Ako sa isang napaka-mapalad na posisyon sa ngayon. Lahat ng aking mga 13 units ay marentahan, at ang lahat ng mga nangungupahan ay nagbabayad sa oras. It's great! At ito ay hindi pagpunta sa huling.

Kilala ko na dahil kahit sa mabuting pang-ekonomiya ng oras, ako ay nagkaroon ng isang pares ng mga nangungupahan bawat taon na natagpuan na sa ilang mga punto, sila ay hindi lamang bayaran ang kanilang mga upa. At ang mga ito ay hindi mabuti sa ekonomiya ng oras. Sa katunayan, ako ay tunay amazed na ang aking isa tingian nangungupahan, nagbebenta ng mga antigong kagamitan at iba pang mga di-esensyal na mga bagay sa isang kulay-asul na tubong bayan, ay nagbabayad pa rin sa oras. At Wala akong ideya kung gaano karaming mga tirahan ng aking mga nangungupahan ay pakikisama sa nalalapit layoffs, pagkawala ng overtime, o iba pang mga isyu. oo nga alam ko na ang karamihan sa kanila ay walang financial cushions ito ay magagamit kung sila ay mawalan ng trabaho ang ilan sa kanilang mga kita.

Maaari kong panghawakan ang "ay hindi maaaring bayaran ang upa" tawag sa maraming iba't-ibang paraan, ngunit sila pasingawan sa tatlong mga opsyon. Una, ako ay maaaring maging mahirap, na nagsasabi sa mga nangungupahan ng upa ay ang upa - magbayad sa ganap na sa oras, o evicted. Pangalawa, ako ay maaaring maging malambot - ngunit na maaaring nangangahulugan na ang mga nangungupahan ay hindi kailanman ang nagbabayad, at ako sa labas ng bulsa magpakailanman. Ikatlo, ako maaari mapulot ang ilang gitna lupa - na kung saan ay maaaring kung ano ang aking gagawin. May isang milyon na mga pagkakaiba-iba sa na "gitna lupa."

Gawin ang iyong plano bago ang tawag na lumapit

I'ma malaking naniniwala sa mga patakaran sa pamahalaan ang aking mga pag-uugali at mga gabay sa aking mga desisyon-paggawa ng proseso. Sa kasong ito, ang mga alituntunin ay pagtagumpayan ang isang emosyonal na reaksyon na maaaring humantong sa isang masamang desisyon. Sila ka ring itago sa akin mula sa paggawa ng isang tawag na bigla na maaaring palabasin na mali. Tandaan, bilang landlords, ang aming mga desisyon ay may masamang matagalang kahihinatnan.

Ang emosyonal na reaksyon ay maaaring maging galit ( "Paano mang-ahas Carol hindi magbayad sa akin kapag ako ay umaasa sa kanyang pera upang magbayad ng aking bill!") O pagdamay ( "Mahina Juan - $ 4000 sa mga medikal na kuwenta!") Aling reaksyon ko ay may? Iyon ay depende sa ang nangungupahan ng kuwento, at marahil din sa kung paano ang natitirang bahagi ng aking mga araw ay pagpunta. Sa ibang salita, ako ay dapat na huwag pansinin ito at isiping sa paggawa ng pinakamahusay na negosyo desisyon.

Panghuli, kung bakit ang gitnang lupa reaksyon - kung bakit ako malamang pagpunta sa gumawa ng isang pansamantalang pakikitungo? Well, alam ko na hindi ko pagpunta sa pumunta malambot at hayaan ang mga nangungupahan sa akin samantalahin ang panahon. At marahil ako ay hindi boot ang nangungupahan kaagad, alinman, dahil lang sa akin na dahon sa isang bakanteng mga yunit - na sa isang maniyebe, masakit malamig na taglamig, kasama ang isang masamang ekonomiya, ay malaki ang posibilidad na manatiling walang laman para sa ilang oras.

Narito ang mga hard at mabilis patakaran ko na magtatag ng up harap.

