Möt Investor: Intervju med Real Estate Investor, Hyresvärden och Rehabber Connie Brzowski

Det har varit ett tag eftersom vi har delat en av våra investerare profiler med alla. . . Jag är glada över att kunna säga att detta är värt att vänta på!

Connie Brzowski, som snart blir ett bidrag här på BiggerPockets blogg har delat några otroliga insikter med oss alla i hennes intervju. En relativt ny investerare / hyresvärden / rehabber ur East Texas - Connie har visat att alla kan bli framgångsrika på fastigheter att investera om de lägger sin själ och energi i det. Hon har utvecklat sitt eget plan och system genom trial-and-error, vilket kommer att hjälpa henne att fortsätta att tjäna pengar när andra kan misslyckas.

Alla. . . få lite bra tips och information. . . .

Möt Fastigheter Investor Connie Brzowski

Hur länge har du investera i fastigheter?
Nästan 4 år. Vi organiserade och startade vårt företag för ungefär ett år innan dess, men vi stängt vår första fastighet i november 2004.

Vad lockade dig att bli ett fastighetsbolag investerare?
Min pappa älskade gamla hus och från när jag var bara en liten spira, han tog mig med att titta på möjligheterna. En sådan sak minnen med dig. Pappa arbetade konstruktion att betala räkningarna, men han remodeled hus till extra pengar. Nu tror jag de kallar det "leapfrogging" - köpa hus billigt, OMDANA, sälja för vinst och gå vidare till nästa dumpa. Vi flyttade var 2-3 år och pappa tillbringade varje ledig minut söker nästa rum. Jag aldrig skulle kunna svinga en hammare, men jag fick ganska bra på att observera vad som behövs för fastställande

Min man arbetar heltid inom den petrokemiska och kemiska industrin och vi började inse att det var något sådant som anställningstrygghet. Han arbetar en roterande skift med en 7-dagars lång förändras varje månad som ger honom block med tid att ägna åt projekt. Vi hade 20 + år av reparation, remodeling och Rehab erfarenhet både arbeta med min pappa och hans olika projekt och vårt eget hem. För ungefär 10 år, min man gjort extra arbetar deltid gör hemma reparationer och remodeling. När vi bestämde oss för att börja investera, fastigheter med tyngdpunkt på rehabbing var ett naturligt val. Och det passar perfekt med både kortsiktiga och långsiktiga finansiella mål.

Jag tar hand om verksamheten slutet letar efter hus, kör nummer, göra erbjudanden, hantering hyresgäster samt hålla böcker. Han behandlar entreprenörer, inte en del av Rehab och skrämmer hyresgästerna dumt när det behövs. Faktiskt, he'sa fantastiska hyresvärd-en naturlig. Han är särskilt bra på det ursprungliga hyresavtalet läsa igenom du borde höra honom under den sena-avgift klausul!

Är ni en heltid eller deltid investerare?
Deltid även om jag är ganska säker Det kuggfråga. . .

Hur fick du börjar investera?
Vi tillbringade 3 år att få ut ur skuld och lära om fastigheter. Jag besökte forum, ställde frågor, läsa artiklar och spenderade mycket mer än vad jag vill erkänna på böcker. Under den tiden, jag blev också en expert på vår lokala marknad och etablerade relationer med en Fastighetsmäklare, inteckning mäklare, advokat, revisor och folket på vår lokala bank.

Jag lärde mig att arbeta en finansiella räknaren och tvångsmässigt sprang siffrorna på alla hus som kom ut på marknaden förrän jag visste att det pris vi måste betala för att göra en vinst. För roligt, jag skulle skriva upp imaginära erbjuder alla typer av kreativa finansiering. Varje vecka, Jag skulle göra en förteckning över hem för uthyrning från papper och kör med för att få en känsla för marknaden för varje kvarter.

En dag, ett hus till slut kom på marknaden i ett bra område som gav mening. På grund av alla läxor, fanns ingen tvekan, vi skrev erbjudandet utan att titta tillbaka.

Berätta om ditt första Deal. . .
Vår första Rehab var 3/2/2 tegel, 1500 + sq ft enda familj hemma i en utmärkt skola distriktet anges för $ 100K. Platsen var en soptipp Komplettera riva ut, hela vägen till sheetrock. Vi erbjuder $ 83K och ägaren accepterade utan motverka. (Vi lärde oss till balansdagens att två anbud kom in samma dag och vi var 500 dollar högre.) Planen var att Rehab huset själva för att spara pengar, sedan hyra för $ 1100/month.

Vi köpte med 80/20 finansiering och betalat för reparationer som använder kreditkort-Lowes och Home Depot båda erbjuder 12 månader, ingen ränta, inga betalningar. Vi har för avsikt att ha huset omvärderat och refinansiera att betala av korten. Man förstod inte riktigt att ske.

Vårt primära bostad förstördes i en storm dagen efter huset var klart. Vänner dök upp med en häst släpvagn och flyttade oss till denna lilla juvel Memorial Day helgen 2005. Vi bodde där 18 månader och refinansierades med ägaren boende finansiering som sänkte den månatliga noteringen av $ 100 +. Nu har bostadshyror för $ 1150/month och har positivt kassaflöde på $ 400/month. Nyligen har det bedömas för $ 130k och öppnade vi en $ 30K HELOC som vi använder för att göra kontanter erbjudanden på mindre hus.

Vilka är några av de största misstag som du gjort eller sett andra göra?
Vi har varit mycket lyckosam, men vi har också varit försiktig och rörde sig långsamt. Vår största missuppfattningen tänkte vi kunde spara pengar genom att göra allt arbete själva ... glömde de elaka hålla kostnader-inteckning betalningar, högre försäkring för tomma hus, betalningar på kreditkort och månaderna förlorat hyra. Den dag då vi insåg att vi kunde har hyrts ut och vände runt i en bråkdel av den tid (och sparat en bunt i processen) var en stor dag. Det förändrade allt.

Vi ser nya investerare som har lärt sig om fastigheter i allmänhet men inte har tillräckligt med tid för att grundligt förstå den lokala marknaden. Dessutom, vi får ut av statliga investerare som är förförd av våra priser utan hänsyn till högre driftskostnader. Vi lever i ett område med sky-höga egendomsskatter och orkan-påverkas försäkring priser. Om du inte står för att du kan få upp och ner snabbt.

Vad är din investering fokus (område av expertis)?
Det enda jag är en expert på vår lokala marknad. Annars, jag försöker bara lära sig som alla andra. Vi handla enda familj hem, fixa dem och hyra ut dem. Vårt mål är att ha 20 SFH: s med hälften av inteckningar utdelning av den tid de mister går i pension.

Vad vill du att en investering?
Vi ser för TJOCK hus med bra ben i stabila områden. Big fixar inte bry oss så länge som nummer vettigt-we've fick en stor entreprenör. För att nå våra nuvarande mål, vi vill ha $ 250 eller mer positivt kassaflöde från varje enhet med så lite av våra egna pengar i affären som möjligt.

Hur många erbjudanden har du gjort hittills?
Tre. Vi tillbringade nästan ett år söker var och en. I framtiden kommer jag skulle verkligen vilja påskynda saker och ting! För närvarande har vi fyra hyra enheter-3 hus och ett garage lägenhet.

Har du dina fastigheter licens?
No -

Vilka råd skulle du ge till en början investerare?
Var ärlig, hålla ditt ord och skydda dina goda namn även om det kostar dig. I slutändan är det värt mer än några extra dollar i banken kan du få på kort sikt.

Vara beredd att arbeta för något att lära verksamheten. Hjälp andra och andra kommer att återgälda tjänsten. Var generös, vara slag, kontrollera ditt humör, agera som en professionell. Försök inte låtsas vara någon du inte, men säljer inte själv kort heller.

Ibland glömmer hur viktigt integritet, men de du gör affärer med behöver veta du är trovärdig. När förtroendet är etablerat, möjligheter mars ända framtill gå och dansa hela maranga ... att du inte behöver gå tiggeri.

En annan anmärkning, har ditt system på plats i förväg. Sätt upp ditt kontor, dina böcker, lägg ditt hyreskontrakt tillsammans linje upp finansiering. Utveckla relationer med branschfolk du litar på. Ta dem till lunch, ge dem ditt kort, be om deras barn, inte slösar sin tid.

Vad var dina tuffaste behandla?
Vi köpte det andra huset före Rehab den första var klar. I sista minuten, finansiering föll eftersom någon från en annan stat beslutat huset befann sig i en kommersiell zon. Vi bytte till en lokal inteckning mäklare och affären gick smidigt därifrån.

Vad skulle din dröm behandla vara?
En paketlösning för 10-20 hem från en pensioneras investerare som är tiggeri att ägaren finansiering.

Är det något annat du vill dela med resten av oss?
Somliga talar om fastighetsinvesteringar i likhet med sina divination läsa några böcker, säger de magiska orden (Jag är en vinnare! Jag kan göra detta!) Och kliv in i Great Unknown.

Fastigheter är ett företag. Ingen i deras rätt sinne skulle öppna en pizza salongen eller Kemtvättar med så lite marknadsundersökningar och beredning som några få fastigheter.

Med detta sagt, Jag tror nästan alla kan bygga välstånd och ekonomisk trygghet om de kan tänka sig att göra sina läxor.

Obs! Connie kan nås genom hennes blogg finns på: http://www.conniebrz.com

Välkommen till vår Blogg!
Välkommen till Real Estate Leveransanläggningar från BiggerPockets.com. Vår blogg sammanför experter inom olika områden av fastigheter för att kunna hålla våra läsare informerade och upp till hastighet. Oavsett om du är en fastighets professionella (långivare, Realtor, bank, etc), Investor (hyresvärden, Flipper, grossist etc.), eller helt enkelt en konsument, hyresgästen eller homeowner intresserade i världen av fast egendom, den här bloggen är platsen för dig att engagera sig!

Du kan prenumerera på våra RSS-flöde, få blog uppdateringar via e-post, gå med i vårt gratis e-postlista, eller bäst av allt, gå med i vårt sociala nätverk tillsammans med 25000 andra som är intresserade av fastigheter utbildning, dealmaking, nätverk och marknadsföring.