Noong nakaraang linggo, ako wrote ang tungkol sa isang tawag na nakukuha namin ang lahat ng masyadong madalas mula sa mga nangungupahan - sa amin na sila ay hindi maaaring bayaran ang upa, at humihingi para sa ilang uri ng mga break.

Gaya nang palagi sa landlording, ito makatuwiran na magkaroon ng ilang mga giya patakaran sa lugar humawak ng mga tawag na ito. Ikaw ay hindi kailanman nais mong subukan na mag-isip ng isang pakikitungo sa spot, dahil kayo ay malayo mas malaki ang posibilidad na gumawa ng isang masamang desisyon na maaaring gastos na iyong libo-libo.

Ang toughest pagpipilian na ito ay hindi palaging ang pinakamahusay na

Sa parehong panahon, ang mga kaagad na sagot na nanggagaling sa maraming landlords' isipan ay madalas na mali. Na, siyempre, ay "hindi na pakikitungo" - kung hindi mo babayaran ang bawat pera na dahil, kapag ito ay dahil, kasama sa buwang ito, you're out. Sa ekonomiya, marami sa atin ay struggling upang panatilihin ang aming pag-aari ng puno. Kung namin boot bawat nangungupahan na nagpapatakbo sa mga panandaliang problema sa pananalapi, kami ay maaaring mawalan ng pera. Ito ay maaaring tumagal ng tatlong buwan o mas matagal pa upang punuan ang bakante.

Matindi ko pinapayo na basahin ang huling linggo ng post para sa ilang pangkalahatang tuntunin na patnubay ang iyong mga desisyon-paggawa. Para sa bawat partikular na sitwasyon, suriin ang mga indibidwal na nangungupahan ng kakayahan na bayaran ang pakikitungo mabilis.

Tanungin ang inyong sarili ang mga ito sa apat na mga katanungan bago pagpapasya kung ano ang dapat gawin.

1. Ano ang aking mga pagkakataon na pagkuha ng isang magandang bagong nangungupahan doon sa loob ng isang buwan?

   Winter ay palaging isang kahila-hilakbot na oras upang makahanap ng mga bagong nangungupahan sa New Hampshire, kung saan ako nakatira, dahil walang tao gustong ilipat kapag ito ay malamig at malungkot. Ang iyong iba't ibang mga lugar ay maaaring, ngunit dapat mong malaman kung paano ang rental market hitsura. Kung ikaw ay may mainit na merkado, na may mga prospects iikot ang iyong pinto sa paghahanap ng mga rentals, maaari boot kahit isang pretty mabuti para sa mga nangungupahan ng isang masamang buwan.

   Tandaan na ang komersyal na puwang madalas tumagal upang punan kaysa sa tirahan units. Maaari mong mahanap ang iyong sarili kahit negotiating ng isang permanenteng mas mababang upa para sa isang commercial unit, isang bagay na hindi ko nais gawin para sa isang tirahan nangungupahan.

2. Kailangan ko ang tiwala na ito nangungupahan sa pangkalahatang?

   Ako ng nakasulat na bago tungkol sa kung paano hindi mo dapat lubos na magtiwala kahit sino, kasama na ako. Ngunit tiwala ay isang bagay na kayo ay mag-aplay nang higit pa sa ilang mga tao, mas mababa kaysa sa iba. Kadalasan kung ang nangungupahan ay sa ang yunit para sa isang mahabang panahon, at ay palaging isang magandang nagbabayad, maaari kang tiwala sa kanya ang nalalaman. Kung hindi, ang tiwala sa kanya mas kaunti.

   Sa partikular, Gusto hindi hiwa ng isang espesyal na pakikitungo sa isang nangungupahan na ay sa aking mga yunit para sa mas mababa sa anim na buwan. May ay isang mahusay na pagkakataon na tulad ng isang nangungupahan ay talagang hindi kayang ang apartment.

3. Ang nangungupahan na maunawaan ang kabigatan ng sitwasyon?

   Sagot na ito matapos kang nagkaroon ng iyong in-pulong sa mga tao ang mga di-nagbabayad nangungupahan. Ang pulong ay isang magandang panahon upang pindutin ang pindutan ng nangungupahan para sa iba pang mga paraan siya maaaring ma-makagawa ng upa. Opsyon isama nagbebenta ng personal ng ilang ari-arian, pagkuha ng maikling-term loan mula sa isang tao na iba sa iyo, dinadala sa isang kuwarto (i-check dito at dito para sa ilang mga saloobin sa nagpapahintulot roommates), o pagkuha ng gobyerno ng tulong.

   Struggling nangungupahan bihira object sa mga naghahanap ng pamahalaan ng tulong, since na hindi tunay na gastos sa mga ito ng kahit na ano. Dito at sa iba pang mga pinaka-hilagang mga estado, diyan ay madalas na pamahalaan pagpainit ng tulong na makukuha. Section 8 ay malamang na hindi bilang isang pagpipilian para sa isang nangungupahan na ito ay ginagamit na sa inyong apartment.

   Sa kabilang dako, nangungupahan ay maaaring object sa nagbebenta ng mga personal na ari-arian, ang pagkuha ng utang, o dinadala sa isang kuwarto. Ngunit hindi makakapag-kayang pabahay ay isang malubhang kalagayan! Ang mga nangungupahan ay nagpapasalamat na magbayad para sa inyong produkto para sa anumang iba pang mga bilang, at kung siya ay hindi pumayag na gumawa ng mga matitigas na pagpipilian, siya ay hindi talagang malubhang tungkol sa langgoy manatili sa ang yunit.

   At sa huli, tandaan na ang lahat ng mga kilos na ito kumuha ng oras. Kaya kung ang iyong mga nangungupahan ay sumang-ayon na gamitin ang isa sa mga ito ng iba pang pera-pagpapalaki pamamaraan, ito ay upang bigyan lamang ang mga makatwirang kanya ng ilang linggo upang gawin itong mangyari. "Maghanap ng isang kuwarto at bayaran sa akin sa buong bukas" ay hindi praktikal.

4. Ay ang nangungupahan ng pinansiyal na problema sa tunay na pansamantalang?

   Ang iyong mga nangungupahan ay maaaring mayroong ilang mga di-pangkaraniwang mga gastos tulad ng pag-aayos ng kotse o medikal na kuwenta na natitira sa kanya ng kaunti short. Kung ang mga gastos ay hindi sa mga libo-libong mga dolyar, siya ay maaaring bayaran ang mga ito marahil off mabilis at bumalik sa kanya sa magandang kalagayan.

   Sa aking karanasan, gayunman, ang mga nangungupahan madalas tanga ang sarili. Palagay nila ang kanilang mga problema sa pananalapi na ito ay pansamantalang, kapag na hindi ito ang kaso. Obviously ng layoff o malubhang sumingit magbayad ay isang mas permanenteng problema. Iba pang mga nangungupahan ay nagbabayad lamang ng bahagya kapag beses ay mabuti, at ang mga slightest baguhin inilalagay sa ilalim ng mga ito.

   Mangyaring tandaan na kung ikaw ay may isang nangungupahan na hindi kayang ang yunit, hindi ka ginagawa sa kanya sa pamamagitan ng anumang mga favors-iingat sa kanya doon. Kung hindi ka gumawa ng aksiyon agad, ang mga nangungupahan ay lamang panatilihin ang utang more - at marami pang iba.

Maligayang pagdating sa aming Blog!
Maligayang pagdating sa Real Estate magsugo mula sa BiggerPockets.com. Ang aming mga blog na nagdadala ng magkasama eksperto sa iba't-ibang larangan ng real estate sa layuning mapanatili ang aming mga mambabasa na kaalaman at hanggang sa bilis. Kung ikaw ay isang real estate propesyonal (tagapagpahiram, rieltor, tagabangko, atbp), mamumuhunan (may-ari ng lupa, flipper, mamamakyaw, at iba pa), o kailangan lang ng isang mamimili, renter o homeowner interesado sa mundo ng real estate, ang blog na ito ay ang lugar para sa iyo upang makakuha ng kasangkot!

Maaari kang mag-subscribe sa aming RSS feed, kumuha blog update sa pamamagitan ng email, sumali sa aming libreng mga mailing list, o pinakamahusay sa lahat, sumali sa aming mga social network kasama ng 25000 sa ibang interesado sa real estate edukasyon, dealmaking, networking, at marketing.

Tags: ekonomiya, may-ari ng lupa, may-ari nangungupahan, real estate, nangungupahan

Ang isang pares ng mga linggo nakaraan, mga pahayagan sa aking mga bahagi ng mundo ay paghiging sa mga balita ng isang lokal na may-ari na had allegedly ay attacked sa pamamagitan ng kanyang palataw-wielding nangungupahan.

Ang may-ari ng lupa, Edward Berthiaume, may isang yunit ng kanyang multifamily bahay, at ang mga nangungupahan, William Skarbinski, abala ang iba pa. Sa 1 sa January 7th, Skarbinski binisita Berthiaume, kasabihan siya gustong makipag-usap tungkol sa isang plano sa pagbabayad upa (siya ay hugely sa likod ng kanyang upa). Ngunit kapag siya got sa Berthiaume ng yunit, siya allegedly attacked Berthiaume halip. At ito ay hindi isang menor de edad na atake (bilang kung ang isang atake na may maaaring hatched). Skarbinski ng sinisingil sa mga unang-antas assault. Kapag kayo basahin ang mga chilling detalye, makikita mo lamang kung paano ito ay maaaring magkaroon ng masamang gotten.

Nangungupahan-atake ay hindi madalas na mangyayari, ngunit ang kanilang gawin mangyari. Isa pang may-ari sa Franklin, NH ay murdered sa pamamagitan ng kanyang mga nangungupahan sa 2006, at ang isang may-ari ng lupa ay Georgia murdered sa pamamagitan ng kanyang mga nangungupahan sa Agosto ng 2008.

Lahat ng tatlong insidente ng mga ito ay may isang bagay na sa karaniwan, na kung saan ay na ang mga landlords knew kanilang mga nangungupahan ng maayos. Dalawang nakatira sa parehong gusali bilang ang mga nangungupahan at ang third-aari ng isang convenience store sa parehong gusali bilang ang kanyang mga nangungupahan.

Ang iyong Kaligtasan Dapat maging iyong Priority bilang isang may-ari ng lupa

Kahit pa sa amin landlords na hindi nakatira o nagtatrabaho malapit sa aming mga nangungupahan ay maaaring sa panganib. Ako ay natakot sa pamamagitan ng isang nangungupahan na mali-mali at marahas na sa kanyang pag-uugali, at kung sino threatened ako. Baka na tao (matagal since evicted, salamat Diyos) ay may attacked ako sa halip? Ikaw pusta siya maaaring magkaroon, at kung siya ay, ako would may been sa isang malubhang kapinsalaan.

Ang katotohanan ay na ang karamihan sa atin ay ang magiging talunan sa isang marahas na paghaharap, kailangan lang dahil hindi namin inaasahan ito. Ito ay lubhang malinaw na naipaliwanag sa akin ng ilang mga taon likod ng chairman ng aking mga lokal na may-ari samahan, isang dating pulis. Ang mga taong na hindi marahas na hindi inaasahan ng karahasan, kaya hindi namin mabilis umepekto sa mga ito. At kapag namin mapagtanto kung ano ang nangyayari, ito ay maaaring masyadong huli.

Sa katunayan, Berthiaume ang reaksyon ay pretty marami par para sa kurso. Ito ay hindi nangyari sa kanya na siya ay maging attacked sa isang axe. Siya ay wala sa lahat upang salagin ang unang suntok, at ang oras sa pamamagitan ng kanyang utak-proseso kung ano ang nangyayari ( "Ang tao ay trying sa pumatay sa akin!"), ang axe ay paghuhukay sa kanyang leeg.

Dagdagan ang Keys sa Iyong Kaligtasan

Tatlong ng mga susi sa aming sariling proteksyon ay paghuhusga, kamalayan, at distansya. Parusa ay nangangahulugan na sinusubukan upang maiwasan ang mga sitwasyon na maaaring gumawa ng isang atake mas malamang. Ito ay nangangahulugan ng mga bagay na tulad ng hindi na tumatanggap ng upa sa tao, hindi na tumatanggap ng upa sa pera, at hindi sa advertising ang inyong tirahan sa mga nangungupahan. Ito rin ay nangangahulugan ng pag-unlad ng isang unawa ng kapag ang nangungupahan ay maaaring maging mali-mali o takot.

Isang problema na namin na kami ay karaniwang hindi maaaring paalisin ng mga tao lamang batay sa isang tupukin damdamin ( "siya freaks me out.") Sa pinakamahusay na, kami ay kailangang maghintay para sa mga tiyak na katibayan at mga dokumento na maaari naming sa hukuman. Ang iba pang problema ay na kami ay maaaring hindi malaman kung saan ang mga nangungupahan ay ang mga loko hangga't ito ay masyadong huli na. ano ba, kung kami ay nagkaroon ng anumang mga ideya na sila ay nuts, kami ay hindi kailanman may marentahan sa kanila.

