Om du absolut måste sälja nu och inte är beredda på att kraftigt minska ditt pris, vad gör du? Vad du behöver göra är att sticka ut i ett rörigt och trångt pool av bostäder till salu. Ett sätt att göra detta är att erbjuda för att finansiera inköp. Det aktuella läget för utlåning gör det svårt för många köpare att få godtagbar finansiering. De får inte kunna dokumentera hela sin inkomst eller kanske har några fläckar på sina kreditupplysningar. Jag påstår inte att du har att erbjuda finansiering till alla som har en puls, men det finns många människor som annars skulle ha kredit värdig men kan ha haft ett legitimt problem som gör dem kvalificerade.

Uppenbarligen är detta en strategi som fungerar bäst om du äger fastighet ren och inte har en inteckning för att betala. Om du har en inteckning kan du ändå erbjuda ägaren finansiering av omslag ett nytt lån på det befintliga. Men Det är ämnet för en annan kolumn, för nu kommer vi att anta att du säljer ett hus som inte har ett befintligt lån.

Det goda

Uppåtsidan erbjuda för att finansiera köpet är att du kan vanligtvis få ett bättre pris och en snabbare försäljning. Bilhandlare räknat ut för länge sedan att folk är mer benägna att köpa baseras på betalning snarare än försäljningspriset. Det är ofta samma sätt med ett hem, om betalningen passar deras budget kommer de att köpa. En köpare kan Balk till priset av hemmet i en traditionell köpa men inte tänka när man tittar på betalningen ensam. Av någon anledning $ 599/month med $ 10,000 ner låter annorlunda än att bara köpa för $ 100,000 även om det är exakt samma sak om du har en 30-årig inteckning på 7%.

Du kan också dra nytta av att behandla det som en avbetalning försäljning av skatteskäl. Detta gör att du kan sprida ut eventuella reavinster skatter som kan betalas. Du har möjlighet att erkänna hela vinsten under året för försäljning om det är mer fördelaktigt för dig.

Bad

Den största nackdelen är ganska uppenbart att du inte får din mo ney up front. Om du absolut måste sälja kanske du har inget val. När du har en inteckning du har möjlighet att sälja den till en notering köparen. Du kommer att ha några problem att hitta dem heller. Så snart inteckning registreras du börjar få breven erbjuder sig att köpa inteckning från dig. Självklart måste du sälja den till en rabatt. Hur stor rabatten är beror på vilken form av noteringen lånet till värde, kreditvärdighet på den person du sålt huset och de nuvarande villkoren i kreditmarknader.

En annan negativ skall arbeta med att samla in betalningar, skattelättnader rapporter kontrollera att egendom skatter har betalats och att den nya ägaren har bibehållit egendom försäkring som skyddar ditt intresse. Det enklaste sättet att ta itu med att huvudvärk är att ha en anteckning service företag hantera allt. Mest titel företagen kan rekommendera en service företag för dig.

The Ugly

Den verkliga risken är att köparen slutar göra utbetalningar någon gång och ni har att utestänga. Du omfattas av samma lagar som alla andra låneinstitut. Varje stat är olika, men du kommer sannolikt att behöva anlita en advokat som hjälper dig genom processen. Du kommer så småningom att få huset tillbaka och måste sälja den igen. Du kanske har att göra med reparationer och andra frågor innan de kan sälja.

Även om risken för att utestänga inte kan undvikas, det kan minimeras. Du gör detta genom att noggrant screening köparen så att du är fullt medvetna om eventuella problem. Du är förmodligen att göra med någon som inte är det mest kredit värdig eller skulle de just har fått en inteckning i en bank. Det bästa sättet att minska risken är att få så mycket av en delbetalning som möjligt. Ju mindre pengar du får upp framför desto troligare är det att du har problem.

Risk kommer från att inte veta vad du gör. - Warren Buffett

Välkommen till vår Blogg!
Välkommen till Real Estate Leveransanläggningar från BiggerPockets.com. Vår blogg sammanför experter inom olika områden av fastigheter för att kunna hålla våra läsare informerade och upp till hastighet. Oavsett om du är en fastighets professionella (långivare, Realtor, bank, etc), Investor (hyresvärden, Flipper, grossist etc.), eller helt enkelt en konsument, hyresgästen eller homeowner intresserade i världen av fast egendom, den här bloggen är platsen för dig att engagera sig!

Du kan prenumerera på våra RSS-flöde, få blog uppdateringar via e-post, gå med i vårt gratis e-postlista, eller bäst av allt, gå med i vårt sociala nätverk tillsammans med 25000 andra som är intresserade av fastigheter utbildning, dealmaking, nätverk och marknadsföring.

Taggar: kreativ finansiering säljaren finansieras hem försäljning

Det finns fyra sätt att tjäna pengar på föremål att's. Men innan jag säger något av dessa sätt, vill jag snabbt berätta om mitt sökande efter ett nytt hem. Jag träffade säljaren förra veckan och förhandlingarna gick någonstans så jag kvar. I grund och botten är han inte var motiverad nog, så jag ska börja skicka ut brev och fortsätta min strävan. Jag kommer inte att uppdatera dig varje vecka (eftersom jag inte känner för det), utan istället när jag köper min plats jag ska skriva ett långt inlägg och ge er de exakta detaljerna om hur allt gick ner.

Learning "De betalar dig" Angående-To

Okej, hur många av er vet vad "de betalar dig" föremålet till är? Antagligen inte tillräckligt. Så här fungerar det: När du köper en fastighet föremålet till, du vet att egendomen måste kassaflödet normalt ca $ 200 per månad på minimum. Men i den här marknaden en hel del samtal som jag är säljare som vill att jag ska ta över sina betalningar ASAP, men när jag gör min forskning egendomen inte kassaflödet.

Låt oss använda ett scenario för att visa dig hur jag löser detta problem. Jag får ett samtal från en säljare och han vill att jag ska ta över hans betalningar på $ 1500 per månad. Jag kör mina nummer och marknadsmässiga hyran är $ 1300. Jag vet också att jag vill ha ett positivt kassaflöde på $ 200 per månad, vilket betyder att jag behöver min betalning om det här huset att vara $ 1100 per månad. Så jag ringer säljaren och använder mitt manus jag lät honom veta att jag kan hjälpa honom. Jag tala om för honom att jag kan ta över hans betalningar, men eftersom vårt företag inte tar på negativt kassaflöde han måste skriva mig en check på $ 400 per månad. Jag gör detta för en fem år, och du skulle bli positivt överraskad att en hel del säljare är villiga att göra detta. Tänk på det här sättet: I stället för att betala $ 1100 per månad, att han nu bara betalar $ 400.

Och för er negativa människor där ute som säger att detta inte fungerar (det fungerar, jag gör det) Låt mig visa dig hur du minimerar dina risker. Du har järn plätering pappersarbete som anger att om säljare inte göra utbetalningarna till er, att ni kommer att sluta göra sina inteckning betalning och fastigheten kommer att avskärmas och deras kreditinstitut förstört. Endast en gång har jag haft en säljare som "test" på mig. Han stannade de utbetalningar, så jag slutade att göra mitt och precis innan huset var att gå till utestängningseffekter han väckt hans betalningar nuvarande (du bara göra den här tekniken på rak hyror på grund av risken, inte på egenskaper du säljer via leasing alternativet).

Hursomhelst, detta kan ha varit lite förvirrande och det är därför som jag registreras mitt senaste "pitch" till en säljare när han skulle betala 600 dollar i månaden. Njuta av!

Taggar: skapande, kreativ finansiering, kreativa fastigheter, fastigheter som investerar, med förbehåll för