Esta semana vamos olhar rehabbing com a intenção de jogar. Dos rehabbing para uso pessoal, rehabbing para alugar e rehabbing a tampa, lançando é, de longe, as arriscadas dos três. Contudo, pode também ser o mais lucrativo, se você fazer isso direito. A palavra-chave aqui é "se".

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Tags: investimento imobiliário, Rehabbing

Estou agora a meio da minha semana de férias 2-1/2 e atualmente no Havaí. Aqui está outro repost de um artigo anterior sobre rehabbing.

Um Rehabbing Rental Property

Na semana passada, discutimos rehabbing uma casa para uso pessoal, esta semana iremos explorar rehabbing para fins de locação. Dos três principais tipos de reabilitação, uso pessoal, alugueres e flip, a renda cai no meio, em termos de risco. Se o mercado é forte o aluguer da casa onde está localizado, você não precisa se preocupar com a sua estratégia de saída.

Um simples fato de investimento imobiliário é que locatários não irão cuidar de uma propriedade a forma como um proprietário que, na maioria dos casos. Outro fato é que arrendatários não têm as mesmas expectativas, como compradores, quando se trata de qualidade. Uma pessoa olhando para comprar um imóvel pode esperar pisos e revestimentos cerâmicos granito balcões onde um locatário está bastante satisfeita com vinil e um piso laminado balcão. Isto significa que você pode gastar muito menos dinheiro na rehab se o seu objectivo final é o de usá-lo como um arrendamento imobiliário.

Sistemas Básicos

Os inquilinos e compradores não só têm certas expectativas. Eles estão à procura de uma casa que tem a base em sistemas de boas condições de funcionamento. Isto significa que as canalizações eléctricas e deve ser adequada, o sistema de aquecimento funciona adequadamente, o tecto mantém a casa seca e, em climas mais quentes, o ar condicionado funciona, como deveria. Com uma renda, se estes sistemas não são, de modo que você pode esperar mais alta que o normal para ter os custos de manutenção.

Independentemente do objetivo final, qualquer reabilitação deve incluir trazendo sistemas básicos até um nível aceitável de desempenho. Esta não é uma área onde você deve cortar custos. Atualizando o elétrico ou o encanamento não tem o pizzazz de uma nova cozinha ou banheira e não vai acrescentar muito valor de revenda ou um rendimento maior renda. No entanto, uma casa com sistemas básicos em más condições pode subtrair valor e tornam difícil para vender ou alugar um imóvel.

Durabilidade Counts

Locatários costumam causar uma maior quantidade de desgaste e não proprietários fazer. Sendo esse o caso, você deve escolher itens geralmente de maior durabilidade, sempre que possível. Ao escolher carpete, pagando um pouco mais por um produto com melhor durabilidade pode realmente ser menos caro a longo prazo. Se você puder evitar o uso de tapetes I determinadas áreas, ainda melhor. Você poderia pensar em usar um produto laminado piso em áreas de alto tráfego.

Quando chega a hora de vender uma propriedade, você pode voltar e completar a reabilitação. O tempo de fazer as coisas extravagantes e adicione as amenidades que os compradores, o amor é quando você está pronto para vender. Não vale a pena fazer um monte de high-end, de alto custo rehab em uma locação. Mais provável que não, você apenas precisa fazer tudo novamente quando estiver pronto para vender.

Buy It Right

Um dos aspectos mais difíceis de investimento imobiliário é encontrar bens que irá fornecer um fluxo de caixa positivo aluguer. Forte como ela é, ela é significativamente mais fácil se você comprar rehab propriedade. Uma vez que um montador-superior devem estar disponíveis para o bem inferiores ao valor de mercado, é provável que um comando muito superiores renda como uma percentagem do preço de compra. Câmara "A" e casa "B" pode comandar a mesma renda quando estiverem em condições comparáveis. No entanto, Casa "A" pode vender por US $ 100.000 em pleno varejo, mas casa "B" está vendendo por US $ 50.000 com $ 20.000 em reparações necessárias. Os custos totais para casa "B" foi de US $ 70.000 para alugar, mas que o mesmo montante Casa "A", embora essa casa custa R $ 30.000 mais. Isso poderia muito bem ser a diferença entre uma casa que ajuda a colocar comida na mesa, por oposição a uma casa que você come vivo.

Um tolo e seu dinheiro em breve eleitos.
- Will Rogers

Tags: investimento imobiliário, Rehabbing

Tenho a planilha eu uso de uma "rápida e suja" hard money compra análise e eu pensei que iria partilhá-lo com você ... download aqui! Primeiro se você não sabe muito sobre folhas de cálculo, não se preocupe, você simplesmente introduzir alguns números no topo, ea planilha calcula automaticamente os campos sem a sua ajuda. Você acabou de começar a ler o resultado.

Porque eu uso Hard Money: A Minha Teoria

Deixe-me explicar porque é que eu chamo o meu presente "Hard Money Comprar" planilha. Primeiro, eu odeio colocar o meu próprio dinheiro em compras, pois eu já estou colocando no meu precioso tempo sinto-me adicionar o meu dinheiro para arrancar é demasiado para perguntar. Com dinheiro ou o que dura alguns chamam investidor privado fundos (ricos rapazes que têm mais dinheiro do que tempo) Eu procuro a angariar fundos, não só a aquisição, mas o rehab fundos e todos os custos, incluindo juros transportando para 6 meses. Este é mais do que tempo suficiente para adequar o imóvel de volta ao mercado, quer como uma locação ou venda uma oportunidade.

O Hard Folha Dinheiro

Há uma tela abaixo ... e então eu vou dar um passeio com o que está sobre ela.

Em primeiro lugar, as áreas cinzentas são os únicos campos que você usa para dados de entrada. Tudo o resto é auto povoadas fora desses campos de dados. O "amarelo destaques" estão aí para que o seu credor privado recebe um olhar cheio de boas notícias! Como eu recebo "mais séria" sobre uma propriedade, eu fazer mais "complexo" cálculos, mas este trabalho é a base para o meu credor privado a fazer a sua decisão a partir de ... afinal, se não vai dar, eu não sou compra.

Por exemplo de como eu usar essa planilha, a tela mostra a minha aquisição em 61,54% e 65,24% após 6 meses ... se o meu mutuantes corte é de 65% ... estou a pedir uma excepção à regra. Eles podem dizer "OK" ou porque não podem. Talvez eu tenha de fax "este negócio" para um número de credores privados ou dura dinheiro para ver o que a minha aceita uma excepção.

Fundos privados na minha experiência quero cerca de 12% taxa nominal e pior caso, 5 pontos ... e assim a planilha reflete isso. A planilha reflete a 6 meses de tempo de resposta e de vias de transporte custos durante esse tempo. Fundos privados geralmente não irá emprestar se forem deixar você com "nenhum de seu próprio dinheiro" em um VTL de mais de 65%. A ficha de trabalho dá-me duas VTL ... olha para um antes de 6 meses de detenção custos ... e um depois. Isto dá-me as opções com o meu dinheiro privado empréstimo pedido.

A seguir você verá a saída para quando eu vender, a planilha cuspir lucros brutos para os preços de venda de 80% do valor avaliado crescer 5% em passos de até 100%. Então, posso ver que o meu lucro potencial é se eu "esticar" para um maior preço de venda ... ou cortar a casa para um rápido venda.

Agora, dependendo do negócio, eu quero ver um fluxo de caixa mensal projeção também. Portanto, há entradas anuais de impostos sobre a propriedade e de riscos de seguros estimativas, bem como uma estimativa de 10% "as despesas de gestão". Sinta-se livre para acrescentar qualquer despesas além do custo de uma propriedade gerente, publicidade, vaga, recolha e perdas, etc ao longo dos 10% eu impugnada no "Est. Seguro "campo até achar que adequadamente representados a" saída "e, em seguida, estimar o potencial de renda que keying no campo apropriado também.

Para o serviço da dívida, presume-se a 90% empréstimo a 8% amortizado em 30 anos em 100% do Preço de venda figura. Se estas condições são muito generosos para você, sinta-se livre para calcular o último fluxo de caixa à mão para usar o seu próprio valor mensal do serviço da dívida ... se eles se sentem bem ... você está na sorte, porque a planilha cranks out uma adorável "Est. Fluxo de Caixa para você!

