Durante uma aula eu estava ensinando em 2005, um dos alunos perguntou por que todos os "idiota" California flocagem investidores foram à cidade e comprar casas recém-construídas para tanto quanto $ 0,90 centavos em relação ao dólar? Sua pergunta chamou algumas risadas dos outros no quarto e também se perguntou por que eles teriam que pagar muito mais quando o local não estava apreciando Dallas mercado, enquanto o resto do país continuou a apreciar a registar altas.

Lembro-me de não saber a resposta no momento, mas eu comecei a questionar a Califórnia investidores quando eu estava em contato com eles e começou a tomar conhecimento do que e para onde eles estavam comprando eo que eles estavam fazendo com eles. Dentro de alguns meses, tinha sido a minha opinião formada e eu comecei a voltar a levantar a questão e os alunos que se lhe segue-se com minha resposta.

Q: "Porque é que todas as idiota Califórnia flocagem investidores para a cidade e comprar casas recém-construídas para chegar a $ 0,90 centavos por dólar?"

R: Eles não são idiotas. Na verdade, eles são o oposto.

As pessoas queriam saber o meu raciocínio. Foi muito simples, e eu sugeriu que "nós Texans" só poderia ser o real idiotas. As reações Fiquei satisfeita com o disse-me que eu tinha uma melhor começar a fazer sentido, porque "tudo é maior e melhor no Texas!" Neste caso, a minha avaliação foi o nosso ego's foi a única coisa que era "maior".

O fato de o assunto foi ...
Califórnia investidores estavam despejando em Dallas, FT. Worth, Austin, San Antonio e Houston pela planeload em uma base diária. Todos eles pareciam estar indo diretamente para os construtores e snatching, como muitas casas em que poderia obter.

Eles pareciam estar comprando no sub-desenvolvidos ou "para cima e próximos" partes da cidade. Na área DFW estavam comprando como um louco em Keller, Wautaga, Justin, Frisco, Celina, Corinto e Prosper. As áreas nas Ft. Digno de todos os lados da cidade passou a ser em torno Ft. Digno de Aliança do Aeroporto e do Texas Motor Speedway. As áreas que estavam comprando mais sobre o Dallas lado estavam todos na periferia norte da cidade.

A última coisa que eu reparei sobre os hábitos de compra Califórnia investidores era de que a maioria das casas estavam sob a faixa de preço $ 150.000.
Nenhum dos investidores estavam vendendo tanto. Todos eles estavam colocando em locatários das casas.

Eu decidi que, todos aqueles investidores Califórnia sabiam o que estava chegando. Enquanto o resto do país foi ocupado prestando atenção à apreciação de que estava tomando lugar na Califórnia, esses investidores foram no Texas ... Comprando novas casas e alugando-los por US $ 1500 ou menos na maioria dos casos.

Desde essa altura, a maior parte do país viu valores imobiliários descer mais rápido que Mondale em'84. E ... Ao mesmo tempo, banal e Texas suspendeu a parte mais quente do mercado Dallas apreciado apenas 4%.

Em outras palavras ... A maior parte dos Estados Unidos apreciaram a níveis recorde e agora estamos vendo os valores voltar para baixo, mas ... Texas, Texas sim ... Nunca subiu.

O que significa isso? Ela significa que existem milhares e milhares de Foreclosures cada mês e as pessoas que viviam nessas casas serão acessíveis à procura de habitação. Além disso, temos os investidores de todo o país, todos olhando para o próximo grande negócio.

Enquanto nós Texans estavam rindo da Califórnia investidores para a compra de todas essas novas casas, esses mesmos investidores Califórnia foram e são ainda rindo E.U.!

Você vê ... Eles compraram casas que foram totalmente nova. Dez anos garantias para fundações, coberturas, sistemas HVAC, a água quente e assim por diante. Eles colocaram os locatários em novas casas para pagar os custos da sua exploração até à sua grande e pagar dia chegar. Duvido Texas chegará perto do triplo algarismo apreciação tantas partes do país, mas viu, eu estou disposto a apostar que vai ver facilmente Texas apreciação dois dígitos nos próximos dois anos.