• Ako ay hindi na magbigay ng isang nangungupahan ng sagot kaagad (sa unang tawag). Kahit na ako ay maaaring malaman kung ano ang gusto kong gawin, ako ay umupo sa desisyon para sa isang araw. Bakit? Una, sa pagbabalik ng isang sagot kaagad , lalo na kung ako na nag-aalok ng mga nangungupahan ng isang mabait na pakikitungo, ay maaaring markahan sa akin bilang isang soft touch. Pangalawa, ang paghihintay ay nagbibigay sa akin ng pagkakataon na talagang tingin sa pamamagitan ng aking mga desisyon.
• Ako ay ipilit ng isang nakasulat na kasunduan. Ito ay mahalagang isang pansamantalang pagbabago sa lease, nilagdaan ng sa akin at ang mga nangungupahan, na ibig sabihin nito ay kung ang nangungupahan lumalabag ito, siya ay maaaring evicted.
• Ako ay hindi pabayaan ang mga nangungupahan makakuha ng higit sa isang buwan sa likod sa upa. Sa ganitong paraan, kung ang mga nangungupahan sa mga default ng mga espesyal na kasunduan, ako lamang ang isang buwan.
• Ako ay magkakaroon ng face-to-face ang mga pulong sa mga nangungupahan na pag-usapan ang anumang alternatibong paraan siya ay maaaring makakuha ng pera. Ang punto ng mga ito ay malinaw naman para makuha ang pera. Ngunit ang pangalawang punto ay upang magtatak sa nangungupahan lamang kung gaano kalubha ang isang bagay ito ay. "Ikaw ay hindi maaring magbayad ako ng $ 600 sa upa, ngunit ikaw lamang na binili ng $ 800 sa TV? Ibenta ang TV o ibalik ito." Ang pulong ay dapat sa mga nangungupahan ng unit.
• Ako ay hindi nag-aalok ng isang pansamantalang kasunduan na hanggang sa katapusan ng aming mga mukha-sa-mukha pulong. Na ang pulong ay ang aking mga huling pagkakataon na isaalang-alang ang mga nangungupahan bago ako nag-aalok ng isang kasunduan - at kung ako makakakuha ng isang malakas na ssense na siya ay hindi lamak, out siya napupunta.

Kung ang nangungupahan lumalabag sa kasunduan, ako ay paalisin sa kanya - hard at mabilis. Ko ay ito tunay malinaw sa aming mga mukha-sa-mukha pulong at ang follow up kung siya lumalabag sa kasunduan.

Ang nakasulat na kasunduan ay magkakaroon ng pagiging kompidensiyal sugnay. Aking nangungupahan makipag-usap sa bawat isa, at ako lang ay hindi kayang may John Carol sabihin, "Ang may-ari gave ako ng break."

Kailangan ko bang upang matrato ang lahat ng tao ang parehong?

Hindi, salamat sa diyos. Ko ay maaaring tratuhin ang mga tao na iba, sa loob ng dahilan. Ko ay, halimbawa, mahulog marami mahirap sa isang nangungupahan na pagkilos masama sa nakalipas, o na may kasaysayan ng huli kabayaran. Searching sa Internet, ako ay hindi mo mahanap ang isang matagumpay na usapin sa isang kaso kung saan ang isang may-ari ng isang espesyal na pakikitungo para sa mga nangungupahan ng isa, ngunit hindi para sa iba. Iyon ay hindi nangangahulugan na tulad lawsuits hindi mangyari, pero ang mga ito ay bihirang sapat upang hindi maging isang malaking pag-aalala.

Sa susunod na linggo ko na maghukay more sa ito, ang pagtingin sa ilang iba't-ibang mga "can't-pay" na sitwasyon at kung paano sila ay dapat na handled.

Maligayang pagdating sa aming Blog!
Maligayang pagdating sa Real Estate Dispatch mula sa BiggerPockets.com. Ang aming mga blog na nagdadala ng magkasama eksperto sa iba't-ibang larangan ng real estate sa layuning mapanatili ang aming mga mambabasa na kaalaman at hanggang sa bilis. Kung ikaw ay isang real estate propesyonal (tagapagpahiram, Realtor, tagabangko, atbp), mamumuhunan (may-ari ng lupa, flipper, mamamakyaw, at iba pa), o kailangan lang ng isang mamimili, renter o homeowner interesado sa mundo ng real estate, ang blog na ito ay ang lugar para sa iyo upang makakuha ng kasangkot!

Maaari kang mag-subscribe sa aming RSS feed, kumuha blog update sa pamamagitan ng email, sumali sa aming libreng mga mailing list, o pinakamahusay sa lahat, sumali sa aming mga social network kasama 25000 sa ibang interesado sa real estate edukasyon, dealmaking, networking, at marketing.

Tags: ekonomiya, may-ari nangungupahan, real estate

Kapag ang mga tao ay unang magpasyang bumili ng apartment building na ito ay karaniwan para sa mga ito na gumawa ng ilang mga madaling maiwasan mga pagkakamali. Ang pinaka-karaniwang mga error na ko makita ang mga bagong mamumuhunan gawin ay hindi pagkakaroon ng kung ano ang gusto ko na mag-refer sa bilang ang "mamumuhunan kasangkapan dibdib".

Halimbawa, kung iyong nais na magtayo ng bahay na iyong nais na kailangan mo ng ilang mga bagay-bagay upang makapagsimula. Ikaw ay kailangan mo muna na magkaroon ng isang kulay-asul na i-print sa bahay inilabas up ng isang architect. Ikalawa, ikaw ay kailangang magkaroon ng maayos na kasangkapan upang aktwal na kumpleto na ang gusali, Ikaw ay kailangan ang mga kuko, hammers, saws at drills na magtrabaho sa mga hilaw na materyales. Thankfully, Namumuhunan sa apartment gusali ay hindi nangangailangan ng anumang pisikal na kasangkapan o mga kasanayan. Gayunman, Namumuhunan sa apartment gusali ay nangangailangan ng parehong uri ng mental na pagpaplano at sa kasong ito ang iyong "kasangkapan dibdib" ay talagang isang "kasangkapan dibdib" ng mga kaalaman.

