На прошлой неделе я писал о слово, мы получаем очень часто от арендаторов - говорят нам они не могут платить арендную плату, и просят своего рода перерыв.

Как всегда в landlording, имеет смысл иметь несколько руководящих правил с целью справиться с подобными вызовами. Вы никогда не хотели попробовать придумать решать на месте, потому что вы будете гораздо больше шансов сделать плохим решением, которое может стоить вам тысячи.

Выносливые выбор не всегда является лучшим

В то же время, немедленного ответа, что происходит со многими домовладельцами умах часто ошибаются. Это, конечно, "не дело", - если вы не можете платить каждый пенни, который должен, когда это объясняется, в том числе в этом месяце, вы OUT. В этой экономике, многие из нас стараются держать наши свойства заполнены. Если мы загрузке каждого арендатора, который работает на временные финансовые трудности, мы, вероятно, потеряет деньги. Это может занять три месяца или более, для заполнения вакансий.

Я настоятельно рекомендую прочитать на прошлой неделе после некоторых общих правил, которые будут направлять ваши решения. Для каждой конкретной ситуации, оценить индивидуальные способности арендатора вернуть дело быстро.

Задайте себе эти четыре вопроса, прежде чем решить, что делать.

1. Каковы мои шансы на получение хорошего нового арендатора там в течение месяца?

   Зимние всегда страшное время, чтобы найти новых арендаторов в Нью-Гемпшир, где я живу, потому что никто не хочет двигаться, когда холодно, и жалким. Ваш регион могут быть разными, но вы должны знать, как выглядит рынок аренды. Если у вас есть горячая рынка, с перспективами стучать вниз вашу дверь в поисках квартиры, вы можете загрузиться даже неплохо арендатора за один месяц плохо.

   Помните, что коммерческие пространства часто занимает больше времени для заполнения, чем жилых домов. Вы даже можете найти себе переговоров постоянно ниже арендной платы за коммерческую единицу, то я никогда бы не сделать для жилых арендатора.

2. Должен ли я доверять этому арендатора в целом?

   Я написана до о том, как вы не должны полностью доверия никому, включая меня. Но доверие является то, что вы будете применять более некоторые люди, меньше, чем другие. Как правило, если арендатор был в подразделение на протяжении длительного времени, и всегда был хороший плательщик, вы можете доверять ему больше. Если нет, доверия ему меньше.

   В частности, я никогда бы не вырезать специальные сделки с арендатором, который был в моей единицу меньше, чем за шесть месяцев. Существует прекрасный шанс, что такой арендатор действительно никогда не могла позволить себе в квартиру.

3. Значит ли это арендатор понимает серьезность ситуации?

   Ответ этом после того, как вы были в вашей встречи с лицом, не оплачиваемые арендатором. Эта встреча является хорошим временем для прессы арендатора на другие пути он может быть в состоянии внести арендную плату. Функции включают продажу некоторых личного имущества, получения краткосрочных кредитов от кого-то, кроме вас, принимая в комнате (отметьте здесь и здесь некоторые мысли о позволяя соседями по комнате), или получать государственную помощь.

   Борющимся арендаторов объекта редко стремятся к государственной помощи, поскольку это не реально стоить им ничего. Здесь и в большинстве других северных штатах, зачастую государственные отопления помощи. Раздел 8 не выше, чем вариант для арендатора, который уже находится в вашей квартире.

   С другой стороны, арендаторы могут возражать против продажи личного имущества, получение кредита, или принимают в комнате. Но не в состоянии позволить себе жилье является серьезной ситуации! Арендатор является обязаны платить за ваш продукт, как для любого другого, и если он не готов сделать трудный выбор, он не очень серьезно относится к желающим остаться в блок.

   Наконец, следует помнить, что все эти меры требуют времени. Поэтому, если ваш арендатор обязуется использовать один из этих денег по сбору техники, то единственным разумным дать ему несколько недель, чтобы это произошло. "Найти соседей и платить мне в полном завтра" это просто нецелесообразно.

4. Является ли арендатор финансовые проблемы действительно временный?

   Ваш арендатор может иметь несколько необычных расходов, таких как ремонт автомобилей или медицинских счетов, которые оставили ему немного коротким. Если эти расходы не были в тысячи долларов, он, вероятно, может платить им быстро покинуть его и вернуться к хорошей репутацией.

   По моему опыту, однако, арендаторы часто обманывать себя. Они думают, что их финансовые проблемы будут носить временный характер, если это не так. Очевидно, увольнение или серьезные сокращения платить более постоянной проблемой. Другие арендаторы едва уделяя когда хорошие времена, и малейшее изменение кладет их под.

   Пожалуйста, помните, что если у вас есть арендатор, которые не могут позволить себе единицы, вы не делаете ему какие-либо отдается на сохранение его там. Если не принять меры сразу, арендатор будет держать только из-за более - и многое другое.

Добро пожаловать на наш блог!
Добро пожаловать на Real Estate Отправка из BiggerPockets.com. Наш блог объединяет специалистов в различных областях недвижимости с целью сохранения информировали наших читателей, и до скорости. Являетесь ли вы профессиональным недвижимости (кредитодатель, Риэлторские, банкир и т.д.), инвестор (арендодатель, флиппер, оптовой и т.д.), или просто потребитель, или арендатора жилья, заинтересованные в мире недвижимости, этот блог место для Вас принять участие!

Вы можете подписаться на нашу RSS канал, получить блоге обновлений по электронной почте, вступать в нашу бесплатную рассылку, и лучше всего, присоединиться к нашей социальной сети вместе с 25000 других заинтересованных лиц в сфере недвижимости образования, dealmaking, сети и сбыт.

Метки: Экономика, домовладелец, Landlord Арендатора, недвижимое имущество, арендатор

Пару недель назад, газеты в нашей части мира были жужжанию с новостями местного домовладельца, который якобы подвергся нападению со стороны своего топор-wielding арендатора.

Домовладелец, Эдвард Berthiaume, заняли одну единицу своего многоквартирного дома, и арендатор, Уильям Skarbinski, заняли другие. На 1 час ночи на 7 января, Skarbinski посетил Berthiaume, что он хотел бы поговорить об арендной оплате плане (он был очень за его аренду). Но когда он попал в подразделение Berthiaume, он якобы напали Berthiaume вместо. И это не мелкие атаки (как если бы нападение с заштрихованной может быть). Skarbinski в предъявлено обвинение в первой степени посягательств. Когда вы читаете охлаждения деталей, вы увидите, насколько плохо это могло бы получили.

Арендатор нападения не происходят часто, но они происходят. Другой арендодатель в Франклин, NH был убит его арендатору в 2006 году, а Грузия домовладельца был убит его арендатором в августе 2008 года.

Все три эти инциденты имеют нечто общее, которое заключается в том, что домовладельцы знали своих арендаторов хорошо. Две жил в том же здании, что арендаторы и третий принадлежат удобства хранения в том же здании, что и его арендатором.

Ваша безопасность должны быть Ваша Приоритет арендодателе

Но даже нам домовладельцев, которые не живут или работают вблизи наших арендаторов может быть в опасности. Я был испуган на арендатора, который был erratic и ожесточенных в своем поведении, и который угрожал мне. Might том, что лицо (давно выселили, спасибо Бог) напали на меня, а? Ты ставку он может иметь, и если он был, я был бы на серьезный недостаток.

Истина заключается в том, что большинство из нас будет слабым в насильственной конфронтации, просто потому, что мы не ожидаем ее. Это был очень четко объяснил мне несколько лет назад председатель местной ассоциации арендодателя, бывший полицейский. Люди которые не являются насильственными и не ожидаем, насилия, поэтому мы не быстро реагировать на нее. А когда мы понимаем, что происходит, это может быть слишком поздно.

В самом деле, Berthiaume реакция довольно много пар в курсе. Это никогда не происходило с ним в том, что бы он напал с топором. Он сделал ничего для отвратить первоначальный удар, и к тому времени, когда его мозг обработаны то, что происходит ( "Этот парень пытается убить меня!"), топор был копали на его шее.

Дополнительные клавиши для вашей безопасности

Три из ключей к нашей собственной безопасности являются решения, информированность, а расстояние. Решение средств стараемся избегать ситуаций, которые могут сделать нападение более вероятным. Это значит, что-то вроде и не принимая в аренду лицу, так и не приняв аренды наличными, а не реклама домашний адрес арендаторов. Это означает также развитие взаимопонимания о том, когда арендаторы могут стать erratic или страшно.

Одна из проблем, у нас есть то, что мы, как правило, не может выселить людей просто основываться на кишечнике чувство ( "выкрутасы он меня.") В лучшем случае, нам придется ждать конкретных доказательств мы можем документ и представить в суде. Другие проблемы заключается в том, что мы можем не знать, какие арендаторы Crazy них до тех пор, пока не стало слишком поздно. Heck, если бы мы имели какие-либо идеи о том, что они были орехи, мы никогда бы не арендовал для них.

Это подводит нас к осознанию, что мы хотим применить к большинству ситуаций, связанных с арендаторами. Очевидно с арендаторами, мы можем позволить нашим охранник вниз. Несколько лет назад один из моих подразделений была арендована двух женщин, учителей начальной школы. Я не могу себе, либо их нападения на меня за каким-либо причинам - худшее, что они будут делать было писать сильно-редакции письмо.

Вместе с другими арендаторами, однако, гораздо более осторожно обязательна. Остерегайтесь поднят голос, данные о том, что они сокрытия предметов, резких движений, к вам, и тому подобное. Это особенно верно в том случае, если Вы уже подчеркнули, ситуация с арендатором потому, что некоторые жалобы или спора.

Третий ключевой является расстояние, которое в насильственные столкновения равна времени. Вы явно гораздо больше шансов в живых топор или нож, атака, если вы в 10 метрах от вашего Нападавшему, чем если бы вы в рамках своего оружия достичь. Надеяться Вы будете иметь время для обработки событий и принятия защитных мер, прежде чем он получает слишком близко. Даже если ваш противник имеет пушки, дальше вы, тем лучше ваши шансы.

Существуют и другие меры предосторожности, вы можете воспользоваться, если у вас есть основания подозревать, что арендатор будет агрессивного или угрожающего. Конечно, если вы можете избежать очного противостояния, сделать это. Если вы не можете, вероятно, можно привести один или несколько друзей, как резервное копирование. Просто сайт вашего приятеля могут выступать арендатором думать дважды о причинения неприятностей.

И наконец, научиться навыкам нужно разрядить гнева и агрессии, если арендатор хочет спорить. Некоторые вещи можно делать являются:

• Прослушать уважением к арендатору.
• Постарайтесь, чтобы показать некоторые сопереживание - "Я понимаю, почему вы расстроены."
• Держите ваше тело языка неагрессивное. Ведение расстояние полезно здесь. Не прислоняться вперед и не точка.
• Не допускайте гнева введите свой голос.
• Не прерывать или исправить.
• Изменить стереотипы арендатора точка - "Я понимаю, когда вы из. Вы хотите ..."
• Назад, если аргумент начинается получения интенсивными.

Ни один из этих методов требует к потере аргумента или уступать ничего. Однако, может быть момент, когда вам необходимо изменить свой тон резко, что делает его очень ясно, что вы находитесь в контроле. Вы видите примеры этому все время ТВ показывает, как "Cops", и "Собака в Bounty Hunter." Те ребята, вежливые, уважительные и спокойный - с точкой.

Если их цель начинает получать действительно сумасшедшие, они меняют тактику, взяв под свой контроль в твердую образом. Конечно, "Дог" и полицейских, также навыками рукопашного борьбе, и вооруженные полицейские, поэтому они имеют ресурсы Вы этого не делают.

Фото: Picture Perfect создают

Метки: арендодателя, арендодатель безопасности, собственности, аренды, арендатор, безопасность, арендатор

Вот уже третий и последний платеж от "Вопросы задавать собственности менеджер." Я предоставление ответов на некоторые вопросы. Тем не менее, в некоторых случаях, не существует единого "правильного" ответа. Собственно, это свидетельствует последний взнос, опубликованном три недели назад. Я предложил, что лучше для имущества руководителей есть свои собственные кожи в игру, так сказать, по владеющие собственной аренде недвижимости в этом районе. Джош Dorkin, основатель BiggerPockets, не согласен.

Мои основные точки: Много имущества руководители не очень понимаю, бизнес и отправиться в аренду управления, поскольку считаю, что будет легко. Менеджеры, которые имеют собственные свойства чаще имеют малейшего представления об управлении имуществом.

Джош, лежащие в точку: Недвижимость менеджеров, которые имеют собственные квартиры в большей степени заботиться о собственных свойств первой и считаем, что Вы конкурента, особенно, когда речь заходит о поиске арендаторов. Например, они меня не присвоены две спальни единицу, и вы меня не присвоены две спальни единицы. Когда перспектива приходит в поисках двух спален, менеджеров будет толкать их подразделения в первую очередь.

Кто прав? Мы оба об основных моментах. Так вы хотите, чтобы ваше имущество менеджер иметь свою собственную квартиру? Это, друзья мои, это решение вызова. Но рассмотрение этого - если вам не задать вопрос, вы никогда не знаете. Вы не сможете принять обоснованное решение.

Лучшее время задавать эти вопросы, конечно же, прежде чем нанять управления компанией. Но если у вас уже используют управление компанией, и не знают ответа, вы всегда можете вернуться и спросить. Кроме того, зная, что происходит с Вашей собственностью менеджера, Вам будет напоминать им о том, что вы участвовали заказчика. Это могло бы сделать их меньше шансов сократить уголки с вашей собственностью.

Первая и вторая части этой серии связаны здесь и здесь.

К вопросам собственности менеджер (и, иногда, ответы)

• Вопрос: Что вы считаете наиболее перспективных городах и районах области для инвестирования?
• Вопрос: Где вы видите ренты происходит? То, что развитие в арендной плате в течение последних нескольких лет?
• Вопрос: Какие города и районы области, лучшие государственные климата?
• Вопрос: Какие города и районы области, лучшие бизнес-климата?
• Вопрос: Какие люди привлекаются к этой области? Это один?
• Вопрос: Какие новые кадастра приходит на рынки?
• Вопрос: Что происходит с коммерческой застройки в этом районе?
• Вопрос: Какие города имеют лучшие школы?

Ответ: Это "не один правильный ответ" вопросы. Но это не значит, ответы не будут выявлению! Рассмотрим все возможные пути они могут быть использованы.

• Ответы должны быть продуманные и подробные. Серьезно, вы действительно хотите собственностью менеджера, который не знает, которые являются самыми горячими части города?
• Ответы могут быть весьма полезным, помогая вам решать, куда инвестировать. Это особенно полезно, если Вы не являетесь жителем района.
• Если вы что-нибудь исследования заблаговременно, вы будете иметь свои собственные идеи, которые можно сравнить с ответами вы получите от будущего имущества менеджера. Вы можете услышать, что он говорит, и думаю, "это абсолютно неправильно." Или он может убедить вас, и теперь вы узнали нечто новое.

Метки: найти собственностью менеджера, интервью руководителей, домовладелец, управление имуществом, собственностью менеджера, арендатора, арендатор

Его было так, хотя мы сделали один из наших Meet инвесторами интервью. . . Я надеюсь, что мы будем получать в этой должности более регулярно! Исходя из этого, мы получили большое интервью у вас с недвижимостью инвестора Богатые Weese!

Знакомьтесь Real Estate инвесторами Богатые Weese

Как долго Вы инвестировать в недвижимость?

Я уверен, что Есть не так уж много членов BP старше меня! Я принимал участие в большой и видел все грани недвижимости; рецессий, инфляционная спираль, и взлеты и падения недвижимости в различных районах страны.

Я начал в сфере недвижимости случайно в 1972 году. Я была в своем 3-го курса колледжа, и призвал отказаться и попробовать продаже недвижимости для друга. Он был брокером, и постоянно пытается продать моя жена и я-то. Мы не имели денег, и я работал на Alpha Beta Рынки в их кухне чистка печей и сыром конвейерных лент от 3 до полуночи, и посещать школу в течение дня.

Расскажите нам о вашей первой сделки

Мой друг был очень стойкие и хранятся найти свойства, чтобы показать мою жену и И. Мой друг пытался продать нам дом, но мы жили в кв за $ 110 в месяц. Любой дом из нашего ассортимента. В конце концов, он нашел дуплекса, которая была $ 24900, и каждая сторона 2 спальни и 1 ванная. Он рассказал нам о FHA программа 221-Д-2, которые необходимы только около 3% общего объема, и в заключительном расходов. Наши платеж будет $ 215 в месяц, и он сказал фронте подразделение арендовал за $ 140. Мы могли бы жить в другой блок, в гараже и только оплатить разницу в $ 75 в месяц. Это звучало очень хорошо, кроме нас не было 3%. Маклер сделал мне сделку. Если я согласен пойти работать на него в течение 1 года, то он бы мне продаже совершении около $ 750. Это довольно много платить за наши авансовый платеж, поэтому я согласился и зачисленных в Lumbleau недвижимости школу в Санта-Ана, Калифорния. Я была моя продавца 'лицензия на 28 дней от начала до конца. Мы купили и переехала в дуплексном, наш первый решения на 330-334 грецких орехов, в Ла-Habra, Калифорния.

Как вам начать инвестировать?

Не только я получаю в недвижимость случайно, но я стал инвестором случайно на мое первое дело, это дуплекса. Я начала продажу домов, и возненавидели его. Рабочие в основном с женой в паре, с указанием своего дома, я быстро поняла, это было не то, что я хотел.

Об этом же время, моя жена и я были очищены дворе на нашей двусторонней печати, изъяты некоторые плющ и установлено ограждение вдоль древесины на передней стороне. Один день сотрудник остановился и спросил, если я бы ее продать!! Я думаю, мы бы принадлежат ей 3 месяца. Я сказал, что я не считаю, так и объяснил, я только что купил его. Он спросил, сколько я не платить? Я сказал ему цену, и он спросил, если я бы продать по 5K прибыль на $ 29900? 5K было огромное количество для кого-то зарабатывать $ 1.35 в час. Я сказал ему, да, я не реализовать около реально получить образование. Он был поистине инвестором. Он предложил следующую;

1. Дом около $ 1000 акций, которые он купил на одном и том же 221-D2 займа программы.
2. Записке за $ 1000 с процентной выплаты $ 83,33 Mo и баллон в 2-х лет.
3. Пожилых вниз ванной стиля автомобиля Porsche (60ish?).
4. $ 1500 наличными.

Пожалуй, колеса, наличные деньги в моем кармане, фактические доме, и $ 83 в месяц, для оказания помощи в выплате субсидий дом!! Мы сделали дело и стал случайно RE, участвующих в обмене, и извлечь из реального инвестора. Это стало моим первым инвестиций, а также мое первое дело, в первую обмена и первая продажа.

Что привлекло вас к тому, чтобы стать инвестором недвижимости?

Я нашел предложение этого лица на двусторонней интересные и то, что я хотел бы продолжить и я попал ищет другие свойства.

Этот сотрудник стал моим первым гуру. Я действительно нашел мою нишу! Я любил делать или торговых сделках. Было гораздо больше удовольствия, чем просто показ дома. Я начал покупать другие инвестиции. Моя жена и я сделала дело. Нам бы жить на ее доход около $ 500 в месяц и вкладывать все, что я направился обратно в недвижимость. Я пытался убедить других сделать то же самое, но они меня видели, как молодой парень, не опыт. Я пошел и сделал это для себя. Мой брокер начал просить меня вопросы и в то же время принимает часть моей комиссии!! Я решил получить лицензию ЦБ и открытый офис. Я встретил кого-то на недвижимость школе я убежден, что работать на меня, а также нанял шурин. 3 мы открыли офис в унылый район Placentia, Калифорния. и назвал ее "Майк Weese Инвестиции". Это был идеальный момент в совершенном области!! Мы начали делать много денег, в основном на сделках мы обнаружили, купил себе и заработал комиссий. Я купил новый красный Cadillac и люди начали замечать меня прогрессирующая. Я жил в том же районе Са всю мою жизнь, из низшего класса и доходов людей увидели разницу. Это был 1974 год.

Что бы ваш сон будет решать? Ты был "Сон дело" еще?

В 1974 году я отправился на охоту нового офиса. Я думаю очень большая на тот момент. Это была моя первая действительно страшно инвестиций. Я нашел новую присвоен 30000 квадратных футов офисного комплекса, и я решил попробовать купить его. Она составила $ 1475000 и продавец был разработчиком, и он хотел 10% вниз. Он Кабриолет займа с митрополитом Жизнь СК. Он будет преобразовывать от строительства к постоянным, когда на 80%. Он в нем перечислены на 3% комиссионных, и согласился выплатить мне $ 40K. Теперь я только необходимо около $ 100K. Я приобрел старше 17 единиц в Whittier, Калифорния, и спросил его, если бы я мог создавать записки за $ 60K. Он сказал, хорошо, но хотелось как 2 за $ 40K и 3 за $ 20K. Он дал ему гибкости, если ему необходимо продать или взять один против одного. Теперь, я был до $ 47,500 необходимо. Я убежден, мои родители и мои родители жены друг положить в $ 20K. Я по-прежнему необходимо $ 7500. Первым я нанял бы присоединиться ко мне в моей недвижимости, мой друг решил сделать это. Я представил это предложение, и оно было принято. Наши платеж составляет $ 14909 в месяц. Я заключил сделку, когда строитель будет управлять зданием, в аренду, и платить мне 8% от денежной наличности за один год. В конце одного года, это была моя проблема, если она не сдается в аренду.

Мы назвали строительство "Weese Финансовые Плаза" и поставить наш новый офис дюйм Теперь я посмотрел успешные и люди стали приходить ко мне, как торговцы и инвесторы. Это были люди, я разговаривал с ранее, что в настоящее время были заинтересованы в том, что я должен был сказать. Я начал проведение семинаров в нашем здании, и она только что взлетел. Люди писали проверок и мои продавцы начали птица dogging свойства во многих западных государствах. Я начал делать недвижимости синдикации (себе имя с ограниченной ответственностью). Мы делали много CO, так что я получил лицензию брокера и открыли там офис и нанял стаей птиц собак. Мы купили 156 единиц в Денвере, а также некоторые более мелкие, а также 202 и 161 в Колорадо-Спрингс. Мы также приобрели много в AZ, Техас, Калифорния и ОК. В течение короткого периода времени, я устал, но также от финансово.

Да, BTW, менее чем через год, "Weese Finanacial Плаза" Здание было 95% полностью, и избавиться Ницца наличности. Я дал отцу работа Mgr месте, и он любил ее. Депозитный крупных компаний, предпочитают Escrow, переехала в здание, и мои ли я продать долю в ней. Одиннадцать месяцев после покупки, я продал его за $ 2,2 Миля!! Я принял большое внимание, которое я разделить с партнерами, хранятся 30% строительных собственности и заработал $ 70K комиссии. Это был мой первый "Dream сделки".

То, что самые сложные решения?

Мое тяжелое дело было сделано в 1975 году, и я никогда не сможете скопировать его снова. Было 26 ноги обмена в том числе 4 из свойств различных государств, и многие владельцы и партнерства. Он взял меня за 3 месяца, днем и ночью, чтобы она выполнила, но было огромным достижением. Вновь был автомобиль участие! Один из инвесторов отсутствуют достаточные денежные средства для финансирования его общего объема приобретения части. Он владел 1965 Jaguar XKE Кабриолет, и предложил ей компенсировать его дефицит наличности. Я взял машину, как часть моей комиссии. Автомобиль, векселя и денежные средства, полученные за совершение составил в очень высокие цифры 6.

Я был назначен на Real Estate Exchangor в год для штата Калифорния для него, но не победить.

Сколько сделок вы сделали в вашей карьере?

Лично моя жена и я лично принадлежит более 1000 жилых домов одной семьи. Я был владельцем или партнера в тысячи квартир и несколько офисных зданий. Я не знаю, общее число сделок Я участвовал дюйм На высоте моей карьеры я 206 инвесторов, выходящих на пенсию до и некоторые из них в качестве, сколько 6 партнерства. Я купил почти фон Richthofen Замок в Денвере жить в проведении семинаров и 30 лет назад, но мое предложение вступил во 2-ом. Это было действительно нечто.

У вас есть ваш недвижимости лицензии?

Я был лицензированным брокером в Калифорнии и Колорадо, в начале 70-х в течение 7 лет. Я решила меня счастливее без надзора продажи людей и пусть моя лицензии недействительной. Есть определенные преимущества в лицензированной с точки зрения комиссии. Существуют также и другие выгоды от не лицензированы, на мой взгляд.

Каково ваше внимание (области знаний)?

Я не думаю, что я какой-либо одной области знаний. Я очень много сделали все это. Брокерская, нет денег, начать, управление недвижимостью, выкупа, мастер компании, построенный 44 пользовательских дома в Сент-Джордж, UT, выбрал 3 бум районов в правильное время (so. CA, UT, Каса Гранде AZ) и считаем, я в моему 4 и 5 в настоящее время, к югу TX и MS. Я была оригинальной гуру перед телевизором, и говорили на семинаре компании, а также палаты Commerces, Ротари клубов и т.д. в ЦА, отель "Мираж" и озера Лас-Вегас, Невада, Солт-Лейк-Сити, UT, Phoenix И Tucson, AZ, и Рио-де-Жанейро Гранд-Валли, штат Техас. Я также самообороны опубликовал книгу моих ранних недвижимости опытом под названием "От дворника до мультимиллионером". Я никогда не предлагаются для продажи, но оно свободно от тех, которые заданы. Я продолжал покупать и развивать недвижимость в течение почти 40 лет и долгосрочной перспективе, чем многие краткосрочные инвесторы или новичков.

Что Вы ищите на инвестиции?

Я смотрю на хорошие инвестиции, которые принесут пользу в долгосрочной перспективе. Я в основном купить и удерживать в течение длительного времени. Я купить выкупа и оставлять одних и продажу некоторых передать деньги. Я не один, что твердо на денежные потоки. Я думаю, что это область, которая имеет негативов верно для многих инвесторов. Нет налоговых льгот сама по себе, как правило, старше коренастый свойствами с мало надежды на благодарность и не позволить себе гораздо амортизации. Я предлагаю новые инвесторы пытаются купить безубыточности свойства, и точно так же, как монополии, купить как можно больше. Храните их, рефинансирование и купить другое. Храните ваши основные задания для поступления конца и создать основу свойства первой. Денежный поток придет, как увеличение арендной платы, но не жертвовать ростом вариант при желании о движении денежных средств, чтобы начать.

Есть слишком много гуру там проповедовал наличности и "заменить вашу работу с недвижимостью доходов". Я напротив них. Движение денежных средств происходит только в момент, но не стоит жертвовать приобретения дополнительных свойств, не больше вниз для получения наличности.

Существуют 4 основные выгоды для владеющих недвижимостью:
1. Признания
2. Износ ведущих налоговых льгот
3. Основная оплаты вниз
4. Денежный поток

Графики будут постоянно свидетельствуют о том, что # 1 и № 2 являются ключом к созданию "TRUE богатство" в сфере недвижимости, и далеко расстояние последние 2 в краткосрочной или долгосрочной перспективе.

Каковы некоторые из самых больших ошибок вы сделали или видели сделал?

Для меня, моя крупнейшая ошибка была пенсию в 29 лет. Я сделала миллионы и стал ленив по-прежнему инвестировать и кормить механизм недвижимости. Я должен был более агрессивным в обмене и приобретении более недвижимости вместо того, чтобы жить в прошлом. От 29 лет до 58, я был в основном пенсионеры и подняли мое 6 детей.

В 58 лет, я исправил ошибку и начали инвестировать еще раз. В течение последних 15 месяцев, я приобрел 59 домов, продала 13 из них и продолжают покупать больше каждый месяц.

Какой совет вы бы дать выход инвестора?

Мой совет для начала инвестор будет варьироваться в зависимости от возраста вкладчика, доходы, риски, от целей инвестирования (денежный поток, налоговые льготы, изъятия и т.д.), жены отношение, все будут вступать в мои советы. Я консервативный характер, хотя я принял много "риски", когда молодое. I’d urge caution to new investors and I would question all figures furnished to investor by a seller! Determine their motives, if any for their advice to you. Study those that have been really successful. Don’t become a seminar junkie! And most important, always have an exit strategy for your investments and plan for a rainy day. It will rain!!

What advice would you give investors, given the current economic situation and lending environment?

• First: Double check and triple check all the income and expenses on a subject property given to you for consideration. Most are overstated and inaccurate.
• Second: Don’t wear binders or have tunnel vision. There are many options available in the real estate game.
• Third: Remember there is more money made in down markets in both real estate and stock market. While most are pulling their head back in their shell, the smart ones are out and looking around!
• Fourth: No one will ever take as good care of your money as you will.

There will always be challenges and changes to the real estate and financing market. Be flexible and ready to change when necessary. Creative financing will set apart the successful from the non-successful. Learn new strategies and put them into action. Don’t assume “It Can’t Be Done”! Quite the opposite. Assume “It Can Be Done” and then find the way to do it.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?

I’d hope to be able to share the passion I have for real estate and convince others of the amazing things it will do for you. Nowhere else can you find an opportunity where someone (bank) will loan you money to buy something and someone else (tenant) will make the payments for you. Eventually, you’ll own something free and clear and it will be worth X amount of dollars. I don’t know what X will be, but it will be more than what you paid and a 1000% return on actual money invested due to the power of leverage.

BiggerPockets conducts our Meet the Investor Interviews by email. We cannot verify information contained within and print these interviews to stimulate thought and healthy discussion.

Tags: flipping , landlord , meet the investor , real estate investor , rich weese

When I put up the first group of questions you should ask a prospective property manager, one commenter asked: what are the correct answers?He had a point and so I’m going to review some of the answers to last week’s questions first before I hit you with a few more questions.I am also thinking of compiling these into an e-book that hopefully Josh will put up here at BiggerPockets.

An answer might be correct based on several different criteria.Some questions have only one right answer. The example I gave last week was of eviction procedures. All jurisdictions have strict rules about how tenants can be evicted.If prospective property managers aren’t following those rules, they’re doing it wrong, and you shouldn’t hire them - period.

Other questions have a wide range of “correctness.” A couple of last week’s questions concerned experience. You should certainly avoid being any property manager’s first client. But is a PM with ten years’ experience always better than one with five years’? I don’t think so.

Then there are those questions where the right answer depends on your own preferences, which might be different than mine. And then there are the ones where the answers will just make you think - perhaps the PM has insights you can really use.

Are you going to take her word for it?

In any case, the net effect of all these questions and answers will be absolutely positive. You’ll have very good information on which to base your hiring decision, you’ll have a deep understanding of how your management company operates, and the managers will know you are a serious person with high expectations for their performance.

A Few From Last Week

Questions: How many vacancies do you have right now? Out of how many total units under management? What is the average length of time it takes to fill a vacancy?

Answers: First, obviously the PM ought to know this.If he has to go look it up that’sa bad sign.As for the exact percentage, obviously the best thing would be to compare this with the vacancy rate for all units in the area.Since you can’t do that, you’ll have to go with your gut. Did you see very few “For Rent” signs on your drive-around? Are there newspaper stories bemoaning the few rentals available?If the PM has a lot of vacancies in this case, he’s doing badly.

The second question is a good one to remember later. Let’s say the PM tells you his average vacancy length is two weeks. A few months later, he apologizes because he just can’t find a tenant for your unit that has been vacant for two months.Could the rental market have completely tanked between March and July?

Question: What percentage of tenants do you have to evict?

Answer: Hopefully the percentage is very low. But if he gives an unrealistically low answer (1%, none), follow up with this:

Question: What percentage of your tenants regularly pay rent late?

Why is that a good followup? Because if he’s really not evicting anyone, it’s probably because he lets his tenants get away with murder.

Question: How do you market your apartments?

Answer: He should be able to list a lot of ways, including on his web site, on Craigslist, on fliers, with signs, and in the newspaper, and maybe even through some other methods. And he should be able to talk intelligently about each method.

Question: Do you recommend special incentives for tenants?

Answer: There is no hard-and-fast rule here. If times are good, you shouldn’t need special incentives. If times are bad, they should be considered.What kind of incentives does he like? I prefer those don’t let tenants deceive themselves about the cost of the unit. First-month-free often has that effect.

Question: How do you screen prospects?

Answer: “Thoroughly” would be a good starting point.But he should be able to be specific.Also recognize that you and he may have to be more flexible with certain rentals.

Enough With The Old Questions

Here come some new questions, and I’ll provide answers as well!

Question: How do I get reports? Can I get them off the computer myself?

Answer: Most PMs provide reports quarterly or monthly.I honestly don’t think quarterly is good enough. You need them more often.And, some PMs are now offering their clients on-line access to reports.Obviously this is a huge benefit because you get “real-time” information.

Question: What do the reports look like?

Answer: Your PM ought to be able to show you reports and explain them. You need extensive and clear reports, especially concerning finances.

Question: How does your web site look?

Answer: A good PM website ought to show available units, be easy to understand and navigate, and have ways for tenants and others to contact the manager.

Question: Do you personally invest in real estate in this area?

Answer: The answer should be yes, for the owner of the company if not his employees. However…

Question: If you have vacancies in your personally owned units as well as those you manage for others, how do you decide which units to show?

Answer: The answer needs to be that the owner does not show bias – he shows the most appropriate units to each prospective tenant. But I am astounded by reports that some PMs quite openly show their owned units first, and their managed units second. Why would you ever put up with that?

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property , tenant

This started out as “Some Questions to Ask Your Property Manager.”   But if you’ve already hired a property management company, you’re a bit late – you want to ask these questions before you make the hiring decision.    You may even want to ask them before you settle on a property purchase.

In some cases, you’ll hire management companies because you just don’t have the time or inclination to handle the hassles that come with rental real estate.   In other cases, you’ll have to hire a manager because you live too far from your properties to handle day-to-day management yourself.   The good news is that if you can find a qualified manager in a community where you want to buy property, it really doesn’t matter where that property is (as long as – I believe – in the country where you live).    The bad news is that there really aren’ta ton of qualified property managers out there.

Are there any good managers?

Indeed, when I started buying rental properties, I thought that qualified property managers were so rare as to make my day-to-day management a must.    Unfortunately, property management is one of those fields that doesn’t seem that difficult (much like real estate investing in general) to the novice or outsider.   This means that lots of unqualified people move into the field.   Of course, unqualified real estate investors don’t cause too many serious problems for the rest of us.   Unqualified property managers are another story – they are playing with our money.

I changed my opinion after talking to many property managers who bought my real estate management software.    Many of these folks were committed to providing quality service for their tenants and their owners.   I won’t name the others!

So what should you look for in a property manager?   First, you want somebody with experience and judgment – and judgment only comes from experience in this field.    Second, you want somebody who will be as careful with your money as you will.   Third, you want somebody who will keep you informed.

Here are the questions! (Part One)

I’ve got a lot of questions for you to ask - too many to fit in a single blog post.  So this will have to be in two parts.  The second part will come in my next post.

• How long have you been a property manager?
• How long have you been a manager in this area?
• How many vacancies do you have right now?   Out of how many total units under management?
• What is the average length of time it takes to fill a vacancy?
• What does your lease look like?   (You need to see a copy of this, along with any other forms and documents the manager uses with tenants.)
• What is your late rent policy?
• What percentage of tenants do you have to evict?
• How does the eviction process work here?
• What are your management fees?
• What do you charge for recruiting new tenants?
• Do you charge for monitoring and maintaining vacant units?
• What are my guarantees?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich