Noong nakaraang linggo, ako wrote ang tungkol sa isang tawag na nakukuha namin ang lahat ng masyadong madalas mula sa mga nangungupahan - sa amin na sila ay hindi maaaring bayaran ang upa, at humihingi para sa ilang uri ng mga break.

Gaya nang palagi sa landlording, ito makatuwiran na magkaroon ng ilang mga giya patakaran sa lugar humawak ng mga tawag na ito. Ikaw ay hindi kailanman nais mong subukan na mag-isip ng isang pakikitungo sa spot, dahil kayo ay malayo mas malaki ang posibilidad na gumawa ng isang masamang desisyon na maaaring gastos na iyong libo-libo.

Ang toughest pagpipilian na ito ay hindi palaging ang pinakamahusay na

Sa parehong panahon, ang mga kaagad na sagot na nanggagaling sa maraming landlords' isipan ay madalas na mali. Na, siyempre, ay "hindi na pakikitungo" - kung hindi mo babayaran ang bawat pera na dahil, kapag ito ay dahil, kasama sa buwang ito, you're out. Sa ekonomiya, marami sa atin ay struggling upang panatilihin ang aming pag-aari ng puno. Kung namin boot bawat nangungupahan na nagpapatakbo sa mga panandaliang problema sa pananalapi, kami ay maaaring mawalan ng pera. Ito ay maaaring tumagal ng tatlong buwan o mas matagal pa upang punuan ang bakante.

Matindi ko pinapayo na basahin ang huling linggo ng post para sa ilang pangkalahatang tuntunin na patnubay ang iyong mga desisyon-paggawa. Para sa bawat partikular na sitwasyon, suriin ang mga indibidwal na nangungupahan ng kakayahan na bayaran ang pakikitungo mabilis.

Tanungin ang inyong sarili ang mga ito sa apat na mga katanungan bago pagpapasya kung ano ang dapat gawin.

1. Ano ang aking mga pagkakataon na pagkuha ng isang magandang bagong nangungupahan doon sa loob ng isang buwan?

   Winter ay palaging isang kahila-hilakbot na oras upang makahanap ng mga bagong nangungupahan sa New Hampshire, kung saan ako nakatira, dahil walang tao gustong ilipat kapag ito ay malamig at malungkot. Ang iyong iba't ibang mga lugar ay maaaring, ngunit dapat mong malaman kung paano ang rental market hitsura. Kung ikaw ay may mainit na merkado, na may mga prospects iikot ang iyong pinto sa paghahanap ng mga rentals, maaari boot kahit isang pretty mabuti para sa mga nangungupahan ng isang masamang buwan.

   Tandaan na ang komersyal na puwang madalas tumagal upang punan kaysa sa tirahan units. Maaari mong mahanap ang iyong sarili kahit negotiating ng isang permanenteng mas mababang upa para sa isang commercial unit, isang bagay na hindi ko nais gawin para sa isang tirahan nangungupahan.

2. Kailangan ko ang tiwala na ito nangungupahan sa pangkalahatang?

   Ako ng nakasulat na bago tungkol sa kung paano hindi mo dapat lubos na magtiwala kahit sino, kasama na ako. Ngunit tiwala ay isang bagay na kayo ay mag-aplay nang higit pa sa ilang mga tao, mas mababa kaysa sa iba. Kadalasan kung ang nangungupahan ay sa ang yunit para sa isang mahabang panahon, at ay palaging isang magandang nagbabayad, maaari kang tiwala sa kanya ang nalalaman. Kung hindi, ang tiwala sa kanya mas kaunti.

   Sa partikular, Gusto hindi hiwa ng isang espesyal na pakikitungo sa isang nangungupahan na ay sa aking mga yunit para sa mas mababa sa anim na buwan. May ay isang mahusay na pagkakataon na tulad ng isang nangungupahan ay talagang hindi kayang ang apartment.

3. Ang nangungupahan na maunawaan ang kabigatan ng sitwasyon?

   Sagot na ito matapos kang nagkaroon ng iyong in-pulong sa mga tao ang mga di-nagbabayad nangungupahan. Ang pulong ay isang magandang panahon upang pindutin ang pindutan ng nangungupahan para sa iba pang mga paraan siya maaaring ma-makagawa ng upa. Opsyon isama ang naibebenta sa ilang mga personal na ari-arian, sa pagkuha ng isang short-term loan mula sa isang tao na iba sa iyo, dinadala sa isang kuwarto (i-check dito at dito para sa ilang mga saloobin sa nagpapahintulot roommates), o pagkuha pamahalaan tulong.

   Struggling nangungupahan bihira object sa mga naghahanap ng pamahalaan ng tulong, since na hindi tunay na gastos sa mga ito ng kahit na ano. Dito at sa iba pang mga pinaka-hilagang mga estado, diyan ay madalas na pamahalaan pagpainit ng tulong na makukuha. Section 8 ay malamang na hindi bilang isang pagpipilian para sa isang nangungupahan na ito ay ginagamit na sa inyong apartment.

   Sa kabilang dako, nangungupahan ay maaaring object sa nagbebenta ng mga personal na ari-arian, ang pagkuha ng utang, o dinadala sa isang kuwarto. Ngunit hindi makakapag-kayang pabahay ay isang malubhang kalagayan! Ang mga nangungupahan ay nagpapasalamat na magbayad para sa inyong produkto para sa anumang iba pang mga bilang, at kung siya ay hindi pumayag na gumawa ng mga matitigas na pagpipilian, siya ay hindi talagang malubhang tungkol sa langgoy manatili sa ang yunit.

   At sa huli, tandaan na ang lahat ng mga kilos na ito kumuha ng oras. Kaya kung ang iyong mga nangungupahan ay sumang-ayon na gamitin ang isa sa mga ito ng iba pang pera-pagpapalaki pamamaraan, ito ay upang bigyan lamang ang mga makatwirang kanya ng ilang linggo upang gawin itong mangyari. "Maghanap ng isang kuwarto at bayaran sa akin sa buong bukas" ay hindi praktikal.

4. Ay ang nangungupahan ng pinansiyal na problema sa tunay na pansamantalang?

   Ang iyong mga nangungupahan ay maaaring mayroong ilang mga di-pangkaraniwang mga gastos tulad ng pag-aayos ng kotse o medikal na kuwenta na natitira sa kanya ng kaunti short. Kung ang mga gastos ay hindi sa mga libo-libong mga dolyar, siya ay maaaring bayaran ang mga ito marahil off mabilis at bumalik sa kanya sa magandang kalagayan.

   Sa aking karanasan, gayunman, ang mga nangungupahan madalas tanga ang sarili. Palagay nila ang kanilang mga problema sa pananalapi na ito ay pansamantalang, kapag na hindi ito ang kaso. Obviously ng layoff o malubhang sumingit magbayad ay isang mas permanenteng problema. Iba pang mga nangungupahan ay nagbabayad lamang ng bahagya kapag beses ay mabuti, at ang mga slightest baguhin inilalagay sa ilalim ng mga ito.

   Mangyaring tandaan na kung ikaw ay may isang nangungupahan na hindi kayang ang yunit, hindi ka ginagawa sa kanya sa pamamagitan ng anumang mga favors-iingat sa kanya doon. Kung hindi ka gumawa ng aksiyon agad, ang mga nangungupahan ay lamang panatilihin ang utang more - at marami pang iba.

Maligayang pagdating sa aming Blog!
Maligayang pagdating sa Real Estate magsugo mula sa BiggerPockets.com. Ang aming mga blog na nagdadala ng magkasama eksperto sa iba't-ibang larangan ng real estate sa layuning mapanatili ang aming mga mambabasa na kaalaman at hanggang sa bilis. Kung ikaw ay isang real estate propesyonal (tagapagpahiram, rieltor, tagabangko, atbp), mamumuhunan (may-ari ng lupa, flipper, mamamakyaw, at iba pa), o kailangan lang ng isang mamimili, renter o homeowner interesado sa mundo ng real estate, ang blog na ito ay ang lugar para sa iyo upang makakuha ng kasangkot!

Maaari kang mag-subscribe sa aming RSS feed, kumuha blog update sa pamamagitan ng email, sumali sa aming libreng mga mailing list, o pinakamahusay sa lahat, sumali sa aming mga social network kasama ng 25000 sa ibang interesado sa real estate edukasyon, dealmaking, networking, at marketing.

Tags: ekonomiya, may-ari ng lupa, may-ari nangungupahan, real estate, nangungupahan

Ang isang pares ng mga linggo nakaraan, mga pahayagan sa aking mga bahagi ng mundo ay paghiging sa mga balita ng isang lokal na may-ari na had allegedly ay attacked sa pamamagitan ng kanyang palataw-wielding nangungupahan.

Ang may-ari ng lupa, Edward Berthiaume, may isang yunit ng kanyang multifamily bahay, at ang mga nangungupahan, William Skarbinski, abala ang iba pa. Sa 1 sa January 7th, Skarbinski binisita Berthiaume, kasabihan siya gustong makipag-usap tungkol sa isang plano sa pagbabayad upa (siya ay hugely sa likod ng kanyang upa). Ngunit kapag siya got sa Berthiaume ng yunit, siya allegedly attacked Berthiaume halip. At ito ay hindi isang menor de edad na atake (bilang kung ang isang atake na may maaaring hatched). Skarbinski ng sinisingil sa mga unang-antas assault. Kapag kayo basahin ang mga chilling detalye, makikita mo lamang kung paano ito ay maaaring magkaroon ng masamang gotten.

Nangungupahan-atake ay hindi madalas na mangyayari, ngunit ang kanilang gawin mangyari. Isa pang may-ari sa Franklin, NH ay murdered sa pamamagitan ng kanyang mga nangungupahan sa 2006, at ang isang may-ari ng lupa ay Georgia murdered sa pamamagitan ng kanyang mga nangungupahan sa Agosto ng 2008.

Lahat ng tatlong insidente ng mga ito ay may isang bagay na sa karaniwan, na kung saan ay na ang mga landlords knew kanilang mga nangungupahan ng maayos. Dalawang nakatira sa parehong gusali bilang ang mga nangungupahan at ang third-aari ng isang convenience store sa parehong gusali bilang ang kanyang mga nangungupahan.

Ang iyong Kaligtasan Dapat maging iyong Priority bilang isang may-ari ng lupa

Kahit pa sa amin landlords na hindi nakatira o nagtatrabaho malapit sa aming mga nangungupahan ay maaaring sa panganib. Ako ay natakot sa pamamagitan ng isang nangungupahan na mali-mali at marahas na sa kanyang pag-uugali, at kung sino threatened ako. Baka na tao (matagal since evicted, salamat Diyos) ay may attacked ako sa halip? Ikaw pusta siya maaaring magkaroon, at kung siya ay, ako would may been sa isang malubhang kapinsalaan.

Ang katotohanan ay na ang karamihan sa atin ay ang magiging talunan sa isang marahas na paghaharap, kailangan lang dahil hindi namin inaasahan ito. Ito ay lubhang malinaw na naipaliwanag sa akin ng ilang mga taon likod ng chairman ng aking mga lokal na may-ari samahan, isang dating pulis. Ang mga taong na hindi marahas na hindi inaasahan ng karahasan, kaya hindi namin mabilis umepekto sa mga ito. At kapag namin mapagtanto kung ano ang nangyayari, ito ay maaaring masyadong huli.