Upang Maging isang matagumpay na Apartment Investor, kailangang mayroon ka ng isang Plan!

Ang pinakamahusay na paraan upang makakuha ng mga mahahalagang kasangkapan sa pag-aaral ay upang basahin ang mga libro at magasin sa paksa. Ang una at pinaka-mahalaga kasangkapan na maaaring magkaroon ng isang kapitalista ay ang kakayahan upang matukoy ang halaga ng investment apartment gusali. Walang paraan na ang isang kapitalista ay sigurado na siya ay bumibili ng cash na baka o isang hukay na walang pera ang mga kinakailangang kakayahan na suriin ang halaga ng isang gusali. Mayroong isang walang hanggan array ng impormasyon na magagamit na ang tungkol sa utang coverage ratios, takip rates at real estate pagsusuri. Sa aking opinyon ang kauna-unahang pagkakataon na commercial real estate mamumuhunan ay dapat patakbuhin sa isang simpleng kaisipan "kasangkapan" o hinuha at iyon ay upang matukoy kung ano ang gusali ay nagkakahalaga sa kanya at upang huwag pansinin ang halos lahat ng bagay sino pa ang paririto. Ano ang ibig sabihin nito ay na mamumuhunan dapat talaga huwag pansinin kung ano ang presyo ng iba pang mga katulad na pag-aari ng kamakailan-lamang na nabenta para sa lugar. Sa halip, ang mga mamumuhunan ay dapat tayahin ang presyo na magpapahintulot sa kanya upang makabili ng ari-arian at gawin ang mga tubo at cash flow na gawin itong isang magandang investment.

Upang ang mga figure out kung ano ang presyo na dapat bayaran para sa isang apartment building, ipagpapalagay na halimbawa na nais mong matanto ng isang tiyak na bumalik, o Cap Rate sa inyong investment taun-taon, kailangan lang gamitin ang mga sumusunod na formula:

Net Operating Income
__________________ = Presyo Ikaw Maaari Pay upang mapagtanto ang nais na Cap Rate
Paggamit ng malaking titik Rate

Larawan ng Credit: jthetzel

Tags: apartment building course, apartment building edukasyon, apartment building investment, apartment building balita, bumili ng apartment building, bumili ng apartments

Heto na ang ikatlo at huling yugto ng "Tanong sa Tanungin ang iyong Property Manager." Ako ay nagbibigay ng mga kasagutan sa ilan sa mga katanungan. Subalit, sa ilang mga kaso, walang isang "karapatan" na sagot. Talaga, ito ay may larawan ng huling yugto, na inilathala ng tatlong linggo nakaraan. Ako had iminungkahing na ito ay para sa mas mahusay na mga tagapamahala ng ari-arian na magkaroon ng ilan sa kanilang mga sariling balat ng laro, kaya na makipag-usap, sa pamamagitan ng pag-aari ng kanilang sariling mga rental properties sa lugar. Magbiro Dorkin, ang tagapagtatag ng BiggerPockets, disagreed.

Aking mga pangunahing punto: Napakaraming mga tagapamahala ng ari-arian ay hindi tunay na maunawaan ang mga negosyo, at pumunta sa rental management dahil palagay nila ito ay magiging madali. Manager na nag-sariling mga ari-arian ng kani-kanilang mga sariling ay mas malamang na magkaroon ng isang palatandaan tungkol sa pamamahala ng ari-arian.

Magbiro sa mga pangunahing punto: Ari-arian managers na sariling kanilang sariling mga rentals ay mas malamang na pag-aalaga ng kanilang mga sariling pag-aari ng una at isaalang-alang sa iyo ng isang magkakalaban, lalo na kapag ito ay dumating sa paghahanap ng mga nangungupahan. Halimbawa, ang mga ito na nakuha ng isang bakanteng dalawang silid-tulugan yunit at ka got ang isang bakanteng dalawang silid-tulugan yunit. Kapag ang isang pag-asam lumapit sa mga naghahanap ng dalawang silid-tulugan, ang managers ay itulak ang kanilang unang yunit.

Sino ang tama? Namin ang pareho ay ang mga pangunahing puntos. Kaya mo nais ang iyong ari-arian manager na magkaroon ng kanyang sariling rentals? Na, sa aking mga kaibigan, ay isang paghuhusga tawag. Pero isaalang-alang na ito - kung hindi magtanong ng tanong, ikaw ay hindi malaman. Ikaw ay hindi tunay maaari able sa gumawa ng kaalamang desisyon.

Ang pinakamainam na panahon upang hilingin sa mga tanong na ito ay, of course, bago mo pag-upa ng isang pamamahala ng kumpanya. Ngunit kung mayroon na ng isang management ng kumpanya, at hindi mo alam ang sagot, maaari kang bumalik at magtanong. Bukod alam kung ano ang nangyayari sa iyong ari-arian manager, ikaw ay paalaala sa kanila na ikaw ay isang kasangkot customer. Na maaaring gumawa ng mga ito mas malabong tipirin sa iyong mga ari-arian.

Ang una at ikalawang bahagi ng serye na ito ay naka-link dito at dito.

Sa Property Manager Questions (at, kung minsan, Answers)

• Tanong: Ano ang gagawin mo isaalang-alang ang pinaka-promising bayan at mga bahagi ng na lugar para sa pamumuhunan?
• Tanong: Saan ninyo makita ang mga rents pagpunta? Ano na ito ay ang pag-unlad sa rents sa nakaraang ilang taon?
• Tanong: Ano ang mga bayan at mga bahagi ng mga lugar na may pinakamahusay na pamahalaan klima?
• Tanong: Ano ang mga bayan at mga bahagi ng mga lugar na may pinakamahusay na negosyo klima?
• Tanong: Ano ang uri ng mga tao ay attracted sa mga lugar na ito? Na ang isa?
• Tanong: Ano ang uri ng mga bagong imbentaryo ay darating sa merkado?
• Tanong: Ano ang nangyayari sa mga komersyal na pag-unlad sa mga lugar?
• Tanong: Anong mga bayan ay may pinakamahusay na paaralan?

Sagot: Ang mga ito ay mga "walang karapatan sagot" katanungan. Ngunit na ay hindi nangangahulugan na ang mga kasagutan ay hindi nagsisiwalat! Isaalang-alang ang lahat ng mga iba't-ibang mga paraan na maaari nilang magamit.

• Ang sagot ay kailangang nag-iisip at mga detalyadong. Seriously, gawin ka tunay magkulang sa ari-arian ng isang manager na hindi alam na kung saan ay ang mga hottest na bahagi ng bayan?
• Ang mga sagot ay maaaring maging very helpful sa pagtulong sa iyo na magdesisyon kung saan mamuhunan. Ito ay lalong kapaki-pakinabang na kung ikaw ay hindi isang residente ng lugar.
• Kung ilang pananaliksik maagang ng panahon, magkakaroon ka ng iyong sariling mga ideya na kung saan maaari mong ihambing ang mga sagot sa iyo na makuha mula sa mga prospective na mga ari-arian manager. Maaari mong marinig kung ano ang sinasabi niya at sa tingin "na lubos na mali." O siya maaaring mapapaniwala mo, at ngayon mo natutunan ang isang bagay bago.

Tags: makahanap ng ari-arian manager, interviewing manager, may-ari ng lupa, ang pangangasiwa ng ari-arian, ari-arian-manager, renter, nangungupahan

Kailan ko bang ilagay ang mga unang grupo ng mga katanungan na dapat na humingi ng isang prospective na ari-arian manager, isa commenter nagtanong: ano ang tamang sagot? Siya ay nagkaroon ng isang point at kaya I'm going to-aralan ng ilan sa mga kasagutan sa mga huling linggo ng unang katanungan bago ko pindutin mo na may ilang karagdagang questions.I am din iniisip compiling ang mga ito sa isang e-book na sana magbiro ay ilagay up dito sa BiggerPockets.

Ang isang sagot na ito ay maaaring maging tama batay sa maraming iba't-ibang criteria.Some katanungan ay may isa lamang karapatan sagot. Ang halimbawa ko ibinigay noong nakaraang linggo ay pagpalayas ng pamamaraan. Lahat ng hurisdiksyon ay may mahigpit na tuntunin tungkol sa kung paano ang mga nangungupahan ay maaaring evicted.If prospective na mga tagapamahala ng ari-arian ay hindi sumusunod sa mga patakaran, sila ay ginagawa ito mali, at hindi mo dapat pag-upa ito - panahon .

Iba pang mga katanungan ay may malawak na hanay ng mga "kawastuhan." Ang isang pares ng mga huling linggo ng mga katanungan nababahala karanasan. Ikaw ay dapat tiyak na maiwasan na ang anumang ari-arian manager unang client. Ngunit ang isang PM na may sampung taon na karanasan ay laging mas mahusay kaysa sa isa sa limang taon '? Hindi sa tingin ko.

Pagkatapos ay may mga katanungan na kung saan ang tamang sagot ay depende sa iyong sariling kagustuhan, na maaaring naiiba kaysa mine. At pagkatapos ay doon ay ang mga iyan kung saan ang sagot lang ay gumawa ng sa tingin mo - marahil ang PM ay may pananaw na maaari mong gamitin ang tunay.

