Kapag ang mga tao ay unang magpasyang bumili ng apartment building na ito ay karaniwan para sa mga ito na gumawa ng ilang mga madaling maiwasan mga pagkakamali. Ang pinaka-karaniwang mga error na ko makita ang mga bagong mamumuhunan gawin ay hindi pagkakaroon ng kung ano ang gusto ko na mag-refer sa bilang ang "mamumuhunan kasangkapan dibdib".

Halimbawa, kung iyong nais na magtayo ng bahay na iyong nais na kailangan mo ng ilang mga bagay-bagay upang makapagsimula. Ikaw ay kailangan mo muna na magkaroon ng isang kulay-asul na i-print sa bahay inilabas up ng isang architect. Ikalawa, ikaw ay kailangang magkaroon ng maayos na kasangkapan upang aktwal na kumpleto na ang gusali, Ikaw ay kailangan ang mga kuko, hammers, saws at drills na magtrabaho sa mga hilaw na materyales. Thankfully, Namumuhunan sa apartment gusali ay hindi nangangailangan ng anumang pisikal na kasangkapan o mga kasanayan. Gayunman, Namumuhunan sa apartment gusali ay nangangailangan ng parehong uri ng mental na pagpaplano at sa kasong ito ang iyong "kasangkapan dibdib" ay talagang isang "kasangkapan dibdib" ng mga kaalaman.

Upang Maging isang matagumpay na Apartment Investor, kailangang mayroon ka ng isang Plan!

Ang pinakamahusay na paraan upang makakuha ng mga mahahalagang kasangkapan sa pag-aaral ay upang basahin ang mga libro at magasin sa paksa. Ang una at pinaka-mahalaga kasangkapan na maaaring magkaroon ng isang kapitalista ay ang kakayahan upang matukoy ang halaga ng investment apartment gusali. Walang paraan na ang isang kapitalista ay sigurado na siya ay bumibili ng cash na baka o isang hukay na walang pera ang mga kinakailangang kakayahan na suriin ang halaga ng isang gusali. Mayroong isang walang hanggan array ng impormasyon na magagamit na ang tungkol sa utang coverage ratios, takip rates at real estate pagsusuri. Sa aking opinyon ang kauna-unahang pagkakataon na commercial real estate mamumuhunan ay dapat patakbuhin sa isang simpleng kaisipan "kasangkapan" o hinuha at iyon ay upang matukoy kung ano ang gusali ay nagkakahalaga sa kanya at upang huwag pansinin ang halos lahat ng bagay sino pa ang paririto. Ano ang ibig sabihin nito ay na mamumuhunan dapat talaga huwag pansinin kung ano ang presyo ng iba pang mga katulad na pag-aari ng kamakailan-lamang na nabenta para sa lugar. Sa halip, ang mga mamumuhunan ay dapat tayahin ang presyo na magpapahintulot sa kanya upang makabili ng ari-arian at gawin ang mga tubo at cash flow na gawin itong isang magandang investment.

Upang ang mga figure out kung ano ang presyo na dapat bayaran para sa isang apartment building, ipagpapalagay na halimbawa na nais mong matanto ng isang tiyak na bumalik, o Cap Rate sa inyong investment taun-taon, kailangan lang gamitin ang mga sumusunod na formula:

Net Operating Income
__________________ = Presyo Ikaw Maaari Pay upang mapagtanto ang nais na Cap Rate
Paggamit ng malaking titik Rate

Larawan ng Credit: jthetzel

Maligayang pagdating sa aming Blog!
Maligayang pagdating sa Real Estate magsugo mula sa BiggerPockets.com. Ang aming mga blog na nagdadala ng magkasama eksperto sa iba't-ibang larangan ng real estate sa layuning mapanatili ang aming mga mambabasa na kaalaman at hanggang sa bilis. Kung ikaw ay isang real estate propesyonal (tagapagpahiram, rieltor, tagabangko, atbp), mamumuhunan (may-ari ng lupa, flipper, mamamakyaw, at iba pa), o kailangan lang ng isang mamimili, renter o homeowner interesado sa mundo ng real estate, ang blog na ito ay ang lugar para sa iyo upang makakuha ng kasangkot!

Maaari kang mag-subscribe sa aming RSS feed, kumuha blog update sa pamamagitan ng email, sumali sa aming libreng mga mailing list, o pinakamahusay sa lahat, sumali sa aming mga social network kasama ng 25000 sa ibang interesado sa real estate edukasyon, dealmaking, networking, at marketing.

Tags: apartment building course, apartment building edukasyon, apartment building investment, apartment building balita, bumili ng apartment building, bumili ng apartments

Its been a habang since namin ay isa sa aming mga Meet ang Investor panayam. . . Ako umasa ka namin makakuha ng i-post ang mga ito mas madalas! Gamit na sa isip, we've got a malaki interbyu para sa iyo sa real estate mamumuhunan Rich Weese!

Meet Real Estate Investor Rich Weese

Gaano katagal kayo ay nai-Namumuhunan sa real estate?

I'm sure may mga hindi masyadong maraming mga miyembro ng BP mas matanda kaysa sa akin! Ako ay kasangkot sa isang pulutong at makikita ang lahat ng facets ng real estate; recessions, implasyon spirals, at ang ups at down ng real estate sa maraming iba't-ibang lugar ng bansa.