Sa katunayan, Berthiaume ang reaksyon ay pretty marami par para sa kurso. Ito ay hindi nangyari sa kanya na siya ay maging attacked sa isang axe. Siya ay wala sa lahat upang salagin ang unang suntok, at ang oras sa pamamagitan ng kanyang utak-proseso kung ano ang nangyayari ( "Ang tao ay trying sa pumatay sa akin!"), ang axe ay paghuhukay sa kanyang leeg.

Dagdagan ang Keys sa Iyong Kaligtasan

Tatlong ng mga susi sa aming sariling proteksyon ay paghuhusga, kamalayan, at distansya. Parusa ay nangangahulugan na sinusubukan upang maiwasan ang mga sitwasyon na maaaring gumawa ng isang atake mas malamang. Ito ay nangangahulugan ng mga bagay na tulad ng hindi na tumatanggap ng upa sa tao, hindi na tumatanggap ng upa sa pera, at hindi sa advertising ang inyong tirahan sa mga nangungupahan. Ito rin ay nangangahulugan ng pag-unlad ng isang unawa ng kapag ang nangungupahan ay maaaring maging mali-mali o takot.

Isang problema na namin na kami ay karaniwang hindi maaaring paalisin ng mga tao lamang batay sa isang tupukin damdamin ( "siya freaks me out.") Sa pinakamahusay na, kami ay kailangang maghintay para sa mga tiyak na katibayan at mga dokumento na maaari naming sa hukuman. Ang iba pang problema ay na kami ay maaaring hindi malaman kung saan ang mga nangungupahan ay ang mga loko hangga't ito ay masyadong huli na. ano ba, kung kami ay nagkaroon ng anumang mga ideya na sila ay nuts, kami ay hindi kailanman may marentahan sa kanila.

Na nagdadala sa amin na kamalayan, na kung saan namin nais na mag-aplay sa karamihan sa mga sitwasyon kinasasangkutan nangungupahan. Obviously sa ilang mga nangungupahan, maaari naming ipaalam sa aming mga guwardiya pababa. Ang ilang taon na bumalik ang isa sa aking mga yunit ay marentahan ng dalawang babae elementarya guro. Hindi ko sa diwa ng alinman sa mga ito attacking sa akin para sa anumang kadahilanan - ang pinakamasama bagay na kanilang nais na gawin ay sumulat ng isang Matindi-worded sulat.

Sa ibang mga nangungupahan, gayunpaman, marami pa pag-iingat ay kinakailangan. Watch out para sa itataas voices, katibayan na sila ay pagtatago na mga aytem, biglaang kilusan sa iyo, at ang gusto. Ito ay lalo na sa tunay na kapag ikaw ay nasa isang stressed sitwasyon ng nangungupahan dahil sa ilang mga alitan o reklamo.

Ang ikatlong susi ay distansya, na sa isang marahas na paghaharap katumbas oras. Ninyong malinaw naman got a marami ng mas mahusay na pagkakataon ng buhay ng isang axe o kutsilyo atake kung ikaw ay 10 piye ang layo mula sa iyong assailant kaysa kung ikaw ay sa loob ng kanyang armas-maabot. Sana ikaw ay magkakaroon ng panahon para sa proseso ng mga kaganapan at kunin nagtatanggol action bago siya gets masyadong close. Kahit na kung ang iyong kaaway ay may baril, ang mga karagdagang malayo ikaw ay, ang mas mahusay na ang inyong mga pagkakataon.

May mga iba pang-iingat na makukuha mo kung ikaw ay may dahilan upang maghinala na ang isang nangungupahan ay pagpunta sa maging mapusok o pagbabanta. Obviously kung maaari mong maiwasan ang isang mukha-sa-mukha paghaharap, gawin ito. Kung hindi, marahil maaari mong dalhin ang ng isa o higit pang kaibigan bilang backup. Basta ang site ng iyong pals ay maaaring gumawa ng nangungupahan sa tingin ng dalawang beses ang tungkol sa pang-abala.

Panghuli, alamin ang mga kasanayan na kailangan mo para defuse galit at pagiging agresibo, kung ang iyong mga nangungupahan gustong magtaltalan. Ang ilan sa mga bagay-bagay na maaari mong gawin ay ang mga:

• Makinig gumagalang sa nangungupahan.
• Subukan na ipakita ang ilang makiramay - "Naiintindihan ko kung bakit kayo ay mapataob."
• Panatilihin ang iyong katawan wika hindi mapusok. Pagpapanatiling distansya ay helpful dito. Huwag sandalan pasulong at hindi point.
• Huwag hayaan ang galit ipasok ang iyong boses.
• Huwag sumabad o tama.
• Reframe ang nangungupahan's point - "Naiintindihan ko na kung saan ikaw ay nagmumula. Gusto mong ..."
• Bumalik kung ang argument ay nagsisimula sa pagkuha ng mahimbing.

Wala sa mga pamamaraan na ito ay nangangailangan ng sa iyo na mawalan ng isang argument o umamin ng kahit ano. Gayunman, maaaring may isang punto kung saan kailangan mong palitan ang iyong tono dramatically, upang gawin itong tunay malinaw na kayo ay nasa control. Ikaw makita ang mga halimbawa ng mga ito sa lahat ng oras sa Ipinapakita ng TV tulad ng "Cops" at "Dog Ang kapagbigayan Hunter." Ang mga guys ay matino, magalang at walang anuman sa buhay - sa isang point.

Kapag ang kanilang target na magsisimula sa pagkuha ng tunay crazy, sila baguhin taktika, dinadala na kontrol sa firmest na paraan na posible. Of course, "Aso" at ang cops din ng kasanayan sa manu-mano labanan, at ang mga cops ay armado, kaya sila ay may mga gamit-yaman hindi kayo.

Larawan ng Credit: Picture Perfect magpose

Tags: may-ari ng lupa, may-ari kaligtasan, rental-ari-arian, renter, kaligtasan, nangungupahan

Heto na ang ikatlo at huling yugto ng "Tanong sa Tanungin ang iyong Property Manager." Ako ay nagbibigay ng mga kasagutan sa ilan sa mga katanungan. Subalit, sa ilang mga kaso, walang isang "karapatan" na sagot. Talaga, ito ay may larawan ng huling yugto, na inilathala ng tatlong linggo nakaraan. Ako had iminungkahing na ito ay para sa mas mahusay na mga tagapamahala ng ari-arian na magkaroon ng ilan sa kanilang mga sariling balat ng laro, kaya na makipag-usap, sa pamamagitan ng pag-aari ng kanilang sariling mga rental properties sa lugar. Magbiro Dorkin, ang tagapagtatag ng BiggerPockets, disagreed.

Aking mga pangunahing punto: Napakaraming mga tagapamahala ng ari-arian ay hindi tunay na maunawaan ang mga negosyo, at pumunta sa rental management dahil palagay nila ito ay magiging madali. Manager na nag-sariling mga ari-arian ng kani-kanilang mga sariling ay mas malamang na magkaroon ng isang palatandaan tungkol sa pamamahala ng ari-arian.

Magbiro sa mga pangunahing punto: Ari-arian managers na sariling kanilang sariling mga rentals ay mas malamang na pag-aalaga ng kanilang mga sariling pag-aari ng una at isaalang-alang sa iyo ng isang magkakalaban, lalo na kapag ito ay dumating sa paghahanap ng mga nangungupahan. Halimbawa, ang mga ito na nakuha ng isang bakanteng dalawang silid-tulugan yunit at ka got ang isang bakanteng dalawang silid-tulugan yunit. Kapag ang isang pag-asam lumapit sa mga naghahanap ng dalawang silid-tulugan, ang managers ay itulak ang kanilang unang yunit.

Sino ang tama? Namin ang pareho ay ang mga pangunahing puntos. Kaya mo nais ang iyong ari-arian manager na magkaroon ng kanyang sariling rentals? Na, sa aking mga kaibigan, ay isang paghuhusga tawag. Pero isaalang-alang na ito - kung hindi magtanong ng tanong, ikaw ay hindi malaman. Ikaw ay hindi tunay maaari able sa gumawa ng kaalamang desisyon.

Ang pinakamainam na panahon upang hilingin sa mga tanong na ito ay, of course, bago mo pag-upa ng isang pamamahala ng kumpanya. Ngunit kung mayroon na ng isang management ng kumpanya, at hindi mo alam ang sagot, maaari kang bumalik at magtanong. Bukod alam kung ano ang nangyayari sa iyong ari-arian manager, ikaw ay paalaala sa kanila na ikaw ay isang kasangkot customer. Na maaaring gumawa ng mga ito mas malabong tipirin sa iyong mga ari-arian.

Ang una at ikalawang bahagi ng serye na ito ay naka-link dito at dito.

Sa Property Manager Questions (at, kung minsan, Answers)

• Tanong: Ano ang gagawin mo isaalang-alang ang pinaka-promising bayan at mga bahagi ng lugar para sa pamumuhunan?
• Tanong: Saan ninyo makita ang mga rents pagpunta? Ano na ito ay ang pag-unlad sa rents sa nakaraang ilang taon?
• Tanong: Ano ang mga bayan at mga bahagi ng mga lugar na may pinakamahusay na pamahalaan klima?
• Tanong: Ano ang mga bayan at mga bahagi ng mga lugar na may pinakamahusay na negosyo klima?
• Tanong: Ano ang uri ng mga tao ay attracted sa mga lugar na ito? Na ang isa?
• Tanong: Ano ang uri ng mga bagong imbentaryo ay darating sa merkado?
• Tanong: Ano ang nangyayari sa mga komersyal na pag-unlad sa mga lugar?
• Tanong: Anong mga bayan ay may pinakamahusay na paaralan?

Sagot: Ang mga ito ay mga "walang karapatan sagot" katanungan. Ngunit na ay hindi nangangahulugan na ang mga kasagutan ay hindi nagsisiwalat! Isaalang-alang ang lahat ng mga iba't-ibang mga paraan na maaari nilang magamit.

• Ang sagot ay kailangang nag-iisip at mga detalyadong. Seriously, gawin ka tunay magkulang sa ari-arian ng isang manager na hindi alam na kung saan ay ang mga hottest na bahagi ng bayan?
• Ang mga sagot ay maaaring maging very helpful sa pagtulong sa iyo na magdesisyon kung saan mamuhunan. Ito ay lalong kapaki-pakinabang na kung ikaw ay hindi isang residente ng lugar.
• Kung ilang pananaliksik maagang ng panahon, magkakaroon ka ng iyong sariling mga ideya na kung saan maaari mong ihambing ang mga sagot sa iyo na makuha mula sa mga prospective na mga ari-arian manager. Maaari mong marinig kung ano ang sinasabi niya at sa tingin "na lubos na mali." O siya maaaring mapapaniwala mo, at ngayon mo natutunan ang isang bagay bago.

Tags: makahanap ng ari-arian manager, interviewing manager, may-ari ng lupa, ang pangangasiwa ng ari-arian, ari-arian-manager, renter, nangungupahan

Kailan ko bang ilagay ang mga unang grupo ng mga katanungan na dapat na humingi ng isang prospective na ari-arian manager, isa commenter nagtanong: ano ang tamang sagot? Siya ay nagkaroon ng isang point at kaya I'm going to-aralan ng ilan sa mga kasagutan sa mga huling linggo ng unang katanungan bago ko pindutin mo na may ilang karagdagang questions.I am din iniisip compiling ang mga ito sa isang e-book na sana magbiro ay ilagay up dito sa BiggerPockets.

Ang isang sagot na ito ay maaaring maging tama batay sa maraming iba't-ibang criteria.Some katanungan ay may isa lamang karapatan sagot. Ang halimbawa ko ibinigay noong nakaraang linggo ay pagpalayas ng pamamaraan. Lahat ng hurisdiksyon ay may mahigpit na tuntunin tungkol sa kung paano ang mga nangungupahan ay maaaring evicted.If prospective na mga tagapamahala ng ari-arian ay hindi sumusunod sa mga patakaran, sila ay ginagawa ito mali, at hindi mo dapat pag-upa ito - panahon .

Iba pang mga katanungan ay may malawak na hanay ng mga "kawastuhan." Ang isang pares ng mga huling linggo ng mga katanungan nababahala karanasan. Ikaw ay dapat tiyak na maiwasan na ang anumang ari-arian manager unang client. Ngunit ang isang PM na may sampung taon na karanasan ay laging mas mahusay kaysa sa isa sa limang taon '? Hindi sa tingin ko.

Pagkatapos ay may mga katanungan na kung saan ang tamang sagot ay depende sa iyong sariling kagustuhan, na maaaring naiiba kaysa mine. At pagkatapos ay doon ay ang mga iyan kung saan ang sagot lang ay gumawa ng sa tingin mo - marahil ang PM ay may pananaw na maaari mong gamitin ang tunay.

Ay ka-alis sa kunin ang kanyang salita para sa mga ito?

Sa anumang kaso, ang epekto ng net lahat ng mga katanungan at sagot na ito ay ganap na walang positibo. Ikaw ay magkakaroon ng napakahusay na impormasyon tungkol sa kung saan base ang iyong hiring desisyon, ikaw ay may isang malalim-unawa sa kung paano ang iyong mga kumpanya ay nagpapatakbo ng management, at ang mga tagapamahala ay kung ikaw ay isang seryosong tao na may mataas na mga inaasahan para sa kanilang mga performance.

Ilang Mula sa Huling Linggo

Tanong: Ilang mga bakante ang mayroon kayo ngayon? Sa labas ng kung gaano karaming mga kabuuang mga yunit sa ilalim ng pamamahala? Ano ang karaniwang haba ng oras na aabutin upang punan ang isang laman?

Sagot: Una, malinaw naman ang mga PM nararapat na malaman this.If siya ay pumunta sa tumingin ito pataasin that'sa masamang sign.As para sa eksaktong porsyento, malinaw naman ang pinakamahusay na bagay ay ang ihambing ito sa bakanteng rate para sa lahat ng mga yunit sa area.Since hindi mo maaaring gawin iyon, kayo ay may upang pumunta sa iyong gat. Alam mo makita ang tunay ilang "Para Rent" palatandaan sa inyong drive-paligid? Mayroon bang mga pahayagan kuwento bemoaning ang ilang rentals magagamit? Kung ang PM ay may isang pulutong ng mga bakante sa kasong ito, siya ang paggawa ng masama.

Ang ikalawang katanungan ay isang mabuting isa tandaan mamaya. Sabihin natin ang PM nagsasabi sa iyo ang kanyang average na haba ng bakante ay dalawang linggo. Ang ilang buwan mamaya, siya apologizes dahil siya lamang ang hindi mo mahanap ang isang nangungupahan para sa iyong mga yunit na ito ay walang laman para sa dalawang months.Could ang rental market ay may lubos na pinuno sa pagitan ng Marso at Hulyo?

Tanong: Ano ang porsyento ng mga nangungupahan ang mayroon kayo sa palayasin?

Sagot: sana ang porsyento ay napakababa. Ngunit kung siya ay nagbibigay ng isang unrealistically mababa sagot (1%, none), follow up na ito:

Tanong: Ano ang porsyento ng iyong mga nangungupahan na regular magbayad upa huli?

Bakit na ang isang mabuting followup? Dahil kung siya ay talagang hindi evicting kahit sino, ito ay marahil dahil siya ay nagbibigay-daan sa kanyang mga nangungupahan lumayo sa pagpatay ng tao.

Tanong: Paano mo merkado inyong apartment?

Sagot: Siya ay dapat maaari able sa listahan ng isang pulutong ng mga paraan, kabilang na sa kanyang mga web site, sa Craigslist, sa fliers, na may palatandaan, at sa mga pahayagan, at marahil kahit na sa pamamagitan ng ilang ibang mga pamamaraan. At siya ay dapat na may kakayahan upang makipag-usap intelligently tungkol sa bawat paraan.

Tanong: Mayroon ba kayong magrekomenda ng mga espesyal na insentibo para sa mga nangungupahan?

Sagot: Walang mahirap-at-mabilis patakaran dito. Kung beses ay mabuti, hindi ka dapat na kailangan ng espesyal na insentibo. Kung beses ay masama, sila ay dapat na considered.What uri ng insentibo ay siya gusto? Mas gusto ko ang mga hindi ipaalam sa mga nangungupahan palinlang ang sarili tungkol sa mga gastos ng ang yunit. Unang-buwan-free na madalas ay may epekto.

Tanong: Paano mo screen mga prospects?

Sagot: "lubusan" ay isang magandang simula point.But siya ay dapat na may kakayahan upang maging specific.Also kilalanin na ikaw at siya ay maaaring magkaroon ng para maging mas nababaluktot na may mga tiyak na rentals.

Sa pamamagitan ng sapat na Ang Lumang mga Tanong

Dito lumapit ang ilang mga bagong katanungan, at magbigay ng mga sagot ko na rin!

Tanong: Paano ako makakakuha ng mga ulat? Maaari ba akong makakuha ng mga ito off ang computer sa aking sarili?

