Na semana passada, escrevi sobre um convite que recebemos, muitas vezes, a partir de inquilinos - dizendo-nos que não podem pagar o aluguel, e pedir algum tipo de interrupção.

Como sempre em landlording, faz sentido ter alguns orientadores regras em vigor para lidar com essas chamadas. Você nunca queremos tentar pensar de uma operação no local, porque você vai ser muito mais provável de fazer uma má decisão que poderia custar-lhe milhares.

A pior escolha nem sempre é o melhor

Ao mesmo tempo, a resposta imediata que vem de muitos senhorios "mentes são muitas vezes mal. Isso, evidentemente, é "não resolver" - se você não puder pagar cada centavo que é devido, quando é devido, inclusive este mês, você está fora. Nesta economia, muitos de nós estão lutando para manter as nossas propriedades cheia. Se nós inicialização que é executado em cada inquilino temporário apuros, vamos provavelmente perder dinheiro. Pode demorar três meses ou mais para preencher a vaga.

Eu sugerem fortemente que você leia post da semana passada para algumas regras gerais que irão orientar a sua tomada de decisão. Para cada situação, avaliar a capacidade do indivíduo inquilino para reembolsar o negócio rapidamente.

Pergunte a si próprio estas quatro questões antes de decidir o que fazer.

1. Quais são as minhas chances de conseguir um bom novo inquilino para lá dentro de um mês?

   Winter sempre foi um momento terrível para encontrar novos inquilinos em New Hampshire, onde moro, porque ninguém quer passar quando está frio e miserável. Sua área pode ser diferente, mas você deve saber como o mercado de aluguer aparência. Se você tiver um hot mercado, com perspectivas bater em sua porta em busca de rendas, você pode até mesmo arrancar um bom inquilino para um mau mês.

   Lembre-se que espaços comerciais muitas vezes demoram mais tempo a preencher do que unidades residenciais. Você pode até achar uma negociação permanente baixa renda de uma unidade comercial, algo que eu nunca faria por um inquilino residencial.

2. Eu confio neste inquilino em geral?

   Eu tenho escrito antes sobre como você não deve confiar em ninguém completamente, incluindo eu. Mas a confiança é algo que você aplicar mais para algumas pessoas, menos do que outros. Geralmente, se o inquilino tenha sido na unidade por um longo tempo, e sempre foi um bom pagador, pode confiar-lhe mais. Se assim não for, confio nele menos.

   Em especial, gostaria de nunca cortar um especial lidar com um inquilino, que tinha sido na minha unidade para menos de seis meses. Existe uma excelente chance de que um tal inquilino realmente nunca poderia pagar o apartamento.

3. Será que este inquilino perceber a gravidade da situação?

   Resposta esta depois que você teve o seu encontro em pessoa com o não-pagamento inquilino. Esta reunião é um bom momento para pressionar o inquilino para outras formas ele pode ser capaz de fazer a renda. As opções incluem vender alguns bens pessoais, obtendo um empréstimo de curto prazo a partir de alguém que não seja você, tendo em um quarto (clique aqui e aqui para algumas reflexões sobre permitindo quarto), ou obter assistência governamental.

   Lutando inquilinos governo raramente objeto de procurar ajuda, uma vez que realmente não custar-lhes qualquer coisa. Aqui e na maioria dos outros estados do norte, há muitas vezes governo aquecimento assistência disponível. Seção 8 não é tão provável uma opção por um inquilino que já está em seu apartamento.

   Por outro lado, os inquilinos podem opor a venda de bens pessoais, conseguir um empréstimo, ou tendo em um quarto. Mas, não sendo capazes de oferecer habitação é uma situação grave! O inquilino é obrigado a pagar para que seu produto como qualquer outro, e se não está disposto a fazer escolhas difíceis, ele não é realmente séria sobre o que pretendem permanecer na unidade.

   Por último, lembre-se que todas estas acções levam o seu tempo. Portanto se o seu inquilino concorda em usar uma dessas outras técnicas de captação de dinheiro, é apenas razoável para dar-lhe algumas semanas para que isso aconteça. "Encontrar um quarto e me pagar na íntegra amanhã" não é apenas prático.

4. Será que o inquilino da apuros verdadeiramente temporário?

   Seu inquilino pode ter tido alguns incomuns, tais como despesas médicas ou de carro reparações facturas que tenham deixado um pouco curto. Se essas despesas não foram os milhares de dólares, ele provavelmente pode pagá-las fora rapidamente e voltar para ele uma boa posição.

