gerentes não compreendem o negócio, e vá em aluguer de gestão, porque acho que vai ser fácil. Gerentes que possuem suas próprias propriedades são mais susceptíveis de ter uma pista sobre a gestão da propriedade.

Josh's subjacentes ponto: Propriedade gestores que possuem suas próprias rendas são mais propensos a cuidar de suas próprias propriedades primeiro e considerar que um concorrente, principalmente quando se trata de encontrar inquilinos. Por exemplo, tenho um dois-quartos vagos unidade e que você tem um quarto vago duas unidades. Quando uma perspectiva vem em busca de um dois-quartos, os gestores irão empurrar sua primeira unidade.

Quem está certo? Nós dois estamos no subjacentes pontos. Então você deseja que o seu gestor de propriedade de ter o seu próprio aluguel? Isso, meus amigos, é uma sentença chamada. Mas considero isso - se você não fazer a pergunta, você nunca sabe. Você não pode realmente ser capaz de tomar uma decisão informada.

A melhor altura para pedir estas questões, é claro, antes de contratar uma empresa de gestão. Mas se você já empregam uma empresa de gestão, e não sabemos as respostas, você pode sempre voltar e pedir. Além de saber o que está acontecendo com o seu gerente propriedade, você será recordando-lhes que você é um cliente envolvidos. Isso pode torná-los menos propensos a cortar custos com seus imóveis.

A primeira ea segunda parte desta série estão relacionados aqui e aqui.

Sobre a Propriedade Gerente Perguntas (e, às vezes, as respostas)

• Pergunta: O que você considera a mais promissoras cidades e partes da área de investimento?
• Pergunta: Onde você vai ver rendas? Qual tem sido o desenvolvimento de rendas ao longo dos últimos anos?
• Pergunta: Que cidades e partes da região têm o melhor clima governamentais?
• Pergunta: Que cidades e partes da região têm o melhor clima empresarial?
• Pergunta: Que tipos de pessoas são atraídas para esta área? Que um?
• Pergunta: Que tipo de novo inventário está chegando no mercado?
• Pergunta: O que está acontecendo com o desenvolvimento comercial na área?
• Pergunta: Quais as cidades têm as melhores escolas?

Respostas: Estes são "sem uma resposta adequada" perguntas. Mas não significa que as respostas não será revelado! Considere todas as diferentes formas que podem ser utilizados.

• As respostas devem ser pensadas e detalhadas. Sério, você realmente deseja uma propriedade gerente que não sabe quais são as peças mais quentes da cidade?
• As respostas podem ser muito úteis para ajudar você a decidir onde investir. Isto é especialmente útil se você não for um residente da área.
• Se você fizer alguma pesquisa antes do tempo, você tem suas próprias idéias que você pode comparar com as respostas que você começa a partir da perspectiva propriedade gerente. Você pode ouvir o que ele diz e pensa "que é completamente errado." Ou ele pode convencê-lo, e agora que você aprendeu alguma coisa nova.

Tags: encontrar propriedade gerente, entrevistando gestores, senhorio, gestão da propriedade, a propriedade-gerente, locatário, arrendatário

Sua sido um tempo desde que fizemos um dos nossos Conhecer o Investidor entrevistas. . . Espero que nós vamos começar a postar mais regularmente estes! Com isso em mente, temos uma grande entrevista para você com investidor imobiliário Rich Weese!

Conheça Imobilíaria Investidores Rich Weese

Há quanto tempo está investindo em imóveis?

Tenho certeza que não existem muitos membros da BP mais velhos do que eu! Tenho estado envolvido em um lote e vi todas as facetas do imóvel; recessões, espiral inflacionista, e os altos e baixo do imobiliário em muitas áreas diferentes do país.

Comecei em imóveis por acidente em 1972. Eu estava no meu 3 º ano da faculdade e foi instado a cair fora e tentar vender imóvel para um amigo. Ele era um Broker e foi constantemente a tentar vender a minha mulher e eu alguma coisa. Não tínhamos dinheiro, e eu estava trabalhando para Alpha Beta Mercados na sua cozinha e limpeza fornos queijo correias de 3 até meia-noite, e freqüentando a escola durante o dia.

