Если вы оплатите ваш ипотеке?

Чтобы заранее оплачивать или не оплачивать заранее, что это вопрос!

Если 'благородной TIS в виду ... ладно, я не огромного Шекспира гуру, но я себе сам ипотечного финансирования гуру.

Сегодня я хочу поговорить о том, что это хорошая идея для вашей предоплаты ипотека или нет. Я буду использовать информацию из экономического исследования из федерального резерва. Для тех из вас, кто хотел реально получить там "исследование было опубликовано в Чикаго ФРС в 2006 году под названием" Торговля между ипотечного аванса и налоговой отсроченной пенсии Экономия "Вот ссылка.

Есть несколько ключевых понятий, которые я хотел бы указать на то, когда я получаю спросил этот вопрос (что много), когда оказание помощи домовладельцам делать это решение.

1. Главная справедливости в 0% ставка доходности (на самом деле стоимость этих долларов сидел простоя в собственности, фактически теряет стоимость из-за рыночных факторов, таких как девальвация валюты и инфляции). Что я хочу этим сказать, что это дом акций увеличивает либо от вас уплаты себе главные или обратно в зависимости от собственности оценивая. Если у вас есть $ 100000 кредита против имущества на общую сумму $ 100000 (100% LTV), или у вас есть $ 10000 кредитов по сравнению с аналогичным $ 100000 собственности (10% LTV), если он ценит говорят на 10% в год, справедливости получить такое же : $ 10000.
2. Ипотечные проценты простые проценты и инвестировать деньги вы усугубляет. Что это значит? Полностью игнорируя налоговые последствия в настоящее время, скажем, что вы платите 7% от $ 100000 интерес только кредит (как в большинстве HELOC за первые 10 лет), стоимости рабочей силы (подробнее об этом в сек) о том, что заемный капитал за первый год составляет $ 7000. Теперь, допустим, что вы приняли, что $ 100000, и вложил его и сумел заработать 5% от этой суммы. Таким образом, вы заработали $ 5000. Так что вы в конечном счете - $ 2000. Не очень хорошее дело в порядке? Но повесить на, в 2 года вы зарабатывать, что 5% от 105000 или $ 5250, и вы до сих пор лишь платить $ 7000 в год интерес. Год 3 Вы по-прежнему платить $ 7000, но вы получаете 5% от $ 110250 или $ 5512,50. Punchline В случае, если вы запускаете этот расчет в течение 30 лет, вы бы заработали нетто (проценты выплачиваются проценты) более $ 200000 (предполагая Процентная ставка остается неизменной, которые HELOC в не-они основаны на прайм-рейт, которая подается фондов ставка 3%. ФРС средств изменения курса, как Федеральная резервная система поднимает и снижает ставки). Эта стратегия работает лучше, если у вас есть фиксированные ставки на 30 лет, чтобы забрать процентного риска. Если кредит является амортизация, проценты вы платите фактически снижается каждый год, а вы заработаете интерес растет с каждым годом. Вы также должны быть в состоянии делать платежи по ипотеке комфортно. Все сложные проценты в мире не делает вам никакой пользы, если вы не можете позволить себе делать платежи. Пожалуйста, имейте в виду, это очень упрощенный пример. Есть целые книги, написанные на этом саму идею.
3. Все в жизни на 100% профинансированы. Что это значит, что вы либо оплатить стоимость занятости, которая является стоимость использования чужого капитала (в этом случае ипотечные ставки) или самостоятельной финансовой и возможность оплатить расходы. Простой способ концептуализировать возможность расходы: каждый раз, когда вы поворачиваете налево, вы лишить себя возможности повернуть направо. В этой связи, каждый доллар, вы положили в доме одного доллара, что вам не придется платить проценты, но это также один доллар, что вы не сможете получать проценты по. Возможность стоимости распространяется также на риск потерять работу или травмы (как мы обсуждали в должность Рон указал в своем ответе), так Есть "слоях" риска при определении возможности стоимости.
4. Если вычесть проценты (если вы не подлежат AMT) вы делаете это на ваш налог на доход от кронштейна (может быть как 35% на федеральном уровне). Для тех, кто очень подробно ориентированной, вы можете прочитать все о вычете ипотеки заинтересованность в публикации 936 Налогового кодекса. Вот ссылка: www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf Когда вы получаете проценты от инвестиций, и оставить деньги там, по крайней мере, 1 год и день, вы будете платить долгосрочный прирост капитала налогом. рейтинг налога на прирост капитала в настоящее время ставка составляет 15% (при изменении после 2010 года до 20% рейтинг кронштейн, если были внесены изменения в конгрессе). Что это значит? Ну, скажем, что вы платите 7% годовых, и вы находитесь в верхней налог на доход от кронштейна, ваш эффективного курса после оплаты налога: 4.55%. Пусть в дальнейшем предполагаем, что вы можете заработать 7% в инвестициях, которые облагаются налогом на прирост капитала ставки. Ваша эффективная ставка доходности после уплаты налогов является: 5.95% положительных распространения на 1,4%. Это может показаться не много, но он добавляет, до 30,77% внутренней нормы прибыли. Это очень хорошее в моей книге. Имейте в виду, что это упрощенный пример, она предназначена лишь для иллюстрации сложных идея известна как налоговый арбитраж.
   
   ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ: фактические ставки могут быть больше или меньше, и ваш личный налоговый ситуация может быть разной консультироваться с вашим налоговым консультантом всегда, чтобы убедиться, что мои слова будут с ума на самом деле относится к вам в реальном мире.

5. Что означает понятие долга бесплатно? Является ли он абсолютно не имеющих задолженности или же имеющих достаточно средств в левом кармане на погашение обязательств в вашем кармане право в любое время. Иными словами, если у вас есть $ 100000 в ликвидные активы, а $ 100000 ипотеки. Вы эффективно задолженности бесплатно или на то, что я хотел бы сослаться на ваши "Свобода точка", которая является момент, когда ваши активы равны ваши долги. Учитывая неопределенность в будущем, я лично хотел бы иметь наличные деньги (если я могу позволить себе расходы занятости удобно), в моем кармане, а не в моем доме, если, скажем, кредитные требования изменятся, и я уже не могут рефинансировать получить наличные , я потеряю работу, я получаю ранен и не может работать, или падение стоимости дома. Если стоимость вашего дома, где падает ниже ваш ипотечный баланс и вы отделены наличные деньги, вы можете покрыть дефицит, если вы хотите продать, и, может быть, даже получил незначительный интерес на этом пути. Если деньги в ваш дом, вы забыли, что богатство ее значения до тех пор, пока вернуться в свои прежние уровня помню, прибыли не прибыли, пока они не реализованы.

Теперь, если вы оплачивать свое HELOC, что позволит сэкономить вам процентные платежи по этому $ 10000. На 6.49% при оплате только проценты, вы экономите $ 54.08/month. Этот вопрос вы должны ответить на это ", что делает $ 54.08/month растянуть бюджет?" Как я сказал ранее, HELOC не является фиксированной ставке (хотя много раз можно исправить некоторые части вашего баланса, но мы будем обсуждать, что на другое время), поэтому если ставки пошли бы сказать, 10%, она будет стоить вам $ 83.33/month.

Суть состоит в том, что нет правильного ответа

Каждый имеет различные финансовые философии и различных рисков допусков. Вы должны решить, что лучше всего для вас. Многие люди принимают решения о лучших, что нужно сделать лишь на основе "истину", а не экономических фактов. Проблема с обычными мудрость заключается в том, что налоговое законодательство изменения, изменение образа жизни, а стоимость доллара изменения. Надеемся, через наши разговоры о Большие карманы, мы можем повысить наши финансовые IQ, чтобы мы могли принимать обоснованные рациональные решения о том, как наилучшим образом использовать наш жесткий заработали наличными.

Добро пожаловать на наш блог!
Добро пожаловать на Real Estate Отправка из BiggerPockets.com. Наш блог объединяет специалистов в различных областях недвижимости с целью сохранения информировали наших читателей, и до скорости. Являетесь ли вы профессиональным недвижимости (кредитодатель, Риэлторские, банкир и т.д.), инвестор (арендодатель, флиппер, оптовой и т.д.), или просто потребитель, или арендатора жилья, заинтересованные в мире недвижимости, этот блог место для Вас принять участие!

Вы можете подписаться на нашу RSS канал, получить блоге обновлений по электронной почте, вступать в нашу бесплатную рассылку, и лучше всего, присоединиться к нашей социальной сети вместе с 25000 других заинтересованных лиц в сфере недвижимости образования, dealmaking, сети и сбыт.