(Esta é a segunda e última parte para o artigo. Confira Parte I)
A próxima tarde recebi uma chamada da compradores' agente. Ela me disse que os compradores se recusaram a mudar título empresas tal como tinha solicitado (o fechamento foi definida para realizar-se quatro dias mais tarde). Eu pedi a ela quando ela estava indo para fax-me uma cópia da recusa por escrito com as suas assinaturas como eu havia solicitado. Ela contrariada por dizer, "Isso é ridículo. Eu não preciso de nada escrito. "
Perguntei-lhe qual é o seu motivo para a recusa era e ela disse: "Eles simplesmente não querem." Agora, para os leitores ao longo seguintes em casa, a razão pela qual eu quis mudar título empresas foi dado quando o Realtor me deu o contrato, ela pediu que título empresa queria usar.
Eu tinha-lhe dito que queria utilizar Laughlin Law & título (o proprietário é um advogado topo imobiliário que é conhecido por trabalhar com os investidores). O Realtor alegou que ela tentou olhar-lo on-line, mas não pôde obter o direito ortografia. O resultado final foi a Realtor fui ao Land América, que acaba de passar a ser localizado do outro lado do corredor da Keller-Williams trabalhou fora do escritório.
Time Out - Check Ego's à porta
Quero ir para algo mais de um minuto antes de continuar com a história. A maior parte (se não todos) os investidores imobiliários entender que a maioria dos vendedores não gostam investidores. Sobre a tampa lateral, a maioria dos investidores não se importam para a maioria dos vendedores. Para colocá-la simplesmente, imobiliárias e investidores Realtors vista uns dos outros de uma maneira semelhante aos gatos e cães. Eles simplesmente não parecem ser capazes de trabalho agradável e jogar juntos.
Sou uma raridade, porque eu sou um dos poucos investidores que ama Realtors. Um bom Realtor normalmente acaba jogando um papel importante em cada negócio eu. Neste caso, no entanto, os compradores' agente demonstrou que ela não era uma boa Realtor. Na verdade, a minha casa era apenas seu segundo negócio como um Realtor.
Existem bons profissionais imobiliário e há má imobiliários profissionais. Rodeie-se com realmente talentoso imobiliário pró's. A vida é mais fácil quando você é capaz de se concentrar em como fazer o seu próprio emprego sem a sobrecarga de ter certeza que alguém está a fazer a deles.
A razão para a explicação de todos que é porque eu tinha determinado que eu era um alvo marcado no presente acordo. O Realtor não estava prestes a deixar alguns imóveis investidor empurrar seu redor. O corretor parecia harpa em mim mais do que é habitual, porque eu não estava licenciada. Ele falou para mim em um excessivamente condescendente forma depois que ele disse foi que eu realmente ensinar angustiados imobiliário. Ele estava fora de provar-se que parecia. Eu tenho um monte de atitude da sociedade bem como o título, uma vez que descobri que era basicamente acusando-os de roubar de mim por acolchoamentos a taxa's. Os compradores "prestamista foi muito feliz para me ajudar a passar todos os bits dos US $ 6000 eu estava contribuindo para fechar os custos.
Não era um lugar divertido para mim estar. Foi 4 contra 1, em minha opinião. Senti-me adicionadas pressão global porque havia tantos alunos e colegas o acompanhamento da operação. Minha Realtor, Marcos, foi muito útil para mim desde o início até ao fim, mas eu tinha um serviço limitado Listagem com ele. Em outras palavras, ele tirou minha listagem a um desconto para que eu não espero que ele a falar para mim como mais Realtors fazer para seus clientes.
A pressão Builds
Eu chamei Mark e ele concordou que eu estava em um terreno difícil. Nesse ponto, até mesmo alguns dos meus colegas foram incentivando-me a romper o contrato, devido à confusão que se tinha tornado.
Lembro-me de dizer a Marcos, "Eles estão fazendo o seu melhor para provar que são idiotas." Mark riu e eu fui para a dizer, "Como o meu avô costumava dizer ... Quando você discutir com um idiota, existem dois idiotas argumentando". Finalmente eu disse, "Eu tenho uma idéia de como lidar com isso para eu não ficar raked durante os carvões tão ruim. Parece que Dorothy (compradores agente) é manter o dedo no gatilho, à espera de mim a dizer algo que ela não gosta, para que ela pode ameaçar a cancelar o contrato de novo. Por agora, eu plano para calar a boca e não ser uma distração. "Mark perguntou o que era a minha idéia e eu disse-lhe:" Eu vou deixar você saber o que estamos a manhã suposto ser fechado. "
Eu não estava a ficar em qualquer lugar por desafiadoras que Realtor, seu corretor eo título empresa. Eu decidi que iria sentar e esperar até que todos tinham algo a perder ... Money. O encerramento foi marcada para 21 de dezembro de 2006. Isso deixou apenas quatro dias para o Natal. Os compradores' agente podia comprar um lote de Natal apresenta com suas pesadas comissão. Keller-Williams certamente queria uma 253000 dólares para fechar negócio e as pessoas na Terra América gostaria de receber dinheiro extra direita antes do Natal também. Tendo os pais esperam um salário, eu percebi que jogar fora no meu favor no final. Eu teria de alavanca no encerramento dia e eu queria que os compradores de prestar alavancagem. Sim, os compradores. Eles eram como sublinhado como eu estava e eles enfrentados tendo de passar quatro dias antes do Natal.
Uma tarefa impossível Ao longo dos próximos 4 dias ... Tive de Shut Up!
Encerramento Dia:
Eu estava programado para assinar a 11:00. At 9:00, eu liguei o Texas Real Estate Comissão. Perguntei-lhes se eu seria capaz de encontrar uma certa forma em seu site que eu ia a necessidade de que hoje de manhã. Disseram-me que não havia uma forma específica e eles achavam uma adenda básica seria tudo que eu iria precisar. Mas, eles queriam ter a certeza então eles foram para o ranking maior de pessoas em que a Comissão confirme que eu podia fazer o que eu tinha em mente. Eles acabaram me dizendo para usar a adenda ao contrato específico com a forma e ser o que eu escrevi sobre ele.
Como eu disse anteriormente, eu li esse contrato, palavra por palavra, mais e mais, eu espero encontrar o meu "fora". Eu tinha um contrato válido, mas a pé de distância do negócio naquele momento teria sido uma jogada horrível da minha parte . Dado o meu estado no local imobiliário cena, eu tinha certeza que ia acabar sendo processado por alguém se eu decidi violação do contrato.
Eu vi a luz!
Ao ler o contrato para o 5 º ou 6 º tempo, eu vi algo. Eu reli a parte do contrato mais algumas vezes para ter certeza eu entendi corretamente. Eu sabia que tinha encontrado a minha saída. No Estado do Texas, a prática normal no caso de um contrato para a disputa é o vendedor eo comprador para acordar para a mediação, em vez de uma lei naipe.
At 9:30, I faxed um pedido formal para ir à mediação para a minha Realtor, os compradores e para o título Realtor empresa. Tenho que admitir, porém, eu estava nervoso naquele momento. O que eu tinha feito todo o negócio foi colocado em espera. Eu sabia que poderia demorar várias semanas para chegar a acordo sobre um mediador. Eu ficava a perder milhares de dólares em custos se exploração acrescentado que correu para a mediação. Dentro de minutos, a minha Realtor, Mark, estava me chamando.
Ele disse, "Como o inferno em que você veio com a mediação no encerramento dia?" Eu respondi, "Marcos, eu não tive nenhuma opção. Eu tinha solicitado que há poucos dias, não há como teria transportado o mesmo peso que ele hoje. "Ele riu e disse," Jim, isso é genial! Você sabe que eles vão nozes! "
Eu esperava que era o caso.
"Move Over! Estou na Drivers Seat Agora! "
Eu tinha trazido a sua venda a um completo impasse. O que estou mais orgulhoso foi o fato de que eu era capaz de defender a minha terra e da luta para trás, sem romper o contrato. Foi 100% legais. Eu nunca ouvi falar de ninguém solicitando mediação antes (estou certo de que aconteceu, mas eu nunca conheci ninguém que fez isso), nem tenho ouvido falar de ninguém a fazê-lo desde então.
Tem sido grande a ser capaz de dizer aos meus alunos exactamente a forma como a mediação "lacuna" pode protegê-los em seus próprios negócios e é legal!
CYA ... Sempre Capa Seu Asset!
At 11:00 naquela manhã, eu caminhava para o título de empresa para fechar. O agente depositário foi atordoados que eu tinha aparecido. Eu disse-lhe: "Eu estava programado para encerrar às 11:00 e agora ele está no registro que me apareceu como instruído com a intenção de fechar." Ela me deu o HUD-1 e eu nos sentamos para analisá-lo. Nenhum dos números foram alterados para que eu tenho para cima e disse a ela que eu tinha solicitado mediação e desde a minha disputa envolveu os números sobre o HUD-1, eu não assiná-lo e eu deixei.
Uma hora mais tarde, recebi um telefonema de uma pessoa que identificou-se como um advogado com o título Land América. Ele rapidamente tornou claro que ele não era afiliado com o Land América ramo que estava fazendo o fechamento e ele me perguntou o que eu era exigente com a mediação.
Eu pausa de alguns segundos e disse, "É meu entendimento que o mediador é o de ser um neutro, 3a parte observador." Ele disse que era correcto. Continuei, dizendo, "eu tenho que pedir que você tem Dorothy (compradores agente) me ligue imediatamente para que possamos chegar a acordo sobre um mediador." Em seguida, ele disse, "eu compreendo isso, mas estou a tentar ajudar este trabalho como uma observador neutro assim não temos de exercer mediação. "Eu realmente grande sorriu e disse:" Lamento senhor, mas eu estou tendo um momento difícil compreender como você considerar-se um observador neutro quando você é um advogado que é pago por Terreno América. Isto é muito pouco profissional de vocês e Land América essencialmente para ignorar a adenda I apresentou esta manhã na esperança de que eu não conheço nenhum melhor e retirar o meu pedido. "Eu disse que foi feito conversando com ele e desligou.
Dentro de minutos, recebi um telefonema de Dorothy. Ela era muito educada e me perguntou o que eu estava procurando através da mediação. Eu grinned e disse, "Quero que o custo do título política para sair dos US $ 6.000 estou pagando para os compradores e quero que a taxa acrescentado America's Land está a carregar para ser creditado de volta para mim. Eu não tenho o HUD-1, em frente de mim agora por que razão não queria apenas fazer coisas simples e dizer-lhe que eu quero um total de US $ 4.000 creditados de volta para mim. "Dorothy era quieto por alguns segundos e soado como ela estava chorando como ela disse, "Isto é só horrível. Tudo que eu queria era que fosse ter um bom Natal em sua casa nova! "
Eu fui rápido ao fogo em volta dela, e disse, "Eu odeio a certeza que iria ser em seus sapatos, quando você tem que ir para os compradores e dizer-lhes que não se pode mover em sua nova casa, pois você asneira e copped uma atitude. "Ela chorou em silêncio o telefone e disse que ela ia me ligar de volta.
At 5:00 desse mesmo dia, Dorothy chamado de volta e disse que ela tinha uma proposta para mim. Ela disse: "Jim, isso não pode ir para a mediação. Isso iria estragar todo o Natal. "
Ela passou a dizer-me que os compradores «credor tinha concordado em renunciar a eles estavam cobrando 750 dólares para uma originação taxa. O título empresa havia retirado mais de US $ 600 a partir do HUD-1 e creditados os US $ 600 para mim. Ela havia dado até $ 750 a partir de sua comissão (que havia sido superior a US $ 7.000 que antes) e Keller-Williams tinha concordado em me crédito adicional dinheiro de seus lucros também.
O Shake-Down funcionou!
Eu disse que gostaria de estar lá em 20 minutos para assinar e eu chefiado América sobre a Terra.
Deveria ter tido apenas alguns minutos para eu assinar e ser feito, mas eu fui cumprimentado por Donald, o corretor arrogante. Ele perguntou se eu estava bem com a oferta e eu disse-lhe que eu era, mas eu tinha um pedido. Uma vez que a venda tivesse sido constantemente em causa desde o início, eu não tinha encontrado um outro local até o dia anterior e eu precisaria até a manhã seguinte para que todas as minhas coisas fora de casa. Na verdade, a casa estava vazia, mas eu tinha movido todas as minhas coisas no restante da garagem. Ele ficou muito chateado quando eu lhe disse isso e ele disse que não será capaz de fechar enquanto tenho qualquer pertences na propriedade.
Lembro-me abanar a cabeça (como eu perdi o meu temperamento e qualquer relação que possa ter tido por ele) e disse-lhe, "Você é apenas determinada a resolver esta falta de qualquer forma, você pode eventualmente, não é mesmo? Assim! Meu conselho a Você, que está a perder o ego de vocês e me dar um simples Residential lease-back de um dia e eu vou estar fora na parte da manhã. Desta forma os compradores podem obter começar a noite. " Em outras palavras, o negócio ainda é fechado, mas os compradores realmente dar-me um um-dia locação de permitir-me a concluir que se deslocam.
Donald pareceu um pouco surpreendido com a agressão exibido e eu disse que iria falar com os compradores. Só que agora ele não vê um problema com um dos dias de locação. Ele saiu do quarto e na sala ao lado do eu era uma pol Fiquei surpreendido que eu podia ouvir tudo o que estava dizendo para os compradores. Ele correu em balbucio aos compradores de 4 minutos sobre a gravidade da responsabilidade poderia ser para eles, se eles permitiram que o dia extra. Basicamente o que ele estava a fazer era tentar convencê-los pelo olhar inteligente que permita o lease-back pode ser uma enorme responsabilidade e seriedade que devem levar isso em consideração.
Minha mandíbula estava quase no chão descrença como o Agente Escrow caminhou com a actualização Hud-1. Levantei-me e disse-lhe que eu caminhava para a porta, "Quando o Sr. Trump decida parar batendo o seu próprio peito e voltar aqui, diga a ele que fui para casa." Ela não disse uma palavra, mas a sua linguagem corporal sugeriram que ela estava atordoado.
30 minutos mais tarde, Dorothy foi frenética e me chamou e perguntou por que eu deixei. Então, eu estava aqui, finalmente, no final de um projecto de 6 meses eu tinha tomado em (curiosamente, era o meu ego que me pegou nele após aqueles dois alunos apresentaram as suas observações espertinho) e os últimos 5 semanas tinha sido assim tentar com toda a atenção e acrescentou estresse tive de lidar com isso, bem .... Eu estava cansado e realmente não importa o que Dorothy tinha a dizer. Eu estava mentalmente esgotado.
Me deixar sair um suspiro e disse estas palavras exatas usando uma voz muito calmo e tranquilo ....
"Dorothy ... Cala a boca." Ela não fez um som. Continuei, dizendo, "Você fez a minha vida nos últimos 5 semanas inferno porque você não quiseram assumir a responsabilidade por erros que você fez e sua meia-assed tentar cobri-las até que você tenha feito um laughingstock. A parte triste é, você está sendo pago um monte de dinheiro por ser um idiota. Espero vai ser feliz na sua nova casa. Estou certo que eles não tiveram a dor que você colocá-los passar. Então, por favor, só cala a boca! Eu vou estar lá na manhã de assinar, e espero nunca ter de lidar com você de novo. Tenha uma boa noite, Dorothy. " Eu desliguei.
A manhã seguinte, assinei e que estava fechado.
Gamble foi a valer a pena?
Achou que realmente vale a pena para mim ir ao extremo de pedir mediação no encerramento dia?
Bem no final, depois foi tudo dito e feito ... Keller-Williams, o Realtor, Land América e os compradores "emprestador, conseguiu dar-me um pouco menos de $ 4000 que de outra forma teria ido a todos eles.
Lembro-me sentir como se um grande peso tivesse sido retirado de mim. Eu smirked como eu caminhava para o carro e pensei para mim mesmo, "Talvez Dorothy não é um idiota em tudo."
Eu ri como Perguntei-me: "Quem iria comprar uma casa, rehab-los, passar para ela, sujeita-se a algumas das pessoas mais críticas do negócio, apenas para enfrentar 5 semanas do inferno ao tentar obtê-lo vendido?" me apertou a minha cabeça que eu tenho no meu carro e eu disse em voz alta ... "Só um idiota!"
Ahh ... Imobilíaria! Você tem que amá-lo!
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