De flesta av oss som varit i fastigheter i mer än 3 dagar vet fastighet kontroll är ett viktigt inslag i processen. En inspektion kan vara mer kritisk om du är i utestängningseffekter / kort försäljning fastigheter arenan. Jag säger kan vara eftersom du kanske tror att dess innebörd är lika över hela linjen.

Min son har en kompis jag kallar Paul för den här historien. Paul är i korta försäljningen och hävdar att han har gjort en hel del dollar på det. Vid första rodnar, man har ingen anledning att tvivla på Paulus ord. Man kan även tänka Paul är Mr Experience. Men när man läser hans sista avsnittet kan du dra en annan slutsats.

För allt jag vet, att vara rättvis, han lider av skjutningarna i glömska. Det är ett sätt att förklara vad som hände. Som min son gäller historien, Paul var tickled rosa och alla glödande när han lämnade titel / Depositionsavtal företaget. Visioner av 5 siffror om sin kontroll när han sålde fastigheten dansade i hans huvud.

Surprise, Surprise, Surprise

Han leds direkt till fastigheten för att inspektera sitt senaste förvärv. Läs den meningen igen. Det är viktigt att historien. Du ser Paul aldrig inspekterade fastigheten innan han köpte den. Inte en enda gång. Inte ens en flyktig titt in i fönstren för att se vad han kunde se.

När han kom till huset, han märkte varvet var i dåligt skick vilket är ganska naturligt att denna typ av egendom. Inget utöver det vanliga. Han öppnade dörren och möttes med en unken lukt, men återigen, ingenting utöver det vanliga. Han gick in i köket och upptäckte avloppet i sänkor (dubbla handfat som i många andra hem) var helt fylld med betong.

Hans leende började sag. Han gick in i badrummet nummer ett och märkte inte bara avlopp full av konkreta, men så var det toalett och badkar. De återstående två badrum speglad badrum nummer ett. Hans leende avdunstat.

Kostnaden för överraskningar Relaterat till Hem Inspektion

Denna speciella hus sitter på en platta likt många hus i USA Enligt Paul's reparation entreprenören, den totala kostnaden för att "rätt" de skador som gick hela vägen och in i ballastfritt var ca $ 67.000 till $ 70.000. Som Paul relaterade berättelsen till min son, alla hans vinst försvunnit på ett ögonblick. Faktum är att han är det nu kommer att kosta honom pengar. Han var så upprörd att han började illa i munnen kort sälja.

Ingen stor sak för de dåliga munnen på kort sälja så det finns gott om människor och politiker som har sagt kort sälja är roten till de fastigheter bysten. Så jag ska gå av hans ranting mot kort sälja. Jag kommer dock inte gå med hans idiotness i kränker förmodligen den mest grundläggande av alla principer inom kort att sälja.

Om du är ny på fastigheter att investera här är principen: Alltid, och jag menar alltid, inspektera fastigheten innan du skriver ditt namn vid räkenskapsårets slut. Om du inte kan inspektera fastigheten, säger jag köper inte det. Nu vet jag att vissa föräldrar kommer oense och vissa människor kommer att ha framgång historier om egenskaper de inte inspektera men jag tror att de är få och långt mellan eller om det var en sötnos affär.

Vad du ser är vad du får

Låt mig lämna Paul och gäller mina tankar om skador på egendom. Vi har alla varit i hus som skadats av den tidigare ägaren. Det mest extrema skadorna Jag har personligen upplevt var ett hem där människor faktiskt skära ut mitt i vardagsrummet golvet. När du tittat ner, du stirrar på bar jord. De lämnade en fot golv runt väggarna. De tog badkar, toalett, diskhoar, spis och allt annat de kunde. Det var helt en syn att skåda.

Även det här huset hade potential om köpt till rätt pris. Men för att fastställa rätt pris, du definitivt skulle ha varit tvungen att gå igenom, vissa kallar den processen inspektion fastigheten innan du lämnat en offert.

Vi vet alla att vissa egenskaper inte skadas alls. Sanningen är att vi förmodligen dregla när vi kör över ett sådant smycke. Jag vet att jag gör. Å andra sidan, när jag finns i ett land som egendom i vilken även gick torr, den septiska gick KAPUTT det golv itu och garage golvet är akilter jag har en tendens att gå bort.