Na nagdadala sa amin na kamalayan, na kung saan namin nais na mag-aplay sa karamihan sa mga sitwasyon kinasasangkutan nangungupahan. Obviously sa ilang mga nangungupahan, maaari naming ipaalam sa aming mga guwardiya pababa. Ang ilang taon na bumalik ang isa sa aking mga yunit ay marentahan ng dalawang babae elementarya guro. Hindi ko sa diwa ng alinman sa mga ito attacking sa akin para sa anumang kadahilanan - ang pinakamasama bagay na kanilang nais na gawin ay sumulat ng isang Matindi-worded sulat.

Sa ibang mga nangungupahan, gayunpaman, marami pa pag-iingat ay kinakailangan. Watch out para sa itataas voices, katibayan na sila ay pagtatago na mga aytem, biglaang kilusan sa iyo, at ang gusto. Ito ay lalo na sa tunay na kapag ikaw ay nasa isang stressed sitwasyon ng nangungupahan dahil sa ilang mga alitan o reklamo.

Ang ikatlong susi ay distansya, na sa isang marahas na paghaharap katumbas oras. Ninyong malinaw naman got a marami ng mas mahusay na pagkakataon ng buhay ng isang axe o kutsilyo atake kung ikaw ay 10 piye ang layo mula sa iyong assailant kaysa kung ikaw ay sa loob ng kanyang armas-maabot. Sana magkakaroon ka ng oras para ma-proseso ang mga pangyayari at kumuha ng pagtatanggol action bago siya ang makakakuha ng masyadong close. Kahit na kung ang iyong kalaban ay may baril, ang mas malayo ka, mas maganda ang pagkakataon.

May mga iba pang-iingat na makukuha mo kung ikaw ay may dahilan upang maghinala na ang isang nangungupahan ay pagpunta sa maging mapusok o pagbabanta. Obviously kung maaari mong maiwasan ang isang mukha-sa-mukha paghaharap, gawin ito. Kung hindi, marahil maaari mong dalhin ang ng isa o higit pang kaibigan bilang backup. Basta ang site ng iyong pals ay maaaring gumawa ng nangungupahan sa tingin ng dalawang beses ang tungkol sa pang-abala.

Panghuli, alamin ang mga kasanayan na kailangan mo para defuse galit at pagiging agresibo, kung ang iyong mga nangungupahan gustong magtaltalan. Ang ilan sa mga bagay-bagay na maaari mong gawin ay ang mga:

• Makinig gumagalang sa nangungupahan.
• Subukan na ipakita ang ilang makiramay - "Naiintindihan ko kung bakit kayo ay mapataob."
• Panatilihin ang iyong katawan wika hindi mapusok. Pagpapanatiling distansya ay helpful dito. Huwag sandalan pasulong at hindi point.
• Huwag hayaan ang galit ipasok ang iyong boses.
• Huwag sumabad o tama.
• Reframe ang nangungupahan's point - "Naiintindihan ko na kung saan ikaw ay nagmumula. Gusto mong ..."
• Bumalik kung ang argument ay nagsisimula sa pagkuha ng mahimbing.

Wala sa mga pamamaraan na ito ay nangangailangan ng sa iyo na mawalan ng isang argument o umamin ng kahit ano. Gayunman, maaaring may isang punto kung saan kailangan mong palitan ang iyong tono dramatically, upang gawin itong tunay malinaw na kayo ay nasa control. Ikaw makita ang mga halimbawa ng mga ito sa lahat ng oras sa Ipinapakita ng TV tulad ng "Cops" at "Dog Ang kapagbigayan Hunter." Ang mga guys ay matino, magalang at walang anuman sa buhay - sa isang point.

Kapag ang kanilang target na magsisimula sa pagkuha ng tunay crazy, sila baguhin taktika, dinadala na kontrol sa firmest na paraan na posible. Of course, "Aso" at ang cops din ng kasanayan sa manu-mano labanan, at ang mga cops ay armado, kaya sila ay may mga gamit-yaman hindi kayo.

Larawan ng Credit: Picture Perfect magpose

Tags: may-ari ng lupa, may-ari kaligtasan, rental-ari-arian, renter, kaligtasan, nangungupahan

Heto na ang ikatlo at huling yugto ng "Tanong sa Tanungin ang iyong Property Manager." Ako ay nagbibigay ng mga kasagutan sa ilan sa mga katanungan. Subalit, sa ilang mga kaso, walang isang "karapatan" na sagot. Talaga, ito ay may larawan ng huling yugto, na inilathala ng tatlong linggo nakaraan. Ako had iminungkahing na ito ay para sa mas mahusay na mga tagapamahala ng ari-arian na magkaroon ng ilan sa kanilang mga sariling balat ng laro, kaya na makipag-usap, sa pamamagitan ng pag-aari ng kanilang sariling mga rental properties sa lugar. Magbiro Dorkin, ang tagapagtatag ng BiggerPockets, disagreed.

Aking mga pangunahing punto: Napakaraming mga tagapamahala ng ari-arian ay hindi tunay na maunawaan ang mga negosyo, at pumunta sa rental management dahil palagay nila ito ay magiging madali. Manager na nag-sariling mga ari-arian ng kani-kanilang mga sariling ay mas malamang na magkaroon ng isang palatandaan tungkol sa pamamahala ng ari-arian.

Magbiro sa mga pangunahing punto: Ari-arian managers na sariling kanilang sariling mga rentals ay mas malamang na pag-aalaga ng kanilang mga sariling pag-aari ng una at isaalang-alang sa iyo ng isang magkakalaban, lalo na kapag ito ay dumating sa paghahanap ng mga nangungupahan. Halimbawa, ang mga ito na nakuha ng isang bakanteng dalawang silid-tulugan yunit at ka got ang isang bakanteng dalawang silid-tulugan yunit. Kapag ang isang pag-asam lumapit sa mga naghahanap ng dalawang silid-tulugan, ang managers ay itulak ang kanilang unang yunit.

Sino ang tama? Namin ang pareho ay ang mga pangunahing puntos. Kaya mo nais ang iyong ari-arian manager na magkaroon ng kanyang sariling rentals? Na, sa aking mga kaibigan, ay isang paghuhusga tawag. Pero isaalang-alang na ito - kung hindi magtanong ng tanong, ikaw ay hindi malaman. Ikaw ay hindi tunay maaari able sa gumawa ng kaalamang desisyon.