Essa idade velho ditado ... "Comprar Vender Baixa ... Alto" é o que os californianos tinham percebi quando eles invadiram no Texas. Pense nisso ... Texas tem para onde ir, mas para cima. No de hoje e até amanhã mercado imobiliário, acho que a maioria das pessoas concorda comigo que seria, investindo no Texas imobiliário é uma aposta melhor do que investir num mercado que tem visto os seus valores pico e agora estão a caminho para baixo. O truque é ser capaz de lidar com os custos de transporte até o pagará dia chegar.

As coisas nem sempre podem ser "maior" no Texas, mas ... Eles estão prestes a obter "melhor".

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Foi um tempo que temos partilhado um dos nossos perfis investidor com todos. . . Estou animado para dizer que este é um vale a pena esperar!

Connie Brzowski, que em breve será um contribuidor aqui no blog BiggerPockets, compartilhou algumas com incrível visão de todos nós, na sua entrevista. Um relativamente novo investidor / proprietário / rehabber fora do Oriente Texas - Connie provou que qualquer um pode se tornar bem sucedido no investimento imobiliário que se ponha a sua mente e energia para isso. Ela tem desenvolvido o seu próprio plano e sistemas através de tentativa e erro, que vai ajudá-la a continuar a fazer dinheiro que outros podem falhar.

Todo mundo. . . obter algumas dicas e grande. . . .

Conheça Real Estate Investor Connie Brzowski

Há quanto tempo está investindo em imóveis?
Quase 4 anos. Estamos organizados e nossa empresa começou cerca de um ano antes, mas estamos fechados em nosso primeiro imóvel, em novembro de 2004.

O que atraiu você a se tornar um investidor imobiliário?
Meu pai adorava casas antigas e desde a hora que eu era apenas um pequeno rebento, ele me levou junto para olhar perspectivas. Esse tipo de coisa varas com você. Pai construção trabalhou para pagar as contas, mas ele remodelou casas de dinheiro extra. Agora eu acho que eles chamam de "salto" - mais barato comprar uma casa, remodelar, vender para o lucro e passar à próxima lixeira. É movido a cada 2-3 anos e meu pai gastou todo sobressalente minutos olhando para o próximo lugar. Eu nunca poderia oscilar um martelo, mas tenho muito bom em detectar o que necessário, que fixa

Meu marido trabalha em tempo integral na indústria petro-químico e começamos a perceber, não houve tal coisa como segurança no trabalho. Ele trabalha um turno com uma rotação de 7 dias longos mudar cada mês que lhe dá blocos de tempo para dedicar aos projetos. Tivemos 20 + anos de reparação, a remodelação e reabilitação experiência quer trabalhar com meu pai e seus diversos projetos e nossas próprias casas. Por cerca de 10 anos, meu marido fez extra trabalhando em tempo parcial fazendo reparos domésticos e remodelação. Quando decidiu começar a investir, imobiliário, com ênfase na rehabbing foi uma escolha natural. E isso se encaixa perfeitamente com os nossos dois curto e longo prazo metas financeiras.

Eu cuido da empresa no final de procura de casas, executando os números, fazer ofertas, movimentação inquilinos e mantendo os livros. Ele lida com os contratantes, faz alguns trabalhos de reabilitação e assusta os inquilinos boba quando necessário. Na verdade, É um fantástico um senhorio-natural. Ele é particularmente bom na fase inicial de leitura através da locação-você deveria ouvi-lo ir durante o final de taxa cláusula!

Você é um tempo inteiro ou a tempo parcial investidor?
Tempo parcial, embora I'm pretty certeza aquela pergunta capciosa. . .

Como você começar a investir?
Passamos 3 anos a sair da dívida e do aprendizado sobre bens imóveis. Visitei fóruns, perguntas, ler artigos e gastou muito mais do que eu gostaria de admitir nos livros. Durante esse tempo, eu também se tornou um especialista no nosso mercado local e estabeleceram relações com um agente imobiliário, hipotecário corretor, advogado, contabilista e as pessoas em nosso banco local.

Eu aprendi a trabalhar uma calculadora financeira e compulsivamente correu os números em cada casa que entraram no mercado até que eu sabia que o preço que deseja pagar a necessidade de fazer um lucro. Por diversão, eu escrever até oferece imaginário criativo com todos os tipos de financiamento. Toda semana, eu ia fazer uma lista de casas para alugar a partir do papel e da unidade, para obter um sentir para a taxa de mercado para cada bairro.

Um dia, uma casa finalmente entrou no mercado em um bom bairro que faz sentido. Devido a todos os trabalhos de casa, não houve qualquer hesitação, que escreveu a oferta, sem olhar para trás.

Conte-nos sobre o seu primeiro contrato. . .
O nosso primeiro foi uma rehab 3/2/2 tijolo, 1500 + sq ft única casa em uma excelente escola distrito listado por US $ 100K. O lugar era uma lixeira completa rasgo-fora, todo o caminho para o sheetrock. Oferecemos $ 83k eo proprietário aceitou sem contrariar. (Nós aprendemos a fechar duas ofertas que chegaram no mesmo dia eo nosso era 500 dólares mais alto.) O plano de reabilitação da casa foi-nos a poupar dinheiro e, em seguida, por US $ 1100/month renda.

Comprámos 80/20 com financiamento e pagos com cartões de crédito, para reparações e Home Depot, Lowes ambos estavam oferecendo 12 meses, sem juros, sem pagamentos. Estamos destinados a ter a casa reavaliado e refinanciar para saldar os cartões. Não muito trabalho por ali.

Nosso principal residência foi destruída por uma tempestade no dia a seguir a casa foi concluída. Amigos apareceu com um cavalo e moveu-nos a reboque desta pequena jóia na semana do Memorial Day de 2005. Vivemos há 18 meses e refinanciou com proprietário ocupante financiamento, que baixou a nota mensal de $ 100 +. Agora, as rendas de casa e tem 1150/month $ cash flow positivo de US $ 400/month. Recentemente, é avaliado por US $ 130k e nós abriram $ 30k HELOC uma que usamos para fazer ofertas em dinheiro em casas menores.

Quais são alguns dos maiores erros que você fez ou visto outros fazem?
Fomos muito felizes, mas temos também foi cauteloso e se mudou devagar. O nosso maior equívoco é pensar que poderíamos poupar dinheiro, fazendo todo o trabalho ... nós esquecemos aqueles malvados exploração custos-hipoteca pagamentos, maiores taxas de seguro para casas vazio, pagamentos por cartões de crédito e os meses de perda de renda. O dia que percebi que poderia ter contratado fora do trabalho e transformou o local em torno de uma fração do tempo (e salvou um feixe no processo), foi um grande dia. Mudou tudo.

Vemos novos investidores, que eu aprendi sobre a propriedade imobiliária em geral, mas não tenham tido tempo suficiente para entender completamente seu mercado local. Além disso, ficamos fora de estado investidores que está seduzido pelos nossos preços, sem ter em conta as maiores despesas operacionais. Vivemos em uma área com muito alto-furacão impostos sobre propriedade e influenciado taxas de seguro. Se você não conta para isso, você pode entrar de cabeça para baixo rapidamente.

Qual é o seu investimento foco (área de especialização)?
A única coisa que eu tenho é um perito em nosso mercado local. Caso contrário, estou apenas tentando aprender como todos os outros. Temos loja para uma única família casas, corrigi-los para cima e alugá-los para fora. Nossa meta é ter 20 SFH, com metade das hipotecas liquidado no momento em que o mister aposentar.

O que você procurar em um investimento?
Nós olhamos para baixo com bons ossos casas em bairros estável. Big correções não nos incomoda, desde que os números fazem sentido, we've got um grande empreiteiro. Para alcançar o nosso objetivo atual, queremos $ 250 ou mais cash flow positivo de cada unidade com tão pouco do nosso próprio dinheiro no negócio possível.

Quantos negócios você tem feito até agora?
Três. Passamos quase um ano procurando cada um. No futuro, eu realmente gostaria de acelerar as coisas! Actualmente, temos quatro unidades aluguer-3 casas e uma garagem apartamento.

Você tem o seu imóvel licença?
Não -

Que conselhos você daria início a um investidor?
Seja honesto, mantenha sua palavra e guarda o seu bom nome, mesmo que os custos você. No final, é que vale mais do que os poucos dólares extras no banco você pode ganhar a curto prazo.

Esteja disposto a trabalhar para nada a aprender o negócio. Ajudar os outros e outros irá retribuir o favor. Seja generoso, é espécie, controlar o seu temperamento, agir como um profissional. Não fingir ser alguém que você não está, mas não quer vendê-te curto.

Às vezes as pessoas esquecem o quão importante é a integridade, mas aqueles que fazem negócios com a necessidade de saber que você está confiável. Quando a confiança é estabelecida, oportunidades mar até a parte dianteira do pé e dançar maranga ... você não tem que ir mendigar.