En avtalspart vän till mig älskar den här typen av fastigheter. Han har även köpt två och har de hyrt. Bra för honom. Skadestånd är i betraktarens öga och om du kan förvandla en sugga öra i ett natursilke handske (är att hur det går?), Fantastiskt. Jag kan inte och kommer inte. Jag gillar stekning fisk har jag inte att fånga.

Här sakskador story som skulle valv i huvudet av linjen på nästan alla berättelser. Det är min sista berättelsen i min strävan att göra en poäng. Huset köptes sikte osynliga som ni kommer att anta efter att du läst det.

Byggnads köparen går till huset, öppnar dörren och knackade på grund av lukten. Han täcker hans mun med en näsduk och promenader i och träffade inte bara dåligt lukt men han ser mögel överallt. Uppenbarligen har de tidigare ägarna, i fastigheten köparens uppfattning hade besprutas mjölk på alla delar av inredningen som de lämnat och låst dörren bakom dem.

Eftersom det var i mitten av sommaren och huset lördag i flera veckor, det RUSKIGHET hunnit växa och kultur. Mid-sommartemperaturer i detta område i Nevada köra upp till 109 grader under dagen. Jag ska låta dig fylla i kategorin detaljer.

One More Time

Dessa berättelser förhoppningsvis kommer att rädda någon från att göra samma misstag. Jag vet att några av oss har inte bara hört dem, men upplevde dem. Låt oss hoppas att de fungerar som en varning så ingen har att göra en annan tjänst som varnar människor om misstaget att inte inspektera fastigheten före köpet. Å andra sidan har jag en känsla att vi kommer att få höra det en gång till.

Photo Credit: skitzianist

Välkommen till vår Blogg!
Välkommen till Real Estate Leveransanläggningar från BiggerPockets.com. Vår blogg sammanför experter inom olika områden av fastigheter för att kunna hålla våra läsare informerade och upp till hastighet. Oavsett om du är en fastighets professionella (långivare, Realtor, bank, etc), Investor (hyresvärden, Flipper, grossist etc.), eller helt enkelt en konsument, hyresgästen eller homeowner intresserade i världen av fast egendom, den här bloggen är platsen för dig att engagera sig!

Du kan prenumerera på våra RSS-flöde, få blog uppdateringar via e-post, gå med i vårt gratis e-postlista, eller bäst av allt, gå med i vårt sociala nätverk tillsammans med 25000 andra som är intresserade av fastigheter utbildning, dealmaking, nätverk och marknadsföring.

Taggar: kontroll, inspektioner, fastigheter, fastigheter inspektion fastigheter investerar

Hur hög är upp?

Svaret kan vara så enkelt som en trappa. Det kan även vara så groteskt som 300%. Eftersom jag talar om fastigheter, jag ska hoppa över den trappa typ av svar och koncentrera sig på 300% sida.

Om du inte har bott i en grotta i Zimbabwe, du vet fastighetsmarknaden har tagit ett riktningsprincipen tur - nedåt. I vissa områden, om de artiklar jag läst är korrekt, liksom Detroit och Cleveland, du kan bokstavligen köpa ute egenskaper för mindre än 10 ¢ på dollarn. Det ser ut som en häcklaren av en affär för blotta ögat.

Men om du gör det nummer, det är verkligen ett fan av ett dåligt köp. För att förstå varför jag säger det jag säger låt oss titta på matte av vinster och förluster. Genom det sätt, du kan få exakta siffror genom att göra en sökning på Internet för att exakt fras. Mina nummer i det här inlägget är avrundas nedåt till närmaste heltal.

Math är två Way Street
Jag kommer att använda $ 1000 som exempel nummer. Att tror att din egendom var värt $ 1000 för två år sedan och är nu värd endast $ 620 innebär att du har ihållande en 38% minskning i värde. Om du har sett 38% innan det är för att någon skrev en artikel som säger att 38% är den genomsnittliga minskningen av egendom värdet i USA

Jag säger vem bryr sig vad det genomsnittliga värdet är eftersom jag inte bor i ett genomsnittligt värde område. Jag bor i en av de högsta utestängningseffekt stater i unionen. Du också kan bo i ett område där Foreclosures körs fortfarande frodas. Därför är 38% betyder mycket lite.