Conte-nos sobre o seu primeiro negócio

Meu amigo foi muito persistente e mantidos encontrar propriedades para mostrar a minha esposa e I. Meu amigo tentou vender-nos uma casa, mas nós estávamos vivendo em um apt de 110 dólares por mês. Qualquer casa estava fora do nosso alcance. Eventualmente, ele encontrou um duplex que foi de US $ 24.900 e cada lado tinha 2 quartos e 1 banho. Ele disse-nos de um programa chamado FHA 221-D-2 que apenas aproximadamente 3% do total exigido em baixo e fechamento dos custos. Nosso pagamento ia ser 215 dólares por mês e ele disse que a unidade frente foi alugado por US $ 140. Poderíamos viver em outra unidade, com uma garagem e pagar apenas a diferença de US $ 75 por mês. Isto soa muito boa, exceto que não tem a 3%. O corretor me fez um trato. Se eu acordar para ir trabalhar para ele durante 1 ano, ele dá-me a comissão de venda de cerca de US $ 750. Isso seria muito para pagar a nossa pré-pagamento, por isso, concordou e matriculada em escola Lumbleau imobiliário em Santa Ana, CA. Eu tinha o meu vendedor da 'licença de 28 dias do início ao fim. Compramos e se mudou para o duplex, o nosso primeiro acordo de Walnut 330-334, em La Habra, CA.

Como você começar a investir?

Não só fiquei em imóveis por acidente, mas eu me tornei um investidor por acidente no meu primeiro negócio, dúplex. Comecei vendendo casas, e detestei. Trabalhando principalmente com a esposa do casal, mostrando suas casas, rapidamente percebeu que este não era o que eu queria.

Sobre este mesmo tempo, minha esposa e eu tivemos limparam o estaleiro em nosso duplex, removemos algumas hera e instalou uma cerca de madeira ao longo da frente. Um dia parado por um colega e perguntou se eu iria vendê-lo! Acho que deseja pertencer a 3 meses. Eu disse que eu não penso assim e expliquei que eu só comprei. Ele perguntou quanto eu pago? Eu disse-lhe o preço e ele perguntou se eu vender para 5K um lucro de US $ 29.900? O 5K foi uma quantidade enorme para alguém ganhar $ 1,35 por hora. Eu disse que sim, não percebendo eu estava prestes a receber uma educação realmente. Ele foi verdadeiramente um investidor. Ele ofereceu a seguinte;

1. Uma casa com cerca de 1000 dólares de capital próprio que ele tinha comprado no mesmo 221-D2 empréstimo programa.
2. Uma nota de US $ 1000 com juros de R $ 83,33 mo balão e em 2 anos.
3. O mais velho de cabeça para baixo banheira estilo Porsche automóvel (60ish?).
4. $ 1.500 em dinheiro.

Eu teria rodas, dinheiro no bolso, uma casa real, e 83 dólares por mês para ajudar com o pagamento subvenção casa! Fizemos o acordo e tornou-se involuntariamente envolvido na RE trocar e tinha aprendido a partir de um verdadeiro investidor. Isto tornou-se meu primeiro investimento, bem como o meu primeiro negócio, em primeiro lugar de intercâmbio e de primeira venda.

O que atraiu você a se tornar um investidor imobiliário?

Achei que a proposta feita por essa pessoa sobre o duplex emocionante e algo que eu queria perseguir e tenho envolvidos olhando para outras propriedades.

Esse colega foi o meu primeiro guru. Eu tinha realmente encontrado meu nicho! Eu amava o comércio ou fazendo negócios. Foi muito mais divertido do que apenas mostrando casas. Comecei a comprar outros investimentos. Minha esposa e eu fizemos um acordo. Gostaríamos vivo em sua renda, cerca de US $ 500 por mês e investir tudo que fiz para trás em imobiliário. Tentei convencer outros a fazerem o mesmo, mas eles me viram como um jovem garoto com nenhuma experiência. Fui para fora e fez por mim. Meu corretor começaram a perguntar-me perguntas e ainda estava a tomar parte da minha comissão! Eu decidi pegar minha licença Brokers e abrir um escritório. Conheci alguém na escola que eu Imobilíaria convencida a trabalhar para mim e também contratou um irmão em lei. A 3 de nós abriu um escritório em uma área de Placentia atarracado, Ca. e chamou-lhe "Mike Weese Investimentos". Foi um momento perfeito, em um espaço perfeito! Começamos a fazer montes de dinheiro, principalmente em promoções encontramos, comprou-nos e ganhou comissões. Eu comprei um novíssimo Cadillac vermelho e as pessoas começaram a notar fui progredindo. Eu morava na mesma área de Ca toda a minha vida, veio da classe mais baixa renda e pessoas que viram a diferença. Isso foi 1974.

Qual seria o seu sonho se tratar? Você já teve um "sonho lidar" ainda?

Em 1974, fui caça para o novo escritório local. Eu estava pensando muito grande na altura. Este foi o meu primeiro investimento verdadeiramente assustador. Encontrei uma nova vaga 30000 m² pé escritório complexo e eu decidimos tentar comprá-lo. Foi $ 1475000 eo vendedor era o dono da obra e ele queria 10% para baixo. Ele tinha um empréstimo convertível com Metropolitan Life Ins. Seria converter de construção permanente, quando 80% cheia. Ele tinha listado para a 3% de comissão e concordou em pagar-me $ 40K. Agora eu só necessários aproximadamente US $ 100K. Eu tinha comprado 17 unidades em mais velhos Whittier, CA, e lhe perguntou se eu poderia criar uma nota de US $ 60K. Ele disse que tudo bem, mas queria-o como um 2o para $ 40K e um 3. Por $ 20K. Deu-lhe flexibilidade, se ele precisava de vender ou emprestar um contra um. Agora, eu tinha baixado para US $ 47.500 necessários. Eu convencido de que os meus pais e minha esposa os pais de cada posto em $ 20K. Eu ainda necessárias $ 7.500. A primeira pessoa que eu tinha contratado para se juntar a mim na minha imobiliário, meu amigo concordou em fazê-lo. Apresentei a proposta e que foi aceite. Nosso pagamento foi de US $ 14.909 por mês. Eu tinha negociado um acordo em que o construtor teria gerir a construção, locação-lo e pagar-me uma caixa 8% em dinheiro para voltar um ano. No final de um ano, era o meu problema, se não foi alugado.

Estamos construindo o chamado "Weese Financeiro Plaza" e colocar o nosso novo escritório pol Agora eu olhei bem sucedidas e as pessoas começaram a vir para mim, ambos os vendedores e os investidores. Estas foram as pessoas que eu falei com o anterior, que já estavam interessados em que eu tinha para dizer. Comecei a realização de seminários em nosso prédio e ele apenas arrancou. As pessoas estavam escrevendo e verificações meu pássaro dogging propriedades vendedores começou em muitos estados ocidentais. Comecei a fazer imobiliário syndication (nome fantasia para um número reduzido de parcerias). Estávamos fazendo um monte de CO e, por isso, obteve uma licença do corretor e abriu um escritório lá e contratou um bando de aves cães. Compramos 156 unidades em Denver, bem como alguns pequenos, bem como 202 e 161, em Colorado Springs. Também comprei muitos na AZ, TX, CA e OK. Dentro de um curto período de tempo, eu estava cansado, mas abastados financeiramente.

Oh, btw, em menos de um ano, o "Weese Finanacial Plaza" edifício foi de 95% completo, e jogar fora um bom fluxo de caixa. Eu dei o meu pai o trabalho no local do Gestor, e ele adorava. Uma grande empresa escrow, Preferred Escrow, movida em meu prédio e perguntou se eu iria vender uma parte do mesmo. Onze meses após a compra, ele me vendeu por US $ 2,2 Mil! Eu tomei uma grande nota, que me dividir com os parceiros, manteve 30% da propriedade do edifício e ganhou um $ 70K comissão. Este foi o meu primeiro "Dream Deal".

Qual foi o seu mais difícil tratar?

Meu negócio foi feito mais difícil em 1975, e que eu nunca ser capaz de duplicar-lo novamente. Foi uma troca de 26 patas, incluindo propriedades de 4 estados diferentes e muitos proprietários e parcerias. Levei mais de 3 meses, dia e noite para obtê-lo concluído, mas foi um tremendo sucesso. Mais uma vez, havia um carro envolvido! Um dos investidores faltou dinheiro suficiente para financiar a sua parte total aquisição. Ele era proprietário de uma 1965 Jaguar XKE conversíveis e ele ofereceu dinheiro para compensar a sua escassez. Eu levei o carro como parte da minha comissão. O carro, notas promissórias e dinheiro recebido de comissão totalizou no 6 números muito elevados.

Eu fui nomeado para o Real Estate Exchangor do ano para o Estado de CA para ela, mas não venceu.

Quantas ofertas que você fez na sua carreira?

Pessoalmente, minha esposa e eu pessoalmente propriedade única família mais de 1000 residências. Tenho sido dono ou sócio de milhares de apartamentos e vários edifícios para escritórios. Eu não sei o número total de ofertas I've been envolvidos pol No auge da minha carreira eu tive 206 investidores antes de se reformar e algumas estavam em tantos quantos 6 parcerias. Eu quase comprei o Castelo Von Richthofen em Denver para viver e realizar seminários 30 anos atrás, mas minha oferta veio no 2 º. Foi realmente algo.

Você tem o seu imóvel licença?

Eu era uma licenciada em ambos Broker Califórnia e Colorado no início da década de 70 para 7 anos. Eu decidi que era mais feliz sem supervisão de vendas e deixar o meu povo licenças anuladas. Existem benefícios para serem licenciadas definitivo de uma comissão standpoint. Existem também outras vantagens de não ser licenciado, na minha opinião.

Qual é o seu foco (área de especialização)?

Acho que não tem qualquer uma área de especialização. Eu tenho feito tudo muito bonito. Brokerage, sem dinheiro começando fora, gestão da propriedade, Foreclosures, Handyman empresa, construiu 44 casas personalizadas em St. George, UT, selecionou 3 áreas em franca expansão hora correta (so. CA, UT, Casa Grande AZ) e sinto que estou em meu 4 º e 5 º, actualmente, sul TX e MS. Eu era um guru original antes de televisão, e falaram para seminário empresas, bem como Câmara de Comércio, etc Rotary Clubs na Califórnia, e do Lago Hotel Mirage Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix e Tucson, AZ e Rio Vale Grande, TX. Eu próprio também publicou um livro da minha experiência precoce imobiliário denominado "Do porteiro ao multimilionário". Eu nunca lhe oferecido para venda, mas que tenham dado livremente às que ele pediu. Eu continuou a comprar e desenvolver imobiliário há quase 40 anos e têm uma perspectiva mais longa do que muitos investidores a curto prazo ou novatos.

O que você procurar em um investimento?

Eu olho para bons investimentos que irão beneficiar a longo prazo. Estou na maior parte para comprar e manter a longo prazo. Eu faço Foreclosures comprar e manter alguns e vender alguns de passar o dinheiro. Eu não sou um que é inflexível sobre o cash-flow. Penso que esta é uma área que tem verdadeiros negativos para muitos investidores. Não benefícios fiscais, por si só, geralmente mais velhos atarracado propriedades com pouca esperança para a apreciação e não dêem muita depreciação. Sugiro a maioria dos novos investidores tentam quebrar mesmo comprar propriedades, e, assim como Monopoly, comprar tantos como você pode. Mantenha-os, refinanciar e comprar mais. Mantenha a sua principal tarefa para o rendimento final e construir fundação da primeira propriedades. Fluxo de caixa virá como rendas aumento, mas não sacrificar o crescimento opção pelo desejo de fluxo de caixa para começar.

Existem muitos gurus lá fora pregação cash flow e "substituir o seu trabalho com rendimentos imobiliários". Eu sou o oposto daqueles. Cash flow só acontece, com o tempo, mas não vale sacrificar aquisição de propriedades adicionais por ter de colocar mais baixo para obter fluxo de caixa.

Existem 4 principais benefícios para os que possuem imóveis:
1. Apreço
2. Depreciação conduzindo a benefícios fiscais
3. Principais salário baixo
4. Cash flow

Gráficos mostram que irá continuamente # 1 e # 2 são as chaves para a criação de "verdadeira riqueza" no setor imobiliário, e de longe a distância dos últimos 2 a curto ou longo prazo.

Quais são alguns dos maiores erros que você fez ou visto feitos?

