Det var ett tag sedan vi gjorde en av våra Möt Investor intervjuer. . . Jag hoppas vi får efter dessa mer regelbundet! Med detta i åtanke har vi en stor intervju för dig med fastigheter investerare Rich Weese!

Möt Fastigheter Investor Rich Weese

Hur länge har du investera i fastigheter?

Jag är säker på att det finns inte så många medlemmar i BP är äldre än mig! Jag har varit engagerad i mycket och sett alla aspekter av fastigheter, lågkonjunkturer, inflatorisk spiraler och ups och ned av fastigheter inom många olika områden i landet.

Jag började i fastigheter av en slump 1972. Jag var i min 3:e år av college och uppmanades att släppa ut och försöka sälja fastigheter för en vän. Han var en mäklare och var konsekvent försöker sälja min fru och jag något. Vi hade inga pengar och jag arbetade för Alpha Beta Markets i deras kök rengöring ugnar och ost transportband från 3 till midnatt, och i skolan under dagen.

Berätta om ditt första behandlar

Min vän var mycket långlivade och hålls hitta egenskaper för att visa min fru och I. Min vän försökte sälja oss ett hus, men vi levde i en apt för $ 110 per månad. Varje hus var ur vårt sortiment. Till slut fann han en dubbelsidig som $ 24.900 och varje sida har 2 sovrum och 1 badrum. Han berättade för oss om en FHA program som kallas 221-D-2 att endast ca 3% totalt ner och stänga kostnader. Vår betalning skulle bli $ 215 per månad och han sa det främre enhet hyrts för $ 140. Vi skulle kunna leva i den andra enheten, med ett garage och endast betala mellanskillnaden på $ 75 per månad. Det lät riktigt bra, förutom att vi inte har 3%. The Broker fick mig ett erbjudande. Om jag skulle acceptera att gå att arbeta för honom i 1 år, han vill ge mig sälja provision på ca $ 750. Det skulle nog betala för vår delbetalning, så jag överens och inskrivna i Lumbleau fastigheter skola i Santa Ana, Kalifornien. Jag hade mina säljare: s licens i 28 dagar från början till slut. Vi köpte och flyttade in i duplex, vår första uppgörelse 330-334 Walnut i La Habra, Kalifornien.

Hur fick du börjar investera?

Inte bara jag i fastigheter av en slump, men jag blev en investerare av en slump på min första affär, detta duplex. Jag började sälja hus och hatade det. Arbeta mestadels med hustrun i par, som visar hennes hem, jag snabbt insåg detta inte var vad jag ville.

Om den här samtidigt, min fru och jag hade rensat upp varvet på vår duplex, bort några murgröna och installerade ett trä staket längs framsidan. En dag en kollega stoppats av och frågade om jag skulle sälja det! Jag tycker att vi ägde det 3 månader. Jag sa att jag inte tror det och förklarade jag precis hade köpt den. Han frågade hur mycket fick jag betala? Jag sa till honom priset, och han frågade om jag vill sälja för en 5K vinst på $ 29900? Den 5K var enormt mycket för någon som tjänar $ 1,35 i timmen. Jag sa till honom att ja, inte inser jag höll på att verkligen få en utbildning. Han var verkligen en investerare. Han erbjuds följande;

1. Ett hus med ca $ 1000 i eget kapital att han hade köpt på samma 221-D2 lån programmet.
2. En anmärkning för $ 1000 med räntebetalningar på $ 83.33 mo och ballong i 2 år.
3. En äldre uppochner badkar stil Porsche bil (60ish?).
4. $ 1500 kontant.

Jag skulle ha hjul, kontanter i fickan, en verklig hus, och $ 83 per månad för att hjälpa till med huset betalning bidrag! Vi gjorde affären och blev av misstag inblandade i RE utbyta och hade lärt sig från en verklig investerare. Detta blev min första investering liksom min första affär, första utbyte och försäljning.

Vad lockade dig att bli ett fastighetsbolag investerare?

Jag tyckte att erbjudande av detta enskilda om duplex spännande och något jag ville fortsätta och jag har inblandade söker andra egenskaper.

Denna kollega blev min första guru. Jag hade verkligen hittat min nisch! Jag älskade den handel eller gör affärer. Det var mycket roligare än att bara visa hem. Jag började köpa andra investeringar. Min fru och jag gjorde en deal. Vi vill leva på sin inkomst, ungefär $ 500 per månad och investera allt jag gjort tillbaka till fastigheter. Jag försökte övertyga andra att göra detsamma, men de såg mig som en ung grabb med ingen erfarenhet. Jag gick ut och gjorde det för mig själv. Min mäklare började mig frågor och ändå tog del av min provision! Jag bestämde mig för att få mitt Mäklare licens och öppna ett kontor. Jag träffade någon vid Fastigheter skolan att jag övertygad om att arbeta för mig och även hyrt en bror i lagen. Den 3 av oss öppnat ett kontor i en TJOCK området Placentia, Ca. och kallade det för "Mike Weese Investeringar". Det var en perfekt tid i ett perfekt område! Vi började göra en massa pengar, för det mesta på behandlar vi hittade, köpte oss och intjänade provisioner. Jag köpte en helt ny röd Cadillac och folk började märker jag fortskred. Jag hade bott i samma område av Ca hela mitt liv, kom från lägre klass inkomst och folk såg skillnad. Detta var 1974.

Vad skulle din dröm behandla vara? Har du haft en "dröm behandla" ännu?

År 1974 gick jag på jakt efter det nya kontoret plats. Jag tänkte mycket stort vid den tidpunkten. Detta var min första verkligt skrämmande investeringar. Jag hittade en helt ny ledig 30.000 kvm mul kontor komplexa och beslutade jag skulle försöka köpa den. Det var $ 1475000 och säljaren var byggherren och han ville ha 10% ner. Han hade ett konvertibelt lån med Metropolitan Life Ins. Det skulle konvertera från konstruktion till fast när 80% fullt. Han hade det anges till 3% provision och gick med på att betala mig $ 40K. Nu har jag bara behövde ca $ 100K. Jag hade köpt 17 äldre enheter i Whittier, Kalifornien och frågade honom om jag skulle kunna skapa en notering för $ 60k. Han sa okej, men ville ha den som en 2:a för $ 40K och en 3:e för $ 20K. Det gav honom flexibilitet om han behövs för att sälja en eller låna mot en. Jag var nere på $ 47.500 behövs. Jag övertygad om mina föräldrar och min frus föräldrar till varje sätta i $ 20K. Jag fortfarande behövs $ 7500. Den första personen jag hade anställts för att gå med mig i mina fastigheter, min vän gick med på att göra det. Jag lade fram erbjudandet och det accepterades. Vår betalningen $ 14.909 per månad. Jag skulle förhandlas fram ett avtal där byggaren skulle förvalta byggnaden, hyra ut det och betala mig en 8% kontant vid kontant ersättning för ett år. I slutet av ett år, det var mitt problem om det inte hyras.

Vi kallas byggnaden "Weese Financial Plaza" och sätter vår nya kontor i. Nu har jag verkligen sett framgångsrika och människor började komma till mig, både säljare och investerare. Dessa var personer jag talat med tidigare, som nu var intresserade av vad jag hade att säga. Jag började hålla seminarier i vår byggnad, och det bara tog fart. Folk skrev kontroller och mina säljare började fågel dogging egenskaper i många västerländska länder. Jag började göra fastigheter syndikeringsinmatning (fantasinamn för aktiebolag). Vi gjorde en mycket CO, så jag fick en mäklare: s licens och öppnade ett kontor och anställt ett gäng fågel hundar. Vi köpte 156 enheter i Denver samt vissa mindre företag, samt 202 och 161 i Colorado Springs. Vi har även köpt många i AZ, TX, Kalifornien och OK. Inom en kort tid, jag var trött men bra ställt ekonomiskt.

Oh, btw, på mindre än ett år, "Weese Finanacial Plaza" byggnad var 95% helt, och kastar ut ett fint kassaflöde. Jag gav min pappa jobbet på plats mgr, och han älskade det. En stor Depositionsavtal företaget Preferred Escrow, flyttade in i min uppbyggnad och frågade om jag skulle sälja en del av det. Elva månader efter inköp, jag sålde det för $ 2.2 Mil! Jag tog en stor not, som jag delade med partners, som hålls 30% av byggnadens ägare och tjänat en $ 70k provision. Detta var min första "Dream Deal".

Vad var dina tuffaste behandla?

Min tuffaste behandla gjordes 1975, och jag skulle aldrig kunna dubblera det igen. Det var en 26 ben utbyte inklusive fastigheter från 4 olika länder och många ägare och partnerskap. Det tog mig över 3 månader, dag och natt för att få den färdig, men var en enorm prestation. Återigen var det en bil inblandad! En av de investerare saknade tillräckligt med pengar för att finansiera hans totala förvärvet ingår. Han ägde en 1965 Jaguar XKE Cabriolet och erbjöd det för att kompensera hans kontanter brist. Jag tog bilen som en del av mitt uppdrag. Bilen, reverser och kontanter erhålls för kommissionen uppgick i mycket hög 6 siffror.

Jag var nominerad till Fastigheter Exchangor av året för staten Kalifornien för det, men inte vinna.

Hur många erbjudanden har du gjort i din karriär?

Personligen är min fru och jag har personligen ägs under 1000 och samma familj boende. Jag har varit ägare eller delägare i tusentals lägenheter och flera kontorsbyggnader. Jag skulle inte veta hur många erbjudanden jag har varit involverad i. På höjden av min karriär hade jag 206 investerarna före pensioneringen och några var så många som 6 partnerskap. I nästan köpte von Richthofen Castle i Denver att leva i och hålla seminarier för 30 år sedan, men mitt erbjudande kom i 2. Det var verkligen något.

Har du dina fastigheter licens?

Jag var en licensierad Broker i både Kalifornien och Colorado i början av 70-talet till 7 år. Jag bestämde mig för jag var lyckligare utan över säljare och låt mina licenser upphör. Det finns konkreta fördelar för licensieras från en provision synvinkel. Det finns också andra fördelar inte licensieras, enligt min åsikt.

Vad är din inriktning (område av expertis)?

Jag tror inte att jag har en fråga om kompetens. Jag har nog gjort allt. Mäkleri, inga pengar börjar, fastighetsförvaltning, Foreclosures, HANTLANGARE bolaget byggt 44 egna hem i St George, UT, plockade 3 blomstrande områden vid rätt tid (so. Kalifornien, UT, Casa Grande AZ) och känner jag i mitt 4 och 5 nu, söder TX och MS. Jag var ett original guru innan TV, och har talat för seminariet bolag samt avdelningen för Commerces, Rotary-klubbar etc. i Kalifornien, Mirage Hotel and Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix och Tucson, AZ och Rio Grande Valley, TX. Jag har också själv ut en bok av mina tidiga fastigheter erfarenheter som heter "Från Vaktmästare att MÅNGMILJONÄR". Jag har aldrig erbjudit den till försäljning, men har frivilligt lämna den till de som frågat. Jag har fortsatt att köpa och utveckla fastigheter för nästan 40 år och har ett längre perspektiv än många kortsiktiga investerare eller nybörjare.

Vad vill du att en investering?

Jag ser för bra investeringar som kommer att gynnas på lång sikt. Jag är oftast köpa och hålla på lång sikt. Jag köper Foreclosures och behålla en del och sälja en del att lämna över pengarna. Jag är inte en som är orubblig på kassaflöde. Jag tror att det är ett område som har negativ för många sant investerare. Nr skatteförmånerna i sig, oftast äldre TJOCK fastigheter med lite hopp om förståelse och som inte ger mycket avskrivningar. Jag föreslår att de flesta nya investerare försöker köpa kritiska egenskaper, och precis som Monopol, köpa så många du kan. Förvara dem refinansiera och köpa mer. Håll din viktigaste uppgift för inkomst slut och bygga grunden för egenskaper först. Kassaflödet kommer att komma som hyr öka, men inte offra tillväxten option på önskan av kassaflödet ska börja.

Det finns för många experter där ute predikar kassaflöde och "ersätta ditt jobb med fastigheter inkomster". Jag är motsatsen till dem. Kassaflöde bara sker i tid, men inte värt att offra förvärv av ytterligare fastigheter genom att lägga mer ner för att få kassaflöde.

Det finns 4 största fördelarna med att äga fastigheter:
1. Uppskattning
2. Avskrivningar leder till skatteförmånerna
3. Principal betala ner
4. Kassaflöde

Diagram kommer kontinuerligt visar att # 1 och # 2 är nycklarna till att skapa "verkliga rikedom" i fastigheter, och långt ut avståndet de senaste 2 på kort eller lång sikt.

Vilka är några av de största misstag som du gjort eller sett gjort?

För mig är mitt största misstag var avgår vid åldern 29. Jag hade gjort miljoner och blev lata för att fortsätta att investera och foder mekanismen av fastigheter. Jag borde ha varit mer aggressiv i utbyte och att förvärva fler fastigheter i stället för att leva om det förflutna. Från åldern 29 till 58 var jag i huvudsak pensionärer och tog upp mina 6 barn.

Vid ålder 58, jag rättat till felet och börjat investera igen. Under de senaste 15 månaderna, jag har köpt 59 hem, sålde 13 av dem och fortsätta att köpa mer varje månad.

Vilka råd skulle du ge till en början investerare?

Mitt råd till en början investerare skulle variera beroende på ålder investerare, inkomst, risk tolerans, mål från investeringsverksamheten (kassaflöde, skatteförmåner, pension etc), hustruns attityd, skulle träda i mitt råd. Jag är konservativ av naturen, även om jag tog många risker när yngre. Jag vill uppmana försiktighet till nya investerare och jag skulle vilja fråga alla siffror lämnas till investerare med en säljare! Ta reda på deras motiv, om någon av deras råd för dig. Studera dem som har varit mycket framgångsrik. Bli inte ett seminarium knarkare! Och viktigast, alltid har en exitstrategi för dina investeringar och planera för en regnig dag. Det kommer att regna!

Vilka råd skulle du ge investerare, med tanke på den nuvarande ekonomiska situationen och utlåning miljön?

• Första: Kontrollera och trippelsuperfosfat kontrollera alla intäkter och kostnader i ett ämne egendom som du har fått ersättning. De flesta är överskattade och felaktiga.
• Andra: Ta inte bära pärmar eller tunnel vision. Det finns många alternativ i fastigheter spelet.
• Tredje: Kom ihåg det finns mer pengar görs i ned marknaderna i både fastighets-och aktiemarknaden. Medan de flesta drar huvudet tillbaka i sina skal, smart som är ute och titta runt!
• Fjärde: Ingen kommer någonsin att ta väl hand om dina pengar som du.

Det kommer alltid att finnas utmaningar och förändringar av fastigheter och finansiering marknaden. Vara flexibel och redo att ändra vid behov. Creative finansiering kommer förutom de framgångsrika från icke framgångsrika. Lär dig nya strategier och omsätta dem i handling. Utgå inte ifrån "Det kan inte göras"! Tvärtom. Antag att "det kan göras" och sedan hitta sätt att göra det.

Är det något annat du vill dela med resten av oss?

Jag skulle hoppas kunna dela passion jag har för fastigheter och övertyga andra om den fantastiska saker man kommer att göra för dig. Ingen annanstans kan du hitta ett tillfälle där någon (bank) kommer lånet du pengar för att köpa något och någon annan (arrendator) kommer att göra betalningar till dig. Så småningom kommer du själv något fritt och klart och det kommer att vara värd X mängden dollar. Jag vet inte vad X kommer att vara, men det kommer att vara mer än vad du har betalat och en 1000% avkastning på faktiska pengar investeras på grund av kraften i hävstångseffekt.

BiggerPockets bedriver vår Möt Investor Intervjuer via e-post. Vi kan inte kontrollera de uppgifter som ingår i och skriva ut dessa intervjuer att stimulera till eftertanke och sund diskussion.

Välkommen till vår Blogg!
Välkommen till Real Estate Leveransanläggningar från BiggerPockets.com. Vår blogg sammanför experter inom olika områden av fastigheter för att kunna hålla våra läsare informerade och upp till hastighet. Oavsett om du är en fastighets professionella (långivare, Realtor, bank, etc), Investor (hyresvärden, Flipper, grossist etc.), eller helt enkelt en konsument, hyresgästen eller homeowner intresserade i världen av fast egendom, den här bloggen är platsen för dig att engagera sig!

Du kan prenumerera på våra RSS-flöde, få blog uppdateringar via e-post, gå med i vårt gratis e-postlista, eller bäst av allt, gå med i vårt sociala nätverk tillsammans med 25000 andra som är intresserade av fastigheter utbildning, dealmaking, nätverk och marknadsföring.

Taggar: bläddra, hyresvärd, möta investerare, fastighets-investerare rika weese

En av de stora delar av att ett hyreshus Ägaren är förmågan ägaren har för att öka värdet i en mängd olika sätt. Alla dessa metoder för att öka värdet kommer inte att gälla för varje höghus, men vågar jag föreslå att det inte finns ett höghus i varje land i det här landet som inte kunde använda minst en av dessa metoder för att skapa mer värde mycket enkelt. Om du jämför denna förmåga till andra investeringar såsom aktier eller obligationer som man verkligen kan börja inse varför så många förmögenheter har byggts genom att investera i flera familj egenskaper.

Påtvingat god - Påtvingat uppskattning är alla reparationer göras på kommersiella fastigheter att "krafter" värdet av den egendom som uppskattar.

Kosmetiska Reparationer:

Att kosmetiska reparationer gör fastigheten mer attraktiv för potentiella hyresgäster och samtidigt behålla nuvarande hyresgäster lyckligare. Reparationer som kan få en dramatisk inverkan på utseendet omfatta målning ytor, måla väggar, reparation landskapet kring byggnaderna och ersätta äldre, smutsiga och slitna apparater.

Raising Hyra:

Detta kan verka som ett självklart sätt att öka värdet av ett höghus men det är verkligen förvånande hur många hyra byggnader tar ut hyror som är 10% till 20% lägre än marknadsräntorna. Många mindre lägenhet fastighetsägare förvalta fastigheten i sig och därmed få det lättare att hålla hyrorna lägre än marknaden för att behålla hyresgästerna. Denna teori är bristfällig i praktiken eftersom det inte tar hänsyn till att i dag särskilt många kommer att flytta från en lägenhet för att ha något att göra med hyran. Till exempel är det många som flyttar till bättre jobb i en annan stad.

Byta Utility Utrustning:

Om ett höghus ägaren betalar elektriska räkningen för gemensamt område belysning han eller hon kan spara mycket pengar varje månad genom att helt enkelt ersätta alla de ljus inredning med energisnåla lampor.

Tags: höghus investeringar, höghus värde, köper hyreshus

Vi har en underbar intervju för alla idag! Christian Malesic är en relativt ny medlem BiggerPockets, men i så kort tid, har gett en hel del själv för att hjälpa andra ut! Hans kunskap, entusiasm och energi är fängslande, och jag trodde att vi borde ta reda på mer om mannen. Christian fokuserar främst på en köpa och inneha investera strategi i Central Pennsylvania område.

Möt Fastigheter Investor Christian Malesic

Hur länge har du investera i fastigheter?
Omgång 1 gick från 1994 till 2002. Omgång 2 startade i 2006 och vinner varje dag.

Samtidigt studerar elektroteknik vid Lehigh University i Bethlehem, PA, jag var en flygvapnet kadett med drömmar om att bli en karriär officer och en ledare bland män. I utmärkt sig som en kadett och var bättre än genomsnittet engineering student, särskilt i digitala system och hårdvara och mjukvara, vilket gjorde mig en mycket önskvärt flygvapnet tillgången. Delvis på grund av detta, men främst beror på vår vilja attityd till liv och ledarskap, det Kommendant för kadetter tog mig under sina vingar. Jag lärde mig mycket under hans ledning, det mest lämpligt att denna diskussion är (jag parafraserar här):

Köp ett hem i alla tjänstgöringsplatser. Live in den. Hyr ut när farbror går du med. Din hyresgäster kommer att betala av inteckningen.

Jag fullständigt planerat för att genomföra denna rikedom strategi på mitt första uppdrag att Minot AFB, ND 1992. Det fanns lite att ingenting till salu, någon ny konstruktion, och hyran var extremt låg. Jag hyrde en trevlig 1 sovrum hus med ett anständigt varvet och två bil garage för ca $ 350 per månad. Jag gick upp och började planera för nästa uppdrag.

Jag köpa min första singel familjens bostad under 1994, en tre sovrum med två badhus om ett _ tunnland i en förorts neighborhood i Palm Bay, FL.

Jag höll denna egendom för nästan 10 år som mitt liv förändrades. Jag bestämde mig för att nästan 6 år i tjänst i mitt hemland var mer än min "plikt" och främjas mig till "civil" för att starta mitt eget byggföretag hemma i Harrisburg, PA.

Vad lockade dig att bli ett fastighetsbolag investerare?
Min pappa - ett klart och enkelt - var min inspiration och båda föräldrarna är fortfarande min största fans. Pappa tillbringade otaliga timmar deltar REI seminarier, läsa, och oftast handlar om att investera. Han hade stora planer på att han skulle lägga ut för mig i pissa timmar i natten när resten av världen sov. Han har aldrig dragit tröskelpunkten. Fortfarande är han en stor framgång, särskilt om din MÄTSTICKA är den utbildning som han gav till sina söner.

Är ni en heltid eller deltid investerare?
Genom boken jag en del tid investerare. Som om detta skriftligen vi 28 hyra enheter i 14 fastigheter.

Hur fick du börjar investera?
Omgång 2 (se föregående för Round 1). Min bror och jag äger våra elektriska upphandlande företaget tillsammans och arbeta mycket nära vardagen. Vi hade forskat och diskuterats i flera år som en REI företaget skulle vara ett perfekt komplement till våra elektriska verksamhet.

Vad är mer, eftersom vi är våra egna chefer, vi kunde göra vad förvaltningen av REI företag behövs när vi kände flyttas. Det REI företaget inte nödvändigtvis skulle servas bara på kvällarna eller på helgerna, utan snarare när vi skulle kunna arbeta in den i vardagen. Nu när det är verklighet, jag gör det precis som planerat. Även om de två företagen är skild, mitt arbete flöde under dagen passerar både in och ut, nästan utan differentiering.

Berätta om ditt första Deal. . .
Omgång 2. Vi hade spenderat år förbereder ... faktiskt hela vårt liv vid foten av kära gamla pappa. Jag hade lärt sig några tidigare lärdomar. Vi bestämde oss för att få allvarliga. Vi uppradade finansiering, planerade vår strategi för Rehab eller OMDANA, började konton med byggandet leverans säljare, och började leta. Då det hände ...

Benjamin Franklin: "den hårdare jag jobbar, det luckier jag."

Vi köpte en stad egendom. Affären: hälften av en tegelsten, tre berättelse duplex för $ 25000. En gammal man hade bott där i åratal och hans fullmakt nu flytta honom till boende med stöd. Det var inte missbrukas, men hade inte kunnat upprätthållas i årtionden heller. Det behövs arbete. Ägaren (POA) kunde vi börja ta bort mannens kastas saker innan avveckling. Vi visste att det var riskfyllt eftersom affären skulle kunna falla igenom och vi skulle "tappa" allt det arbete vi gjorde. Men det panned ut.

En granne från två dörrar ner till oss tre dagar innan vår lösning (som vi inte äger fastigheten ännu) frågade om vi ägde fastigheten. BETÄNKSAMT Vi svarade att vi skulle köpa och inneha investerare och planerade om fastställande upp och hyra ut det. Han ville veta om vi skulle anse att sälja som det är, sluta arbeta ASAP, och låt hans vän se den plats om och timme. Han nämnde ett pris på runt $ 50k (kom ihåg att vi hade betalat, eller var på väg att betala i tre dagar $ 25k plus utgående kostnader). Lång historia kort, vi bokstavligen gick från den sista tabellen för att hans hus tre dagar senare för att underteckna ett kontrakt (vi naturligtvis inte kunde underteckna ett kontrakt innan vi ens ägde fastigheten). Vi rensas $ 18.500 på första affär och har bara några timmar av ren-out arbete.

Vi hade tur ... eller arbetat hårt för (beroende på om du observerar från utsidan eller oss som arbetar långa timmar borta från våra familjer under kvällstid och helger i flera veckor på slutet för att få oss förberedda för det nya företaget.)

Vilket är ditt fokus?
Köp och Håll bostäder. Vi hyr ut rena, uppdatering, trevliga lägenheter till övre lägre klass eller lägre medelklass människor. Vi får ofta höra perspektiv hyresgäster säga att vi är de finaste lägenheter de har sett under hela tiden de har sett. Vi gillar det. Vi bygger upp ett rykte och har börjat helt själva.

Föredrar du bostadssektorn sida eller kommersiella sidan för att investera? Varför?
Bostad. Vår erfarenhet av kommersiella är begränsad. Vi köpte en kontorsfastighet för våra elektriska företag med en enorm tillväxtpotential på ett tunnland längs en hektisk gata i ett stort tillväxtområde. Annat än att vi har gjort något annat än att gå från mindre än önskvärt kommersiella möjligheter, men vi fortsätter att se över dem.

Vad vill du att en investering?
Som Köp och Håll investerare, anser vi på lång sikt. Kassaflödesanalys är kung, men ... Vi är ibland villiga att offra kassaflödet för en "lägg till inventering egendom" (en som kassaflöden neutral eller mindre positiv) om det är i rätt form i rätt geografiskt område.

Hur många erbjudanden har du gjort i din karriär?
Från och med den 21 mars 08 - Färdig handlar i firma endast 17 köper och 3 säljer. Lägger min Round 1 egendom och våra personliga hem, hoppar något till 21 köper och 5 säljer. Jag är fortfarande en nybörjare, varför jag är djupt hedrad över att ha valts för detta Möt Investor intervju.

Har du dina fastigheter licens?
Jag förstår inte. Min fru gör. Hon blev en agent i början av 2007 och tjänar främst en klient - mig. Detta var / är vår strategi. Jag har skrivit om detta i en BiggerPockets tråd med titeln "lita inte på ombud, blivit en" i den allmänna Real Estate Investing Forum den 12 mars 08. Check it out.

Vilka råd skulle du ge till en början investerare?
Gör det bara! Det bokstavligen tog årtionden för Malesic clan att gå av vårt kollektiva Butts och få ut det. Försök inte göra som vi gjorde, gör som jag säger. Jag lärde mig mer under det första året faktiskt en REI än jag lärt mig från alla böcker, band, forum, möten och samtal med pappa. Start liten. Inte köper 12 eller 7 eller till och med 2. Skaffa en och arbeta igenom det. Lära. Gör ditt misstag. Kom hit för råd. Recover. Då, min vän, du är redo att äga världen.

Vad var dina tuffaste behandla?
I glas-is-halvtomma-tänkande: alla avtal är tuff. Jag vet att det låter som en slut-around, men jag menar inte det som sådant. Varje avtal är om att kontrollera alla de tidtabeller. Varje erbjudande är ca påminna var och en att göra sitt jobb. Varje erbjudande är omkring stoppning interimskonto datum för när de missade den inte röra upp affären. Vi har blivit bra på det.

Det är något som jag kom ihåg alla lösa i elfte timmen när vi gör allt hända. Så fort affären är klar, affären görs. "Vi får aldrig se dessa folk igen när vi stänger," Jag säger till vårt team. Jag försöker att inte alltid låta det komma till mig. Jag håller ett leende med min haka höll hög vistelse professionell, rulla upp min ärmarna och sätta igång. Så jag antar att du skulle kunna tänka glas-is-halvfullt i att varje färdig uppgörelse är en bra affär.

Vad skulle din dröm behandla vara?
Ett avtal som går smidigt. Jag underteckna avtalet i början och pappersarbetet i slutet (sista). Alla andra gör sitt jobb och får betalt. Utfärdad Deal. Vinn för oss. Vinn för köpare / säljare. Vinn för alla de föräldrar hjälper oss att göra transaktionen. Win - Win - Win. Det är affärer, amerikansk stil (alla vinnare, ingen förlorare).

Har du några tankar om det nuvarande läget i fastighets marknaden eller ekonomin?
Det säkra verkar som om den perfekta köpa storm leds vårt sätt. Säljare och SIMFÖTTER beware! Jag tar fördel av det rådande ekonomiska klimatet att Hunker ner, se till de grundläggande principerna för mitt företag är sunda, och förbereder sig för att köpa i helsike ur min målmarknaden inom en mycket snar framtid.

Är det något annat du vill dela med resten av oss?
Det är svårt att slå sig själva och förväntar sig att du har talang, personlighet, utbildning och uthållighet att göra alla delar av denna verksamhet. Det kan inte vara möjligt för en del, men där det är - få en partner.

Min bror är vår Construction Manager. Han uppskattar och hanterar rehabs, reparationer och remodeling. Han gör små underhåll själv och förvaltar entreprenörer för större arbeten.

Min svägerska är vår Property Manager. Hon sköter hyresgästen förbindelser, det är: visningar, leasing pappersarbete, klagomål, vräkning, etc.

Min fru är vår Bookkeeper och kontorschef. Hon gör arkivering, forskning och allmänt pappersarbete liksom träder i fakturor, kvitton och hyror. Hon arbetar med inlåning, drar och allmän bankverksamhet.

Jag är VD / koncernchef. Jag gör allt annat. Jag köper och säljer, som omfattar alla förhandlingar, pappersarbete och avslutningar. Jag arbetar med revisor, försäkringsmäklare och jurist. I nätverket.

Vi är alla olika och bör därför våra jobb. Ha detta i åtanke när du utformar ditt företag eller växer det.

Slutligen, i en bit av egen marknadsföring, jag ville fråga vad tycker du om BiggerPockets.com?
Även om jag är en relativt ny investerare, jag anser mig "avancerade". Jag har en högskoleutbildning, tonvis med erfarenhet av konstruktion, massor av förvaltningen bakgrunden är en snabb undersökning, och kan bara inte få nog (ledsen att skryta).

Det var inte förrän jag hittade BiggerPockets att jag befann mig bland annat som jag själv. Det är en miljö som är bryning mina färdigheter varje dag. Jag är glad över att spela en liten del.

Tags: köpa och inneha, hyresvärden, fastighets-, fastighets-guru, fastighets-investeringar, fastigheter investerare, fastighetsfonder-erbjudanden

Det har varit ett tag eftersom vi har delat en av våra investerare profiler med alla. . . Jag är glada över att kunna säga att det är värt att vänta på!

Connie Brzowski, som snart blir ett bidrag här på BiggerPockets blogg har delat några otroliga insikter med oss alla i hennes intervju. En relativt ny investerare / hyresvärden / rehabber ur East Texas - Connie har visat att alla kan bli framgångsrika på fastigheter att investera om de lägger sin själ och energi i det. Hon har utvecklat sitt eget plan och system genom trial-and-error, vilket kommer att hjälpa henne att fortsätta att tjäna pengar när andra kan misslyckas.

Alla. . . få lite bra tips och information. . . .

Möt Fastigheter Investor Connie Brzowski

Hur länge har du investera i fastigheter?
Nästan 4 år. Vi organiserade och startade vårt företag för ungefär ett år innan dess, men vi stängt vår första fastighet i november 2004.

Vad lockade dig att bli ett fastighetsbolag investerare?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.

I love when I have the opportunity to meet investors with different backgrounds. A full-time investor, landlord, and Realtor, Scott has a great deal of experience that should prove to be inspiring and helpful to any new landlord. He has had his share of difficult deals and has also experienced the benefits of being a landlord. Read on and learn how in just a few short years, he was able to quit his job and become a full time real estate investor.

Note: For landlord advice, help, etc. please visit our landlording forums .

Meet Real Estate Investor Scott Ficek

How long have you been investing in real estate?
We bought our first commercial property 5 years ago. We did our first flip 4 years ago, and then went heavily into residential real estate 3 years ago.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My wife, Amanda, and I decided that we wanted more control and the possibility for larger returns in our retirement program than just 401ks’ and IRAs. My father was a general contractor all his life. Growing up I always watched him in his projects and ventures and was fascinated by it. I worked many summers during school (first high school then college) in construction, so I initially thought I would do flips, but after the first one, we realized it was too large of a risk and time commitment for our new family. We decided that owning investment property would still bring the returns and I could use my experience, but the risks were lower.

How did you get started investing?
Amanda and I first got into investing about 5 years ago when my father helped us buy an office condo he was selling by carrying back a 2nd mortgage. About a year later we did our first flip (known as a rehab back then!). In about 5 months, we made about $50k on the project, but it was a tough way to make money considering I was working there every weekend and several nights a week. This was while I working a 60 hour per week full-time job and having two children under the age of 2 in the house.

After we sold the flip, we decided to slow down and buy a house that needed work (do a slow flip). While buying this new property, we were referred to a Mortgage Broker that ironically specialized in investment properties. He turned us onto a realtor that he partnered with to find investment properties. We bought a duplex and a 4-plex shortly thereafter. The next year we bought 15 more units and last year we bought 5 discounted new construction town homes.

Tell Us About Your First Deal . . .
When we bought the commercial property, I knew nothing about owning property, being a landlord, or tenants. Thankfully, we were able to find great tenants that signed 5 year leases and never called about anything! It was a big learning experience as I needed to quickly get up to speed about all the financial management that comes along with owning more than just your home.

As an investor and advisor to other investors, what are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
Wow! I think there are many that I have made and seen other people make. Let me give you just a few:

1. Not doing enough of my own analysis or due-diligence when buying 15 units in one year. I should have demanded that I see more, inspect more, spend more time in the properties, and frankly I should have even walked away from a couple of the buildings.
2. You need to make sure you have cash reserves or the property(s) generate enough cash flow to ride out having multiple vacancies and/or having to do renovations on a property just to get it rented.
3. I have seen many new investors buy too much too quickly and then become overwhelmed. I manage almost 30 units by myself while having a full time job, because I have become accustom to handling that volume. Many people can’t. Many new investors don’t realize this is a business and you must put time into running it as such.
4. Another big mistake that I made in the early years which cost me literally $1000s was being too lenient or too naïve or to forgiving on tenants paying their rent. You must set a policy on how you deal with late payments, no payments, and when you will start an eviction and stick too it.

What is your investing focus (area of expertise)?
I like renting to students and middle income families. I like owning 4-plexes with 1-2 bedrooms each that have architectural character. I keep them in nice condition where I would live in any of my units. My other focus now is helping new investors buy investment property and then supporting them with my experience to make them successful.

What do you look for in an investment?
Now as a Realtor, I have taken all the mistakes that I made as a buyer/new investor and try to prevent my customers from making the same ones. The Mortgage Broker I started with 4 years ago is still my informal partner. We built a spreadsheet that ranks investments based upon several criteria and we do not buy anything that falls below those criteria. If the finances work, then we look at location, condition, neighborhood, etc. Lastly, I like to cluster my properties (and those of my clients) so that you are not driving all over the city to get to your properties. 14 of my units are within 1 mile of each other. Five more are 20 miles away, but are within 2 miles of each other. The others are close to my house or my office so they are where I normally travel. I recommend the same for my clients.

How many deals have you done in your career?
Probably 30 or so.

Do you have your real estate license?
Yes. Late in 2006, I decided to leave corporate life as the Director of Information Systems for Caribou Coffee and become a full-time investor and real estate agent with Keller Williams.

What advice would you give to a beginning investor?
I see many people read all the books, buy all the tapes, go to seminars, and then never do anything. I tell interested person I meet: “You need 2 people that you can trust: A Mortgage Broker and a Realtor. Both must own investment property and both must work primarily with investors.” Then just do it. What is the worst that is going to happen? You hate it; you sell the property 6 months later for a loss of $10-30k. At least you stepped up to bat!

What was your toughest deal?
Personally it was a duplex that I bought and closed on the last day of the month. The previous owner had found a new tenant who was supposed to move in that day. Well, the previous tenant said she never intended to move and was refusing to vacate the property. Here I had just closed less than 2 hours earlier, the new tenant was sitting out front in her moving van, this irate previous tenant was refusing to move out, and the unit was suppose to be totally repainted before the new tenant could move in.

For one of my customers it would be where he bought a boarded, bank-owned property in Minneapolis. We were closing in 10 days and received notice that the City was having a hearing to discuss the demolition of the building! We had to go in front of the City Council with our plans and timelines to convince them to not tear down this building my customer just bought!

What would your dream deal be?
Every deal (either for myself or my customers) has some surprise/headache. Some are large; such as the furnace needing to be replaced at my new duplex just 4 months after I bought it. Some are small; such as having to make 12 phone calls at closing to find out who has the keys for the property! A dream deal would be to have smooth sailing with no issues.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Owning investment property is really not as hard as it looks if you have assembled a team of people you can rely on and trust. You don’t have to be perfect at every time or initially, you just have to learn from your mistakes and stick with it. Owning investment real estate is a “Get Rich Slow” method.

Additional Information:
Scott Ficek , a realtor with Keller Williams Integrity Realty has been buying and managing investment property for over 5 years. He currently owns 28 units in 15 buildings including duplexes, 4-plexes, townhomes and single family houses. He manages these properties himself, making him a valuable resource for his clients. He can be reached at 612-281-5419 or visit his website at http://www.mnirea.com .