Existem alguns campos que são boas para mostrar aos investidores privados como o "custo por pé quadrado" e "renda por pé quadrado" ... mas eles estão mais para "eles" do que para você.

NOTA: Este trabalho é igualmente útil para uma "correção e flip" cenário usando 100% duro dinheiro ... ou um fluxo de caixa mensal análise para ajudá-lo a fazer longa espera decisões.

Divirta-se ... e investir feliz!

Tags: correção e flip, lançando, difícil dinheiro, dinheiro duro emprestador, difícil dinheiro empréstimo, HML, casa flip, Rehabbing

Estou curenlty vela do Pacífico, em um 2 1 / 2 semanas cruzeiro (sim, esse é um grande negócio). Ao invés de pular meu semanal lugares, eu pensei que eu iria partilhar um artigo anterior sobre como iniciar na rehab imobiliário investir. E você pensamento re-executa só aconteceu na TV!

Começar Em Rehab Imobilíaria

Quando estiver a renovação de uma casa com a intenção de jogar, você precisa para manter o usuário final em mente. Isso geralmente significa fazer escolhas conservador que vai recorrer para o maior número de potenciais compradores. Se a casa vai ser a sua residência você tem a possibilidade de incorporar o seu próprio gosto pessoal. Se você quiser roxo paredes com uma rosa limite, então vá para ele. Rehabbing uma casa para seu uso próprio, permite-lhe criar uma casa que se adapta a maneira de viver.

Você ainda precisará manter a revenda em mente, se você tem qualquer intenção de vender no futuro próximo. Determinar o que você revenda calendário poderia ser, e trabalhar com isso em mente. Se ela vai ser uma longa espera que você deve fazer tudo o que te faz feliz e se adapta à sua vida.

Em vez de tentar ganhar um bazzillion dólares em seu primeiro negócio, procure um que pode impulsionar a você sucesso futuro. Comece pequeno e manter o projeto dentro de sua capacidade. Com cada sucesso pode mover em projetos maiores e mais duras. Tal como a sua capacidade cresce, os seus lucros vão aumentar e os seus lucros vão subir.

Feliz rehabbing!

A melhor maneira de ver o futuro, é criá-lo. - Desconhecido

Tags: flip, Flipping Houses, lançando imobiliário, investimento imobiliário, reabilitação, rehab imobiliário, Rehabbing

As pessoas investem em imóveis para uma miríade de diferentes razões. Algumas pessoas têm um plano claro para o que eles querem realizar, enquanto outros, em um salto no capricho. Pode ser muito sedutora para ver a quantidade de riqueza que pode ser criado em imóveis. Com tantos diferentes caminhos disponíveis para um novo investidor, o que é um direito para você?

Vocês começam por ser um pássaro ou grossista cão? Muitas pessoas escolhem este caminho, porque eles não têm o acesso ao capital, que é necessário para seguir outros caminhos. Você tentar sua mão a ser um senhorio? Isto pode ser uma forma fantástica de acumular riqueza, a longo prazo, mas pode ser uma fonte de frustração também. Talvez você está olhando para flip-e-crescem-ricos. Há uma grande multiplicidade de ofertas de ser tido. O desafio óbvio é ser capaz de flip-los para um comprador disposto a um lucro decente.

Minha rota escolhida

O meu caminho era a seguir a estrada rehab. Eu estava nessa direcção liderada por circunstância, não por uma vontade imensa de encontrar a minha fortuna em imóveis. Eu estava em um ponto na minha vida quando eu estava procurando para comprar uma casa para mim. Eu comprei uma "fixadores" porque fui capaz de comprar uma casa em um bairro melhor, usando o meu próprio suor eqüidade. Eu logo descobriu três coisas sobre rehabbing casas:

1. Eu tinha um talento pra isso.
2. Eu gostei dele.
3. Foi uma ótima maneira de ganhar dinheiro.

Rehabbing, sem sombra de dúvida, não é para todos. Há tantas armadilhas que aguardam o novato. Custo ultrapassagens são quase garantido, assim como os problemas imprevistos. É difícil para um veterano rehabber manter a um cronograma, uma rehabbing novato tem a certeza de exceder o seu tempo estimativa. Rehabbing exige uma certa maquiagem mental para fazê-lo com sucesso. Se não estão preparados para lidar com as frustrações que você vai encontrar, você deve ir para um caminho diferente.

Faça o que você Desfrute

Com tantos diferentes aspectos do investimento imobiliário, não há certeza de ser algo que você é bom em e aproveite. Muitas pessoas que investem em renda encontrar propriedades que não são cortadas para ele. Lidar com os inquilinos podem ser muito difícil e desgastante. Você pode evitar um monte de que, ao usar um gestor de propriedade, mas que tem seu próprio conjunto de problemas. Então você tem de lidar com reparações e vagas. No entanto, muitos outros não têm qualquer problema com essas questões.

Nada na vida é perfeito, mas você precisa escolher o que é melhor para você. Gastar tempo investigando diferentes aspectos do investimento até encontrar algo que você acha que beneficiaria. Prossiga lentamente até que você descubra se você é adequado para esse investimento estilo. Quando você descobrir o seu nicho, corra com ele.

Encontrar o seu "Porquê"

A fim de alcançar qualquer objetivo relevante na vida, tem de ter significado. Resoluções de Ano Novo é um grande exemplo. A maioria das pessoas que fazem resoluções no início do ano vai quebrá-las rapidamente. Eles param de fumar por um curto período de tempo, manter uma dieta até que se obtenha uma baforada de um pão fresco pegajosa, ou que trabalhem para sair da dívida até que se veja alguma coisa à venda que tem absolutamente de ter.

Se você conseguir entrar em contato com o seu "porquê" você tem uma chance muito maior de atingir a sua meta. Você pode pensar em investir como uma ótima maneira de ganhar dinheiro, mas aquilo que o dinheiro vai fazer por você? Talvez isso significa mais tempo com sua família ou de tempo para exercer atividades que você goste. Talvez você tem um desejo de sair da corrida de ratos que é o seu típico 9/5 corporativa trabalho. Seja o que for, se você manter a visão de por que você está fazendo alguma coisa, você tem uma chance muito maior de seguir através de com ela.

O que você começa por atingir seus objetivos não é tão importante como o que se tornou por alcançar seus objetivos. - Zig Ziglar

Tags: meta-programação, imobiliário, investimento imobiliário, rehab, Rehabbing, Richard Warren

Sempre que eu assistir o meu local investimento imobiliário clube reunião alguém usando a mesma pick-up linha inevitavelmente abordagens-me: "Eu estou indo em grosso, posso te ligar quando tenho um problema?" A maioria dessas pessoas nunca são vistos ou ouvidos de novo. Parece que a maior parte deles participou nalgumas guru da maldição sobre como fazer grandes dólares em bens imóveis, mesmo se você não tem dinheiro. Dividem-se presa à noção de que ele é realmente fácil, basta encontrar um acordo e flip-la a um investidor. Como duramente poderia ser?

Os gurus têm estas pessoas a pensar que não há nada para ele. A realidade é que para encontrar ofertas grossistas não é tarefa fácil. A maioria destes novatos não estão preparados para fazer os trabalhos. Se o fizerem encontrar um negócio que têm apenas metade do trabalho feito. A outra metade é ter um investidor para vender o contrato.

É um negócio?

Muitos destes wanna-se grossistas não têm qualquer pista sobre o que é um bom negócio. Eu não posso sequer começar a contar o número de vezes que fui chamado com um "quente" tratar apenas para descobrir que é uma certeza perdedor. Uma casa de venda de 80% do valor de mercado não é um negócio. A verdade é que ninguém pode encontrar ofertas como essa. Se você estiver indo para ser um atacadista que você precisa para encontrar propriedades que são verdadeiras promoções ou você nunca será capaz de fazer algum dinheiro.

Como um rehabber eu usar a seguinte fórmula:

(Após Reparação Valor x 70%) - custo de reparação = Máximo de Compra e preços

No mercado que temos hoje eu procurar, encontrar e, melhor do que trata sobre o meu próprio. Para mim a pagar uma taxa para uma atribuição grossista ser melhor que ele tinha me trazer um fumante quente negócio. Em 15 anos como um investidor imobiliário nunca comprou um contrato de um atacadista. Não tenho nada contra isso, é só que eu nunca fui presenteado com um acordo que era melhor do que eu poderia pegar o meu.

Fazer o trabalho de casa

Aproveite o tempo para aprender o que é verdadeiramente um bom negócio no seu mercado. Isso significa fazer um monte de legwork e olhando para um grande número de propriedades. Fale com os investidores e ter o tempo para aprender o que eles estão procurando. Procure o diamante em bruto. Se você estiver procurando por ofertas através de agentes imobiliários ou usando o MLS, você está perdendo seu tempo. Você precisa encontrar as ofertas que mais ninguém conhece.

Você também precisa criar sua lista investidor. Essa lista tem de ser bastante grande já que os investidores podem não ser sempre na modalidade de compra. Alguns investidores podem comprar várias casas de um mês, enquanto outros podem comprar um ou dois em um ano. Embora seja importante para ficar em contato com seus investidores, é também importante que você não gasta o seu tempo. Se você ligar para alguém três ou quatro vezes para apresentar ofertas pobres, é mais provável que o investidor que não vai parar de tomar as suas chamadas.

Stick With It

Toda profissão tem uma curva de aprendizagem. Para aprender qualquer negócio que você tem que chegar lá e fazer. A razão por que tantos novato grossistas desaparecem após um curto período de tempo é que é muito mais difícil do que pensava. Para muitas pessoas é muito mais fácil parar de fumar e passar a outra coisa que não é necessário para ganhar experiência, fazendo o trabalho. Pode ser muito desanimador para trabalhar dia após dia sem encontrar um verdadeiro negócio, mas imaginar o quão bom é sentir-se-á uma vez que você finalmente fazer.

Tudo vem a ele que, enquanto ele aguarda hustles. --
Thomas A. Edison

Tags: investimento imobiliário, Rehabbing, grosso

Nós certamente não foram centrados no nosso investidor entrevistas ultimamente e estamos fazendo um esforço concertado para mudar isso. Vamos começar com uma entrevista com um dos nossos ativos BiggerPockets contribuintes, Tom Cmunt.

Tom tem dado muito do seu tempo para ajudar os nossos concidadãos BP'ers através de fóruns e tornou-se um grampo na comunidade. Ele centra-se nas propriedades extremamente acessível em Ohio que ele rehabs e rendas fora (normalmente custa muito menos do que 1 / 10 do preço alguém poderia comprar o mais barato, mesmo para casa no sul da Califórnia, por exemplo). Estamos animado por ter a oportunidade de aprender mais sobre esta relativamente nova, mas bem sucedida, investidor.

Conheça Imobilíaria Investidores Tom Cmunt

Há quanto tempo está investindo em imóveis?
Fui para investir um pouco mais de um ano.

O que atraiu você a se tornar um investidor imobiliário?
Penso que a atração principal foi que eu tinha encontrado algo que me permita usar a construção das competências que me obtida como uma adolescente e adulto jovem, para ganhar dinheiro, enquanto continua a ter a capacidade de trabalhar para mim.

Você é um tempo inteiro ou a tempo parcial investidor?
Estou ainda a trabalhar a tempo parcial como um investidor, embora às vezes ela sente como um emprego a tempo inteiro. Há muitos dias que eu vou passar algumas horas concentrando investimentos na minha propriedade empresa versículos trabalho a tempo inteiro no meu trabalho como um Software Programador.

Como você começar a investir?
Creio que o meu despertar veio quando eu estava tentando descobrir como sair do ambiente corporativo diariamente. Após a virada do ano de dispensas e assistindo meus colegas sendo saí pela porta, eu sabia que eu tinha de descobrir uma maneira de apoiar também a mim próprio, em vez de depender de alguém para um ordenado.

Conte-nos sobre a sua Primeira Real Estate Deal. . .
Meu primeiro negócio foi um HUD casa que foi listado por US $ 24.9K. Minha esposa e eu realizado o primeiro passeio através e decidiu fazer uma oferta. Eu sabia que a casa só necessário em torno de US $ 5k para US $ 6K a torná-la rentável. Oferecemos $ 23K e HUD aceitou a oferta. Realizamos um passeio através segundo antes de fechar e é quando eu notei uma cupim problema, que é praticamente inédito no Nordeste de Ohio.

Depois que começamos rehab que decorreu em vários problemas. Quando era hora de transformar o gás ligado, eles encontraram vários vazamentos na cave. O encanador teve o cuidado de nós e que chamou de volta a companhia de gás para fora. Ela fez uma inspecção final apenas para encontrar um vazamento de gás em frente ao estaleiro. Isto nos custar um adicional $ 900,00. Tudo o resto foi muito bom. Nosso locatório Seção 8, que era exigido de nós um pouco mais rehab que eu estava esperando.

Então, depois do extermínio cupins e vazamento de gás no pátio da frente, que completaram o rehab para pouco menos de $ 8K e eram apenas um mês ao longo do nosso prazo. Uma apreciação 3 meses depois trouxe a casa em em US $ 64K. Eu não teria nenhum problema em jogar-lo rapidamente para $ 47k.

Alguma vez você já teve uma imobiliária mentor? Se assim for, o que fizeram para você?
Outros conselhos sobre BiggerPockets então, nenhum. Considero a maior parte dos investidores na minha área só estão interessados em sucção capital de um imóvel e não olham para construção futura riqueza.

Qual é o seu foco (área de especialização)?
Atualmente, devido às condições de mercado, só estou comprando e exploração de alugueres. Estou olhando para fazer uma tampa dentro dos próximos meses, eu tenho várias propriedades identificadas no âmbito $ 20K, que eu poderia virar para $ 35 a $ 40K com um investimento mínimo.

O que você procurar em um investimento?
A casa tem que ser sólido com boa mecânica, em um bairro seguro e sob $ 20K.

Quantas ofertas que você fez na sua carreira?
Tenho feito 3 trata agora. A única coisa que travam-me no chão agora está recebendo financiamento. Tenho vindo a trabalhar sobre um puxando sacar da minha última imóvel para comprar outro para bem mais de 1 mês agora, os bancos têm feito muito difícil de obter financiamento.

Você tem o seu imóvel licença?
Não

Que conselhos você daria início a um investidor?
Vejo muitas pessoas metendo imobiliário, sem ter qualquer ideia de que tipo de despesas que serão incorridas. Eu realmente acredito que todos os investidores devem ter uma construção ou carpintaria fundo. Tudo o resto pode ser aprendido sobre o trabalho, mas se você não consegue andar em uma rehab e sei o que vai custar-lhe a sua dentro de alguns milhares de dólares, você realmente não deveria estar no negócio. Eu trabalho ao abrigo do orçamento medidas extremas e quando eu passar por cima de meu orçamento estimado, até mesmo por algumas centenas de dólares ao longo de mim Eu ganhei dele. Às vezes as coisas não podem ser evitados, como um vazamento de gás no pátio da frente, mas um cupim outro problema que me custou $ 900,00 poderia ter sido. Foi um erro estúpido, que isso não vai acontecer no futuro.

Agora concedida, estou trabalhando em $ 20K casas que requerem uma grande quantidade de graxa cotovelo e não um monte de grandes gastos. Se você colocar-me em um $ 150k casa e me diga para rehab-lo, assim ele vai vender para 300K, eu teria de levar muito mais tempo para descobrir o meu orçamento.

Qual foi o seu mais difícil tratar?
Nenhum ainda. Assim que obter financiamento, estou pronto para ir.

Qual seria o seu sonho se tratar?
A casa perfeita que só precisa de uma atualização sépticas. Gostaria de investir US $ 20K em um novo sépticas e flip-lo por US $ 70K mais então eu paguei por ele. Seria uma simples correção que não exigiria muito tempo da minha parte, e eu faria $ 45K nele.

Finalmente, você tem alguma opinião sobre o actual estado do mercado imobiliário ou economia?
Sim. Como mencionei anteriormente, é extremamente difícil para os investidores para obter financiamento agora. Tenho muitas ofertas que se encaixam dentro do meu plano de negócios que eu simplesmente não pode seguir em frente devido a uma má classificação FICO apertado e um mercado de crédito.

Nem De BiggerPockets: Se você quiser falar com o Tom, você pode se conectar com ele em nossa rede social. Additionally, if you’re interested in being interviewed for our Meet The Investor feature, please contact us .

Note: Interview Conducted March 18, 2008

Tags: flip house , flipper , HUD , landlord , meet the investor , real estate , real estate investing , rehabber , Rehabbing