Sinimulan ko sa tunay na ari-arian sa pamamagitan ng aksidente sa 1972. Ako ay sa aking ika-3 taon ng kolehiyo at urged sa drop out at subukan ang nagbebenta ng real estate para sa isang kaibigan. Siya ay isang Broker at patuloy na sinusubukan mong ibenta ang aking asawa at ako ng isang bagay. Kami ay nagkaroon ng walang pera at ako ay nagtatrabaho para sa Alpha Beta merkado sa kanilang kusina paglilinis ovens at keso conveyor belts mula 3 hanggang hatinggabi, at ang pagpasok sa paaralan sa panahon ng araw.

Sabihin sa amin ang tungkol sa iyong mga unang pakikitungo

Aking mga kaibigan ay very persistent at malinis paghahanap ng mga ari-arian upang ipakita ang aking asawa at I. Aking mga kaibigan tried ang magbenta sa amin ng isang bahay, ngunit kami ay naninirahan sa isang apt para sa $ 110 bawat buwan. Anumang mga bahay ay sa labas ng aming hanay. Sa kalaunan, siya natagpuan ng isang dyupleks na $ 24,900 at ang bawat panig ay nagkaroon ng 2 Kwarto at 1 paliguan. Siya na sinasabi sa amin ng isang FHA programa na tinatawag na 221-D-2 na lamang ang kinakailangan approx 3% total na sa down at pagsasara ng mga gastos. Ang aming mga kabayaran ay pagpunta sa magiging $ 215 bawat buwan at siya said sa harap yunit ay marentahan para sa $ 140. Kami ay nakatira sa ibang unit, na may isang garahe at lang bayaran ang pagkakaiba ng $ 75 bawat buwan. Ito sounded really good, maliban sa hindi namin ay may 3%. Ang Broker na ginawa sa akin ang pakikitungo. Kung Gusto ay sumang-ayon sa pumunta sa trabaho para sa kanya para sa 1 taon, siya ay bigyan ako ng nagbebenta ng komisyon tungkol sa $ 750. Na medyo marami magbayad para sa aming mga down payment, kaya ako pumayag at nakatala sa Lumbleau real estate paaralan sa Santa Ana, CA. Ako had ang aking mga tindero ng 'lisensiya sa 28 araw mula sa simula upang matapos. Namin na binili at inilipat sa dyupleks, ang aming unang pakikitungo sa 330-334 Walnut, sa La Habra, CA.

Paano nakarating ka makapagsimula Namumuhunan?

Hindi lamang ako did kumuha sa tunay na ari-arian sa pamamagitan ng aksidente, ngunit ako ay naging isang mamumuhunan sa pamamagitan ng aksidente sa aking unang pakikitungo, ito dyupleks. Ako nagsimula nagbebenta bahay, at kinasusuklaman ito. Paggawa karamihan sa mga asawa ng mga ilang, na nagpapakita ng kanyang bahay, mabilis na natanto ko na ito ay hindi kung ano ang aking nais.

Tungkol sa parehong oras na ito, ang aking asawa at ako ay nagkaroon ng clean-up sa bakuran sa aming dyupleks, tinanggal ang ilang mga galamay-amo at i-install ng isang kahoy bakuran sa harap side. Isang araw ng isang tao sa pamamagitan ng tumigil at nagtanong kung Gusto ibenta ito! Sa tingin ko kami ay pagmamay-ari ito 3 buwan. Ako sinabi ko na hindi sa tingin ko at ipinaliwanag Gusto lang binili ito. Siya ay nagtanong kung magkano ang babayaran ko? Sinabi ko sa kanya ang presyo at siya nagtanong kung Gusto magbenta para sa isang 5K tubo sa $ 29,900? Ang 5K ay isang malaking halaga para sa isang tao kita $ 1.35 isang oras. Sinabi ko sa kanya oo, hindi realizing ko ay tungkol sa tunay na makakuha ng isang pag-aaral. Siya ay isang tunay na mamumuhunan. Siya ay inaalok ang mga sumusunod;

1. Ang isang bahay na may tungkol sa $ 1000 ng katarungan na Siya ay nagkaroon ng binili sa parehong 221-D2 utang na programa.
2. Isang tanda para sa $ 1000 sa interes bayad na $ 83.33 mo at balun sa loob ng 2 taon.
3. Ng isang mas lumang baligtad banyera estilo Porsche automobile (60ish?).
4. $ 1500 cash.

Gusto may wheels, pera sa aking bulsa, ang isang aktwal na bahay, at $ 83 bawat buwan para sa tulong sa bahay bayad tulong na salapi! Kami ay ang pakikitungo at naging sinasadyang kasangkot sa RE exchanging at nagkaroon natutunan mula sa isang tunay na mamumuhunan. Ito ang aking unang naging investment pati na rin ang aking unang harapin, unang exchange at unang sale.

Ano ang attracted sa iyo upang maging isang real estate mamumuhunan?

Natagpuan ko ang nag-aalok na ginawa sa pamamagitan ng mga indibidwal na ito sa dyupleks dramatiko at isang bagay na gusto ko na ituloy at ako got kasangkot naghahanap ng iba pang mga ari-arian.