Ay ka-alis sa kunin ang kanyang salita para sa mga ito?

Sa anumang kaso, ang epekto ng net lahat ng mga katanungan at sagot na ito ay ganap na walang positibo. Ikaw ay magkakaroon ng napakahusay na impormasyon tungkol sa kung saan base ang iyong hiring desisyon, ikaw ay may isang malalim-unawa sa kung paano ang iyong mga kumpanya ay nagpapatakbo ng management, at ang mga tagapamahala ay kung ikaw ay isang seryosong tao na may mataas na mga inaasahan para sa kanilang mga performance.

Ilang Mula sa Huling Linggo

Tanong: Ilang mga bakante ang mayroon kayo ngayon? Sa labas ng kung gaano karaming mga kabuuang mga yunit sa ilalim ng pamamahala? Ano ang karaniwang haba ng oras na aabutin upang punan ang isang laman?

Sagot: Una, malinaw naman ang mga PM nararapat na malaman this.If siya ay pumunta sa tumingin ito pataasin that'sa masamang sign.As para sa eksaktong porsyento, malinaw naman ang pinakamahusay na bagay ay ang ihambing ito sa bakanteng rate para sa lahat ng mga yunit sa area.Since hindi mo maaaring gawin iyon, kayo ay may upang pumunta sa iyong gat. Alam mo makita ang tunay ilang "Para Rent" palatandaan sa inyong drive-paligid? Mayroon bang mga pahayagan kuwento bemoaning ang ilang rentals magagamit? Kung ang PM ay may isang pulutong ng mga bakante sa kasong ito, siya ang paggawa ng masama.

Ang ikalawang katanungan ay isang mabuting isa tandaan mamaya. Sabihin natin ang PM nagsasabi sa iyo ang kanyang average na haba ng bakante ay dalawang linggo. Ang ilang buwan mamaya, siya apologizes dahil siya lamang ang hindi mo mahanap ang isang nangungupahan para sa iyong mga yunit na ito ay walang laman para sa dalawang months.Could ang rental market ay may lubos na pinuno sa pagitan ng Marso at Hulyo?

Tanong: Ano ang porsyento ng mga nangungupahan ang mayroon kayo sa palayasin?

Sagot: sana ang porsyento ay napakababa. Ngunit kung siya ay nagbibigay ng isang unrealistically mababa sagot (1%, none), follow up na ito:

Tanong: Ano ang porsyento ng iyong mga nangungupahan na regular magbayad upa huli?

Bakit na ang isang mabuting followup? Dahil kung siya ay talagang hindi evicting kahit sino, ito ay marahil dahil siya ay nagbibigay-daan sa kanyang mga nangungupahan lumayo sa pagpatay ng tao.

Tanong: Paano mo merkado inyong apartment?

Sagot: Siya ay dapat maaari able sa listahan ng isang pulutong ng mga paraan, kabilang na sa kanyang mga web site, sa Craigslist, sa fliers, na may palatandaan, at sa mga pahayagan, at marahil kahit na sa pamamagitan ng ilang ibang mga pamamaraan. At siya ay dapat na may kakayahan upang makipag-usap intelligently tungkol sa bawat paraan.

Tanong: Mayroon ba kayong magrekomenda ng mga espesyal na insentibo para sa mga nangungupahan?

Sagot: Walang mahirap-at-mabilis patakaran dito. Kung beses ay mabuti, hindi ka dapat na kailangan ng espesyal na insentibo. Kung beses ay masama, sila ay dapat na considered.What uri ng insentibo ay siya gusto? Mas gusto ko ang mga hindi ipaalam sa mga nangungupahan palinlang ang sarili tungkol sa mga gastos ng ang yunit. Unang-buwan-free na madalas ay may epekto.

Tanong: Paano mo screen mga prospects?

Sagot: "lubusan" ay isang magandang simula point.But siya ay dapat na may kakayahan upang maging specific.Also kilalanin na ikaw at siya ay maaaring magkaroon ng para maging mas nababaluktot na may mga tiyak na rentals.

Sa pamamagitan ng sapat na Ang Lumang mga Tanong

Dito lumapit ang ilang mga bagong katanungan, at magbigay ng mga sagot ko na rin!

Tanong: Paano ako makakakuha ng mga ulat? Maaari ba akong makakuha ng mga ito off ang computer sa aking sarili?

Sagot: Karamihan sa PMs ay nagbibigay ng mga ulat quarterly o monthly.I matapat Hindi sa tingin quarterly ay mabuti sapat. Kailangan mo pa ng mas often.And, ang ilang mga PMs ngayon ay nag-aalay ng kanilang mga kliyente sa on-line na access sa reports.Obviously na ito ay isang malaking benepisyo dahil kayo makakuha ng "real-time" na impormasyon.

Tanong: Ano ang gagawin ng mga ulat na hitsura?

Sagot: Ang iyong PM malamang sa maaari able sa ipakita sa iyo ang mga ulat at ipaliwanag ang mga ito. Kailangan mo ng malawak at malinaw na ulat, lalo na tungkol sa pananalapi.

Tanong: Paano maihahambing ang iyong web site hitsura?

Sagot: Ang isang mabuting PM ala website upang ipakita ang magagamit na mga yunit, ay madaling maunawaan at mag-navigate, at magkaroon ng paraan para sa mga nangungupahan at iba pang mga tao na makipag-ugnayan ang mga manager.

Tanong: Mayroon ka ng personal na mamuhunan sa real estate sa lugar na ito?

Sagot: Ang sagot ay dapat na oo, para sa mga may-ari ng kumpanya kung hindi ang kanyang mga empleyado. Subalit ...

Tanong: Kung ikaw ay may bakante sa iyong personal na ang may-ari units pati na rin ang mga iyon sa inyo na mamahala sa iba, paano iyo na magdesisyon kung aling mga yunit upang ipakita?

Sagot: Ang mga sagot pangangailangan upang maging na ang mga may-ari ay hindi magpapakita bias - siya ay nagpapakita ng mga pinaka-angkop na mga yunit sa bawat prospective nangungupahan. Ngunit ako ay mabigla sa pamamagitan ng mga ulat na ang ilang mga PMs lubos na lantaran ipakita sa kanilang mga yunit ng unang-aari, at sa kanilang mga pinamamahalaang mga yunit segundo. Bakit ninyo kailanman magtiis na?

Tags: may-ari ng lupa, ang pangangasiwa ng ari-arian, ari-arian-manager, rental-ari-arian, nangungupahan

Na ito na nagsimula ang bilang "Ang ilang mga katanungan na Magtanong ng iyong Ari-arian Manager."   Ngunit kung ikaw ay na-upahan ang pangangasiwa ng ari-arian ng isang kumpanya, ikaw ay isang bit huli - na nais mong itanong sa mga tanong na ito bago ka gumawa ng mga hiring desisyon.    Maaari kang kahit na gusto mong hilingin sa kanila bago ka tumira sa mga ari-arian ng isang pagbili.

Sa ilang mga kaso, ikaw ay kumasundo management kompanya dahil ikaw lamang ang hindi may ang takdaan ng oras o pagyukod sa panghawakan ang hassles na nanggaling sa rental real estate.   Sa ibang kaso, kayo ay may sa pag-upa ng isang manager dahil kayo ay nakatira masyadong malayo mula sa iyong mga ari-arian sa pan-araw-araw na pangangasiwa ng iyong sarili.   Ang mabuting balita ay na kung makikita mo ang isang kwalipikadong manager sa isang komunidad na kung saan nais mong bumili ng ari-arian, ito tunay ay hindi bagay na kung saan na ang ari-arian ay (hangga't - ko naniniwala - sa bansa kung saan ka nakatira).    Ang masamang balita ay may tunay aren'ta tonelada ng mga kuwalipikadong managers ang ari-arian doon.

Mayroon bang magandang manager?

Sa katunayan, kapag ako ay nag-simula pagbili rental properties, Akala ko na ang ari-arian sa mga kuwalipikadong managers ay kaya bihira na upang gumawa ng aking pang-araw-araw na pamamahala ng isang ay dapat na.    Kasamaang-palad, ang ari-arian sa pamamahala ay isa sa mga larangan na hindi na mukhang mahirap (marami tulad ng real estate Namumuhunan sa general) sa mga baguhan o tagalabas.   Nangangahulugan ito na maraming mga taong hindi karapat-dapat ilipat sa patlang.   Syempre, hindi karapat-dapat real estate mamumuhunan hindi magdulot ng masyadong maraming malubhang problema para sa mga natitira sa amin.   Hindi karapat-dapat na ari-arian managers ay iba pang kwento - sila ay naglalaro sa aming pera.

Ako ay nagbago ang aking opinyon pagkatapos ng pakikipag-usap sa mga ari-arian managers na binili sa aking real estate management software.    Marami sa mga kamag-anak ay committed na magbigay ng kalidad ng serbisyo para sa kanilang mga nangungupahan at ang kanilang mga may-ari.   Ako ay hindi pangalan ng iba!

Kaya kung ano ang dapat mong hanapin sa isang ari-arian manager?   Una, nais mo ang isang tao na may karanasan at paghuhusga - at paghuhusga lamang lumapit mula sa karanasan sa larangan na ito.    Pangalawa, nais mo na ang isang tao ay magiging tulad ng maingat sa iyong pera bilang ikaw ay.   Ikatlo, nais mo ang isang tao na itago ang kaalaman mo.

Narito ang mga katanungan! (Part One)

Ako got a pulutong ng mga katanungan para sa inyo upang magtanong - masyadong maraming upang umangkop sa isang blog post. Kaya ito ay kailangang sa dalawang bahagi. Ang ikalawang bahagi ay lumapit sa aking mga susunod na post.

• Gaano katagal kayo ay naging isang ari-arian manager?
• Gaano katagal kayo ay naging isang manager sa lugar na ito?
• Ilang mga bakante ang mayroon kayo ngayon?   Sa labas ng kung gaano karaming mga kabuuang mga yunit sa ilalim ng pamamahala?
• Ano ang karaniwang haba ng oras na aabutin upang punan ang isang laman?
• Ano ang ginagawa ng iyong lease hitsura?   (Kailangan mong makita ang isang kopya ng mga ito, kasama ng anumang iba pang mga form at mga dokumento ang manager na may gumagamit ng mga nangungupahan.)
• Ano ang iyong huli magrenta ng patakaran?
• Kung ano ang porsyento ng mga nangungupahan ang mayroon kayo sa palayasin?
• Paano gumagana ang pagpalayas process dito?
• Ano ang iyong management fees?
• Ano ang singil para sa recruiting bagong nangungupahan?
• Mayroon ka sisingilin para sa pagsubaybay at pagpapanatili ng bakanteng unit?
• Ano ang aking mga garantiya?
• Mayroon din market ng mga ari-arian bilang isang Broker?
• Kapag ako ay magdesisyon na ibenta ang aking mga ari-arian, kailangan kong listahan ng ito sa iyo?
• Maaari ko bang makita ang ilan sa mga iba pang mga ari-arian sa inyo na mamahala?   (Syempre ikaw ay maaaring hindi makita ang loob marentahan apartments o tanggapan.   Ngunit ikaw ay dapat na makita ang mga karaniwang mga lugar at paligid.)
• Paano mo merkado inyong apartment?
• Mayroon ba kayong magrekomenda ng mga espesyal na insentibo para sa mga nangungupahan?
• Kung gusto ko ng karagdagang pagmemerkado para sa mga tiyak na bakanteng mga yunit, kung paano namin ay ayusin na?
• Paano mo screen mga prospects?
• Paano ang iyong mga nangungupahan makipag-ugnayan sa iyo?

Na dapat makuha sa iyo, ngunit tandaan, ako got a paglangkay-langkayin ng mas marami para sa susunod na panahon. Mayroong din ng maraming iba pang mga criteria na isaalang-alang at I'll humukay sa mga rin.

Tags: may-ari ng lupa, ang pangangasiwa ng ari-arian, ari-arian-manager, rental-ari-arian

1. Itaas ang rents. Ito ay tiyak ang pinaka-malinaw na solusyon kung ka ay tumingin sa iba't-ibang mga paraan upang taasan ang halaga ng iyong apartment building investment. Bago ka magdesisyon na itaas rents gumawa ng isang pagsisiyasat ng maihahambing rents maihahambing sa mga ari-arian sa iyong pangkalahatang lokasyon. At pagkatapos ay subukan na figure out kung ano ang average rents ay para sa iyong partikular na uri ng ari-arian sa iyong partikular na lokasyon. Ito ay maaaring maging mas mapandaya kaysa sa tunog at ito ay higit pa sa isang sining at pagkatapos ng isang science. Tanungin ang iyong sarili kung ang iyong rents ay sa ibaba o sa itaas ng "market rents" para sa iyong lugar. Kung matutuklasan mo na ikaw ay singilin sa ibaba merkado rents pagkatapos na ito ay marapat na dalhin ang iyong rents up upang panatilihin up sa mga kasalukuyang kondisyon ng merkado.
2. I-install ang enerhiya mahusay na ilaw. Kung kayo ay magbabayad para sa koryente sa mga karaniwang mga lugar na ito ay palaging isang magandang ideya na i-install ang enerhiya mahusay na ilaw. Hindi lamang na ito ay i-save sa iyo ng isang pulutong ng pera sa katagalan ngunit ikaw ay tumutulong sa kapaligiran.
3. Bawasan ang nangungupahan sa puhunan. Tuwing commercial real estate mamumuhunan alam na kapag ang isang nangungupahan dahon at ka may sa palitan kanya na mga gastos ng pera. Apartment building turnovers nangungupahan ay maaari talagang kumain sa ilalim ng iyong linya kung ikaw ay isang commercial real estate mamumuhunan. May isang kawan ng mga paraan upang gamitin na epektibong mabawasan nangungupahan turnovers. Ang ilan sa mga ito ay kinabibilangan ng:-iingat ang rents sa merkado, pagpapanatili ng paligid mabuti, pagtugon sa mga kahilingan ng maintenance kaagad at sponsoring quarterly partido o mga gawain. Sa maikling salita, kung ang inyong mga nangungupahan masaya at ang apartment building pinananatili maganda pagkatapos ay makakakita ka ng mabawasan ang iyong mga nangungupahan sa puhunan.
4. Kumpunihin ang mga apartments. Renovating at pagpapabuti ng mga apartments sa mga bagong appliances, pintura, ilaw / paliguan fixtures ay magpapahintulot sa inyo bayad more upa para sa parehong square sukat sa talampakan. Ano ang ibig sabihin nito ay na kayo ay may epektibong nadagdagan ang iyong net cash daloy ng walang taning na ang pagtataas ng iyong mga gastos tulad ng mga buwis at insurance.
5. Gastos sa pagbukod pagtatasa. Habang hindi namin ay may ang takdaan ng oras o espasyo upang talakayin ang intricacies ng gastos sa pagbukod pagtatasa, ito ay karaniwang isang paraan ng accounting na nagbibigay-daan sa iyo upang bumaba ang halaga ng iyong gusali at mga gastusin sa isang mas mabilis na rate at i-save sa iyo ng isang pulutong ng pera. Kumunsulta sa isang kwalipikadong gastos paglalayo Analyst o CPA.

Hindi, hindi ka nagbabasa Consumer Reports o Motor Uso. Ngunit naniniwala ito o hindi, ang inyong pagpili ng sasakyan ay maaaring magkaroon ng epekto sa iyong mga antas ng real estate investment tagumpay. Ito ay dahil ang iyong pagpili ng kotse ay gumagawa ng isang impression sa mga tao, at ikaw laging nais na gawin ang mga karapatan impression. At ng mga kurso, dahil ang mga sasakyan aksaya ng kabuhayan - ang mga ito tunay bihira tumaas ang halaga - mas mababa ang pera na gastusin sa mga ito, mas marami ka may sa mamuhunan sa mas maraming mga praktikal na bagay - tulad ng iyong susunod na harapin.

Ako ay na-iisip tungkol sa mga kamakailan-lamang na ito dahil ang aking asawa at ako ay bumili ng isang kotse. Kami ay palitan ang lumang Subaru Outback sa ... dram-roll, mangyaring ... ibang Subaru.

Anong uri ng mga impression namin gusto mong umalis sa iyong mga nangungupahan at kahit sino sino pa ang paririto sa kanino namin ay may pinansiyal na pakikitungo? Sila ay dapat na tingin sa atin bilang praktikal na hakbang. Bilang smart. Bilang ingat sa isang dolyar. Gusto naming kasalukuyang mga impression na ito dahil tayo ay battling isang estereotipo. Na estereotipo, siyempre, ay na kami ay lahat ng mayayaman - na hindi namin talagang may sa trabaho na mahirap - na dahil sa aming sariling mga real estate investments, pera madaling lumapit sa amin. Na ang isang ilang bucks dito at doon ay hindi na mahalaga sa amin. Na kapag kami makipagtawaran sa pera, kami lamang ang pagiging jerks.

Ang paggawa ng Kanan Impression

Huwag hayaan ang iyong mga nangungupahan makita ito! ->

Kahit na ikaw ay mayaman at wala sa trabaho na mahirap - mabuti para sa iyo! - Kayo halos tiyak na hindi mo nais ang iyong mga kontratista at lalo na ang iyong mga nangungupahan sa tingin ko. Muli, kung ang mga ito sa tingin ko, ang iyong mga kontratista ay mas malamang na labis na singil sa iyo. Ang iyong mga nangungupahan ay mas malamang na subukan na gumawa ng huli bayad o samantalahin mo sa ibang paraan. Syempre ikaw ay hindi pagpunta sa payagan ito, ngunit kung bakit ang pakikitungo sa mga problema?

Ano ang ibig sabihin na sa inyong pagbili ng kotse-desisyon? Well, una sa lahat, ito ay hindi nangangahulugan na ikaw ay hindi maaaring magkaroon na Lexus o Porsche. Ito lamang ang ibig sabihin nito ay hindi ka dapat laging dalhin kahit saan na ang kotse para sa mga negosyo. At ito rin ay hindi nangangahulugan na ikaw ay hindi maaaring maging komportable. Kahit na ang aking maliit na hinaharap Subaru ay iniinitan puwesto, kapangyarihan ng mga bintana, at iba pa.

Tao 'impression ng iyong sasakyan ay lubos na hinimok ng panlabas, at sa partikular, ang mga tatak. Ang ibig sabihin nito ay ang isang lumang luho sasakyan o sports sasakyan ay tila "mas mayamang" sa iyong mga contact sa negosyo kaysa sa isang bagong non-lugod modelo. Gusto maiwasan ang lahat ng luho tatak. Ikaw lalo na gusto mong iwasan ang lahat ng sports cars. Bilang karagdagan sa perpetuating ang "mayaman palikero" estereotipo, sila lamang ay hindi na praktikal para sa landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich