Att i förväg betala eller inte för att i förväg betala det är frågan!

Huruvida "tis nobler i sinnet ... okej, jag är inte en enorm Shakespeare guru, men jag fancy själv en inteckning finansiera guru.

I dag vill jag tala om huruvida det är en bra idé att förskottsbetala din inteckning eller inte. Jag kommer att använda viss information från en ekonomisk studie från Federal Reserve. För dig som gillar att "verkligen komma in där" undersökningen släpptes av Chicago Fed under 2006 som heter "avvägning mellan Mortgage Prepayment och skatt Uppskjuten pensionssparande" Här är en länk.

Det finns några centrala begrepp som jag vilja påpeka när jag ställde denna fråga (som är en del) då hjälper husägare fatta detta beslut.

1. Hem kapital har en 0% avkastning (som en sakfråga värdet av dessa dollar sitta overksamma i fastigheten faktiskt förlorar värde på grund av marknadskrafterna som valuta devalvering och inflation). Vad jag menar med detta är hem kapital ökar antingen du betalar själv tillbaka primära eller som en funktion av fastigheten apprecierande. Vare sig du har en $ 100.000 lån mot en fastighet värd $ 100000 (100% LTV) eller om du har en $ 10.000 lån mot samma $ 100.000 egendom (10% LTV), om man uppskattar med säga 10% under ett år, rättvisa är samma : $ 10,000.
2. Mortgage intresse är enkel ränta och pengar du investerar är kompoundering. Vad betyder det? Helt ignorerar de skattemässiga konsekvenserna för nu, låt oss säga att du betalar 7% på en $ 100.000 intresse endast lån (som mest HELOC är för första 10 år) lönekostnaden (mer om detta i en sek) för att lånat kapital för det första året är $ 7000. Nu, låt oss säga att du tog $ 100.000 och investeras det och lyckades tjäna 5% på pengarna. Så du tjänat $ 5000. Så du sluta med - $ 2000. Inte mycket va? Men hänga på i år 2 du tjänar 5% på 105,000 eller $ 5250 och du är fortfarande bara betalar $ 7000 per år i ränta. År 3 du får fortfarande betala $ 7000, men du tjänar 5% på $ 110,250 eller $ 5512,50. De punchline är att om du körde denna beräkning för 30 åren du skulle ha tjänat ett netto (Ränteintäkterna-betald ränta) på över $ 200000 (förmodad Räntan stannar konstant som HELOC är inte-de är baserade på huvudentreprenörsnivån kurs som Fed medel sats 3%. Fed medel kursförändringar som Federal Reserve höjer och sänker priser). Denna strategi fungerar bäst om du har en fast ränta i 30 år för att ta bort de ränterisk. Om lånet är amortizing, den ränta du betalar faktiskt minskar varje år samtidigt som intresserar dig tjäna växer varje år. Du måste också ha möjlighet att göra betalningar på hypotekslån bekvämt. Alla sammansatt i världen inte gör du något bra om du inte har råd att göra betalningar. Kom ihåg, detta är ett mycket förenklat exempel. Det finns hela böcker skrivna om just denna idé.
3. Allt i livet är 100% finansieras. Det betyder att du antingen betala en lönekostnaden som är kostnaden för att anställa någon annans kapital (i detta fall inteckning ränta) eller om du själv finansiera och betala en alternativkostnad. Ett enkelt sätt att conceptualize alternativkostnaden är: varje gång du slår till vänster, du förnekar dig möjlighet att ta av till höger. I detta sammanhang varje krona du stoppar i hemmet är en dollar som du inte behöver betala ränta på men är också en dollar som du inte kan tjäna ränta på. Möjligheten kostnad även risken för arbetslöshet eller skada (som vi diskuterade i efterhand Ron hänvisade till i sitt svar) så det är "lager" för risk när identifiera alternativkostnad.
4. När du dra av intresse (om du inte är föremål för AMT) du gör det på din inkomst skatteskikt (kan vara så mycket som 35% federal). För de som är mycket detaljerat inriktning kan du läsa allt om avdragsrätt för inteckning intresse i publikationen 936 i Internal Revenue Code. Här är en länk: www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf När du tjäna ränta på investeringar och lämna pengar i där i minst 1 år och en dag kommer du att betala långsiktiga Vermögensteuer. Den översta realisationsvinster skattesatsen är för närvarande 15% (förändras efter 2010 till 20% övre fästet, om inte förändringar görs av kongressen). Vad betyder det? Nåväl, låt oss säga att du betalar en 7% ränta och du är i början löneinkomster skatteskikt, din effektiva betalning efter skatt: 4,55%. Låt oss vidare anta att du kan tjäna 7% för en investering som skall beskattas kapitalvinster priser. Din effektiva avkastningen efter skatt: 5,95% en positiv marginal på 1,4%. Det kanske inte så mycket, men det läggs upp till en 30,77% interna avkastningsgrad. Det är ganska bra i min bok. Kom ihåg att detta är ett förenklat exempel, det är endast avsedda att illustrera en komplicerad idé kallas skatt arbitrage.
   
   DISCLAIMER: De skattesatser kan vara mer eller mindre och din egen personliga skattesituation kan vara olika-rådfråga din skatterådgivare alltid se till att min galen retorik skulle faktiskt gäller för dig i den verkliga världen.

5. Vilken betydelse har skuld gratis? Är det att ha någon som helst skuld eller är det att ha tillräckligt med tillgångar i den vänstra ficka för att betala skulderna i höger ficka som helst. Med andra ord, om du har $ 100,000 i likvida medel och en $ 100.000 inteckning. Du är faktiskt skuld gratis eller till vad jag vilja hänvisa till din "Frihet Point" som är den punkt där dina tillgångar är lika med dina skulder. Med tanke på den osäkerhet inför framtiden, jag personligen skulle vilja ha kontanter (om jag har råd med lönekostnaderna bekvämt) i fickan i stället för i mitt hus om, säg, utlåning riktlinjer förändras och jag inte längre kan refinansiera att få kontanter Jag förlorar mitt jobb, jag skadade och inte kan arbeta eller hem värden droppe. Om värdet på din bostad sjunker under din inteckning balans och du har separerat kontanter, kan du täcka underskottet om du måste sälja, och kanske har till och med förtjänar lite intresse längs vägen. Om pengarna i ditt hem, du har glömt att rikedom det tills värdena återgår till sin tidigare nivå minns vinster inte vinster förrän de realiseras.

Nu, om du fick betala ner dina HELOC, som skulle spara de räntebetalningar på $ 10,000. Vid 6,49%, förutsatt att intresset bara betalning, skulle du spara $ 54.08/month. Frågan är du behöver för att svaret är "gör det $ 54.08/month stretch min budget?" Som jag sade tidigare, en HELOC inte är en fast ränta (även om många gånger du kan åtgärda vissa delar av din balans, men vi kommer att diskutera detta vid en annan gång) så om priser gick att säga 10%, skulle det kosta $ 83.33/month.

Springande punkten är att det inte finns något rätt svar

Alla har olika ekonomiska filosofier och olika risk toleranser. Du måste bestämma vad som är bäst för dig. Många människor fattar beslut om det bästa att göra helt enkelt på grund av "konventionell visdom" snarare än den ekonomiska fakta. Problemet med konventionell visdom är att skattelagstiftningen ändra livsstil förändras, och värdet av en dollar förändringar. Förhoppningsvis genom våra samtal om Bigger Fickor kan vi höja vår finansiella IQ så att vi kan göra informerade rationella beslut om hur man bäst använder våra surt förvärvade pengar.

Välkommen till vår Blogg!
Välkommen till Real Estate Leveransanläggningar från BiggerPockets.com. Vår blogg sammanför experter inom olika områden av fastigheter för att kunna hålla våra läsare informerade och upp till hastighet. Oavsett om du är en fastighets professionella (långivare, Realtor, bank, etc), Investor (hyresvärden, Flipper, grossist etc.), eller helt enkelt en konsument, hyresgästen eller homeowner intresserade i världen av fast egendom, den här bloggen är platsen för dig att engagera sig!

Du kan prenumerera på våra RSS-flöde, få blog uppdateringar via e-post, gå med i vårt gratis e-postlista, eller bäst av allt, gå med i vårt sociala nätverk tillsammans med 25000 andra som är intresserade av fastigheter utbildning, dealmaking, nätverk och marknadsföring.

Så ett par veckor tillbaka har jag skrivit ett inlägg "Hur långt ned kan mitt Sparbank Gå För en delbetalning" diskuterar hur mycket första gången hem köpare måste ha på banken för en delbetalning. Och jag fick ett par bra synpunkter. Ett särskilt frågade, "Vad hände med 15 - 20% eget kapital ...?"

Detta fick mig att tänka. Med FHA lån tillåter bara 3.5% i betalningar på hemmaplan inköp, är det för lågt? Som vi spara pengar till en delbetalning på vår första hem ska vi, men som syftar till att bidra mer till våra delbetalning - möjligen till ett belopp av 20% ner?

Sidomenyn: En kompis till oss var över i vår lägenhet och vi diskuterade hemma inköp. När han köpte sitt hem 3 år sedan lade han 30K ner. Nu ... baseras på det nya värdet av deras hem, om de ville sälja de skulle vara upp och ner. Det 30K är så gott som borta.

Så här är min fråga. Med flera av landets arbetskraft faller på snabba satser och till synes slående bostäder värden ytterligare i marken, är det ändå klokt att lägga den största delbetalning möjligt i ditt hem? Kan det vara ett bättre ekonomiskt beslut att lägga 3,5% nedåt och lagt resterande belopp på ett säkert räntebärande konto - även en CD - tills du sälja hem? Eller, om hemmet behöver reparationer, eftersom HELOCs inte längre finns är det bäst att bara bevara dina pengar på ett lågt intresse tjänar sparkonto så att du kan garantera att du har något att dra av.

Nackdelarna

Jag antar att PMI skulle faktor i beslutet. PMI skulle kunna bli högre med en lägre ner betalning. Som när en 20% i betalning skulle eliminera PMI betalningarna helt.

Och din ränta kan faktor i din delbetalning beslut. Vissa långivare tar ut högre räntor för större lånebelopp. Men här är en annan utmaning: Kan det vara mer fördelaktigt att köpa punkter genast att köpa ner din ränta stället bidra en tyngre ner betalning? Särskilt när delbetalning skulle försvinna ganska snabbt.

En annan tanke: Okej, så vad händer om ditt eget värde innebär nedgång efter din 3,5% i betalning och du måste sälja. Du är upp och ner, men nu på en ännu högre nivå än du har haft du bidragit med ett högre delbetalning. Med en större delbetalning, skulle du har minst delas ännu. Jag hör dig. Men låt oss anta att du lägger en ytterligare 6,5% i en CD (eller något liknande) och du förtjänat ett anständigt belopp för ränta på det under den tid du har bott i ditt hus. Du har fortfarande pengar att ta med till bordet vid räkenskapsårets slut till nollresultat, men nu har du mer av det tack vare det intresse du har tjänat. Var det värt det?

Just nu är antalet potentiella bostadslånet klienter avvisas för en misslyckad värde bedömning är nog att få mig att åtminstone ta upp frågan.

Uppriktigt sagt, jag har inte svaren. Räntor, hem värderingar och månatliga inteckning betalningar är baserade på en mängd olika faktorer som kan variera riktigt svara på ett enskilt fall.

Med detta sagt, om du för första gången hem köpare ... eller ens om du sålde du är hemma och du flyttar till ett nytt, mitt mål är att åtminstone föreslå dig att göra matematik grundar sig på din situation. Väg dina alternativ: Högre lånebeloppet med engångsbelopp bevaras på ett säkert, FDIC backas räntebärande konto eller lägre lånebeloppet med högre delbetalning hälls direkt i huset.

Är ränta och månatlig PMI betalning nog för att uppväga den trygghet att veta exakt var dina pengar? Att veta exakt hur mycket du har? Eller är det fortfarande bättre att investera mer i ditt hem?

Jag är intresserad av att veta vad du tycker. Om du befinner dig göra matte, snälla dela med dig av dina synpunkter och resultat!

Konsumenternas förtroende nådde sin lägsta nivå och 100.000 amerikaner har utfärdats friställning meddelanden förra veckan, var att spela en roll i hypoteksmarknaden relativa försämring. />

För tredje veckan i följd, bolåneräntor ökade och den genomsnittliga lånet avgifter ökade också.

Mitt i allt det negativa ekonomiska nyheter, men det var två ljusa fläckar värt att identifiera och diskutera. De visar att landet kan komma att närma sig ekonomisk återhämtning än väntat.

Först, utbudet av "begagnade" hem för försäljning sjönk från 11 månader till 9 månader i landet. Detta tyder på att homebuyers är att åter komma ut på bostadsmarknaden i kraft, en signal om att hem priserna närmar jämvikt.

Och för det andra landets BNP - ett mått på landets fullständiga ekonomiska fotavtryck - inte minska med nästan lika mycket som vad experterna hade förutspått. En positiv överraskning så här gör oss fundera över vad de Doomsday Ekonomer kan vara fel.

Vi kommer inte att undra på länge.

Med den här veckan kommer rikliga mängder av uppgifter, lagstiftning och retorik för att påverka bolåneräntor. Några av nyheterna-bites att hypotekslånemarknaderna att smälta den här veckan inkluderar:

• Den personliga konsumtionsutgifter Index rapport. PCE är en önskad inflation mätning och inflationen är fiende till bolåneräntor. En hög behandlingen kommer trycket bolåneräntor upp.
• Återförsäljare rapport om samma butiksförsäljning.
• I avvaktan Hem Försäljning rapport. Detta konstaterar antalet "hem enligt avtal" och är ett bra mätverktyg för köparens intresse och den allmänna hälsan hos boende.
• 20% av S & P 500 företag kommer att rapportera resultatet.
• Kongressen väntas rösta om stimulans paket.

Den största påverkan på priser, men kan komma på fredag med lanseringen av januari jobb rapporten. Sysselsättning är alltid marknaden på plats och med pressen att ge så mycket uppmärksamhet till uppsägningar sistone, väntar Wall Street att vara extra skakis det.

Marknaden förväntar sig att ekonomin har förlorat en halv miljon jobb förra månaden.

(Image courtesy: Wall Street Journal Online)

Taggar: Ekonomi, BNP, bolåneräntor, recession

Hypotekslånemarknaderna försämrades förra veckan i hälarna av svag ekonomisk data och uninspiring företagens resultat.

Bolåneräntorna har ökat för andra veckan i rad. De är nu mätbart högre än den lägsta nivån inställd 3 veckor sedan.

För inteckning ränta shoppers Men förra veckans viktigaste nyheterna var inte nödvändigtvis förra veckans mest rapporterade exempel, det mest uppenbara av som snart kommer att vara Treasury sekreterare Tim Geithner påstående att Kina kan manipulera sin valuta.

Detta påstående innebär risker för bolåneräntor eftersom Kina är en av de största köparna av amerikanska inteckning-stödda obligationer. Den pågående förband köper hjälper hålla bolåneräntor ner. Men en arg Kina är mindre benägna att köpa USA-stödda skuld och som skulle trycket bolåneräntor hgiher. Said Kina i Geithner anmärkningar vi arga.

Andra inteckning kurs-ändring berättelser ingår:

• Corporate svaghet på GE, Microsoft, och nästan alla amerikanska bank
• Oro över att politisk bekämpa kunde spåra ur ett stimulus plan
• Montering av förlorade arbetstillfällen i nästan varje ekonomisk sektor

Dessutom, bara för att visa hur bakåt marknaderna är just nu i "vanliga" tider, ekonomisk svaghet leder ofta bolåneräntor lägre. På denna marknad, men det har motsatt effekt. När ekonomin ser sura, bolåneräntor tycks öka.

Amerikanerna vill ha av en inteckning har varit i händerna på Wall Street är flyktig känsla sistone. Det är en nervpåfrestande att vara.

Den här veckan, marknader hoppas att lugnat. Det finns en handfull pressmeddelanden inklusive befintliga Hem Försäljning, Nya Hem Försäljning och konsumenternas förtroende för att hjälpa måla en tydligare bild av ekonomin, men Federal Reserve: s 2-dagars möte bör stjäla strålkastarljuset. Federal Reserve väntas hålla Fed Funds Rate till sitt nuvarande utbud av 0.000-0.250 procent.

Men Fed Funds Rate är något av ett i efterhand här veckan. Marknaderna är mer intresserad vad Fed kommer att göra att lossa bankutlåningsräntor landet.

Markets kommer att utvärdera Fed svar och om de anser stimulansen vara för stora (eller för litet), bolåneräntor bör leda. Om Fed: s åtgärder är "helt rätt", söka kurser till hösten.

The Federal Open Market Committee adjourns vid 2:15 onsdag.

(Image courtesy: The Wall Street Journal Online)

Taggar: Kina, inkomster, Geithner, bolåneräntor, inteckningar

Efter en stark start måndag och tisdag, hypotekslånemarknaderna lidit parallellt börserna under senare halvan av förra veckan, vilket bolåneräntor högre på veckan totalt. Marknaden förluster var särskilt brant fredag och bolåneräntor leds i långa helgen på en stark uptick. Oavsett de skäl som bolåneräntor ökade i förra veckan är antikens historia, i de flesta avseenden. Idag är den nya presidentens administration börjar och ekonomiska förväntningar återställning. Obligationsmarknaden handlare ser nu på Capitol Hill och undrade vad avvaktan stimulans paketet ser ut och hur många dollar kommer det att innehålla. Detta är en viktig tid för hem köpare och ränta köpare också, eftersom stimulans i allmänhet anses vara skadliga att hypotekslånemarknaderna. Detta av två skäl:

1. Stimulans drar pengar till aktiemarknaden från obligationsmarknaden, påtryckningar obligationskurser ner och därför bolåneräntor upp.
2. Stimulans kräver att "trycka pengar" som devalues USD och allt uttryckt i det. Detta inkluderar hypoteksbanksobligationer och skattesatser svara genom stiger.

Med andra ord, eftersom tillämpningsområdet för stimulans paket ökar blir det mer sannolikt att bolåneräntor kommer att stiga under 2009. Bortsett från Beltway Politik och kommentarer, det finns inte mycket att effekterna hypotekslånemarknaderna denna vecka. Vi får se det senaste resultatet från en handfull av finansiella företag och tech bellwethers även Google, Microsoft och IBM. Och på torsdag kommer vi att bli behandlade på några bostäder från december. Men förväntningarna sätts fruktansvärt lågt för allt ekonomiskt, marknaderna kommer sannolikt att rycka på axlarna ut några uppgifter som inte skrika att lågkonjunkturen är över. I stället vara alert för att låsa en kurs. I en föränderlig politisk miljö, bolåneräntor kan gå snabbt och det är bäst att vara förberedd.

Under 2009: s första hela veckan i handeln, obligationsmarknaden marknader handlas fram-och-tillbaka, så småningom avsluta veckan förbättras överlag.

Veckans bolåneräntor sjönk för första gången sedan mitten av december.

Den mest efterlängtade nyheten i förra veckan var fredagens jobb rapporten. Enligt regeringens pressmeddelande, ekonomin sprida en annan 524.000 jobb i december, en höjning 2008: s totala förluster av arbetstillfällen till 2,065 miljoner.

Detta är den största årliga arbetslöshet sedan 1945, pressen påminner oss. Men som ytterligare en anledning till att se bortom rubrikerna dagens arbetskraft är tre gånger så stor.

Andra viktiga anteckningar ingår frisläppande av Fed: s protokoll från 2-dagars möte i december. I det, Federal Reserve sade att inflationen bör förbli låga genom tidiga 2010 - en bra utveckling för hem köpare och husägare eftersom inflationen är kopplad till stigande bolåneräntor.

Den här veckan kommer marknaden föränderliga data inte startar förrän onsdag, men med ett verkligt antal Fed medlemmar att göra offentliga framträdanden, ett fall av "lösa läppar" kan leda till inteckning ränta volatilitet. Den mest påtagliga närvaro är Fed ordförande Ben Bernanke tal i London i dag. Det finns 10 inlägg i alla.

Trots den störtflod av negativa ekonomiska nyheter, dock bolåneräntor förbli låg. Om du ännu inte har att gå med i Refinance Boom, ringa ett samtal till din lånehandläggare för att se om ditt bostadslån är stödberättigande. Tänk på att avgifter för inteckningar har stigit med i dag.

(Image courtesy: USA Today)

Fler och fler pensionsplan, IRA, CD, Börsspel investerare öppnar sina ögon för trust deed investera eftersom det ger dem möjlighet att vara ansvariga för sina pengar. Att en privat långivare är ett sätt för någon att gå från att vara en passiv investerare, som gör din aktiemäklare eller pensionsplan chef besluta om att lägga dina pengar, till mer av en aktiv, "self directed" investerare. Det betyder att du är en ledning där dina pengar kommer att gå till arbetet.

Åh gud, om jag hör en person säga att de inte ens öppna sina uttalanden längre eftersom de inte kan bare sanningen, jag lovar - jag ska gråta! Det finns alternativ för investerarna att ta över den riktning deras olika pengar och investeringar konton kommer! Jag vet eftersom jag är mitt i allt!

Följande frågor är vad jag verkar vara att svara på de flesta att hjälpa människor att avgöra om de är redo att bli en privat långivare och utforska den underbara världen av privata investeringar!

Det finns några saker att tänka på när du funderar på att bli en privat långivare.

1. Om dina pengar är i ett IRA eller pension, är det "Self Directed"? Om ja, då är du redo att börja styra om pengarna ska investeras. Om inte, det är en enkel process att flytta dina pengar till en icke riktad konto.
2. På tal om IRA's-har din IRA, penningmarknadsinstrument eller Pension gjort dig en avkastning som du är nöjd med? Trust deed investera ombesörjs av fastigheter säkerheter. Det finns ingen chans att du kommer att förlora pengar att investera med rätt företag (Nyckelordet är rätt företag! Snälla jag ber dig att göra ett allvarligt läxor här eller få stora referenser).
3. Har du tänker gå i pension på dina investeringar i nästa 15 år eller mindre? Kommer du att ha möjlighet att på löpande avkastning du får?
4. Är diversifiera din portfölj viktig för dig?
5. Kan du investera dina pengar under den tid av 6 till 12 månader?

Dessa är några av de vanligaste frågorna människor måste ställa sig för att besluta om att en privat investerare som är vad de söker.

Med nuvarande förutsättningar för aktiemarknaden, traditionella banklån och ekonomin i allmänhet, är det svårt för vanliga människor att få en betydande avkastning på sina investeringar.

De citat som jag säger om och om dessa dagar summor det hela:
"När det finns blod på gatorna ... köper Fastigheter"
Att en privat långivare är det perfekta sättet att göra så utan alla huvudvärk hantera egendomen själv!

Photo Credit: emdot

Taggar: IRA, lån, hypotekslån, privata långivare, privata lån, privata pengar, fastigheter investerar