Ang tao ay naging aking unang gurong hindu. Ako ay tunay na nakita ang aking mga nitso! Minamahal ko ang kalakalan o paggawa ng trato. Ito ay a lot more fun kaysa lamang ang pagpapakita ng mga bahay. Sinimulan ko pagbili ng iba pang mga pamumuhunan. Ang aking asawa at ako na ginawa ng isang pakikitungo. Kami ay nakatira sa NIYA kita, tungkol sa $ 500 bawat buwan at mamuhunan ang lahat na aking ginawa back sa real estate. Ako tried para kumbinsihin ang iba na gawin ang parehong, ngunit sila ay nakakita ako bilang isang batang paslit na walang karanasan. I went out at ito para sa aking sarili. Aking Broker nagsimula na humihingi ako ng mga katanungan at pa ay dinadala ang mga bahagi ng aking mga komisyon! Ako tiyak sa kumuha ang aking Brokers lisensiya at magbukas ng opisina. Ko pa nakikilala ang isang tao sa Real Estate paaralan na ako kumbinsido na magtrabaho para sa akin at din upahan isang kapatid na lalaki sa batas. Ang 3 ng amin binuksan ng isang opisina sa isang mataba't pandak na lugar ng Placentia, Ca. at ito na tinatawag na "Mike Weese Investments". Ito ay isang perpektong oras sa isang perpektong lugar! Aming sinimulan ang paggawa ng maraming pera, karamihan sa trato namin nahanap, bumili ng ating sarili at kumita ng komisyon. Binili ko ng isang bagong pulang Cadillac at mga taong nagsimula sa paunawa ko ay progressing. Gusto nakatira sa parehong lugar ng Ca ang aking buong buhay, ay nagmula sa mas mababang klase ng kita at mga tao na nakakita ng mga pagkakaiba. Ito ay 1974.

Ano ang iyong pangarap na pakikitungo maging? Nagkaroon ka ba ng isang "managinip pakikitungo" pa?

Sa 1974 ako nagpunta para sa pangangaso sa mga bagong tanggapan lokasyon. Ako ay na-iisip masyadong malaki sa oras. Ito ay ang aking unang tunay takot investment. Natagpuan ko ang isang bagong-bagong bakanteng 30,000 sq paa opisina masalimuot at nagpasya Gusto subukan para bumili ito. Ito ay $ 1475000 at nagbebenta ay ang developer at siya pinaghahanap ng 10% pababa. Siya ay may isang mapapalitan utang sa Metropolitan Life ins. Ito ay mula sa konstruksiyon-convert sa permanenteng kapag ang 80% ng buong. Siya ay nagkaroon ng ito nakalista para sa isang 3% komisyon at sumang-ayon na bayaran ako ng $ 40K. Ngayon ko lang kailangan ng humigit-kumulang sa $ 100K. Ako had binili 17 mas lumang mga yunit sa Whittier, CA at nagtanong sa kanya kung ako ay gumawa ng isang nota para sa $ 60K. Sinabi niya okay ngunit nais ito bilang isang 2nd para sa $ 40K at isang ika-3 para sa $ 20K. Ito ay ibinigay sa kanya na flexibility kung siya na kailangan upang magbenta ng isa o humiram ng laban sa isa. Ngayon, ako ay down na sa $ 47,500 kinakailangan. Kumbinsido ko ang aking mga magulang at ang aking asawa ng mga magulang sa bawat ilagay sa $ 20K. Kailangan pa rin ako ng $ 7,500. Ang unang tao ako had upahan na sumali ako sa aking tunay na ari-arian, ang aking kaibigan pumayag na gawin ito. Iniharap ko ang nag-aalok at ito ay tinanggap. Ang aming mga kabayaran ay $ 14,909 sa bawat buwan. Gusto negotiated isang pakikitungo kung saan ang mga builder na pamahalaan ang gusali, lease ito at bayaran ako ng 8% cash sa cash bumalik para sa isang taon. Sa katapusan ng isang taon, ito ay ang aking problema kung ito ay hindi marentahan.

Pinangalanan namin ang gusali "Weese Financial Plaza" at ilagay ang aming bagong opisina in Ngayon ko talagang tumingin matagumpay at ang mga tao na nagsimula na dumating sa akin, parehong salesmen at mamumuhunan. Ang mga ito ay ang mga tao Gusto talked sa mga bago, na ngayon ay dating interesado sa kung ano ako had to say. Sinimulan ko na humahawak seminar sa aming gusali at ito lamang ang kinuha off. Ang mga tao ay pagsulat at ang aking mga tseke salespeople nagsimula ibon dogging mga ari-arian sa maraming kanluranin estado. Ako nagsimula paggawa ng real estate syndication (magarbong pangalan para sa limitadong mga samahan). Kami ay gumagawa ng isang pulutong sa CO, kaya ko makuha ang isang Broker's license at nagbukas ng isang tanggapan doon at upahan a paglangkay-langkayin ng ibon aso. Kami bumili ng 156 na yunit sa Denver pati na rin ang ilang mga mas maliit na iyan, pati na rin ang 202 at 161 sa Colorado Springs. Din namin bumili ng maraming sa AZ, TX, CA at ang OK. Sa loob ng maikling panahon, ako ay pagod ngunit well off pananalapi.

Oh, BTW, sa mas mababa sa isang taon, ang "Weese Finanacial Plaza" gusali ay 95% na ang buong, at pagkahagis off gandang cash daloy. Ibinigay ko ang aking ama ang trabaho ng mga Onsite mgr, at siya minamahal ito. Ang isang malaking eskrow kumpanya, Ginustong eskrow, inilipat sa aking gusali at tinanong kung Gusto ibenta ng isang share ng mga ito. Labing-buwan matapos bumili, ibinebenta ko ito para sa mga $ 2.2 MIL! Ininom ko ang isang malaking tandaan, na kung saan ako nahati sa mga kasosyo, malinis na 30% ng gusali ng pagmamay-ari at kumita ng $ 70K komisyon. Ito ay ang aking unang "managinip Deal".

Ano ang iyong toughest pakikitungo?