Det är därför jag säger 38% är bara ett annat nummer. Men det händer en del spår. Om du letar efter din egendom stiga till $ 1,000 värde för att återställa den förlust av hur många procent måste man gå upp?

61%.

Wow, det är nästan dubbelt vad den gick ner. Japp, men det är inte lika illa som om den gick till ett värde av $ 250 vilket betyder att den haft en 75% minskning. För att återställa värdet av $ 1000, det skulle behöva öka i värde med 300%. För mig är det en större wow.

Som procent av minskningen ökar även det öka i värde procent. Med andra ord, om du kan köpa en fastighet som har minskat med 90% som i de städer som jag nämnde ovan, din relativa ökningen skulle ligga nära 450%. Kom ihåg att detta är en avrundas antalet så gör din forskning.

Möjligheter är i betraktarens öga

Så vad gör dessa siffror egentligen? Beroende på vilken sida av nummer du är på, de skulle kunna vara katastrof eller möjlighet. Låt oss säga att du köpt en fastighet för $ 250 och den gick till $ 1000 i en godtagbar tid. Du har just gjort en fantastisk avkastning förutsatt att du sålde det med mycket liten kostnad.

Om du ägde den $ 1000 egendom och halkade till $ 250, men gjorde ingenting, du bara sitter på en tillgång som minskat i värde. Ingen stor sak om du inte planerar att sälja och har råd att fortsätta att betala inteckningsbeloppet. Ingen stor sak även om du behövde en stor förlust för skatteändamål och beslutat att sälja. Som faktiskt kan vara en möjlighet. Å andra sidan, om du måste sälja, du bara stött katastrof.

När jag var en aktiemäklare, jag minns människor använder sälja med förlust strategi. De skulle sälja aktier som hade halkat i värde så att de kan ta en förlust för att kompensera för vinster och minska deras skatt. Jag instämmer till fullo inse detta kan ha begränsad tillämpning. Men det är fortfarande ett alternativ.

Syftet med det här inlägget var att presentera de båda sidorna i matematik, i allmänna termer, som utgör denna marknad. Siffrorna är illustrativa och som innebar att ge skjuts tankeprocessen och på vilket sätt man ser på din investering (s). Det är trots allt dina pengar på risk och du ska ha så många fakta som möjligt för att fatta ett välgrundat beslut.

Photo Credit: timonoko

Taggar: hemmet värden hus värden, egendom analys, fastigheter, fastigheter värde

Förra veckan skrev jag om ett samtal vi får alltför ofta från hyresgäster - att tala om för oss att de inte kan betala hyran, och ber om någon form av paus.

Som alltid i landlording, det är vettigt att ha några vägledande regler för att hantera dessa samtal. Du har aldrig vill försöka att tänka på ett erbjudande om plats, eftersom du kommer att vara mycket mer benägna att göra ett dåligt beslut som kan kosta dig tusentals.

Det tuffaste valet är inte alltid bäst

Samtidigt är det omedelbara svaret som kommer till många hyresvärdar "hjärnor är ofta fel. Det är naturligtvis "nej behandla" - om du inte kan betala vartenda öre som kommer, när det är rakt, även denna månad, du är ute. I denna ekonomi, många av oss kämpar för att hålla våra fastigheter fyllas. Om vi starta upp varje hyresgäst som kör till tillfälliga ekonomiska problem, vi kommer förmodligen förlora pengar. Det kan ta tre månader eller längre på den vakanta tjänsten.

Jag föreslår att du läser förra veckans tjänst för några allmänna regler som kommer att vägleda ditt beslutsfattande. För varje särskild situation, utvärdera enskilda hyresgästen förmåga att återbetala behandla snabbt.

Fråga dig själv dessa fyra frågor innan man bestämmer vad de ska göra.

1. Vad är mina chanser att få en bra ny hyresgäst i det inom en månad?

   Winter har alltid varit en fruktansvärd tid att hitta nya hyresgäster i New Hampshire, där jag bor, eftersom ingen vill gå när det är kallt och eländigt. Området får olika, men du ska veta hur hyresmarknaden ser ut. Om du har en het marknad, med utsikter knackar ner din dörr på jakt efter lägenheter, du kan starta upp med ett ganska bra hyresgäst för en dålig månad.

