Frågor att ställa en Property Manager: Del 3 av 3

Författare: Brendan O'Brien • URL: http://www.pcpropertymaster.com
27 december 2008 •

Här är den tredje och sista avbetalning av "frågor att ställa din egendom Manager." Jag ger svar på några av frågorna. Men i vissa fall finns ingen "rätt" svar. Egentligen var detta illustreras av den sista avbetalning, som publicerades för tre veckor sedan. Jag hade föreslagit att det är bättre för fastighetsförvaltare ha någon egen hud i spelet, så att säga, genom att äga sin egen hyra fastigheter i området. Josh Dorkin, grundaren av BiggerPockets emot ".

Min underliggande punkt: Massor av egendom chefer inte riktigt förstår verksamheten, och gå in hyra förvaltning eftersom de tror att det kommer att bli lätt. Chefer som äger sina egna fastigheter är mer benägna att ha en aning om fastighetsförvaltning.

Josh underliggande punkt: Fastighetsförmedling chefer som äger sina egna lägenheter är mer benägna att ta hand om sina egna fastigheter första och överväga du en konkurrent, framför allt när det gäller att hitta hyresgäster. Till exempel, de har en ledig två sovrum enhet och du har en ledig två sovrum enhet. När ett perspektiv kommer in söker två sovrum, cheferna kommer att driva sin enhet först.

Vem har rätt? Vi båda är på den underliggande punkter. Så vill du att din egendom chef ha eget lägenheter? Det, mina vänner, är en bedömning. Men anser att detta - om du inte ställa frågan, du vet aldrig. Du kommer inte att kunna fatta ett välgrundat beslut.

Den bästa tiden att ställa dessa frågor är naturligtvis innan du anlita ett förvaltningsbolag. Men om du redan använder ett förvaltningsbolag, och vet inte svar kan du alltid gå tillbaka och be. Förutom att veta vad som händer med din fastighet manager kommer du att påminna dem om att du är inblandad kund. Det kan göra dem mindre benägna att sänka hörn med dina egenskaper.

Den första och andra delar av denna serie är kopplade här och här.

Den förmögenhetsrättsliga Manager Frågor (och ibland Svar)

Fråga: Vad anser ni vara de mest lovande städer och delar av området för investeringar?
Fråga: Var ser du hyr på väg? Vad har utvecklingen i hyrorna under de senaste åren?
Fråga: Vilka städer och delar av det område som har den bästa statliga klimat?
Fråga: Vilka städer och delar av området har det bästa företagsklimatet?
Fråga: Vilka personer är intresserade av detta område? Att en?
Fråga: Vilken typ av ny inventering kommer på marknaden?
Fråga: Vad händer med kommersiell utveckling i området?
Fråga: Vilka städer har de bästa skolorna?

Svar: Det är "inte ett rätt svar" frågor. Men det betyder inte att svaren inte kommer att avslöja! Beakta alla de olika sätt de kan användas.

Svaren måste vara genomtänkta och detaljerade. Allvarligt, tror du verkligen vill ha en fastighet chef som inte vet vilka är de hetaste delarna av stan?
Svaren kan vara till stor hjälp för dig som ska besluta om att investera. Detta är särskilt användbart om du inte är bosatt i området.
Om du gör en del forskning innan tiden har du dina egna idéer som du kan jämföra med de svar du får från den presumtive egendom manager. Du kan höra vad han säger och tycker att "det är helt fel." Eller han kan övertyga dig, och nu du har lärt dig något nytt.

Varför frågorna frågan? De två första kan omformuleras som "Var ska jag satsa?" De andra sex fram bevis för att välja ett område under en annan. Hyresgäster är mindre benägna att lockas till ett område med ett dåligt företagsklimat, eftersom nya arbetsgivare kommer inte att komma in och befintliga arbetsgivare kommer inte att hyra. Ett dåligt statliga klimat innebär (enligt min definition) en regering som är neutralt eller dåligt på tillväxt och eventuellt mot hyresvärden. Se upp för alltför föreskrifter, snabbt stigande egendom skatter och / eller ineffektivt eller korrupta lokala myndigheterna. Bad skolor menar att en god familj som bryr sig om utbildning är mindre benägna att gå i. Du är mer sannolikt att få marginella-y människor som är mer benägna att vara dåliga hyresgäster.

Inom området finns oftast särskilda områden attrahera nya företag. Office och industriparker är stor eftersom folk kommer att arbeta där och letar efter närliggande bostäder. Värden kommer att stiga i allmänhet. Om en industriområdet öppnas i ett relativt outvecklat område, medan andra kan tänkas följa.

Å andra sidan kan nya bostäder hyra utveckling är en blandad välsignelse. Givetvis de nya 200-enhet komplexa öppning i ditt område är konkurrensen för dig. Cheferna kommer att leta efter nya hyresgäster och kommer förmodligen ha mycket attraktiv enheter.
Men precis som ny affärsutveckling, nya bostäder utveckling i området kommer sannolikt att öka fastighetens värde i allmänhet.

Tre frågor och vi är klara.

Fråga: Vad är din månatliga provision? Din avgift för varje ny hyresgäst? Har du en avgift för lediga enheter? Vilka är dina andra avgifter?

Svar: Detta är oftast en "slutliga överenskommelsen-breaker" fråga. Eftersom du intervjua flera förvaltare, bör du ha en allmän uppfattning om konkurrensen laddas. Om Property Manager A laddas mycket mer än Property Manager B och deras kvalifikationer är liknande, du vet vem du ska välja.

Fråga: Behöver du ett exklusivt avtal?

Svar: Förhoppningsvis är svaret "nej", men inte räkna med det. Men du skulle säkert föredra ett system där du kan använda en annan metod för vissa administrativa frågor. Nyckeln är att hitta nya hyresgäster. Min erfarenhet är dock nästan alla fastigheter chefer kräver ett exklusivt avtal, och du förstår varför.

Fråga: Vad är den fullständiga listan över tjänster som du ger?

Svar: Om det finns service som du behöver och den blivande chefen inte ger, du har ett problem. Men du kanske kan göra en särskild överenskommelse för denna tjänst.

Det finns många fler frågor som du kan fråga, och jag vill gärna se kommentarer och tillägg från läsarna.

Photo Credit: Payton Chung

Relaterade inlägg:

Välkommen till vår Blogg!
Välkommen till Real Estate Leveransanläggningar från BiggerPockets.com. Vår blogg sammanför experter inom olika områden av fastigheter för att kunna hålla våra läsare informerade och upp till hastighet. Oavsett om du är en fastighets professionella (långivare, Realtor, bank, etc), Investor (hyresvärden, Flipper, grossist etc.), eller helt enkelt en konsument, hyresgästen eller homeowner intresserade i världen av fast egendom, den här bloggen är platsen för dig att engagera sig!

Du kan prenumerera på våra RSS-flöde, få blog uppdateringar via e-post, gå med i vårt gratis e-postlista, eller bäst av allt, gå med i vårt sociala nätverk tillsammans med 25000 andra som är intresserade av fastigheter utbildning, dealmaking, nätverk och marknadsföring.

3 Svaren till "frågor att ställa en Property Manager: Del 3 av 3"

Derek Haymond | 28/12/08
Jag är oerhört imponerad av de uppgifter som lämnats från denna webbplats. Jag är glad att jag registrerade mig. Jag är södra Kalifornien bosatt. Jag har en grossist kommersiella lokaler, bostäder och hypotekslån genomförandeorgan i 15 år. Jag säljer partihandel ränta lån till inteckning mäklare som skulle främja lån i slutkundsledet kostnad för slutanvändaren (låntagare). Under min karriär har jag erhålls 17 uthyrning objekt (lägenheter) i hela USA och nyligen sålt dem alla. Jag bara bröt även på grund av kort-försäljning omständigheter. Jag ska snart ha en fastighetsmäklare licens och planerar att omedelbart starta en kommersiell inteckning och fastighetsförvaltning företaget. Min fastighetsförvaltning kommer att vara innovativa med skräddarsydda lösningar för varje individ. Jag tror att alla kommer att vara nöjda. Jag kommer att hålla er alla utstationerade att inrättandet av mitt företag.
Joshua Dorkin | 29/12/08
Derek - Vi är glada att du hittat webbplats. Jag skulle vara mycket intresserade av att höra mer om dina innovativa metoder för fastighetsförvaltning.
Derek Haymond | 29/12/08
Jag hade 17 hyreshus, 13 i södra Kalifornien, 2 i Arizona, och 2 i Texas. Fastigheterna i Kalifornien Jag lyckades själv och lämnade kvar en fastighetsförvaltning företaget. Jag bibehöll 17 fastigheter för cirka 10 år. Erfarenheterna med fastighetsförvaltning företag var hemskt. Grunden för mitt innovativa processen kommer från tjänsten förväntningar jag hade som kund men aldrig fått. Fastigheten förvaltningsbolagets aldrig visste att jag lyckades mina egna egenskaper. Jag avsiktligt inte lämna ut denna information. Jag tror att om du håller ditt intresse i hjärtat av kunder uppriktigt behov och hantera det på lämpligt sätt med en ömsesidig förståelse kommer alla att positivt blomstra på lång sikt. Jag har upptäckt detta av egen erfarenhet. Jag tror också att problemet är att många människor är hänsynslös, egoistisk och girig, och försöker för hårt för att maximera vinsten med varje enskild kund. Detta är en stor bidragande faktor till varför vi har de ekonomiska katastrof i vårt land i dag. Jag tror på volym, behandla varje kund som om de är min första, och hålla ett öppet sinne med varje enskild kund situation. Detta kommer att vara början av den innovativa processen. Tack för att lyssna Josh! Prata med dig snart kompis.