Är Utah fortfarande en Fastighetskatalog Bubble?

Jag tror att svaret är ja, vilket innebär att det inte är dags att sätta pengarna i Utah.

Jag gillar att säcken runt andra fastighetsmarknaderna från tid till annan, delvis på grund av New Hampshire, där jag bor, har sett stagnerande hyror för de senaste fem åren.   Det måste finnas ett bättre ställe att lägga mina pengar, eller hur?   Under en lång tid, att platsen var Utah.

Varför folk älskar Utah

Nyckeln till långsiktig hyra tillväxt befolkningstillväxt, och inte bara någon befolkning.   Vill du ha hårt arbetande människor att flytta till ett område.   Det innebär att det måste finnas goda arbetstillfällen.   Och Utah har en fantastisk motor för att skapa sysselsättning i många år nu.   Faktum är att under 2008, Provo-Orem Storstadsområdet rankas första i landet att skapa nya arbeten, och Salt Lake City metro rangordnas tredje.

Tyvärr var jag inte den förste att upptäcka denna Oz, och det verkar som om icke-statliga investerare har hälla sina pengar i Utah i åratal.   Resultatet har blivit en enorm runup i Utah förvaltningsfastighet värden, från början av decenniet till alldeles nyligen.   Faktum är att den genomsnittliga hem priset steg med nästan 13 procent från hösten 2006 till hösten 2007, en tid då de flesta andra länder har minskat.   Under första kvartalet 2008, men antalet försäljningar minskat och dagar på marknaden ökade.   Detta är ett tecken på att saker och ting börjar långsamt.

Ett forum affischen nämns att han tittar på Utah behandlas just nu med en GRM med 15-16.   GRM är förhållandet mellan det pris du betalar för fastigheten och den årliga hyror.   Beroende på din finansieringspaket kommer du med största sannolikhet behöver en GRM på 10 eller mindre att bli ännu kassaflöde neutral.

Varför kan vi inte råd med det just nu

Låt oss betrakta en hypotetisk 3-enhet egendom i Provo-Orem område, som du kan köpa för $ 300.000.   Den årliga hyror är $ 20.000 (vilket ger dig en GRM av 15).   Du sätter $ 60,000 ner och få en stor 6,25% ränta, vilket ger dig en månad inteckning betalning på $ 1478.   Din månatliga hyran $ 1,667, vilket ger dig $ 189 per månad för att betala skatter, försäkring, underhåll och alla övriga kostnader du luckan.   Och det är inte att täcka de räkningar - även om du alltid är helt hyrde (som inte kommer att ske).

Därför kommer du att förlora pengar på denna egendom, även om du lägger 20% ner och fick en stor sats, varje år tills du säljer eller hyr komma betydligt.   För hyror stiga mycket, vi måste se betydande löneinflationen i Utah, och det är inte fallet.    Faktum är att arbetslösheten stiger, men det är fortfarande lägre än i andra stater.

Vem ska köpa den?

Eftersom du inte kan få ett positivt kassaflöde från den egendom som en out-of-stater, är det någon som bör överväga det?   Det finns två möjligheter.   Den ena är en köpare som skulle ägarbebodda upptar en enhet och hyra ut resten.   Detta kan vara det enda sättet han kan köpa just nu, med så mycket som de är.   Den andra är en spekulant som är övertygad om att de genomsnittliga priserna kommer att fortsätta att öka, och han kommer att kunna sälja på kort sikt - säg, ett år från nu - och gör en snabb vinst.   Och han kan ha rätt.   Vi vet alla att risken för spekulation är att du får rätt och tjäna en städad resultat sex år i rad, men förlorar alla pengar och mer i det sjunde året.

Nu, inget av detta är att misskreditera Utah utsikter på lång sikt.   Det fortsätter att ha en av de bästa affärer klimat i landet med låga skatter, rimlig lagstiftning, och en utbildad arbetskraft.   Det är en mycket mer som South Florida - ett bra ställe med lite växtvärk - än Detroit och Buffalo, som har vacklande i årtionden.

Med tanke på de ekonomiska bekymmer som vi har och den nuvarande shakiness i Utah marknaden, jag tror Utah är på samma deponering för priser som andra stater nått ett eller två år tillbaka.   Jag förväntar mig årets $ 300.000 fastigheter att sälja för närmare $ 250.000 i ett par år, så varför köpa nu?

Välkommen till vår Blogg!
Välkommen till Real Estate Leveransanläggningar från BiggerPockets.com. Vår blogg sammanför experter inom olika områden av fastigheter för att kunna hålla våra läsare informerade och upp till hastighet. Oavsett om du är en fastighets professionella (långivare, Realtor, bank, etc), Investor (hyresvärden, Flipper, grossist etc.), eller helt enkelt en konsument, hyresgästen eller homeowner intresserade i världen av fast egendom, den här bloggen är platsen för dig att engagera sig!

Du kan prenumerera på våra RSS-flöde, få blog uppdateringar via e-post, gå med i vårt gratis e-postlista, eller bäst av allt, gå med i vårt sociala nätverk tillsammans med 25000 andra som är intresserade av fastigheter utbildning, dealmaking, nätverk och marknadsföring.