   Kom ihåg att kommersiella utrymmen ofta ta längre tid att fylla än bostäder. Du kan även hitta dig själv förhandla fram en permanent lägre hyra för en kommersiell enhet, något som jag aldrig skulle göra för ett bostadshus hyresgäst.

2. Ska jag lita på detta hyresgästen i allmänhet?

   Jag har skrivit tidigare om hur du ska inte helt lita på någon, inklusive mig. Men förtroende är något du kommer att gälla mer för vissa, mindre än andra. Generellt om hyresgästen har i enheten under en längre tid, och har alltid varit en bra betalare, kan du lita på honom mer. Om inte, lita på honom mindre.

   Framför allt skulle jag aldrig klippa ett särskilt avtal med en hyresgäst som hade varit i min enhet för färre än sex månader. Det är en utmärkt chans att en sådan hyresgäst egentligen aldrig skulle ha råd med lägenheten.

3. Innebär detta hyresgästen förstå allvaret i situationen?

   Svara på detta när du har haft din i-person möte med icke-betalande hyresgäst. Detta möte är ett bra tillfälle att trycka på hyresgästen för andra sätt han skulle kunna göra hyran. Val omfatta sälja en del personliga tillhörigheter, få ett kortfristigt lån från någon annan än du, med i en rumskompis (kolla här och här för några tankar om att tillåta SuperBowlAds) eller att få statligt stöd.

   Kämpar hyresgäster sällan syfte att söka statligt stöd, eftersom det egentligen inte kostar dem någonting. Här och i de flesta andra nordliga länder, finns det ofta regeringen uppvärmning tillgängliga. Avsnitt 8 är inte så sannolikt ett alternativ för en hyresgäst som redan är i din lägenhet.

   Å andra sidan hyresgäster får motsätta sig att sälja egendom, få ett lån, eller tar i en rumskamrat. Men inte att ha råd med bostad är en allvarlig situation! Hyresgästen är skyldig att betala för din produkt som för alla andra, och om han inte är beredd att göra svåra val han inte verkligen menar allvar med att vilja stanna kvar i enheten.

   Slutligen, kom ihåg att alla dessa åtgärder tar tid. Därför om hyresgästen samtycker till att använda en av dessa pengar för att öka teknik, det är bara rimligt att ge honom ett par veckor att få det att hända. "Hitta en rumskompis och betala mig helt i morgon" är helt enkelt inte praktiskt.

4. Är hyresgästens ekonomiska problem verkligen tillfälligt?

   Din hyresgäst kan ha haft vissa ovanliga utgifter såsom bil reparationer eller medicinska räkningar att ha lämnat honom lite kort. Om dessa kostnader inte i tusentals dollar, kan han förmodligen betala dem snabbt och återlämna honom till god status.

   Min erfarenhet är dock hyresgäster ofta lura sig själva. De tror att deras ekonomiska problem kommer att vara tillfälligt, när så är inte fallet. Uppenbarligen en friställning eller hårda nedskärningar i lön är en mer permanent problem. Övriga hyresgäster är bara knappt betala när tiderna är goda, och den minsta förändring sätter dem under.

   Kom ihåg att om du har en hyresgäst som inte har råd med den enhet du inte gör honom något positivt genom att hålla honom där inne. Om du inte agera direkt, hyresgästen kommer bara hålla på grund av detta - och mycket mer.

Taggar: Ekonomi, hyresvärden, Landlord Tenant, fastigheter, arrendator

Orsaken till de flesta av oss investera i fastigheter är att vi i slutändan vill köpa tid för att få pengar, vilket gör det möjligt för oss att spendera vår tid men vi vill. Nu när jag är bekväm pengarna klokt, jag är mycket lättsinnig om min tid och alla som avfall det. I det förflutna har jag beslutat att inte samarbeta med investerare som dök upp 10 minuter för sent till ett möte (När sen, alltid sen och otillförlitlig. Lita på mig). Jag har vänt ner folk som ville gå med min coaching-program eftersom de var fem minuter sent till ett samtal, utan närmare förklaring. Och nyligen, jag dödade en dating möjlighet över någon som inte respekterar min tid. Låt mig förklara: Jag träffade denna fina tjej när jag var ute en natt. Hon var söt och vi fick tillsammans så jag fick hennes nummer. Jag ringde henne och vi satt upp ett datum för onsdag kväll på 6:30. Hon sa att hon kanske måste jobba lite sent, så hon sa att hon skulle ringa mig på 6:00 den natten och vi skulle räkna ut var vi ville åka.

Tja, 6:00 rullade runt och inga samtal, och sedan slutligen på 8:30 hon ringde mig. Hon talade som om allt var normalt och har inte lämnat några synpunkter alls om vår förmenta dagen. Så jag kunde inte ta det längre och jag avbröt henne. Jag sa att lyssna, du skulle ringa mig klockan 6, det är nu 8:30 och jag tycker det är mycket oförskämd, eftersom jag kunde ha gjort andra planer. Först när jag sa det här går hon vidare för att börja apologizing och berättade att hon är ledsen. Då jag berättade för henne att min tid är värdefull och att om hon är den typ av person som flingor ut, sedan behöver vi en del sätt nu (ja, de var mina exakta ord). Återigen, hon ursäktade och sade att hon hade en tuff dag på jobbet. Vi fick telefonen och hon ringde mig några dagar senare, men jag är inte säker på att jag ska ringa henne. Jag förstår att människor kan komma för sent och att ingen är perfekt. Men om någon inte har nog att ringa dig och tala om för dig att de kommer att vara för sent eller ringa och ställa in, då skulle jag undvika dem. Du kan inte lita på människor som inte är punktliga och inte respekterar andra gången.

Nu naturligtvis, när jag berättade för mina vänner här berättelsen de trodde jag var ett A-Hole, men sedan igen många av dem har en SOVHYTT jobb och inte värdesätter sin tid som jag gör.

Här är hela anledningen till att jag är på denna tid GORMA:
En vän till en vän kom i kontakt med mig och berättade om ett hus hon försöker sälja. Hon fortsatte att berätta om hur huset är 3,5 timmar bort och hon hatade kör där för att visa huset. Så snart jag hörde henne säga det, jag snabbt informerade henne om de låser boxen metod och hur hon inte borde köra 3,5 timmar att visa huset.

För er som inte är bekant med lock box metod här fungerar det: Först måste du ha ett lås fält form. Sedan måste du gå till Home Depot och spendera $ 30 på en uppdragstagare låsa boxen. Sätt en nyckel i det och sätta det på huset. Sen när folk ringer och vill ha huset, du skickar mail till dem låset rutan form. Säg åt dem att underteckna det och faxa tillbaka det tillsammans med en kopia av sitt körkort. När du får det undertecknade formuläret släpper fyra siffrig kod för dem. Så enkelt.

Jag har precis fyllt en vakans och inte gick till huset förrän jag träffade kvinnan att samla in en deposition. Jag har aldrig visat det och jag gjorde inte en enda sak. Faktiskt, min assistent Lisa tog samtalen hon skickade alla de former och hon behandlas ansökningarna. Du ser, jag tänker inte huset förrän jag har en ny hyresgäst godkänns och jag ska samla in en check. Jag vill inte göra det mesta, om inte jag ska hämta en kontroll av det. Allt annat bör överlåtas till din assistent.

Observera Från Admin: Köp Lockboxes i bulk från BiggerPockets här och här.

Taggar: låsa rutan lockbox, fastigheter, fastigheter investerar, time management

Jag har lagt ned mycket tid under de senaste par månader i diken i "Visa mig pengarna." Just nu finns det inga lån för investerare med 4 eller fler hus - period. Jag har hittat en bank som fortfarande är gör lån för investerare med mer än 10 hem ... men det var fångsten? tvätten förteckning över objekt som du behövs för att kvalificera sig lämnade mig shriveled i bollen i ett mörkt rum sugande tummen - naken! Det var roligt. Jag var så uppspelt och berättade hela min klubb som jag har hittat en bank! Då jag var tvungen att bryta dåliga nyheter - om du inte är Gud, du kommer inte att kvalificera sig. besvikelse dude!

Så här är vi. Jag måste berätta sanningen för dig - om jag inte vet att jag kan sälja en bostad till en slutanvändare och de kommer att få och kunna få ett lån - då inte gå. Jag har pengar att köpa reo "s. Vi har 20-30% ner och har svårt pengar alla uppradade ... men vi är fortfarande så kortfattat att köpa dessa egenskaper! Det är galet. Jag tror att vi kommer att känna vägen säkrare om vi använder bara privata pengar - vilket är vårt mål. Så det här är planen för oss-glömma bankernas alla tillsammans. Vi behöver inte någon stinkande banker. Vi har gått från att använda bankerna vad-det-någonsin, med inriktning på privata pengar helt.

Så hur gör man detta? Lyssna på mig nu och höra mig senare mina vänner. När du har förbrukat din varma lista över personer som du vet finns det bara ett sätt att skaffa pengar. Arbetsmiljöbyrå din bak avstängd. Vi skickar ut tusentals direkt marknadsföring styck. Jag nätverk upp Ying Yang genom att gå till alla typer av företag nätverksbyggande. Vi ger presentationer till små grupper och är övergripande främja med företag som undervisar folk hur man använder sina IRA och 401K, att investera . Dessutom har jag samarbetar med en investerare som har 20 års erfarenhet som fastighets-investerare är han framgångsrik och mycket smart, och jag känner mig säker på allt jag gör med honom. Det är vad jag måste göra för att höja tillräckligt kapital att kunna uppnå mina mål i år. Lyssna - Jag är utmattad - jag tänker inte socker coat det. Men vad värre är? ser tillbaka på denna marknad utan att göra miljontals dollar - eller att uttömmas för nästa 2 år och sedan titta tillbaka och har massor av fastigheter och pengar?

Jag kan inte svinga en död katt runt utan att slå en annan investerare som inte vet hur man skall höja sina egna pengar. Så mitt råd är att göra vad jag gjorde. Första lära dig hur! Då ihop med andra investerare med samma mål och bilda ett partnerskap med dem och sedan - just do it! När jag gjorde min första presentation på Privata Utlåning till en grupp - Jag var nervös, svettningar och sjuka på min mage. Men vem bryr sig! To Win Det du måste It!

En sak vet jag säkert (eller åtminstone det är sant för mig), vi kan inte göra allt detta utan ett lag. Jag lovar er. Jag har försökt att göra det hela händer på min egen och du får ingen snabb. Även mitt investerare vänner som inte har faktiska partner - har assistenter, praktikanter och volontärer som hjälper dem. Om du inte har tillräckligt med erfarenhet för att samla in pengar och sköta affären på egen hand - då göra vad dessa människor gör - gå praktikant för en erfaren investerare!

Så egentligen den springande punkten för mig är - vara beredda att göra vad som krävs för att bli framgångsrik i denna galna marknaden. Vi kan behöva för att hålla dessa egenskaper för ett eller två år tills man kan få lån igen - så har egenskaper bundna med privata pengar är allt bra. Vi kan ägaren finansiera affären för ett år eller två. (Det finns också en strategi för att köpa fastigheter som omfattas av befintliga lån - men det är ett helt "annat diskuteras).

Ni - Jag vet att det är en tuff marknad just nu och jag är i mitten av det också. Jag har vänner som inte har sålt fastigheter för månader. Jag har vänner som arbetar 80 timmar veckan för att göra sina 10-20K i månaden för att stödja sin familj (men de gör det!). Jag har vänner som har fått andra jobb. Min lösning har varit att partnern upp, fortsätter att arbeta hårt, vara uppfinningsrik, vara kreativa, tänk utanför rutan , få stöd och uppmuntran från kamrater, vara envisa, steg utanför din komfort zon, och bara göra det.

Jag är det ultimata exemplet på alla ovan. Om jag inte var obeveklig och villiga att göra vad det tar hela tiden - jag skulle ändå vara hoprullade i bollen suga min tumme i ett mörkt rum!

Taggar: långivaren, lån, pengar, inteckning, privata pengar, fastigheter, fastigheter investerar

Jag är en mycket bra position just nu. Alla mina 13 enheter hyrs ut, och alla hyresgäster betalar i tid. It's great! Och det är inte att sista.

Jag vet att eftersom även under goda ekonomiska tider, har jag haft ett par hyresgäster varje år, som fann att någon gång, de bara inte kunde betala sin hyra. Och det är inte goda ekonomiska tider. Faktum är att jag verkligen förvånad över att jag en detaljhandeln hyresgästen, sälja antikviteter och andra icke-väsentliga delar i ett mycket industriarbetare stad, är fortfarande betalar i tid. Och jag har ingen aning om hur många av mina bostäder hyresgäster står inför hotande uppsägningar, minskad övertid, eller andra frågor. Jag vet att de flesta av dem inte har finansiella kuddar de ska kunna använda om de förlorar en del av sin arbetsinkomst.

Jag kan hantera de "inte kan betala hyran" samtal på många olika sätt, men de koka ner till tre alternativ. Första jag kan vara hårt, berättar hyresgästen hyran är den hyra - betala i sin helhet i tid, eller vräks. För det andra kan jag vara mjuk - men det kan innebära att hyresgästen inte betalar, och jag är ur fickan alltid. tredje kan jag hitta en medelväg - vilket förmodligen är vad jag kommer att göra. Det finns en miljon varianter om att "medelväg".

Gör din plan före samtal kommer

Jag är stor anhängare av regler för att hantera mitt beteende och vägleda mina beslutsprocessen. I detta fall regler kommer att övervinna en känslomässig reaktion som kan leda till ett dåligt beslut. De kommer också att hålla mig från att göra ett kick samtal som kan visar sig vara fel. Kom ihåg, som hyresvärd, vår dåliga beslut som har långsiktiga följder.

Den känslomässiga reaktionen kan ilska ( "Hur vågar Carol inte betala mig när jag är beroende av hennes pengar för att betala mina räkningar!") Eller sympati ( "Stackars John - $ 4000 i medicinsk räkningar!") Som reaktion måste jag? Det beror på hyresgästen berättelse, och troligen också på hur resten av min dag kommer. Med andra ord, jag skulle ignorera det och koncentrera sig på att göra det bästa affärsbeslut.

Slutligen, varför medelväg reaktion - varför har jag förmodligen kommer att göra ett tillfälligt erbjudande? Jo, jag vet redan att jag inte kommer att gå mjukt och låta hyresgästen dra nytta av mig för evigt. Och jag förmodligen inte kommer att starta upp hyresgästen direkt heller, helt enkelt eftersom det lämnar mig med en ledig enhet - som i en snöig, bittert kall vinter, tillsammans med en dålig ekonomi, är sannolikt att stanna vakant under en tid.

Här är det hårda och snabba regler I'll upprätta up front.

• Jag kommer aldrig att ge en hyresgäst ett svar på en gång (på första telefonsamtal). Även om jag kanske vet vad jag vill göra, jag kommer att sitta på beslutet för en dag. Varför? För det första, kommer tillbaka med ett svar direkt , särskilt om jag erbjuda hyresgästen ett generöst erbjudande, kan markera mig som en soft touch. andra väntar ger mig en chans att verkligen tänka igenom mitt beslut.
• Jag kommer att insistera på en skriftlig överenskommelse. Detta är huvudsakligen en tillfällig förändring av hyresavtalet, som undertecknades av mig och hyresgästen, vilket innebär att om hyresgästen bryter mot det, han kan vräks.
• Jag tänker inte låta hyresgästen få mer än en månad efter med hyran. På så sätt, om hyresgästen standardvärden om särskild överenskommelse, jag är bara i en månad.
• Jag kommer att ha ett ansikte mot ansikte möte med hyresgästen för att diskutera eventuella alternativa sätt att han kan få pengar. Vitsen med detta är naturligtvis att få pengar. Men det sekundära är att imponera på hyresgästen hur allvarlig en fråga det här är. "Du kan inte betala mig $ 600 i hyra, men du har precis köpt en $ 800 TV? Sälj TV eller returnera det." Detta möte bör ske på hyresgästens enhet.
• Jag kommer inte att erbjuda ett tillfälligt avtal fram till slutet av vårt ansikte mot ansikte möte. Detta möte är min sista chans att överväga hyresgästen innan jag erbjuda ett avtal - och om jag får en stark ssense att han inte är allvarlig, att han går.

Om hyresgästen bryter mot avtalet, jag kommer att vräka honom - hårt och snabbt. Jag gör detta mycket tydligt i vårt ansikte mot ansikte möte och följa upp om han bryter mot avtalet.

Det skriftliga avtalet kommer att ha en sekretessklausul. Min hyresgäst prata med varandra, och jag kan helt enkelt inte råd att ha John berättar Carol "Hyresvärden gav mig en chans."

Måste jag behandla alla likadant?

Nej, tack och lov. Jag kan behandla människor på olika sätt inom anledning. Jag kan till exempel komma ner mycket svårare för en hyresgäst som har uppfört sig illa i det förflutna eller som har en historia av sena betalningar. Sök på Internet, jag var inte kan hitta ett framgångsrikt rättegång i ett fall där en hyresvärd gjorde ett särskilt avtal för en hyresgäst, men inte för en annan. Det betyder inte sådana stämningar inte hända, men de är ovanliga för att inte vara ett stort problem.

Nästa vecka jag gräva mer i det här, tittar på några olika "can't-pay" situationer och hur de bör hanteras.

Taggar: Ekonomi, Landlord Tenant, fastigheter

Det är inte ett stavfel. Faktum är att jag kan stänga av en rad eller två. Med dagens kaos och förvirring på fastighetsmarknaden rike, det är en klar möjlighet att vi skulle befinna oss i en domstol utrymme att svara på ett klagomål enligt ett av följande 22 typer av lagstiftning:

Common Law
Eget kapital lag
Amiralitet / Maritime Law
Förvaltningsrätt
Privaträtt
Public Law
International Law
Konstitutionell rätt
Traktaträtt
Federal lag
Statens lag
Kommunala lag
Probate Law
Familjerätt
Bolagsrätt
Avtalsrätt
Skatterätt
Civilrätt
Criminal Law
Labor Law
Bankruptcy Law
Martial Law

I don’t know about you, but my imagination boggles at the mines that await us in the field. As real estate investors, we probably don’t pay much attention to most of them. We generally are pretty adept at contract law, tax law and state law and might even have a handle on civil law, but the rest of them are mere shadows. We can see them when the sun shines but otherwise they are invisible.

The intent of this post isn’t to define each one or give a dissertation on them. Rather, the intent is to provide what I call an awareness list especially with the investment arena what it is at this moment in real estate.

Desperate People Do Desperate Things

A lot of people are desperate – who can blame them, right? – and are willing to entertain any kind of “remedy” that may be presented as a sure cure to their problems. For example, look at equity law. It is supposedly the law that provides the remedy non existent in common law.

If common law doesn’t provide a remedy to foreclosure but equity law holds out a glimmer of hope, won’t people use it? Of course they will.

Let’s say you buy a foreclosed home, whether at auction or as an REO, and the homeowner (former homeowner to be more precise) decides to take you to court under a principle in equity. The ramifications can produce a phrase that has become common in our vocabulary – shock and awe.

You are not only shocked that you are the “defendant” but you are in awe at the sheer volume of the pleading called a complaint. The complaint has you painted as the evil villain in a land grab of magnitudinous proportions.

Imagine getting served this type of complaint. How would you answer? Would you even bother? Would you hire an attorney? The questions go on and on.

I put this on the table not to rattle you but because in my surfing of the web I’ve noticed a host of “solutions” being propounded as the way out for those in foreclosure or as a remedy for those about to be foreclosed upon. To me, I can’t imagine anyone falling for some of this stuff but, again, desperate people do desperate things. And, some of this stuff is touted as the silver bullet and it sounds real, real good.

Awareness

I also realize the courts should cull out the so called frivolous suits but that usually doesn’t happen until the first appearance. I don’t know about you but I don’t want to be the guy who has to go to court even the first time. Hence, awareness of not only how we conduct business but the wording of our forms and contracts becomes imperative. After all, the menu of law types doesn’t seem to be diminishing.

Again, this isn’t meant to scare anyone or be negative. It is meant to heighten awareness in an arena that most of us only have peripheral knowledge. To me, it is better to be prepared than to be surprised or shocked.

I believe you will agree.

Photo Credit: bimurch

Tags: foreclosure , law , lawsuit , real estate , Real Estate Law