   Na minha experiência, no entanto, muitas vezes tolo próprios inquilinos. Eles pensam que os problemas financeiros será temporário, quando não é esse o caso. Obviamente um dispensas ou grave corte na remuneração é mais um problema permanente. Outros moradores estão apenas pagando apenas quando vezes são bons, e coloca-los a menor variação em.

   Lembre-se que se você tem um inquilino que não podem pagar a unidade, você não está fazendo nenhum favor dele por mantê-lo lá dentro. Se você não agir de imediato, o inquilino terá apenas manter devido mais - e muito mais.

Bem-vindo ao nosso blog!
Bem-vindo ao Real Estate Expedição de BiggerPockets.com. Nosso blog reúne especialistas em vários campos da propriedade imobiliária com o objetivo de manter nossos leitores informados e até a velocidade. Seja você um profissional imobiliário (mutuante, Realtor, banqueiro, etc), investidor (proprietário, flipper, atacadista, etc), ou simplesmente um consumidor, locatário ou casa interessados no mundo do setor imobiliário, este blog é a lugar para você se envolver!

Você pode assinar a nossa feed RSS, blog obter atualizações por e-mail, participar de nosso mailing list gratuito, ou o melhor de tudo, unir as nossas redes sociais, juntamente com outros interessados em 25.000 imóveis educação, dealmaking, trabalho em rede, e de comercialização.

Tags: Economia, senhorio, Proprietário Inquilino, imóveis, inquilino

Um par de semanas atrás, jornais na minha parte do mundo eram excitantes com a notícia de um local senhorio que tinha alegadamente sido atacada por seu machado-wielding inquilino.

O senhorio, Edward Berthiaume, ocuparam uma unidade de sua casa plurifamiliar, eo inquilino, William Skarbinski, ocupada por outro. No 1 em 7 janeiro, Skarbinski visitados Berthiaume, dizendo que ele queria falar sobre um plano de pagamento alugar (ele foi imensamente atrás em sua renda). Mas quando ele começou a ter Berthiaume da unidade, ele teria agredido Berthiaume vez. E este não foi um ataque menor (como se um ataque com uma eclodidos poderia ser). Skarbinski está a ser acusado de primeiro grau assalto. Quando você ler a refrigeração detalhes, você verá o quão ruim isso poderia ter chegado.

Inquilino ataques não acontecem muitas vezes, mas eles acontecem. Outro proprietário de Franklin, NH foi assassinado por seu inquilino, em 2006, e um senhorio Geórgia foi assassinado por seu inquilino, em agosto de 2008.

Todos os três desses incidentes têm algo em comum, o que é que os senhorios conhecia bem os seus inquilinos. Dois vivia no mesmo edifício que os inquilinos eo terceiro possuía uma loja de conveniência no mesmo edifício que o seu inquilino.

Sua segurança deve ser a sua prioridade como um Landlord

Contudo, mesmo nos senhorios que não vivem ou trabalham perto de nossos inquilinos podem estar em risco. Eu tenho medo por um inquilino que era irregular e violento no seu comportamento, e que ameaçou-me. Talvez essa pessoa (longa desde despejada, agradeço Deus) têm-me atacado vez? Pode apostar que ele possa ter, e se tivesse, eu teria ficado em uma severa desvantagem.

A verdade é que a maioria de nós será o oprimido, em um confronto violento, simplesmente porque não esperava isso. Isto foi muito claramente explicado para mim alguns anos atrás pelo presidente do meu senhorio associação local, um ex-policial. Pessoas que não são violentos nunca esperar violência, por isso não reagir rapidamente a ele. E quando nós percebemos o que está acontecendo, pode ser tarde demais.

Na verdade, Berthiaume da reação é bastante par para o curso. Ela nunca tinha ocorrido a ele que ele ia ser atacado com um machado. Ele fez nada para evitar o primeiro golpe, e até ao momento o seu cérebro processado o que estava acontecendo ( "Esse cara está tentando me matar!"), o machado estava cavando em seu pescoço.

Saiba as chaves da Segurança

Três das chaves para a nossa auto-proteção são julgamento, sensibilização e à distância. Acórdão significa tentar evitar situações que podem tornar mais provável um ataque. Significa aceitar as coisas como nunca alugar em pessoa, nunca aceitando renda em dinheiro, e não publicidade seu domicílio para inquilinos. Significa, também, desenvolver uma compreensão dos inquilinos quando pode tornar-se irregular ou assustador.

Um problema que temos é que nós, normalmente, não pode expulsar as pessoas apenas com base em um sentimento gut ( "ele freaks me out"). Na melhor das hipóteses, teremos de esperar por provas específicas podemos documento e apresentar em tribunal. O outro problema é que não podemos saber quais são os inquilinos mais louco até que seja tarde demais. Heck, se tivéssemos tido qualquer ideia de que eles foram frutos de casca rija, nunca teríamos alugado para eles.

Isto leva-nos a consciência, que pretende aplicar a maior parte das situações que envolvem inquilinos. Obviamente com alguns inquilinos, podemos deixar que a nossa guarda para baixo. Poucos anos atrás uma das minhas unidades foi alugado por dois professores do sexo feminino na escola primária. Eu não posso imaginar qualquer um deles atacar-me, por qualquer razão - a pior coisa que poderia fazer era escrever uma carta redigida-vivamente.

Com outros moradores, no entanto, muito mais cautela é necessária. Cuidado com as vozes levantados, provas de que estão ocultando itens, movimentos bruscos para você, e assim por diante. Isto é especialmente verdadeiro quando você já estiver em uma situação com o inquilino salientou porque de alguma disputa ou queixa.

A terceira chave é a distância, que, em um confronto violento igual tempo. Você, obviamente, tem uma chance muito maior de sobreviver um machado ou faca ataque se estiver a 10 metros de distância de seu agressor que se você estiver dentro de seus braços-alcance. Esperemos você vai ter tempo para processar os eventos e tomar medidas defensivas antes de ele chegar muito perto. Mesmo que o seu adversário tem uma arma, o que você está mais longe, o melhor suas chances.

Existem outras precauções que pode tomar, se tiver motivos para suspeitar que um inquilino vai ser agressivo ou ameaçador. Obviamente se você pode evitar um face-a-cara com confrontação, fazê-lo. Se não for possível, talvez você pode trazer um ou mais amigos como backup. Apenas o site do seu amigo pode fazer um inquilino pensar duas vezes sobre causando problemas.

Por último, aprender as habilidades que você precisa para aliviar raiva e agressão, se o inquilino quer discutir. Algumas das coisas que você pode fazer são:

• Ouvir respeitosamente ao inquilino.
• Tenta mostrar alguma empatia - "Eu entendo porque você está chateado."
• Mantenha a sua linguagem corporal não agressivo. Manter distância é útil aqui. Não magra em frente e não ponto.
• Não deixe que ira entra sua voz.
• Não interromper ou corretas.
• Reframe o inquilino do ponto - "Eu entendo de onde você vem. Você quer ..."
• Voltar para fora se o argumento começa ficando intensa.

Nenhuma destas técnicas exigem que você perder um argumento ou admitir qualquer coisa. Contudo, pode haver um ponto em que você precisa para mudar radicalmente o seu tom, para deixar bem claro que você está no controle. Verá exemplos disto o tempo todo sobre TV mostra como o "Cops" e "O Cão Bounty Hunter." Esses caras são educados, respeitosos e easygoing - para um ponto.

Quando sua meta começa realmente ficando louco, eles mudam táticas, tendo controle firme na maneira possível. Claro, "Cão" e os policiais também são qualificados na mão-de-mão combate, e os policiais estão armados, pelo que têm recursos você não.

Foto Crédito: Foto Perfeita Pose

Tags: locador, senhorio segurança, locação de propriedade, locatário, a segurança, o inquilino

Aqui é a terceira e última parcela de "questões a colocar o seu imóvel Manager." Estou fornecendo respostas a algumas das perguntas. No entanto, em alguns casos, não há uma resposta "certa". Na verdade, esta foi ilustrada pela última parcela, publicada há três semanas. Eu tinha sugerido que é melhor para gerentes de propriedade de ter algumas de sua própria pele no jogo, por assim dizer, pelo facto de possuir a sua própria renda propriedades na área. Josh Dorkin, o fundador da BiggerPockets, discordou.

Meu ponto subjacente: Lotes de propriedade gerentes não compreendem o negócio, e vá em aluguer de gestão, porque acho que vai ser fácil. Gerentes que possuem suas próprias propriedades são mais susceptíveis de ter uma pista sobre a gestão da propriedade.

Josh's subjacentes ponto: Propriedade gestores que possuem suas próprias rendas são mais propensos a cuidar de suas próprias propriedades primeiro e considerar que um concorrente, principalmente quando se trata de encontrar inquilinos. Por exemplo, tenho um dois-quartos vagos unidade e que você tem um quarto vago duas unidades. Quando uma perspectiva vem em busca de um dois-quartos, os gestores irão empurrar sua primeira unidade.

Quem está certo? Nós dois estamos no subjacentes pontos. Então você deseja que o seu gestor de propriedade de ter o seu próprio aluguel? Isso, meus amigos, é uma sentença chamada. Mas considero isso - se você não fazer a pergunta, você nunca sabe. Você não pode realmente ser capaz de tomar uma decisão informada.

A melhor altura para pedir estas questões, é claro, antes de contratar uma empresa de gestão. Mas se você já empregam uma empresa de gestão, e não sabemos as respostas, você pode sempre voltar e pedir. Além de saber o que está acontecendo com o seu gerente propriedade, você será recordando-lhes que você é um cliente envolvidos. Isso pode torná-los menos propensos a cortar custos com seus imóveis.

A primeira ea segunda parte desta série estão relacionados aqui e aqui.

Sobre a Propriedade Gerente Perguntas (e, às vezes, as respostas)

• Pergunta: O que você considera a mais promissoras cidades e partes da área de investimento?
• Pergunta: Onde você vai ver rendas? Qual tem sido o desenvolvimento de rendas ao longo dos últimos anos?
• Pergunta: Que cidades e partes da região têm o melhor clima governamentais?
• Pergunta: Que cidades e partes da região têm o melhor clima empresarial?
• Pergunta: Que tipos de pessoas são atraídas para esta área? Que um?
• Pergunta: Que tipo de novo inventário está chegando no mercado?
• Pergunta: O que está acontecendo com o desenvolvimento comercial na área?
• Pergunta: Quais as cidades têm as melhores escolas?

Respostas: Estes são "sem uma resposta adequada" perguntas. Mas não significa que as respostas não será revelado! Considere todas as diferentes formas que podem ser utilizados.

• As respostas devem ser pensadas e detalhadas. Sério, você realmente deseja uma propriedade gerente que não sabe quais são as peças mais quentes da cidade?
• As respostas podem ser muito úteis para ajudar você a decidir onde investir. Isto é especialmente útil se você não for um residente da área.
• Se você fizer alguma pesquisa antes do tempo, você tem suas próprias idéias que você pode comparar com as respostas que você começa a partir da perspectiva propriedade gerente. Você pode ouvir o que ele diz e pensa "que é completamente errado." Ou ele pode convencê-lo, e agora que você aprendeu alguma coisa nova.

Tags: encontrar propriedade gerente, entrevistando gestores, senhorio, gestão da propriedade, a propriedade-gerente, locatário, arrendatário

Quando eu coloquei o primeiro grupo de perguntas que você deve perguntar a prospective propriedade gerente, um comentarista perguntou: quais são as respostas corretas? Ele tinha um ponto e então eu vou para rever algumas das respostas às perguntas da semana passada, primeiro antes que eu bati em você com um pouco mais questions.I estou a pensar também na elaboração destas em um e-livro que esperamos Josh será colocado aqui no BiggerPockets.

Uma resposta pode estar correta baseada em várias questões criteria.Some têm apenas uma resposta certa. O exemplo que dei na semana passada foi de procedimentos de despejo. Todas as jurisdições têm regras estritas sobre como evicted.If potenciais inquilinos podem ser gerentes de propriedade não são os seguintes regras, que está fazendo é errado, e você não deve contratar eles - período .

Outras questões têm uma vasta gama de "correcção". Um par de perguntas da semana passada em causa experiência. Você certamente deve evitar qualquer propriedade do gestor do primeiro cliente. Mas é uma PM com dez anos de experiência sempre melhor do que um com cinco anos? Eu não penso assim.

Depois, há as questões onde a resposta certa depende de suas próprias preferências, que pode ser diferente do meu. E depois existem as mesmas que aquelas que as respostas só vão fazer você pensar - talvez a PM tem insights que você pode realmente usar.

Você vai ter a sua palavra para ela?

Em qualquer caso, o efeito líquido de todas essas perguntas e respostas serão absolutamente positivo. Você tem muito boas informações sobre o que deve basear a sua contratação decisão, você terá uma compreensão profunda de como funciona a sua empresa de gestão, e os dirigentes saberão que você é uma pessoa séria com elevadas expectativas para o seu desempenho.

Algumas da semana passada

Perguntas: Quantas vagas você tem agora? Fora de quantas unidades total sob gestão? Qual é a duração média do tempo que leva para preencher uma vaga?

Respostas: Primeiramente, é óbvio que a PM deveria saber this.If ele tem de ir procurar-se aquela má sign.As para a percentagem exacta, obviamente, a melhor coisa seria a de comparar isso com a taxa de desocupação de todas as unidades do area.Since você não pode fazer isso, você tem que ir com o seu intestino. Você viu muito poucas "For Rent" sinais em sua unidade-around? Há histórias de jornal bemoaning as poucas rendas disponíveis? Se a PM tem um grande número de vagas neste caso, ele está a fazer mal.

A segunda pergunta é uma boa para se lembrar um depois. Vamos dizer que o PM diz que o seu comprimento é vacância média duas semanas. Poucos meses depois, ele pede desculpas porque ele simplesmente não consegue encontrar um inquilino para a sua unidade que foi vago por dois months.Could mercado do arrendamento de imóveis por completo fracasso entre Março e Julho?

Pergunta: Qual a percentagem de inquilinos que você tem para expulsar?

Resposta: Espero que a percentagem é muito baixa. Mas se ele dá uma resposta irrealisticamente baixo (1%, nenhum), seguimento à presente:

Pergunta: Qual percentagem de seus inquilinos pagar regularmente aluguel atrasado?

Porque é que um bom acompanhamento? Porque se ele realmente não evicting ninguém, provavelmente é porque ele permite que seus inquilinos fugir de homicídio.

Pergunta: Como você vender seus apartamentos?

Resposta: Ele deve ser capaz de enumerar uma série de formas, incluindo em seu site, em Craigslist, em folhetos, com sinais, e no jornal, e talvez até mesmo através de outros métodos. E ele deverá ser capaz de falar inteligentemente sobre cada método.

Pergunta: Você recomendaria incentivos especiais aos inquilinos?

Resposta: Não existe um hard-and-fast regra aqui. Se vezes são bons, você não deve precisar de incentivos especiais. Se tempos são maus, eles devem ser considered.What tipo de incentivos é que ele gosta? Eu prefiro os inquilinos não deixe enganar-se sobre o custo da unidade. Primeiro-mês-livres muitas vezes tem esse efeito.

Pergunta: Como você tela perspectivas?

Resposta: "Thoroughly" seria um bom começo point.But ele deve ser capaz de ser specific.Also reconhecer que você e ele poderá ter que ser mais flexível com certas rendas.

Chega com a antiga Perguntas

Aqui estão algumas novas questões, e eu vou dar respostas tão bem!

Pergunta: Como faço para obter relatórios? Posso fazê-los fora do computador sozinho?

Resposta: A maioria dos PMs fornecer relatórios trimestrais ou monthly.I honestamente não acho trimestral é bom o suficiente. Precisa-los mais often.And, alguns PMs já estão oferecendo seus clientes o acesso em linha às reports.Obviously esta é uma enorme vantagem, porque você começa "real-time" informações.

Pergunta: O que os relatórios se parece?

Resposta: O PM deve ser capaz de mostrar-lhe relatórios e explicá-las. Você precisa ampla e clara de relatórios, em particular a respeito de finanças.

Pergunta: Como é que o seu site olhar?

Resposta: Um bom site PM deveria mostrar unidades disponíveis, é fácil de compreender e navegar, e têm formas de inquilinos e outros para entrar em contato com o gerente.

Pergunta: Você pessoalmente investir em imóveis nessa área?

Resposta: A resposta deve ser sim, para o proprietário da empresa, se não seus empregados. No entanto ...

Pergunta: Se você tem vagas nas suas unidades pessoalmente propriedade, bem como aqueles que você gerencia para outros, como você decidir quais as unidades para mostrar?

Resposta: A resposta precisa de ser que o proprietário não não mostrar viés - ele mostra as unidades mais adequadas a cada prospectivo inquilino. Mas estou espantado por relatos de que alguns PMs muito abertamente mostrar sua propriedade unidades em primeiro lugar, e suas unidades geridas segundo. Por que você nunca aturar isto?

Tags: senhorio, gestão da propriedade, a propriedade-gerente, o aluguer de propriedade, locatário

Aqui estão duas falácias que frequentemente greve imóveis novos investidores.    O primeiro um bugs me só um pouco - o segundo um bugs me muito.  

A primeira é a falácia por um peddled de fim de noite na estrelas.   É a ideia de que realmente não é tão difícil de encontrar uma velha casa, comprá-lo por muito menos do que vale a pena sem dinheiro para baixo, e vendê-la para os grandes dólares.    É verdade que algumas ofertas desse tipo acontecem, mas eles são muito raros.   Se você iniciar sua carreira imobiliário pensar que vai receber 50 ofertas como esta no caminho para que os novos Bentley, você está realmente em um fast track para decepção.   (E se você realmente tem feito 50 ofertas como esta - e têm documentação, e não cobram $ 1 milhão para as pessoas a vê-la - chame-me!)

A segunda falácia é muito mais insidiosa e atinge as pessoas que são demasiado inteligente para se deixe enganar pela primeira.   Vou chamá-lo a todo cachorro tem seu dia falácia.   Isto significa que qualquer propriedade que você comprar, não importa o quanto um grande perdedor, acabarão por fazer o dinheiro para o proprietário.   Esta opinião é sublinhada por outros dois pontos de vista, ambos também errada:

1. Todos os imóveis de valor sobe ao longo do tempo.
2. Quando você próprio aluguer propriedade, sua rendas subir ao longo do tempo, enquanto suas despesas permanecer o mesmo.

Sabemos que em nossos corações que esta premissa é errada, mas ainda se apaixona por projeções que mostram isso.

É certamente verdade que a maioria dos imóveis no valor sobe ao longo do tempo.   No entanto, isso não é verdade em toda a parte.   Vou te dar dois exemplos: Detroit, Michigan, e Buffalo, Nova York.   Agora em Buffalo, existem quase 800 casas listados para venda no valor de US $ 50.000 ou menos.   45 delas estão listados por menos de US $ 10.000.  

  Porque você acha que poderia ter Buffalo estas maravilhosas ofertas?   É porque Buffalo tem sido uma das mais rápidas da América do encolhimento cidades ao longo dos últimos 50 anos.   A população é inferior a metade do que era em Búfalo do pico em 1950.   Isso, juntamente com a razão para o declínio (não existem empregos para ser encontrado), resultou em uma enorme queda nos valores imobiliários ao longo de décadas.   Quase todos os que colocar seu dinheiro em Buffalo durante esse tempo perdido grande parte da mesma.   Pela maneira, isto também significa Búfalo rendas caiu nas últimas décadas, para que esses Buffalo investidores perderam dinheiro a cada ano no seu caminho e, posteriormente, para vender em uma perda.

Detroit está em uma maneira similar, com 6.900 casas à venda por US $ 50.000 ou menos; 3200 para menos de US $ 10.000, e uma população inferior a metade que era em 1950.   Detroit's lema, traduzido do latim, é "Temos esperança de coisas melhores e deve Rise das cinzas".   Espero que eles têm razão!

Este extraordinário casebre pode ser seu por US $ 100 em Detroit.   Faça uma oferta!

Felizmente, são poucas as verdadeiras catástrofes como Detroit e Buffalo em torno dos Estados Unidos, embora haja muitas cidades, onde os preços subiram apenas um pouco, estagnou ou caiu antes mesmo de o mercado imobiliário e de hipotecas falha.   Mesmo noutros países, no entanto, pode perder dinheiro ao longo do tempo por causa da "despesas nunca ir para cima" pressuposto.

  Suponha que você comprar um imóvel no valor de US $ 100.000, com rendas de US $ 1100 por mês.   Suas despesas são as seguintes:

         Mensal hipoteca pagamento: $ 480

         Seguros: $ 75

         Impostos: $ 200

         Provisão para manutenção: $ 100 (0,1% do preço de compra)

         Subsídio de vagas: $ 55 (5% da renda - assume uma taxa de 5% vaga)

         Utilitários: $ 100

         Jurídica, contábil, quilometragem e muito mais: $ 50

É evidente que esses números vão variar muito de propriedades diferentes.   Cabe notar, no entanto, que as comunidades mais pobres têm habitualmente relativamente altas taxas de impostos sobre a propriedade.   Elas têm de fornecer os mesmos serviços que a cidade rica, mas com menor bases tributárias.

Para este exemplo, porém, seu custo mensal é de US $ 1060, o que significa que você está fazendo um lucro!   Parabéns!   É um lucro muito pequeno, mas deve ser muito superior a alguns anos, a partir de agora, porque, de acordo com a segunda hipótese, o seu rendas vão subir, e seus gastos permanecerão os mesmos.   Cinco anos a partir de agora, a sua renda será mais gosta $ 1300, o que significa que você estará fazendo $ 240 por mês em fluxo de caixa positivo, o que é excelente.   E, naturalmente, você está construindo equidade.

Portanto, muitos novos investidores para esta queda.   A verdade é que cada uma dessas despesas vai subir à excepção do crédito hipotecário pagamento (supondo uma taxa fixa empréstimo).   Se subir em mais de cerca de 9% ao ano, seu lucro mensal irá diminuir, mesmo com a inflação nos aluguéis.   E que pode certamente acontecer.   Em particular, impostos sobre propriedade, serviços públicos (principalmente calor e de água / esgoto, os dois utilitários mais frequentemente cobertos por senhorios), e de seguros têm todos aumentou 10% ou mais em muitas comunidades ao longo dos últimos cinco anos.

A pitada será ainda maior renda em comunidades enfrentando estagnação ou deflação.   Se a sua estadia no mesmo rendas e despesas sobem até um pouco, o seu lucro vai desaparecer e desaparecer.

Essa equivalência crescimento que estava indo para salvar suas bacon?   Isso não vai acontecer, de qualquer modo.   Se o seu fluxo de caixa mensal permanece a mesma ou diminui ao longo de um período de cinco anos, o seu imóvel será aproximadamente o mesmo valor, ou até mesmo um pouco menos, no final da época.   Sim, você terá adicionado um pouco de capital através da parte principal da sua hipoteca pagamento, mas não o suficiente para fazer uma grande diferença.

Nada disto é destinada a transformar-te imobiliário investir.   Muitos milhares de pessoas que fizeram muito bem com os seus investimentos imobiliários - sim, mesmo algumas em Detroit e Buffalo.   Eles evitar perdas por ser muito, muito cuidadosos sobre onde eles compraram.   Eles olhou para as cidades e estados que foram crescendo, especialmente no emprego, um indicador avançado para a habitação crescimento.   Eles evitado cidades com uma história de altos impostos sobre a propriedade aumenta.   Eles procuraram casas em bairros onde as pessoas queriam viver.   E, se procurou propriedades onde poderiam reduzir despesas, tomando medidas para baixar responsável manutenção, serviços públicos e de custos de seguros.

Por fim, a certeza que eles poderiam vender em seus termos por ter certeza que eles tinham dinheiro suficiente para lidar com situações de emergência e da vida diária.

Tags: capital, a habitação, a inflação, senhorio, locação de propriedade, Estagflação, rendeiro

These nice ladies want to share a new apartment –>

This is different than the situation I described in my last blog post. That covered an existing tenant wanting to add a roommate to share the rent. And, of course, you will have situations when an existing tenant wants to add a roommate for romantic or family reasons. Both of those obviously present different issues.

However, roommate situations from the beginning of a lease present plenty of challenges of their own. You can avoid some of them by setting clear rules and having an appropriate legal arrangement. You will also do better with certain kinds of roommates than others. Note here that I’m not talking about married tenants who obviously (unless they are separated) will be sharing the apartment.

But generally, the best roommates will be those who have lived together before. These folks already know each other really well, and are unlikely to discover unpleasant things about each other that make one of the roomies move out early.

I don’t think you should spend any time at all figuring out how the roommates are going to share the apartment. For example, you don’t really care who uses which bedroom or how they figure out long distance charges. There are excellent Roommate Agreements, arranged strictly between the roommates, which they can find on the Internet.

The simplest arrangement might actually be to get a completely separate lease, with separate payments due, for each of the roommates. In this case, you are treating each roommate as a separate tenant.

One problem with this is that the tenants may earn very different incomes, so that one can afford all or half of the apartment, and the other cannot. Frankly, however, such disparities make for very temporary roommates. Unless they are in a romantic or family relationship, when one roommate depends on another for support, the arrangement almost never lasts.

Another problem is that if one of the tenants moves out, the remaining tenant or tenants still have valid leases. Suppose you have two separate leases, each calling for $450 per month. One of the roommate/tenants moves out. Now you are getting $450 per month, total, for a unit that should bring in $900. And you probably can’t do anything about it.

A better bet, I think is to have one lease, signed by all parties, with one rent payment they are collectively and individually liable for. This means that if you have three people in a unit with a lease for $900 per month, it is up to them to come up with the $900.

Using the one-lease arrangement, the remaining roommates or roommate still owe you the full rent. Realistically in that situation, you’re probably going to give the remaining tenants a chance to find a new roommate. However, this is not something to stress before anybody signs a lease! You want the new tenants to believe they have a financial stake in getting along – that way they will treat the commitment more seriously. And, of course, you may want to evict remaining roommates if one of the original two or three breaks the lease – it may be an opportunity to find new, better, or just better paying tenants.

If you do allow the remaining tenant to find a new roommate, you have two options. One is to have a new lease supersede the old one, but with the new names. Cancel the old arrangement, and create a new one, only if the tenants’ do not owe any rent for the current or previous months under the old lease.

Tags: apartment , find roomate , housing , rent , renter , roomate , roommates , tenant

How are you going to handle this so that a) you have some control over the new tenant, b) you are financially protected, and c) you don’t have a lot of extra trouble?

You have four options. The first is to simply allow the additional tenant with no written agreement. Obviously, this is a big mistake. The second is to create a new lease that adds the second tenant (so that both sign the same document). I don’t recommend this because there it adds a lot of complications – who is responsible for which damages, are both equally liable for the rent, and so on.

The third is to put the roommate on an entirely separate lease, and create a new one for the original tenant – charging each (almost always) half of the total rent required. Now you have two completely separate tenants in one unit. The danger with that approach is that if one tenant bails, the first one is still a tenant in good standing, yet you’re only getting half the rent you need from your unit.

Here’sa fourth approach that I think is actually the best. Why not have the existing tenant create a separate arrangement with the new roommate? This is not a sub-lease, although it is similar. The new roommate has to follow your rules (as would any guest staying at the apartment). The legal arrangement is essentially an agreement between three parties; the new tenant, the original tenant and yourself. Key points:

1. The new tenant owes rent and security deposit to the existing tenant, not you
2. The initial term of the arrangement must end at or before the initial term of your lease arrangement with the original tenant
3. The arrangement is null and void and the new tenant has no right to the apartment if the original tenant moves out for any reason
4. The new tenant must follow all the “behavioral” rules established by you in the original arrangement.
5. The new tenant must pass whatever background checks you applied to the first tenant.

There is one legal problem with an arrangement like this. Since the new tenant owes rent to the original tenant, and nothing to you, any agreement between you and this new tenant may not be binding. Generally contracts require consideration to be valid and there is no consideration in your arrangement with the new tenant. Therefore, it makes more sense to create two separate arrangements. The first is between you and the existing tenant, and specifies his obligations in consideration of being able to bring in a roommate. He has to enforce certain rules (the same rules you enforce for him). He can’t sign an agreement with the roommate unless you have approved it (in reality, you will draft it). He can’t bring in a specific roommate without your approval.

Having made such an arrangement with the existing tenant, you can now let him and the new roommate make their own arrangement, previously reviewed by you. The advantage to this system? You get all the rent you are owed without responsibility for a second tenant, and the original tenant gets to keep his place. It’sa win-win.

Obviously you will need to check your local laws to make sure this arrangement is legal.

The new roommate’s obligations are entirely to the original tenant. So if the new guy screws up, it’s up to your original tenant to fix it. He has an obligation to you to do so. For example, suppose the new roommate doesn’t pay the rent owed to the original tenant. It is up to the original tenant to evict him.

It gets more painful if the original tenant doesn’t meet his obligations. Suppose the rent on the apartment is $800. The new roommate faithfully pays his share – say $400 – and the original tenant goes out and blows it all at the track. Now the new tenant is in trouble, because he doesn’t have an arrangement with you, and the original tenant is about to get evicted. That will trigger an eviction of the new roommate according to your arrangement.

That stinks for the roommate, but it’s not your problem. It is up to the original tenant and the roommate to work out.

I’ll be curious to read any comments and suggestions on this idea. My next blog post will cover situations where roommates want to take an apartment together.

Tags: landlord , lease , roomate , tenant