Em outra nota, têm os seus sistemas em vigor antes do tempo. Configure seu gabinete, os seus livros, colocar o seu arrendamento em conjunto, linha de financiamento. Desenvolver relações com profissionais de confiança. Leve-os para almoçar, dar-lhes o seu cartão, perguntar sobre os filhos, não perdem seu tempo.

Qual foi a sua mais difícil tratar?
Comprámos a segunda casa antes rehab sobre o primeiro foi completo. Na última hora, além do financiamento caiu, porque alguém de outro estado decidiu a casa estava em uma zona comercial. Nós mudou para um local hipoteca corretor o negócio correu sem sobressaltos e de lá.

Qual seria o seu sonho se tratar?
Um pacote de 10/20 lidar casas a partir de um investidor que aposenta da implorando para financiar proprietário.

Existe alguma coisa que você gostaria de compartilhar com o resto de nós?
Algumas pessoas falam sobre o investimento imobiliário como o seu palpite de leitura de alguns livros, dizem que a magia palavras (eu sou um vencedor, eu posso fazer isso!) Eo salto para o grande desconhecido.

Imobiliária é um negócio. Ninguém no seu perfeito juízo iria abrir uma pizza parlor seca ou limpeza com tão pouca preparação e pesquisa de mercado, uma vez que alguns dão imobiliário.

Dito isto, acredito firmemente praticamente qualquer um pode criar riqueza e segurança financeira se eles estão dispostos a fazer sua lição de casa.

Nota: Connie pode ser alcançado através de seu blog encontrado em: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski, proprietário, rea, imobiliária investindo, investidor imobiliário, rehab, texas imobiliário

NOTA: Este é aplicável no Texas. Consulte o seu advogado para saber da legalidade dessa técnica em seu estado

Como um inquilino para passar pacificamente e sem causar dano físico é difícil de fazer.
Locatários sendo despejada tendem a sentir-se vitimado e quando ficar chateado eles são um risco para fazer danos físicos para a casa e deixar para trás montanhas de lixo.

Vai levar um mínimo de três semanas para legalmente despejar um inquilino em excesso e pode custar de US $ 500 (Lei Texas).
Proprietários tendem a razão que eles vão manter a caução para compensar as perdas, mas um inquilino pode causar danos em milhares de dólares em minutos.

Aqui está um plano que ainda está a falhar:

Deixe que o locatário saiba que você tem arquivados para despejá-los e dar-lhes uma cópia do despejo papéis. (Assegurando-se de seguir os procedimentos jurisdicionais)
Informe o locatário que só vai falar com eles de 30 minutos antes da audiência e não haverá contato até então. Quando eles riem de você, você vai dizer-lhes sua plena restituição caução, em dinheiro, a data se deslocam para fora.

(30 minutos antes da audiência) Oferecer a emitir os respectivos PLENO depósito de volta para eles no dia em que sair, desde que todos os pertences e lixo são removidos.

Definir uma data para eles serem out (data deve ser antes de uma data, o tribunal irá definir), acrescentar a exigência de que eles concordam em deixar o imóvel completamente livre de pertences e lixo, que inclui pequenas coisas, como um doce wrapper
Já lhes assinar seu contrato e preparado para continuar a sua audiência.

Diz o juiz que tiver chegado a um acordo e que você gostaria que ele / ela para aprová-la (Essa é a única vez que eu lembro a dizer ao juiz que eu quero que eles e elas concordam regra).

O juiz deve (e tem) aceitam o acordo e informar o inquilino que se quebrar este acordo, ele vai autorizar uma expulsão imediata.

Por fim, quando o inquilino está oficialmente fora, em seguida, retirar o despejo.

É difícil justificar dando dinheiro para o inquilino sair depois de perder dinheiro com eles já. Posso apenas salientar que em uma situação como a expulsão, não é ganhar! Existem apenas graus de perder!
Evicting inquilino somente um problema a enfrentar uma propriedade danificada é ruim o suficiente. Dê o inquilino a uma coisa que é de utilidade para eles .... numerário. E oferecê-la quando ela será necessária .... após mover-se! Isso também é conhecido como uma "Caixa de Chaves" liquidação.

Espero que este tenha ajudado ...
Jim Watkins

Tags: despejar, despejo, proprietário, imóveis, inquilino, lei texas, texas imobiliário