Ang pinakamainam na panahon upang hilingin sa mga tanong na ito ay, of course, bago mo pag-upa ng isang pamamahala ng kumpanya. Ngunit kung mayroon na ng isang management ng kumpanya, at hindi mo alam ang sagot, maaari kang bumalik at magtanong. Bukod alam kung ano ang nangyayari sa iyong ari-arian manager, ikaw ay paalaala sa kanila na ikaw ay isang kasangkot customer. Na maaaring gumawa ng mga ito mas malabong tipirin sa iyong mga ari-arian.

Ang una at ikalawang bahagi ng serye na ito ay naka-link dito at dito.

Sa Property Manager Questions (at, kung minsan, Answers)

• Tanong: Ano ang gagawin mo isaalang-alang ang pinaka-promising bayan at mga bahagi ng lugar para sa pamumuhunan?
• Tanong: Saan ninyo makita ang mga rents pagpunta? Ano na ito ay ang pag-unlad sa rents sa nakaraang ilang taon?
• Tanong: Ano ang mga bayan at mga bahagi ng mga lugar na may pinakamahusay na pamahalaan klima?
• Tanong: Ano ang mga bayan at mga bahagi ng mga lugar na may pinakamahusay na negosyo klima?
• Tanong: Ano ang uri ng mga tao ay attracted sa mga lugar na ito? Na ang isa?
• Tanong: Ano ang uri ng mga bagong imbentaryo ay darating sa merkado?
• Tanong: Ano ang nangyayari sa mga komersyal na pag-unlad sa mga lugar?
• Tanong: Anong mga bayan ay may pinakamahusay na paaralan?

Sagot: Ang mga ito ay mga "walang karapatan sagot" katanungan. Ngunit na ay hindi nangangahulugan na ang mga kasagutan ay hindi nagsisiwalat! Isaalang-alang ang lahat ng mga iba't-ibang mga paraan na maaari nilang magamit.

• Ang sagot ay kailangang nag-iisip at mga detalyadong. Seriously, gawin ka tunay magkulang sa ari-arian ng isang manager na hindi alam na kung saan ay ang mga hottest na bahagi ng bayan?
• Ang mga sagot ay maaaring maging very helpful sa pagtulong sa iyo na magdesisyon kung saan mamuhunan. Ito ay lalong kapaki-pakinabang na kung ikaw ay hindi isang residente ng lugar.
• Kung ilang pananaliksik maagang ng panahon, magkakaroon ka ng iyong sariling mga ideya na kung saan maaari mong ihambing ang mga sagot sa iyo na makuha mula sa mga prospective na mga ari-arian manager. Maaari mong marinig kung ano ang sinasabi niya at sa tingin "na lubos na mali." O siya maaaring mapapaniwala mo, at ngayon mo natutunan ang isang bagay bago.

Tags: makahanap ng ari-arian manager, interviewing manager, may-ari ng lupa, ang pangangasiwa ng ari-arian, ari-arian-manager, renter, nangungupahan

Its been a habang since namin ay isa sa aming mga Meet ang Investor panayam. . . Ako umasa ka namin makakuha ng i-post ang mga ito mas madalas! Gamit na sa isip, we've got a malaki interbyu para sa iyo sa real estate mamumuhunan Rich Weese!

Meet Real Estate Investor Rich Weese

Gaano katagal kayo ay nai-Namumuhunan sa real estate?

I'm sure may mga hindi masyadong maraming mga miyembro ng BP mas matanda kaysa sa akin! Ako ay kasangkot sa isang pulutong at makikita ang lahat ng facets ng real estate; recessions, implasyon spirals, at ang ups at down ng real estate sa maraming iba't-ibang lugar ng bansa.

Sinimulan ko sa tunay na ari-arian sa pamamagitan ng aksidente sa 1972. Ako ay sa aking ika-3 taon ng kolehiyo at urged sa drop out at subukan ang nagbebenta ng real estate para sa isang kaibigan. Siya ay isang Broker at patuloy na sinusubukan mong ibenta ang aking asawa at ako ng isang bagay. Kami ay nagkaroon ng walang pera at ako ay nagtatrabaho para sa Alpha Beta merkado sa kanilang kusina paglilinis ovens at keso conveyor belts mula 3 hanggang hatinggabi, at ang pagpasok sa paaralan sa panahon ng araw.

Sabihin sa amin ang tungkol sa iyong mga unang pakikitungo

Aking mga kaibigan ay very persistent at malinis paghahanap ng mga ari-arian upang ipakita ang aking asawa at I. Aking mga kaibigan tried ang magbenta sa amin ng isang bahay, ngunit kami ay naninirahan sa isang apt para sa $ 110 bawat buwan. Anumang mga bahay ay sa labas ng aming hanay. Sa kalaunan, siya natagpuan ng isang dyupleks na $ 24,900 at ang bawat panig ay nagkaroon ng 2 Kwarto at 1 paliguan. Siya na sinasabi sa amin ng isang FHA programa na tinatawag na 221-D-2 na lamang ang kinakailangan approx 3% total na sa down at pagsasara ng mga gastos. Ang aming mga kabayaran ay pagpunta sa magiging $ 215 bawat buwan at siya said sa harap yunit ay marentahan para sa $ 140. Kami ay nakatira sa ibang unit, na may isang garahe at lang bayaran ang pagkakaiba ng $ 75 bawat buwan. Ito sounded really good, maliban sa hindi namin ay may 3%. Ang Broker na ginawa sa akin ang pakikitungo. Kung Gusto ay sumang-ayon sa pumunta sa trabaho para sa kanya para sa 1 taon, siya ay bigyan ako ng nagbebenta ng komisyon tungkol sa $ 750. Na medyo marami magbayad para sa aming mga down payment, kaya ako pumayag at nakatala sa Lumbleau real estate paaralan sa Santa Ana, CA. Ako had ang aking mga tindero ng 'lisensiya sa 28 araw mula sa simula upang matapos. Namin na binili at inilipat sa dyupleks, ang aming unang pakikitungo sa 330-334 Walnut, sa La Habra, CA.

Paano nakarating ka makapagsimula Namumuhunan?

Hindi lamang ako did kumuha sa tunay na ari-arian sa pamamagitan ng aksidente, ngunit ako ay naging isang mamumuhunan sa pamamagitan ng aksidente sa aking unang pakikitungo, ito dyupleks. Ako nagsimula nagbebenta bahay, at kinasusuklaman ito. Paggawa karamihan sa mga asawa ng mga ilang, na nagpapakita ng kanyang bahay, mabilis na natanto ko na ito ay hindi kung ano ang aking nais.

Tungkol sa parehong oras na ito, ang aking asawa at ako ay nagkaroon ng clean-up sa bakuran sa aming dyupleks, tinanggal ang ilang mga galamay-amo at i-install ng isang kahoy bakuran sa harap side. Isang araw ng isang tao sa pamamagitan ng tumigil at nagtanong kung Gusto ibenta ito! Sa tingin ko kami ay pagmamay-ari ito 3 buwan. Ako sinabi ko na hindi sa tingin ko at ipinaliwanag Gusto lang binili ito. Siya ay nagtanong kung magkano ang babayaran ko? Sinabi ko sa kanya ang presyo at siya nagtanong kung Gusto magbenta para sa isang 5K tubo sa $ 29,900? Ang 5K ay isang malaking halaga para sa isang tao kita $ 1.35 isang oras. Sinabi ko sa kanya oo, hindi realizing ko ay tungkol sa tunay na makakuha ng isang pag-aaral. Siya ay isang tunay na mamumuhunan. Siya ay inaalok ang mga sumusunod;

1. Ang isang bahay na may tungkol sa $ 1000 ng katarungan na Siya ay nagkaroon ng binili sa parehong 221-D2 utang na programa.
2. Isang tanda para sa $ 1000 sa interes bayad na $ 83.33 mo at balun sa loob ng 2 taon.
3. Ng isang mas lumang baligtad banyera estilo Porsche automobile (60ish?).
4. $ 1500 cash.

Gusto may wheels, pera sa aking bulsa, ang isang aktwal na bahay, at $ 83 bawat buwan para sa tulong sa bahay bayad tulong na salapi! Kami ay ang pakikitungo at naging sinasadyang kasangkot sa RE exchanging at nagkaroon natutunan mula sa isang tunay na mamumuhunan. Ito ang aking unang naging investment pati na rin ang aking unang harapin, unang exchange at unang sale.

Ano ang attracted sa iyo upang maging isang real estate mamumuhunan?

Natagpuan ko ang nag-aalok na ginawa sa pamamagitan ng mga indibidwal na ito sa dyupleks dramatiko at isang bagay na gusto ko na ituloy at ako got kasangkot naghahanap ng iba pang mga ari-arian.

Ang tao ay naging aking unang gurong hindu. Ako ay tunay na nakita ang aking mga nitso! Minamahal ko ang kalakalan o paggawa ng trato. Ito ay a lot more fun kaysa lamang ang pagpapakita ng mga bahay. Sinimulan ko pagbili ng iba pang mga pamumuhunan. Ang aking asawa at ako na ginawa ng isang pakikitungo. Kami ay nakatira sa NIYA kita, tungkol sa $ 500 bawat buwan at mamuhunan ang lahat na aking ginawa back sa real estate. Ako tried para kumbinsihin ang iba na gawin ang parehong, ngunit sila ay nakakita ako bilang isang batang paslit na walang karanasan. I went out at ito para sa aking sarili. Aking Broker nagsimula na humihingi ako ng mga katanungan at pa ay dinadala ang mga bahagi ng aking mga komisyon! Ako tiyak sa kumuha ang aking Brokers lisensiya at magbukas ng opisina. Ko pa nakikilala ang isang tao sa Real Estate paaralan na ako kumbinsido na magtrabaho para sa akin at din upahan isang kapatid na lalaki sa batas. Ang 3 ng amin binuksan ng isang opisina sa isang mataba't pandak na lugar ng Placentia, Ca. at ito na tinatawag na "Mike Weese Investments". Ito ay isang perpektong oras sa isang perpektong lugar! Aming sinimulan ang paggawa ng maraming pera, karamihan sa trato namin nahanap, bumili ng ating sarili at kumita ng komisyon. Binili ko ng isang bagong pulang Cadillac at mga taong nagsimula sa paunawa ko ay progressing. Gusto nakatira sa parehong lugar ng Ca ang aking buong buhay, ay nagmula sa mas mababang klase ng kita at mga tao na nakakita ng mga pagkakaiba. Ito ay 1974.

Ano ang iyong pangarap na pakikitungo maging? Nagkaroon ka ba ng isang "managinip pakikitungo" pa?

Sa 1974 ako nagpunta para sa pangangaso sa mga bagong tanggapan lokasyon. Ako ay na-iisip masyadong malaki sa oras. Ito ay ang aking unang tunay takot investment. Natagpuan ko ang isang bagong-bagong bakanteng 30,000 sq paa opisina masalimuot at nagpasya Gusto subukan para bumili ito. Ito ay $ 1475000 at nagbebenta ay ang developer at siya pinaghahanap ng 10% pababa. Siya ay may isang mapapalitan utang sa Metropolitan Life ins. Ito ay mula sa konstruksiyon-convert sa permanenteng kapag ang 80% ng buong. Siya ay nagkaroon ng ito nakalista para sa isang 3% komisyon at sumang-ayon na bayaran ako ng $ 40K. Ngayon ko lang kailangan ng humigit-kumulang sa $ 100K. Ako had binili 17 mas lumang mga yunit sa Whittier, CA at nagtanong sa kanya kung ako ay gumawa ng isang nota para sa $ 60K. Sinabi niya okay ngunit nais ito bilang isang 2nd para sa $ 40K at isang ika-3 para sa $ 20K. Ito ay ibinigay sa kanya na flexibility kung siya na kailangan upang magbenta ng isa o humiram ng laban sa isa. Ngayon, ako ay down na sa $ 47,500 kinakailangan. Kumbinsido ko ang aking mga magulang at ang aking asawa ng mga magulang sa bawat ilagay sa $ 20K. Kailangan pa rin ako ng $ 7,500. Ang unang tao ako had upahan na sumali ako sa aking tunay na ari-arian, ang aking kaibigan pumayag na gawin ito. Iniharap ko ang nag-aalok at ito ay tinanggap. Ang aming mga kabayaran ay $ 14,909 sa bawat buwan. Gusto negotiated isang pakikitungo kung saan ang mga builder na pamahalaan ang gusali, lease ito at bayaran ako ng 8% cash sa cash bumalik para sa isang taon. Sa katapusan ng isang taon, ito ay ang aking problema kung ito ay hindi marentahan.

Pinangalanan namin ang gusali "Weese Financial Plaza" at ilagay ang aming bagong opisina in Ngayon ko talagang tumingin matagumpay at ang mga tao na nagsimula na dumating sa akin, parehong salesmen at mamumuhunan. Ang mga ito ay ang mga tao Gusto talked sa mga bago, na ngayon ay dating interesado sa kung ano ako had to say. Sinimulan ko na humahawak seminar sa aming gusali at ito lamang ang kinuha off. Ang mga tao ay pagsulat at ang aking mga tseke salespeople nagsimula ibon dogging mga ari-arian sa maraming kanluranin estado. Ako nagsimula paggawa ng real estate syndication (magarbong pangalan para sa limitadong mga samahan). Kami ay gumagawa ng isang pulutong sa CO, kaya ko makuha ang isang Broker's license at nagbukas ng isang tanggapan doon at upahan a paglangkay-langkayin ng ibon aso. Kami bumili ng 156 na yunit sa Denver pati na rin ang ilang mga mas maliit na iyan, pati na rin ang 202 at 161 sa Colorado Springs. Din namin bumili ng maraming sa AZ, TX, CA at ang OK. Sa loob ng maikling panahon, ako ay pagod ngunit well off pananalapi.

Oh, BTW, sa mas mababa sa isang taon, ang "Weese Finanacial Plaza" gusali ay 95% na ang buong, at pagkahagis off gandang cash daloy. Ibinigay ko ang aking ama ang trabaho ng mga Onsite mgr, at siya minamahal ito. Ang isang malaking eskrow kumpanya, Ginustong eskrow, inilipat sa aking gusali at tinanong kung Gusto ibenta ng isang share ng mga ito. Labing-buwan matapos bumili, ibinebenta ko ito para sa mga $ 2.2 MIL! Ininom ko ang isang malaking tandaan, na kung saan ako nahati sa mga kasosyo, malinis na 30% ng gusali ng pagmamay-ari at kumita ng $ 70K komisyon. Ito ay ang aking unang "managinip Deal".

Ano ang iyong toughest pakikitungo?

Aking toughest pakikitungo ay ginawa sa 1975, at Gusto hindi maaari able sa kopyang ito muli. Ito ay isang 26 paa exchange 4 kasama ang mga ari-arian mula sa iba't-ibang mga estado at mga may-ari at mga samahan. Ito ay kinuha sa akin higit sa 3 buwan, gabi at araw sa kumuha ito nakumpleto, ngunit kamangha-mangha ay isang tagumpay. Muli, nagkaroon ng kotse kasangkot! Ang isa sa mga mamumuhunan lacked sapat na salapi upang pondohan ang kanyang kabuuang acquisition bahagi. Siya ang may-ari ng isang 1965 hayop ng dyegyue XKE mapapalitan at inalok ito sa kanyang mga supling cash kulang. Ininom ko ang kotse bilang bahagi ng aking mga komisyon. Ang kotse, pangako tala at pera na natanggap para sa komisyon totaled sa mataas na 6 numero.

Ako ay nominated para sa Real Estate Exchangor ng taon para sa Estado ng CA para sa mga ito, ngunit hindi manalo.

Ilang mga trato kayo ay tapos na sa iyong karera?

Personal na, ang aking asawa at ako ay may personal na nagmamay-ari ng higit sa 1000 na nag-iisang pamilya residences. Ako ay may-ari o partner sa libu-libong mga apartments at ilang mga tanggapan ng mga gusali. Gusto hindi malaman ang kabuuang bilang ng mga trato ko na nai-rehistro na kasangkot Sa taas ng aking karera ako had 206 mamumuhunan bago umaalis at ang ilan ay sa bilang ng maraming mga bilang 6 pakikipagtulungan. Halos binili ko ang von Richthofen Castle sa Denver sa live in at hold seminar 30 taon na ang nakakaraan, ngunit ang aking nag-aalok ng dumating sa 2nd. Ito ay talagang isang bagay.

Mayroon ba kayong ang inyong lisensya sa real estate?

Ako ay isang lisensiyadong Broker sa parehong California at Colorado sa unang bahagi ng 70's para sa 7 taon. Ako tiyak ako ay happier walang overseeing benta ng mga tao at ipaalam sa aking mga lisensya pagdaan ng panahon. May mga tiyak na mga benepisyo na lisensiyado mula sa isang komisyon kinatatayuan. Mayroon ding iba pang mga benepisyo mula sa mga HINDI lisensiyadong na, sa aking opinyon.

Ano ang iyong pagtutuunan ng pansin (lugar ng kadalubhasaan)?

Hindi sa tingin ko ay may anumang isang lugar ng kadalubhasaan. Ako medyo marami tapos na ang lahat ng ito. Brokerage, walang pera magsimula, ari-arian pangasiwaan, foreclosures, tagagawa ng kumpanya, na binuo 44 pasadyang tahanan sa San George, UT, pumili ng 3 booming mga lugar sa tamang oras (so. CA, UT, Casa Grande AZ) at pakiramdam ko sa ang aking 4th at 5th sa kasalukuyan, TX timog at MS. Ako ay isang orihinal na gurong hindu bago TV, at may mga ginagamit para sa mga pantas-aral mga kumpanya pati na rin ang Chamber of Commerces, umiinog Club atbp sa CA, Mirage Hotel at Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix & Tucson, AZ at Rio Grande Valley, TX. Sa sarili ko rin nai-publish ng isang libro ng aking mga unang bahagi ng real estate karanasan na tinatawag na "Mula sa tagalinis sa multimilyunaryo". Ko na hindi inialok ito para sa mga benta, ngunit malayang ibinigay ito sa mga nagtanong. Ko na patuloy na bumili at bumuo ng real estate para sa halos 40 taon at magkaroon ng isang na perspektibo kaysa maraming maikling salita mamumuhunan o newbies.

Ano ang gagawin mo para sa isang investment?

Kong tignan para sa mga mabuting pamumuhunan na ay makikinabang sa mga matagal na tumakbo. Ako bumili ng nakararami at para sa long term. Ko bumili ng foreclosures at panatilihin ang ilang at nagbebenta sa ilang baligtarin ang pera. Hindi ko na isa na adamant sa cash daloy. Sa tingin ko na ay isang lugar na may mga negatibo sa maraming mamumuhunan true. Walang buwis benepisyo per se, kadalasan ay mas matanda mataba't pandak mga ari-arian na may maliit na pag-asa para sa appreciation at hindi kayang marami pamumura. Mungkahi ko na karamihan sa mga bagong mamumuhunan subukan para bumili ng break kahit na pag-aari, at tulad ng monopolyo, bumili ng maraming bilang na maaari mong. Panatilihin ang mga ito, bumili ng refinance at iba pa. Panatilihin ang iyong pangunahing trabaho para sa mga kita ng katapusan at bumuo ng pundasyon ng unang pag-aari. Cash daloy ay dumating bilang rents taasan, ngunit hindi pagpapakasakit paglago opsyon sa pagnanais ng cash daloy para magsimula.

Mayroong napakaraming mga gurus out there pangangaral cash flow at "palitan ang iyong trabaho sa real estate kita". Ako ang kabaligtaran ng mga iyon. Cash flow lang ang mangyayari, sa oras, ngunit hindi nagkakahalaga sacrificing pagkuha ng karagdagang mga ari-arian sa pamamagitan ng pagkakaroon ng maglagay more down upang makuha ang cash flow.

Mayroong 4 pangunahing benepisyo ng pag-aari sa mga tunay na ari-arian:
1. Appreciation
2. Pamumura humahantong sa buwis sa mga benepisyo
3. Punong-guro magbayad down
4. Cash flow

Tsart ay patuloy na nagpapakita na # 1 at # 2 ay ang susi sa paglikha ng "Ang tunay na yaman" sa real estate, at malayo ang distansya sa huling 2 sa maikli o mahabang term.

Ano ang ilan sa mga pinakamalaking pagkakamali na ginawa o nakita na ginawa?

Para sa akin, ang aking pinakamalaking pagkakamali ay umaalis sa edad na 29. Ako had ginawa ang milyon-milyong at naging tamad sa patuloy na mamuhunan at feed na ang mekanismo ng real estate. Ako ay dapat na ito ay mas agresibo sa exchanging at Kinukuha more real estate sa halip ng mga nakatira sa ang ang nakaraan. Mula sa edad na 29 hanggang 58, ako ay karaniwang nagretiro at itataas ang aking 6 kids.

Sa edad na 58, ako naitama ang error at nagsimula Namumuhunan muli. Sa huling 15 buwan, ako ay may binili 59 bahay, na naibenta sa 13 ng mga ito at patuloy sa pagbili ng mas bawat buwan.

Ano ang payo mo ibigay sa isang simula mamumuhunan?

Ang aking payo sa isang simula mamumuhunan ay nag-iiba-iba, depende sa edad ng mga mamumuhunan, kita, panganib pagpapaubaya, layunin mula sa Namumuhunan (cash daloy, buwis sa mga benepisyo, trabaho, atbp), asawa ng 'saloobin, ay ang lahat ng pumasok sa aking mga payo. I'm konserbatibo ng kalikasan, bagama't Ininom ko ang maraming mga "panganib" kapag mas bata. I’d urge caution to new investors and I would question all figures furnished to investor by a seller! Determine their motives, if any for their advice to you. Study those that have been really successful. Don’t become a seminar junkie! And most important, always have an exit strategy for your investments and plan for a rainy day. It will rain!!

What advice would you give investors, given the current economic situation and lending environment?

• First: Double check and triple check all the income and expenses on a subject property given to you for consideration. Most are overstated and inaccurate.
• Second: Don’t wear binders or have tunnel vision. There are many options available in the real estate game.
• Third: Remember there is more money made in down markets in both real estate and stock market. While most are pulling their head back in their shell, the smart ones are out and looking around!
• Fourth: No one will ever take as good care of your money as you will.

There will always be challenges and changes to the real estate and financing market. Be flexible and ready to change when necessary. Creative financing will set apart the successful from the non-successful. Learn new strategies and put them into action. Don’t assume “It Can’t Be Done”! Quite the opposite. Assume “It Can Be Done” and then find the way to do it.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?

I’d hope to be able to share the passion I have for real estate and convince others of the amazing things it will do for you. Nowhere else can you find an opportunity where someone (bank) will loan you money to buy something and someone else (tenant) will make the payments for you. Eventually, you’ll own something free and clear and it will be worth X amount of dollars. I don’t know what X will be, but it will be more than what you paid and a 1000% return on actual money invested due to the power of leverage.

BiggerPockets conducts our Meet the Investor Interviews by email. We cannot verify information contained within and print these interviews to stimulate thought and healthy discussion.

Tags: flipping , landlord , meet the investor , real estate investor , rich weese

When I put up the first group of questions you should ask a prospective property manager, one commenter asked: what are the correct answers?He had a point and so I’m going to review some of the answers to last week’s questions first before I hit you with a few more questions.I am also thinking of compiling these into an e-book that hopefully Josh will put up here at BiggerPockets.

An answer might be correct based on several different criteria.Some questions have only one right answer. The example I gave last week was of eviction procedures. All jurisdictions have strict rules about how tenants can be evicted.If prospective property managers aren’t following those rules, they’re doing it wrong, and you shouldn’t hire them - period.

Other questions have a wide range of “correctness.” A couple of last week’s questions concerned experience. You should certainly avoid being any property manager’s first client. But is a PM with ten years’ experience always better than one with five years’? I don’t think so.

Then there are those questions where the right answer depends on your own preferences, which might be different than mine. And then there are the ones where the answers will just make you think - perhaps the PM has insights you can really use.

Are you going to take her word for it?

In any case, the net effect of all these questions and answers will be absolutely positive. You’ll have very good information on which to base your hiring decision, you’ll have a deep understanding of how your management company operates, and the managers will know you are a serious person with high expectations for their performance.

A Few From Last Week

Questions: How many vacancies do you have right now? Out of how many total units under management? What is the average length of time it takes to fill a vacancy?

Answers: First, obviously the PM ought to know this.If he has to go look it up that’sa bad sign.As for the exact percentage, obviously the best thing would be to compare this with the vacancy rate for all units in the area.Since you can’t do that, you’ll have to go with your gut. Did you see very few “For Rent” signs on your drive-around? Are there newspaper stories bemoaning the few rentals available?If the PM has a lot of vacancies in this case, he’s doing badly.

The second question is a good one to remember later. Let’s say the PM tells you his average vacancy length is two weeks. A few months later, he apologizes because he just can’t find a tenant for your unit that has been vacant for two months.Could the rental market have completely tanked between March and July?

Question: What percentage of tenants do you have to evict?

Answer: Hopefully the percentage is very low. But if he gives an unrealistically low answer (1%, none), follow up with this:

Question: What percentage of your tenants regularly pay rent late?

Why is that a good followup? Because if he’s really not evicting anyone, it’s probably because he lets his tenants get away with murder.

Question: How do you market your apartments?

Answer: He should be able to list a lot of ways, including on his web site, on Craigslist, on fliers, with signs, and in the newspaper, and maybe even through some other methods. And he should be able to talk intelligently about each method.

Question: Do you recommend special incentives for tenants?

Answer: There is no hard-and-fast rule here. If times are good, you shouldn’t need special incentives. If times are bad, they should be considered.What kind of incentives does he like? I prefer those don’t let tenants deceive themselves about the cost of the unit. First-month-free often has that effect.

Question: How do you screen prospects?

Answer: “Thoroughly” would be a good starting point.But he should be able to be specific.Also recognize that you and he may have to be more flexible with certain rentals.

Enough With The Old Questions

Here come some new questions, and I’ll provide answers as well!

Question: How do I get reports? Can I get them off the computer myself?

Answer: Most PMs provide reports quarterly or monthly.I honestly don’t think quarterly is good enough. You need them more often.And, some PMs are now offering their clients on-line access to reports.Obviously this is a huge benefit because you get “real-time” information.

Question: What do the reports look like?

Answer: Your PM ought to be able to show you reports and explain them. You need extensive and clear reports, especially concerning finances.

Question: How does your web site look?

Answer: A good PM website ought to show available units, be easy to understand and navigate, and have ways for tenants and others to contact the manager.

Question: Do you personally invest in real estate in this area?

Answer: The answer should be yes, for the owner of the company if not his employees. However…

Question: If you have vacancies in your personally owned units as well as those you manage for others, how do you decide which units to show?

Answer: The answer needs to be that the owner does not show bias – he shows the most appropriate units to each prospective tenant. But I am astounded by reports that some PMs quite openly show their owned units first, and their managed units second. Why would you ever put up with that?

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property , tenant

This started out as “Some Questions to Ask Your Property Manager.”   But if you’ve already hired a property management company, you’re a bit late – you want to ask these questions before you make the hiring decision.    You may even want to ask them before you settle on a property purchase.

In some cases, you’ll hire management companies because you just don’t have the time or inclination to handle the hassles that come with rental real estate.   In other cases, you’ll have to hire a manager because you live too far from your properties to handle day-to-day management yourself.   The good news is that if you can find a qualified manager in a community where you want to buy property, it really doesn’t matter where that property is (as long as – I believe – in the country where you live).    The bad news is that there really aren’ta ton of qualified property managers out there.

Are there any good managers?

Indeed, when I started buying rental properties, I thought that qualified property managers were so rare as to make my day-to-day management a must.    Unfortunately, property management is one of those fields that doesn’t seem that difficult (much like real estate investing in general) to the novice or outsider.   This means that lots of unqualified people move into the field.   Of course, unqualified real estate investors don’t cause too many serious problems for the rest of us.   Unqualified property managers are another story – they are playing with our money.

I changed my opinion after talking to many property managers who bought my real estate management software.    Many of these folks were committed to providing quality service for their tenants and their owners.   I won’t name the others!

So what should you look for in a property manager?   First, you want somebody with experience and judgment – and judgment only comes from experience in this field.    Second, you want somebody who will be as careful with your money as you will.   Third, you want somebody who will keep you informed.

Here are the questions! (Part One)

I’ve got a lot of questions for you to ask - too many to fit in a single blog post.  So this will have to be in two parts.  The second part will come in my next post.

• How long have you been a property manager?
• How long have you been a manager in this area?
• How many vacancies do you have right now?   Out of how many total units under management?
• What is the average length of time it takes to fill a vacancy?
• What does your lease look like?   (You need to see a copy of this, along with any other forms and documents the manager uses with tenants.)
• What is your late rent policy?
• What percentage of tenants do you have to evict?
• How does the eviction process work here?
• What are your management fees?
• What do you charge for recruiting new tenants?
• Do you charge for monitoring and maintaining vacant units?
• What are my guarantees?
• Do you also market properties as a broker?
• If I decide to sell my property, do I have to list it with you?
• Can I see some of the other properties you manage?   (Of course you will probably not be able to see inside rented apartments or offices.   But you should be able to see common areas and grounds.)
• How do you market your apartments?
• Do you recommend special incentives for tenants?
• If I want additional marketing for specific vacant units, how would we arrange that?
• How do you screen prospects?
• How do your tenants contact you?

That should get you started, but remember, I’ve got a bunch more for next time.  There are also many other criteria to consider and I’ll dig into those as well.

Tags: landlord , property management , property-manager , rental-property

No, you’re not reading Consumer Reports or Motor Trend. But believe it or not, your choice of car can have an impact on your level of real estate investment success. This is because your choice of car makes an impression on people, and you always want to make the right impression. And of course, since cars are wasting assets - they very rarely rise in value - the less money you spend on them, the more you’ll have to invest in more practical things - like your next deal.

I was thinking about this recently because my wife and I are buying a car. We’re replacing the old Subaru Outback with… drum-roll, please… another Subaru.

What kind of impression do we want to leave with your tenants and anyone else with whom we have financial dealings? They should think of us as practical. As smart. As careful with a dollar. We want to present these impressions because we are battling a stereotype. That stereotype, of course, is that we are all rich - that we don’t actually have to work that hard - that because we own real estate investments, money comes easily to us. That a few bucks here and there aren’t that important to us. That when we haggle over money, we’re just being jerks.

Making the Right Impression

Don’t let your tenants see it! –>

Even if you are rich and don’t have to work that hard - good for you! - you almost certainly don’t want your contractors and especially your tenants to think so. Again, if they think so, your contractors are much more likely to overcharge you. Your tenants are much more likely to try to make late payments or take advantage of you in other ways. Of course you’re not going to allow this, but why deal with the hassle?

What does that mean to your car-buying decision? Well, first of all, it doesn’t mean you can’t have that Lexus or Porsche. It just means you shouldn’t ever take that car anywhere for business. And it also doesn’t mean you can’t be comfortable. Even my little future Subaru has heated seats, power windows, and so on.

Peoples’ impression of your car will be completely driven by the exterior, and in particular, the brand. That means an old luxury car or sports car will seem “richer” to your business contacts than a new non-luxury model. I would avoid all luxury brands. You especially want to avoid all sports cars. In addition to perpetuating the “rich playboy” stereotype, they just aren’t that practical for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich