Dapat ka Pre-Pay iyong Mortgage?

Mag pre-pay o hindi mag pre-pay na ang mga tanong!

Kung 'tis nobler sa isip ... okay, ako ay hindi isang malaking Shakespeare gurong hindu, ngunit ko matipuhan ang aking sarili ng isang mortgage finance gurong hindu.

Ngayon gusto ko na makipag-usap tungkol sa kung ito ay isang magandang ideya sa prepay iyong mortgage o hindi. Ako ay gumagamit ng ilang impormasyon mula sa isang pang-ekonomiyang pag-aaral mula sa mga pederal na reserba. Para sa inyo na tulad ng sa "talagang makakuha doon" ang pag-aaral ay pinakawalan ng Chicago Fed sa 2006 Called "Ang Trade off Pagitan Mortgage Prepayment at Tax ipinagpaliban Pagreretiro Savings" Narito ang isang link.

May mga ilang mga key concepts na Gusto ko na ituro kung kailan ako makakakuha ng nagtanong tanong na ito (na kung saan ay isang pulutong) kapag pagtulong sa homeowners na ito gumawa ng desisyon.

1. Home katarungan ay may 0% rate nang bumalik (sa katotohanan ang halaga ng mga dolyar ng upo idle sa tunay na ari-arian loses halaga dahil sa merkado pwersa tulad ng pera halaga at pagpintog). Ano ang ibig sabihin ko na sa pamamagitan ng home equity pinatataas ang alinman sa mula sa inyo na magbayad sa likod na punong-guro o ang iyong sarili bilang isang function ng ari-arian appreciating. Kung ikaw ay may $ 100000 utang laban sa isang ari-arian na nagkakahalaga ng $ 100,000 (100% LTV) o ikaw ay may $ 10000 utang laban sa parehong $ 100000 ari-arian (10% LTV), kung ito sa pamamagitan ng appreciates say 10% sa isang taon, ang makakuha ng katarungan ay pareho : $ 10000.
2. Mortgage interes ay simple interes at ang pera na kapangyarihan ay compounding. Ano ang ibig sabihin na? Ganap na hindi papansin ang mga buwis sa mga epekto sa ngayon, sabihin natin na ikaw ay nagbabayad ng 7% sa isang $ 100,000 na interes lamang pautang (tulad ng karamihan sa HELOC's ay para sa unang 10 na taon) Ang employment gastos (more on na ito sa isang sec) sa na hiram kapital para sa unang taon ay $ 7000. Ngayon, sabihin natin na kinuha na $ 100,000 at invested ito at pinamamahalaang upang kumita ng 5% sa mga na pera. Kaya mo nakuha $ 5000. Kaya mo end up sa - $ 2000. Hindi isang mabuting pakikitungo right? Ngunit manindigan, sa 2 taon na kayo ay kita na 5% sa 105,000 o $ 5250 at ikaw ay nagbabayad pa rin lamang ang $ 7000 sa isang taon sa mga interes. 3 taon ka pa rin magbayad sa $ 7000, ngunit ikaw ay maaring kumita ng 5% sa $ 110,250 o $ 5,512.50. Ang punchline ay na kapag ran out kalkulasyon na ito para sa 30 taon na ikaw ay may nakuha ng isang lambat (interes na kinita-interes bayad na) ng higit sa $ 200,000 (ipagpapalagay na ang interest rate mananatiling tapat na HELOC ng hindi-sila ay batay sa mga kalakasan rate na kung saan ay ang mga pondo ng fed rate +3%. Ang mga pondo ng fed rate ng mga pagbabago ng pederal magreserba raises at lowers rate). Ang diskarte talagang gumagana ang pinakamahusay na kung ikaw ay may taning na rate para sa 30 taon upang mag-alis ng interes rate ng panganib. Kung ang utang ay amortizing, ang interes magbabayad ka talagang bumababa bawat taon habang ang interes mo kumita lumalaki bawat taon. Ikaw din ay may sa maaari able sa gawin ang mga bayad sa mortgage comfortably. Ang lahat ng mga tambalan interes sa mundo ay hindi gawin sa iyo ng anumang mabuti kung hindi mo kayang gawin ang mga kabayaran. Mangyaring panatilihin sa isip, ito ay isang napaka-simplistic halimbawa. May mga buong libro na isinulat sa ito tunay na ideya.
3. Lahat sa buhay ay 100% Pinautang. Ano na ang ibig sabihin nito ay na gawin ninyo ang alinman magbabayad ng gastos sa trabaho na kung saan ay ang halaga ng mga employing ng ibang tao ang kabisera (sa kasong ito ang mortgage rate) o ikaw self-pananalapi at magbayad ng pagkakataon gastos. Ang isang simpleng paraan upang conceptualize pagkakataon gastos ay: sa bawat oras mo kaliwa, tanggihan mo ang iyong sarili ng pagkakataon na turn pakanan. Sa ganitong konteksto, ang bawat dolyar mo ilagay sa tahanan ay isang dolyar na hindi mo kailangang magbayad ng interes sa ngunit din ng isang dolyar na ikaw ay hindi na maaring kumita ng interes sa. Ang pagkakataon na cost rin hanggang sa ang panganib ng trabaho pagkawala o pinsala sa katawan (tulad ng tinalakay namin sa mga post Ron alluded sa kanyang kasagutan) kaya may mga "layers" ng panganib kapag ang pagkilala ng pagkakataon gastos.
4. Kapag kayo ay babawasan interes (ipagpapalagay na ikaw ay hindi napapailalim sa AMT) na gawin ito sa iyong nakuha income tax braket (maaaring ng mas maraming bilang 35% pederal). Para sa mga tunay na detalye oriented, maaari mong basahin ang lahat ng tungkol sa mga deductibility ng mortgage interes sa Publication 936 ng panloob na kita code. Dito ay isang link: www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf Kapag ikaw ay maaring kumita ng interes sa mga pamumuhunan at iwanan ang pera sa doon para sa hindi bababa sa 1 taon at isang araw, ikaw ay magbabayad ng matagal kataga kabisera nadagdag sa buwis. Ang mga top kabisera natamo tax rate ay kasalukuyang 15% (ang pagbabago pagkatapos ng 2010 sa 20% itaas patungang maliban kung ang mga pagbabago na ginawa sa pamamagitan ng kongreso). Ano ang ibig sabihin nito? Well, sabihin natin na ikaw ay nagbabayad ng 7% interest rate at ikaw ay sa itaas na nakuha income tax braket, ang iyong epektibong kabayaran matapos ang rate sa buwis ay: 4.55%. Tayo ng higit pang ipalagay na maaari mong kumita ng 7% sa isang investment na kung saan ay taxed sa kabisera natamo rates. Ang iyong rate ng epektibong bumalik pagkatapos ng buwis ay: 5.95% ng positibong pagkalat ng 1.4%. Na maaaring hindi tila maibigan a pulutong, ngunit ito ay nagdadagdag ng hanggang isang 30.77% ng Internal Rate Bumalik. Iyon ay pretty mabuti sa aking mga libro. Isaisip na ito ay isang simplistic halimbawa, ito ay lamang ang inilaan upang ilarawan ang isang komplikadong ideya na kilala bilang buwis arbitrage.
   
   DISCLAIMER: Ang aktwal na halaga ay maaaring mas marami o mas kaunti at ng iyong sariling mga personal na buwis sa sitwasyon ay maaaring ibang-ikunsulta ang inyong tax palaging taga-payo upang tiyakin na ang aking mabaliw retorika ay tunay na mag-aplay para sa iyo sa tunay na mundo.

5. Ano ang kahulugan ng utang libre? Ito ba ay mayroong ganap na walang walang utang o ito ay may sapat na kabuhayan sa kaliwang bulsa upang bayaran ang liabilities sa iyong bulsa karapatan sa anumang oras. Sa ibang salita, kung kayo ay may $ 100,000 na likido sa ari-arian at isang $ 100000 mortgage. Ikaw ay epektibong utang libre o sa kung ano ang gusto ko na mag-refer sa iyong "Freedom Point" na kung saan ay ang punto kung saan ang iyong mga ari-arian ay pantay-pantay sa inyong mga utang. Dahil sa di-katiyakan ng hinaharap, ako ang personal na gusto mong magkaroon ng cash (kung ako maaari kayang ang trabaho gastos comfortably) sa aking mga bulsa sa halip na sa aking bahay kung, halimbawa, ang pagpapaupa patnubay baguhin at ako ay hindi na makakapag-refinance para makuha ang cash , nawala ko ang aking trabaho, ako makakakuha ng nasugatan at hindi sa trabaho, o sa bahay halaga drop. Kung ang halaga ng iyong bahay ay bumaba sa ibaba kung saan ang iyong balanse ay mortgage at mayroon kang ihiwalay ang pera, ikaw ay maaring masakop ang mga kakulangan kung kailangan mo na ibenta, at marahil kahit na may nakuha ng isang maliit na interes kasama ang paraan. Kapag ang pera ay sa iyong bahay, ikaw ay mawawala na ang kayamanan ito hanggang sa halaga na bumalik sa kanilang nakaraang level-tandaan, natamo ay hindi kita hanggang sila ay natanto.

Ngayon, kung ikaw ay magbabayad ng down ang iyong HELOC, na i-save ka ng interes sa mga bayad na $ 10,000. Sa 6.49% ipagpapalagay isang interes lamang ng kabayaran, ikaw ay i-save ang $ 54.08/month. Ang tanong ay kailangan mong sagot ay "ay na $ 54.08/month uminat ang aking mga badyet?" Tulad ng sinabi ko bago, isang HELOC na ito ay hindi isang nakapirming rate (bagaman maraming beses na maaari mong ayusin ang mga tiyak na mga bahagi ng iyong balanse, ngunit kami ay usapan na at ibang panahon) kaya kung napunta sa mga sinasabi ng mga rate ng 10%, ito ay gastos sa iyo $ 83.33/month.

Bottom line ay na walang tamang sagot

Ang bawat tao'y may mga iba't-ibang financial philosophies at iba't ibang mga panganib tolerances. Kailangan mong magpasya kung ano ang pinakamainam para sa iyo. Maraming mga tao ang gumawa ng mga desisyon tungkol sa mga pinakamagandang bagay na gagawin lamang batay sa "maginoo kaalaman" sa halip na sa pang-ekonomiyang mga katotohanan. Ang problema sa maginoo karunungan ay na baguhin ang mga batas sa buwis, lifestyles pagbabago, at ang halaga ng isang dolyar pagbabago. Inaasahan namin na sa pamamagitan ng aming mga pag-uusap sa mas malaking Pockets, maaari naming taasan ang aming financial iQ kaya na namin na ang kaalamang makatwirang desisyon tungkol sa kung paano pinakamahusay na gamitin ang aming matigas na nakuha cash.

Maligayang pagdating sa aming Blog!
Maligayang pagdating sa Real Estate magsugo mula sa BiggerPockets.com. Ang aming mga blog na nagdadala ng magkasama eksperto sa iba't-ibang larangan ng real estate sa layuning mapanatili ang aming mga mambabasa na kaalaman at hanggang sa bilis. Kung ikaw ay isang real estate propesyonal (tagapagpahiram, rieltor, tagabangko, atbp), mamumuhunan (may-ari ng lupa, flipper, mamamakyaw, at iba pa), o kailangan lang ng isang mamimili, renter o homeowner interesado sa mundo ng real estate, ang blog na ito ay ang lugar para sa iyo upang makakuha ng kasangkot!

Maaari kang mag-subscribe sa aming RSS feed, kumuha blog update sa pamamagitan ng email, sumali sa aming libreng mga mailing list, o pinakamahusay sa lahat, sumali sa aming mga social network kasama ng 25000 sa ibang interesado sa real estate edukasyon, dealmaking, networking, at marketing.