Möt Investor: Real Estate Investing Intervju med Rehabber Richard Warren

Det är fantastiskt att få möjlighet att intervjua någon med en bra mängd rehabing erfarenhet. Med rehabbing är den hetaste mani i fastigheter (condotel investera känns som en nära andra) är det många som inte ser verkligheten bakom mani. Att lära av proffsen gillar Richard, vars intervju du ska läsa bör vara till hjälp för alla som överväger att hoppa huvudet först i en Rehab projektet.

Anmärkning: För rehabbing råd, hjälp, etc., besök vår rehabbing forum.

Möt Investor Richard Warren

Hur länge har du investera i fastigheter?
Jag köpte min första bit av fastighet, en lägenhet, i 1985 som min primära bostad. Jag gjorde inte en annan tills min första Rehab-projekt i början'90s, det var min första investering.

Vad lockade dig att bli ett fastighetsbolag investerare?
Min bakgrund är i finansiell planering, jag var en GFP eller Certified Financial Planner i över 15 år. Jag gjorde en hel del investeringar och fastigheter planerar för några mycket rika människor. Vad jag fann var att de flesta av dem hade skaffat sin förmögenhet ett av tre sätt:

1. Den gammaldags sätt (min favorit), det vill säga att de ärvt det.
2. De hade startat ett företag venture som blev mycket bra.
3. Att investera i fastigheter.

När jag såg hur folk hade uppnått stor förmögenhet med hjälp av fastigheter och den hävstångseffekt som finns att köpa den, jag blev mycket intresserad.

Är ni en heltid eller deltid investerare?
Jag skulle inte kalla det på heltid eftersom jag har perioder med mycket aktivitet och andra gånger när jag bara inte hitta rätt möjligheter. Men jag har inte ett vanligt jobb längre, jag lämnade "rat race" i juni 2005. Jag gör andra typer av investeringar och jag har byggt ett ganska framgångsrika nätverk marknadsföring företag. Men jag tar fastighetsfonder som investerar på mycket stort allvar och hitta på mycket givande både ekonomiskt och i form av personlig tillfredsställelse.

Hur fick du börjar investera?
Jag behövde en plats att bo på men jag ville köpa inte hyran. Jag hade inte särskilt mycket pengar så jag letade efter något på den lägre delen av marknaden. Jag bodde i Long Island, NY, ett av de dyraste områdena i landet vid den tidpunkten. Jag hade en hel del byggande erfarenhet från arbete i mina bröder byggföretag som tonåring så jag tänkte "varför inte hitta något jag kan fixa det?" Så började mitt äventyr i Rehab.

Berätta om ditt första Deal.
Det första behandlar var en bank reo egendom som behövs för en större översyn. Jag var på väg över mitt huvud både ekonomiskt och i termer av den mängd arbete som krävs. Om det kan gå fel det gjorde, termiter, läckande tak, elektriska problem, VVS problem, vad du vill. Jag snabbt förstod varför ingen köpte den. I efterhand visade det sig vara en stor erfarenhet. Det som räddade mig var att det var där jag bodde inte något som jag försökte vända snabbt. Jag tog min tid och gick rum med utrymme, nya badrum, nya kök, alla rum var rensad och redone. Jag insåg hur mycket tillfredsställelse jag fick göra den här sortens arbete. Det här huset var där jag fick min rehabbers utbildning. Jag lärde mig vad jag ska leta efter och vad du ska akta dig för och trots allt var det fortfarande en lönsam behandla! Maj nästa erbjudande var mycket bättre. Det var en HUD utestängningseffekter som jag köpte för 124k, gjorde om 15k värt för renovering och reparation och sålde den för 300K. Jag var på väg.

Vad är din inriktning (område av expertis)?
När du har räknat ut nu vill jag fokusera på Rehab. Jag bor i Las Vegas, men de flesta av mina projekt har i östra Nevada staden Ely, vilket är ca 250 miles norr om här. I Las Vegas har uppskattat mycket så kostnaderna för att göra en affär här är mycket hög. Ely, å andra sidan, är en rehabbers paradiset. Området hade varit i en större ekonomisk nedgång under så många år att hus inte bara negligeras men många övergavs direkt. Snabbspola framåt ett par år och det är dramatiskt annorlunda. En stor koppargruva har öppnats på nytt, inte en utan två koleldade kraftverk är byggd för att leverera el till Las Vegas och Reno och stora naturgas-och oljefält har upptäckts i öster. Ely är nu en boomtown med en allvarlig bostadsbrist. Jag var före kurvan på detta och köpte så många av dessa gamla hus som jag kunde få mina händer på. Jag lyckades få de flesta av dem med mina egna pengar eftersom de var så lågt i pris. Vissa har jag rehabbed och hyrde samtidigt som jag har fast och vänt andra. Den bostadsbrist har orsakat hyrorna att stiga kraftigt och det finns fortfarande stora möjligheter här. Jag har köpt hus för 20 till 30 tusen som nu är värda 75-100 tusen i mindre än två år och jag är fortfarande mycket HAUSSEARTAD på området.

Vad vill du att en investering?
Som en rehabber Jag ser tre saker, struktur, villkor och pris. Om den grundläggande strukturen är inte bra jag gångavstånd. Nästa är en förutsättning, inte behöver omfattande Rehab eller är det mest är i behov av kosmetiska förbättringar? Jag är ok med antingen Jag behöver bara faktor dessa saker i när man överväger att vinstpotential. Den sista är priset. Jag tittar på potentiella försäljningspriset, kostnaden för projektet och önskade resultat. Ur dessa siffror jag bestämma det pris som jag är villig att betala, om jag inte kan få en fastighet till en bekväm pris jag gångavstånd.

Hur många erbjudanden har du gjort i din karriär?
Alla sa, jag har gjort ett tiotal affärer. Det är inget stort antal, men de flesta av dessa har kommit under de senaste två åren. Jag är mycket selektiv och göra mycket av mitt eget arbete. Eftersom jag gör handlar om att inte ha en hög kostnad för jag kan ta min tid. Jag har de flesta av dem länge nog för att behandlas som en kapitalvinst i stället för ordinarie inkomst. Jag har även en egendom som en hyra om kassaflödet är bättre än genomsnittet. Den handlar jag gjort det hade en hel del i samband med Jag har arbetat för att vända snabbt.

Har du dina fastigheter licens?
Jag har ett fastighets-licens, men jag kan inte fungera som en agent. Jag har licens för att få kunskap om och tillgång till information. Jag har också förmågan att få länkavgifter genom att skicka erbjudanden tillsammans.

Vilka råd skulle du ge till en början investerare?
Var inte rädd för att agera, de tuffaste man kan göra är att trycka av på din första affär. Å andra sidan var inte rädd för att gå om det inte är rätt. Jag minns min pappa berättade för mig att en gång i livet möjlighet kommer tillsammans ungefär en gång i veckan, knep är att erkänna det, vara öppna för det, och vid behov agera på det. En vis man sa en gång att det bästa beslutet är rätt beslut, det näst bästa beslutet är fel beslut och det sämsta beslutet är att inget beslut alls. Som kommersiell säger, "Gör det bara!" Det enda sättet som du verkligen kommer att lära sig är genom att göra har jag lärt mig så mycket mer från mitt misstag än jag någonsin gjorde från mina framgångar.

Vad var dina tuffaste behandla?
Min tuffaste behandla var min första, fällt. Jag var så långt över mitt huvud. Du lär dig från dina misstag så jag tjänat en PhD på en. Kul är det fortfarande lönsamt!

Vad skulle din dröm behandla vara?
Jag skulle älska att ta en historisk byggnad och göra om det till lägenheter eller Condos. Jag är faktiskt att titta på ett sådant erbjudande nu. Jag är inte optimistisk om att detta bygger på villkor god nog för att få det att fungera men det finns många andra.

Är det något annat du vill dela med resten av oss?
Titta på pengar! Pengar är nog den största frågan inför ett rehabber. Det finns gott om erbjudanden ute men lån för Rehab-projekt är mycket kostsamt och kan vända en hel del i en förlorare mycket snabbt. Det är därför jag försöker göra så mycket jag kan använda mina egna pengar.

När du en rehabber är det något du vill dela om rehabbing?
Titta på dina känslor, de kan ge dig mycket sorg. Det är mycket lätt att fastna i spänning och bli alltför optimistisk om vad saker kostar och hur länge de kommer att ta. Många människor har Rehab fantasy, "Jag ska bara köpa den här nedgånget hus och fixa det och göra en enorm vinst." Många människor tittar visar om rehabbing och bläddra hus och tycker att det är ingenting för den. Kom ihåg att dessa visar är underhållning och det finns mycket att de inte berätta för dig som fastighets-kommissionen eller finansieringskostnader. Många gör ett mycket pengar att göra detta, men många fler förlorar sin skjorta. Ta dig tid att utbilda dig och bedöma din egen förmåga. Börja litet och vara säker på att du har temperament för Rehab innan du befinner dig i en svår plats.

Ytterligare information
Följande länk är till en artikel i Realty Times om Ely, NV. Hänvisningen i artikeln att en investerare på ett tak är jag och gentleman noteras, Sean Brown, är en vän till mig.

Richard Warren
Rich Kat Properties, LLC
(702) 281-3704
rehab702@yahoo.com

Välkommen till vår Blogg!
Välkommen till Real Estate Leveransanläggningar från BiggerPockets.com. Vår blogg sammanför experter inom olika områden av fastigheter för att kunna hålla våra läsare informerade och upp till hastighet. Oavsett om du är en fastighets professionella (långivare, Realtor, bank, etc), Investor (hyresvärden, Flipper, grossist etc.), eller helt enkelt en konsument, hyresgästen eller homeowner intresserade i världen av fast egendom, den här bloggen är platsen för dig att engagera sig!

Du kan prenumerera på våra RSS-flöde, få blog uppdateringar via e-post, gå med i vårt gratis e-postlista, eller bäst av allt, gå med i vårt sociala nätverk tillsammans med 25000 andra som är intresserade av fastigheter utbildning, dealmaking, nätverk och marknadsföring.