Вниз рынок сбыта? Выйти за узкие рамки
Автор: Джим Уоткинс • URL: http://www.dfwmentor.com27 сентября 2007 •
Я читал сообщения блога в последнее время на другом сайте, где кто-то заметил, что продать имущество инвестиции быстрее, они должны снизить цену просят. Это не так, как инвестора девизом проходит.
"Купить низкие, продавать ниже рыночной?" Я думал, он был "купить дешево, продать высокая"?
Простой комментарий от инвестора о том, что другой инвестор должен рассмотреть вопрос о включении имущества ниже рыночной стоимости, если не получили мое внимание, как она.
Но он и сделал. По сути, он меня все riled вверх. Она меня думать так много, что я решил написать статью о нем. Давайте рассмотрим, почему ...
Недавно я завершил реабилитационною на дом я купил в феврале этого года. Я купил его за $ 75000 и АРВ от $ 128000. Я не собираюсь сломать детали сделки, но я хочу обратить внимание на продажу аспект его.
Ранее в этом году, к югу-премьер-ипотечного рынка, но все ушли. Я проверила comps в области один раз в неделю в течение реабилитационного и по состоянию на конец июля, дома по-прежнему продавать. Я хотел бы иметь дом на рынке за месяц до начала школьных и понял, так как я теперь красивых домов в подразделение, оно будет продавать быстро.
Он по-прежнему на рынке. Не только он еще продается, но за шесть недель он был в списке, я был один показ. ONE!
Что еще хуже, сосед четыре дома вниз с большей площади, чем мой дом, перечисленные им в тот же день за $ 20000 по рыночной стоимости! Я пошла орехи!
Я распечатать все comps и показали их владельцу. Я предложил ей, что она должна поднять ее цена основывается на недавних продаж (я не упомянул ее, что ее список был убийстве в шахте). Она забывает, как и позже я увидел, она не повышать его. В самом деле, после четырех недель, она снизила его $ 10000!
Забавно то, она не имеет каких-либо показателей либо. Почему?
Должен ли я считать, что консультации с инвестором и нижней моя цена?
НЕТ!
Если сосед по улице уже упала их цена как они, и их результат был не глядя на дом ... Ну он говорит мне, проблема не в цене. Так как я собираюсь продать мой дом, если я не снизить цены? На этом рынке, это не цена, которую держит за покупателей. Никто не смотрит, потому что средства массовой информации общественность убеждена в том, что покупатели не могут получить ипотечный кредит. Если они думают, что они не могут получить ипотечный кредит, они будут не глядя на дом.
Подождите минуту! Другие части DFW делают хорошо площадью продаж. Почему? Цена диапазон почему. Областях, где цены на $ 200000 и более медленно, но они по-прежнему продавать.
Я думаю, будет большинство этих покупателей сильнее кредитам И доход мудрым.
Так что, если снижается цена не будет больше покупателей посмотреть, что еще я могу сделать, чтобы ее продать?
Мой ответ на это ... Дадим "жадность" попробовать и посмотреть, если оно помогает получить определенный интерес.
Я собираюсь покинуть некоторые печать цветных листовок и принять их к Риэлторские офисы в непосредственной близости получить дополнительные сведения. Как заключается в том, что жадность? Это не так. Сейчас мой дом просто один в большой бассейн домов в MLS. Мне нужно, чтобы дома воздействию и я буду делать, что, как мы доберемся до Риэлторов. После того, как я их внимание, я буду делать это стоит их время. В отличие от большинства недвижимости инвесторов, которые получают Риэлторы ненавидеть их, потому что они хотят услуги бесплатно, и они хотят их вчера ... Я дам Риэлторов Что движет им ... деньги. Иными словами, я собираюсь обратиться к их жадность (мои извинения за использование такого сильного слова).
Флаеры будут действовать в качестве приглашения для участия Риэлторские только, открытый дом. Они могут экскурсию в дом и посмотреть, из первых рук все работы, которые пошли на это, хотя они пользуются бесплатно, обслуживает обед. Это тактики нет ничего нового, хотя для риэлторов. Это не сделано многое, но это делается. Обращение к их жадность кормления их? Ну не совсем.
Стандарт покупателей агента в Техасе комиссия составляет 3%. Так что я собираюсь предложить 4,5% к агенту, который покупатель. Как насчет бросал в бонус от $ 500 до $ 1000, если агент получает ее по контракту в течение ближайших 30 дней? Неплохо. Я пару моих стимулов получит несколько агентов, и мое внимание показ увидят резкий рост.
Если у меня нет каких-либо покупателями глядя на дом, у меня нет никаких шансов продать ее. Я мог бы предложить все виды стимулов, как покупателя уплаты некоторых их закрытия издержки или покупке своего курса вниз, но это не имеет значения, если покупатели не смотрят на дом!
Кто приносит покупателям? Риэлторы привлечь покупателей. Так что мой подход к продаже дома в "вниз" рынок не снижать цену (которая не будет способствовать рынка вверх). Мой подход к поиску покупателя заключается в том, чтобы "позаботиться" о том, что народ привлечь покупателей ... Риэлторов. Хорошие инвесторы знают, как ценного они на самом деле.
Добро пожаловать на наш блог!
Добро пожаловать на Real Estate Отправка из BiggerPockets.com. Наш блог объединяет специалистов в различных областях недвижимости с целью сохранения информировали наших читателей, и до скорости. Являетесь ли вы профессиональным недвижимости (кредитодатель, Риэлторские, банкир и т.д.), инвестор (арендодатель, флиппер, оптовой и т.д.), или просто потребитель, или арендатора жилья, заинтересованные в мире недвижимости, этот блог место для Вас принять участие!
Вы можете подписаться на нашу RSS канал, получить блоге обновлений по электронной почте, вступать в нашу бесплатную рассылку, и лучше всего, присоединиться к нашей социальной сети вместе с 25000 других заинтересованных лиц в сфере недвижимости образования, dealmaking, сети и сбыт.
Пожалуйста, держите нас размещен! У нас аналогичная ситуация здесь, в Калифорнии, и я бы очень нравится слышать, как она идет. Желаю удачи, - хотя вы, вероятно, не нуждаются в ней, как она звучит, как у вас есть хороший план!
Хорошо то, что риэлторы, как правило, мотивированные комиссий.
Джим, я не согласен с вами по некоторым вопросам. Даже тогда, когда дом строители предлагают агентов $ 20000 бонусов, мы не можем сделать клиенту выбрать тот дом. Не поймите меня превратно я люблю, чтобы получить бонус, но мы должны сделать Whats лучшим для клиента, а не для нас. Таким Что лучше для клиента? Получение лучших домой, по самой выгодной цене!
Даллас дома для продажи: Несогласен всем вам нравится. Я даже не согласен с Вашей точки. Моя общая точка есть, MLS не помогло привлечь покупателей тем мне нужно добраться до кого-то привести их ... Риэлторов.
Что лучше для клиента? Я не знаю. Но я знаю, что я лучший дом (в этой области) и я с 1,00 долл. США за ногу под рынок. Поэтому привлечь ваших клиентов ... пусть они решают.
Даллас имеет очень сильный рынок! Потрясающе .. Флорида настолько слабы его к смерти!
Хорошо для Далласе с сильной рыночной. Если вы хотите сравнить плохих районах, я думаю, что государство принимает Мичиган торт прямо сейчас.
Ммм ... может быть ... удачи!
Рынок Северной Калифорнии чрезвычайно медленными темпами. Благодарим Вас за широкий спектр информации. Я с нетерпением ожидаю увидеть ваш следующий пост.
Я получил 10 фунтов стерлингов в течение последних 6 месяцев из всех строителей и услуг, предоставляя нам бесплатное питание. Ха-ха-ха. Я действительно не согласны с вашей тактики и видели его работы несколько раз. Мои клиенты всегда в конечном итоге выбирать разные дома, чем та, с большой комиссией. В данном случае это звучит как у вас лучший дом с лучшими совместно сломал. Я думаю, Ваше право, хотя, с одной на рынке 30К менее жесткие один.
Мне кажется, что Ваш подход к продаже своего имущества является прекрасной идеей! Мой веб-сайт, фактически предоставляет исключительные рекламы для агентов по недвижимости на дому строителей, которые предлагают специальные совместно сломал стимулов. Мы провели очень хороший отклик от многих риэлторов здесь, в Аризоне.
Есть хорошая идея, но я не знаю ", стараюсь не собираюсь убить тебя", удачи!
Ницца и интересный пост. Мне очень понравилось, и многому научиться от него. Спасибо! =)
Очень интересный пост. Молодцы и удачи в вашей работе.
Мы должны прочитать этот же комментарий к этой же блоге. В самом деле, я прокомментировала ", думая, что за ящик" на этом блоге. Тем не менее, я был главным предложив изучает творческое финансирование. Цена больше, не меньше. Контакты к сведению покупателя видеть, как ее установить, чтобы получить хорошую цену. У владельца финансирования, а затем продать записку, чтобы получить наличные деньги. Получить подробную информацию к сведению брокера, или покупателем.
Как вы можете сказать, что не цена? Neighbor снижает его $ 20K, и-еще-не продаете? Это означает, что она еще более ценам.
Вы говорите, что ниже рыночной цены? Если это не продает, это не по рыночной цене.
Вы проведении неликвидными инвестиционных и маркировки своей стоимости на что-то нужно / ожидаем получить, а не то, что рынок будет платить. Догадайтесь, какие .. рынок только что вытащил из-под ног.
Не хит головой, как вы упасть с лестницы.
JJ,
Я не какой-либо базы дом минами на тему "Что я хочу получить". Я его покинуть базу ПРОДАНО COMPS в рамках 1 / 4 мили радиусе в течение последних шести месяцев.
Они свидетельствуют о том, что дома подобного площади, продали за последние 45 дней в радиусе от 1 / 4 мили.
Догадайтесь, какие? Они свидетельствуют о моем доме, перечисленные в то, что продала дом продали за один квадратный фут.
Итак, угадайте, что? В то время как вы сидите у себя дома играет Утро понедельника Quarterback, я буду там делать то, что я могу получить дома проданы.
Эй ... Каждый человек имеет право на свое мнение, хотя. Я рада, я был в состоянии вывести из себя ваши перья с моей точки зрения. Это комплимент для меня, потому что она предполагает мое письменное становится до людей и сделать их думать.
И PS .... эта история одного дома. К сожалению, я не предвидеть мое падение будет слишком значительным.
Похоже, вы вверх крик ..
Я хотел бы сделать аренду вариант ... удачи ласты
Я знал, что все эти slammed двери и противно имена я призвал к preforeclosure домовладельцев будут пригодиться в определенный момент. В противном случае я думаю, мои чувства можно было бы больно. ха-ха-ха
Для Ace: аренда Функции, поскольку большинство их знаете, являются незаконными в Техасе.
Посмотрите на это так ... хороший инвесторам ознакомиться с другими инвесторами и вокруг него идет .... Удачи вам.
Я имел много опыта людей, желающих сохранить в иностранной валюте. Он-то любопытное жесткого здесь прямо сейчас для нас, где я. Хорошо, мы не инвестировать в Флорида в Amrit.
Я бы привлечь покупателя на свой дом, потому что вы были предлагая комиссию, которая составила $ 1500 больше, чем конкуренция? Нет, он не будет разницы для меня вообще.
Если вам будут платить $ 1500 стоит моего покупателя вместо закрытия издержки, я мог бы это сделать, но только, если ваш дом был действительно в соответствии с рыночной стоимостью.
Я бы рекомендовал предложить справедливую комиссию для риэлторов и предлагают выплачивать часть или всех своих покупателей закрытия затрат.
Один доллар за квадратный фут в рамках недавней продажи не кажутся исключительных цене. В нашей области, безусловно, являются покупателями магазинов. Вы должны быть в 10% в condtion и нижней 10% в цене.
[...] Real Estate Покупатели агента Комиссия оплачивается SellerJim Уоткинс - Down рынка?, Вниз рынок сбыта? Подумайте Вне BoxKevin Бурская - Foxtons / AR / Переместить, сегодня Real Estate Слухи: Move.com ли Microsoft; Foxtons [...]
[...] Недвижимости Конвенции. Покупатель остерегаться? Она также в Licensees Beware.Jim Уоткинс - Down рынка?, Вниз рынок сбыта? Подумайте Вне BoxSteve Леунг - скрытые факторы, скрытые факторы при расчете Домой в ValueDustin Лютер [...]
В ответ на Марти:
Я не могу спорить с вашим подходом. Если бы я знал Риэлторские хотели бонус применяться для покупателей закрытие расходов ... сделать.
Тем не менее, я хотел бы упомянуть кое-что о уплаты покупателей закрытия расходов ....
В прошлом году я продал дом я rehabbed за $ 253000 и 6000 долл. США в отношении расходов на их заключение. Их кредитодатель, пошел и набивочного каждого из своих "плата" и возникновения расходов до тех пор, пока они использовали всего $ 6000. Установить меня-то жестокой.
Если я поддержке, я был бы нарушением. Поэтому в день закрытия, я факсу в "просьбы о посредничестве." Название компании, покупатели брокер и покупателями кредитующее все пошли орехи. В конце концов, дело закрыто после кредитующее зачисляется обратно за $ 2500.
Я не возражаю уплаты взноса И здесь существует. Я виду, когда она легализована кражи.
Если ваш дом не продается, ее цена, местоположение и состояние PERIOD. Вы можете дать $ 20K бонус, и не будут делать какие-либо блага. Один из трех является проблемой.
Если ваши соседи $ 30000 скидка на $ 130000 доме не могут даже соблазнить потенциального покупателя, чтобы их прикладом в машине приехать посмотрите, то я хотел бы думать "цены" не является проблемой.
В таком случае, я бы запустить объявлений, предлагающих "условий", как "с низким, и банк не отборочном" ... и я бы сохранить мои цен в розничной торговле. Что хуже, что может произойти? Никто не требует или приходит смотреть? Разве это не хочет происходит сейчас? Что у вас потерять?
Поэтому в любом случае ...
Сколько стоит "низкой вниз"? Мой ответ всегда "Это оборотная ... Что у вас работать?"
И "Нет банка отборочном" не означает "нет отборочных на все". Задавайте вопросы, проверить последние помещиков, посмотрите на их кредитный отчет, проверять их работу и т.д.. Вы не хотите, чтобы некоторые lowlife, что никогда не оплачивает свои счета ... просто кто-то возникают проблемы при встрече "Банк стандартов". Они могут удовлетворить ваши "стандарты", если вы не установите них слишком высок.
Люди всегда будут готовы платить больше "собственной", чем они будут в "аренду" (некоторые, не все ... но достаточно). Может быть, вы могли бы предложить для финансирования вашего покупателя на "3 года шаре". Низкий первоначальный платеж, большой ежемесячный платеж ... но они будут "собственной его", и что может быть более важным, чем большинство людей ожидают.
BTW: Вы говорите, что "варианты аренды, поскольку большинство их знаете, являются незаконными в Техас"? Теперь вы сделали мне любопытно. Я должен проверить, что из найти путь вокруг него и писать электронную книгу или что-нибудь! Удачи вам. Я надеюсь, что он вырабатывает.
Я вижу огромный стимул для риэлторов по всем видам имущества. Риэлтор стимул не может магическим образом подготовить покупателя. Я согласен с MrHart. Нужно предложить покупателям льготы, причины или возможности купить ваш дом.
Буду изучает творческое финансирование покупателей. Возможно, это приведет к увеличению круга покупателей за вас.
Проверьте договор на деле, или земля договора о Google. Купить книгу на творческое финансирование.
мои 2 цента
Хорошо то, что риэлторы, как правило, мотивированные комиссий.
Может быть хорошим (лучше) комиссии для риэлторов будет делать магию.
Джим, ты решил бросить цена еще? ха-ха-ха. Вы знаете, я хочу, чтобы попасть в США, но больше ее устанавливает более $ $ вы проиграете.
Я Риэлторские и этот рынок является жесткая! Переход к недвижимости в листовке не будет работать. Поскольку мы не располагаем какой-либо покупатели! Эй, но у нас есть списки, и, угадайте, что? Продавец все говорят, что они являются падения мертвых, низкая цена дома в этом районе. Когда у нас есть покупателю они хотят крупнейших, перспективных лучших, наиболее повышен доме по той же цене хижине вниз улицы для продажи. Если на рынке сокращается 10% в год, вы бы купить $ 500K за $ 250k? Обязательно будет. Люди будут покупать, даже в ужасных рынка, за правильную цену. Для всех продавцов / инвесторов, которые в 2005 году собрали предложения, сделанные покупателями отказаться от всех своих прав, они платят больше, чем оценка .... Это их окупаемости. Мы все не можем дождаться счастливого середине снова. Я чувствую вашу боль. Лучшее в этом году состоит в том, что я потерять те ужасной фунтов, потому что я не могу позволить себе съесть (улыбка).
Будьте в низшем три дома в вашем районе (не только ваши подразделения), в рамках Вашей площади круга, а ваш дом будет продавать. Убедитесь, что она выглядит хорошо .... В самом деле, очень хорошо. Каждый из моих продавцов, цены, которые, как я советую продал свой дом за 60 дней или меньше. Я знаю, она работает. Это размера дома и по цене. Вот и все. Не надо добавить на все эти обновления и т.д.
Тоня, я думаю, Thats большие советы для нашей приятель Джим
[...] Джим Уоткинс - Down рынка?, Вниз рынок сбыта? Выйти за узкие рамки * Патрик Kapowich - Риэлторские лицензирования внутри Санта Клара Ассоциации Риэлторов '[...]
Получение Риэлторы ознакомиться с имуществом, так или иначе это хорошая идея, но, предлагающих более высокую комиссию не сделает этого. Если бы я был Риэлторские witha потенциальным покупателем. Я хотел бы предложить разница для покупателя, который будет предлагать более низкую цену, и отказаться от бонусов. Так что возвращается к цене снова. В вниз рынка, цены в зависимости от comps не будет работать, если не ниже, чем цена comps. В противном случае вы всегда пытается догнать рынок, как она идет вниз. Это работает только в условиях стабильного рынка. Вырезать ваши потери и снизить цену, в противном случае вам все равно, что собственный дом шесть месяцев, и то, что вам стоит в месяц?
[...] Был размещен комментарий Линда Паркер в ответ на наши силы, Джим Уоткинс 'должность, Вниз рынок сбыта? Выйти за узкие рамки. В качестве комментария несет вес сам по себе, мы решили опубликовать его в качестве своего [...]
Как риэлтор, я люблю вашего мышления! В последние несколько лет, когда рынок был горячим риэлторов было сделать ниже, а более низкие доходы. (Некоторые считаю, что должно быть наоборот). В целом было так много, и конкуренция меньше работы было сделано так комиссий пьяный. Теперь, когда люди, наконец, реализация, сколько нас на самом деле они начинают хотят платить нам. Я видел рост комиссий в WA и OR. Лично бонусы не привод меня, потому что я хочу сделать прямо на моего клиента, независимо от стимулов. Но я использовал бонусы продать мою собственность, и он сделал работу. Помните, вам не нужно много показателей, только правый.
Я думаю, ваши мертвым Джима .... Мы, как Риэлторские'S наклоняю решение о доме для клиента, но, когда мы видим, что крупные дополнительные комиссии по размещению перед нашим лицом, мы уверены, скорее всего, чтобы помочь нашим клиентам получить этот дом.
Интересные идеи и после ... Спасибо за обмен!
Nice пост ... Большинство людей используют думать, что цена является основным вопросом в продаже ... Но сегодня я знаю еще один случай, который prooved, что это не так.
Ну, да он может быть снижен с частным внешним сведению или удержание 10% за доли собственности
Привет, так я skimming через эти commments. Я риэлтор, и я не только забота о комиссий. Я волнует моих клиентов и получение им наилучшие решения ... справедливыми. Это звучит, как сосед, что перечисленные их доме было смотреть на рыночные тенденции, и что поэтому перечисленные ниже. Чем больше ваш дом находится на рынке, тем больше вы скомпрометированы. Первый вопрос "как долго этот дом находится на рынке" и .. ", когда было последнее снижение цены"? Я надеюсь, что это берется в том, что имеется в виду ... быть полезным. Best, Сью
Мой вопрос заключается в том, как о тех днях, когда можно купить дом без каких-либо деньги.