Para mim, o meu maior erro foi aposentar na idade 29. Eu tinha feito milhões e tornou-se preguiçoso em continuar a investir ea alimentar o mecanismo de imóveis. Eu deveria ter sido mais agressivo no intercâmbio e de aquisição de mais imóveis em vez de viver no passado. Da idade de 29 a 58, eu estava basicamente aposentados e levantou meus 6 filhos.

Na idade 58, que corrigiu o erro e começou novamente a investir. Nos últimos 15 meses, eu ter comprado 59 casas, vendeu 13 deles e continuar a comprar mais por mês.

Que conselhos você daria início a um investidor?

O meu conselho para um investidor teria início variar, dependendo da idade do investidor, renda tolerância de risco, as metas de investimento (fluxo de caixa, os benefícios fiscais, reforma, etc), esposa do "atitude, iria entrar em todos os meus conselhos. Sou conservador por natureza, embora eu levei muitos "riscos" quando mais jovem. I’d urge caution to new investors and I would question all figures furnished to investor by a seller! Determine their motives, if any for their advice to you. Study those that have been really successful. Don’t become a seminar junkie! And most important, always have an exit strategy for your investments and plan for a rainy day. It will rain!!

What advice would you give investors, given the current economic situation and lending environment?

• First: Double check and triple check all the income and expenses on a subject property given to you for consideration. Most are overstated and inaccurate.
• Second: Don’t wear binders or have tunnel vision. There are many options available in the real estate game.
• Third: Remember there is more money made in down markets in both real estate and stock market. While most are pulling their head back in their shell, the smart ones are out and looking around!
• Fourth: No one will ever take as good care of your money as you will.

There will always be challenges and changes to the real estate and financing market. Be flexible and ready to change when necessary. Creative financing will set apart the successful from the non-successful. Learn new strategies and put them into action. Don’t assume “It Can’t Be Done”! Quite the opposite. Assume “It Can Be Done” and then find the way to do it.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?

I’d hope to be able to share the passion I have for real estate and convince others of the amazing things it will do for you. Nowhere else can you find an opportunity where someone (bank) will loan you money to buy something and someone else (tenant) will make the payments for you. Eventually, you’ll own something free and clear and it will be worth X amount of dollars. I don’t know what X will be, but it will be more than what you paid and a 1000% return on actual money invested due to the power of leverage.

BiggerPockets conducts our Meet the Investor Interviews by email. We cannot verify information contained within and print these interviews to stimulate thought and healthy discussion.

Tags: flipping , landlord , meet the investor , real estate investor , rich weese

When I put up the first group of questions you should ask a prospective property manager, one commenter asked: what are the correct answers?He had a point and so I’m going to review some of the answers to last week’s questions first before I hit you with a few more questions.I am also thinking of compiling these into an e-book that hopefully Josh will put up here at BiggerPockets.

An answer might be correct based on several different criteria.Some questions have only one right answer. The example I gave last week was of eviction procedures. All jurisdictions have strict rules about how tenants can be evicted.If prospective property managers aren’t following those rules, they’re doing it wrong, and you shouldn’t hire them - period.

Other questions have a wide range of “correctness.” A couple of last week’s questions concerned experience. You should certainly avoid being any property manager’s first client. But is a PM with ten years’ experience always better than one with five years’? I don’t think so.

Then there are those questions where the right answer depends on your own preferences, which might be different than mine. And then there are the ones where the answers will just make you think - perhaps the PM has insights you can really use.

Are you going to take her word for it?

In any case, the net effect of all these questions and answers will be absolutely positive. You’ll have very good information on which to base your hiring decision, you’ll have a deep understanding of how your management company operates, and the managers will know you are a serious person with high expectations for their performance.

A Few From Last Week

Questions: How many vacancies do you have right now? Out of how many total units under management? What is the average length of time it takes to fill a vacancy?

Answers: First, obviously the PM ought to know this.If he has to go look it up that’sa bad sign.As for the exact percentage, obviously the best thing would be to compare this with the vacancy rate for all units in the area.Since you can’t do that, you’ll have to go with your gut. Did you see very few “For Rent” signs on your drive-around? Are there newspaper stories bemoaning the few rentals available?If the PM has a lot of vacancies in this case, he’s doing badly.

The second question is a good one to remember later. Let’s say the PM tells you his average vacancy length is two weeks. A few months later, he apologizes because he just can’t find a tenant for your unit that has been vacant for two months.Could the rental market have completely tanked between March and July?

Question: What percentage of tenants do you have to evict?

Answer: Hopefully the percentage is very low. But if he gives an unrealistically low answer (1%, none), follow up with this:

Question: What percentage of your tenants regularly pay rent late?

Why is that a good followup? Because if he’s really not evicting anyone, it’s probably because he lets his tenants get away with murder.

Question: How do you market your apartments?

Answer: He should be able to list a lot of ways, including on his web site, on Craigslist, on fliers, with signs, and in the newspaper, and maybe even through some other methods. And he should be able to talk intelligently about each method.

Question: Do you recommend special incentives for tenants?

Answer: There is no hard-and-fast rule here. If times are good, you shouldn’t need special incentives. If times are bad, they should be considered.What kind of incentives does he like? I prefer those don’t let tenants deceive themselves about the cost of the unit. First-month-free often has that effect.

Question: How do you screen prospects?

Answer: “Thoroughly” would be a good starting point.But he should be able to be specific.Also recognize that you and he may have to be more flexible with certain rentals.

Enough With The Old Questions

Here come some new questions, and I’ll provide answers as well!

Question: How do I get reports? Can I get them off the computer myself?

Answer: Most PMs provide reports quarterly or monthly.I honestly don’t think quarterly is good enough. You need them more often.And, some PMs are now offering their clients on-line access to reports.Obviously this is a huge benefit because you get “real-time” information.

Question: What do the reports look like?

Answer: Your PM ought to be able to show you reports and explain them. You need extensive and clear reports, especially concerning finances.

Question: How does your web site look?

Answer: A good PM website ought to show available units, be easy to understand and navigate, and have ways for tenants and others to contact the manager.

Question: Do you personally invest in real estate in this area?

Answer: The answer should be yes, for the owner of the company if not his employees. However…

Question: If you have vacancies in your personally owned units as well as those you manage for others, how do you decide which units to show?

Answer: The answer needs to be that the owner does not show bias – he shows the most appropriate units to each prospective tenant. But I am astounded by reports that some PMs quite openly show their owned units first, and their managed units second. Why would you ever put up with that?

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property , tenant

This started out as “Some Questions to Ask Your Property Manager.”   But if you’ve already hired a property management company, you’re a bit late – you want to ask these questions before you make the hiring decision.    You may even want to ask them before you settle on a property purchase.

In some cases, you’ll hire management companies because you just don’t have the time or inclination to handle the hassles that come with rental real estate.   In other cases, you’ll have to hire a manager because you live too far from your properties to handle day-to-day management yourself.   The good news is that if you can find a qualified manager in a community where you want to buy property, it really doesn’t matter where that property is (as long as – I believe – in the country where you live).    The bad news is that there really aren’ta ton of qualified property managers out there.

Are there any good managers?

Indeed, when I started buying rental properties, I thought that qualified property managers were so rare as to make my day-to-day management a must.    Unfortunately, property management is one of those fields that doesn’t seem that difficult (much like real estate investing in general) to the novice or outsider.   This means that lots of unqualified people move into the field.   Of course, unqualified real estate investors don’t cause too many serious problems for the rest of us.   Unqualified property managers are another story – they are playing with our money.

I changed my opinion after talking to many property managers who bought my real estate management software.    Many of these folks were committed to providing quality service for their tenants and their owners.   I won’t name the others!

So what should you look for in a property manager?   First, you want somebody with experience and judgment – and judgment only comes from experience in this field.    Second, you want somebody who will be as careful with your money as you will.   Third, you want somebody who will keep you informed.

Here are the questions! (Part One)

I’ve got a lot of questions for you to ask - too many to fit in a single blog post.  So this will have to be in two parts.  The second part will come in my next post.

• How long have you been a property manager?
• How long have you been a manager in this area?
• How many vacancies do you have right now?   Out of how many total units under management?
• What is the average length of time it takes to fill a vacancy?
• What does your lease look like?   (You need to see a copy of this, along with any other forms and documents the manager uses with tenants.)
• What is your late rent policy?
• What percentage of tenants do you have to evict?
• How does the eviction process work here?
• What are your management fees?
• What do you charge for recruiting new tenants?
• Do you charge for monitoring and maintaining vacant units?
• What are my guarantees?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich