Assessing Distressed Skuldtitlar möjligheter

Vi förstår alla de grundläggande filosofi som vanligtvis kör vinnande investera (eller åtminstone hoppas jag att vi alla gör): "köp låg sälja hög". Tja, fastigheter blir ganska "låg" överallt nuförtiden. De miljarder dollar frågan är naturligtvis: Är det "låg" och "låg"? Vi måste lämna den frågan till en annan blogg eftersom jag har ingen aning heller inte någon annan. Men med tanke på att fastighetsmarknaden fungerar i en ofullkomlig marknad (detta är en möjlighet), är chansen att alla nuvarande låga fastigheter "har någon typ av ångest är förknippade med den (personliga och / eller skuld drivs nöd). Den här bloggen kommer att inriktas på att bedöma de nödställda skuld möjlighet.

Eftersom due diligence konsulter, vi frågade hela tiden för att bedöma behandlar någon form av nödställda skulden förening. Det finns de som Matthew Landau som talade nyligen vid iGlobal Forum fastigheter private equity-toppmötet i New York, som anser att regeringens plan för att repa problemdrabbade fastighets-relaterade tillgångar från finansiella institutioner är sannolikt "att göra för prisbildning på marknaden och erbjuda ett minimipris eller golv för tillgångspriser. Landau noteras att Lehman Brothers, till exempel "gjorde ett bra samtal som inte säljer sina fastigheter på tillgångar med mycket branta rabatter, med tanke på att regeringen skulle betala mer för tillgångar".

Ok, jag är efter dig. Det är vettigt. Men hur är det med följande?
Från National Real Estate Investor Online

I själva verket är oroliga Tillgångsposter lättnad program (TARP) kan även bidra till ett tryck uppåt på priserna, Landau anser. När det gäller den eventuella risken för uppköp för tidigt i cykeln och miste om bra erbjudanden, han konstaterade att det alltid är svårt att då marknaden helt och investerare måste köpa när de känner sig bekväma och ge utrymme i fall det inte går höger.

Wow, det är inte mycket till hjälp är det. Det är som att säga: "hej, gör din due diligence". Ja, det vet jag, tack så mycket. Men HUR?? Vilka konkreta saker behöver jag veta om, akta dig för när det gäller att hantera en nödställda skuld möjlighet? Jag ska få med den i en minut, men mer om det aktuella läget för de nödställda skuld möjlighet ...

Jeff Grønning, en verkställande viktigaste med Normandie Real Estate Partners, instämmer i att regeringen programmet gör för prisbildning och kan ge viss ledning för en försiktig marknad där alla väntar på en botten. Även då han säger, "Problemet är så mycket större än vad TARP är konstruerad för att hantera", vilket innebär att tills det finns något slags katalysator, folk kommer inte att köpa.

Thomas Deane, chef för strukturerade transaktioner och särskilda medel vid Wachovia Securities, noteras att med tanke på de problem som grundar sig på flera miljarder dollar i tillgångar inte kommer att finnas en lägsta till den första eller andra kvartalet 2010. "För mycket grejer måste gå ut genom dörren" enligt Deane. Deane har sett en hel del köpare dra sig tillbaka eftersom de inte vill köpa på fel pris. "Ingen kommer att kalla botten. Har känslighetsanalys och ha förtroende för din förmåga "är hans råd.

Från köparens perspektiv, Lawrence Ellman, Nordamerika chef för investeringar för Citi Property Investors förväntar sig att priserna kommer att komma ner och bli mer attraktiva. "Hittills har vi inte sett priser till vår smak, säger han. "Vi behöver mer affärsflöde och känsla av brådska när det gäller säljarna." Dock långivarna som arbetar med utvecklare på tillgångarna i omvandling börjar se verkligheten - till exempel ett eventuellt behov av en haircut på lånet - och låntagare följer med.

Ok, den lite mer hjälp, men som fortfarande inte hjälpa mig att lista ut hur jag kan utnyttja detta historiska tillfälle.

Alla dessa experter tycks vara att säga samma sak: det finns enorma möjligheter att köpa ute just nu i krisdrabbade skulden. Vi vet inte riktigt när man kommer nerifrån och vi vet inte riktigt hur du kan dra nytta av denna möjlighet, men det finns.

Tja, jag kan berätta för dig hur du vinst. Vad kommer att avgöra om du antingen tjäna pengar eller få sväljas upp är en sak och en sak bara: due diligence! Det finns "behandlas av århundradet" ute i väntar just nu, men du måste veta hur man ska se till att de inte spränga i ansiktet. Här är en hög översyn av en startpunkt due diligence checklista vid utvärderingen nödställda skuld möjlighet:

1 - Kom ihåg att du verkligen har två stora due diligence-projekt: (1) egendomen och (2) skulden.

2 - Förstå Långivarens regler: det synliga (organisationsscheman, dokument, formulär, bearbetning riktlinjer etc.) och osynliga (kontor politik, förhållandet mellan som var upphovsman till de lån och vilka som är service det, historien om bank och aktörer, etc.).

3 - Du måste jobba med vad långivaren ger dig, som inte kommer att vara allt du behöver. Du måste se över de dokument med ett öga på de dokument som de ger dig och ett öga på vad som saknas. Så, du behöver din detektiv hatt på och kunna läsa mellan raderna och fylla i tomrummet.

4 - Du måste verkligen förstå alla säkerhet handlingar, så inte snåla på juridiska / rådgivande hjälp.

5 - Du måste förstå vem som har tillgång till. Vilka andra panträtterna bifogas eller ännu bättre, kunde få bifogade?

6 - Du måste göra allt som din normala due diligence på fastigheten själv. Miljö-, titel, utvärdering, förvaltning, leasing analys, finansiell soliditet leasebackers, lokala politiska miljön översyn använda analys av marknaden och efterfrågan dynamik, handelsområden, sysselsättningstrender, utnyttjandegrader etc. Glöm inte om att även fokusera på de nödställda skuld due diligence.

Så det du har det. Det finns ett stort nödställda skulden möjlighet där ute just nu och det kommer bara att fortsätta att bli bättre och mer förhärskande i månader och år framöver. Om du blir expert på att bedöma de möjligheter, du kommer att trivas under dessa turbulenta ekonomiska tider och vara i en stor ställning när marknaden kommer tillbaka och gör förmögenheter för dig, din familj, dina entreprenörer, din investerare och din grupp.

När allt kommer ihåg det - även om jag inte tror att vi är på väg in i en depression - mer förmögenheter görs under depressioner än någonsin i den ekonomiska historien. Gör dig nu!

Välkommen till vår Blogg!
Välkommen till Real Estate Leveransanläggningar från BiggerPockets.com. Vår blogg sammanför experter inom olika områden av fastigheter för att kunna hålla våra läsare informerade och upp till hastighet. Oavsett om du är en fastighets professionella (långivare, Realtor, bank, etc), Investor (hyresvärden, Flipper, grossist etc.), eller helt enkelt en konsument, hyresgästen eller homeowner intresserade i världen av fast egendom, den här bloggen är platsen för dig att engagera sig!

Du kan prenumerera på våra RSS-flöde, få blog uppdateringar via e-post, gå med i vårt gratis e-postlista, eller bäst av allt, gå med i vårt sociala nätverk tillsammans med 25000 andra som är intresserade av fastigheter utbildning, dealmaking, nätverk och marknadsföring.