Aking toughest pakikitungo ay ginawa sa 1975, at Gusto hindi maaari able sa kopyang ito muli. Ito ay isang 26 paa exchange 4 kasama ang mga ari-arian mula sa iba't-ibang mga estado at mga may-ari at mga samahan. Ito ay kinuha sa akin higit sa 3 buwan, gabi at araw sa kumuha ito nakumpleto, ngunit kamangha-mangha ay isang tagumpay. Muli, nagkaroon ng kotse kasangkot! Ang isa sa mga mamumuhunan lacked sapat na salapi upang pondohan ang kanyang kabuuang acquisition bahagi. Siya ang may-ari ng isang 1965 hayop ng dyegyue XKE mapapalitan at inalok ito sa kanyang mga supling cash kulang. Ininom ko ang kotse bilang bahagi ng aking mga komisyon. Ang kotse, pangako tala at pera na natanggap para sa komisyon totaled sa mataas na 6 numero.

Ako ay nominated para sa Real Estate Exchangor ng taon para sa Estado ng CA para sa mga ito, ngunit hindi manalo.

Ilang mga trato kayo ay tapos na sa iyong karera?

Personal na, ang aking asawa at ako ay may personal na nagmamay-ari ng higit sa 1000 na nag-iisang pamilya residences. Ako ay may-ari o partner sa libu-libong mga apartments at ilang mga tanggapan ng mga gusali. Gusto hindi malaman ang kabuuang bilang ng mga trato ko na nai-rehistro na kasangkot Sa taas ng aking karera ako had 206 mamumuhunan bago umaalis at ang ilan ay sa bilang ng maraming mga bilang 6 pakikipagtulungan. Halos binili ko ang von Richthofen Castle sa Denver sa live in at hold seminar 30 taon na ang nakakaraan, ngunit ang aking nag-aalok ng dumating sa 2nd. Ito ay talagang isang bagay.

Mayroon ba kayong ang inyong lisensya sa real estate?

Ako ay isang lisensiyadong Broker sa parehong California at Colorado sa unang bahagi ng 70's para sa 7 taon. Ako tiyak ako ay happier walang overseeing benta ng mga tao at ipaalam sa aking mga lisensya pagdaan ng panahon. May mga tiyak na mga benepisyo na lisensiyado mula sa isang komisyon kinatatayuan. Mayroon ding iba pang mga benepisyo mula sa mga HINDI lisensiyadong na, sa aking opinyon.

Ano ang iyong pagtutuunan ng pansin (lugar ng kadalubhasaan)?

Hindi sa tingin ko ay may anumang isang lugar ng kadalubhasaan. Ako medyo marami tapos na ang lahat ng ito. Brokerage, walang pera magsimula, ari-arian pangasiwaan, foreclosures, tagagawa ng kumpanya, na binuo 44 pasadyang tahanan sa San George, UT, pumili ng 3 booming mga lugar sa tamang oras (so. CA, UT, Casa Grande AZ) at pakiramdam ko sa ang aking 4th at 5th sa kasalukuyan, TX timog at MS. Ako ay isang orihinal na gurong hindu bago TV, at may mga ginagamit para sa mga pantas-aral mga kumpanya pati na rin ang Chamber of Commerces, umiinog Club atbp sa CA, Mirage Hotel at Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix & Tucson, AZ at Rio Grande Valley, TX. Sa sarili ko rin nai-publish ng isang libro ng aking mga unang bahagi ng real estate karanasan na tinatawag na "Mula sa tagalinis sa multimilyunaryo". Ko na hindi inialok ito para sa mga benta, ngunit malayang ibinigay ito sa mga nagtanong. Ko na patuloy na bumili at bumuo ng real estate para sa halos 40 taon at magkaroon ng isang na perspektibo kaysa maraming maikling salita mamumuhunan o newbies.

Ano ang gagawin mo para sa isang investment?

Kong tignan para sa mga mabuting pamumuhunan na ay makikinabang sa mga matagal na tumakbo. Ako bumili ng nakararami at para sa long term. Ko bumili ng foreclosures at panatilihin ang ilang at nagbebenta sa ilang baligtarin ang pera. Hindi ko na isa na adamant sa cash daloy. Sa tingin ko na ay isang lugar na may mga negatibo sa maraming mamumuhunan true. Walang buwis benepisyo per se, kadalasan ay mas matanda mataba't pandak mga ari-arian na may maliit na pag-asa para sa appreciation at hindi kayang marami pamumura. Mungkahi ko na karamihan sa mga bagong mamumuhunan subukan para bumili ng break kahit na pag-aari, at tulad ng monopolyo, bumili ng maraming bilang na maaari mong. Panatilihin ang mga ito, refinance at bumili ng higit pa. Panatilihin ang iyong pangunahing trabaho para sa mga kita ng katapusan at bumuo ng pundasyon ng unang pag-aari. Cash daloy ay dumating bilang rents taasan, ngunit hindi pagpapakasakit paglago opsyon sa pagnanais ng cash daloy para magsimula.

Mayroong napakaraming mga gurus out there pangangaral cash flow at "palitan ang iyong trabaho sa real estate kita". Ako ang kabaligtaran ng mga iyon. Cash flow lang ang mangyayari, sa oras, ngunit hindi nagkakahalaga sacrificing pagkuha ng karagdagang mga ari-arian sa pamamagitan ng pagkakaroon ng maglagay more down upang makuha ang cash flow.

Mayroong 4 pangunahing benepisyo ng pag-aari sa mga tunay na ari-arian:
1. Appreciation
2. Pamumura humahantong sa buwis sa mga benepisyo
3. Punong-guro magbayad down
4. Cash flow

Tsart ay patuloy na nagpapakita na # 1 at # 2 ay ang susi sa paglikha ng "Ang tunay na yaman" sa real estate, at malayo ang distansya sa huling 2 sa maikli o mahabang term.

Ano ang ilan sa mga pinakamalaking pagkakamali na ginawa o nakita na ginawa?

Para sa akin, ang aking pinakamalaking pagkakamali ay umaalis sa edad na 29. Ako had ginawa ang milyon-milyong at naging tamad sa patuloy na mamuhunan at feed ang mekanismo ng real estate. Ako ay dapat na ito ay mas agresibo sa exchanging at Kinukuha more real estate sa halip ng mga nakatira sa ang ang nakaraan. Mula sa edad na 29 hanggang 58, ako ay karaniwang nagretiro at itataas ang aking 6 kids.

Sa edad na 58, ako naitama ang error at nagsimula Namumuhunan muli. Sa huling 15 buwan, ako ay may binili 59 bahay, na naibenta sa 13 ng mga ito at patuloy sa pagbili ng mas bawat buwan.

Ano ang payo mo ibigay sa isang simula mamumuhunan?

Ang aking payo sa isang simula mamumuhunan ay nag-iiba-iba, depende sa edad ng mga mamumuhunan, kita, panganib pagpapaubaya, layunin mula sa Namumuhunan (cash daloy, buwis sa mga benepisyo, trabaho, atbp), asawa ng 'saloobin, ay ang lahat ng pumasok sa aking mga payo. I'm konserbatibo ng kalikasan, bagama't Ininom ko ang maraming mga "panganib" kapag mas bata. Gusto tindi mag-ingat sa mga bagong mamumuhunan at Gusto katanungan sa lahat ng mga numero sa mga kagamitang mamumuhunan sa pamamagitan ng isang nagbebenta! Matukoy ang kanilang mga motives, kung anumang para sa kanilang mga payo sa iyo. Ang mga pag-aaral na tunay na matagumpay. Huwag maging isang pantas-aral junkie! At pinaka-mahalaga, laging may isang exit na diskarte para sa iyong mga pamumuhunan at mga plano para sa isang araw ng kagipitan. Ito ay pag-ulan!

Ano ang payo mo bigyan mamumuhunan, given ang kasalukuyang sitwasyon sa pang-ekonomiya at pagpapaupa kapaligiran?

• Una: Double check at triple-check ang lahat ng mga kita at mga gastusin sa isang paksa ng ari-arian na ibinigay sa iyo para sa pagsasaalang-alang. Karamihan sa mga overstated at mali-mali.
• Ikalawa: Huwag magsuot ng binders o may tunel paningin. Mayroong maraming mga opsyon na magagamit sa real estate laro.
• Third: Tandaan doon ay mas pera ginawa sa down merkado sa parehong real estate at pamilihan ng saping-puhunan. Habang ang karamihan ay batakan kanilang ulo bumalik sa kanilang shell, ang matalino iyan ay out at naghahanap sa paligid!
• Ikaapat: Walang isa ay kailanman tumagal bilang mabuting pag-aalaga ng iyong pera bilang ikaw ay.

Palaging may hamon at ang mga pagbabago sa mga real estate financing at merkado. Maging sunud-sunuran at handa na upang baguhin kung kinakailangan. Creative financing ay itabi ang mga matagumpay na mula sa mga di-matagumpay. Dagdagan ang mga bagong estratehiya at ilagay ang mga ito sa aksyon. Huwag ipagpalagay na "hindi ito maaaring Tapos"! Lubos ang kabaligtaran. Akala "Ito Maaari Maging Gawa na" at pagkatapos ay hanapin ang mga paraan upang gawin ito.

Mayroon bang anumang bagay na nais mong i-share sa mga natitira sa amin?

Gusto pag-asa para ma-share ang mga simbuyo ng damdamin ko bang para sa tunay na ari-arian at mapapaniwala iba ng amazing mga bagay-bagay na ito ay para sa iyo. Wala pa ang maaari mong mahanap ang mga pagkakataon na kung saan ang isang tao (bank) ay utang ka ng pera upang bumili ng isang bagay at ng ibang tao (nangungupahan) ay gumawa ng mga pagbabayad para sa iyo. Sa wakas, kayo ay may sariling libre at malinaw at ito ay nagkakahalaga ng X halaga ng dolyar. Hindi ko alam kung ano ang X ay, ngunit ito ay higit sa kung ano ang inyong mga bayad na at isang 1000% balik sa tunay na pera invested dahil sa kapangyarihan ng mga pagkilos.

BiggerPockets nagsasagawa ng aming Meet ang Investor panayam sa pamamagitan ng email. Hindi namin ma-verify ang mga impormasyon na nilalaman sa loob at i-print ang mga interbyu sa magpasigla isipan at malusog discussion.

Tags: flipping, may-ari ng lupa, matugunan ang mga mamumuhunan, real estate mamumuhunan, mayaman weese

Ang isa sa mga mahusay na mga aspeto ng pagiging isang apartment gusali na may-ari ay ang kakayahan ng mga may-ari upang madagdagan ang halaga ng iba't-ibang mga paraan. Ang lahat ng mga pamamaraan para sa pagtaas ng halaga ay hindi mag-aplay sa bawat apartment gusali, gayunpaman, Gusto pangangahas na imungkahi na diyan ay hindi isa apartment gusali sa kahit anong estado sa bansang ito na hindi na gumamit ng hindi bababa sa isa sa mga ito ang mga paraan upang lumikha ng mas tunay na halaga madali. Kung ikaw ay ihambing ang kakayahan na ito sa iba pang mga pamumuhunan tulad ng stock o bono maaari mong simulan ang tunay na mapagtanto kung bakit kaya maraming fortunes ay na binuo sa pamamagitan ng Namumuhunan sa multi-pamilya na mga ari-arian.

Sapilitang Appreciation - sapilitang appreciation ay anumang pag-aayos na ginawa sa commercial real estate na "pwersa" ang halaga ng ari-arian sa pahalagahan.

Kosmetiko pag-aayos:

Paggawa ng pag-aayos kosmetiko ang ari-arian more sumasamo sa mga potensyal na mga nangungupahan habang din iingat kasalukuyang nangungupahan happier. Pag-aayos na maaaring magkaroon ng isang madula epekto sa hitsura isama painting panlabas pader, pagpipinta loob pader, repairing ang tanawin sa paligid ng mga gusali at palitan na may edad na, marumi at sira-sira ang mga appliances.

Ang pagpapataas Rent:

Ito ay maaaring mukhang tulad ng isang malinaw na paraan upang madagdagan ang halaga ng isang apartment gusali ngunit ito ay tunay na kamangha-mangha kung gaano karaming mga paupahang gusali ay singilin na upa ay 10% hanggang sa 20% sa ibaba market rates. Maraming mas maliit na apartment building may-ari ng pamahalaan ang ari-arian ng kani-kanilang mga sarili at kaya makahanap ng mas madali ang patuloy na rents sa ibaba merkado na panatilihin nangungupahan. Ang teorya ay flawed sa pagsasanay na ito sapagkat ito ay hindi isaalang-alang na, lalo na ngayong mga araw na ito, maraming mga tao ay lumipat mula sa isang apartment para sa dahilan ng pagkakaroon ng wala sa gumawa sa upa. Halimbawa, maraming mga tao ang magpalipat para sa mas mahusay na trabaho mga pagkakataon sa ibang siyudad.

Kapag Utility Kagamitang:

Kung ang isang gusali sa may-ari ng apartment ay nagbabayad ng electric bill para sa mga karaniwang mga lugar na ilaw na siya ay maaaring i-save ang isang pulutong ng pera bawat buwan sa pamamagitan ng pagpapalit lamang ang lahat ng mga ilaw fixtures sa enerhiya mahusay na bombilya.

Tags: apartment building investment, apartment building halaga, bumili ng apartment building

We've got a kahanga-hanga interbyu para sa lahat ngayon! Kristiyano Malesic ay isang relatibong bagong miyembro sa BiggerPockets, ngunit sa maikling panahon, ito ay lubos na binigyan ng isang piraso ng kanyang sarili upang matulungan ang iba na out! Kanyang kaalaman, sigasig, at enerhiya ay mapang-akit, at I-iisip namin ala upang malaman ang higit pa tungkol sa tao. Kristiyano ay nakatutok sa simula sa isang bumili at hawakan Namumuhunan diskarte sa Central Pennsylvania lugar.

Meet Real Estate Investor Kristiyano Malesic

Gaano katagal kayo ay nai-Namumuhunan sa real estate?
Round 1 nagpunta mula sa 1994 sa 2002. Round 2 na nagsimula noong 2006 at ito ay gaining momentum na araw-araw.

Habang ang pag-aaral sa Elektriko Engineering sa University Lehigh sa Bethlehem, PA, ako ay isang Air Force kadete sa dreams ng pagiging isang karera na opisyal at ng isang lider sa mga tao. Daig ko bilang isang kadete at ng isang mas mahusay kaysa sa average na engineering mag-aaral, lalo na sa digital at mga sistema ng computer hardware at software, na ginawa sa akin ng isang mataas na kanais-nais Air Force kabuhayan. Bahagyang dahil sa mga ito, ngunit higit sa lahat dahil sa aming pag-iisip tulad ng diskarte sa buhay at sa pamumuno, ang komander ng Cadets kinuha ako sa ilalim ng kanyang mga pakpak. Marami ako natutunan sa ilalim ng kanyang pag-aalaga, ang pinaka-angkop sa talakayang ito ay (I pagpapakahulugan sa ibang dito):

Bumili ng isang bahay sa bawat duty istasyon. Live in ito. Upa ito kapag Uncle inililipat sa iyo kasama. Ang iyong mga nangungupahan ay bayaran ang sangla.

Ako ganap na binalak sa pagpapatupad na ito yaman diskarte sa aking unang assignment sa Minot Afb, nd sa 1992. May maliit na bagay na walang halaga para sa mga benta, walang bagong konstruksiyon, at upa ay lubhang mababa. Ako marentahan gandang 1 silid-tulugan na bahay sa isang disenteng bakuran at ng dalawang sasakyan garahe para sa mga paligid ng $ 350 bawat buwan. I-aral ng up at nagsimulang pagpaplano para sa susunod na assignment.

Ako bumili ng aking unang pamilya sa iisang tirahan sa 1994, ang isang tatlong kwarto na may dalawang paliguan bahay sa isang _ acre sa isang walang katuturan kapitbahayan sa Palm Bay, FL.

Ako malinis na ito ari-arian para sa halos 10 taon bilang aking buhay nagbago. Ako ay nagpasya na ang halos 6 na taon sa serbisyo ng aking bansa ay higit sa aking 'tungkulin' at itaas ang sarili sa 'sibilyan' upang simulan ang aking sariling konstruksiyon kumpanya likod bahay sa Harrisburg, PA.

Ano ang attracted sa iyo upang maging isang real estate mamumuhunan?
Ang aking ama - payak at simpleng - ay aking inspirasyon at sa parehong mga magulang ay pa rin ang aking pinakamalaking tagahanga. Dad mabilang na oras na ginugol pumapasok Rei seminar, pagbabasa, at pakikipag-usap tungkol sa mga Namumuhunan nakararami. Siya ay nagkaroon ng grand plano na siya ay mag-ipon para sa akin sa maliit na oras ng gabi kapag ang magpahinga ng ang mundo ay tulog. Siya hindi mahila ang mag-trigger. Pa rin, siya ay isang malaking tagumpay; lalo na kung ang iyong pagsukat stick ay ang pag-aaral siya nagbigay sa kanyang sons.

Ikaw ba ay isang full time o part time mamumuhunan?
Sa pamamagitan ng libro ko ang isang bahagi ng panahon mamumuhunan. Bilang ng mga ito pagsulat namin 28 paupahang yunit sa 14 mga ari-arian.

Paano nakarating ka makapagsimula Namumuhunan?
Round 2 (tingnan ang mga nakaraang para sa Round 1). Aking kapatid na lalaki at ako sariling aming elektrikal mga kompanya na magkasama sa trabaho at tunay malapit na araw-araw. Kami ay nagkaroon ng researched at debated para sa taon na ang isang Rei kumpanya ay ang perpektong papuri sa aming elektrikal negosyo.

What's more, dahil kami ay ang aming sariling mga bosses, kami ay maaaring gawin ang anumang management ang Rei kumpanya kailangan namin kapag nadama inilipat. Kaya, ang Rei kumpanya ay hindi kinakailangang maging serbisiyo lamang sa gabi o sa Linggo, ngunit sa halip kapag kami ay gumagana ito sa pang-araw-araw giling. Ngayon na ito ay isang katotohanan, ako gawin ito lamang bilang binalak. Kahit na ang dalawang mga kumpanya ay hiwalay at kaiba, ang aking trabaho daloy sa panahon ng araw na pumasa sa pamamagitan pareho, sa loob at sa labas, halos walang pagkita ng kaibhan.

Ipaalam sa Amin Tungkol sa Inyong Unang Deal. . .
Round 2. Kami ay nagkaroon ng nagastos taon paghahanda ... talagang ang aming buong buhay at ang mga paa ng mga mahal na mga lumang dad. Ako had natutunan ang ilang mga nakaraang aralin. Kami ay nagpasya na makakuha ng grabe. Namin linya up financing, binalak ng aming diskarte para sa rehab o baguhin, nagsimula ang mga account na may construction supply vendor, at nagsimula ang hinahanap. Pagkatapos, ito ang nangyari ...

Benjamin Franklin: "ang mahirap ko ng trabaho, ang luckier ko makukuha."

Namin na binili ng isang lungsod sa ari-arian. Ang pakikitungo: kalahati ng isang ladrilyo, kuwento ng tatlong dyupleks para sa $ 25,000. Ang isang tao ay may gulang na nakatira doon para sa mga taon at ang kanyang Power of Attorney na ngayon ay lumipat sa kanya sa tulong pamumuhay. Ito ay hindi na inabuso, ngunit ay hindi nai-pinananatili para sa alinman sa mga dekada. Ito ay kailangan ng trabaho. Ang may-ari (POA) ay nagpahintulot sa amin upang simulang tanggalin ang tao ng mga bagay-bagay na bago ang kasunduan. Alam namin na ito ay mapanganib gaya ang pakikitungo ay maaaring mahulog sa pamamagitan at kami ay 'nawala' ang lahat ng mga trabaho namin did. Ngunit ito panned out.

Ang isang kalapit-bahay mula sa dalawang pinto down approached amin tatlong araw bago ang aming kasunduan (hindi namin ari ng ari-arian pa) tinatanong kung kami ang may-ari ng ari-arian. Maalinlangan, kami nasagot na namin bumili at hawakan mamumuhunan at binalak sa fixing ito up at arendamyento ito. Siya nais na malaman kung kami ay isaalang-alang ang nagbebenta bilang-ay, itigil ang trabaho ASAP, at ipaalam sa kanyang mga kaibigan makita ang mga lugar sa loob at oras. Siya nabanggit ng isang presyo ng mga paligid ng $ 50k (tandaan namin ay may bayad na, o ang tungkol sa mga babayaran sa tatlong araw $ 25k plus pagsasara ng mga gastos). Long kuwento maikli, nagpunta kami literal mula sa pagsasara ng mesa sa kanyang bahay sa susunod na tatlong araw upang mag-sign ng kontrata (of course, hindi namin magagawang mag-sign ng kontrata bago namin kahit na ang may-ari ng ari-arian). Kami nalilimas $ 18,500 sa mga unang na pakikitungo at nakarating lamang ng ilang oras ng malinis na-out na trabaho.

We got mapalad ... o nagtrabaho hard (depende sa kung ikaw ay observing mula sa labas o sa amin ay nagtatrabaho sa mahabang oras ang layo mula sa aming pamilya sa gabi at Linggo para sa linggo sa pagtatapos sa kumuha ating sarili na inihanda para sa mga bagong pangangahas.)

Ano ang iyong pagtutuunan ng pansin?
Bumili at Pigilin tirahan. Kami upa malinis, update, nice apartments sa itaas na mas mababang klase o mas mababang gitnang uri ng mga tao. Madalas naming marinig na perspektibo nangungupahan sabihin na natin ay ang nicest apartments na nila ang makikita sa lahat ng oras na sila ay na-hinahanap. Kami tulad na. Kami ay pagbuo ng isang reputasyon at sinimulan na tatak sa sarili.

Ang gusto ninyo ang tirahan side o komersyal na bahagi ng Namumuhunan? Bakit?
Residential. Ang aming karanasan sa komersyal na ito ay limitado. Namin na binili ng isang tanggapan ng gusali para sa aming kompanya sa elektrikal Napakalaki paglago potensyal sa isa acre kasama ng isang busy street sa isang mahusay na paglago lugar. Maliban sa na kami wala na iba sa lakad mula sa mas mababa kaysa sa-commercial-kanais-nais na pagkakataon, kahit na kami ay patuloy na suriin ang mga ito.

Ano ang gagawin mo para sa isang investment?
Bilang Bumili at Pigilin mamumuhunan, sa tingin namin matagal na term. Takbop ng pera ay King, ngunit kung minsan ... Kami ay malugod na pumapayag sa pagpapakasakit cash daloy para sa isang "idagdag sa imbentaryo ng ari-arian" (isa na cash daloy neutral o maliit positive) kung ito ay sa tamang hugis sa tamang lugar.

Ilang mga trato kayo ay tapos na sa iyong karera?
Bilang ng mga 21 Mar 08 - Nakumpleto ang trato sa mga pangalan ng negosyo lamang: 17 buys at 3 nagbebenta. Pagdaragdag ng aking Round 1 ng ari-arian at sa aming mga personal na mga bahay, ito jumps bahagyang sa 21 buys at 5 nagbebenta. Ako pa rin ang isang Newbie, na ang dahilan kung bakit ako profoundly naparangalan na pinili para sa mga ito Meet ang Investor interbyu.

Mayroon ba kayong ang inyong lisensya sa real estate?
Hindi ko. Ang aking asawa ay. Siya ay naging isang ahente sa simula ng 2007 at nagsisilbing karamihan ng isang client - ako. Ito ay / ay ang aming diskarte. Ako ay may nakasulat na sa mga ito sa isang BiggerPockets thread karapatan, "Huwag umaasa sa mga ahente, Maging Isang" sa General Real Estate Investing forum on 12 Mar 08. I-tsek ito.

Ano ang payo mo ibigay sa isang simula mamumuhunan?
Kailangan lang gumawa IT! Ito literal kinuha dekada para sa Malesic lipi sa bumaba ang aming kolektibong butts at lumabas doon. Huwag gawin ang aming ginawa, gawin ang sinasabi ko. Mas natutunan ko sa unang taon ng tunay na pagiging isang Rei kaysa ako natutunan mula sa lahat ng mga libro, mga tapes, forums, mga pulong, at talks sa ama. Simulan ang maliit. Huwag bumili ng 12 o 7 o kahit 2. Kumuha ng isa at gumagana ito sa pamamagitan ng. Matuto. Gawin ang iyong mga pagkakamali. Dumating dito para sa payo. Mabawi. Pagkatapos, ang aking mga kaibigan, pagkatapos ikaw ay handa na sa sariling mundo.

Ano ang iyong toughest pakikitungo?
Sa salamin-ay-kalahating walang laman-iisip: ang bawat pakikitungo ay matibay. Kilala ko na ang tunog tulad ng isang end-paligid, ngunit hindi ko ibig sabihin ito nang ganoon. Tuwing pakikitungo ay tungkol sa lahat ng mga oras na-mesa. Tuwing pakikitungo ay tungkol sa paalaala sa bawa't isa sa gumawa KANILANG trabaho. Tuwing pakikitungo ay tungkol sa padding kapanabikan petsa kaya kapag sila ay hindi ito ay hindi na guluhin ang pakikitungo. Kami ay may gotten magandang sa ito.

May isang bagay na ako ilagay sa isip ang bawat pakikitungo sa onse oras kapag kami ay gumagawa ng lahat ng ito mangyari. Sa sandali na ang pakikitungo ay tapos na, ang pakikitungo ay tapos na. "Kami ay maaaring hindi makita ang mga kamag-anak muli sa sandaling mailabas na namin malapit na," say ko sa aming pangkat. Kong subukan na hindi kailanman ipaalam ito sa akin. Ko ang isang ngiti sa aking baba na gaganapin mataas, manatili propesyonal, gumulong up ang aking sleeves, at upang makakuha ng trabaho. Pagayon, ako hulaan ka could tingin salamin-ay-kalahating-puno na sa tuwing tapos na pakikitungo ay isang mabuting pakikitungo.

Ano ang iyong pangarap na pakikitungo maging?
Ang pakikitungo na napupunta makinis. Ako mag-sign ng kontrata sa simula at ang mga papeles sa dulo (pagsasara). Ang bawat tao'y iba ang ginagawa ng kanilang mga trabaho at ang makakakuha ng mga bayad na. Tapos Deal. Manalo para sa amin. Manalo para sa Mamimili / nagbebenta. Magtagumpay para sa lahat ng mga folks pagtulong sa amin para gawin ang mga transaksyon. Umakit - Umakit - Umakit. Na negosyo, American style (lahat ng winners, walang losers).

Mayroon ba kayong anumang mga saloobin tungkol sa kasalukuyang katayuan ng real estate palengke o ekonomiya?
Ito sigurado seems na parang ang perpektong pagbili ng bagyo ay luko ang aming paraan. Sellers at flippers mag-ingat! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.