Sagot: Karamihan sa PMs ay nagbibigay ng mga ulat quarterly o monthly.I matapat Hindi sa tingin quarterly ay mabuti sapat. Kailangan mo pa ng mas often.And, ang ilang mga PMs ngayon ay nag-aalay ng kanilang mga kliyente sa on-line na access sa reports.Obviously na ito ay isang malaking benepisyo dahil kayo makakuha ng "real-time" na impormasyon.

Tanong: Ano ang gagawin ng mga ulat na hitsura?

Sagot: Ang iyong PM malamang sa maaari able sa ipakita sa iyo ang mga ulat at ipaliwanag ang mga ito. Kailangan mo ng malawak at malinaw na ulat, lalo na tungkol sa pananalapi.

Tanong: Paano maihahambing ang iyong web site hitsura?

Sagot: Ang isang mabuting PM ala website upang ipakita ang magagamit na mga yunit, ay madaling maunawaan at mag-navigate, at magkaroon ng paraan para sa mga nangungupahan at iba pang mga tao na makipag-ugnayan ang mga manager.

Tanong: Mayroon ka ng personal na mamuhunan sa real estate sa lugar na ito?

Sagot: Ang sagot ay dapat na oo, para sa mga may-ari ng kumpanya kung hindi ang kanyang mga empleyado. Subalit ...

Tanong: Kung ikaw ay may bakante sa iyong personal na ang may-ari units pati na rin ang mga iyon sa inyo na mamahala sa iba, paano iyo na magdesisyon kung aling mga yunit upang ipakita?

Sagot: Ang mga sagot pangangailangan upang maging na ang mga may-ari ay hindi magpapakita bias - siya ay nagpapakita ng mga pinaka-angkop na mga yunit sa bawat prospective nangungupahan. Ngunit ako ay mabigla sa pamamagitan ng mga ulat na ang ilang mga PMs lubos na lantaran ipakita sa kanilang mga yunit ng unang-aari, at sa kanilang mga pinamamahalaang mga yunit segundo. Bakit ninyo kailanman magtiis na?

Tags: may-ari ng lupa, ang pangangasiwa ng ari-arian, ari-arian-manager, rental-ari-arian, nangungupahan

Narito ang dalawang fallacies na madalas ay aklasan bagong real estate mamumuhunan.    Ang unang isa bugs sa akin lamang ng kaunti - ang pangalawang isa bugs ako ng isang pulutong.  

Ang unang kamalian ay ang isa peddled sa pamamagitan ng yumao-gabi infomercial stars.   Ito ay ang mga ideya na ito ay talagang hindi na mahirap na makahanap ng isang lumang bahay, bumili ito para sa maraming mas mababa kaysa ito ay katumbas ng halaga ng pera na walang down, at nagbebenta ng ito para sa big bucks.    It's true na ang ilang mga trato ng mga-uri-uriin gawin ito mangyari, ngunit sila ay tunay bukod-tangi.   Kung ang iyong real estate karera-iisip ka ng pagpunta upang makakuha ng 50 na trato tulad nito sa mga paraan na na ang mga bagong Bentley, kayo ay talagang sa isang mabilis na subaybayan sa kabiguan.   (At kung talagang may done 50 trato tulad nito - at may mga babasahin, at hindi bayad $ 1 milyon para sa mga tao na makita ang mga ito - tumawag sa akin!)

Ang ikalawang kamalian ay marami pa traidor at hit ang mga tao na marami masyadong matalino na fooled ng unang isa.   Kukunin ko ang tawag na ito sa bawat Dog nito ay ang Araw ng kamalian.   Ito ay nangangahulugan na ang anumang ari-arian mo bumili, kahit gaano kalaki ang isang talo, ay gumawa ng pera para sa mga may-ari.   Sa pagtingin na ito ay underscored sa pamamagitan ng dalawang iba pang mga views, pareho din liko:

1. Lahat ng real estate rises sa halaga sa paglipas ng panahon.
2. Kapag ikaw ang may-ari-upa ng ari-arian, ang iyong rents umahon sa paglipas ng panahon, habang ang iyong mga gastos manatiling pareho.

Alam namin sa aming mga puso na palagay na ito ay mali, ngunit pa rin maniwala sa projections na ipakita ito.

Ito ay tiyak na totoo na pinaka-real estate rises sa halaga sa paglipas ng panahon.   Gayunman, na hindi totoo sa lahat ng dako.   Kukunin ko ang magbibigay sa iyo ng dalawang halimbawa: Detroit, Michigan, at Buffalo, New York.   Sa ngayon sa Buffalo, may mga halos 800 mga bahay na nakalista para sa sale para sa $ 50,000 o mas kaunti.   45 ng mga iyon ay nakalista para sa mas mababa sa $ 10,000.  

  Bakit sa tingin mo Buffalo maaaring magkaroon ng mga kahanga-hanga na trato?   Ito ay dahil Buffalo na ito ay isa sa Amerika ang pinakamabilis na pag-urong lungsod sa nakaraang 50 taon.   Ang populasyon ay mas mababa sa kalahati ng kung ano ito ay sa Buffalo ang rurok sa 1950.   Ito, kaisa sa mga dahilan para sa tanggihan (walang mga trabaho na matagpuan), ay nagdulot ng isang malaking pagbagsak sa real estate halaga sa mga dekada.   Halos kahit sino na ilagay ang kanilang pera sa Buffalo sa panahon na nawala marami ng ito.   By the way, ito rin ay nangangahulugan ng Buffalo rents bumaba sa nakaraang ilang dekada, kaya't ang mga Buffalo mamumuhunan nawala ng pera taun-taon sa kanilang mga paraan para sa huli nagbebenta sa isang pagkawala.

Detroit ay sa isang katulad na paraan, na may 6900 homes for sale para sa $ 50,000 o mas mababa; 3200 para sa mas mababa sa $ 10,000, at isang mas mababa sa kalahati ng populasyon kung ano ito ay sa 1950.   Detroit's motto, isinalin mula sa Latin, ay "Kami Hope Para sa Better bagay; Ito Dapat umahon / bumangon Mula sa Ashes."   Ako sigurado pag-asa sila ay tama!

Ang katangi-tanging dampa ay maaaring sa inyo para sa $ 100 sa Detroit.   Gumawa ng isang nag-aalok ng!

Thankfully, may mga ilang mga tunay na kalamidad tulad ng Detroit at Buffalo sa buong Estados Unidos, bagama't may mga ilang mga lungsod kung saan ang presyo ay may risen lang ng kaunti, stagnated, o bumaba ng bago kahit na real estate mortgage at crashes.   Kahit na sa ibang lugar, gayunpaman, na maaari mong mawalan ng pera sa paglipas ng panahon dahil sa mga "gastusin hindi umahon" palagay.

  Ipagpalagay mo bumili ng ari-arian para sa $ 100,000, kasama ang rents ng $ 1,100 bawat buwan.   Ang iyong mga gastos ay ang mga sumusunod:

         Buwanang mortgage bayad: $ 480

         Insurance: $ 75

         Buwis: $ 200

         Allowance para sa maintenance: $ 100 (0.1% ng presyo ng pagbili)

         Allowance para sa mga bakante sa: $ 55 (5% ng upa - assumes isang 5% bakante rate)

         Utilities: $ 100

         Legal, accounting, mileage at iba pa: $ 50

Obviously ang mga numero ay pagpunta sa malawak na nag-iiba-iba para sa iba't-ibang mga pag-aari.   Ito ay nagkakahalaga ng pagpuna, gayunpaman, na poorer komunidad ay karaniwang may relatibong mataas na mga rate sa buwis sa ari-arian.   Sila ay upang magbigay ng parehong mga serbisyo bilang yumaman bayan ngunit may mas maliit na naka-base sa buwis.

Para sa halimbawa na ito, gayunman, ang inyong buwanang gastos ay $ 1060, na nangangahulugan na ikaw ay gumawa ng isang tubo!   Pagbati!   It'sa masyadong maliit na tubo, ngunit marami ay dapat mas mataas ng ilang taon mula ngayon dahil ayon sa ikalawang palagay, ang iyong rents ay pagpunta sa mag-alsa, at ang iyong mga gastos ay manatiling pareho.   Limang taon mula ngayon, ang iyong rents ay mas katulad ng $ 1300, na nangangahulugan na kayo ay gumawa ng $ 240 bawat buwan sa positibong cash daloy, na kung saan ay mahusay.   At, siyempre, ikaw ay gusali katarungan.

Kaya maraming mga bagong mamumuhunan mahulog para sa mga ito.   Ang katotohanan ay na ang bawat isa sa mga gastos ay pagpunta sa umahon maliban para sa mga mortgage kabayaran (ipagpapalagay isang nakapirming rate ng loan).   Kung sila ay umahon sa pamamagitan ng higit sa tungkol sa 9% sa bawat taon, ang inyong buwanang tubo ay mabawasan, kahit na sa pagpapalabas ng labis na salapi sa rents.   At tiyak na maaaring mangyari.   Sa partikular, ang mga buwis sa ari-arian, mga utility (karamihan init at tubig / panahi, ang dalawang mga utilities sa pinaka-madalas na sakop ng landlords), at may insurance ang lahat ng risen sa pamamagitan ng 10% o higit pa sa maraming komunidad sa nakaraang limang taon.

Ang kurot ay kahit na mas malaki sa mga komunidad nakakaranas ng upa pagwawalang-kilos o pagpapalabas ng hangin.   Kung ang iyong rents manatili ang parehong mga gastos at pumunta up ng kahit na isang maliit, ang iyong tubo ay kumupas at maglaho.

Na ang equity paglago na pagpunta sa i-save ang iyong Bacon?   Na hindi mangyayari, alinman.   Kung ang iyong buwanang cash daloy nananatiling pareho o bumababa sa loob ng limang taon, ang iyong ari-arian ay nagkakahalaga ng tungkol sa kaparehong, o kahit isang maliit na mas mababa, sa katapusan ng panahon na iyon.   Oo, ikaw ay nagdagdag ng isang piraso ng katarungan sa pamamagitan ng mga punong-guro bahagi ng iyong mortgage pagbabayad, ngunit hindi sapat upang makagawa ng isang malaking pagkakaiba.

Wala ng mga ito ay inilaan upang turn off ka sa real estate Namumuhunan.   Maraming mga libu-libo ng mga tao ay may tapos na napakahusay sa kanilang mga ari-arian sa mga pamumuhunan - oo, kahit ilan sa Detroit at Buffalo.   Sila iwasan pagkalugi sa pamamagitan ng pagiging tunay, tunay maingat tungkol sa kung saan sila binili.   Sila ay naghahanap para sa mga bayan at estado na lumalaki, lalo na sa trabaho, isang nangungunang tagapagpahiwatig ng pabahay para sa paglaki.   Sila iwasan bayan sa isang kasaysayan ng mataas na buwis sa ari-arian ay nagdaragdag.   Sila ay naghahanap para sa mga bahay sa neighborhoods kung saan ang mga tao na gustong mabuhay.   At, sila na hinahangad ang pag-aari kung saan sila ay maaaring mabawasan ang mga gastos sa pamamagitan ng paglaan responsable sa mga hakbang na mas mababa maintenance, utility at seguro gastos.

Panghuli, ang ginawa nila matiyak na sila ay maaaring ibenta sa kanilang mga termino sa pamamagitan ng siguraduhin na sila ay nagkaroon ng sapat na salapi humawak ng emerhensiya at araw-araw na pamumuhay.

Tags: katarungan, pabahay, pagpintog, may-ari ng lupa, rental-ari-arian, stagflation, nangungupahan

These nice ladies want to share a new apartment –>

This is different than the situation I described in my last blog post. That covered an existing tenant wanting to add a roommate to share the rent. And, of course, you will have situations when an existing tenant wants to add a roommate for romantic or family reasons. Both of those obviously present different issues.

However, roommate situations from the beginning of a lease present plenty of challenges of their own. You can avoid some of them by setting clear rules and having an appropriate legal arrangement. You will also do better with certain kinds of roommates than others. Note here that I’m not talking about married tenants who obviously (unless they are separated) will be sharing the apartment.

But generally, the best roommates will be those who have lived together before. These folks already know each other really well, and are unlikely to discover unpleasant things about each other that make one of the roomies move out early.

I don’t think you should spend any time at all figuring out how the roommates are going to share the apartment. For example, you don’t really care who uses which bedroom or how they figure out long distance charges. There are excellent Roommate Agreements, arranged strictly between the roommates, which they can find on the Internet.

The simplest arrangement might actually be to get a completely separate lease, with separate payments due, for each of the roommates. In this case, you are treating each roommate as a separate tenant.

One problem with this is that the tenants may earn very different incomes, so that one can afford all or half of the apartment, and the other cannot. Frankly, however, such disparities make for very temporary roommates. Unless they are in a romantic or family relationship, when one roommate depends on another for support, the arrangement almost never lasts.

Another problem is that if one of the tenants moves out, the remaining tenant or tenants still have valid leases. Suppose you have two separate leases, each calling for $450 per month. One of the roommate/tenants moves out. Now you are getting $450 per month, total, for a unit that should bring in $900. And you probably can’t do anything about it.

A better bet, I think is to have one lease, signed by all parties, with one rent payment they are collectively and individually liable for. This means that if you have three people in a unit with a lease for $900 per month, it is up to them to come up with the $900.

Using the one-lease arrangement, the remaining roommates or roommate still owe you the full rent. Realistically in that situation, you’re probably going to give the remaining tenants a chance to find a new roommate. However, this is not something to stress before anybody signs a lease! You want the new tenants to believe they have a financial stake in getting along – that way they will treat the commitment more seriously. And, of course, you may want to evict remaining roommates if one of the original two or three breaks the lease – it may be an opportunity to find new, better, or just better paying tenants.

If you do allow the remaining tenant to find a new roommate, you have two options. One is to have a new lease supersede the old one, but with the new names. Cancel the old arrangement, and create a new one, only if the tenants’ do not owe any rent for the current or previous months under the old lease.

Tags: apartment , find roomate , housing , rent , renter , roomate , roommates , tenant

How are you going to handle this so that a) you have some control over the new tenant, b) you are financially protected, and c) you don’t have a lot of extra trouble?

You have four options. The first is to simply allow the additional tenant with no written agreement. Obviously, this is a big mistake. The second is to create a new lease that adds the second tenant (so that both sign the same document). I don’t recommend this because there it adds a lot of complications – who is responsible for which damages, are both equally liable for the rent, and so on.

The third is to put the roommate on an entirely separate lease, and create a new one for the original tenant – charging each (almost always) half of the total rent required. Now you have two completely separate tenants in one unit. The danger with that approach is that if one tenant bails, the first one is still a tenant in good standing, yet you’re only getting half the rent you need from your unit.

Here’sa fourth approach that I think is actually the best. Why not have the existing tenant create a separate arrangement with the new roommate? This is not a sub-lease, although it is similar. The new roommate has to follow your rules (as would any guest staying at the apartment). The legal arrangement is essentially an agreement between three parties; the new tenant, the original tenant and yourself. Key points:

1. The new tenant owes rent and security deposit to the existing tenant, not you
2. The initial term of the arrangement must end at or before the initial term of your lease arrangement with the original tenant
3. The arrangement is null and void and the new tenant has no right to the apartment if the original tenant moves out for any reason
4. The new tenant must follow all the “behavioral” rules established by you in the original arrangement.
5. The new tenant must pass whatever background checks you applied to the first tenant.

There is one legal problem with an arrangement like this. Since the new tenant owes rent to the original tenant, and nothing to you, any agreement between you and this new tenant may not be binding. Generally contracts require consideration to be valid and there is no consideration in your arrangement with the new tenant. Therefore, it makes more sense to create two separate arrangements. The first is between you and the existing tenant, and specifies his obligations in consideration of being able to bring in a roommate. He has to enforce certain rules (the same rules you enforce for him). He can’t sign an agreement with the roommate unless you have approved it (in reality, you will draft it). He can’t bring in a specific roommate without your approval.

Having made such an arrangement with the existing tenant, you can now let him and the new roommate make their own arrangement, previously reviewed by you. The advantage to this system? You get all the rent you are owed without responsibility for a second tenant, and the original tenant gets to keep his place. It’sa win-win.

Obviously you will need to check your local laws to make sure this arrangement is legal.

The new roommate’s obligations are entirely to the original tenant. So if the new guy screws up, it’s up to your original tenant to fix it. He has an obligation to you to do so. For example, suppose the new roommate doesn’t pay the rent owed to the original tenant. It is up to the original tenant to evict him.

It gets more painful if the original tenant doesn’t meet his obligations. Suppose the rent on the apartment is $800. The new roommate faithfully pays his share – say $400 – and the original tenant goes out and blows it all at the track. Now the new tenant is in trouble, because he doesn’t have an arrangement with you, and the original tenant is about to get evicted. That will trigger an eviction of the new roommate according to your arrangement.

That stinks for the roommate, but it’s not your problem. It is up to the original tenant and the roommate to work out.

I’ll be curious to read any comments and suggestions on this idea. My next blog post will cover situations where roommates want to take an apartment together.

Tags: landlord , lease , roomate , tenant