Förra veckan skrev jag om ett samtal vi får alltför ofta från hyresgäster - att tala om för oss att de inte kan betala hyran, och ber om någon form av paus.

Som alltid i landlording, det är vettigt att ha några vägledande regler för att hantera dessa samtal. Du har aldrig vill försöka att tänka på ett erbjudande om plats, eftersom du kommer att vara mycket mer benägna att göra ett dåligt beslut som kan kosta dig tusentals.

Det tuffaste valet är inte alltid bäst

Samtidigt är det omedelbara svaret som kommer till många hyresvärdar "hjärnor är ofta fel. Det är naturligtvis "nej behandla" - om du inte kan betala vartenda öre som kommer, när det är rakt, även denna månad, du är ute. I denna ekonomi, många av oss kämpar för att hålla våra fastigheter fyllas. Om vi starta upp varje hyresgäst som kör till tillfälliga ekonomiska problem, vi kommer förmodligen förlora pengar. Det kan ta tre månader eller längre på den vakanta tjänsten.

Jag föreslår att du läser förra veckans tjänst för några allmänna regler som kommer att vägleda ditt beslutsfattande. För varje särskild situation, utvärdera enskilda hyresgästen förmåga att återbetala behandla snabbt.

Fråga dig själv dessa fyra frågor innan man bestämmer vad de ska göra.

1. Vad är mina chanser att få en bra ny hyresgäst i det inom en månad?

   Winter har alltid varit en fruktansvärd tid att hitta nya hyresgäster i New Hampshire, där jag bor, eftersom ingen vill gå när det är kallt och eländigt. Ditt område kan vara olika, men du ska veta hur hyresmarknaden ser ut. Om du har en het marknad, med utsikter knackar ner din dörr på jakt efter lägenheter, du kan starta upp med ett ganska bra hyresgäst för en dålig månad.

   Kom ihåg att kommersiella utrymmen ofta ta längre tid att fylla än bostäder. Du kan även hitta dig själv förhandla fram en permanent lägre hyra för en kommersiell enhet, något som jag aldrig skulle göra för ett bostadshus hyresgäst.

2. Ska jag lita på detta hyresgästen i allmänhet?

   Jag har skrivit tidigare om hur du ska inte helt lita på någon, inklusive mig. Men förtroende är något du kommer att gälla mer för vissa, mindre än andra. Generellt om hyresgästen har i enheten under en längre tid, och har alltid varit en bra betalare, kan du lita på honom mer. Om inte, lita på honom mindre.

   Framför allt skulle jag aldrig klippa ett särskilt avtal med en hyresgäst som hade varit i min enhet för färre än sex månader. Det är en utmärkt chans att en sådan hyresgäst egentligen aldrig skulle ha råd med lägenheten.

3. Innebär detta hyresgästen förstå allvaret i situationen?

   Svara på detta när du har haft din i-person möte med icke-betalande hyresgäst. Detta möte är ett bra tillfälle att trycka på hyresgästen för andra sätt han skulle kunna göra hyran. Val omfatta sälja en del personliga tillhörigheter, få ett kortfristigt lån från någon annan än du, med i en rumskompis (kolla här och här för några tankar om att tillåta SuperBowlAds) eller att få statligt stöd.

   Kämpar hyresgäster sällan syfte att söka statligt stöd, eftersom det egentligen inte kostar dem någonting. Här och i de flesta andra nordliga länder, finns det ofta regeringen uppvärmning tillgängliga. Avsnitt 8 är inte så sannolikt ett alternativ för en hyresgäst som redan är i din lägenhet.

   Å andra sidan hyresgäster får motsätta sig att sälja egendom, få ett lån, eller tar i en rumskamrat. Men inte att ha råd med bostad är en allvarlig situation! Hyresgästen är skyldig att betala för din produkt som för alla andra, och om han inte är beredd att göra svåra val han inte verkligen menar allvar med att vilja stanna kvar i enheten.

   Slutligen, kom ihåg att alla dessa åtgärder tar tid. Därför om hyresgästen samtycker till att använda en av dessa pengar för att öka teknik, det är bara rimligt att ge honom ett par veckor att få det att hända. "Hitta en rumskompis och betala mig helt i morgon" är helt enkelt inte praktiskt.

4. Är hyresgästens ekonomiska problem verkligen tillfälligt?

   Din hyresgäst kan ha haft vissa ovanliga utgifter såsom bil reparationer eller medicinska räkningar att ha lämnat honom lite kort. Om dessa kostnader inte i tusentals dollar, kan han förmodligen betala dem snabbt och återlämna honom till god status.

   Min erfarenhet är dock hyresgäster ofta lura sig själva. De tror att deras ekonomiska problem kommer att vara tillfälligt, när så är inte fallet. Uppenbarligen en friställning eller hårda nedskärningar i lön är en mer permanent problem. Övriga hyresgäster är bara knappt betala när tiderna är goda, och den minsta förändring sätter dem under.

   Kom ihåg att om du har en hyresgäst som inte har råd med den enhet du inte gör honom något positivt genom att hålla honom där inne. Om du inte agera direkt, hyresgästen kommer bara hålla på grund av detta - och mycket mer.

Välkommen till vår Blogg!
Välkommen till Real Estate Leveransanläggningar från BiggerPockets.com. Vår blogg sammanför experter inom olika områden av fastigheter för att kunna hålla våra läsare informerade och upp till hastighet. Oavsett om du är en fastighets professionella (långivare, Realtor, bank, etc), Investor (hyresvärden, Flipper, grossist etc.), eller helt enkelt en konsument, hyresgästen eller homeowner intresserade i världen av fast egendom, den här bloggen är platsen för dig att engagera sig!

Du kan prenumerera på våra RSS-flöde, få blog uppdateringar via e-post, gå med i vårt gratis e-postlista, eller bäst av allt, gå med i vårt sociala nätverk tillsammans med 25000 andra som är intresserade av fastigheter utbildning, dealmaking, nätverk och marknadsföring.

Taggar: Ekonomi, hyresvärden, Landlord Tenant, fastigheter, arrendator

För ett par veckor sedan, tidningar i min del av världen var surrande med nyheten om en lokal hyresvärd som påstods ha blivit attackerad av sin LEJD utöva hyresgäst.

Hyresvärden, Edward Berthiaume, ockuperade en enhet av hans flerfamiljshus hem, och hyresgästen, William Skarbinski, ockuperade den andra. Vid 1 på morgonen den 7 januari, Skarbinski besökte Berthiaume, säger att han ville tala om en hyra betalningsplan (han var oerhört bakom på hans hyra). Men när han hamnade i Berthiaume enhet, han påstås ha attackerats Berthiaume i stället. Och det var inte en mindre attack (som om en attack med en kläckts kan vara). Skarbinski s laddas med första graden överfall. När man läser kylmetoden information kommer du att se hur illa det kunde ha blivit.

Tenant attacker sker inte ofta, men de händer. En annan hyresvärd i Franklin, NH mördades av sin hyresgäst på 2006 och ett Georgien hyresvärden mördades av sin hyresgäst i augusti 2008.

Alla tre av dessa incidenter har något gemensamt, nämligen att hyresvärdar visste deras hyresgäster också. Två bodde i samma byggnad som hyresgäster och tredje ägde en närbutik i samma byggnad som hans hyresgäst.

Din säkerhetsnivå bör din prioritet som Landlord

Men även vi hyresvärdar som inte bor eller arbetar nära våra hyresgäster kan vara i fara. Jag har varit rädd med en hyresgäst som oberäknelig och våldsam i sitt beteende, och som hotade mig. Skulle denna person (för länge sedan vräks, tack Gud) har angripit mig istället? Du bet han kan ha, och om han, jag skulle ha en allvarlig nackdel.

Sanningen är att de flesta av oss kommer att vara underläge i en våldsam konfrontation, helt enkelt eftersom vi inte förväntar sig det. Detta var mycket tydligt förklarade för mig för ett par år tillbaka ordförande i min lokala hyresvärd förening, en fd polis. Folkpartiet som inte är våldsamma aldrig förvänta våld, så vi inte reagerar snabbt på den. Och när vi inser vad som händer, kan det vara för sent.

I själva verket Berthiaume reaktion är ganska par på kursen. Det hade aldrig fallit honom att han skulle bli angripen med en yxa. Han gjorde ingenting alls för att avvärja den första slag, och när hans hjärna bearbetade vad som hände ( "Han försöker döda mig!"), yxan var gräva i hans hals.

Läs nycklarna till din egen säkerhet

Tre av nycklarna till vår egen trygghet är dom, medvetenhet och distans. Domstolens medel försöker att undvika situationer som kan göra en attack mer sannolikt. Det innebär att saker som aldrig acceptera hyra personligen aldrig acceptera hyra kontant, och inte reklam din hemadress till hyresgäster. Det innebär också att utveckla en förståelse för när hyresgästerna kan bli oregelbunden eller skrämmande.

Ett problem vi har är att vi vanligtvis inte kan vräka folk bara baseras på en intuitiv känsla ( "han skrämmer mig.") I bästa fall kommer vi att behöva vänta på konkreta bevis på att vi kan dokumentera och i domstol. Det andra problemet är att vi får inte veta vilka hyresgäster är galen dem förrän det är för sent. Heck, om vi hade haft någon aning om att de var nötter, vi skulle aldrig ha hyrt dem.

Detta leder oss till medvetenhet, som vi vill skall gälla för de flesta situationer där hyresgästen. Givetvis med vissa hyresgäster kan vi släppa garden nere. För några år tillbaka en av mina enheter var arrenderas av två kvinnliga grundskola lärare. Jag kan inte tänka sig någon av dem att attackera mig av någon anledning - det värsta de skulle göra var att skriva en starkt formulerad skrivelse.

Med andra hyresgäster, men mycket mer försiktighet krävs. Se upp för höjas röster, att de är dölja poster, plötsliga rörelser till er, och liknande. Detta gäller särskilt när man redan är i en stressad situation med hyresgästen grund av viss tvist eller klagomål.

Den tredje nyckeln avstånd, som i en våldsam konfrontation equals tid. Du har tydligen fått en mycket bättre chans att överleva en yxa eller ett knivöverfall om du är 10 meter bort från din angripare än om du är i armarna nå. Förhoppningsvis du har tid att bearbeta händelser och vidta defensiva åtgärder innan han blir för nära. Även om din motståndare har en pistol, ju längre bort du är, desto bättre är dina chanser.

Det finns andra åtgärder du kan ta om du har skäl att misstänka att en hyresgäst som kommer att vara aggressiv eller hotfull. Givetvis om du kan undvika en personlig konfrontation, så gör det. Om du inte kan, kanske kan du sätta en eller flera vänner som backup. Just platsen för din polare kan göra en hyresgäst tänka om orsakar problem.

Slutligen lära de färdigheter du behöver för att desarmera ilska och aggression, om hyresgästen vill hävda. Några av de saker du kan göra är:

• Lyssna respektfullt till hyresgästen.
• Försök visa lite empati - "Jag förstår varför du är upprörd."
• Förvara ditt kroppsspråk icke-aggressiv. Håll avståndet är till hjälp här. Inte luta sig framåt och inte punkt.
• Låt inte ilskan in din röst.
• Inte avbryta eller korrekt.
• Reframe hyresgästens punkt - "Jag förstår var du kommer ifrån. Du vill ..."
• Tillbaka på om argumentet börjar bli intensiv.

Ingen av dessa metoder kräver att du förlorar ett argument eller ifrån något. Det kan dock finnas en punkt där du behöver ändra din tonen dramatiskt, att göra det mycket klart att du är i kontroll. Du ser exempel på detta hela tiden på TV-program som "Cops" och "Dog The Bounty Hunter." Dessa killar är artiga, respektfulla och lojal - till en punkt.

När deras mål börjar bli riktigt galet, de ändrar taktik, ta kontrollen i firmest möjliga sätt. Naturligtvis "Dog" och polisen är också utbildad i hand till hand bekämpa och polisen är beväpnad, så de har resurser du inte.

Photo Credit: Picture Perfect Pose

Taggar: hyresvärd, hyresvärd säkerhet, hyra egendom, hyresgästen, säkerhet, hyresgäst

Här är den tredje och sista avbetalning av "frågor att ställa din egendom Manager." Jag ger svar på några av frågorna. Men i vissa fall finns ingen "rätt" svar. Egentligen var detta illustreras av den sista avbetalning, som publicerades för tre veckor sedan. Jag hade föreslagit att det är bättre för fastighetsförvaltare ha någon egen hud i spelet, så att säga, genom att äga sin egen hyra fastigheter i området. Josh Dorkin, grundaren av BiggerPockets emot ".

Min underliggande punkt: Massor av egendom chefer inte riktigt förstår verksamheten, och gå in hyra förvaltning eftersom de tror att det kommer att bli lätt. Chefer som äger sina egna fastigheter är mer benägna att ha en aning om fastighetsförvaltning.

Josh underliggande punkt: Fastighetsförmedling chefer som äger sina egna lägenheter är mer benägna att ta hand om sina egna fastigheter första och överväga du en konkurrent, framför allt när det gäller att hitta hyresgäster. Till exempel, de har en ledig två sovrum enhet och du har en ledig två sovrum enhet. När ett perspektiv kommer in söker två sovrum, cheferna kommer att driva sin enhet först.

Vem har rätt? Vi båda är på den underliggande punkter. Så vill du att din egendom chef ha eget lägenheter? Det, mina vänner, är en bedömning. Men anser att detta - om du inte ställa frågan, du vet aldrig. Du kommer inte att kunna fatta ett välgrundat beslut.

Den bästa tiden att ställa dessa frågor är naturligtvis innan du anlita ett förvaltningsbolag. Men om du redan använder ett förvaltningsbolag, och vet inte svar kan du alltid gå tillbaka och be. Förutom att veta vad som händer med din fastighet manager kommer du att påminna dem om att du är inblandad kund. Det kan göra dem mindre benägna att sänka hörn med dina egenskaper.

Den första och andra delar av denna serie är kopplade här och här.

Den förmögenhetsrättsliga Manager Frågor (och ibland Svar)

• Fråga: Vad anser ni vara de mest lovande städer och delar av området för investeringar?
• Fråga: Var ser du hyr på väg? Vad har utvecklingen i hyrorna under de senaste åren?
• Fråga: Vilka städer och delar av det område som har den bästa statliga klimat?
• Fråga: Vilka städer och delar av området har det bästa företagsklimatet?
• Fråga: Vilka personer är intresserade av detta område? Att en?
• Fråga: Vilken typ av ny inventering kommer på marknaden?
• Fråga: Vad händer med kommersiell utveckling i området?
• Fråga: Vilka städer har de bästa skolorna?

Svar: Det är "inte ett rätt svar" frågor. Men det betyder inte att svaren inte kommer att avslöja! Beakta alla de olika sätt de kan användas.

• Svaren måste vara genomtänkta och detaljerade. Allvarligt, tror du verkligen vill ha en fastighet chef som inte vet vilka är de hetaste delarna av stan?
• Svaren kan vara till stor hjälp för dig som ska besluta om att investera. Detta är särskilt användbart om du inte är bosatt i området.
• Om du gör en del forskning innan tiden har du dina egna idéer som du kan jämföra med de svar du får från den presumtive egendom manager. Du kan höra vad han säger och tycker att "det är helt fel." Eller han kan övertyga dig, och nu du har lärt dig något nytt.

Taggar: hitta egendom chef, intervjuar chefer, hyresvärden, fastighetsförvaltning, fastighets-förvaltare, hyresgäst, arrendator

Det var ett tag sedan vi gjorde en av våra Möt Investor intervjuer. . . Jag hoppas vi får efter dessa mer regelbundet! Med detta i åtanke har vi en stor intervju för dig med fastigheter investerare Rich Weese!

Möt Fastigheter Investor Rich Weese

Hur länge har du investera i fastigheter?

Jag är säker på att det finns inte så många medlemmar i BP är äldre än mig! Jag har varit engagerad i mycket och sett alla aspekter av fastigheter, lågkonjunkturer, inflatorisk spiraler och ups och ned av fastigheter inom många olika områden i landet.

Jag började i fastigheter av en slump 1972. Jag var i min 3:e år av college och uppmanades att släppa ut och försöka sälja fastigheter för en vän. Han var en mäklare och var konsekvent försöker sälja min fru och jag något. Vi hade inga pengar och jag arbetade för Alpha Beta Markets i deras kök rengöring ugnar och ost transportband från 3 till midnatt, och i skolan under dagen.

Berätta om ditt första behandlar

Min vän var mycket långlivade och hålls hitta egenskaper för att visa min fru och I. Min vän försökte sälja oss ett hus, men vi levde i en apt för $ 110 per månad. Varje hus var ur vårt sortiment. Till slut fann han en dubbelsidig som $ 24.900 och varje sida har 2 sovrum och 1 badrum. Han berättade för oss om en FHA program som kallas 221-D-2 att endast ca 3% totalt ner och stänga kostnader. Vår betalning skulle bli $ 215 per månad och han sa det främre enhet hyrts för $ 140. Vi skulle kunna leva i den andra enheten, med ett garage och endast betala mellanskillnaden på $ 75 per månad. Det lät riktigt bra, förutom att vi inte har 3%. The Broker fick mig ett erbjudande. Om jag skulle acceptera att gå att arbeta för honom i 1 år, han vill ge mig sälja provision på ca $ 750. Det skulle nog betala för vår delbetalning, så jag överens och inskrivna i Lumbleau fastigheter skola i Santa Ana, Kalifornien. Jag hade mina säljare: s licens i 28 dagar från början till slut. Vi köpte och flyttade in i duplex, vår första uppgörelse 330-334 Walnut i La Habra, Kalifornien.

Hur fick du börjar investera?

Inte bara jag i fastigheter av en slump, men jag blev en investerare av en slump på min första affär, detta duplex. Jag började sälja hus och hatade det. Arbeta mestadels med hustrun i par, som visar hennes hem, jag snabbt insåg detta inte var vad jag ville.

Om den här samtidigt, min fru och jag hade rensat upp varvet på vår duplex, bort några murgröna och installerade ett trä staket längs framsidan. En dag en kollega stoppats av och frågade om jag skulle sälja det! Jag tycker att vi ägde det 3 månader. Jag sa att jag inte tror det och förklarade jag precis hade köpt den. Han frågade hur mycket fick jag betala? Jag sa till honom priset, och han frågade om jag vill sälja för en 5K vinst på $ 29900? Den 5K var enormt mycket för någon som tjänar $ 1,35 i timmen. Jag sa till honom att ja, inte inser jag höll på att verkligen få en utbildning. Han var verkligen en investerare. Han erbjuds följande;

1. Ett hus med ca $ 1000 i eget kapital att han hade köpt på samma 221-D2 lån programmet.
2. En anmärkning för $ 1000 med räntebetalningar på $ 83.33 mo och ballong i 2 år.
3. En äldre uppochner badkar stil Porsche bil (60ish?).
4. $ 1500 kontant.

Jag skulle ha hjul, kontanter i fickan, en verklig hus, och $ 83 per månad för att hjälpa till med huset betalning bidrag! Vi gjorde affären och blev av misstag inblandade i RE utbyta och hade lärt sig från en verklig investerare. Detta blev min första investering liksom min första affär, första utbyte och försäljning.

Vad lockade dig att bli ett fastighetsbolag investerare?

Jag tyckte att erbjudande av detta enskilda om duplex spännande och något jag ville fortsätta och jag har inblandade söker andra egenskaper.

Denna kollega blev min första guru. Jag hade verkligen hittat min nisch! Jag älskade den handel eller gör affärer. Det var mycket roligare än att bara visa hem. Jag började köpa andra investeringar. Min fru och jag gjorde en deal. Vi vill leva på sin inkomst, ungefär $ 500 per månad och investera allt jag gjort tillbaka till fastigheter. Jag försökte övertyga andra att göra detsamma, men de såg mig som en ung grabb med ingen erfarenhet. Jag gick ut och gjorde det för mig själv. Min mäklare började mig frågor och ändå tog del av min provision! Jag bestämde mig för att få mitt Mäklare licens och öppna ett kontor. Jag träffade någon vid Fastigheter skolan att jag övertygad om att arbeta för mig och även hyrt en bror i lagen. Den 3 av oss öppnat ett kontor i en TJOCK området Placentia, Ca. och kallade det för "Mike Weese Investeringar". Det var en perfekt tid i ett perfekt område! Vi började göra en massa pengar, för det mesta på behandlar vi hittade, köpte oss och intjänade provisioner. Jag köpte en helt ny röd Cadillac och folk började märker jag fortskred. Jag hade bott i samma område av Ca hela mitt liv, kom från lägre klass inkomst och folk såg skillnad. Detta var 1974.

Vad skulle din dröm behandla vara? Har du haft en "dröm behandla" ännu?

År 1974 gick jag på jakt efter det nya kontoret plats. Jag tänkte mycket stort vid den tidpunkten. Detta var min första verkligt skrämmande investeringar. Jag hittade en helt ny ledig 30.000 kvm mul kontor komplexa och beslutade jag skulle försöka köpa den. Det var $ 1475000 och säljaren var byggherren och han ville ha 10% ner. Han hade ett konvertibelt lån med Metropolitan Life Ins. Det skulle konvertera från konstruktion till fast när 80% fullt. Han hade det anges till 3% provision och gick med på att betala mig $ 40K. Nu har jag bara behövde ca $ 100K. Jag hade köpt 17 äldre enheter i Whittier, Kalifornien och frågade honom om jag skulle kunna skapa en notering för $ 60k. Han sa okej, men ville ha den som en 2:a för $ 40K och en 3:e för $ 20K. Det gav honom flexibilitet om han behövs för att sälja en eller låna mot en. Jag var nere på $ 47.500 behövs. Jag övertygad om mina föräldrar och min frus föräldrar till varje sätta i $ 20K. Jag fortfarande behövs $ 7500. Den första personen jag hade anställts för att gå med mig i mina fastigheter, min vän gick med på att göra det. Jag lade fram erbjudandet och det accepterades. Vår betalningen $ 14.909 per månad. Jag skulle förhandlas fram ett avtal där byggaren skulle förvalta byggnaden, hyra ut det och betala mig en 8% kontant vid kontant ersättning för ett år. I slutet av ett år, det var mitt problem om det inte hyras.

Vi kallas byggnaden "Weese Financial Plaza" och sätter vår nya kontor i. Nu har jag verkligen sett framgångsrika och människor började komma till mig, både säljare och investerare. Dessa var personer jag talat med tidigare, som nu var intresserade av vad jag hade att säga. Jag började hålla seminarier i vår byggnad, och det bara tog fart. Folk skrev kontroller och mina säljare började fågel dogging egenskaper i många västerländska länder. Jag började göra fastigheter syndikeringsinmatning (fantasinamn för aktiebolag). Vi gjorde en mycket CO, så jag fick en mäklare: s licens och öppnade ett kontor och anställt ett gäng fågel hundar. Vi köpte 156 enheter i Denver samt vissa mindre företag, samt 202 och 161 i Colorado Springs. Vi har även köpt många i AZ, TX, Kalifornien och OK. Inom en kort tid, jag var trött men bra ställt ekonomiskt.

Oh, btw, på mindre än ett år, "Weese Finanacial Plaza" byggnad var 95% helt, och kastar ut ett fint kassaflöde. Jag gav min pappa jobbet på plats mgr, och han älskade det. En stor Depositionsavtal företaget Preferred Escrow, flyttade in i min uppbyggnad och frågade om jag skulle sälja en del av det. Elva månader efter inköp, jag sålde det för $ 2.2 Mil! Jag tog en stor not, som jag delade med partners, som hålls 30% av byggnadens ägare och tjänat en $ 70k provision. Detta var min första "Dream Deal".

Vad var dina tuffaste behandla?

Min tuffaste behandla gjordes 1975, och jag skulle aldrig kunna dubblera det igen. Det var en 26 ben utbyte inklusive fastigheter från 4 olika länder och många ägare och partnerskap. Det tog mig över 3 månader, dag och natt för att få den färdig, men var en enorm prestation. Återigen var det en bil inblandad! En av de investerare saknade tillräckligt med pengar för att finansiera hans totala förvärvet ingår. Han ägde en 1965 Jaguar XKE Cabriolet och erbjöd det för att kompensera hans kontanter brist. Jag tog bilen som en del av mitt uppdrag. Bilen, reverser och kontanter erhålls för kommissionen uppgick i mycket hög 6 siffror.

Jag var nominerad till Fastigheter Exchangor av året för staten Kalifornien för det, men inte vinna.

Hur många erbjudanden har du gjort i din karriär?

Personligen är min fru och jag har personligen ägs under 1000 och samma familj boende. Jag har varit ägare eller delägare i tusentals lägenheter och flera kontorsbyggnader. Jag skulle inte veta hur många erbjudanden jag har varit involverad i. På höjden av min karriär hade jag 206 investerarna före pensioneringen och några var så många som 6 partnerskap. I nästan köpte von Richthofen Castle i Denver att leva i och hålla seminarier för 30 år sedan, men mitt erbjudande kom i 2. Det var verkligen något.

Har du dina fastigheter licens?

Jag var en licensierad Broker i både Kalifornien och Colorado i början av 70-talet till 7 år. Jag bestämde mig för jag var lyckligare utan över säljare och låt mina licenser upphör. Det finns konkreta fördelar för licensieras från en provision synvinkel. Det finns också andra fördelar inte licensieras, enligt min åsikt.

Vad är din inriktning (område av expertis)?

Jag tror inte att jag har en fråga om kompetens. Jag har nog gjort allt. Mäkleri, inga pengar börjar, fastighetsförvaltning, Foreclosures, HANTLANGARE bolaget byggt 44 egna hem i St George, UT, plockade 3 blomstrande områden vid rätt tid (so. Kalifornien, UT, Casa Grande AZ) och känner jag i mitt 4 och 5 nu, söder TX och MS. Jag var ett original guru innan TV, och har talat för seminariet bolag samt avdelningen för Commerces, Rotary-klubbar etc. i Kalifornien, Mirage Hotel and Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix och Tucson, AZ och Rio Grande Valley, TX. Jag har också själv ut en bok av mina tidiga fastigheter erfarenheter som heter "Från Vaktmästare att MÅNGMILJONÄR". Jag har aldrig erbjudit den till försäljning, men har frivilligt lämna den till de som frågat. Jag har fortsatt att köpa och utveckla fastigheter för nästan 40 år och har ett längre perspektiv än många kortsiktiga investerare eller nybörjare.

Vad vill du att en investering?

Jag ser för bra investeringar som kommer att gynnas på lång sikt. Jag är oftast köpa och hålla på lång sikt. Jag köper Foreclosures och behålla en del och sälja en del att lämna över pengarna. Jag är inte en som är orubblig på kassaflöde. Jag tror att det är ett område som har negativ för många sant investerare. Nr skatteförmånerna i sig, oftast äldre TJOCK fastigheter med lite hopp om förståelse och som inte ger mycket avskrivningar. Jag föreslår att de flesta nya investerare försöker köpa kritiska egenskaper, och precis som Monopol, köpa så många du kan. Förvara dem refinansiera och köpa mer. Håll din viktigaste uppgift för inkomst slut och bygga grunden för egenskaper först. Kassaflödet kommer att komma som hyr öka, men inte offra tillväxten option på önskan av kassaflödet ska börja.

Det finns för många experter där ute predikar kassaflöde och "ersätta ditt jobb med fastigheter inkomster". Jag är motsatsen till dem. Kassaflöde bara sker i tid, men inte värt att offra förvärv av ytterligare fastigheter genom att lägga mer ner för att få kassaflöde.

Det finns 4 största fördelarna med att äga fastigheter:
1. Uppskattning
2. Avskrivningar leder till skatteförmånerna
3. Principal betala ner
4. Kassaflöde

Diagram kommer kontinuerligt visar att # 1 och # 2 är nycklarna till att skapa "verkliga rikedom" i fastigheter, och långt ut avståndet de senaste 2 på kort eller lång sikt.

Vilka är några av de största misstag som du gjort eller sett gjort?

För mig är mitt största misstag var avgår vid åldern 29. Jag hade gjort miljoner och blev lata för att fortsätta att investera och foder mekanismen av fastigheter. Jag borde ha varit mer aggressiv i utbyte och att förvärva fler fastigheter i stället för som lever på det förflutna. Från åldern 29 till 58 var jag i huvudsak pensionärer och tog upp mina 6 barn.

Vid ålder 58, jag rättat till felet och börjat investera igen. Under de senaste 15 månaderna, jag har köpt 59 hem, sålde 13 av dem och fortsätta att köpa mer varje månad.

Vilka råd skulle du ge till en början investerare?

Mitt råd till en början investerare skulle variera beroende på ålder investerare, inkomst, risk tolerans, mål från investeringsverksamheten (kassaflöde, skatteförmåner, pension etc), hustruns attityd, skulle träda i mitt råd. Jag är konservativ av naturen, även om jag tog många risker när yngre. I’d urge caution to new investors and I would question all figures furnished to investor by a seller! Determine their motives, if any for their advice to you. Study those that have been really successful. Don’t become a seminar junkie! And most important, always have an exit strategy for your investments and plan for a rainy day. It will rain!!

What advice would you give investors, given the current economic situation and lending environment?

• First: Double check and triple check all the income and expenses on a subject property given to you for consideration. Most are overstated and inaccurate.
• Second: Don’t wear binders or have tunnel vision. There are many options available in the real estate game.
• Third: Remember there is more money made in down markets in both real estate and stock market. While most are pulling their head back in their shell, the smart ones are out and looking around!
• Fourth: No one will ever take as good care of your money as you will.

There will always be challenges and changes to the real estate and financing market. Be flexible and ready to change when necessary. Creative financing will set apart the successful from the non-successful. Learn new strategies and put them into action. Don’t assume “It Can’t Be Done”! Quite the opposite. Assume “It Can Be Done” and then find the way to do it.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?

I’d hope to be able to share the passion I have for real estate and convince others of the amazing things it will do for you. Nowhere else can you find an opportunity where someone (bank) will loan you money to buy something and someone else (tenant) will make the payments for you. Eventually, you’ll own something free and clear and it will be worth X amount of dollars. I don’t know what X will be, but it will be more than what you paid and a 1000% return on actual money invested due to the power of leverage.

BiggerPockets conducts our Meet the Investor Interviews by email. We cannot verify information contained within and print these interviews to stimulate thought and healthy discussion.

Tags: flipping , landlord , meet the investor , real estate investor , rich weese

When I put up the first group of questions you should ask a prospective property manager, one commenter asked: what are the correct answers?He had a point and so I’m going to review some of the answers to last week’s questions first before I hit you with a few more questions.I am also thinking of compiling these into an e-book that hopefully Josh will put up here at BiggerPockets.

An answer might be correct based on several different criteria.Some questions have only one right answer. The example I gave last week was of eviction procedures. All jurisdictions have strict rules about how tenants can be evicted.If prospective property managers aren’t following those rules, they’re doing it wrong, and you shouldn’t hire them - period.

Other questions have a wide range of “correctness.” A couple of last week’s questions concerned experience. You should certainly avoid being any property manager’s first client. But is a PM with ten years’ experience always better than one with five years’? I don’t think so.

Then there are those questions where the right answer depends on your own preferences, which might be different than mine. And then there are the ones where the answers will just make you think - perhaps the PM has insights you can really use.

Are you going to take her word for it?

In any case, the net effect of all these questions and answers will be absolutely positive. You’ll have very good information on which to base your hiring decision, you’ll have a deep understanding of how your management company operates, and the managers will know you are a serious person with high expectations for their performance.

A Few From Last Week

Questions: How many vacancies do you have right now? Out of how many total units under management? What is the average length of time it takes to fill a vacancy?

Answers: First, obviously the PM ought to know this.If he has to go look it up that’sa bad sign.As for the exact percentage, obviously the best thing would be to compare this with the vacancy rate for all units in the area.Since you can’t do that, you’ll have to go with your gut. Did you see very few “For Rent” signs on your drive-around? Are there newspaper stories bemoaning the few rentals available?If the PM has a lot of vacancies in this case, he’s doing badly.

The second question is a good one to remember later. Let’s say the PM tells you his average vacancy length is two weeks. A few months later, he apologizes because he just can’t find a tenant for your unit that has been vacant for two months.Could the rental market have completely tanked between March and July?

Question: What percentage of tenants do you have to evict?

Answer: Hopefully the percentage is very low. But if he gives an unrealistically low answer (1%, none), follow up with this:

Question: What percentage of your tenants regularly pay rent late?

Why is that a good followup? Because if he’s really not evicting anyone, it’s probably because he lets his tenants get away with murder.

Question: How do you market your apartments?

Answer: He should be able to list a lot of ways, including on his web site, on Craigslist, on fliers, with signs, and in the newspaper, and maybe even through some other methods. And he should be able to talk intelligently about each method.

Question: Do you recommend special incentives for tenants?

Answer: There is no hard-and-fast rule here. If times are good, you shouldn’t need special incentives. If times are bad, they should be considered.What kind of incentives does he like? I prefer those don’t let tenants deceive themselves about the cost of the unit. First-month-free often has that effect.

Question: How do you screen prospects?

Answer: “Thoroughly” would be a good starting point.But he should be able to be specific.Also recognize that you and he may have to be more flexible with certain rentals.

Enough With The Old Questions

Here come some new questions, and I’ll provide answers as well!

Question: How do I get reports? Can I get them off the computer myself?

Answer: Most PMs provide reports quarterly or monthly.I honestly don’t think quarterly is good enough. You need them more often.And, some PMs are now offering their clients on-line access to reports.Obviously this is a huge benefit because you get “real-time” information.

Question: What do the reports look like?

Answer: Your PM ought to be able to show you reports and explain them. You need extensive and clear reports, especially concerning finances.

Question: How does your web site look?

Answer: A good PM website ought to show available units, be easy to understand and navigate, and have ways for tenants and others to contact the manager.

Question: Do you personally invest in real estate in this area?

Answer: The answer should be yes, for the owner of the company if not his employees. However…

Question: If you have vacancies in your personally owned units as well as those you manage for others, how do you decide which units to show?

Answer: The answer needs to be that the owner does not show bias – he shows the most appropriate units to each prospective tenant. But I am astounded by reports that some PMs quite openly show their owned units first, and their managed units second. Why would you ever put up with that?

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property , tenant

This started out as “Some Questions to Ask Your Property Manager.”   But if you’ve already hired a property management company, you’re a bit late – you want to ask these questions before you make the hiring decision.    You may even want to ask them before you settle on a property purchase.

In some cases, you’ll hire management companies because you just don’t have the time or inclination to handle the hassles that come with rental real estate.   In other cases, you’ll have to hire a manager because you live too far from your properties to handle day-to-day management yourself.   The good news is that if you can find a qualified manager in a community where you want to buy property, it really doesn’t matter where that property is (as long as – I believe – in the country where you live).    The bad news is that there really aren’ta ton of qualified property managers out there.

Are there any good managers?

Indeed, when I started buying rental properties, I thought that qualified property managers were so rare as to make my day-to-day management a must.    Unfortunately, property management is one of those fields that doesn’t seem that difficult (much like real estate investing in general) to the novice or outsider.   This means that lots of unqualified people move into the field.   Of course, unqualified real estate investors don’t cause too many serious problems for the rest of us.   Unqualified property managers are another story – they are playing with our money.

I changed my opinion after talking to many property managers who bought my real estate management software.    Many of these folks were committed to providing quality service for their tenants and their owners.   I won’t name the others!

So what should you look for in a property manager?   First, you want somebody with experience and judgment – and judgment only comes from experience in this field.    Second, you want somebody who will be as careful with your money as you will.   Third, you want somebody who will keep you informed.

Here are the questions! (Part One)

I’ve got a lot of questions for you to ask - too many to fit in a single blog post.  So this will have to be in two parts.  The second part will come in my next post.

• How long have you been a property manager?
• How long have you been a manager in this area?
• How many vacancies do you have right now?   Out of how many total units under management?
• What is the average length of time it takes to fill a vacancy?
• What does your lease look like?   (You need to see a copy of this, along with any other forms and documents the manager uses with tenants.)
• What is your late rent policy?
• What percentage of tenants do you have to evict?
• How does the eviction process work here?
• What are your management fees?
• What do you charge for recruiting new tenants?
• Do you charge for monitoring and maintaining vacant units?
• What are my guarantees?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich